ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK
PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA
RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
RI NO. 1507 K/PDT/2010)
TESIS
Oleh
DEWI FITRI
107011041/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK
PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA
RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
RI NO. 1507 K/PDT/2010)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
DEWI FITRI
107011041/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI NO. 1507K/PDT/2010) Nama Mahasiswa : DEWI FITRI
Nomor Pokok : 107011041 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Sanwani Nasution, SH)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 14 Januari 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Sanwani Nasution, SH
Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN 2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : DEWI FITRI
Nim : 107011041
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI NO. 1507K/PDT/2010)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :DEWI FITRI
i
ABSTRAK
Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masing-masing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Pada dasarnya suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010. Dalam penelitian tesis ini membahas mengenai bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa melakukan perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama disewanya dan bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yaitu dengan cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder. Dan sifat penelitian ini adalah deskriptif analitis.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya suatu perjanjian sewa-menyewa dibuat secara dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tertanggal 20 Desember 1959. Hubungan sewa-menyewa ini terus berlangsung dengan baik ketika penyewa dan yang menyewakan meninggal dunia kemudian dilanjutkan oleh ahli waris dari kedua belah pihak. Namun diawal bulan April 2005 ahli waris dari penyewa menghentikan pembayaran uang sewa, hingga diajukannya gugatan perkara ini. Perjanjian sewa-menyewa ini sebenarnya telah batal demi hukum dikarenakan ahli waris dari pihak penyewa dengan ahli waris pihak yang menyewakan tidak memperbaharui perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 21 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik yang menyatakan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik dan sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. Dan pertimbangan Majelis Hakim Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam perkara ini adalah menolak permohonan kasasi dari para pemohon kasasi (ahli waris dari penyewa) dan mereka telah melakukan perbuatan melawan hukum karena tidak mau mengosongkan dan menyerahkan atas obyek terperkara, padahal para pemohon kasasi tidak memiliki alas hak yang sah atas obyek perkara. Sedangkan termohon kasasi adalah pemilik yang sah atas obyek perkara dengan membuktikan bahwa obyek tersebut diperolehnya dari almarhum orang tua kandungnya berdasarkan Akta Pembagian Waris No. 6 tanggal 09 September 2003 yang dibuat dihadapan Notaris di Medan.
ii
ABSTRACT
Leasing is a reciprocal agreement in which each party is bound to the other. Reciprocal agreement is also frequently known as bilateral agreement or two-party agreement. Reciprocal agreement is an agreement causing right and responsibility to both parties and the rights and responsibility are related to each other. Basically, an agreement will last well if the parties involved in this agreementare with good faith, but if one party does not have good faith or does not implement his obligations, a default action will arise. Like what happened to the lease agreement which has been approved by the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.1507 K/PDT/2010. This study discussed what legal consequence will raise if the tenant commits default in the lease agreement of the house he has rented for a long time and the basic consideration taken by the Supreme Court of the Republic of Indonesia in its decision No.1507 K/PDT/2010 rconcering this case.
The data for this descriptive analytical study with juridical normative approach were secondary data obtained through documentation study.
The result of this study showed that there was a leasing agreement made underhanded as turned out in the receipt dated December 20, 1959. This leasing relationship kept lasting well even though the lessee and the lessor have passed away, this leasing agreement was continued by the heirs of both parties. But, in the beginning of April 2005, until the filing of this case, the heir of the lessee has stopped paying the rent. Actually, this leasing agreement has been annuled by law because theirs of both the lessee and the lessor did not renew the leasing agreement of the house. This is regulated in Article 2 And Article 21 paragraph (1) of The Government Regulation No.44/1994 on the House is not Inhabited by the Owner of the House stating that the house occupied by non-owner is only valid if there is a written leasing agreement or permit from the owner or the unwritten agreement which does not determine the time limit and had existed before the enactment of Law No.4/1992, and stated to be expired within a period of 3 (three) years from the enactment of Law No.4/1992. And the consideration of the panel of judges of the Indonesian Supreme Court in this case to reject the request for a cassation filed by the cassation applicants (the heir of the lessee) and they have committed an unlawful act because they did not want to vacate and hand over the sued property, whereas the cassation applicants have no legal title on the sued property. Yet, the cassation defendent is the legal owner of the sued property by prooving that the sued object is obtained fro his deceased biological parents based on the Deed of Inheritance Distribution No. 6 dated September 9, 2003 made before a Notary in Medan.
iii
KATA PENGANTAR
Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarahkatuh
Alhamdulillah penulis ucapkan kehadirat Allah SWT atas segala rahmat dan
hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul “ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI NO. 1507 K/PDT/2010)”.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi
untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (MKn), pada Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini, penulis telah mendapat bimbingan dan pengarahan
dari semua pihak maka dalam kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih dan
penghargaan kepada seluruh Dosen Pembimbing yakni kepada BapakProf. Sanwani Nasution, SH selaku Ketua Komisi Pembimbing, Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CNsertaIbu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum ,masing-masing selaku anggota Komisi Pembimbing, yang telah memberikan pengarahan, nasehat serta bimbingan demi kesempurnaan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terima kasih atas semua bimbingan, bantuan dan dorongan penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku
iv
diberikan untuk dapat menyelesaikan studi Strata-II Program Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga
selaku Dosen Pembimbing II penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak
memberikan masukan dan arahan yang berarti serta dengan sabar memberikan
petunjuk dalam penulisan ini.
4. Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH, selaku Dosen Pembimbing Utama penulis
dalam penulisan tesis ini, atas ilmu dan pengajaran serta bimbingan dan arahan
yang telah diberikan dalam proses penyelesaian tesis ini.
5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan
juga Dosen Pembimbing III penulis yang telah dengan sabar memberikan
masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta informasi dan tata cara penulisan
tesis yang benar.
6. Ibu Hj. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn selaku Dosen Penguji penulis yang
telah dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta
v
7. Ibu Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn selaku Dosen Penguji penulis yang telah
dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta
informasi dan tata cara penulisan tesis yang benar
8. Bapak dan Ibu Guru Besar juga segenap Dosen dan staf pengajar Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, tanpa bisa disebutkan satu persatu
namanya, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan bimbingan selama masa
perkuliahan.
9. Seluruh staff Biro Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen
administrasi yang diperlukan.
10. Secara khusus dalam kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih yang
tidak terhingga kepada Orang Tua yang sangat penulis cintai dan sayangi, Bapak
Drs. R. Basuki dan Ibu Fatimah serta juga kepada kakak tersayang Sri Rezeki,
SH yang telah memberikan doa, dorongan dan bantuan moril maupun materil
sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
11. Bapak Hendarto dan keluarga di Balikpapan yang telah membantu dan memberi
dukungan secara moril maupun materil bagi penulis.
12. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
stambuk 2010 Group A, Group B dan Group C yang telah berjuang
bersama-sama selama ini serta telah memberikan banyak dukungan dan kerjabersama-samanya
vi
13. Dan tidak lupa juga penulis mengucapkan kepada seluruh pihak yang telah
membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, baik secara langsung maupun
tidak langsung.
Tesis yang telah diselesaikan dengan segenap hati dan pemikiran ini tentunya
masih perlu untuk diperbaiki karena di dalamnya masih terdapat
kekurangan-kekurangan. Untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun
saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk tesis ini, sekali
lagi mengucapkan terima kasih. Semoga tesis ini sedikit banyak juga dapat
bermanfaat bagi kita semua.
Medan, 14 Januari 2013 Hormat Penulis,
vii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Dewi Fitri
Tempat/Tanggal lahir : Medan, 13 Nopember 1972
Jenis Kelamin : Perempuan
Status : Belum menikah
Agama : Islam
Alamat : Jalan Rajawali No. 54, Medan
II. ORANG TUA
Nama Bapak : Drs. R. Basuki
Nama Ibu : Fatimah
III. PENDIDIKAN
Tahun 1985 : Menyelesaikan Pendidikan Sekolah Dasar di SD Negeri No. 060788, Medan.
Tahun 1988 : Menyelesaikan Pendidikan Sekolah
Menengah Pertama di SMP Negeri 2 Medan.
Tahun 1991 : Menyelesaikan Pendidikan Sekolah
Menengah Atas di SMA Swasta Angkasa Lanud Medan.
Tahun 2004 : Menyelesaikan Pendidikan Starata-I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Tahun 2013 : Menyelesaikan Pendidikan Starata-II
viii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
RIWAYAT HIDUP ... vii
DAFTAR ISI... viii
DAFTAR ISTILAH ... x
BAB I PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 8
C. Tujuan Penelitian ... 8
D. Manfaat Penelitian ... 9
1. Secara Teoritis ... 9
2. Secara Praktis ... 9
E. Keaslian Penelitian ... 9
F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsi ... 11
1. Kerangka Teori ... 11
2. Kerangka Konsepsi ... 14
G. Metode Penelitian ... 17
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 18
2. Sumber Data ... 19
3. Tehnik Pengumpulan Data ... 20
4. Analisis Data ... 21
BAB II AKIBAT HUKUM TERHADAP PENYEWA YANG MELAKUKAN WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA-RUMAH ... 22
A. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian ... 22
ix
C. Wanprestasi ... 35
D. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah ... 45
E. Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah ... 48
F. Hapusnya Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah ... 50
G. Akibat Hukum Terhadap Penyewa Yang Melakukan Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah... 51
BAB III ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH PADA PUTUSAN PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI No. 1507 K/PDT/2010 ... 55
A. Kasus Posisi ... 55
B. Memori Kasasi dan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1507 K/PDT/2010 ... 71
C. Analisis Kasus ... 79
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN ... 96
A. Kesimpulan ... 96
B. Saran ... 98
DAFTAR PUSTAKA ... 99
x
DAFTAR ISTILAH
Aequo et bono : menurut keadilan; pada penetapan suatu
jumlah ganti rugi oleh hakim, bilamana tidak ada keterangan yang lengkap/obyektif
Algemeene Regels : peraturan-peraturan/ ketentuan umum
Dissenting opinion : pendapat yang berbeda.
Dwangsom : uang paksa.
Goede trouw : itikad baik.
Impartiality : asas tidak berpihak.
Judex facti : hakim yang memeriksa duduknya
perkara
Legitma Persona Standi In Judicio : tidak mempunyai kwalitas dan kapasitas hukum untuk bertindak selaku penggugat di depan persidangan Pengadilan
Obscuur libelum : gugatan kabur atau tidak jelas.
Onrechmatigedaad : perbuatan melawan hukum
Plurium Litis Cnsortium : gugatan kurang pihak
Produral due process : asas beracara secara benar
Motiveringsplicht : pemberian alasan (dari putusan hakim).
Te kwader trouw : beritikad tidak baik
