i TUGAS AKHIR
ANALISIS YURIDIS HAK MILIK ATAS RUMAH SUSUN DI ATAS HAK GUNA BANGUNAN OLEH WNA
OLEH :
ASYIFAH AULIA PUTRI RAMADHINA NIM : 201810110311513
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG 2022
i TUGAS AKHIR
ANALISIS YURIDIS HAK MILIK ATAS RUMAH SUSUN DI ATAS HAK GUNA BANGUNAN OLEH WNA
Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Program Studi Ilmu Hukum
OLEH :
ASYIFAH AULIA PUTRI RAMADHINA NIM : 201810110311513
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG 2022
ii
iii
iv
v UNGKAPAN PRIBADI
Terimakasi Papa dan Mama, yang telah memberi kesempatan anak perempuanmu ini untuk mengampu pendidikan tinggi, semoga anak perempuanmu ini bisa menjadi penerus keluarga dengan mengangkat derajatmu dengan berpendidikan.
Tak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada pasangan Yoga Dwi Ardianzah yang senantiasa mendukung, serta membantu penulis dalam menyelesaikan tugas akhir skripsi ini.
Dari anak perempuanmu, satu-satunya, Asyifah Aulia Putri Ramadhina.
Motto :
Whatever you are, be a good one.
vi ABSTRAKSI
Nama : Asyifah Aulia Putri Ramadhina
NIM : 201810110311513
Judul : ANALISIS YURIDIS HAK MILIK ATAS RUMAH SUSUN DIATAS HAK GUNA BANGUNAN OLEH WNA
Pembimbing : Dr. Fifik Wiryani, SH., M.Si., M.Hum Isdian Anggraeny, S.H., M.Kn
Satuan Rumah Susun merupakan cara bagi pemerintah untuk dapat mengefektifitaskan kepemilikan hunian bagi Warga Negara Indonesia maupun Orang Asing yang datang ke Indonesia. Hak Milik Atas Rumah Susun Oleh WNA hanya dapat dibangun diatas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Pasal 144-145 Undang-Undang Cipta Kerja beserta turununnya PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan peluang Hak Milik Satuan Rumah Susun diatas Hak Guna Bangunan. Permasalahan dalam penelitian ini adalah Kepemilikan Rumah Susun diatas Hak Guna Bangunan oleh WNA jelas bertentangan dengan UUPA dan UURS sehingga dapat menyebabkan insinkronisasi dan akibat hukum yang berdampak tidak terciptanya kepastian hukum itu karena terdapat tumpang tindih antar peraturan perundang-undangan.
Karena sebagaimana yang kita ketahui Orang Asing bukan merupakan subjek yang dapat memiliki Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Bangunan. Penelitian ini termasuk penelitian normatif yang bersifat analisis deskriptif. Penulis mengumpulkan beberapa referensi undang-undang, jurnal, serta internet untuk menunjang penulis dalam menjawab permasalahan tersebut. Berdasarkan hasil penelitian yang penulis lakukan, Hak Milik Atas Rumah Susun Diatas Hak Guna Bangunan Oleh WNA jelas bertentangan dengan peraturan yang lainnya.
Dikarenakan masih berlakunya beberapa peraturan seperti Pasal 36 ayat (1) UUPA, Pasal 47 ayat (2) UURS. Kemudian daripada itu, memberikan Hak Milik Satuan Rumah Susun Di atas Hak Guna Bangunan untuk orang asing merupakan ketentuan yang melanggar Asas Nasionalitas. Selain itu terdapat inkonsistensi penerapan asas pemisahan horizontal yang dimana dalam kepemilikan bangunan dan hak atas tanah bersamanya tidak dapat terpisahkan dalam sertifikat HMSRS, dan juga orang asing tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Atas Tanah.
Sehingga hal ini menimbulkan insinkronisasi dan tidak adanya kepastian hukum atas penguasaan dan keamanan dalam pemanfaatan rumah susun. Tujuan Penelitian Hukum ini adalah untuk mengetahui pengaturan hak milik atas rumah susun oleh WNA. Menurut penulis, Kepemilikan Satuan Rumah Susun diatas Tanah Hak Guna Bagunan oleh Orang Asing Menurut UU Cipta Kerja dianggap mengabaikan Asas Nasionalitas dalam UUPA. Sehingga, pemerintah harus dapat memberikan kepastian kepemilikan rumah susun, hal ini harus segera dibenahi dan diperbaiki karena kebutuhan akan rumah susun semakin meningkat di Indonesia.
Kata Kunci : Satuan Rumah Susun, Warga Negara Asing dan Hak Guna Bangunan
vii ABSTRACT
Nama : Asyifah Aulia Putri Ramadhina
NIM : 201810110311513
Judul : ANALISIS YURIDIS HAK MILIK ATAS RUMAH SUSUN DIATAS HAK GUNA BANGUNAN OLEH WNA
Pembimbing : Dr. Fifik Wiryani, SH., M.Si., M.Hum Isdian Anggraeny, S.H., M.Kn
The Flats Unit is a way for the government to be able to streamline residential ownership for Indonesian citizens and foreigners who come to Indonesia. Property Rights to Flats by Foreigners can only be built on State Land or Management Rights with Building Use Rights or Use Rights. Article 144-145 of the Job Creation Law and the decline of PP Number 18 of 2021 provide opportunities for Property Rights of Flats Units above Building Use Rights. The problem in this study is that the Ownership of Flats above the Right to Use Buildings by foreigners is clearly contrary to the UUPA and UURS so that it can cause insynchronousization and legal consequences that have an impact on the creation of legal certainty because there is overlap between laws and regulations. Because as we know Foreigners are not subjects that can have land rights in the form of building rights. This research includes normative research that is descriptive analysis. The author collects several legal references, journals, and the internet to support the author in answering these problems. Based on the results of the research that the author conducted, The Property Rights of Flats Above The Right to Build By Foreigners is clearly contrary to other regulations. Because there are still some regulations such as Article 36 paragraph (1) of the UUPA, Article 47 paragraph (2) of the UURS. Then instead, granting Property Rights of Flats Above The Right to Building For Foreigners is a provision that violates the Principle of Nationality. In addition, there are inconsistencies in the application of the principle of horizontal separation where in the ownership of buildings and land rights with them cannot be separated in hmsrs certificates, and also foreigners do not qualify as holders of land rights. So that this causes insynchronousization and the absence of legal certainty over mastery and security in the use of flats. The purpose of this Legal Research is to find out the regulation of property rights to flats by foreigners. According to the author, the Ownership of Flats Units on Land Rights for The Use of Bagunan by Foreigners According to the Job Creation Law is considered to ignore the Principle of Nationality in the UUPA. So, the government must be able to provide certainty of flat ownership, this must be immediately addressed and improved because the need for flats is increasing in Indonesia.
Keyword : Flats Unit, Foreign Nationals, Building Rights
viii KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat allah SWT yang telah memberikan rahmat dan anugrahnya. Tak lupa sholawat dan salam penulis haturkan ke baginda nabi besar Muhammad SAW yang telah membawa ummatnya dari zaman ke gelapan ke zaman terang-benerang penuh dengan Nur seperti sekarang ini. Dengan mengucapkan rasa Alhamdulillah penulis telah dapat menyelesaikan penulisan hukum atau skripsi berjudul. “ANALISIS YURIDIS HAK MILIK ATAS RUMAH SUSUN DIATAS HAK GUNA BANGUNAN OLEH WNA”. Penulisan hukum ini bertujuan untuk memenuhi salah satu syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Jurusan Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
Dalam penulisan hukum atau skripsi ini tentunya penulis telah mendapat banyak bantuan serta dukungan dari berbagai pihak sehingga memberikan semangat bagi penulis. Kasih yang tulus serta penghargaan yang setinggi- tingginya kepada:
1. Papa Bambang Wahyudi dan Mama Salmiah selaku orang tua penulis yang selama ini telah berkorban secara moril maupun materil dan juga selalu mendoakan penulis agar mampu menyelesaikan studi dengan baik, hingga hari ini penulis mampu mencapai titik akhir sebagai mahasiswa yang akan mendapat gelar sarjana S-1 Sarjana Hukum; serta terimakasih Syahyudi Hasyemi Rafsanjani, dan Syahyudi Iqbal Aufan selaku kaka penulis, dan Syahyudi Albar Tawaffani selaku adik penulis dan juga keluarga besar penulis atas kasih sayang lahir bathin, doa, dan motivasi kepada penulis selama menempuh studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang;
2. Dr. Fauzan, M.Pd. selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang;
3. Dr. Tongat, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum, Bayu D. W.
Jatmiko, S.H., M.Hum , (Wakil Dekan I), Nu'man Aunuh, S.H., M.Hum (Wakil Dekan II), Ratri Novita Erdianti, S.H., MH (Wakil Dekan III), Cholidah, S.H., M.H (Kaprodi Ilmu Hukum) dan Kepala Laboratorium Fakultas Hukum, penulis ucapkan terimakasih karena selama ini selalu memberi motivasi bagi penulis
ix 4. Dr. Fifik Wiryani, S.H., M.Si., M.Hum dan Isdian Anggreany S.H., M.Kn Selaku Dosen Pembimbing Tugas Akhir Penulis. Terima kasih karena selalu sabar dalam memberikan wejangan wejangan, Terima kasih juga karna selalu memberi dorongan dan menyemangati penulis untuk rajin, tekun dan semangat dalam proes penulisan skripsi
5. Nur Putri Hidayah, A.Md., S.H., M.H selaku dosen wali penulis yang banyak memberikan arahan serta dukungan selama kuliah dalam mencapai tujuan;
6. Seluruh Dosen dan Staff Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang, kiranya telah banyak memberikan pengetahuan pada penulis, selama menimba ilmu di Fakultas Hukum;
7. Yoga Dwi Ardianzah, Penyemangat sekaligus pasangan yang senantiasa menemani penulis dikala susah maupun senang, selalu memberikan motivasi dan menjadi penyemangat penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi dengan baik.
8. Sahabat saya sedari kecil yaitu Fitri, Nelly, Annisa Putri, dan Vanieda seluruh kawan seperjuangan dari SMP-SMA yang telah menjadi teman sekaligus keluarga saya semenjak pertama kali menduduki sekolah dasar hingga saat ini saudara seperjuangan dalam penulisan skripsi ini, yang telah memberikan doa dan dukungan sehingga penulis dapat menyelesaikan studi di Fakultas Hukum UMM.
9. Dan seluruh pihak-pihak lain yang telah membantu dalam bentuk apapun, terimakasih.
Hormat dan terimakasih bagi semua pihak atas semua dukungan dan doanya semoga Allah SWT., membalas semua kebaikan yang telah mereka berikan kepada penulis. Aamiin.
Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih banyak kepada semua pihak yang telah membantu dan semoga Allah SWT melimpahkan rahmat dan karunianya dalam setiap amal kebaikan kita dan diberikan balasan. Aamiin.
Penulis,
Asyifah Aulia Putri
x DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
LEMBAR PERSETUJUAN ... ii
LEMBAR PENGESAHAN ... iii
SURAT PERNYATAAN ... iv
UNGKAPAN PRIBADI ... v
ABSTRAKSI ... vi
ABSTRACT ... vii
KATA PENGANTAR ... viii
DAFTAR ISI ... x
DAFTAR TABEL ... xii
DAFTAR LAMPIRAN ... xiii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 7
C. Tujuan Penelitian ... 7
D. Manfaat ... 8
E. Kegunaan Penelitian ... 8
F. Metode Penelitian ... 9
G. Sistematika Penulisan ... 12
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 14
A. Tinjauan Tentang Hak Atas Tanah... 14
1. Pengertian Hak Atas Tanah ... 14
2. Hak Milik ... 15
3. Hak Guna Usaha ( HGU) ... 17
4. Hak Guna Bangunan (HGB) ... 19
5. Hak Pakai (HP) ... 21
6. Hak Sewa (HS) ... 22
xi 7. Hak Membuka Tanah (HMT) dan Hak Memungut Hasil
Hutan (HMHH) ... 23
8. Hak – Hak Lain Yang Tidak Termasuk ... 24
B. Tinjauan Tentang Rumah Susun ... 25
C. Tinjauan Tentang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS ... 27
D. Tinjauan Tentang Orang Asing atau WNA di Indonesia ... 31
E. Asas Lex Specialist Derogat Legi Generali ... 33
F. Asas – Asas Hukum Tanah Nasional ... 34
1. Hak Bangsa Indonesia ... 34
G. Asas – Asas Dalam UUPA ... 35
1. Asas Kenasionalan ... 35
2. Asas Hanya Warga Negara Indonesia yang Mempunyai Hak Milik Atas Tanah ... 37
3. Asas Pemisahan Horizontal ... 37
BAB III HASIL DAN PEMBAHASAN ... 39
A. Pengaturan Kepemilikan Sarusun oleh WNA ... 39
1. Kepemilikan Sarusun Bagi Warga Negara Asing di Indonesia ... 40
2. Aturan Pembatasan Kepemilikan Sarusun Oleh WNA ... 42
3. Mekanisme Kepemilikan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing ... 44
4. Kepemilikan Sarusun Oleh WNA setelah berlakunya UUCK dan PP No.18/2021 ... 46
B. Inkosistensi Kepemilikan Satuan Rumah Susun diatas Hak Guna Bangunan oleh WNA ... 54
BAB IV PENUTUP ... 60
A. Kesimpulan... 60
B. Saran ... 61
DAFTAR PUSTAKA ... 62
LAMPIRAN ... 65
xii DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Batasan Harga Unit Sarusun yang ditetapkan pemerintah ... 46
xiii DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Surat Tugas ... 65 Lampiran 2 Kartu Kendali ... 66 Lampiran 3 Hasil Plagiasi ... 68
62 DAFTAR PUSTAKA
BUKU :
Urip Santoso. 2017. Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, & Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Jakarta. Kencana Prenadamedia Group Cet. I, Edisi Pertama
Samun Ismaya. 2011. Pengantar Hukum Agraria. Yogyakarta. Graha Ilmu
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Jakarta. Sinar Grafika Irawan Soerodjo. 2014. Hukum Pertanahan Hak Pengelolaan Atas Tanah (HPL)
Eksistensi, Pengaturan dan Praktik. Yogyakarta. LaksBang Mediatama Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Kencana
H.M Arba. 2015. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta. . Sinar Grafika
Fifik Wiryani. 2018. Hukum Agraria Konsep dan Sejarah Hukum Agraria Era Kolonial Hingga Kemerdekaan. Malang. Setara Press
Sahnan. 2016. Hukum Agraria Indonesia. Malang. Setara Press
Siti Zumrokhatun. Darda Syahrizal. 2014. Undang-Undang Agraria dan Aplikasinya. Jakarta. Dunia Cerdas
Boedi Harsono. 2003. Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional Dalam Hubungannya Dengan TAP MPR RI IX/MPR/2001. Jakarta. Universitas Trisakti
Amiruddin, Zainal Asikin. 2006. Pengantar metode penelitian Hukum.
Jakarta. Raja Grafindo Persada
Moeloeng, Lexi. 2000. Metode penelitian Kualitatif. Bandung : Rosda Karya Kolopaking Anita D.A. 2013. Penyelundupan Hukum Kepemilikan Hak
Atas Tanah di Indonesia. Bandung. Alumni Cetakan Pertama
JURNAL:
Mentari Putri Lijaya. dkk. 2021. Karakteristik Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Vol 4, No.1
Mia Mukaromah Rokilah. 2018. Pemilikan Hak Atas Tanah bagi Warga Negara Asing, Universitas Serang Raya. Vol. 2 No.2
Rini Redjeki Usilowati. 2020. Pelaksanaan Jual Beli Tanah Warisan Di Kecamatan Tembalang Semarang. Jurnal Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Semarang
63 Purbandari. 2013. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Sebagai Jaminan Kredit, Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular. Lex Jurnalica Volume 10 Nomor 3
R. Siti Malikhatun Badriyah Suharto. Kashadi. 2019. Kepemilikan Rumah Susun Di Indonesia. Fakultas Hukum Universitas Diponegoro. Vol 2 No. (2019):
Law Development & Justice Review e-ISSN: 2655-1942
Betty Rubiati. et. Al. 2015. Asas Pemisahan Horizontal Dalam Kepemilikan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Satuan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sosiohumaniora.
Joel P Trachtman. 2013. The Tools of Argument: How the Best Lawyers Think, Argue, and Win. South Carolina. Createspace Independent Publishing Damian Agata Yuvens. 2017. Analisis Kritis terhadap Perjanjian Perkawinan
dalam Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015. Jurnal Konstitusi Volume 14 Nomor 4
Listyowati Sumanto. 2018. Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berdomisili Di Indonesia. Jakarta. Fakultas Hukum Universitas Trisakti
I Wayan Kartika Jaya Utama. 2018. Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa, Kertha Wicaksana. Volume 12 Nomor 2
Putri Maufiroh. et. 2021. Kajian Hukum Terhadap Inkonsistensi Vertikal Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Vol.9 No.4
INTERNET :
Eka Sjarief. 2014. Ubi Societa Ibi Ius.
http://www.academia.edu/2479524/Ubi_Societas_Ibi_Ius (Diakses tanggal 14 Maret 2022)
Turnady. Wibowo. 2013. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
https://www.jurnalhukum.com/hak-milik-atas-satuan-rumah-susun/
(Diakses 06 maret 2022)
J. Fredrik. 2020. Kepemilikan Tanah Rumah dan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing. https://fjp-law.com/id/kepemilikan-tanah-rumah- dan-rumah-susun- bagi-warga-negara-asing-di
indonesia/#:~:text=Jangka%20waktu%20kepemilikan%20rumah%20dan,2 0%20(dua%20puluh)%20tahun. (Diakses pada tanggal 5 Maret 2022)
64 Ady Thea.. 2021. Guru Besar UGM Beberkan Inkonsitensi PP Hak Pengelolaan.
https://www.hukumonline.com/berita/a/guru-besar-ugm-beberkan-
inkonsistensi-pp-hak-pengelolaan-lt6148664f610b9. (Diakses Pada tanggal 8 Februari 2022)
Emmanuel. 2021. Mengulas Kembali Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Bagi WNA Pasca UU No 11 2020 Tentang Cipta Kerja.
https://birokratmenulis.org/mengulas-kembali-hak-milik-atas-satuan- rumah-bagi-wna-pasca-uu-no-11-2020-tentang-cipta-kerja/. (Diakses pada tanggal 5 Maret 2022)
UNDANG-UNDANG/PERATURAN : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
65
