BAB 3 GAMBARAN UMUM RUMAH SUSUN STUDI

(1)

BAB 3

GAMBARAN UMUM RUMAH SUSUN STUDI

Dalam bab ini dijelaskan mengenai latar belakang pembangunan, sistem pengelolaan serta gambaran sosial-ekonomi penghuni rumah susun yang distudi.

3.1. Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

3.1.1. Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

Rumah Karet Tengsin dibangun pada tahun 1996 karena adanya kasus kebakaran sehingga mengakibatkan pemerintah berusaha untuk meremajakan kawasan tersebut. Program pembangunan rumah susun Karet Tengsin pada dasarnya juga dilakukan untuk mengentaskan masyarakat setempat yang semula menempati permukiman kumuh. Rumah susun ini di bangun di Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang, Kotamadya Jakarta Pusat dengan luas areal seluas 2,708 Ha. Rumah susun ini memiliki 4 blok dengan 5 lantai dan SRS yang hanya berupa tipe 21. Rumah susun Karet Tengsin terletak di kawasan permukiman yang padat dan kumuh dan berbatasan dengan sungai yang dihubungkan dengan jembatan.

Status kepemilikan hunian rumah susun di Karet Tengsin adalah sewa-beli (milik). Rumah susun ini dibangun oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta namun dalam pengelolaan di lapangan diserahkan sepenuhnya kepada PPRS (Perhimpunan Penghuni Rumah Susun) Karet Tengsin. Besarnya cicilan pembelian yang dilakukan oleh warga rumah susun pada dasarnya terbagi menjadi dua yaitu cicilan bagi warga terprogram dan warga terekomendasi. Warga terprogram merupakan warga Karet Tengsin yang dahulu mendapat gusuran akibat pembebasan lahan untuk pembangunan rumah susun. Warga terekomendasi merupakan warga sekitar Karet Tengsin diluar rumah susun yang tergolong ke dalam masyarakat berpendapatan rendah. PPRS yang beranggotakan warga rumah susun terpilih dalam melaksanakan kegiatannya mendapatkan dana operasional yang berasal dari iuran penghuni rumah susun setiap bulan.

3.1.2. Gambaran Sosial-Ekonomi Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

Subbab ini menjelaskan mengenai gambaran sosial ekonomi rumah susun Karet Tengsin I dan II dilihat dari status penghuni, pekerjaan penghuni, tingkat pendapatan, kepemilikan hunian lain, dan alasan tinggal di rumah susun.

(2)

3.1.2.1. Status Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

Seperti yang telah dijelaskan di atas, status kepemilikan hunian rumah susun di Karet Tengsin I dan II adalah sewa-beli (milik). Akan tetapi, temuan di lapangan menunjukkan bahwa terdapat penghuni awal yang merupakan warga terprogram menyewakan/mengkontrakkan hunian yang mereka miliki kepada warga baru dengan sepengetahuan Ketua Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Karet Tengsin. Berdasarkan temuan lapangan ketika survei, penghuni rumah susun karet tengsin dapat dibagi menjadi dua jenis yaitu: pemilik, dan bukan pemilik. Pemilik merupakan penghuni rumah susun yang menempati rumah susun dari awal yang berasal dari masyarakat terprogram (warga ex-kebakaran yang mengalami gusuran) dan warga terekomendasi (warga disekitar rumah susun yang tidak terkena gusuran namun tergolong ke dalam masyarakat berpendapatan rendah). Penghuni dengan status bukan pemilik merupakan penghuni yang tinggal di rumah susun dengan cara menyewa (membayar per bulan), mengontrak (membayar per tahun), ataupun menumpang (ikut bersama teman/keluarga dan tidak membayar sama sekali). Besarnya biaya tinggal yang diberikan pemilik ke pengontrak tersebut adalah sekitar Rp.5.000.000,00 per tahun sedangkan bagi penyewa berkisar antara Rp.400.000,00 – Rp.600.000,00 per bulan. Dari tabel III.1 terlihat di rumah susun Karet Tengsin mayoritas sebesar 63,2% masih dihuni oleh para penghuni dengan status pemilik.

Tabel III.1

Status Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

No Status Penghuni Jumlah (Jiwa) Persentase (%)

1 Pemilik 24 63.2

2 Bukan Pemilik 14 36.8

Total 38 100

Sumber: Hasil Pengolahan Data Primer, 2008

3.1.2.2. Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

Dari Tabel III.2 terlihat bahwa mayoritas sebesar 41,7% pekerjaan penghuni rumah susun dengan status pemilik berada pada sektor informal seperti buruh/kuli bangunan, supir, mandor proyek, dan tukang ojek dimana profesi mereka ini tidak memiliki lokasi pekerjaan dan penghasilan secara tetap. Adapun untuk penghuni lain dengan status bukan pemilik sebagian besar (85,7%) bekerja di sektor swasta. Apabila dilihat secara

(3)

keseluruhan dari total sampel, pekerjaan penghuni rumah susun mayoritas sebesar 52,6% adalah pegawai swasta.

Tabel III.2.

Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Berdasarkan Status Penghuni Rumah Susun

N o Status Penghuni Jumlah dan Persentase Pekerjaan Tota l Pegawai Swasta Wiraswasta/Dagan g Pekerjaa n Informal Pensiuna n Mahasisw a 1 Pemilik Jumlah (Jiwa) 8 5 10 1 0 24 Persentase menurut Status Penghuni (%) 33.3 20.8 41.7 4.2 0 100 2 Bukan Pemilik Jumlah (Jiwa) 12 0 0 0 2 14 Persentase menurut Status Penghuni (%) 85.7 0 0 0 14.3 100 Total Jumlah (Jiwa) 20 5 10 1 2 38 Persentase menurut Status Penghuni (%) 52.6 13.2 26.3 2.6 5.3 100

3.1.2.3. Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

Tingkat Pendapatan Penghuni rumah susun Karet Tengsin I dan II dalam subbab ini dibagi ke dalam empat kategori berdasarkan klasifikasi yang dibuat oleh BPS Propinsi DKI Jakarta. Empat kategori pendapatan tersebut antara lain pendapatan rendah/low income ( dibawah (<) Rp.1.700.000), pendapatan menengah bawah/middle low income (antara Rp.1.700.000 - Rp.3.700.000), pendapatan menengah atas/middle high income (antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000), dan pendapatan tinggi/high income (di atas (>) Rp.5.700.001). Dari Tabel III.3 terlihat bahwa penghuni rusun dengan status pemilik sebagian besar (31,6%) merupakan golongan masyarakat berpendapatan menengah bawah. Adapun penghuni dengan status bukan pemilik juga sebagian besar (18,4%) adalah masyarakat berpendapatan menengah bawah. Besarnya pendapatan yang dimiliki dari tiap status penghuni rumah susun Karet Tengsin adalah sebagai berikut:

(4)

Tabel III.3

Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II

No Total Pendapatan Jumlah dan Persentase

Status Penghuni

Total Pemilik Bukan Pemilik

1 < Rp.1.700.000 (rendah/low) Jumlah (Jiwa) 8 0 8 Persentase secara keseluruhan (%) 21.1 0 21.1 2 Rp.1.700.000- Rp.3.700.000 (menengah bawah/middle low) Jumlah (Jiwa) 12 7 19 Persentase secara keseluruhan (%) 31.6 18.4 50 3 Rp.3.700.001-Rp.5.000.000 (menengah atas/middle high) Jumlah (Jiwa) 4 6 10 Persentase secara keseluruhan (%) 10.5 15.8 26.3 4 > Rp.5.000.001 (tinggi/high) Jumlah (Jiwa) 0 1 1 Persentase secara keseluruhan (%) 0.0 2.6 2.6

Sumber : Hasil Pengolahan Data, 2008 (*)

Catatan: Tingkat pendapatan dilakukan berdasarkan klasifikasi yang dilakukan oleh BPS Propinsi DKI Jakarta, 2002

Secara umum dapat dilihat bahwa kisaran tingkat pendapatan penghuni rumah susun Karet Tengsin mayoritas sebesar 50% ada pada tingkat menengah bawah apabila dilihat secara keseluruhan dari total sampel penghuni.

3.1.2.4. Kepemilikan Hunian Lain

Rumah susun Karet Tengsin I dan II pada dasarnya diperuntukkan bagi masyarakat berpendapatan rendah yang belum memiliki rumah sebagai tempat tinggal mereka. Pada hasil survei menunjukkan bahwa 28,9% sampel penghuni memiliki hunian lain. Jenis dari hunian lain yang dimiliki tersebut secara rinci dapat dilihat pada lampiran 2. Dari total sampel penghuni yang memiliki hunian lain tersebut 18,2% memiliki jenis hunian lain berupa SRS di lokasi yang sama dan 81,8% memiliki rumah di tempat lain. Penghuni yang memiliki SRS lebih dari satu pada umumnya menggunakannya untuk disewakan atau dikontrakkan kembali kepada penghuni baru yang bukan berasal dari golongan masyarakat berpendapatan rendah. Adapun penghuni yang memiliki rumah lain di lokasi luar rumah susun Karet Tengsin menggunakan SRS yang mereka sewa/kontrak hanya untuk tempat tinggal sementara selama mereka bekerja di sekitar lokasi rumah susun.

(5)

Tabel III.4

Kepemilikan Hunian Lain dari Tiap Status Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin No. Status Penghuni Jumlah dan Persentase Kepemilikan Hunian lain Total

Punya Tidak Punya

1 Pemilik

Jumlah (jiwa) 4 20 24

Persentase menurut status (%) 16.7 83.3 100.0

2 Bukan Pemilik

Persentase menurut status (%) 50.0 50.0 100.0

Total

Persentase secara keseluruhan (%) 28.9 71.1 100

Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2008

3.1.2.5. Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun

Alasan penghuni rumah susun dalam menempati rumah susun Karet Tengsin I dan II dapat dilihat pada Tabel III.5. Dari tabel tersebut dapat terlihat bahwa pemilik rumah susun Karet Tengsin mayoritas sebesar 45,8% memilih tempat tinggal di Rumah Susun Karet Tengsin karena alasan terpaksa atau terkena gusuran akibat lokasi tempat tinggalnya dahulu mengalami kebakaran. Penghuni dengan status bukan pemilik mayoritas sebesar 42,9% memilih tempat tinggal di rumah susun Karet Tengsin karena alasan biaya tinggal yang murah. Secara keseluruhan dari total sampel, diketahui bahwa mayoritas sebesar 28,9% penghuni memilih tinggal di rumah susun Karet Tengsin karena alasan dekat dengan lokasi kerja dan terkena gusuran/terpaksa.

Tabel III.5

Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin

No . Status Penghuni Jumlah dan Persentase

Alasan tinggal di Rumah susun

Total Dekat Lokasi Kerja Mura h Ikut Famili/Tem an PSU Lengkap Lokasi Strateg is Terpaksa/Gusu ran 1 Pemilik Jumlah (jiwa) 6 2 1 1 3 11 24 Persentase menurut status (%) 25 8.3 4.2 4.2 12.5 45.8 100 2 Bukan Pemilik Jumlah (jiwa) 5 6 2 0 1 0 14 Persentase menurut status (%) 35.7 42.9 14.3 0.0 7.1 0.0 100

(6)

Total Jumlah (jiwa) 11 8 3 1 4 11 38 Persentase secara keseluruhan (%) 28.9 21.1 7.9 2.6 10.5 28.9 100

3.2. Rumah Susun Bendungan Hilir I

3.2.1. Gambaran Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun Bendungan Hilir I

Rumah susun Bendungan hilir I dibangun oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta pada tahun 1994 sampai dengan 1995 di areal lahan seluas 0.4000 ha dengan jumlah unit sebanyak 296 lalu dikelola sebelumnya oleh PD Sarana Jaya (BUMD) hingga akhirnya pengelolaannya diserahkan kepada PPRS Bendungan hilir I. Latar belakang pembangunan rumah susun ini adalah untuk mewujudkan program peremajaan kota terutama daerah-daerah yang pernah mengalami kebakaran. Luas tiap hunian yang dibangun dalam rumah susun yang terdiri dari tiga blok (Blok A, B dan C) adalah 18 m2 . Di dalam hunian tersebut terdapat satu kamar mandi, satu dapur dan satu ruangan yang berfungsi sebagai ruang tidur, ruang makan, dan ruang tamu. Jumlah lantai yang ada di tiap Blok adalah 4 lantai dimana untuk tiap blok memiliki jumlah unit yang berbeda satu sama lain. Blok A terdiri dari 29 unit, blok B terdiri dari 32 unit dan blok C terdiri dari 13 unit. Fasilitas yang ada di rumah susun ini antara lain sarana olahraga, parkir, masjid, taman bermain, dan minimarket.

3.2.2. Gambaran Sosial-Ekonomi Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

Subbab ini menjelaskan mengenai gambaran sosial ekonomi penghuni rumah susun sederhana Bendungan Hilir I dilihat dari status penghuni, pekerjaan penghuni, tingkat pendapatan, kepemilikan hunian lain, dan alasan tinggal di rumah susun tersebut.

3.2.2.1. Status Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

Status Kepemilikan rumah susun di Bendungan Hilir I merupakan sewa-beli (lihat lampiran 1) dan kepemilikan rumah susun ini diperuntukkan bagi warga yang terkena gusuran pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I (warga terprogram) dan warga lainnya yang tergolong ke dalam masyarakat berpendapatan rendah (warga terekomendasi). Dalam realita di lapangan, pemilik rumah susun melihat bahwa rumah susun Bendungan Hilir I memiliki lokasi yang strategis karena dekat dengan lokasi perkantoran sehingga sebagian dari mereka mengontrakkannya kepada penghuni baru

(7)

yang merupakan pendatang yang bekerja tidak jauh dari lokasi rumah susun tersebut1. Dari total sampel sebanyak 42 unit SRS, ditemukan mayoritas sebesar 42,9% penghuni rumah susun Bendungan Hilir I berstatus pemilik sedangkan 57,1% berstatus bukan pemilik (pengontrak dan penumpang). Besarnya harga sewa-beli per unit yang harus dibayar oleh penghuni dengan status pemilik di rumah susun Bendungan Hilir I sama dengan yang berlaku di rumah susun Karet Tengsin2

Tabel III.6

. Bagi penghuni dengan status bukan pemilik yang tinggal dengan mengontrak diharuskan membayar biaya kontrak rata-rata berkisar antara Rp.11.500.000,00 - Rp.12.000.000,00 per tahun kepada pemilik. Adapun bagi penghuni dengan status bukan pemilik yang tinggal dengan menumpang merupakan penghuni yang menempati rumah susun Bendungan Hilir I dengan menanggung sebagian atau tidak sama sekali dari biaya tinggal. Mereka umumnya menumpang tinggal di rumah susun Bendungan Hilir I bersama penghuni dengan status pengontrak ataupun pemilik yang jarang tinggal di rumah susun tersebut.

Status Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

1 Pemilik 18 42.9

2 Bukan Pemilik 24 57.1

Total 42 100

3.2.2.2. Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

Dari Tabel III.8 terlihat bahwa mayoritas sebesar 52,4% penghuni rumah susun di Bendungan Hilir I berprofesi sebagai pegawai swasta. Apabila ditinjau dari status penghuninya, pekerjaan penghuni rumah susun dengan status pemilik sebagian besar adalah wiraswasta/pedagang (27,8%) serta Atlet (27,8%). Penghuni dengan status pemilik yang bekerja sebagai wiraswasta/pedagang umumnya bekerja di lokasi Pasar Bendungan Hilir dan Pasar Tanah Abang tidak jauh dari lokasi rumah susun. Pemilik dengan pekerjaan atlet direkomendasikan tinggal di rumah susun Bendungan Hilir I sebagai fasilitas dari pekerjaannya. Adapun penghuni rumah susun dengan status bukan pemilik sebagian besar (83,3% ) bekerja sebagai pegawai swasta.

1

) Informasi diperoleh dari wawancara kepada beberapa penghuni rumah susun yang mengontrakkan SRS miliknya dan didukung juga oleh wawancara kepada ketua pengelola rumah susun Bendungan Hilir.

2

) Besarnya tarif angsuran pembelian bergantung pada lantai dan lama angsuran pembayaran. Informasi mengenai biaya angsuran ini dapat dilihat pada lampiran 2.

(8)

Tabel III.7.

Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Berdasarkan Status Kepemilikan Rumah Susun No Status Penghuni Jumlah dan Persentase Pekerjaan Total PNS Pegawai Swasta Wiraswasta/ Dagang Pekerjaan

Informal Pensiunan Pengangguran Atlet

1 Pemilik Jumlah (Jiwa) 2 2 5 1 2 1 5 18 Persentase menurut Status Penghuni (%) 11.1 11.1 27.8 5.6 11.1 5.6 27.8 100 2 Bukan Pemilik Jumlah (Jiwa) 0 20 3 1 0 0 0 24 Persentase menurut Status Penghuni (%) 0.0 83.3 12.5 4.2 0.0 0.0 0.0 100 Total Jumlah (Jiwa) 2 22 8 2 2 1 5 42 Persentase Secara Keseluruhan (%) 4.8 52.4 19.0 4.8 4.8 2.4 11.9 100

3.2.2.3. Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

Tingkat pendapatan penghuni rumah susun Bendungan Hilir I telah dibagi ke dalam empat kategori berdasarkan klasifikasi BPS Propinsi DKI Jakarta yaitu pendapatan rendah/low income ( dibawah (<) Rp.1.700.000), pendapatan menengah bawah/middle low income (antara Rp.1.700.000 - Rp.3.700.000), pendapatan menengah atas/middle high income (antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000), dan pendapatan tinggi/high income (di atas (>) Rp.5.700.001). Dalam tabel III.8, terlihat bahwa mayoritas sebesar 19% penghuni dengan status pemilik memiliki pendapatan antara kisaran Rp.3.700.001- Rp.5.700.000. Adapun penghuni dengan status bukan pemilik sebagian besar (19%) juga mempunyai pendapatan Rp.3.700.001- Rp.5.700.000. Besarnya pendapatan yang dimiliki penghuni rumah susun Bendungan Hilir I berdasarkan statusnya adalah sebagai berikut:

(9)

Tabel III.8

Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

No Total Pendapatan(*) Jumlah dan Persentase

Status Penghuni Total

Pemilik Bukan Pemilik

1 < Rp.1.700.000 (rendah/low) Jumlah (Jiwa) 3 1 4 Persentase secara keseluruhan (%) 7.1 2.4 9.5 2 Rp.1.700.000- Rp.3.700.000 (menengah bawah/middle low) Jumlah (Jiwa) 6 3 9 Persentase secara keseluruhan (%) 14.3 7.1 21.4 3 Rp.3.700.001-Rp.5.000.000 (menengah atas/middle high) Jumlah (Jiwa) 8 8 16 Persentase secara keseluruhan (%) 19 19 38.1 4 > Rp.5.000.001 (tinggi/high) Jumlah (Jiwa) 1 12 13 Persentase secara keseluruhan (%) 2.4 28.6 31.0

Sumber : Hasil Pengolahan Data, 2008 (*)

Catatan : Tingkat pendapatan dilakukan berdasarkan klasifikasi yang dilakukan oleh BPS Propinsi DKI Jakarta, 2002

Secara umum jika dilihat dari keseluruhan total sampel terlihat bahwa kisaran tingkat pendapatan penghuni rumah susun Bendungan Hilir I sebagian besar (38,1%) berada pada tingkat pendapatan menengah atas yaitu berada pada kisaran pendapatan antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000.

Rumah susun Bendungan Hilir I pada dasarnya diperuntukkan bagi masyarakat berpendapatan rendah yang belum memiliki rumah sebagai tempat tinggal mereka. Akan tetapi temuan di lapangan menunjukkan bahwa dari total 42 sampel penghuni yang disurvei, 54,8% memiliki hunian lain. Jenis dari dari hunian lain yang dimiliki tersebut secara rinci dapat dilihat pada lampiran 2. Dari total sampel penghuni yang memiliki hunian lain tersebut 8.7% memiliki jenis hunian lain berupa SRS di lokasi yang sama dan 91.3% memiliki rumah di tempat lain. Penghuni yang memiliki SRS lebih dari satu pada umumnya menggunakannya untuk disewakan atau dikontrakkan kembali kepada penghuni baru yang bukan berasal dari golongan masyarakat berpendapatan rendah. Adapun penghuni yang memiliki rumah lain di lokasi luar rumah susun Bendungan Hilir I menggunakan SRS yang mereka kontrak hanya untuk tempat tinggal sementara selama mereka bekerja di sekitar lokasi rumah susun.

(10)

Tabel III.9

Kepemilikan Hunian Lain dari Tiap Status Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

No. Status Penghuni Jumlah dan

Persentase

Kepemilikan Hunian lain

Total

Punya Tidak Punya

1 Pemilik Jumlah (jiwa) 6 12 18 Persentase menurut Status (%) 33.3 66.7 100 2 Bukan Pemilik Jumlah (jiwa) 17 7 24 Persentase menurut Status (%) 70.8 29.2 100 Total Jumlah (jiwa) 23 19 42 Persentase secara keseluruhan (%) 54.8 45.2 100

3.2.2.5. Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun

Alasan penghuni rumah susun dalam menempati rumah susun Bendungan Hilir 1 dapat dilihat pada Tabel III.10. Dari tabel tersebut dapat terlihat bahwa penghuni dengan status pemilik sebagian besar (38,9%) memilih tempat tinggal di Rumah Susun Bendungan Hilir 1 karena mendapat fasilitas dari pekerjaan mereka. Penghuni dengan status bukan pemilik sebagian besar (54,2%) memilih tempat tinggal di Rumah Susun Bendungan Hilir 1 karena dekat dengan lokasi kerja mereka.

Secara keseluruhan dari total 42 sampel penghuni, diketahui bahwa mayoritas sebesar 33,3% penghuni memilih tinggal di rumah susun Bendungan Hilir I karena alasan dekat dengan lokasi kerja.

Tabel III.10

Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I

No. Status Penghuni

Jumlah dan Persentase

Alasan tinggal di Rumah susun

Total Dekat Lokasi Kerja Murah Ikut Famili/Teman PSU Lengkap Lokasi Strategis Terpaksa /Gusuran Fasilitas Kantor 1 Pemilik Jumlah (jiwa) 1 4 0 0 1 5 7 18 Persentase menurut status (%) 5.6 22.2 0.0 0.0 5.6 27.8 38.9 100 2 Bukan Pemilik Jumlah (jiwa) 13 2 3 3 3 0 0 24 Persentase menurut status (%) 54.2 8.3 12.5 12.5 12.5 0.0 0.0 100

(11)

Total Jumlah (jiwa) 14 6 3 3 4 5 7 42 Persentase secara keseluruhan (%) 33.3 14.3 7.1 7.1 9.5 11.9 16.7 100

3.3. Gambaran Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

3.3.1. Gambaran Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat

Rumah susun Pasar Jumat di bangun sebagai bagian dari realisasi program pemerintah dalam memasyarakatkan rumah susun perkotaan dan memenuhi kebutuhan perumahan di perkotaan serta dalam rangka mendekatkan pekerja pada lokasi tempat kerja mereka. Pada tahap pembangunannya pemerintah melalui bantuan Perum Perumnas yang bekerja sama dengan Departemen Pekerjaan umum (Puslitbangkim dan Dirjen Cipta Karya) dan JICA (Japan Internasional Coorporation Agency) membangun 2 blok rumah susun (Blok Mawar dan Blok Sakura) dengan masing-masing berjumlah 10 lantai. Dalam teknis pembangunannya blok mawar dibangun oleh JICA (lantai 1 sampai 3), Dep.Cipta Karya PU (lantai 4 sampai 5) dan Perumnas (Lantai 6 sampai 10). Adapun untuk blok sakura proses pembangunannya dilakukan sepenuhnya oleh perumnas (lantai 1 s/d 10). Rumah susun ini dikelola oleh pihak Perum Perumnas dan terletak di Kelurahan Pondok Pinang Kecamatan Kebayoran Lama Kotamadya Jakarta Selatan dengan luas areal lahan seluas 0,93 ha. Lahan rumah susun ini merupakan milik Departemen Pekerjaan Umum dan lokasinya berada di dalam komplek perumahan karyawan Departemen PU-Pasar Jumat serta dekat dengan terminal bis Lebak Bulus yang merupakan terminal dalam dan antar kota.

Proses pembangunan rumah susun yang hanya memiliki luas hunian sebesar 21 m2 ini dilakukan secara bertahap mulai pada tahun 1996 sampai dengan tahun 1999. Dalam satu hunian rumah susun tersebut terdapat ruang bersama yang berfungsi sebagai ruang duduk (tamu) dan ruang makan, satu ruang tidur, dapur, kamar mandi/WC dan tempat jemur. Jumlah unit yang dibangun pada rumah susun ini adalah 120 unit namun yang dijadikan sebagai hunian berjumlah 103 unit. Adapun fasilitas yang ada di rumah susun ini antara lain terdiri dari Jaringan air bersih sumur (Deep Well), Jaringan listrik PLN dengan kapasitas 450VA/unit, Pengolahan Air Limbah sistem Bio Filter, Septictank untuk flow filter, Hidran Kebakaran, Fire Extinguisher, Generator

(12)

Cadangan, Taman Bermain, Lapangan Olahraga, Ruang Serba Guna, Tangga Umum dan Darurat, serta Lift.

3.3.2. Gambaran Sosial-Ekonomi Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Sub bab ini menjelaskan mengenai gambaran sosial ekonomi penghuni rumah susun Sederhana Pasar Jumat dilihat dari status penghuni, pekerjaan penghuni, tingkat pendapatan, kepemilikan hunian lain, dan alasan tinggal di rumah susun tersebut.

3.3.2.1. Status Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Berbeda dengan dua rumah susun sebelumnya, status kepemilikan rumah susun Pasar Jumat adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Para penghuni rumah susun membayar biaya tinggal berupa uang sewa dan uang lola (uang untuk iuran dana pengelolaan/surcharge) kepada kantor pengelola Perumnas yang ada di rumah susun tersebut (lihat lampiran 2). Status penghuni rumah susun sebagian besar (65,6%) adalah penyewa namun terdapat juga status penghuni yang bukan penyewa sebesar 34,4 %. Penghuni dengan status bukan penyewa umumnya merupakan pegawai PU atau perumnas yang mendapat fasilitas hak milik rumah susun karena pekerjaannya. Di samping itu, terdapat juga penghuni dengan status bukan penyewa yang tinggal di rumah susun dengan menumpang bersama teman atau keluarga dari penyewa ataupun pegawai PU di rumah susun tersebut.

Tabel III.11

Status Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat

1 Penyewa 21 65.6

2 Bukan Penyewa 11 34.4

Total 32 100

3.3.2.2. Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Sebagian besar (47,6%) penghuni dengan status penyewa di rumah susun Pasar Jumat. berprofesi sebagai pegawai swasta yang bekerja di sekitar lokasi rumah susun Pasar Jumat. Penghuni dengan status bukan penyewa mayoritas sebesar 45,5% berprofesi sebagai wiraswasta/pedagang.

(13)

Apabila dilihat secara keseluruhan dari total 32 sampel, maka terlihat bahwa pekerjaan penghuni rumah susun Pasar Jumat mayoritas sebesar 34,4% adalah pegawai swasta. Secara lebih rinci pekerjaan dari tiap penghuni rumah susun Pasar Jumat dapat dilihat pada tabel III.12.

Tabel III.12.

Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

No Status Penghuni Jumlah dan Persentase Pekerjaan Total PNS Pegawai Swasta Wiraswasta/

Dagang Pengangguran Mahasiswa

Pegawai BUMN 1 Penyewa Jumlah (Jiwa) 5 10 3 1 1 1 21 Persentase menurut Status Penghuni (%) 23.8 47.6 14.3 4.8 4.8 4.8 100 2 Bukan Penyewa Jumlah (Jiwa) 2 1 5 0 2 1 11 Persentase menurut Status Penghuni (%) 18.2 9.1 45.5 0.0 18.2 9.1 100 Total Jumlah (Jiwa) 7 11 8 1 3 2 32 Persentase menurut Status Penghuni 21.9 34.4 25.0 3.1 9.4 6.3 100

3.3.2.3. Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Tingkat pendapatan penghuni rumah susun Pasar Jumat telah dibagi ke dalam empat kategori berdasarkan klasifikasi BPS Propinsi DKI Jakarta yaitu pendapatan rendah/low income ( dibawah (<) Rp.1.700.000), pendapatan menengah bawah/middle low income (antara Rp.1.700.000 - Rp.3.700.000), pendapatan menengah atas/middle high income (antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000), dan pendapatan tinggi/high income (di atas (>) Rp.5.700.001). Dalam tabel III.13 terlihat bahwa mayoritas sebesar (31,3%) penyewa memiliki kisaran pendapatan antara Rp.1.700.000 - Rp.3.700.000. Adapun pendapatan penghuni dengan status bukan penyewa mayoritas sebesar 15,6% berpendapatan dibawah Rp.1.700.000.

Secara umum jika dilihat secara keseluruhan dari total 32 sampel penghuni, maka dapat dilihat bahwa kisaran tingkat pendapatan penghuni rumah susun Pasar Jumat sebagian besar (40,6%) ada pada tingkat pendapatan menengah bawah (Rp.1.700.000 - Rp.3.700.000).

(14)

Tabel III.13

Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat

No Total Pendapatan Jumlah dan Persentase

Status Penghuni _Total Penyewa Bukan Penyewa

1 < Rp.1.700.000 (rendah/low) Jumlah (Jiwa) 2 5 7 Persentase secara keseluruhan (%) 6.3 15.6 21.9 2 Rp.1.700.000- Rp.3.700.000 (menengah bawah/middle low) Jumlah (Jiwa) 10 3 13 Persentase secara keseluruhan (%) 31.3 9.4 40.6 3 Rp.3.700.001-Rp.5.000.000 (menengah atas/middle high) Jumlah (Jiwa) 8 2 10 Persentase secara keseluruhan (%) 25 6.3 31.3 4 > Rp.5.000.001 (tinggi/high) Jumlah (Jiwa) 1 1 2 Persentase secara keseluruhan (%) 3.1 3.1 6.3

Dari total sampel sebanyak 34 unit SRS yang awalnya diberikan ternyata tidak menghasilkan data tingkat pendapatan yang terdistribusi normal sehingga sangat sulit untuk dilakukan estimasi tingkat pendapatan dari jumlah sampel yang diambil dari jumlah keseluruhan populasi penghuni. Oleh karena itu, dalam melakukan analisis, beberapa outliers yang berasal dari responden dengan jumlah pendapatan yang melebihi rata-rata pendapatan penghuni secara keseluruhan dipisahkan sehingga jumlah sampel yang seharusnya disebar sebanyak 34 dikurangi menjadi 32 sampel dan data menjadi terdistribusi normal. Jumlah sampel sebanyak 2 responden yang merupakan outliers tersebut memiliki pendapatan berturut-turut sebanyak Rp.9.195.000,00 dan Rp.10.100.000 (dihitung berdasarkan pendekatan household spending selama satu bulan). Kedua responden yang merupakan kelompok masyarakat dengan pendapatan tinggi (klasifikasi BPS) tersebut tinggal di rumah susun hanya sebagai second home selama mereka bekerja di sekitar lokasi rumah susun.

(15)

Rumah susun Pasar Jumat pada dasarnya diperuntukkan bagi masyarakat berpendapatan rendah yang belum memiliki rumah sebagai tempat tinggal. Temuan lapangan menunjukkan bahwa dari keseluruhan total 32 sampel penghuni diketahui bahwa sebagian sebesar (62,5%) penghuni tidak memiliki hunian lain di luar rumah susun.

Berbeda dengan dua rumah susun sebelumnya, jenis hunian lain yang dimiliki sampel penghuni rumah susun pasar Jumat tidak ada yang berupa SRS di lokasi yang sama melainkan rumah (91.7%) dan apartemen (8.3%) di luar lokasi rumah susun (dapat dilihat pada lampiran 2).

Tabel III.14

Kepemilikan Hunian Lain dari Tiap Status Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat

No. Status Penghuni Jumlah dan

Persentase

Kepemilikan Hunian lain

Total

Punya Tidak Punya

1 Penyewa Jumlah (jiwa) 8 13 21 Persentase menurut status (%) 38.1 61.9 100 2 Bukan Penyewa Jumlah (jiwa) 4 7 11 Persentase menurut status (%) 36.4 63.6 100 Total Jumlah (jiwa) 12 20 32 Persentase secara keseluruhan (%) 37.5 62.5 100

3.3.2.5. Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Dari tabel III.17 terlihat bahwa penghuni dengan status penyewa sebagian besar (28,6%) memilih tinggal di rumah susun Pasar Jumat karena alasan harga sewanya yang murah dibandingkan apabila mereka tinggal di tempat lain. Penghuni dengan status bukan penyewa sebagian besar (45,5%) memilih tinggal di rumah susun Pasar Jumat kerena alasan ikut dengan keluarga/teman mereka yang merupakan pegawai PU atau penyewa lain yang jarang menempati SRS mereka. Secara keseluruhan dari total sampel, diketahui bahwa mayoritas sebesar 21,9% penghuni memilih tinggal di rumah

(16)

susun Karet Tengsin karena alasan ikut dengan keluarga/teman dan mendapat fasilitas kantor.

Tabel III.15

Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat

No. Status

Penghuni

Jumlah dan Persentase

Alasan tinggal di Rumah susun

Total Dekat

Lokasi Kerja Murah

Ikut Famili/Teman PSU Lengkap Lokasi Strategis Terpaksa/ Gusuran Fasilitas Kantor 1 Penyewa Jumlah (jiwa) 2 6 2 1 5 1 4 21 Persentase menurut status (%) 9.5 28.6 9.5 4.8 23.8 4.8 19.0 100 2 Bukan Penyewa Jumlah (jiwa) 3 0 5 0 0 0 3 11 Persentase menurut status (%) 27.3 0.0 45.5 0.0 0.0 0.0 27.3 100 Total Jumlah (jiwa) 5 6 7 1 5 1 7 32 Persentase menurut status (%) 15.6 18.8 21.9 3.1 15.6 3.1 21.9 100

3.4. Gambaran Umum Keseluruhan Rumah Susun Sederhana Studi

Dari penjelasan mengenai gambaran pembangunan, pengelolaan rumah susun beserta karakteristik sosial ekonomi penghuninya yang telah dijelaskan di atas sebelumnya maka dapat diambil beberapa kesimpulan yang dapat dilihat pada tabel III.16. Dalam kesimpulan pada tabel III.16 ini sekaligus diidentifikasi mengenai keefektifan sasaran penghuni rumah susun.

Secara umum dapat disimpulkan bahwa dari ketiga indikator yang dilihat dari status penghuni, tingkat pendapatan, dan kepemilikan hunian lain yang telah dijelaskan pada bab 1 sebelumnya terlihat bahwa target grup penghuni rumah susun sederhana saat ini (dengan menggunakan harga yang berlaku dari ketetapan pemerintah) belum sepenuhnya sesuai.

(17)

Tabel III.16

Kesimpulan Gambaran Pembangunan, Pengelolaan serta Karakteristik Penghuni Rumah Susun Studi

No. Kriteria Pembanding Rumah Susun Sederhana _{(Kesesuaian Target}Keterangan Penghuni Rumah Susun) Karet Tengsin Bendungan Hilir I Pasar Jumat Gabungan3

1. Gambara n Umum Kondisi Fisik Bangunan Bangunan 5 lantai dengan jumlah 4 blok dan luas unit SRS 21 m2

Bangunan 5 lantai dengan jumlah 3 blok dan luas unit SRS 18 m

. Dibangun oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta dan sepenuhnya dikelola oleh PPRS (Perhimpunan

Penghuni Rumah Susun) Karet Tengsin I dan II)

2

Bangunan 10 lantai dengan jumlah 2 blok dan luas unit SRS 21 m . Dibangun oleh

Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta

lalu dikelola sebelumnya oleh PD

Sarana Jaya (BUMD) hingga akhirnya pengelolaannya diserahkan kepada PPRS Bendungan hilir I. 2 - dan dilengkapi lift. Blok

mawar dibangun oleh JICA (lantai 1 s/d 3), Dep.Cipta Karya PU (lantai 4 s/d 5) dan Perumnas (Lantai 6 s/d 10). Blok sakura dibangun oleh perumnas (lantai 1 s/d 10). Adapun pengelolaannya diserahkan kepada perumnas. - Status

Kepemilikan Sewa-Beli (milik) Sewa-Beli (milik) Sewa - -

3

(18)

2. Kondisi Sosial Ekonomi Penghuni Status Penghuni Penghuni rumah susun Karet Tengsin I dan II adalah pemilik (63,2%) dan bukan pemilik (36,8%) Penghuni rumah susun Bendungan Hilir I adalah pemilik (42,9%) dan bukan pemilik (57,1%)

Penghuni rumah susun Pasar Jumat adalah penyewa (65,6%) dan bukan penyewa (34,4%)

-

Dilihat dari indikator status penghuninya maka dapat dikatakan pada ketiga rumah susun studi terjadi ketidaksesuaian target penghuni sebagaimana

mestinya dikarenakan

penghuni dengan status pemilik kurang dari 100% (untuk rusunami Karet Tengsin dan Bendungan hilir I) dan penyewa kurang dari 100% (untuk rusunawa pasar jumat).

Pekerjaan

Sebagian besar (52,6%) Penghuni rumah susun Karet Tengsin berprofesi sebagai pegawai swasta. Sebagian besar (52,4%) penghuni rumah susun Bendungan Hilir I berprofesi sebagai pegawai swasta. Sebagian besar (34,4%) penghuni rumah susun Pasar Jumat berprofesi sebagai pegawai swasta.

Penghuni rumah susun studi secara keseluruhan sebesar 43,9% berprofesi sebagai pegawai swasta.

(19)

Tingkat Pendapatan

Tingkat pendapatan penghuni rumah susun Karet Tengsin mayoritas sebesar 50% adalah sebesar

Rp.1.700.000-Rp.3.700.000 (menengah bawah). Disisi lain penghuni dengan pendapatan rendah hanya sekitar 21,1%

Tingkat pendapatan penghuni rumah susun Bendungan Hilir I sebagian besar (38,1%) adalah sebesar

Rp.3.700.001- Rp.5.700.000 (menengah atas) Disisi lain penghuni dengan pendapatan rendah hanya sekitar 9,5%

Tingkat pendapatan penghuni rumah susun Pasar Jumat sebagian besar (40,6%) adalah sebesar Rp.1.700.000 - Rp.3.700.000

(menengah bawah)

Disisi lain penghuni dengan pendapatan rendah hanya sekitar 21,9%

Tingkat pendapatan penghuni rumah susun studi sebagian besar (37,4%) adalah sebesar

Rp.1.700.000 -

Rp.3.700.000 (menengah bawah)

Disisi lain penghuni dengan pendapatan rendah hanya sekitar 17,8%

Dilihat dari indikator tingkat pendapatan penghuni maka dapat dikatakan pada ketiga rumah susun studi terjadi ketidaksesuaian target penghuni karena mayoritas pendapatan penghuni rumah susun bukan berasal dari golongan pendapatan rendah atau dengan perkataan lain persentase dari penghuni rumah susun dengan pendapatan rendah kurang dari 100%.

Kepemilikan Hunian Lain

Jumlah penghuni rumah susun yang memiliki hunian lain (28,9%) lebih kecil dibandingkan

penghuni yang tidak memiliki hunian lain (71,1%)

Jumlah penghuni rumah susun yang memiliki hunian lain (54,8%) lebih besar dibandingkan

penghuni yang tidak memiliki hunian lain (45,2%)

Jumlah penghuni rumah susun yang memiliki hunian lain (37,5%) lebih kecil dibandingkan penghuni yang tidak memiliki hunian lain (62,5%)

Jumlah penghuni rumah susun studi secara keseluruhan yang memiliki hunian lain (39,3%) lebih kecil dibandingkan penghuni yang tidak memiliki hunian lain (60,7%)

Dilihat dari indikator kepemilikan hunian lain maka dapat dikatakan pada ketiga rumah susun studi belum terjadi kesesuaian target penghuni karena persentase penghuni rumah susun yang tidak memiliki hunian lain lebih kecil dari 100%.

(20)

Alasan Tinggal

Mayoritas sebesar 28,9% penghuni memilih tinggal di rumah susun Karet Tengsin karena alasan dekat dengan lokasi kerja dan terkena gusuran/terpaksa. Mayoritas sebesar 33,3% penghuni memilih tinggal di rumah susun Bendungan Hilir I

karena alasan dekat dengan lokasi kerja.

Mayoritas sebesar 21,9% penghuni memilih tinggal di rumah susun

Pasar Jumat karena

alasan ikut dengan keluarga/teman dan mendapat fasilitas kantor (pekerjaannya).

Sebagian besar (25,2%) dari total sampel (gabungan) penghuni memilih untuk tinggal di rumah susun studi karena alasan dekat dengan lokasi tempat kerja.

-