Kehadiran
Hak Tuan Tanah & Penyewa
Selepas Penamatan Pajakan &
Sewaan
Hak tuan tanah
Hak penyewa Lekapan
SILIBUS PENGAJARAN
Ujian Darjah Aneksasi
Ujian Tujuan Aneksasi Pengalihan lekapan dan catel
Pengenalan
• Di bawah Common law, di penghujung suatu sewaan,
seseorang penyewa adalah terikat untuk
menyerahbalik milikan premis yang didemiskan kepadanya kepada tuan tanah.
• Lazimnya, sesuatu penyewaan itu akan mengandungi
waad nyata mengenai perkara ini.
• Dalam ketiadaan waad nyata, undang-undang
menyiratkan suatu terma mengenai tanggungjawab penyewa.
Hak-hak Tuan Tanah…
• Jika penyewa gagal menyerahkan milikan, tuan tanah berhak untuk menuntut gantirugi:
1. Jumlah wang di atas penggunaan dan pendudukan tanah sepanjang tempoh sehingga penyewa
menyerahkan milikan kosong
2. Tertakluk kepada apa-apa persoalan mengenai
kebolehramalan kerugian, apa-apa gantirugi dan kos yang ditanggung oleh tuan tanah akibat dari
kegagalan penyewa menyerahkan milikan. • Contoh:
Contoh
• Jika tuan tanah telah bersetuju untuk
menyewa premis kepada orang lain dan penyewa baru ini tidak dapat mengambil milikan dan menyebabkannya mengalami kerugian tertentu yang kemudiannya
Hak-hak Tuan Tanah
• Mendapat kembali milikan premis sama ada dengan memasuki semula premis secara fizikal dengan syarat dia boleh berbuat demikian secara aman atau
memulakan prosiding di mahkamah untuk menuntut milikan.
• Seksyen 9 Akta Had Masa 1953: seseorang tuan tanah hendaklah memulakan prosiding undang-undang untuk mendapat kembali milikan tanah dalam tempoh 12
Seksyen 13 (2) Akta Undang-undang Sivil 1956: • Jika tanah itu disewakan di bawah suatu sewaan
bertulis, hak tuan tanah untuk menuntut milikan terakru kepadanya apabila sewaan itu tamat.
• Jika tanah itu disewakan di bawah satu sewaan dari tahun ke tahun atau mengikut tempoh masa lain
secara lisan, hak tuan tanah untuk mendapat kembali milikan dianggap sebagai terakru
kepadanya apabila tamatnya tempoh tahun yang pertama atau tempoh masa lain itu.
Seksyen 13 (3) Akta Undang-undang Sivil 1956: • Jika apa-apa sewa berkenaan dengan sesuatu
penyewaan telah diterima selepas tamatnya tempoh sewaan tersebut, hak tindakan hendaklah disifatkan sebagai telah terakru pada tarikh penerimaan sewa itu yang terakhir.
Contoh:
• Fazleen telah menyewakan tanahnya kepada Afiezan di bawah satu sewaan tahunan secara lisan mulai 1 Januari 1980.
• Sewa terakhir diterima oleh Fazleen adalah pada 1 Januari 1982.
• Pada tahun 1998, Fazleen cuba untuk mendapat kembali milikan daripada Afiezan.
• Fazleen tidak akan berjaya kerana had masa untuk tuntutannya tamat pada 1 Januari 1994, iaitu 12 tahun dari tarikh
penerimaan sewa yang terakhir.
• Sekiranya tuan tanah gagal memulakan prosiding untuk milikan dalam tempoh 12 tahun, hak tindakan tuan tanah adalah
Seksyen 28 (4) (a) Akta Undang-undang Sivil 1956:
• Hak/ Tindakan untuk nilai sewa berganda
• Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not”
• Seseorang penyewa yang menyambung tempoh tinggalnya dalam sebuah premis selepas penyewaannya ditamatkan
mungkin bertanggungan untuk membayar dua kali ganda jumlah sewa premis berkenaan bagi tempoh selama mana ia masih
memegang milikan/ 2 kali ganda nilai sewa premis dalam tempoh penahanan premis itu.
• Hak untuk menuntut hasil perantaraan
• Di sisi common law, jika seorang penyewa masih
memegang milikan premis selepas sewaannya berakhir, tuan tanah boleh menuntut hasil perantaraan (mesne profits) bagi tempoh ia menyambung milikannya.
• Hasil perantaraan ini adalah satu bentuk ganti rugi di atas kehilangan penggunaan tanah yang dialami oleh tuan tanah akibat dari kegagalan penyewa
menyerahkan milikan.
• Ianya dikira dengan mempertimbangkan nilai sewa pasaran tanah itu kerana ianya adalah faedah yang tidak dapat dinikmati oleh tuan tanah.
Hak-hak Penyewa
• Apabila sesuatu penyewaan tamat, persoalan utama yang difikirkan oleh penyewa ketika menyerahkan milikan kosong premis adalah sama ada dia boleh mengalihkan apa-apa benda yang telah dilekatkannya ke premis berkenaan.
Lekapan…
• KTN 1965 tidak memperuntukkan dengan nyata dan lengkap mengenai definisi lekapan, walaupun Seksyen 5 (d) KTN 1965 menyebut secara tidak
langsung mengenai lekapan yang mana antara lainnya bermaksud:
• Semua benda-benda yang terlekat pada tanah bumi ataupun dilekatkan selama-lamanya pada apa-apa benda yang terlekat pada tanah bumi sama ada di atas atau di bawah muka bumi
Lekapan…
• A Dictionary of Law (1979) oleh L.B. Curzon, p 138:
• Lekapan adalah benda yang dilekatkan atau dipasang kepada tanah atau kepada satu bangunan yang terletak di atas tanah supaya benda itu menjadi sebahagian
daripadanya(quic quid plantatur solo, solo cedit).
• Darjah perlekatan yang diperlukan adalah bahawa benda itu mestilah bersambung kepada tanah atau kepada bangunan di atas tanah dengan cara yang sebenarnya.
• Seseorang penyewa yang melekatkan benda-benda di premis yang didemiskan kepadanya mungkin
menyebabkan benda itu menjadi sebahagian
daripada premis itu dan dengan ini menjadi harta milik tuan tanah.
• Oleh kerana wujudnya lacuna di dalam undang-undang tempatan, maka undang-undang-undang-undang Inggeris telah digunakan sebagai sumber rujukan untuk menentukan sama ada sesuatu objek itu adalah lekapan atau hanya catel sahaja.
• Undang-undang Inggeris mengenai lekapan menyatakan bahawa terdapat 2 ujian untuk
menentukan sama ada sesuatu objek itu lekapan atau catel iaitu:
1) Ujian Darjah Aneksasi…
• Jika sesuatu objek itu telah dilekatkan atau dipasang pada dinding atau lantai sesuatu bangunan atau ke tanah, maka ia prima facie telah menjadi lekapan, walaupun ia masih mudah ditanggalkan atau
dialihkan.
• Dengan menggunakan ujian ini, akan didapati bahawa benda yang melekat pada tanah walau
sedikit boleh dianggap menjadi sebahagian daripada tanah.
• Maka, sesuatu catel yang melekat atas tanah mungkin secara kasarnya boleh wujud sebagai lekapan walaupun lekatannya sedikit.
Buckland lwn Butterfield [1820]
• Mahkamah memutuskan bahawaverandah yang bersambung dengan rumah adalah lekapan walaupun ia melekat sedikit sahaja.
Brown lwn Herriot [1842]
• Mahkamah memutuskan bahawapintu, tingkap dan permaidani yang dilekatkan pada simen adalah
• Walaubagaimanapun, tanggapan ini boleh
disangkal sekiranay sesuatu objek itu melekat
disebabkan oleh beratnya sendiri di atas tanah atau lantai bangunan.
• Dalam hal keadaan sedemikian, objek itu prima facie kekal sebagai catel.
Hulme lwn Bringham
[1943] KB 152
• Mahkamah Inggeris telah
memutuskan bahawa mesin cetak yang terletak di atas simen dengan sendirinya kerana beratnya bertan-tan merupakan catel dan bukannya lekapan.
2) Ujian Tujuan Aneksasi…
• Ujian darjah aneksasi bukanlah ujian penentu. • Maka, adalah perlu untuk mempertimbangkan
tujuan sesuatu benda itu dilekatkan.
• Di bawah ujian ini, persoalan sama ada sesuatu
objek itu adalah lekapan atau catel dilihat daripada niat pihak-pihak yang melekatkan objek itu.
• Ujian tujuan aneksasi memberikan bukti muktamad sama ada sesuatu objek yang telah dilekatkan itu adalah lekapan atau catel sahaja.
• Ujian tujuan aneksasi melihat sama ada aneksasi itu bertujuan untuk kekal di situ selama-lamanya dan • untuk digunakan sebagai sesuatu yang boleh
meninggikan nilai harta tanah tersebut serta
• memberi kesan pembaikan selama-lamanya ke atas tanah atau
• sama ada ianya hanya bertujuan untuk
• Di bawah Ujian tujuan aneksasi, 2 perkara penting harus dilihat untuk menentukan sama ada sesuatu benda itu adalah lekapan atau catel iaitu:
1. Adakah sesuatu benda itu bertujuan untuk menaikkan nilai harta tanah tersebut pada keseluruhannya, dan
Jika jawapan YA,
Maka, ia adalah LEKAPAN dan Bukannya CATEL
Contoh gambar yang dilekatkan ke
dinding dengan paku
• Ujian darjah aneksasi: secara prima facie, ianya adalah lekapan kerana ianya melekat ke dinding dengan paku.
• Ujian tujuan aneksasi: ia merupakan catel kerana perlekatannya di dinding adalah untuk
memudahkan penggunaannya sebagai gambar dan ia tidak dilekatkan untuk selama-lamanya.
Leigh lwn Taylor
[1902] A.C 157
• Tapestry yang bernilai tinggi telah dilekatkan ke
dinding di sebuah bilik lukisan dengan menggunakan paku setebal 2 inci.
• Sebelum dilekatkan ke dinding, ia terlebih dahulu dipasang pada bingkai-bingkai kayu.
• Mahkamah memutuskan bahawa tapestry bukan suatu lekapan tetapi catel.
• Apa yang dilakukan terhadap tapestry hanya terkait dengan kenikmatan.
Goh Chong Hin & Anor lwn Consolidated
Malay Rubber Estates Limited
[1924] FMSLR 86
• Mahkamah Rayuan Negeri Sembilan telah memutuskan bahawa:
• Sesuatu benda yang telah dilekatkan kepada harta tanah, menjadi sebahagian daripadanya dan bahawa perlekatan itu adalah bertujuan untuk selama-lamanya.
• Sekiranya keadaan semulajadi, darjah dan tujuan perlekatan itu hanya untuk menunjukkan bahawa niat melekatkan benda itu pada tanah adalah untuk sementara waktu sahaja.
Khaw Joo Jeang & lain-lain lwn Koay Seng
Chye & lain-lain [1960] MLJ 203…
• Sama ada pondok yang dibina di atas tanah pajakan dan terlekat pada tanah adalah lekapan atau catel?
• Plaintif adalah pemunya berdaftar ke atas sebidang tanah di Pulau Pinang yang memegang tanah itu sebagai pemegang amanah bagi harta amanah yang dikenali sebagai Kong Lun Trust.
• 1942, plaintif telah memajakkan tanah itu sebagai tanah kosong kepada sebuah prima Sin Guan Thye
• Dalam tempoh pajakan itu, 4 buah pondok/gerai telah dibina di atas lantai sebuah rumah kedai yang telah
diroboh di mana tiangnya diperbuat daripada kayu dan tertanam di dalam lantai simen untuk menyokong
bumbung sepunya pondok-pondok itu yang diperbuat daripada besi.
• Pondok-pondok itu dijadikan sebagai gerai menjual
makanan (nasi, sup daging, air kopi, buah-buahan & air sejuk) kepada orang ramai.
• Pondok-pondok itu kemudiannya dihuni oleh defendan ke-4 hingga defendan ke-7.
• Mahkamah berpendapat bahawa persoalan di dalam kes ini merupakan campuran persoalan fakta dan
• Hakim Rigby telah menyatakan ujian untuk menentukan sama ada sesuatu harta itu lekapan atau catel adalah:
1. Sama ada sesuatu catel itu telah dilekatkan pada tanah atau bangunan supaya menjadikannya sebagai lekapan bergantung kepada tujuan dan maksud perlekatan.
2. Sekiranya sesuatu catel itu boleh dialihkan tanpa mencacatkan dan merosakkan tanah tersebut, maka, maksud dan tujuan
perlekatan tidak akan dapat dipertikaikan.
3. Sekiranya sesuatu maksud dan tujuan perlekatan adalah untuk memperbaiki tanah secara keseluruhan dan untuk tujuan yang kekal lama, maka ianya dianggap sebagai lekapan.
4. Sekiranya ia dilekatkan pada bangunan untuk tujuan
sementara atau untuk kegunaan dan kenikmatan sepenuhnya sebagai catel, maka ia tidak akan menjadi sebahagian
• Berdasarkan fakta kes, mahkamah memutuskan:
• Walaupun tiang-tiang kayu pondok itu telah
tertanam ke dalam lantai simen yang sedia ada sebagai sokongan kepada bumbungnya, pondok-pondok itu bukanlah lekapan kerana
• ia adalah bangunan yang bersifat sementara dan • untuk membolehkan peniaga-peniaga gerai
menjalankan perniagaan mereka dengan selesa. • Pembinaannya bukan bertujuan untuk
Pengalihan Lekapan & Catel
• Terdapat 2 faktor yang akan dipertimbangkan oleh
mahkamah dalam menentukan sama ada sesuatu objek yang dilekatkan itu boleh dialihkan:
1. Kesan pengalihan lekapan:
• Pengalihan lekapan mungkin menyebabkan kerosakan kepada objek itu dan tanah tersebut. Jika berlaku kerosakan yang besar, ini
menunjukkan ia dilekatkan untuk tempoh yang kekal dan tujuan aneksasi untuk meningkatkan faedah kenikmatan tanah itu.
2. Jangkamasa sewaan:
• Seorang penyewa yang diberi tempoh sewaan yang Panjang
mungkin melekatkan lekapan itu untuk faedah/ pembaikan harta tanah berbanding penyewa yang tempoh sewaannya pendek.
• Dalam hubungan tuan tanah dan penyewa, suatu catel sentiasa menjadi harta penyewa dan boleh dialihkan apabila sewaan tamat
• Lekapan adalah harta tuan tanah dan penyewa tiada hak untuk mengalihkannya.
• Walaubagaimanapun, prinsip ini bergantung kepada pengecualian di mana catel yang telah berubah sifat menjadi lekapan boleh dialihkan.
• Maka, lekapan dikategorikan kepada: 1. Lekapan tuan tanah:
• Lekapan-lekapan yang telah dilekatkan oleh tuan tanah dan juga lekapan-lekapan yang dilekatkan oleh penyewa tetapi tidak berhak dialihkannya
• Merujuk kepada lekapan yang disewakan sebagai sebahagian daripada premis sewaan di permulaan tempoh sewaan.
2. Lekapan penyewa:
• Segala lekapan yang berhak dialihkan oleh penyewa sama ada melalui perjanjian dengan tuan tanah atau melalui operasi undang-undang.
Mancetter Developments Ltd lwn Garmanson
Ltd & Anor [1986] 1 All ER 449
• Di sisi undang-undang, mahkamah telah
membenarkan penyewa mengalihkan lekapan-lekapan dalam hal keadaan:
1. Lekapan yang dilekatkan oleh penyewa bagi
maksud lekapan perniagaan trade fixture (almari, peti besi, tangki air)
2. Lekapan yang dilekatkan oleh penyewa bagi maksud kemudahan harian, hiasan domestic/ ornamental fixtures seperti cermin dan bidai.
• Dalam ketiadaan apa-apa perjanjian yang memberi hak kepada penyewa untuk pengalihan, item-item berikut tidak boleh dialihkan sebagai lekapan
domestik:
1. Penambahan/ perubahan yang dibuat oleh
penyewa ke atas struktur premis sewaan, tanpa mengambilkira sama ada dia telah menanggung keseluruhan kos.
2. Lekapan hiasan yang dilekatkan oleh penyewa sehingga menjadikannya satu bahagian yang penting kepada seni rekaan kekal premis
3. Lekapan-lekapan yang boleh disifatkan sebagai pembaikan kekal ke atas premis sewaan.
