KANDUNGAN. Jururancang LYK 1

KANDUNGAN

1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN 5

1.1 Tujuan

1.2 Latar Belakang

1.3 Konsep dan Justifikasi

2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI 9

2.1 Pelan Kunci 2.2 Pelan Lokasi

3.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH & SEKATAN KE ATAS TANAH 13

4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA 14

4.1 Perihal Tanah

4.2 Pokok dan Tumbuh-tumbuhan

4.3 Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam

5.0 CADANGAN PEMBANGUNAN 25

5.1 Matlamat Pembangunan 5.2 Pelan Susunatur

5.3 Analisis Cadangan Pemajuan 5.4 Aksesibiliti dan Sirkulasi 5.5 Saliran dan Perparitan 5.6 Kemudahan

5.7 Utiliti

5.8 Cadangan Landskap

6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN 35

7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN 36

7.1 Rancangan Struktur 7.2 Rancangan Tempatan

7.3 Garis Panduan dan Piawaian Perancangan

LAMPIRAN A

1. Salinan Hakmilik Tanah

2. Carian Rasmi Lot Tapak Cadangan 3. Salinan Cukai Tanah

4. Salinan Cukai Taksiran 5. Maklumat Pemohon

LAMPIRAN B

1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)

LAMPIRAN C

1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar Malaysia 2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar Malaysia 3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK 4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia 5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia

RINGKASAN LAPORAN CADANGAN PEMAJUAN (LCP)

BIL KANDUNGAN PENERANGAN RINGKAS ULASAN

JABATAN 1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN

Tujuan Cadangan Pembangunan Perniagaan (Pangsapuri Perkhidmatan)

Latar Belakang Lot 178 seluas 3.188 ekar

Konsep dan Justifikasi  Lokasi strategik

 Selaras dengan zon gunatanah RT  Selari dengan keadaan semasa dan

sekitar

2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI

Pelan Kunci Rujuk Pelan 2.1.2 m/s 10

Pelan Lokasi Rujuk Pelan 2.2.2 m/s 12

3.0 BUTIR-BUTIR HAK MILIK TANAH DAN SEKATAN Hak milik tanah Geran bernombor GM 254

4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK Perihal Tanah

i. Keadaan semasa tapak Lot tanah kosong (Rujuk Pelan 4.1.1 m/s 15) ii. Keadaan sekitar tapak  Utara : Jalan Bukit Mertajam (40’)

 Selatan : Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti(Ultra Gallant Sdn. Bhd.), Tanah Kosong, Rumah Banglo yang ditinggalkan, Stor, Rumah Orang Tua  Timur : Jalan sedia ada

 Barat : Jalan Kapar (132’)

(Rujuk Pelan 4.1.2 m/s 17)

iii. Profil Topografi Tanah rata iv. Landskap Tiada v. Kualiti Alam Sekitar Baik

vi. Saliran dan perparitan Parit konkrit sedia ada di sepanjang Jalan Bukit Mertajam (rujuk Pelan 4.1.5 m/s 21)

Pokok dan Tumbuh-tumbuhan

Tanah kosong / semak-samun

Butir-butir Bangunan Tiada

Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam

i. Infrastruktur : jalanraya dan jaringan rel

Boleh diakses melalui:

Jalan Persekutuan 2  Persiaran Sultan Ibrahim  Jalan Kapar  Jalan Bukit Mertajam  Tapak Cadangan

ii. Utiliti : Air, elektrik, telekomunikasi, pembentungan & gas

Terdapat utiliti sedia ada di sekitar tapak cadangan

iii. Kemudahan awam Terdapat kemudahan awam sedia ada di sekitar kawasan tapak cadangan dalam radius 1.5km

5.0 CADANGAN PEMAJUAN

Matlamat Menyediakan ruang perniagaan di kawasan pembangunan yang sesuai

Pelan Susun Atur JLYK13P002A-LYT03

(Rujuk Pelan susunatur m/s 26) Analisis Cadangan

Pemajuan

 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat secara Hakmilik Strata

Aksesibiliti dan Sirkulasi

Tapak cadangan telah mempunyai jalan dalaman sedia ada yang disambungkan ke akses sedia ada di bahagian utara tapak cadangan iaitu Jalan Bukit Mertajam.

Kemudahan  Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan

CCTV, gymnasium, dewan serbaguna, kolam renang, lot permainan, kemudahan wifi/broadband, kemudahan laundary, akses lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan, pejabat pengurusan bangunan, kemudahan tempat membuah sampah dan ruang solat

 1 unit pondok pengawal  1 unit kebuk sampah

Utiliti

i. Bekalan elektrik Disambung kepada sistem talian elektrik sedia ada melalui 1 unit Stesen Suiz Utama (SSU) yang dicadangkan di tapak cadangan

ii. Bekalan Air Disambungkan kepada sistem saluran air sedia ada

iii. Sistem Pembentungan Disambung kepada sistem pembentungan sedia ada di kawasan sekitar

Iv.Telekomunikasi Akan dikendalikan oleh pemberi perkhidmatan rangkaian

Cadangan Landskap  Ruangan Landskap di atas Podium  Perimeter Planting 1 meter melingkungi

sempadan tapak

6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN

(Rujuk m/s 35)

7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN Pematuhan kepada

dasar rancangan struktur

Mematuhi dasar EK1 C5

(Rujuk m/s 36)

Pematuhan kepada rancangan tempatan

Mematuhi zon gunatanah & Kelas Kegunaan Tanah BPKU 3.1 (Rujuk m/s 37)

Pematuhan kepada garis panduan & piawaian perancangan

Mematuhi garis panduan & piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan (Rujuk m/s 39)

8.0 PENGESYORAN Berdasarkan keterangan yang dinyatakan di dalam LCP ini, adalah disyorkan Pihak Majlis meluluskan Permohonan Kebenaran Merancang ini

1.0

KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN

1.1

TUJUAN

Laporan ini disediakan untuk membolehkan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan memberi pertimbangan terhadap Permohonan Kebenaran Merancang Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan Pembangunan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata Yang Mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E di Tingkat Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E di Tingkat Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1), Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd.

Laporan ini disediakan selaras dengan Seksyen 21(A), Akta 172 iaitu sebagai tambahan kepada dokumen-dokumen dan pelan-pelan yang dikehendaki supaya disampaikan di bawah Seksyen 21 (1), Akta 172 untuk kebenaran merancang.

Laporan ini akan menjelaskan perkara-perkara berikut bagi memudahkan Majlis Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan terhadap permohonan kebenaran merancang di

atas:-(a) Konsep dan Justifikasi pemajuan (b) Peta Lokasi dan Peta Tapak

(c) Butir-butir hakmilik dan sekatan ke atas tanah, jika ada

(i) Perihal Tanah termasuklah alam sekitarnya dari segi fizikal topografi, landskap, geologi, kontur, saliran, air dan bentuk-bentuk semulajadi di atasnya.

(ii) Hasil tinjauan pokok-pokok dan semua jenis tumbuh-tumbuhan; dan

(iii) Butir-butir bangunan

Yang berkemungkinan disentuh oleh pemajuan itu,

(d) Analisis gunatanah dan kesannya terhadap tanah yang berdampingan (e) Pelan-pelan susunatur yang mengandungi butir-butir yang ditentukan

dalam Seksyen 21(B)

(f) Apa-apa perkara lain yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan.

Cadangan pembangunan ini mempunyai kepentingan dalam penyediaan ruang kediaman dan perniagaan/perkhidmatan dalam lokasi strategik di bandar Klang selain mewujudkan peluang pekerjaan dan meningkatkan kadar keluaran dalam negara kasar (KDNK) sekaligus memperkukuhkan pembangunan komersil bercirikan kediaman sedia ada.

Dari segi penggunaan tanah, cadangan pembangunan di atas tapak cadangan dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi meningkatkan cukai hasil dan seterusnya memberi pulangan ekonomi kepada penduduk setempat. Cadangan lot perniagaan yang lebih terancang boleh mengurangkan kesan terhadap impak sosial dan trafik bagi kawasan sekitar.

Justeru itu, Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd telah melantik Jururancang LYK untuk menyediakan Pelan Susunatur dan Laporan Cadangan Pemajuan bagi membolehkan Majlis Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan terhadap permohonan kebenaran merancang ini.

1.2

LATAR BELAKANG

Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd merupakan pemilik tapak cadangan iaitu Lot 178 yang terletak di Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan.

Satu lawatan tapak telah dijalankan pada 15 Mei 2015 dan didapati bahawa tapak cadangan adalah merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan. Kawasan sekitar tapak cadangan merupakan lot-lot perumahan dan kawasan perniagaan memandangkan tapak cadangan terletak bersebelahan dengan Bandar Klang dan berada di dalam kawasan Seksyen 23 iaitu kawasan pembangunan bercampur yang telah membangun. Kedudukan tapak cadangan yang berhampiran jalan utama iaitu Jalan Kapar turut meningkatkan potensi tapak cadangan sebagai ‘focal point’ terbaru bagi Bandar Klang.

Melihat kepada potensi tersebut, pemilik tanah bercadang untuk mendirikan bangunan perniagaan dengan konsep pembangunan komersil yang bercirikan kediaman. Justeru itu, pangsapuri perkhidmatan berkonsepkan ‘free standing building’ diketengahkan di dalam pembangunan ini. Tapak cadangan akan dibangunkan dengan sebuah bangunan pangsapuri perkhidmatan yang mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Pembangunan ini bertujuan untuk menawarkan konsep kediaman yang disediakan dengan pakej perkhidmatan seperti kawasan landskap di atas

podium, dewan serbaguna, kolam renang, pejabat pengurusan, surau, tandas, gimnasium, bilik bacaan, tadika dan lain-lain. Selain itu, pembangunan ini diharapkan dapat memacu pertumbuhan bandar Klang sebagai hub perniagaan dan kediaman selain memberikan fasad baru dan menjadi mercu tanda yang ikonik bagi kawasan Lembah Klang.

1.3 KONSEP DAN JUSTIFIKASI

Cadangan pembangunan melibatkan pembinaan bangunan pangsapuri perkhidmatan. Cadangan pembangunan tersebut adalah berdasarkan justifikasi pembangunan yang menjadi asas bagi pertimbangan kebenaran merancang ini seperti berikut:-

i. Lokasi

Secara umumnya, tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja dengan jarak 0.1km dari Jalan Kapar dan 1.6km dari Lebuhraya Persekutuan (2). Pembangunan komersial berkonsepkan kediaman dengan tahap kemudahsampaian yang tinggi merupakan kelebihan tapak cadangan dari aspek kesinambungan aktiviti dan perhubungan tapak.

ii. Rancangan Tempatan

Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020 telah mengezonkan tapak cadangan sebagai zon perniagaan dengan nisbah plot 1:4 iaitu selaras dengan cadangan pembangunan.

iii. Keadaan Semasa

Gunatanah semasa di sekitar tapak cadangan adalah dipelopori dengan kediaman dan lot-lot perniagaan yang menjadi kawasan tumpuan penduduk di mana kawasan kajian terletak bersebelahan dengan Bandar Klang. Sebahagian daripada lot-lot ini adalah dalam peringkat pembinaan

2.0

PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI

2.1

PELAN KUNCI

Secara makro, tapak cadangan terletak di Mukim Bukit Raja, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan. Kedudukan geografi tapak cadangan adalah seperti dijadual berikut:-

Pusat petempatan yang terdekat termasuklah Bandar Klang, Bandaraya Shah Alam, Subang Jaya dan Setia Alam. Jarak tapak cadangan dengan bandar-bandar terdekat ditunjukkan melalui pelan dibawah.

Latitud : 3.055323 U Longitud : 101.447061 T

TAPAK CADANGAN

2.2 PELAN LOKASI

Secara mikro, lot tapak cadangan terletak di Jalan Kapar, Kawasan 18, Seksyen 23, Klang yang merupakan zon pembangunan perniagaan. Mercu tanda yang utama untuk mengenalpasti tapak cadangan adalah Stesyen Minyak BP di bahagian sempadan barat tapak cadangan Pusat Jualan, Servis dan Alat Ganti Ultra Gallant Sdn Bhd di sempadan selatan tapak cadangan (rujuk Pelan 2.2.1).

Pelan 2.2.1: Pelan Lokasi Mercu Tanda Tapak Cadangan Gambar 2.2A: Stesyen minyak BP di

sempadan barat tapak cadangan

2.2B

Gambar 2.2B: Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti Ultra Gallant Sdn Bhd di atas Lot 332 di sempadan selatan tapak cadangan. 2.2A

3.0

BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH DAN SEKATAN KE ATAS TANAH

Secara ringkasnya, berikut adalah maklumat-maklumat mengenai hakmilik tanah asal yang dimaksudkan:-

No Hakmilik Tanah : GM 254

No Lot/PT : Lot 178 Seksyen 23

Negeri : Selangor

Daerah : Klang

Bandar/Pekan/Mukim : Mukim Bukit Raja

Tempat : Ist Mile, Kapar

Luas Lot : 12899.3344Meter Persegi (3.188 Ekar) Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan

No Lembaran Piawai : 91-C No. Pelan Diperakui : 4505

Jenis Pegangan : Selama-lamanya

No. Fail : PTK 13/114/85

Syarat Nyata : Bangunan Perniagaan Sekatan Kepentingan : Tiada

Rekod Ketuanpunyaan : Khoo Soon Lee Realty Sdn. Bhd., 1/1 bhgn.

4.0

ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK

4.1 PERIHAL TANAH

4.1.1 Keadaan Semasa Tapak

Berdasarkan lawatan tapak yang dijalankan pada 15 Mei 2015 didapati bahawa tapak cadangan adalah merupakan sebuah lot tanah perniagaan di mana terdapat tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan dan selebihnya merupakan kawasan bersemak samun dan tumbuhan sekunder (rujuk Pelan 4.1.1).

Gambar A: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.

Gambar C: Keadaan semasa di bahagian selatan tapak cadangan.

Gambar B: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.

Gambar F: Keadaan semasa di bahagian utara tapak cadangan.

Gambar E: Keadaan semasa di bahagian timur tapak cadangan.

Gambar D: Semak samun dan tumbuhan sekunder di bahagian selatan tapak cadangan.

4.1.2 Keadaan Sekitar Tapak

Tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18, Seksyen 23 di mana tumpuan pembangunan sekitar adalah ke arah pembangunan perumahan dan perniagaan. Kebanyakan lot-lot tanah di sekitar tapak cadangan telah dibangunkan dengan pembangunan perniagaan dan perumahan. Walaubagaimanapun, masih terdapat beberapa lot tanah yang masih belum dibangunkan.

Secara lebih terperinci, gunatanah-gunatanah yang terdapat di sekitar tapak cadangan ini boleh diringkaskan seperti berikut: -

Sempadan Lot Keperincian

Utara - Jalan Bukit Mertajam

Selatan Lot 291 Rumah Orang Tua (C.K.S) Lot 292 Stor

Lot 293 Rumah Banglo Lot 294, 295,

297, 298, 333, 334

Tanah Kosong

Lot 332 Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd)

Timur - Jalan sedia ada

Barat - Jalan Kapar

(rujuk Pelan 4.1.2)

Gambar F : Bangunan Kilang / Gudang sedia ada di atas tapak cadangan.

Gambar G : Bangunan ‘Compounding’ sedia ada di bahagian tengah tapak cadangan.

Gambar H : Bangunan Pusat Latihan Pekerja dan Gudang Pembungkusan sedia ada di bahagian utara tapak cadangan.

Gambar E: Bangunan Gudang Pembungkusan sedia ada di bahagian selatan tapak cadangan.

Gambar C: Stesyen minyak BP di bahagian sempadan barat tapak cadangan.

Gambar F: Rumah kosong di ata lot 293 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.

Gambar H: Perumahan teres di atas lot 665 di bahagian sempadan utara tapak cadangan.

Gambar B: Jalan Kapar di bahagian sempadan barat tapak cadangan.

Gambar A: Jalan Bukit Mertajam di bahagian sempadan utara tapak cadangan.

Gambar G: Jalan sedia ada di bahagian sempadan timur tapak cadangan.

Gambar D: : Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd) di atas lot 332 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.

Pelan 4.1.2: Pelan Analisis Keadaan Sekitar Tapak Cadangan

Gambar E: : Tanah kosong di atas lot 297 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.

4.1.3 Profil Topografi

Dari aspek keadaan topografi, tapak cadangan mempunyai bentuk bumi yang rata dengan paras ketinggian di antara 3.17m sehingga 12.76m. Pada amnya, keadaan muka bumi tapak cadangan adalah searas dengan lot-lot bersebelahan.

Keperincian sela kontur tapak cadangan boleh dilihat melalui pelan ukur yang disediakan oleh Jurukur Murni melalui Pelan No. JM/E/12/SEL/1603/A yang dilukis pada 22 Julai 2013.

Pelan 4.1.5: Pelan Analisis Saliran Sedia Ada Tapak Cadangan

4.1.4 Landskap

Tapak cadangan pada masa ini tidak mempunyai pemandangan dan vista yang menarik khususnya dari aras tanah.

4.1.5 Kualiti Alam Sekitar

Dari aspek kualiti alam sekitar, tapak cadangan tidak mengalami masalah dari segi bau dan bunyi memandangkan keadaan tapak yang kering disamping pembangunan sekitar tidak mendatangkan bunyi bising.

4.1.6 Saliran dan Perparitan

Terdapat sistem saliran sedia ada iaitu rizab parit yang terletak di bahagian utara tapak cadangan.

Gambar A: Parit konkrit di sempadan utara tapak cadangan.

4.2 POKOK DAN TUMBUH-TUMBUHAN

Tapak cadangan merupakan lot tanah yang mempunyai tapak bangunan yang telah dirobohkan dan kawasan semak samun, serta ditumbuhi dengan tumbuhan sekunder. Lawatan tapak mendapati tapak cadangan pada masa kini tidak mempunyai profil flora atau fauna semulajadi yang perlu dipelihara dan dikekalkan.

4.3 BUTIR-BUTIR BANGUNAN

Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan. Oleh itu, cadangan pembangunan ini tidak melibatkan perobohan mana-mana bangunan sedia ada di atas tapak cadangan.

4.4 INFRASTRUKTUR, UTILITI DAN KEMUDAHAN AWAM

4.4.1 Infrastruktur - Jalanraya dan Jaringan Rel

Jalanraya dan lebuhraya yang mempunyai hubungan rapat dengan tapak cadangan ialah:-

 Jalan Bukit Mertajam – jalan tempatan yang menghubungkan tapak cadangan

 Jalan Kapar (5) - jalan tempatan yang menghubungkan Jalan Bukit Mertajam dengan Jalan Sultan Ibrahim.

 Persiaran Sultan Ibrahim – jalanraya yang menghubungkan Jalan Kapar (5) dengan Lebuhraya Persekutuan (2).

 Lebuhraya Persekutuan (2) - lebuhraya yang menghubungkan tapak cadangan dengan beberapa pusat petempatan dan bandar-bandar terdekat yang lain seperti Klang dan Shah Alam.

Pelan 4.4.1: Pelan Analisis Akses dan Sirkulasi

TAPAK

4.4.2 Utiliti

Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan. Oleh itu, tapak cadangan masih tidak dilengkapi dengan sebarang kemudahan utiliti termasuk air, elektrik, telekomunikasi dan pembentungan.

4.4.3 Kemudahan Awam

Tapak cadangan terletak di dalam kawasan kediaman Seksyen 23 dengan jarak lebih kurang 1.0 km dari Bandar Klang. Terdapat banyak kawasan petempatan di sekitar zon perniagaan ini khasnya di bahagian utara. Oleh itu, terdapat pelbagai kemudahan awam sedia ada yang tersedia di sekitar kawasan tapak cadangan seperti berikut:-

Kemudahan Jarak (km) Masa (minit)

Keagamaan  Masjid Kg. Sg. Pinang 1.0 12

Keselamatan  Balai Bomba & Penyelamat Klang Utara

0.6 8

Pendidikan  Sek. Men. Keb. Tinggi Klang 0.3 3

 Sek. Men. Pin Hwa 0.3 5

0.5km 1 km 1.5 km Masjid Kg. Sg. Pinang B. Bomba & Penyelamat Klang Utara

Sek. Men. Keb. Tinggi Klang

Sek. Men. Pin Hwa

TAPAK CADANGAN

5.0

CADANGAN PEMAJUAN

5.1 MATLAMAT PEMAJUAN

Setelah meneliti matlamat dan dasar Kerajaan Negeri Selangor serta potensi pembangunan di atas tapak cadangan, maka matlamat cadangan pembangunan di tapak cadangan ini adalah:-

“MEMBANTU KERAJAAN NEGERI SELANGOR MENAWARKAN RUANG PERNIAGAAN DI KAWASAN PEMBANGUNAN YANG BERSESUAIAN”

5.2 PELAN SUSUNATUR

Selaras dengan matlamat pembangunan yang telah dinyatakan, cadangan pelan susunatur di atas tapak cadangan melibatkan komponen pembangunan seperti yang dinyatakan di bawah:-

5.3 ANALISIS CADANGAN PEMAJUAN

Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan adalah melibatkan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata yang mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-Bilik M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Bawah

Keperincian penggunaan ruang bagi pembangunan di atas tapak cadangan adalah seperti berikut:-

5.4 AKSESIBILITI DAN SIRKULASI

Sepertimana yang dibincangkan, tapak cadangan merupakan sebidang lot perniagaan yang masih belum dibangunkan yang terletak di dalam kawasan Seksyen 23 di mana kebanyakkan lot telah pun dibangunkan dengan pembangunan perniagaan dan perumahan. Justeru itu, tapak cadangan telah mempunyai akses sedia ada iaitu Jalan Bukit Mertajam yang terletak di sempadan utara tapak cadangan.

Melalui permohonan ini, laluan dalaman turut disediakan bagi melancarkan sistem sirkulasi dalaman tapak dan akan disambungkan terus kepada Jalan Bukit Mertajam 40 kaki, Jalan Kapar (5) dan seterusnya ke Persiaran Sultan Ibrahim dan Jalan Persekutuan (2) .

5.5 KEMUDAHAN

5.5.1 PENYEDIAAN KEMUDAHAN EKSKLUSIF

Cadangan pembangunan servis apartment ini dilengkapi dengan kemudahan eksklusif dan jadual Harta Bersama seperti berikut:

Selain itu, tapak cadangan juga turut disediakan 1 unit pondok pengawal dan 1 unit kebuk sampah bagi meningkatkan keselamatan dan keselesaan penduduk.

5.6 UTILITI

5.6.1 Bekalan Elektrik

Satu unit Stesen Suiz Utama (SSU) dicadangkan bagi memenuhi keperluan pembangunan ini yang terletak di tingkat bawah bangunan pangsapuri perkhidmatan ini. Sumber bekalan elektrik yang akan disambungkan kepada tapak cadangan adalah melalui sistem talian elektrik sedia ada yang terdapat di kawasan sekitar tapak cadangan ini.

5.6.2 Bekalan Air

Tapak cadangan mendapat sumber bekalan air yang disambungkan daripada sistem saluran air sedia ada di sekitar tapak cadangan.

5.6.3 Sistem Pembentungan

Sistem pembentungan untuk cadangan pembangunan ini akan disambungkan kepada sistem pembentungan sedia ada di sekitar tapak cadangan.

5.6.4 Sistem Telekomunikasi

Cadangan infrastruktur telekomunikasi bagi cadangan pemajuan ini adalah melibatkan saluran paip bawah tanah dan lurang yang disambung terus kepada laluan telekomunikasi sedia ada. Perkhidmatan rangkaian telekomunikasi ini adalah di bawah tanggungjawab Telekom Malaysia Berhad.

5.7 LANDSKAP

Menerusi cadangan pembangunan ini, ruangan landskap dan rekreasi disediakan di atas Podium selain daripada ‘Perimeter Planting’ yang disediakan

6.0

IMPAK CADANGAN PEMAJUAN

Analisis serta kajian termasuk lawatan tapak yang dijalankan ke atas tapak cadangan dan keadaan pembangunan di sekitarnya mendapati bahawa tapak cadangan berpotensi untuk dibangunkan dengan pembangunan perniagaan.

Secara amnya, permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan ini secara tidak langsung memberikan impak pembangunan daripada pelbagai aspek. Jangkaan kesan pembangunan pada masa hadapan diringkaskan seperti dijadual berikut:-

IMPAK KEPERINCIAN

IMPAK FIZIKAL Pembinaan bangunan perniagaan dengan reka bentuk menarik di atas tapak cadangan mewujudkan satu pemandangan yang boleh dieksploitasikan menjadi satu impak visual struktur yang menarik. IMPAK EKONOMI Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan

dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi meningkatkan cukai hasil dan pulangan ekonomi kepada pihak majlis. Tambahan pula, projek pembangunan ini berupaya meningkatkan nilai tanah kawasan sekitar

IMPAK

INFRASTRUKTUR

Kewujudan plot perniagaan baru secara tidak langsung dapat mempertingkatkan kualiti penyediaan infrastruktur melalui penambahbaikan jalan, jaringan perhubungan dan sistem saliran.

IMPAK SOSIAL Pembinaan plot perniagaan baru pada masa hadapan membuka peluang pekerjaan baru sama ada semasa pembinaan dijalankan mahupun selepas pembinaan. Penyediaan peluang pekerjaan ini sekaligus mengurangkan masalah sosial seperti pengangguran disamping meningkatkan taraf hidup penduduk setempat.

IMPAK ALAM SEKITAR

Pembinaan bangunan perniagaan yang berdasarkan garis panduan dan piawaian perancangan dapat meminimumkan masalah-masalah alam sekitar.

7.0

PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN

7.1 PEMATUHAN KEPADA DASAR-DASAR RANCANGAN STRUKTUR

Tapak cadangan berada di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Klang. Oleh yang demikian, sebarang pembangunan yang akan dilaksanakan di atas tapak ini perlulah selaras dengan dasar-dasar dan polisi-polisi yang digariskan di dalam Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020.

Penelitian yang dibuat ke atas Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020 didapati bahawa dasar-dasar dan polisi-polisi pembangunan berikut perlu diambilkira untuk menjalankan pembangunan ke atas tapak cadangan:-

Dasar dan Cadangan Am

KOD CADANGAN AM KETERANGAN PEMATUHAN

EK1 C5 Mengawal perancangan dan pembangunan di setiap zon pembangunan agar tidak bercanggah dengan aktiviti pembangunan yang ditetapkan bagi zon berkenaan (Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020, m/s 4-5, ) Cadangan pembangunan perniagaan adalah bersesuaian untuk dibangunkan selaras dengan zon perniagaan yang telah ditetapkan di

dalam RT MPK

(Pengubahan 1) 2020.

7.2 PEMATUHAN KEPADA RANCANGAN TEMPATAN

Tapak cadangan berada di dalam Daerah Klang dan di bawah penguasaan Majlis Perbandaran Klang. Oleh yang demikian, sebarang pembangunan yang akan dilaksanakan di atas tapak ini perlulah dirujuk kepada dasar-dasar dan polisi-polisi yang digariskan di dalam Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020.

Berdasarkan Rajah 4.3.2 Peta Gunatanah 2020 BPKU 3 : Bandar Klang, Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, tapak cadangan terletak di dalam Blok Perancangan Kecil 3.1 : Bandar Klang telah dizonkan sebagai zon perniagaan dan perkhidmatan iaitu selaras dengan kegunaan tanah dan syarat nyata tanah berdasarkan hakmilik lot tapak cadangan.

Pelan 7.1: Pelan Cadangan Gunatanah Tapak Cadangan

Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-3 TAPAK

KOLUM I KOLUM II KOLUM III KOLUM IV KOLUM V

BLOK PERANCANGAN

KECIL (BPK)

GUNATANAH

UTAMA AKTIVITI YANG DIBENARKAN

GUNATANAH SOKONGAN LAIN YANG DIBENARKAN KELAS KEGUNAAN TANAH YANG DIBENARKAN

DENSITI DAN NISBAH

PLOT CATATAN 3.1 Pusat Bandar Klang Utara B. Perniagaan dan Perkhidmatan B1-Perniagaan Borong  B2-Perniagaan Runcit  B3-Kompleks Perniagaan  B4-Pasar

 B5-Stesyen Minyak dan Gas  B6-Rehat dan Rawat

 B7-Perkhidmatan Perniagaan Dan Profesional

 B8-Pendidikan Swasta

 B9-Perkhidmatan Peribadi Dan Isirumah

 B10-Pusat Makanan

 B11-Pejabat Persatuan Dan kelab Swasta

 B12-Hiburan dan Riadah  B14-Pangsapuri Perkhidmatan  B15-Rumah Kelab

 B16-Kemudahan Penginapan  B17-Perkhidmatan Membaiki

Kenderaan Bermotor (tidak mencemarkan)

 B18-Perkhidmatan Khas

A. Perumahan  A1-Rumah Sesebuah  A2-Rumah Berkembar  A3-Rumah Teres  A4-Rumah Bandar  A5-Rumah Kluster  A6-Pangsapuri  A7-Kondominium  A9-Perumahan Pelajar  A10-Rumah Asuhan/Penjagaan  A11-Zero Lot Banglo  A15-Perumahan

Kakitangan

Perniagaan

 Nisbah Plot 1:4  Plint Area tidak melebihi

60% Perumahan

 Densiti Rendah tidak melebihi 8 unit / ekar (Rumah Sesebuah dan Rumah Berkembar)  Densiti sederhana tidak

melebihi16-20 unit / ekar (Rumah Berderet dan Rumah Bandar)  Densiti tidak melebih

60 unit / ekar (Rumah Berbilang Tingkat)  Rujuk manual garispanduan perancangan Negeri Selangor  Tertakluk kepada peruntukkan undang-undang dan garis

panduan yang

digunapakai oleh Pihak Berkuasa Negeri dan MPK  Tadika swasta hanya dibenarkan di rumah sesebuah, teres ‘corner lot’ dan teres end lot.  Rekabentuk bangunan

perlu mengambilkira keperluan warga emas, OKU dan kanak-kanak  Cadangan rizab jalan

adalah tertakluk kepada kajian dan ulasan JKR dan MPK

 Tertakluk kepada ulasan dan keperluan jabatan teknikal

 Lot 1865 diluluskan untuk perniagaan.

7.3 PEMATUHAN KEPADA GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN

7.3.1 Piawaian Umum Bagi Pemajuan Pangsapuri Perkidmatan

Berdasarkan Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor, piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan adalah seperti berikut:-

Kategori Piawaian Komersil/

Perdagangan

PANGSAPURI PERKHIDMATAN (APARTMEN SERVIS)

Lokasi Perletakan :  Dalam kawasan pusat bandar

 Berhampiran terminal pengangkutan seperti Integrated Transport Terminal, LRT dan komuter.  Berhampiran dengan kawasan institusi dan pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.  Kawasan pembangunan semula bandar.

Bentuk pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan

:  Pangsapuri Perkhidmatan sebahagian daripada komponen pembangunan bercampur (Rujuk Rajah PD10 (i)).  Pangsapuri Perkhidmatan sebagai Free Standing Building (rujuk rajah PD10 (ii))

 Pangsapuri Perkhidmatan dan kedai pejabat di dalam kompleks perniagaan (Rujuk Rajah PD10 (iii))

Saiz tapak minimum : Minimum 0.8 hektar (2 ekar)

Ruang lantai : Minimum 51.1mp (550kp)

Nisbah plot dan kawasan plint : Bergantung kepada nisbah plot yang disediakan berdasarkan RT/RTD atau RKK sesuatu kawasan

Saiz isi rumah : Maksimum 4.5 orang/ unit

Jalan perkhidmatan minimum : 15.2m (50’)

Anjakan bangunan minimum

 Menghadap jalan utama  Menghadap jalan tepi  Menghadap jalan belakang  Sempadan bersama

12.2m (40’) 12.2m (40’) 12.2m (40’)  6.1m (20’)

Tempat letak Kenderaan :  TLK: 2 TLK/ unit + 20% pelawat

 TLM: 20% daripada jumlah TLK  TLK OKU:2% daripada jumlah TLK Bagi ruang lantai perniagaan:

Laluan Pejalan Kaki Kemudahan sokongan

: :

Minimum 2.1m (7’)

 Surau minimum 12.1m x 12.1m (40’x40’) – ruang berasingan bagi lelaki 6.1m x 6.1m (20’x20’) dan perempuan 6.1m x 6.1m (20’x20’) serta lengkap dengan tempat mengambil air sembayang dan tandas.

 1 tadika/200 unit

 Mini perpustakaan/bilik bacaan yang lengkap dengan kemudahan IT  Restoran/medan selera

 Pejabat Pengurusan Bangunan

 Tempat letak motosikal dan basikal berbumbung disediakan bersama tempat mengunci tayar  Penekanan kepada aspek keselamatan

 Penekanan kepada pengurusan dan penyuraian trafik

Perniagaan peringkat tempatan :  Disediakan di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri perkhidmatan (contoh: Laundrette, Salon, Mini Market, stationery dan percetakan digital, kafe/coffee house dan lain-lain

 10% dari ruang lantai perniagaan diperuntukkan bagi ruang niaga mampu milik

Kawasan lapang :  Menggunakan piawaian 1,000 penduduk:2 hektar kawasan lapang

 Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan jogging track  Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung Tempat Pembuangan Sampah Pepejal atau

Domestik Berpusat

:  Kemudahan tempat pembuangan sampah berpusat

 Bertujuan untuk memastikan tiada pembuangan sampah yang tidak teratur Kemudahan Eksklusif Pangsapuri

Perkhidmatan

:  Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV  Gimnasium  Dewan Serbaguna  Kolam Renang  Lot Permainan  Kemudahan WiFi/Broadband  Kemudahan Laundry

 Akses Lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan (Sumber: Manual Garis Panduan Piawaian Perancangan negeri Selangor (Edisi Kedua), m/s 2-17 hingga 2-19)

Bentuk/jenis pembangunan pangsapuri perkhidmatan terbahagi kepada tiga iaitu:-

Bentuk/Jenis Penerangan Ilustrasi

i. Pangsapuri Perkhidmatan Sebagai Sebahagian Daripada Komponen Pembangunan Bercampur

Pembangunan pangsapuri boleh dibangunkan bersekali dengan pembangunan bercampur yang lain di dalam satu kawasan. Pembangunan pangsapuri perkhidmatan perlu dibangunkan pada blok yang berasingan dengan pembangunan yang lain. Ia perlu mempunyai akses laluan secara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain.

ii. Pangsapuri Perkhidmatan Sebagai Free Standing

Building

Pembangunan pangsapuri perkhidmatan secara Free Standing Building merupakan pembangunan yang hanya melibatkan pangsapuri perkhidmatan. Pembangunan ini boleh melibatkan hanya 1 blok pangsapuri perkhidmatan atau lebih di dalam satu kawasan dengan kemudahan perniagaan di bawahnya.

iii. Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan Dan Kedai Pejabat Di Dalam Kompleks Perniagaan

Terdapat juga pembangunan pangsapuri perkhidmatan yang bersekali dengan kedai pejabat di dalam satu kompleks bangunan. Unit-unit pangsapuri perkhidmatan ini haruslah berasingan dengan bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk secara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain perlu disediakan untuk pembangunan pangsapuri perkhidmatan.

)

Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua November 2010)

8.0

PENGESYORAN

Berdasarkan kepada keterangan-keterangan terperinci yang dibentangkan dalam Laporan Cadangan Pemajuan ini, bolehlah dirumuskan bahawa Permohonan Kebenaran Merancang Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan Pembangunan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata Yang Mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1), Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd sememangnya membawa pelbagai manfaat.

Oleh yang demikian, adalah disyorkan supaya permohonan kebenaran merancang ini diberikan pertimbangan untuk kelulusan oleh Majlis Perbandaran Klang (MPK).

1. Salinan Hakmilik Tanah

2. Salinan Carian Rasmi

3. Salinan Cukai Tanah

4. Salinan Cukai Taksiran

5. Salinan Profil Syarikat

L

A

M

P

I

R

A

N

A

L

A

M

P

I

R

A

N

B

1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)

L

A

M

P

I

R

A

N

C

1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar

Malaysia

2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar

Malaysia

3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK

4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia

5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia