BAB III
OBJEK DAN DESAIN PENELITIAN
III.1 Objek penelitian
III.1.1 Sejarah Singkat Industri Properti di Indonesia
Industri properti adalah salah satu industri yang mengikuti suatu siklus. Pada saat dihantam badai krisis ekonomi sepuluh tahun lalu, industri properti di Indonesia termasuk salah satu industri yang pertama kali terkena dampaknya. Ketika itu banyak kalangan yang memperkirakan industri properti akan lama untuk bisa pulih kembali.
Namun, ternyata pada tahun 2001 atau setelah aset properti yang ada di Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) dijual kembali, industri ini kembali bergairah.
Pertumbuhan ini semakin dapat dirasakan di tahun 2011 karena ditopang rendahnya tingkat suku bunga perbankan dan membaiknya indikator perekonomian Indonesia.
Sektor properti diprediksi merupakan industri dengan potensi pertumbuhan tertinggi tahun ini karena banyak indikator yang mendukung pertumbuhan properti dalam negeri, seperti kondusifnya perekonomian serta iklim politik dan banyaknya bantuan asing yang diberikan.
Perusahaan properti yang terdaftar dalam Bursa Efek Indonesia berjumlah 41
perusahaan. Dan dari 41 perusahaan-perusahaan properti yang terdaftar di BEI,
perusahaan properti yang terdaftar pertama kali adalah Pakuwon Jati Tbk tanggal 09
Oktober 1989 dan perusahaan properti yang terdaftar paling baru adalah Megapolitan
Developments Tbk tanggal 12 Januari 2011. Mayoritas perusahaan properti
memperlakukan aset berwujudnya berdasarkan PSAK 16 dan jumlah industri properti
dibandingkan dengan total keseluruhan industri yang terdafatr di BEI adalah sebesar
18,98%. Perusahaan properti yang memiliki aset terbanyak adalah Lippo Karawaci Tbk dengan nilai aset Rp.12.127.644.010.796. Perusahaan properti yang memiliki kapitalisasi pasar tertinggi adalah Ciputra Development Tbk dengan nilai kapitalisasi pasar sebesar 6.556.748.915.
III.1.2 Sejarah Singkat Industri Properti di Australia
Australia memiliki perekonomian yang sangat makmur dengan kondisi yang diharapkan tetap menguntungkan untuk jangka panjang. Dan properti merupakan salah satu bisnis yang cukup signifikan di Australia. Menurut Badan Statistik di Australia, penjualan properti cukup meningkat dari tahun ke tahun. Membangun properti dan menjadikannya sebagai sebuah bisnis ternyata memberikan kontribusi terhadap 9%
pendapatan domestik bruto Australia.
Tanggal 19 Oktober 1987, semua indeks saham biasa Australia menurun hingga 46%. Dan 2 tahun setelah penurunan tersebut, nilai properti di Australia kembali meningkat terbukti dengan investor yang memberikan kontribusi terhadap stabilitas properti. Dibandingkan dengan sektor investasi lainnya selama 20 tahun, dapat dilihat bahwa industri properti di Australia memberikan tingkat pengembalian yang lebih tinggi dibandingkan kelas aset lainnya dan menyediakan lindung nilai terhadap inflasi. Properti di Australia bertumbuh secara konsisten dengan tingkat pertumbuhan rata-rata sekitar 7% per tahun dalam 40 tahun terakhir ini.
Secara historis, properti di Australia sudah menunjukkan kinerja yang baik.
Selama 100 tahun terakhir, pasar properti Australia memiliki rata-rata meningkat sekitar
10% per tahun. Pasar properti Australia juga mengalami penurunan lebih sedikit
daripada kebanyakan pasar internasional lainnya. Australia adalah lokasi yang baik
untuk berinvestasi di properti berdasarkan lingkungan ekonomi yang stabil, tingkat pengangguran yang rendah, pertumbuhan penduduk yang konsisten dan struktur hukum yang aman yang akan melindungi investor. Berdasarkan analisis terhadap signifikansi perusahaan properti dalam Bursa Efek Australia, maka dapat disimpulkan bahwa industri properti menyumbang sebesar 47,68% dari total keseluruhan perusahaan terdaftar di ASX.
III.1.3 Sejarah Singkat Industri Properti di Singapura
Industri properti di Singapura sangat menjanjikan. Hal ini karena Singapura merupakan negara kecil dengan luas lahan terbatas sehingga terdapat penekanan pertumbuhan vertikal bangunan diatas tanahnya menyebabkan banyaknya menara tinggi dan gedung-gedung bertingkat di Singapura. Selain itu, Pemerintah Singapura mendorong secara aktif investasi asing di Singapura. Hal ini karena UU di Singapura memungkinkan orang asing membeli apartemen dan rumah bertingkat dengan masa pakai dan sewa 99 tahun atau mendapatkan hak milik. Selain itu, terdapat jaminan keamanan dan hukum agraria yang dapat memberikan keyakinan atas kepemilikan tanah atau kejelasan peruntukkan tanah berdasarkan tata ruang kepada investor.
Singapura terkenal karena keamanan dan lingkungannya yang hijau. Indeks
kebebasan ekonomi menurut Wall Street St Journal (2011) mengurutkan Singapura
dalam 3 besar negara Organisation for Economic Co-operation and Development
(OECD). Tentunya peringkat ini memperhitungkan kebijakan perdagangan, tarif pajak,
kebijakan moneter, tingkat inflasi dan arus investasi dan peraturan. Singapura
mempunyai pertumbuhan populasi yang tinggi karena kebijakan imigrasi yang terus
maju dan peningkatan tingkat kelahiran. Proyeksi terakhir penduduk yang diteliti oleh
Departemen Statistik Singapura memperkirakan pertumbuhan terjadi sampai 64%
selama 20 tahun kedepan. Populasi diprediksi meningkat dua kali lipat 40 tahun kedepan. Tentunya bagi investor, hal ini menunjukkan pertumbuhan potensial yang bagus baik dari segi permintaan dan pengembalian investasi. Selain itu, analisis lebih lanjut menyatakan adanya kontribusi sektor properti sekitar 12,05% jika dibandingkan dengan industri lainnya dalam perusahaan terdaftar di SGX.
III.2 Desain Penelitian III.2.1 Jenis dan Sumber Data
Dalam penelitian ini, jenis data yang dipakai adalah data sekunder. Dan sumber data yang dibutuhkan diambil dari data laporan keuangan tahunan pada tahun 2010.
Selain itu, data juga diperoleh dari koran bisnis, website akuntansi dan situs resmi perusahaan-perusahaan properti. Data mengenai properti investasi di Indonesia diambil dari laporan keuangan tahunan yang diterbitkan di Bursa Efek Indonesia, begitupun dengan negara Australia dan Singapura.
III.2.2 Teknik Pengambilan Sampel
Teknik pengambilan sampel yang dipakai dalam penelitian ini adalah purposive sampling , dimana sampel diambil dengan maksud atau tujuan tertentu, karena peneliti
menganggap bahwa seseorang atau sesuatu tersebut memiliki informasi yang diperlukan
bagi penelitiannya. Dua jenis sampel ini dikenal dengan nama judgement dan quota
sampling. Judgment Sampling merupakan teknik pengambilan sampel yang dipilih
berdasarkan penilaian peneliti bahwa dia adalah pihak yang paling baik untuk dijadikan
sampel penelitiannya (Cooper dan Emory, 1992). Quota Sampling merupakan teknik
sampel yang distratifikasikan secara proposional, namun tidak dipilih secara acak melainkan secara kebetulan saja. Penelitian ini menggunakan judgment sampling karena sampel yang dipilih dan dianggap paling sesuai adalah industri properti dimana perusahaan properti biasanya memiliki akun properti investasi yang diatur dalam IAS 40.
III.2.3 Populasi dan Sampel Penelitian
Dalam penelitian ini, terdapat 41 buah populasi yang berkaitan dengan perusahaan properti di Indonesia. Populasi dalam penelitian ini adalah perusahaan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) hingga tahun 2011 dan data penelitian yang digunakan adalah tahun 2010. Perusahaan yang tercatat di BEI digunakan sebagai populasi, karena perusahaan tersebut mempunyai kewajiban untuk menyampaikan annual report kepada pihak luar perusahaan, sehingga memungkinkan data annual report tersebut diperoleh dalam penelitian ini.
Adapun kriteria-kriteria yang menjadi sampel penelitian berdasarkan purposive sampling adalah sebagai berikut:
1. Perusahaan properti yang terdaftar di BEI dan terdaftar dalam klasifikasi industri properti dimuat dalam Harian Bisnis Indonesia.
2. Perusahaan yang termasuk dalam industri real estate menurut kategori industri yang telah dikeluarkan Bursa Efek Australia (ASX) dan Bursa Efek Singapura (SGX).
3. Perusahaan properti yang telah terdaftar dalam BEI,ASX dan SGX sampai dengan tahun 2011 dan memiliki laporan keuangan tahun 2010.
4. Perusahaan yang memiliki akun properti investasi.
Berdasarkan kriteria diatas, penelitian ini mengambil sampel sebanyak 21 perusahaan properti di Indonesia. Penelitian ini hanya mengambil 21 perusahaan saja karena perusahaan lainnya tidak memenuhi kriteria diatas yaitu tidak memiliki akun properti investasi. Daftar perusahaan properti di Indonesia yang dijadikan sampel penelitian dimuat di lampiran 1.
Penelitian ini selanjutnya mengambil 110 populasi yang merupakan perusahaan properti terdaftar di ASX. Populasi ini merupakan perusahaan properti terdaftar di ASX sampai dengan tahun 2011 dan memiliki laporan keuangan tahunan hingga tahun 2010.
Berdasarkan analisis, diketahui 71 perusahaan properti di Australia yang menjadi sampel penelitian karena perusahaan properti lainnya kebanyakan tidak memiliki akun properti investasi dan laporan keuangannya tidak lengkap. Daftar perusahaan properti di Australia yang dijadikan sampel penelitian dimuat di lampiran 2.
Penelitian berikutnya adalah mengindentifikasi jumlah perusahaan properti di Singapura dengan melakukan penelitian satu per satu terhadap company profile perusahaan terdaftar di SGX sehingga dapat disimpulkan terdapat 112 populasi. Cara ini dilakukan karena tidak ada informasi mengenai kategori industri yang disajikan dalam SGX mengenai industri properti. Populasi ini merupakan perusahaan properti yang terdaftar hingga tahun 2011 dan memiliki laporan keuangan hingga tahun 2010.
Berdasarkan kriteria diatas, diambil 80 sampel penelitian karena perusahaan
properti di Singapura kebanyakan tidak memiliki akun properti investasi, namun seluruh
perusahaan properti yang terdaftar di Singapura memiliki laporan keuangan tahun
terakhir. Daftar perusahaan properti di Singapura yang dijadikan sampel penelitian
dimuat dalam lampiran 3.
III.2.4. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah penggunaan data sekunder serta library research dimana data diperoleh melalui sumber-sumber kepustakaan untuk metode penelitian dan landasan teori. Penelitian ini menggunakan data sekunder berupa laporan keuangan perusahaan properti go public tahun 2010. Indriantoro et al menyatakan “Data sekunder merupakan sumber data penelitian yang diperoleh peneliti secara tidak langsung melalui media perantara dan diperoleh oleh pihak lain”. Data sekunder yang berupa laporan keuangan adalah data-data berkaitan dengan penilaian, penyajian dan pengungkapan aset berwujudnya.
Data penelitian akan dikumpulkan menggunakan metode dokumentasi dengan tipe pooled data. Dengan tipe pooled data, jumlah observasi dalam penelitian ini diperoleh dari jumlah tahun penelitian dikalikan jumlah perusahaan sampel.
Data yang diambil hanya 1 tahun karena pengungkapan memiliki kencenderungan yang sama setiap tahunnya. Penelitian ini dapat ditujukan untuk menguji faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi penggunaan nilai wajar oleh negara yang dipilih menjadi sampel, namun setelah dianalisa data mengenai pengungkapan properti investasi sama setiap tahun sehingga tidak bisa dijadikan variabel X penelitian.
Maka, penelitian ini menggunakan teknik content analysis dengan membaca dan mengkasifikasikan infomasi. Content analysis menurut Yuris (2009) adalah penelitian yang bersifat pembahasan mendalam terhadap isi suatu informasi tertulis atau tercetak dalam media massa.
