5
BAB II
LANDASAN TEORI
II.1. Pemodelan 3D
Tiga dimensi merupakan sebuah objek yang memiliki tinggi lebar dan panjang pada bentuknya yang banyak jenis. Dalam bidang spasial konsep 3D memperlihatkan ruang atau objek yang mempunyai 3D geometris terdiri dari tinggi lebar dan panjang. Contoh 3D dalam sebuah objek yaitu bangunan, box, dan lain- lain. (Eka Ardhianto, 2012).
Grafik 3D adalah cara menggambar yang acuannya titik koordinat sumbu z (miring), y (tegak), x (datar). Grafik 3D adalah gambar lengkungan koma garis dan lainnya yang mempunyai titik penghubung menjadi 3D (Fleming, 1998). Berikut merupakan sumbu 3D yang ditampilkan pada Gambar II.1 dibawah ini.
II.2. Kadaster
Kadaster merupakan pendaftaran tanah yang meliputi pembukaan tanah, perbedaan dan pengukuran. Dalam pendaftaran ada peralihan hak dan pendaftaran hak tanah, serta sebagai alat bukti yang kuat memberikan surat tanda bukti hak.
Dalam PP No 24 tahun 1997, tujuan pendaftaran tanah adalah:
Gambar II.1 Sumbu 3D
6
a. Kepada pemegang hak atas satuan rumah, suatu bidang tanah dan yang terdaftar supaya mudah membuktikan Sebagai pemegang hak titik kepada pemegang hak memberikan kepastian hukum sebagai perlindungan hukum.
b. Memberikan informasi terhadap pihak yang mempunyai kepentingan terutama pemerintah sendiri.
c. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Kadaster dapat dibagi menjadi 3 macam berdasarkan fungsinya, yaitu, fiscal cadaster, legal cadaster, dan multipurpose cadaster. Ketiga macam kadaster sebagai berikut (Dale dan McLaughin, 1998):
a. Fiscal cadaster (kadaster fisik/pajak), adalah suatu kegiatan pendaftaran tanah yang mempunyai fungsi sebagai informasi keuangan yang diperuntukan untuk keperluan pemungutan PBB.
b. Legal cadaster (kadaster legal/hukum), merupakan kadaster dengan fungsi utama mendapat kepastian hukum atas lahan. Kadaster tersebut menyebutkan hak yang terdapat pada suatu lahan dan kewajiban pemilik lahan.
c. Multipurpose cadaster (kadaster multiguna), kadaster dengan berbagai tujuan. Kadaster ini gabungan dari fiskal kadaster dan legal kadaster yang didalamnya memuat semua aspek yang meliputi aspek perijinan, keuangan dan hak atas tanah.
II.3. Kadaster 3D
Kadaster 3D merupakan kadaster untuk pendaftaran dan pemberian hak tanah terhadap kewenangan dan batasan tidak hanya tanah tetapi juga properti 3D (Stoner, 2004).
Dalam UU No 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Indonesia memperkenalkan konsep hunian vertikal. UU tersebut mengatur cara pengelolaan, penghunian, pemilikan dan pembangunan rumah susun, dan bangunan yang disebut property strata title.
7
Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh Jantien E. Stoter (2004), terdapat tiga konsep model untuk kadaster 3D yaitu:
a. 3D Tags Linked to Parcels
Metode kadaster 2D yang dipertahankan sebagai dasar registrasi lalu ditambah 3D.
b. Hybrid Cadaster
Pendaftaran 3D digabung dengan 2D, selanjutnya dihasilkan sistem campuran.
c. Full 3D Cadaster
3D digunakan sebagai dasar kadaster, suatu ha ke atas tanah tidak bisa dikenakan pada bentuk pensil saja tetapi pada bentuk 3D.
Dua model yang bisa diterapkan di Indonesia dari ketiga konsep di atas. Ini berkaitan dengan aspek hukum dalam sistem hukum pertanahan Indonesia yang belum mengarah ke aspek 3D sebagai dasar utama pendaftaran. UU No 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dalam Pasal 17 dijelaskan sebagai peninjau aspek hukum bahwa rumah susun dibangun di atas Hak Milik (HM), Hak Pakai (HP) atau Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah negara dan HGB di atas hak pengelolaan.
Dalam konteks tersebut objek HMASRS yaitu 3D, tidak bisa dipisahkan dengan 2D, yaitu objek tanahnya. Dalam UU No 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria pasal 4 dijelaskan bahwa tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya hanya digunakan untuk kepentingan yang kaitanya dengan penggunaan tanah itu, menurut UUPA dan peraturan hukum yang lebih tinggi, sehingga hal ini menunjukkan aspek ruang yang ada di atasnya termasuk dalam hak atas permukaan bumi yaitu tanah.
Dalam UU No 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun mengatur hak dalam hunian vertikal, bahwa rumah susun bisa dimiliki badan hukum atau perorangan yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Hak milik satuan rumah tersebut meliputi:
a. Hak pemilikan perseorangan atas satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah.
b. Hak Bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun.
8 c. Hak Bersama atas benda-benda.
d. Hak Bersama atas tanah.
II.4. Terrestrial Laser Scanner (TLS)
Terrestrial Laser Scanner (TLS) menggunakan prinsip pengukuran jarak yang tidak langsung. Jarak atau jangkauan dari sensor ke suatu titik di permukaan objek ditentukan dengan akurasi tinggi dengan mengukur waktu antara pancaran sinar laser dan mendeteksi bagian yang tersebar dari permukaan objek (time of flight, TOF). TOF menggunakan metode tersebut untuk mengukur waktu perjalanan sinyal dengan memanfaatkan efek fisik yang berbeda (Hebert dan Krotkov, 1992;
Wehr dan Lohr, 1999; Lange, 2000):
a. Waktu perjalanan sinyal diukur secara langsung.
b. Perbedaan fase gelombang antara sinyal yang dipancarkan dan sinyal yang diterima diukur yang sebanding dengan waktu perjalanan sinyal.
c. Waktu perjalanan sinyal diukur dengan mengukur frekuensi ketukan sinyal yang dimodulasi dan dipantulkan.
Cakupan seluruh objek dicapai melalui pemindaian, melalui pemindaian optp-mekanis baik dari arah horizontal maupun vertikal dengan kecepatan ribuan hingga beberapa ratus ribu point per detik, tergantung kepada permukaan objek.
Output yang dihasilkan dalam proses ini adalah model 3D objek yang sangat detail, biasanya terdiri dari jutaan titik yang padat, atau yang disebut awan titik. Koordinat 3D dalam sistem koordinat yang dipasang pada pemindaian dan amplitudo sinyal laser yang dipantulkan. Sebagian besar TLS yang tersedia di pasaran saat ini dapat mengukur objek hingga beberapa ratus meter, dengan akurasi satu titik 1,4 – 15 mm pada 50 m (Ingensand, 2006). Dimungkinkan untuk melakukan pemindaian baik objek yang diam dan bergerak, dikarenakan objek yang dimodelkan memiliki bentuk yang komplek sehingga perlu melakukan pemindaian dari berbagai posisi untuk menangkap geometri objek yang lengkap.
9
II.5. Pajak Bumi dan Bangunan II.5.1. Definisi Pajak Bumi dan Bangunan
PBB adalah penguatan atas bangunan dan tanah yang diadakan karena sebuah kedudukan sosial atau keuntungan ekonomi bagi badan hukum atau orang atas hak.
Keadaan objek yaitu bumi dan bangunan menjadi penentu besaran pajak. PBB tidak memuat semua objek bumi dan bangunan, dalam UU No 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan terdapat beberapa objek yang tidak dikenakan PBB, berikut adalah objeknya:
a. Objek pajak yang digunakan untuk kepentingan umum, contohnya kepentingan pendidikan, kesehatan, sosial, ibadah dan kebudayaan Nasional. Objek tersebut dimanfaatkan bukan untuk mendapat keuntungan.
b. Objek peninggalan purbakala, kuburan, peninggalan sejarah dan sejenisnya.
c. Objek pajak hutan lindung yaitu taman Nasional, hutan wisata, hutan suaka alam dan tanah negara yang belum terbebani atas suatu hak.
d. Objek pajak yang dimanfaatkan untuk konsultan dan perwakilan diplomatik sesuai dengan perlakuan timbal balik.
e. Objek pajak yang ditentukan menteri Keuangan untuk dimanfaatkan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional.
PBB dibayarkan warga negara menjadi salah satu sumber pemasukan dari negara tersebut. Ada beberapa istilah yang digunakan dalam PBB, yaitu:
a. Definisi subjek pajak yaitu badan hukum atau orang pribadi yang memiliki hak untuk memanfaatkan bumi, hak atas bumi, menguasai bangunan dan memilikinya.
b. Definisi wajib pajak adalah sesuatu hal yang yang dikenakan untuk kewajiban membayar pajak.
c. Objek pajak adalah sesuatu hal yang dikenakan beban atau pajak itu sendiri, dalam objek PBB selalu berkaitan dengan bumi dan bangunan.
II.5.2. Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan
Penilaian PBB merupakan penentu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan fungsi pengenaan PBB dasar berbagai sektor dengan menggunakan pendekatan
10
biaya, data pasar dan pendapatan. NJOP yaitu harga harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi wajar. Penentuan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, maka ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek sejenis maupun nilai jual perolehan baru atau pajak pengganti (Direktur Jenderal Pajak, 2016).
Metode pendekatan penilaian memiliki beberapa macam cara, dalam penilaian objek pajak PBB memiliki 3 pendekatan penilaian yaitu:
1) Metode Pendekatan Data Pasar
Pendekatan data pasar yaitu cara cara untuk memperkirakan nilai properti di pasar dengan menggunakan dasar nilai jual properti lain yang nilainya sama. Faktor pendekatan perbandingan data pasar yaitu:
a. Penawaran dan permintaan b. Substitusi
c. Keseimbangan d. Eksternalitas
Mekanisme pelaksanaan pendekatan perbandingan pasar yaitu dengan menggunakan data transaksi properti sebagai pembanding dengan cara membandingkan nilai properti sejenis, dan dilakukan di mana properti tersebut dijual. Asumsi yang sesuai dengan implementasi pendekatan perbandingan penjualan adalah:
a. Sering terjadi transaksi properti sebanding dan sejenis dengan properti yang akan di nilai
b. Penjual maupun pembeli yang memiliki cukup pengetahuan atas properti yang akan dinilai sesuai dengan kondisi pasar
c. Properti yang akan dinilai mempunyai kondisi konstan di pasaran dalam jangka waktu panjang.
2) Metode pendekatan Pendapatan
Properti uang pada umumnya bertujuan untuk investasi dengan mendapatkan atau untuk membeli apartemen, pertokoan, gedung perkantoran, kawasan industri dan lainnya. Ditinjau dari segi investor tinggi rendahnya nilai properti dipengaruhi oleh penghasilan kegiatan operasi properti yang dimaksud. Dalam konsep investasi, nilai properti
11
semakin tinggi apabila semakin besar pendapatan yang dihasilkan oleh properti. Maka, dalam penilaian properti penggunaan pendekatan pendapatan merupakan hal yang tepat. Nilai kini merupakan istilah khusus untuk menjelaskan hasil dari proses diskonto pendapatan di masa mendatang guna refleksi oportunitas untuk menghasilkan keuntungan yang tidak didapatkan karena selisih waktu untuk mendapatkan penghasilan setelah membeli properti tersebut.
3) Konsep Pendekatan Biaya
Pernahkah ada harga beli bangunan sama dengan biaya pembangunan.
Bila ada, situasi itu terjadi karena biaya pembangunan merupakan nilai tertinggi dari bangunan yang diukur dari pemanfaatan bangunan dan merupakan potensi pemanfaatan yang maksimal dari tanah. Bangunan yang mengalami penyusutan dan adanya kemunduran ekonomi dan fisik menyebabkan harga pasar lebih renda daripada biaya pembangunan.
Biaya pembangunan dan nilai properti sering dikaitkan oleh pelaku pasar properti. Dalam pendekatan pembiayaan nilai properti diketahui dengan cara cara membandingkan biaya pembangunan properti sejenis untuk fungsi dan manfaat fisik yang maksimal. Implementasi penilaian itu itu lebih dulu diperkirakan untuk biaya membangun sebuah bangunan baru guna mengganti bangunan lama serta mengurangi biaya dengan penyusutan properti.
II.6. Hunian Vertikal
Definisi hunian vertikal adalah gedung bertingkat yang dibangun dan terbagi menjadi beberapa struktur secara fungsi dengan arah bangunan vertikal maupun horizontal yang yang secara satuan dapat digunakan dan dimiliki terpisah, terutama diprioritaskan untuk hunian yang dilengkapi dengan benda, tanah dan bagian bersama, (UU No 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun).
Hunian vertikal menjadi cara memecahkan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman di lokasi yang padat, terutama jumlah penduduk yang besar dan lahan yang terbatas di perkotaan. Hal ini menyebabkan munculnya jenis-jenis dari
12
hunian vertikal, tersebut jenis-jenis hunian vertikal dengan definisinya:
a. Apartemen adalah tempat tinggal yang terdiri dari dapur, ruang tamu, kamar mandi, kamar tidur dan ruang santai yang terletak di sebuah bangunan vertikal dan terbagi menjadi beberapa unit tempat tinggal.
(Joseph de chiara).
b. Rumah susun, merupakan hunian vertikal yang lebih terjangkau, hunian ini ditujukan kepada masyarakat menengah kebawa dan ada peran dari pemerintah dalam membangun dan mengelola.
