KONDOMINIUM DI KAWASAN SEGITIGA EMAS KOTA SEMARANG

(1)

KONDOMINIUM DI KAWASAN SEGITIGA EMAS KOTA SEMARANG

Oleh: Nurul Astindra, Hendro Trilistyo, Eddy Indarto

Semua kegiatan perekonomian pada umumnya berada di pusat kota. Oleh karena itu, manusia mempunyai kecenderungan untuk tinggal dalam jarak yang relatif dekat dengan pusat kegiatan atau tempat kerja. Demikian juga dengan semakin terbatas dan mahalnya lahan yang digunakan untuk pembangunan di pusat kota sehingga kita dituntut untuk dapat memanfaatkan lahan dengan seefisien dan seefektif mungkin. Berdasarkan fenomena tersebut, baik tuntutan manusia, kebutuhan akses cepat menuju area perkantoran, gaya hidup, maupun tuntutan lahan yang tersedia, keberadaan Kondominium di pusat Kota Semarang yaitu di Kawasan Segitiga Emas (Pandama - Pandanaran, Pemuda, dan Gajahmada) menjadi salah satu alternatif hunian yang dapat memenuhi tuntutan kualitas fisik dan non fisik penghuninya.

Kajian diawali dengan mempelajari tinjauan mengenai Kondominium, meliputi pengertian, keterkaitan dengan apartemen, jenis ruang, jenis floor area, dan sistem pengelolaan. Selanjutnya tinjauan mengenai Kota Semarang dan Kawasan Segitiga Emas, meliputi data fisik dan non fisik, potensi, dan kebijakan tata ruang wilayah, serta perkembangan Kondominium di Kota Semarang. Data studi banding yang diperoleh dari sejumlah Kondominium di Jakarta juga dikaji untuk memperoleh standar jumlah dan luasan unit hunian. Pendekatan perancangan arsitektural dilakukan dengan parameter konsep sustainable design dalam upaya menghemat energi dan meminimalisir dampak global warming. Selain itu, dilakukan juga pendekatan kontekstual, fungsional, teknis, dan kinerja untuk menghitung kebutuhan dan kapasitas ruang serta mewujudkan citra bangunan hunian yang modern, eksklusif, nyaman, serta ramah lingkungan. Pemilihan tapak dilakukan pada beberapa alternatif tapak dengan scoring menggunakan matriks pembobotan.

Selanjutnya dilakukan tahap eksplorasi desain dan sebagai kesimpulan, diperoleh luasan program ruang yang diperlukan pada Kondominium serta ilustrasi desain berupa gambar grafis 2 dimensi dan 3 dimensi. Kata kunci: Kondominium, Pusat Kota, Kawasan Segitiga Emas, Semarang, Sustainable Design

1. LATAR BELAKANG

Menurut data BPS Kota Semarang tahun 2005-2009, jumlah penduduk dan kepala keluarga di Kota Semarang cenderung meningkat setiap tahun. Angka pertumbuhan rata-rata per tahun untuk jumlah penduduk ialah 1% dan untuk kepala keluarga mencapai

3,3%. Dengan meningkatnya jumlah

penduduk, yang didukung dengan

berkembangnya ekonomi secara global serta gaya hidup masyarakat modern, akan meningkat pula akivitas untuk memenuhi kebutuhan hidup, salah satunya ialah pemenuhan kebutuhan tempat tinggal yang dapat sekaligus mengikuti tren.

Masyarakat perkotaan memiliki

kecenderungan untuk tinggal di pusat kota dalam jarak yang relatif dekat dengan pusat kegiatan atau tempat kerja. Namun, karena semakin terbatas dan mahalnya lahan yang digunakan untuk pembangunan di pusat kota, kita dituntut untuk dapat memanfaatkan lahan di pusat kota dengan seefisien dan seefektif mungkin. Adanya usaha efisiensi lahan dan semakin banyaknya manusia yang bermukim di perkotaan, menyebabkan cukup

sulitnya memperoleh rumah tinggal yang terletak di dekat pusat kota, sehingga pembangunan yang dulu mengarah horizontal (landed house), sekarang cenderung ke arah vertikal.

2. RUMUSAN MASALAH

Diperlukan hunian yang dapat memenuhi tuntutan kualitas masyarakat perkotaan di Semarang, baik kualitas fisik yang berupa tampilan bangunan yang menarik, kemudahan akses menuju kantor, dan fasilitas penunjang yang lengkap, serta kualitas non fisik berupa tingkat privasi yang tinggi, rasa aman, nyaman, suasana yang rekreatif, dan menyenangkan.

Kondominium di pusat Kota Semarang yaitu di Kawasan Segitiga Emas diperlukan untuk memenuhi kebutuhan tersebut sekaligus akan memberikan nilai tambah bagi penghuninya berupa nilai investasi dan prestige.

3. TUJUAN

Merencanakan dan merancang Kondominium di Kawasan Segitiga Emas Kota Semarang yang diharapkan mampu memenuhi tuntutan kebutuhan masyarakat golongan menengah

(2)

ke atas di Kota Semarang akan hunian yang modern, eksklusif, nyaman, serta relatif dekat dengan pusat kota dan tempat kerja dengan penekanan konsep sustainable design yang ramah lingkungan.

4. METODOLOGI

Kajian diawali dengan mempelajari tinjauan mengenai Kondominium, meliputi pengertian, keterkaitan dengan apartemen, jenis ruang, jenis floor area, dan sistem pengelolaan.

Selanjutnya tinjauan mengenai Kota

Semarang dan Kawasan Segitiga Emas, meliputi data fisik dan non fisik, potensi, dan kebijakan tata ruang wilayah. Data studi banding yang diperoleh dari sejumlah Kondominium di Jakarta juga dikaji untuk memperoleh standar jumlah dan luasan unit hunian.

Pendekatan perancangan arsitektural

dilakukan dengan parameter konsep

sustainable design dalam upaya menghemat energi dan meminimalisir dampak global warming. Selain itu, dilakukan juga pendekatan kontekstual, fungsional, teknis, dan kinerja untuk menghitung kebutuhan dan kapasitas ruang serta mewujudkan citra bangunan hunian yang modern, eksklusif, nyaman, serta ramah lingkungan. Pemilihan tapak dilakukan pada beberapa alternatif tapak dengan scoring menggunakan matriks pembobotan.

Selanjutnya dilakukan tahap eksplorasi desain dan sebagai kesimpulan, diperoleh luasan program ruang yang diperlukan pada Kondominium serta ilustrasi desain berupa gambar grafis 2 dimensi dan 3 dimensi.

5. KAJIAN PUSTAKA

5.1 Pengertian Kondominium

Dalam istilah hukum Romawi, Kondominium merupakan bentuk kehendak bersama yang penerapannya diatur dalam sebuah sistem yang merupakan kepemilikan bersama terdiri atas bagian-bagian yang merupakan satuan yang tidak dapat dipisahkan.

Adapun beberapa pengertian dari

Kondominium, antara lain :  Menurut Kamus Tata Ruang,

Kondominium ialah bangunan besar bertingkat terdiri atas unit-unit

perumahan, masing-masing unit ada pemiliknya sendiri-sendiri.

 Dalam Dictionary of Architecture and Construction (1975, hal. 122), “Condominium is a form of real estate ownership of multifamily residential dwelling. Each occupant has 100% ownership of his own apartment and partial ownership of common elements such as hallways, elevators, plumbing, etc.”

 Menurut R. Beaton, dkk. dalam Real Estate

(1982, hal.89), Kondominium adalah

bentuk hukum kepemilikan yang

diterapkan untuk banyak jenis properti, seperti apartemen, kantor, rumah keluarga tunggal, town house, dan lain-lain. Properti dalam status kepemilikan kondominium juga dianggap sebagai bentuk khusus dari tata guna lahan.

Dari pengertian-pengertian di atas, dapat disimpulkan bahwa Kondominium adalah jenis rumah susun bertingkat yang ditujukan bagi

kalangan menengah ke atas yang

mengutamakan pelayanan dan keamanan atau privasi bagi penghuninya. Tiap penghuni memiliki hak kepemilikan pribadi atas unit huniannya serta hak kepemilikan bersama atas area bersama dan fasilitas-fasilitas penunjang pada bangunan tersebut.

5.2 Keterkaitan antara Kondominium dengan Apartemen / Rumah Susun di Indonesia

Kondominium merupakan unit hunian yang filosofinya sama dengan unit hunian lain seperti apartemen yang berkembang dari rumah susun. Di Indonesia, sebutan “kondominium” sering digunakan untuk merujuk pada unit hunian menggantikan kata "apartemen". Apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi dalam sejumlah ruang atau unit, yang dipasarkan secara strata-title atau disewakan. Di luar itu, ada juga istilah kondominium yang

merupakan penguasaan beberapa atau

sejumlah orang atas sebuah properti. Keduanya pada dasarnya sama, yang membedakan hanyalah istilahnya. Jadi, apartemen lebih merujuk ke pengertian fisik, sedangkan kondominium merujuk kepada hak milik atau istilah legal. Seiring perkembangan

(3)

zaman, sekarang telah banyak developer yang menyediakan apartemen yang dijual maupun kondominium yang dapat disewa (jual apartemen atau sewa kondominium).

5.3 Jenis Ruang

Menurut Eugene Henry Klaber dalam Housing Design (1954, hal.76), terdapat beberapa ruang di dalam sebuah rumah tinggal, yaitu:

a. Ruang pribadi (di dalam unit hunian)

Terdiri dari ruang-ruang sebagai berikut:  Ruang tamu (living room), area atau

tempat berinteraksi dengan tamu atau relasi

 Ruang makan (dining room), area penghuni rumah untuk melakukan kegiatan makan  Dapur (kitchen), sebagai ruang persiapan

makan dan penyajian

 Kamar mandi (bath room), ruang untuk melakukan kegiatan pembersihan diri atau mandi. Umumnya telah disediakan WC untuk pembuangan feses penghuni.

 Kamar tidur (bedroom), tempat penghuni beristirahat. Pada hunian dengan beberapa kamar tidur, terdapat istilah master bedroom untuk kamar tidur utama.

Ruang-ruang tersebut menjadi patokan dari kebutuhan dalam sebuah unit hunian. Kebutuhan ruang disesuaikan dengan kebutuhan pembangunan dan dapat ditambahkan seperti ruang keluarga, ruang pembantu, ruang cuci /laundry, dan balkon.

b. Ruang bersama (di luar unit hunian)

Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.60/PRT/1992 Tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, beberapa ruang yang dimiliki secara bersama, antara lain:

 Ruang umum (sebagai ruang tunggu, ruang tamu, atau ruang komunal lain)

 Koridor (sebagai ruang penghubung antara dua sisi satuan rumah susun, harus mempunyai ukuran lebar minimal 180 cm)  Selasar (sebagai ruang penghubung untuk

sisi satuan rumah susun harus mempunyai ukuran lebar minimal 150 cm)

 Ruang tangga (rumah susun yang lebih dari 8 lantai/berketinggian lebih dari 40 m harus disediakan pintu tahan api ke arah atap)

 Ruang penunjang lain (kolam renang,

sauna, fitness, dll.)

5.4 Keterkaitan antara Jenis Floor Area

dengan Perhitungan Harga Jual Hunian

Menurut Eugene Henry Klaber dalam Housing Design (1954), perhitungan harga jual tiap unit hunian pada Kondominium, didasarkan pada floor area, sebagai berikut :

a. Service Floor Area, meliputi area tempat

elevator, tangga, shaft, dsb. Area ini tidak untuk diperjualbelikan atau disewakan, tetapi sebagai servis kepada pembeli.

Luasnya sebesar 10% dari luas

keseluruhan.

b. Saleable atau Rentable Floor Area, luas lantai yang dijual atau disewakan :

 Usable Floor Area, merupakan area yang digunakan untuk unit hunian. Luasnya 70% dari luas lantai secara keseluruhan.

 Common Floor Area, merupakan area yang digunakan secara bersama-sama (kolam renang, playground, dll). Luasnya 20% dari luas lantai secara keseluruhan.

Jadi, harga jual setiap unit hunian dihitung berdasarkan pada rentable floor area, walaupun tidak semuanya digunakan oleh penghuni. Semua area tersebut dibebankan kepada penghuni yang dibagi secara proposional oleh perhimpunan penghuni (PP).

5.5 Sistem Pengelolaan Kondominium

5.5.1 Badan Pengelola

Di dalam Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 mengenai Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun, pengelolaan dalam rumah susun dilakukan oleh penghuni atau pemilik.

PP No.4 Tahun 1988 Pasal 68 menyebutkan bahwa penghuni Rumah Susun wajib membentuk atau menunjuk sebuah Badan Pengelola.

Terdapat pula Perhimpunan Penghuni (PP) yang merupakan badan hukum yang bertugas untuk mengurus berbagai kepentingan bersama antara pemilik dan penghuni Kondominium. PP merupakan wakil dan para penghuni sehingga fungsinya mirip RT/RW.

(4)

5.5.2 Manajemen Pengelolaan

Manajemen pengelolaan pada Kondominium meliputi pemasaran, persyaratan jual beli, besarnya nominal harga beli, perawatan bangunan, pelayanan kepada penghuni, dan kegiatan administrasi.

Secara garis besar manajemen pengelolaan Kondominium, meliputi :

a. Divisi Teknik

 Listrik dan mesin (Mechanical Electrical)  Bangunan (Construction)

 Perawatan bangunan (Maintenance)

b. Divisi Keuangan (Financial Division)  Akuntan (Accounting)

 Administrasi Umum (Administration)

c. Divisi Pemasaran (Marketing Division)  Periklanan (Advertising)

 Perjanjian Beli

 Pelayanan kepada pembeli atau

penghuni (Tenant Relation)

d. Divisi Keamanan (Security Division)

6. KAJIAN LOKASI

6.1 Tinjauan Kota Semarang

Semarang merupakan Ibu Kota Propinsi Jawa Tengah dengan luas wilayah 373,70 km². Secara administratif, Kota Semarang terdiri atas 16 wilayah kecamatan dan 177 kelurahan.

6.1.1 Kondisi Fisik

Secara astronomis, Semarang terletak antara garis 6°50’-7°10’ LS dan 109°50’-110°35’ BT. Secara administratif, batas-batas Semarang: - Sebelah Utara : Laut Jawa

- Sebelah Barat : Kabupaten Kendal

- Sebelah Selatan : Kabupaten

Semarang

- Sebelah Timur : Kabupaten Demak

Secara topografis, Kota Semarang terdiri dari daerah perbukitan, dataran rendah, dan daerah pantai dengan ketinggian 0-348 m dpl.

6.1.2 Iklim

Kota Semarang memiliki curah hujan rata-rata 2790 mm/tahun. Temperatur udara berkisar antara 22,6°C-32,1°C. Kelembaban udara rata-rata 77%/tahun. Arah angin sebagian besar bergerak dari arah tenggara menuju barat laut, dengan kecepatan rata-rata 5,7 km/jam.

6.1.3 Perkembangan Kondominium di Semarang

Di Kota Semarang terdapat Parama Graha Apartment and Condominium yang merupakan satu-satunya apartemen atau kondominium yang telah terbangun dan dihuni. Bangunan enam lantai ini terletak di Jl. Sisingamangaraja No.31 (di sudut jalan menuju Hotel Patra Jasa). Parama Graha

merupakan apartemen dengan gaya

kondominium di Kota Semarang. Memiliki unit standar dengan tiga kamar tidur dan dapur, serta tersedia pula dua unit penthouse dengan empat kamar tidur dengan ukuran dua kali kamar standar.

Gambar 1 : Eksterior Parama Graha Apartment & Condominium

Sumber: www.paramagraha.com (2011)

Pada tahun 2011 ini telah ada tiga proyek apartemen atau kondominium di Semarang yang sedang dalam tahap under construction, yaitu Best Western Star Hotel & Star Apartment, Mutiara Garden Apartment, dan

Tendean Imperial Residence.

Gambar 2 : Grafis Rancangan Desain (searah jarum jam) Tendean Imperial Residence, Best Western Star Hotel & Star

Apartment, Mutiara Garden Apartment

Sumber: brosur dan www.skyscrapercity.com (2011)

6.2 Tinjauan Kawasan Segitiga Emas

Kawasan Segitiga Emas termasuk dalam Kecamatan Semarang Tengah dan BWK I Kota

(5)

Semarang. Kawasan ini mencakup daerah koridor Jalan Pandanaran (arteri sekunder), Jalan Pemuda, dan Jalan Gajahmada (kolektor sekunder). Kawasan ini berpotensi sebagai lokasi perencanaan Kondominium karena merupakan wilayah sentral di pusat kota yang

sangat potensial, dengan kemudahan

aksesibilitas, utilitas kawasan yang baik ketersediaan akan fasilitas-fasilitas umum, dan tingkat konektivitas yang tinggi terhadap wilayah-wilayah lain yang berada di sekitarnya.

Gambar 3 : Peta Udara Kawasan Segitiga Emas

Sumber: www.maps.google.com (2011)

7. STUDI BANDING

7.1 The Grove Condominium

 Lokasi : Kav. 9 Jl. Casablanca Raya, Kel. Menteng Dalam, Tebet, Jakarta Selatan  Developer : Intersatria Budi Perkasa

Mulia

 Luas Bangunan : ± 8.000 m2

Gambar 4 : Eksterior dan Interior Casablanca Mansion

Sumber: www.graha2000.com (2011)  Ketinggian Bangunan : 1 tower 33 lantai  Sistem Sirkulasi Vertikal : private lift

 Sistem Pengelolaan :

strata-titled apartment / condominium

(penghuni akan mendapatkan hak guna bangunan / lease hold selama 30 tahun)  Fasilitas :

Private car park & visitor park, 24-hr security & reception lobby, emergency backup power, TV cable, internet, IDD line telephone, business centre, minimarket, laundry/dry clean, clinic, nursery, children playground, swimming pool, tennis court, fitness center, jogging track, dll.

 Tipe Unit Hunian :

Dari total 609 unit hunian, tersedia enam tipe unit, yaitu Tipe Cherry (42,7 m2) untuk unit 2 bedrooms, Tipe Grenada (54,55 m2), Tipe Indigo dan Tipe Magenta (62,55 m2) untuk unit 3 bedrooms, serta unit 4 bedrooms tersedia Tipe Burgundy (76,55 m2_{) dan Tipe Peach (80 m}2_).

 Tingkat Okupansi (Occupancy Rate) : mencapai 70% atau setara dengan jumlah 427 unit hunian (September 2011).

7.2 The Grove Condominium

 Lokasi : Rasuna Epicentrum, Jl. HR. Rasuna Said, Kuningan Barat, Jaksel  Developer : PT. Bakrieland Development

 Luas Lahan : ± 1,3 Ha

Gross Building Area : ± 120.000 m2

Saleable Area : ± 75.000 m2

 Ketinggian Bangunan :

Memiliki 2 tower (Masterpieces Tower: 37 lantai dan Imperial Tower: 32 lantai).

Kedua tower dihubungkan oleh

connector bridge pada lantai 20 dan 21.

Gambar 5 : Eksterior dan Interior The Grove Condominium

Sumber: brosur dan dokumentasi pribadi (2011)

Jl. Pemuda Jl. Gajahmada

(6)

 Sistem Sirkulasi Vertikal :

6 buah private lift (Masterpieces Tower)

dan 4 buah share lift (Imperial Tower)

 Sistem Pengelolaan : condominium

 Fasilitas :

swimming pool, fitness centre, children playground, jogging track, restaurant, café, multifunction room, roof garden,

dll.

 Tipe Unit Hunian :

Hunian yang tersedia berjumlah 440 unit

fully furnished. Di Masterpieces Tower, tersedia tipe 1A (176,38 m2) dan 1B (147,29 m2) untuk 2 bedrooms serta Tipe 1C (105 m2) dan 1D (83,43 m2) untuk 3

bedrooms. Sedangkan di Imperial Tower

tersedia tipe 2A (86,84 m2) dan 2C (66,27 m2_{) untuk 2} _bedrooms_{serta Tipe 2B}

(127,29 m2) untuk 3 bedrooms.  Tingkat Okupansi (Occupancy Rate) :

mencapai 55% atau setara dengan jumlah 242 unit hunian. (September 2011)

8. PENDEKATAN / ANALISIS

8.1 Pendekatan Arsitektural

Untuk mewujudkan citra modern, eksklusif,

nyaman, dan ramah lingkungan,

Kondominium dirancang dengan beberapa parameter penekanan konsep sustainable design, yaitu :

a. Appropriate Site Development (Tepat Guna Lahan)

b. Energy Efficiency and Conservation

(Efisiensi dan Konservasi Energi)

 Penggunaan penghawaan alami dan penerangan alami (natural lighting)

 Memanfaatkan orientasi bangunan terhadap arah peredaran matahari

 Penggunaan fitur lift hemat energi

 Penggunaan low watt AC

c. Water Conservation (Konservasi Air)

 Penggunaan green roof

 Penerapan roof garden atau private sky garden

 Penerapan inner court

d. Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) dengan penerapan water treatment system untuk black dan grey water

e. Penataan lansekap atau ruang luar f. Pemilihan material atau bahan bangunan

8.2 Pendekatan Kontekstual

8.2.1 Pendekatan Tapak

Sesuai dengan karakter konsumen

kondominium yang mengutamakan aspek efisiensi, pemilihan lokasi tapak merupakan aspek penting pada perancangan sebuah kondominium. Kondominium direncanakan berada di lokasi yang berdekatan dengan zona perkantoran atau dalam zona komersial dalam suatu wilayah sehingga meminimalkan waktu dan biaya tempuh.

Kriteria yang berfungsi sebagai pertimbangan penilaian pada beberapa alternatif tapak yang ada, antara lain tata guna lahan, aksesibilitas, potensi view, kedekatan dengan fasilitas umum, dan utilitas lingkungan kota.

8.2.2 Pendekatan Jumlah Kebutuhan

Dasar yang digunakan untuk menghitung jumlah kebutuhan Kondominium, yaitu :  Prediksi jumlah kepala keluarga (segmen

pasar “Keluarga Sejahtera III Plus”) di Kota Semarang pada tahun 2020 dengan metode proyeksi linier

Berdasarkan data jumlah kepala keluarga tahun 2009 sebanyak 376.030 KK dengan rata-rata pertumbuhan 3,3% per tahun, diperoleh hasil prediksi jumlah kepala keluarga pada tahun 2020 yaitu 477.980 KK. Dan jumlah keluarga sejahtera III Plus adalah 11% dari jumlah KK, yaitu 52.578 KK.

 Prediksi ketersediaan rumah tinggal (segmen pasar “rumah besar dan mewah") di Kota Semarang pada tahun 2020

Dengan menggunakan data RTRW Kota Semarang tahun 2010-2030, diperoleh prediksi jumlah ketersediaan rumah besar sebanyak 10% dari total ketersediaan rumah, yaitu sebanyak 48.632 unit.

Dari prediksi di atas dapat dilihat bahwa nilai prediksi jumlah keluarga sejahtera III Plus

dibanding dengan prediksi jumlah

ketersediaan rumah mengalami defisit sebanyak 3.946 unit sebagai potential demand

Kota Semarang. Namun, tidak mungkin semua unit dapat tertampung dalam satu lokasi. Oleh karena itu, digunakan metode daya dukung lahan dengan teknik optimasi lahan pada tapak terpilih.

(7)

9. KESIMPULAN PERANCANGAN

9.1 Program Ruang

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang Tipe 2 bedrooms

Foyer 1 3,2

Livingroom 1 7,3 Diningroom 1 5,2

Kitchen 1 7

Master Bedroom + Bathroom 1 19,3 Children Bedroom 1 12 Bathroom 1 3,4 Maidroom + Bathroom 1 6,5 Service area (Laundry) 1 1,8 Drying area (Clothesline) 1 1,8 Balcony 1 3,2 Total luas + sirkulasi 20% 85 Total luas 40 unit 3.400

Tipe 3 bedrooms

Foyer 1 4

Livingroom 1 12,4 Diningroom 1 10

Kitchen 1 7

Master Bedroom + Bathroom 1 19,3 Children Bedroom 2 24 Bathroom 1 3,4 Reading / Work / Study Room 1 6,5

Storage 1 6

Maidroom + Bathroom 1 6,5 Service area (Laundry) 1 1,8 Drying area (Clothesline) 1 1,8 Balcony 1 3,2 Total luas + sirkulasi 20% 127 Total luas 40 unit 5.080

Tipe 4 bedrooms

Foyer 1 4,8

Livingroom 1 14,7 Diningroom 1 12,4

Kitchen 1 7

Master Bedroom + Bathroom 1 19,3 Children Bedroom 2 24 Bathroom 1 3,4 Guest Bedroom + Bathroom 1 12 Reading / Work / Study Room 1 6,5

Storage 1 6

Maidroom + Bathroom 1 6,5 Service area (Laundry) 1 1,8 Drying area (Clothesline) 1 1,8 Balcony 1 3,2 Private skygarden 1 10 Total luas + sirkulasi 20% 160 Total luas 16 unit 2.560

Total Luas 96 Unit Hunian 11.000 m2 Tabel 1 :Program Ruang Kelompok Aktivitas Hunian

Sumber: analisis

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang

Hall 1 24 R. Tunggu 1 16 Front Office 2 40 R. Building Manager 1 13,4 R. Sekretaris 1 6,7 R.Rapat 2 37,82 Pantry 1 5,4 Gudang 1 6 Lavatory 1 20 Mushola 1 6,5 R.Wudhu 1 3,8 Total luas + sirkulasi 30% 215,54

Divisi Non Teknik

R. Kadiv Non Teknik 1 9,3 R.Receptionist 1 6,5 R.Pemasaran 1 18 R.Keuangan 1 18 R.Administrasi 1 18 Gudang Arsip 1 6 Total luas + sirkulasi 20% 91,01

Divisi Teknik

R.Kadiv. Teknik 1 9,3 R.Teknisi 1 18 Gudang Alat 1 6 Total luas + sirkulasi 20% 39,96

Divisi Keamanan R. Kepala Keamanan 1 9,3 Pos Utama 1 10 Pos Jaga 1 6 R. CCTV 2 48 Gudang Alat 1 4 Total luas + sirkulasi 20% 92,76

Total Luas Ruang Aktivitas Pengelola 439,27

Tabel 2 : Program Ruang Kelompok Aktivitas Pengelola

Sumber: analisis

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang Entrance Hall dan Lobby

Hall 1 80 Lobby 2 40 Security 2 8 Lavatory 4 80 Mushola 2 13 R.Wudhu 2 7,6 Total luas + sirkulasi 20% 297,18

Fitness Center

Hall 1 20

R.Fitness 1 87,5 R.Ganti 2 2,6 R.Istirahat 1 18 Total luas + sirkulasi 20% 153,72

Salon Ruang Salon 1 30 Ruang Bilas 1 8 Ruang Tunggu 1 10 Ruang Facial 1 18 Kasir 1 2 Lavatory 2 6,4 Total luas + sirkulasi 20% 89,28

(8)

Spa (Massage, Sauna, dan Jacuzzi) Hall 1 24 R. Pendaftaran 1 6 Kasir 1 4 R. Ganti 4 5,2 R. Spa 4 80 R. Massage 2 40 Jacuzzi 1 7,5 R.Tunggu Sauna 2 30 R. Ganti Sauna 2 5,2 R. Cleansing 2 5 R. Sauna 2 8 Rest room 2 6 Fresh air room 2 5 Steam Bath 2 24

R.Bilas 2 25

Total luas + sirkulasi 20% 329,88

Laundry and Dry Cleaning

R. Laundry 2 130 Total luas + sirkulasi 20% 156

Restaurant R.makan 1 216 Kasir 1 4 R.Saji 2 8.4 Dapur 1 70 Waste disposal 1 15 Gudang basah 1 4 Gudang kering 1 25 Gudang alat 1 14 Cuci piring 1 10 Lavatory 2 20 R. Chef Kitchen 1 12 Total luas + sirkulasi 20% 478,08

Minimarket

R.Penjualan 1 150

Kasir 1 2

Gudang 1 10

ATM Center

Mesin ATM 8 12 Total luas + sirkulasi 20% 14,4

Money Changer

Counter 1 10

R. Khasanah 1 6 Total luas + sirkulasi 20% 19,2

R. Serba Guna (Multifunction Room)

Audience 1 480 Stage 1 30 Backstage 1 12,5 R. Panitia 1 9 R. Operator 1 9 Gudang Alat 1 10 Lavatory 1 20 Total luas + sirkulasi 20% 684,6

Ruang Rapat

R. Peserta Rapat 1 40 Gudang Alat 1 10 Total luas + sirkulasi 20% 60 Total luas 4 unit R. Rapat 240

Klinik dan Apotek

R. Pendaftaran 1 6 R.Tunggu 1 12,5 R.Konsultasi 1 6 R.Periksa 1 12

Apotek 1 21

Retail

Retail 1 30

Total luas + sirkulasi 20% 36 Total luas 4 unit Retail 144

Total Luas Ruang Penunjang Indoor 2.877,42

Tabel 3 : Program Rg. Klmpk. Aktivitas Penunjang Indoor

Sumber: analisis

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang Swimming Pool Kolam Dewasa 1 144 Kolam Anak 1 40 R. Ganti 4 5,2 R. Locker 1 3,9 R. Bilas 1 5,6 R.Jemur 30% total 59,61 Total luas + sirkulasi 20% 298,05

Jogging Track

Track 1 1.000 Total luas + sirkulasi 20% 1.200

Children Playground

Papan seluncur dan rumah tangga 1 12,92 Ayunan 1 11,25 Papan luncur 1 3,4 Papan jungkat-jungkit 1 4 Palang bertangga 1 3,6 Kuda ayunan 3 1,2 Total luas + sirkulasi 20% 54,56

Lapangan Basket

Lapangan 1 420 R.Tunggu 1 9 Total luas + sirkulasi 20% 514,8

Lapangan Tenis

Lapangan 1 260,75 R.Tunggu 1 9 Total luas + sirkulasi 20% 323,8

Total Luas Ruang Penunjang Outdoor 2.391,21 Tabel 4 : Program Rg. Klmpk. Aktivitas Penunjang Outdoor

Sumber: analisis

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang R. Mekanikal Elektrikal Bangunan

R.Genset 1 40

(9)

R.MDP 2 30 R.PABX 2 24 R.Chiller 2 20 R.Cooling Tower 2 10 R.Ground Tank 2 30 R.Roof Tank 4 100 R.Pompa Air 4 100 R.Boiler 2 50 R. IPAL (Water Treatment System)

Bak Penampung Inlet 2 40 Water Treatment 2 8 Bak Penampung Outlet 2 40 R.Kontrol IPAL 2 40 Total luas + sirkulasi 20% 662,4

R. Perawatan Bangunan R.Cleaning Service 2 43,2 R.Workshop 2 50 Gudang Alat 2 16 R. Ganti 2 2,6 R.Penampungan Sampah 2 8 Total luas + sirkulasi 20% 143,76

R. Bongkar Muat Barang

R.Bongkar Muat 1 20 Gudang Barang 1 10 Total luas + sirkulasi 20% 36

Total Luas Ruang Aktivitas Servis 842,16 Tabel 5 : Program Ruang Kelompok Aktivitas Servis

Sumber: analisis

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang R. Mekanikal Elektrikal Bangunan

R.Kontrol & SDP 2 (11 lt) 220 R.AHU 2 (11 lt) 220 Total luas + sirkulasi 20% 484

Sirkulasi Vertikal Lobby Lift 6 (11 lt) 792 Lift Penghuni 4 (11 lt) 242 Lift Servis 2 (11 lt) 132 Tangga 2 (11 lt) 440 Tangga darurat 4 (11 lt) 1.320 Total luas + sirkulasi 20% 3.511,2

R. Komunal Hunian

R.Komunal 4 (8 lt) 460,8 Total luas + sirkulasi 20% 552,96

Total luas ruang servis yang berulang 4.548,16 Tabel 6 : Program Rg. Klmpk. Aktivitas Servis yang Berulang

Sumber: analisis

Jenis Ruang Jumlah Luas Ruang Parkir Penghuni

Parkir mobil (2 BR 1 unit & 3 dan 4 BR 2 unit)

152 2.128

Total luas + sirkulasi 20% 4.256

Parkir Pengelola

Parkir mobil 10 140 Parkir sepeda motor 50 100

Total luas + sirkulasi 20% 480

Parkir Tamu

Parkir mobil 30 420 Parkir sepeda motor 50 100 Total luas + sirkulasi 20% 1.040

R. Tunggu Supir

R.Tunggu 1 18 Total luas + sirkulasi 20% 21,6 Total luas 4 unit 86,4

Total Luas Ruang Aktivitas Parkir 5.862,4 Tabel 7 : Program Ruang Kelompok Aktivitas Parkir

Sumber: analisis

Jenis Kelompok Ruang Luas Ruang

Kelompok Aktivitas Hunian 11.000,00 m2

Kelompok Aktivitas Pengelola 439,27 m2

Kelompok Aktivitas Penunjang Indoor 2.877,42 m2

Kelompok Aktivitas Penunjang Outdoor 2.391,21 m2

Kelompok Aktivitas Servis 5.390,32 m2

Kelompok Aktivitas Parkir 5.862,4 m2

Total Kebutuhan Ruang 27.960,62 m2

Tabel 8 : Rekapitulasi Program Ruang

Sumber: analisis

9.2 Tapak Terpilih

Gambar 6 : Foto Udara Tapak Terpilih Sumber: www.maps.google.com (2011)

Gambar 7 : Keterangan Tapak Terpilih Sumber: analisis (2011)

Lokasi perancangan adalah sebuah lahan kosong yang berada di Jalan Pemuda

(10)

Kelurahan Kembangsari, Kecamatan Semarang Tengah, BWK I Kota Semarang dengan luas tapak ± 0,95 Ha.

 Batas-batas tapak :

Utara : Jalan Pemuda, pertokoan, perkantoran

Timur : Bank BCA

Selatan : Jalan Depok, permukiman

Barat : Perkantoran

 Tata guna lahan : perdagangan dan jasa  Fasilitas umum di sekitar tapak :

Paragon City, DP Mall, Ruko Pemuda Mas, Gramedia Book Store, Pasaraya Sri Ratu, dll.

 Topografi : relatif datar  KDB ; KLB : 60% ; 3,2

 Ketinggian bangunan : maksimal 45 meter  GSB : Jalan Pemuda (12 meter)

Jalan Depok (7 meter) Luas tapak = 9.513,76 m2 KDB 60% = 60% x 9.513,76 m2 = 5.708,26 m2 RTH 40% = 9.513,76 - 5.708,26 m2 = 3.805,50 m2 Prasarana (25% dari KDB) = 25% x 5.708,26 m2 = 1.427,07 m2

Jadi, luas lantai dasar bangunan

= 5.708,26-1.427,07 m2 = 4.281,19 m2

9.3 Perhitungan Jumlah Unit Hunian

Luas ruang pengelola : 439,27 m2 Luas ruang penunjang indoor : 2.877,42m2 Luas ruang penunjang outdoor : 2.391,21 m2 Luas ruang servis : 842,16 m2 + 4.548,16 m2

Pembagian lantai, sebagai berikut:

 Lantai basement terdiri atas Parkir Indoor dan Kelompok Ruang Servis.

 Bagian bangunan yang hanya berada di lantai 1 adalah Ruang Penunjang Outdoor,

sehingga sisa lantai dasar bangunan :

= 4.281,19 − 2.391,21 m² = 1.889,98 m2

Bangunan direncanakan 11 lantai :

 2 lantai “podium” untuk fasilitas penunjang dan pengelola

 9 lantai “tower” dimana 8 lantai untuk hunian (terbagi menjadi 2 tower) dan 1 lantai untuk servis dan utilitas

Jadi, daya dukung tanah

= 11 x 1.889,98 m2 = 20.789,78 m²

Luas ruang hunian

= Daya dukung tanah – (R.Penunjang Indoor +

R.Pengelola + R.Servis yang berulang)

= 20.789,78

m²-(2.877,42+439,27+4.548,16)m2 = 20.789,78 m² - 7.864,85 m² = 12.924,93 m²

Koridor (15% dari ruang hunian)

= 15% x 12.924,93 m² = 1.938,74 m²

Luas ruang hunian bersih

= 12.924,93 m² – 1.938,74 m² = 10.986,19 m² ~ 11.000 m2

Berdasarkan hasil studi luasan hunian dari data studi banding, diperoleh standar prosentase luas tiap unit hunian terhadap luas ruang hunian bersih, yaitu:

Tipe 2 Bedrooms : 31% → 3.410 m²

Sehingga dapat ditentukan jumlah unit

hunian kondominium yang mampu

tertampung pada tapak terpilih dengan cara dibagi dengan standar besaran ruang pada program ruang, sebagai berikut:

1. Tipe Merak Pertiwi (2 Bedrooms) = 3.410 m² : 85 m² = 40 unit

2. Tipe Puspita Sari (3 Bedrooms) = 5.060 m² : 127 m² = 40 unit

3. Tipe Cempaka Sari (4 Bedrooms) = 2.530 m² : 160 m² = 16 unit

Jadi, “Kondominium di Kawasan Segitiga Emas Kota Semarang” yang direncanakan dan dirancang memiliki kapasitas 96 unit hunian. Setelah diketahui jumlah unit hunian, maka dapat dihitung luasan area parkir indoor yang direncanakan berada di basement. Dari perhitungan program ruang diperoleh luasan parkir 5.862,4 m2 dan ruang servis 842,16 m2. Lantai dasar diketahui memiliki luas 4.281,19 m2, sehingga dibutuhkan 2 lantai basement untuk menampung aktivitas parkir dan servis.

10. DAFTAR PUSTAKA DAN REFERENSI

1.1 Daftar Pustaka

Chiara, Joseph De (Ed.), 1984, Time-Saver Standards for Residential Development, Mc. Graw Hill Book Company, New York

Direktorat Jenderal Cipta Karya, 1998, Kamus Tata Ruang, Departemen Pekerjaan Umum, Jakarta

(11)

Klaber, Eugene Henry, 1954, Housing Design, Reinhold Pub. Corp

M Harris, Cyril, 1975, Dictionary of Architecture and Construction, Mc. Graw Hill Book Company United States of America Neufert, Ernst, 1999, Architects’ Data (3rd Edition), Blackwell Science Ltd, London

Neufert, Ernst, 2002, Data Arsitek Jilid 1, Penerbit Erlangga, Jakarta

R. Beaton, William, Robert J. Bond, dan Jerry T. Ferguson, 1982, Real Estate (Second Edition), Scott, Foresman and Company, United States of America

1.2 Referensi

LP3A

Rahadi, Anggasatria, 2006, Condominium di Kawasan Central Business District Jakarta Selatan, LP3A, Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Diponegoro, Semarang

Website http://en.wikipedia.org, 9 September 2011 http://graha2000.com, 16 September 2011 http://maps.google.com, 5 September 2011 http://paramagraha.com, 24 Agustus 2011 http://semarang.go.id, 17 September 2011 http://skyscrapercity.com, 12 Agustus 2011 Lain-lain

Semarang dalam Angka 2010 Jawa Tengah dalam Angka 2010

RTRW Kota Semarang Tahun 2010-2030

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

No.60/PRT/1992 Tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No.4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun

(12)

APPENDIX : ILUSTRASI PERANCANGAN

 Denah Situasi

 Denah Lantai Dasar

 Denah Lantai 2

 Denah Lantai 3-7

 Denah Lantai 8