PROSES PENYELESAIAN PERKARA WANPRESTASI
TERHADAP SEWA MENYEWA RUMAH DENGAN
MENGGUNAKAN METODE PEMBAYARAN GIRO BILYET
(Studi kasus di Pengadilan Negeri Surakarta)
Disusun sebagai salah satu syarat menyelesaikan Program Studi Strata I pada Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Hukum
Oleh
YOLANDA SOFYANA C 100140177
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2018
1
PROSES PENYELESAIAN PERKARA WANPRESTASI TERHADAP SEWA MENYEWA RUMAH DENGAN MENGGUNAKAN METODE
PEMBAYARAN BILYET GIRO
(Studi kasus di Pengadilan Negeri Surakarta) Abstrak
Dalam perjanjian sewa menyewa rumah maka terjadilah hubungan hukum antara pihak penyewa dengan pihak yang menyewakan. Dengan adanya hubungan hukum tersbut kedua belah pihak harus memenuhi kewajibannya sesuai dengan perjanjian. Kewajiban pihak penyewayaitu menyediakan rumah, sedangkan pihak penyewa membayar harga sewa yang telah disepakati. Disini pihak penyewa telah sepakat melakukan pembayaran dengan menggunakan Bilyet Giro, serta pihak penyewa telah membayar lunas sewa rumah tersebut dengan menggunakan Bilyet Giro. Namun ternyata, beberapa Bilyet Giro yang diserahkan itu dalam keadaan kosong, sehingga pihak yang menyewakan menderita kerugian. Kemuian pihak yang menyewakan mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri.Oleh karena itu, penelitian ini bertujuan 1. Untuk mengetahui proses sewa menyewa rumah menurut peraturan perundang-undangan, 2. Mengetahui pertimbangan hakim dalam pembuktian atas perkara sewa menyewa rumah dengan menggunakan metode pembayaran Bilyet Giro, 3. Mengetahui putusan hakim dalam perkara swa menyewa rumah dengan metode pembaran Bilyet Giro yang telah sah terbukti. Penelitian ini mengunakan pendekatan normatif karena yang diteliti ialah putusan penggadilann, serta sifat penelitian ini adalah Diskriptif karena memberikan gambaran yang jelas dan lengkap dengan cara mengumpulkan, menyusun, dan menganalisa data yang diperoleh guna memecahkan masalah yang terkait dengan penelitian ini. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa 1. untuk membuat suatu perjanjian sewa menyewa maka kedua belah pihak harus memenuhi syarat sah suatu perjanjian yang telah tercantum dalam pasal 1320 Kitab Udang-Undang Hukum Perdata, 2. Dalam hal ini tergugat telah dinyatakan wanprestasi karena tidak mau meningalkan obyek sengketa padahal masa sewa sudah habis serta Bilyet Giro yang digunakan untuk membayar sebagisn dalam keadaan kosng, berdasarkan alat bukti dan keterangan saksi dari pihak Penggugat serta tidak hadirnya Pihak tergugat dalam persidangan maka hakim memtus putusan Verstek dan harus membayar ganti kerugian 3. Serta hakim mengabulkan sebagian dari tuntutan penggugat.
Kata kunci : sewa menyewa rumah, wanprestasi, penyelesaian perkara melalui Pengadilan Negeri.
Abstrak
In the agreement to lease a house, there is a legal relationship between the tenant and the party who leases. With the legal relationship, both parties must fulfill their obligations in accordance with the agreement. The obligation of the penyewayaitu provides a house, while the tenant pays the agreed rental price. Here the tenant has agreed to make a payment using the Giro Bilyet, and the tenant has paid in full the house rent using the Giro Bilyet. However, it turns out, some of the submitted Giro Bilyet are vacant, so the renters suffer losses. Then the party that rents submits a lawsuit to the District Court. Therefore, this study aims to 1. To find out the process
2
of renting a house according to the laws and regulations, 2. Knowing the judge's consideration in proving the case of renting a house using the Giro Bilyet payment method. 3. Knowing the judge's decision in the case of self-renting a house with the method of distributing a Giro Bilyet which has been proven valid. This study uses a normative approach because the research is decision making, and the nature of this research is descriptive because it provides a clear and complete picture by collecting, compiling, and analyzing the data obtained to solve problems related to this research. The results of this study indicate that 1. to make a lease agreement, both parties must fulfill the legal requirements of an agreement as stated in Article 1320 of the Civil Code, 2. based on the evidence and testimony of witnesses from the Plaintiff and absent The defendant in the trial, the judge memtus the decision of Verstek 3. And the judge granted part of the claim of the plaintiff.
Keywords: house rent, default, settlement of cases through the District Court. 1. PENDAHULUAN
Kebutuhan akan tempat tinggal yang dapat digunakan untuk berteduh bagi manusia merupakan suatu kebutuhan yang primer. Pertambahan penduduk yang sangat cepat menimbulkan masalah kekurangan tempat tinggal yang menjadi lebih parah lagi, hal ini dikarenakan harga tanah dan rumah yang semakin tinggi, sehingga tidak semua orang dapat menjangkau untuk membeli rumah.
Hal tersebut menjadi peluang bagi para pemilik modal yang memiliki lebih dari satu rumah untuk melakukan investasi dengan cara menyewakan kepada pihak lain yang membutuhkan rumah, sehingga terjadilah proses sewa menyewa rumah tersebut dimana secara bersamaan kedua belah pihak mendapatkan keuntungan. Dimana pemilik rumah mempunyai keuntungan atau berinvestasi dengan sewa menyewa rumah, sedangkan pihak yang menyewa rumah mendapatkan manfaat rumah yang mereka sewa.
Sewa menyewa merupaka bentuk dari salah satu perjanjian yang terdiri dari dua belah pihak yaitu yang menyewakan dan penyewa. Perjanjian pada dasarnya mempunyai prestasi secara timbal balik, sehingga menimbulkan hak dan kewajiban bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Pengertian sewa menyewa rumah diatur didalam pasal 1548 KUHPerdata yang berisi sebagai berikut :
“ Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan denan
3
pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disangupi pembayarannya.”
Di dalam perjanjian sewa menyewa rumah pasti akan menimbulkan hak dan kewajiban di antara masing-masing pihak. Pihak penyewa mempunyai hak untuk menempati rumah yang disewa dalam jangka waktu yang telah disepakati dan mempunyai kewajiban untuk membayar sejumlah harga yang telah disepakati dalam perjanjian.
Untuk sewa menyewa terhadap benda tidak bergerak seperti rumah, dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 tahun 1994 Tentang penghuni rumah oleh bukan pemilik, khusus perjanjian sewa menyewa rumah haruslah dibuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewa menyewa ruma yang telah dibuat tanpa batas waktu tertentu adalah batal demi hukum.1
Dalam suatu perkara sewa menyewa rumah yang diajukan ke Pengadilan Negeri Surakarta dengan permasalahan yang timbul dalam sewa menyewa rumah ini yaitu pihak penyewa dan yang menyewakan rumah ini telah bersepakat untuk melakukaan sewa menyewa dengan obyek sebuah rumah dalam jangka waktu lima(5) tahun. Kedua belah pihak telah sepakat untuk melakukan pembayaran uang sewa atau kontrak tersebut menggunakan Bilyet Giro.
Dalam hal ini pihak penyewa telah menyerahkan lima (5) lembar Bilyet Giro kepada pihak yang menyewakan dengan masing-masing Bilyet Giro tersebut berisikan Rp. 12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah) yang digunakan untuk membayar uang sewa rumah selama lima (5) tahun. Akan tetapi tanpa sepengetahuan pihak yang menyewakan pihak penyewa telah beritkiat tidak baik dalam pemenuhan kewajibannya untuk membayar sewa menyewa rumah tersebut. Dari 5 (lima) lembar Bilyet Giro yang diserahkan kepada pihak yang menyewakan ternyata hanya 2 lembar Bilyet Giro saja yang dapat dicairkan dananya, sementara 3 lembar Bilyet Giro lainnya tidak dapat dicairkan karena dalam keadaan kliring atau tidak ada dananya.
1
4
Selain itu pihak penyewa rumah juga tetap menguasai obyek sewa menyewa (rumah) meskipun sudah jatuh tempo dan tidak mempunyai etika baik untuk menyerahkan obyek sewa menyewa (rumah) tersebut kepada pihak yang menyewakan. Hal tersebut menyebabkan pihak yang menyewakan rumah menderita kerugian karena perbuatan pihak yang menyewa tidak mempunyai etika baik untuk menyerahkan obyek sengketa (rumah), sehingga pihak yang menyewakan mengajukan gugatan ke pengadilan negeri surakarta. Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka penulis terdorong untuk melakukan penelitian mengenai PROSES PENYELESAIAN PERKARA TERHADAP SEWA MENYEWA RUMAH DENGAN MENGGUNAKAN METODE PEMBAYARAN BILYET GIRO (Studi kasus di Pengadilan Negeri Surakarta).
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui proses sewa menyewa menurut peraturan perundang-undangan, mengetahui pertimbangan hakim dalam pembuktian atas perkara sewa menyewa rumah dengan metode pembayaran Bilyet Giro, mengetahui putusan hakim dalam perkara sewa menyewa rumah ini yang telah terbukti.
2. METODE
Penellitian ini dibuat berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh penulis dengan menggunakan metode pendekatan normatif karena melakukan penelitian dengan menggunakan bahan putusan pengadilan 2 sedangkan penelitian ini bersifat Diskriptif karena bertujuan untuk memberikan gambaran yang jelas, lengkap, dan menganalisa data guna memecahkan masalah yang terkait dengan sewa menyewa rumah3 . Sumber data penelitian ini penulis dapatkan dari hasil kepustakaan berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Penelitian lapangan dilakukan di Pengadilan Negeri Surakarta dengan subyeknya adalah hakim yang pernah memeriksa serta memutus Sewa menyewa dengan metode pembayaran
2 Ibrahim Johni, 2005, Teori dan Metode Penelitian Normatif, malang, Bayu media Publish, hal 336 3
Maksut dari deskriptif adalah suatu metode penelitian yang hanya menggambarkan atau melukiskan keadaan obyek yang akan diteliti. Winarno Surahman, 1989, Dasar dan teknik riset, Bandung : tarsito, hal: 26
5
Bilyet Giro ini. Pengumpulan data dengan studi kepustakaan4 yakni mengumpulkan, mempelajari, mengkaji dari tiga bahan hukum tersebut dan studi lapangan berupa observasi dan wawancara. Metode analisis data adalah analisis data kualitatif yang dilakukan dengan cara Peraturan, Yurisprudensi, yang ada hubungannya dengan sewa menyewa rumah dengan pembayara bilyet giro ang dipadukan dengan pendapat responden dilapangan . analisis kualitatif, dicari permasalahannya kemudian ditarik kesimpulan.5
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Proses sewa menyewa rumah menurut peraturan yang berlaku
Proses untuk membuat suatu perjanjian kedua belah pihak, yaitu penyewa rumah dan yang menyewakan rumah harus memenuhi syarat syahnya suatu perjanjian. Syarat-syarat untuk sahnya suau perjanjian telah disebutkan dalam pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya b. Cakap untuk membuat suatu perjanjian c. Suatu hal tertentu
d. Suatu sebab yang halal
Perjanjian Sewa – menyewayang dilakukan oleh penyewa dengan yang menyewakan rumah merupakan, suatu perjanjian yang konsensual. Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kata sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu rumah yang diterima dengan harga sewa. Setelah terjadi kata sepakat antara kedua belah pihak, maka terjadilah hak dan kewajiban hukum antara pihak yang menyewa dengan pihak yang menyewakan rumah. Yang kemudian menimbulkan hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan antara keduannya.
Oleh karena itu dalam perjanjian sewa menyewa terdapat beberapa hal pokok, yang harus diperjanjikan :
a. Menyerahkan rumah untuk dinikmati b. Membayar harga sewa
4
Bambang Sunggono,1998, Metodelogi Penelitian Hukum, jakarta: Pt. Raja Grafindo. Hal 114 5
Surakhmad Winamo, 1994, Pengantar Penelitian Ilmiah dasar metode teknik, Bandung : taristo hal.17
6
c. Selama jangka waktu tertentu
Apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban yang telah tertuang di dalam perjanjian, maka ia harus bertanggung jawab dan pihak tersebut dapat dikatakan wanprestasi.
3.2 Dalam pemeriksaan perkara hakim dalam mempertimbangkan pembuktian dalam perkara sewa menyewa rumah dengan menggunakan metode pembayaran Bilyet Giro
Di dalam melakukan melakukan pemeriksaan perkara, hakim harus memperhatikan isi gugatan serta pembuktian dari penggugat dalam pembuktian gugatannya.
Inti pokok gugatan yang diajukan penggugat adalah sebagai berikut :
Penggugat dan tergugat telah melakuan perjanjian sewa menyewa rumah. Di dalam perjanjian sewa menyewa tersebut Tergugat menyewa/mengontrak obyek sengketa selama 5 (lima) tahun dengan harga sewa Rp. 12.500.000,- (duabelas juta lima ratus ribu rupiah) pertahun terhitung sejak tanggal 16 Pebruari 2007 dan berakhir pada tanggal 16 Pebruari 2012 . Sejak awal perjanjian oleh karena Penggugat dan Tergugat kenal baik maka Penggugat percaya walaupun tergugat membayar uang sewa / kontrak hanya dengan Bilyet Giro, namun tergugat dengan cara sengaja telah beritikad tidak baik dalam pemenuhan kewajibannya untuk membayar uang sewa kepada Penggugat karena Bilyet Giro sebanyak 5 (lima) lembar milik Tergugat yang sudah ada ditangan Penggugat, 3 (tiga) lembar belum ada yang cair dan sudah dikliring tidak ada dananya. , serta tergugat tidak juga memenuhi kewajibannya terhadap Penggugat untuk membayar kekurangan uang sewa sebesar Rp. 37.500.000,- (tiga puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah) dan pembayaran PBB sebesar Rp. 4.644.452 (empat juta enam ratus empat puluh empat ribu empat ratus lima puluh dua rupiah) hingga masa kontrak habis sesuai perjanjian sewa menyewa yaitu pada tanggal 16 Pebruari 2012 sehingga hal tersebut menimbulkan kerugian secara materiil pada pihak penggugat. Untuk dapat membuktikan kebenaran dalil penggugat telah menyediakan beberapa alat bukti berupa surat dan saksi. Pada saat hari persidangan yang telah ditentukan, Tergugat tidak dapat menghadap di persidangan tanpa alasan apapun yang sah dan tidak menyuruh orang lain untuk
7
mewakilinya di persidangan, meskipun sudah di panggil tiga kali secarapatut, dan oleh karena itu tergugat tidak mengajukan jawaban atas jawaban penggugat serta Tergugat juga tidak mengajukan bukti apapun baik itu berupa surat ataupun saksi.
Berdasarkan analisa diatas maka hakim meyakini kebenaran yang diajukan oleh Penggugat karena dalam kasus ini Tergugat tidak hadir didalam persidangan bahkan tidak memberikan bukti berupa surat maupun saksi. Kesimpulan hakim dalam pembuktian yang diajukan oleh pihak Pennggugat berdasarkan alat bukti dan pembuktian yang disampaikan di persidangan hakim menyimpulkan atau menilai berdasarkan keyakinan hakim. Hakim memutus pihak Tergugat telah melakukan Wanprestasi.
3.3 Hakim dalam Menentukan putusan dalam perkara sewa menyewa rumah dengan metode pembayaran Giro bilyet yang telah terbukti
Dalam hal ini karena tergugat tidak pernah hadir didalam persidangan, maka hakim memutus putusan dengan Putusan Verstek. Berdasarkan pasal 125 HIR jika pada hari yang telah ditentukan Tergugat telah di panggil dengan patut, tidak datang menghadap, maka gugatan dikabulkan dengan Putusan Verstek.Dengan demikian Tergugat sudah dapat dikatakan telah melakukan wanprestasi, yang dimaksut wanprestasi sendiri yaitu melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan. Dari uraian di atas telah nyata bahwa Tergugat tidak melakukan pembayaran uang sewa terhadap penggugat sebanyak 3 kali masing-masing sebesar Rp.12.500.000 (dua belas juta lima ratus ribu rupiah), sehinggatotal sewa yang tidak dibayarkan Tergugat sebesar Rp. 37.5000.000 ( tigapuluh juta lima ratus ribu rupiah). Oleh karena itu terggat telah memenuhi kategori Wanprestasi .
4. PENUTUP 4.1Kesimpulan
a. Pertimbangan hakim dalam menentukan pemuktian atas sewa menyewa rumah dengan metode pembayaran giro bilyet.
Dalam hal ini gugatan penggugat telah terbukti yaitu berupa :
- Pada tanggal 15 pebruari 2007 penggugat telah membeli rumah yang menjadi obyek sengketa dari tergugat dan telah dibayar lunas, dapat dibuktikan dengan
8
akta jual beli No. 26/Banjarsari/2007 yang dibuat oleh notaris dan PPAT AUGUSTINE Esther, S.H.
- Pada tanggal 21 Maret 2007 telah terjadi kesepakatan antara keduannya telah melakukan sewa menyewa rumah sejak 2007 sampai 2012, dibuktikan dengan foto copy surat perjanjian yang disahkan oleh Ester Augustine, SH notaris di solo
- Berdasarkan bukti surat berupa bilyet giro bank panin beserta dengan penolakan (SKP) Pencairan giro bilyet dari bank panin cabang solo atas nama henny sebesar Rp. 12.500.000; maka terbukti tergugat belum melunasi uang sewa yang seharusnya dibayarkan kepada penggugat.
- Tergugat dinyatakan Wanprestasi, karena melaksanakan apa yang dijanjikan tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan. Yaitu tergugat membayar sewa menyewa rumah tersebut dengan menggunakan Bilyet Giro akan tetapi pada kenyataannya Bilyet Giro tersebut tidak dapat dicairkan atau dalam keadaan kosong, serta Tergugat tidak mengembalikan obyek sengkete yaitu rumah kepada pihak Penggugat walaupun masa sewa dalam perjanjian sudah habis. - Dengan Bilyet Giro dari Panin Bank yang tidak dapat dicairkan atau kliring
oleh penggugat maka dalam hal ini Tergugat telah melakukan itikat yang tidak baik sehinggat Tergugat dapat dinyatakan melakukan Perbuatan Melawan Hukum
Dalam hal ini tergugat seharusnya memberikan jawaban atas gugatan an tetapi terguggat tidak datang , Sehingga Tergugat tidak bisa membuktikan atas perbuatannya.
b. Hakim dalam menentukan putusan dala sewa menyewa rumah dengan metode pembayaran giro bilyet
Dalam hal ini karena pihak tergugat tidak hadir didalam persidangan maka hakim menjatuhkan putusan verstek, maka gugatan ini dimenangkan oleh penggugat maka putusan hakim sebgai berikut :
- Menyatakan Tergugat yang telah dipanggil dengan patut tidak datang menghadap kepersidangan dan juga tidak mengirimkan wakilnya;
9
- Menjatuhkan Putusan dengan tanpa hadirnya Tergugat (Verstek); - Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan wanprestasi
- Menghukum Tergugat untuk membayar kekurangan biaya sewa kepada Penggugat atas Bilyet Giro yang tidak dapat dicairkan sebesar Rp. 36.000.000,- (tiga puluh enam juta rupiah), ditambah pembayaran PBB sebesar Rp. 4.644.452,- (empat juta enam ratus empat puluh empat ribu empat ratus lima puluh dua rupiah);
- Menghukum kepada Tergugat untuk menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat dalam keadaan kosong tanpa beban yang menyertai baik dari tangannya maupun dari tangan orang lain atas seijinnya, bila perlu secara paksa dengan bantuan aparat kepolisian;
- Menyatakan bahwa putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu, meskipun ada upaya hukum lain dari Tergugat (uitvoorbar bij vooraad);
- Menolak gugatan Penggugat untuk yang lain dan selebihnya;
- Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang hingga saat ini ditaksir sebesar sebesar Rp. 326.000,- (Tiga ratus dua puluh enam ribu rupiah )
4.2 Saran
a. Untuk pembuktian yang lebih maksimal, seharusnya pihak tergugat hadir dalam persidangan , sehingga hakim dalam menilai alat bukti tidak terbatas para pihak yang hadir
b. Pengadilan adalah sebagai tempat terakhir dari pencari keadalin hendaknya dalam mempertimbangkan putusan hendaknya lebih memperhatikan kepentingan para pihak.
DAFTAR PUSTAKA
Tan, Kamelo, Hukum Jaminan Fidusia, Bandung , 2006
Ibrahim Johni, Teori dan Metode Penelitian Normatif, malang, Bayu media Publish, 2005
10
Winarno Surahman, Dasar dan teknik riset, Bandung : tarsito, 1989
Bambang Sunggono, Metodelogi Penelitian Hukum, jakarta: Pt. Raja Grafindo, 1998 Surakhmad Winamo, Pengantar Penelitian Ilmiah dasar metode teknik, Bandung :
taristo, 1994
Imam Prayogo, Surat berharga dan alat pembayaran pada masyarakat modern, Rieneka Cipta, Jakarta, 1992
