ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL
PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA
Oleh :
Rachma Prima Aurora
(3106 100 130)
Latar Belakang
Lahan perumahan di Surabaya semakin sempit karena meningkatnya jumlah
penduduk kota Surabaya.
Masalah penyediaan tempat tinggal ini bisa dikurangi dengan bangunan
tempat tinggal vertikal yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen.
Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya
khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen, karena Ciputra Group berusaha menghadirkan konsep superblok yang
memadukan apartemen dan Mall, 2 Hotel berbintang mewah (5 star dan 5 star Diamond), serta Office Tower yang eksklusif.
Pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, maka perlu dianalisa
kelayakannya dalam hal finansial. Dan perlu dianalisa pula kelayakan dari segi teknis terhadap pemenuhan persyaratan proyek pembangunan.
Diharapkan pembangunan proyek ini layak ditinjau dari segi teknis dan
Rumusan Masalah
Bagaimana pemenuhan persyaratan proyek
pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi
teknis.
Bagaimana kelayakan proyek pembangunan Apartemen
Ciputra World dari segi finansial.
Berapa besar batas kelayakan finansial terhadap
perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat
pengembalian.
Tujuan
Mengetahui pemenuhan persyaratan proyek
pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi
teknis.
Mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen
Ciputra World dari segi finansial.
Mengetahui batas kelayakan financial terhadap
perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat
pengembalian.
Ruang Lingkup Pembahasan
Analisa terhadap persyaratan teknis bangunan gedung :
a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan terhadap ketentuan planologi: - KDB = Koefisien Dasar Bangunan
- KLB = Koefisien Luas Bangunan - KDH = Koefisien Daerah Hijau b. Pemenuhan fasilitas parkir
Analisa finansial :
a. Analisa tingkat pengembalian investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR)
b. Analisa sensitivitas dengan melakukan perubahan tingkat okupansi c. Perhitungan depresiasi menggunakan metode garis lurus
Bangunan dan Properti
Menurut Property Management dijelaskan klasifikasi real properti antara lain
(Kyle dan Baird, 1995) :
a. Residensial Properti meliputi single family home dan multi family residence.
b. Komersial Real Estate meliputi Office Properti dan Retail Properti.
c. Industrial Properti meliputi Heavy Manufacturing, Warehouse.
d. Special Purpose Properti meliputi Hotel, Gedung Teater, Kantor Pemerintahan, dll.
Apartemen tergolong dalam jenis multi family residence yang dapat
diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horizontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama (UURS no.16 tahun 1985).
Pengkajian Aspek Teknis
Pengkajian aspek teknis mencakup hal-hal berikut :
a. Menentukan letak geografis lokasi
b. Mencari dan memilih teknologi proses produksi
c. Menentukan kapasitas produksi
d. Denah dan tata letak instalasi
e. Bangunan instalasi
Parameter yang dipakai menggunakan perbandingan dengan
standar :
- Pedoman persyaratan teknis bangunan : KDB, KLB, KDH.
- Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen
Sirkulasi dan Fasilitas Parkir
Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan
Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis
Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, untuk perhitungan luasan
efektif area parkir adalah sebagai berikut :
Apartemen
- Unit dengan luas >90 m
2: 1 SRP untuk 1 unit
- Unit dengan luas 70 - 90 m
2: 1 SRP untuk 2 unit
- Unit dengan luas <70 m
2: 1 SRP untuk 5 unit
Pengkajian Aspek Finansial
Prinsip aliran kas berarti biaya dan manfaat hendaknya
dinyatakan dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran kas
masuk, sedangkan biaya adalah aliran kas keluar (Soeharto).
Adapun metode yang digunakan dalam penyusunan aliran kas:
- Metode Average Rate of Return
- Metode Payback
- Metode Net Present Value
- Metode Internal Rate of Return
- Metode Profitability Index
Dalam Tugas Akhir ini digunakan metode Net Present Value
untuk menghitung aliran kas pada investasi pembangunan
Apartemen Ciputra World.
Variabel Analisa Investasi
Pada sebuah analisa investasi terdapat beberapa variabel yang mendukung
perhitungan analisa investasi itu sendiri. Adapun variabel-variabel tersebut antara lain :
1. Biaya Investasi Total 2. Modal Sendiri (Equity) 3. Modal Pinjaman
4. Perbandingan Modal Pinjaman Terhadap Modal Sendiri 5. Masa Konstruksi
6. Suku Bunga 7. Sewa Gedung 8. Sewa Dasar
9. Faktor Kekosongan Gedung 10. Pendapatan Bangunan
11. Pengeluaran
12. Biaya Operasi dan Pemeliharaan Gedung 13. Pajak Penghasilan
Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari
suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya
dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas
suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya
berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi
keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos
investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat
pajak, tingkat hunian, dan lain-lain (Pujawan, 2003).
Analisa Data
Aspek Teknis :
a. Bangunan
b. Perhitungan Luasan Efektif Area Parkir
Aspek Finansial
1) Aliran Kas Masuk, yaitu :
- Pendapatan dari unit apartemen yang terjual - Pendapatan dari service charge
2) Aliran Kas Keluar, yang didapat dari :
a. Biaya total investasi (biaya tanah, konstruksi, perencanaan) b. Biaya operasional (biaya staf, biaya listrik, air, dan telepon) c. Biaya maintenance (biaya perbaikan, perawatan gedung) d. Biaya replacement (penggantian mesin secara berkala) e. Biaya pajak
Analisa Data
Parameter-parameter yang akan dianalisa dalam
Tugas Akhir ini adalah perubahan tingkat
okupansi dan tingkat harapan terhadap
pengembalian.
Langkah Penelitian
Langkah-langkah penelitian dalam penyusunan Tugas
Akhir ini meliputi :
a. Perumusan Masalah
b. Studi Literatur
c. Pengumpulan Data
d. Analisa Data
- Segi Teknis
- Segi Finansial
e. Kesimpulan
Gambaran Umum Proyek
Proyek Apartemen Ciputra World dibangun di atas
lahan seluas 5,087.6 m
2yang terletak di Jl. Mayjend
Sungkono Surabaya.
Dengan luas dasar bangunan seluas 1,710.7
m
2, maka pembangunan proyek ini telah menyisakan
66,37 % lahannya untuk ruang terbuka yang di
dalamnya termasuk daerah hijau, parkir
outdoor, sirkulasi, dan sarana penunjang (bak
sampah, pos jaga, box listrik).
Fasilitas apartemen seperti parkir, kolam
renang, gymnasium merupakan fasilitas yang
disediakan untuk pemilik apartemen sehingga tidak
dibebani biaya penggunaan. Biaya
listrik,air,telepon,service charge dibebankan tiap
bulan.
Analisa Teknis
Berikut peraturan mengenai Rencana Tata
Ruang Kota yang diperuntukkan kawasan
Jl. Mayjend Sungkono Unit PengembanganVIII
Satelit (Kecamatan Dukuh Pakis) :
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah 60%
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum adalah
1500%
Ruang terbuka 40% dihitung dari luas lahan di bagian
Koefisien Dasar Bangunan
Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar
Bangunan proyek pembangunan Apartemen
Ciputra World:
Luas Area Proyek
= 5,087.6 m
2
Luas Dasar Bangunan
Fasilitas Gedung
= 2,952.74 m
2
Fasilitas Pelengkap
= 424.16 m
2_
Total
= 1,710.7 m
2Koefisien Lantai Bangunan
Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien
Lantai Bangunan, Luas Lantai Bangunan :
Hunian
Apartemen
= 42,615.69 m
2Penthouse
= 2,382.71 m
2
Fasilitas Gedung
= 19,096.54 m
2
Fasilitas Pelengkap
= 3,630.06 m
2+
Total
= 67,725.00 m
2KLB = = 13,31 ≈ 1331% < 1500%
Analisa Luasan Area Parkir
Berikut ketentuan kebutuhan ruas parkir berdasarkan
jenis fungsi ruang apartemen :
Unit dengan luas > 90 m
2= 1 parkir R4 untuk 1 unit
Unit dengan luas70-90 m
2= 1 parkir R4 untuk 2 unit
