BAB II
SEWA MENYEWA RUMAH / BANGUNAN
A. Sejarah, Pengeretian, Subjek dan Objek Serta Dasar Hukum Sewa Menyewa
1. Sejarah Sewa Menyewa
Sejarah terbentuknya sewa-menyewa di Belanda, pemerintah Belanda mencurahkan perhatian yang cukup besar untuk kesejahteraan masyarakat, antara lain mengenai masalah sewa-menyewa rumah tinggal. Kesejahteraan manusia itu tidak hanya mengenai kesejahteraan dalam hal pangan saja tetapi masalah rumah tinggal (papan) juga merupakan suatu masalah yang tidak kurang artinya. Untuk kepastian hukum dari hubungan sewa-menyewa rumah tinggal itu, negara telah menerbitkan berbagai peraturan7
Oleh karena itu kurangnya perumahan setelah perang dunia II dan demi untuk melindungi masyarakat yang kurang mampu, maka pada tahun 1941 diterbitkan surat keputusan untuk melindungi para penyewa rumah tinggal dan barang tidak bergerak lainnya yang disebut huubescherningsbesluit (perlindungan persewaan). Hal ini disebabkan oleh karena bertambah banyaknya pendatang-pendatang baru, baik sebagai pekerja atau pun sebagai pengusaha kecil, maka pemerintah terpaksa ikut campur dalam bidang perdata ini, yaitu pada bidang sewa menyewa bangunan pada umumnya. Untuk mengatasi sewa menyewa barang tidak bergerak, antara lain sewa menyewa rumah tinggal, maka pada tahun 1950 UU yang terkenal dengan sebutan huurwet yang diundangkan pada tanggal
.
7
13 Oktober 1950 Stb.K 452. Pada tahun 1960 ada beberapa kotapraja merasa bahwa huurwet itu tidak dapat dipertahankan lagi karena terlalu menguntungkan si penyewa dan kembali untuk memperlakukan peraturan di dalam BW yang disebut “liberisasi”. Harga sewa tidak ditentukan oleh pemerintah, tetapi ditentukan oleh persetujuan kedua belah pihak, yaitu si penyewa dan yang menyewakan8
1. Huurprizenwet woonruimte (UU sewa menyewa mengenai tempat tinggal)
.
Pada waktu diadakan perubahan BW tahun 1972, maka Pasal 1623a BW dan peraturan yang telah diliberalisasi itu berlaku bersamaan dengan huurwet tersebut di atas. Di dalam huurwet itu ada pula peraturan sewa menyewa bangunan yang menentukan plafon sewa dari setiap macam bangunan. Pasal yang terkenal dalam huurwet itu adalah Pasal 18 yang menentukan bahwa setelah berakhirnya suatu hubungan sewa menyewa, maka si penyewa masih berhak menempati tempat itu demi untuk perlindungan sewa (huurbescherming). Peraturan ini sekarang hanya berlaku untuk sewa menyewa bangunan-bangunan perusahaan yang tidak diliberalisasikan. Pada tahun 1979 terbitlah tiga serangkai peraturan mengenai:
2. Wet op de huurcommisse (UU tentang Badan Komisi Sewa Menyewa
mengenai tempat tinggal)
3. Wet houdende berpalingen met betrekking tot huur en verhuur vanwoonruimte (UU yang berkenaan dengan peraturan sewa menyewa
tempat tinggal)
Sehingga sewa menyewa tempat tinggal/woonruimte diatur oleh ketiga aturan ini9 Sedangkan sejarah sewa menyewa menurut hukum Islam, sewa menyewa itu dikenal dengan sebutan ijarah. Menurut etimologi, ijarah adalah menjual
.
8 Ibid 9
manfaat. Ijarah merupakan salah satu bentuk kegiatan muamalah dalam memenuhi keperluan manusia, seperti sewa-menyewa, kontrak atau menjual jasa perhotelan dan lain-lain10
Hampir semua ulama fiqih sepakat bahwa ijarah disyari’atkan dalam Islam. Namun ada sebagian yang tidak menyepakati dengan alasan bahwa ijarah adalah jual-beli barang yang tidak dapat dipegang (tidak ada). Sesuatu yang tidak ada tidak dapat dikategorikan jual beli. Dalam menjawab pandangan ulama yang tidak menyepakati ijarah tersebut, Ibnu Rusyd berpendapat bahwa kemanfaatan walaupun tidak berbentuk, dapat dijadikan alat pembayaran menurut kebiasan (adat). Mengenai hal ini dapat dikatakan bahwa meski tidak terdapat manfaat pada saat terjadinya akad, tetapi pada dasarnya akan dapat dipenuhi. Sedang dari manfaat-manfaat tersebut, hukum syara’ hanya memperhatikan apa yang ada pada dasarnya yang akan dapat dipenuhi, atau adanya keseimbangan antara dapat dipenuhi dan tidak dapat dipenuhi
. Demikian pula artinya menurut terminologi syara.
11
a. Al-muta’aqidain (kedua orang yang berakad) .
Sebagai sebuah transaksi umum, ijarah dianggap sah apabila telah memenuhi rukun dan syaratnya, sebagaimana yang berlaku secara umum dalam transaksi lainnya. Adapun syarat-syarat ijarah adalah sebagai berikut:
12
1) Menurut ulama Syafi’iyah dan Hanabilah: baligh dan berakal. .
2) Menurut ulama Hanafiyah dan Malikiyah: tidak harus mencapai baligh, anak yang telah mumayyiz pun boleh melakukan akad ijarah dan dianggap sah apabila disetujui oleh walinya.
10
Nasrun Haroen, Fiqh Muamalah. Gaya Media Pratama, Jakarta, 2000, hal 228. 11
Ibnu Rusyd, Tarjamah Bidayatu’l Mujtahid, Asy-Syifa, Semarang, 1990, hal 196. 12
b. Kedua belah pihak yang berakad menyatakan kerelaan untuk melakukan akad
ijarah.
c. Manfaat yang menjadi obyek ijarah harus diketahui secara sempurna, sehingga tidak muncul perselisihan dikemudian hari.
d. Obyek ijarah boleh diserahkan dan dipergunakan secara langsung dan tidak bercacat.
e. Obyek ijarah adalah sesuatu yang dihalalkan oleh syara’. f. Yang disewakan adalah bukan suatu kewajiban bagi penyewa.
g. Objek ijarah itu merupakan sesuatu yang biasa disewakan, seperti rumah, mobil, dan hewan tunggangan.
h. Upah/sewa dalam akad ijarah harus jelas, tertentu dan sesuatu yang bernilai harta.
2. Pengertian Sewa Menyewa
Defenisi dari perjanjian sewa menyewa yang diberikan oleh Pasal 1548 KUHPerdata adalah :
“Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama sewaktu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut terakhir disanggupi pembayarannya.”
Menarik juga untuk diperhatikan defenisi yang dirumuskan oleh C.S.T Kansil mengenai sewa menyewa. Adapun definisi sewa menyewa yang dikemukakan C.S.T Kansil adalah suatu perjanjian untuk menyerahkan suatu barang untuk digunakan dalam waktu tertentu dan dengan sewa tertentu13
13
C.S.T.Kansil dan Christine S.T.Kansil, Modul Hukum Perdata, PT. Pradnya Paramita, Jakarta Hal 241.
Sewa menyewa seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual. Yang artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga14
Dalam buku pokok-pokok hukum Islam, Sudarsono menyebutkan bahwa penyewa yaitu orang yang mengambil manfaat dengan perjanjian yang ditentukan oleh syara’ dan mempersewakan adalah akad atas suatu manfaat yang dimaksud lagi diketahui, dengan imbalan yang diketahui menurut syarat-syarat tertentu pula
.
15
(1). Pada sewa menyewa, hak menikmati barang yang diserahkan kepada si penyewa, hanya terbatas pada suatu jangka waktu tertentu saja, sesuai dengan lamanya jangka waktu yang ditentukan dalam persetujuan. Sedangkan, pada batas waktu tertentu, sekaligus terhadap barang yang dibeli tadi terjadi penyerahan hak milik kepada pembeli.
. Jadi sewa menyewa menurut Sudarsono adalah akad atas manfaat dengan imbalan yang diketahui dan ditentukan oleh syara’.
Perbedaan pokok antara jual-beli dengan sewa menyewa terletak pada masalah :
(2). Tujuan pembayaran sejumlah uang dalam sewa meyewa, hanya sebagai imbalan atas hak penikmat benda yang disewakan. Sedangkan, pada jual beli, tujuan pembayaran harga barang oleh pembeli tiada lain untuk pemilikan
barang yang dibeli16
14
R. Subekti, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal 39-40. 15
Sudarsono, Pokok-Pokok Hukum Islam, PT Rineka Cipta, Jakarta, 1992, hal 423-424. 16
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Op.cit., hal 221.
Sewa menyewa berbeda dengan leasing. Dalam SK Menkeu Republik Indonesia Nomor 1169/KMK.01/1991, Pasal 1 butir a disebutkan :
“Sewa guna usaha (leasing) adalah kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyediaan barang dan modal, baik secara sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease) maupun sewa guna tanpa opsi (operating
lease) untuk digunakan oleh lessee selama jangka waktu tertentu
berdasarkan pembayaran secara berkala.”
Berdasarkan dengan leasing terdapat 2 (dua) pihak yakni lessor perusahaan pembiayaan atau perusahaan sewa guna usaha yang telah memperoleh ijin usaha dari Menteri Keuangan dan melakukan sewa guna usaha serta lessee yaitu perusahaan atau perorangan yang menggunakan barang modal dengan pembiayaan lessor.17
Penikmat atas seluruh barang yang disewakan tidak akan menimbulkan persoalan, jika si penyewa menguasai seluruh bagian barang. Masalah penikmat bisa menimbulkan persoalan, apabila si penyewa hanya menyewa atas sebahagian barang saja. Seperti halnya penyewaan atas sebahagian bawah suatu rumah bertingkat, atau hanya pada bagian pavilion saja
Seperti yang telah dikatakan maksud persetujuan sewa menyewa ialah menikmati atas suatu barang dengan cara membayar sewa untuk jangka waktu tertentu. Penikmat inilah sebagai suatu unsur yang ditekankan pada Pasal 1548 KUHPerdata. Penikmat itu tidak terbatas sifatnya, seluruh kenikmatan yang dapat dikecap dari barang yang disewa harus diperuntukan bagi si penyewa.
18
17
Sentosa Sembiring, Hukum Dagang, PT. Citra Aditya Bhakti, Bandung, 2001, hal 116. 18
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Loc.cit.
disewakan saja, sesuai denga indentifikasi yang telah ditentukan dalam perjanjian sewa-menyewa.
3. Subjek dan Objek Sewa Menyewa
Istilah subjek hukum berasal dari terjemahan rechtsubject (Belanda) atau law of subject (Inggris). Pada umumnya rechtsubject diartikan sebagai pendukung hak dan kewajiban19
Menurut C.S.T Kansil yang dimaksud dengan subjek hukum ialah siapa yang dapat mempunyai hak dan cakap untuk bertindak di dalam hukum, atau dengan kata lain siapa yang cakap menurut hukum untuk mempunyai hak
.
20
Ada 2 (dua) pengertian manusia yaitu secara biologis dan secara yuridis. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) disebutkan bahwa manusia adalah makhluk yang berakal budi (mampu menguasai makhluk lainnya). Chaidir Ali mengartikan bahwa manusia adalah makhluk yang berwujud dan rohaniah, yang secara berasa, yang berbuat dan bernilai, berpengetahuan dan berwatak
. Pada definisi yang diberi oleh Kansil, terdapat kata cakap, dimana menurut beliau subjek hukum adalah mereka yang cakap menurut hukum untuk mempunyai hak. Subjek hukum mempunyai peranan yang penting di dalam bidang hukum, khususnya hukum keperdataan karena subjek hukum itulah nantinya yang dapat mempunyai kewenangan hukum. Didalam berbagai literatur dikenal 2 (dua) macam subjek hukum, yaitu manusia pribadi (natuurlijke persoon) dan badan hukum (rechts persoon).
21
Kedua pengertian itu difokuskan pada pengertian manusia secara biologis, dimana manusia mempunyai akal yang membuatnya berbeda dari makhluk
.
19
Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika, Jakarta 2002, hal 23. 20
C.S.T.Kansil dan Christine S.T.Kansil, Modul Hukum Perdata,Op.cit., hal 84. 21
lainnya. Namun secara yuridis para ahli berpendapat bahwa manusia sama dengan orang (persoon) dalam hukum.
Ada dua alasan yang dikemukakan oleh para ahli tersebut, yaitu yang pertama manusia mempunyai hak-hak subjektif dan yang kedua yaitu kewenangan hukum. Kewenangan hukum adalah kecakapan untuk menjadi subjek hukum, yaitu sebagai pendukung hak dan kewajiban.
Pada dasarnya manusia mempunyai hak sejak dilahirkan namun tidak semua manusia mempunyai kewenangan dan kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum. Setelah diuraikan mengenai manusia pribadi (natuurlijke
persoon) sebagai subjek hukum maka badan hukum (rechts persoon) juga
merupakan subjek hukum. Badan hukum sebagai subjek hukum dapat bertindak seperti manusia. Badan hukum merupakan kumpulan manusia pribadi dan juga merupakan kumpulan bagian dari hukum yang mengaturnya sesuai dengan hukum yang berlaku; umpamanya, badan hukum Perseroan Terbatas menurut Bab III KUHD dan koperasi menurut Undang-Undang No.17 Tahun 201222
Menurut Soemitro, rechtpersoon adalah suatu badan yang dapat mempunyai harta kekayaan, hak serta kewajiban seperti orang-orang pribadi. Sementara Sri Soedewi berpandangan bahwa badan hukum adalah kumpulan orang-orang yang bersama-sama bertujuan untuk mendirikan suatu badan, yaitu berwujud himpunan dan harta kekayaan yang disendirikan untuk tujuan tertentu dan ini dikenal dengan yayasan
.
23
Dalam definisi-definisi tersebut, dapat dikemukakan bahwa unsur-unsur dari badan hukum, yaitu :
.
22
C.S.T. Kansil dan Christine S.T.Kansil, Modul Hukum Perdata, Op.cit., hal 89. 23
a. Mempunyai kumpulan; b. Mempunyai tujuan tertentu; c. Mempunyai harta kekayaan; d. Mempunyai hak dan kewajiban;
e. Mempunyai hak untuk digugat dan menggugat24
Badan hukum (rechtspersoon) dibedakan dalam 2 bentuk, yaitu : .
1).Badan hukum publik atau publiek rechtspersoon
Badan hukum publik adalah badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum publik atau yang menyangkut kepentingan publik atau orang banyak atau negara pada umumnya. Badan hukum ini merupakan badan-badan negara dan mempunyai kekuasaan wilayah atau merupakan lembaga yang dibentuk oleh yang berkuasa berdasarkan perundang-undangan yang dijalankan secara fungsional oleh eksekutif atau pemerintah atau badan pengurus yang diberikan tugas untuk itu.
Contoh badan hukum publik :
Negara Republik Indonesia yang menjadi dasarnya ialah konstitusi tertulis dalam bentuk Undang-Undang Dasar, yang dalam menjalankan kekuasaan diberikan tugas kepada Presiden dan pembantu-pembantunya ialah para Menteri.
2). Badan hukum privat (sipil) atau privaat rechts person
Badan hukum privat (sipil) ialah badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum sipil atau perdata yang menyangkut kepentingan pribadi orang di dalam badan hukum itu. Badan hukum itu merupakan badan hukum swasta yang didirikan oleh pribadi orang itu untuk tujuan tertentu yaitu mencari keuntungan,
24
sosial, pendidikan, politik, kebudayaan, kesenian, olahraga, dan lainnya, sesuai menurut hukum yang berlaku.
Contoh badan hukum privat (sipil) :
Perseroan Terbatas (PT) didirikan pada oleh persero-persero untuk mencari
keuntungan dan kekayaan dan dalam kegiatan pelaksanaan dilakukan oleh direksi, dan pengaturannya terdapat pada Bab III, bagian ketiga Buku I KUHD25
Selanjutnya mengenai objek hukum, yang menjadi objek hukum adalah benda atau zaak; karena yang menjadi objek itu berarti segala sesuatu yang berguna bagi objek hukum menjadi pokok permasalahan dan kepentingan bagi para subjek hukum. Pengaturan tentang benda atau zaak terdapat secara luas pada Buku II KUHPerdata tentang hukum kebendaan atau zaken recht yang berasal dari hukum barat. Setelah kemerdekaan perubahan pengaturan tentang hukum benda dalam Buku II KUHPerdata terjadi perubahan mengenai tanah, bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dengan keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria dan perundang-udangan lainnya
.
26
Mariam Darus berpendapat bahwa untuk menjadi subjek hukum ada syarat yang harus dipenuhi yaitu penguasaan manusia dan mempunyai nilai ekonomis dan karena itu dapat dijadikan sebagai objek (perbuatan) hukum
.
27
“Tiap-tiap kebendaan adalah bertubuh dan tidak bertubuh.” .
Pasal 503; 504; 505 KUHPerdata di dalamnya menguraikan bagian-bagian besar dari benda.
Pasal 503 KUHPerdata berbunyi :
25
C.S.T. Kansil dan Christine S.T.Kansil, Modul Hukum Perdata, Op.cit., hal 90-91. 26
Ibid, hal 92 27
Pasal 504 KUHPerdata berbunyi :
“Tiap-tiap kebendaan adalah bergerak atau tidak bergerak, satu sama lain menurut ketentuan-ketentuan dalam kedua bagian tersebut.”
Pasal 505 KUHPerdata berbunyi :
“Tiap-tiap kebendaan bergerak adalah dapat dihabiskan atau tak dapat dihabiskan; kebendaan dapat dikatakan dapat dihabiskan bilamana mereka dipakai, menjadi habis.”
Seperti yang disampaikan bahwa di dalam suatu perjanjian menimbulkan hubungan hukum diantara para pihak yang bersepakat atau berjanji. Dalam perjanjian sewa menyewa, terdapat 2 (dua) pihak yang menjadi hubungan hukum yaitu pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Di dalam hubungan hukum yang terjadi antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan, maka menunjukkan adanya subjek sebagai pelaku yaitu pihak penyewa dan pihak yang menyewakan.
Sementara benda yang dipersewakan adalah sebagai objek oleh para pihak di dalam perjanjian sewa-menyewa. Mengenai jenis-jenis benda yang menjadi objek dalam perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1549 KUHPerdata yang dari isinya menyatakan objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah semua jenis barang, baik yang tak bergerak maupun yang bergerak yang dapat disewakan.
Dari uraian di atas dapat diketahui bahwa yang menjadi subjek dalam perjanjian sewa menyewa adalah pihak penyewa dan pihak yang menyewakan, sementara yang menjadi objek sewa menyewa adalah semua jenis barang baik yang bergerak maupun benda yang tidak bergerak.
4. Dasar Hukum Sewa Menyewa
pada umumnya, sebagaimana yang tercantumkan dalam Bab Kedua dari Buku III KUH Perdata.
Bab VII dari Buku III KUHPerdata terdiri dari empat (4) bagian, yaitu: Bagian I : Ketentuan Umum
Bagian I Buku III KUHPerdata ini terdapat pasal yang di dalamnya merupakan pengertian dari perjanjian, yang terdiri dari para pihak yang mengikatkan diri karena pihak yang satu memberikan kenikmatan dan ketentraman kepada pihak lainnya atas suatu barang dengan pembayaran suatu nilai harga sewa yang disanggupi oleh pihak yang menyewa.
Bagian II: Tentang aturan-aturan yang sama-sama berlaku terhadap penyewaan rumah dan penyewaan tanah.
Bagian II Buku III KUHPerdata, mengatur tentang aturan-aturan yang sama-sama berlaku terhadap penyewaan rumah dan penyewaan tanah. Maksudnya pada bagian ini ditetapkannya apa yang diwajibkan oleh masing-masing pihak penyewa dan yang menyewakan.
Bagian III: Tentang aturan-aturan yang khusus berlaku bagi sewa rumah dan perabot rumah
Bagian III Buku III KUHPerdata, mengatur tentang aturan yang khusus berlaku bagi sewa rumah dan perabot rumah. Pada bagian ini terdapat tujuh pasal yang dimulai dari Pasal 1581 sampai Pasal 1587. Bagian IV: Tentang aturan-aturan yang khusus berlaku bagi sewa menyewa
Buku IV KUHPerdata, mengatur tentang aturan-aturan yang khusus berlaku bagi sewa menyewa tanah. Pada bagian ini ada sebelas (11) pasal yang dimulai dari Pasal 1588 samapai pada Pasal 1600.
Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah toko, dan sebagainya diatur di dalam ketentuan-ketentuan BAB VII Buku Ketiga dari KUHPerdata.
B. Jenis Jenis Sewa Menyewa
Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam bab VII Buku III KUHPerdata yang berjudul “Tentang Sewa-Menyewa” yang meliputi Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUHPerdata. Definisi perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUHPerdata menyebutkan bahwa: “ Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya.” Sewa menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur dan dalam Bahasa Inggris disebut dengan
rent atau hire. Sewa-menyewa merupakan salah satu perjanjian timbal balik.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa.
memiliki unsur berupa uang yaitu uang sewa, harga sewa dan jangka waktu sewa.28
Bapak Rustam Idris, SH menyatakan bahwa sewa menyewa dibagi atas 2 (dua) yaitu sewa guna usaha (Leasing) dan sewa dengan hak membeli kembali.
Dalam hal tersebut narasumber mengatakan bahwa jenis sewa menyewa adalah sewa menyewa dengan jangka waktu, sewa dengan jangka waktu tersebut diatur di dalam Undang-undang Nomor 44 Tahun 1994 tentang penghuni rumah oleh bukan pemilik.
29
Sewa guna usaha (Leasing) adalah suatu kegiatan pembiayaan kepada perusahaan (badan hukum) atau perorangan dalam bentuk pembiayaan barang modal. Pembayaran kembali oleh peminjam dilakukan oleh peminjam dilakukan secara berkala, dan dalam jangka waktu menengah atau panjang. Perusahaan yang menyelenggarakan leasing disebut dengan lessor sedangkan perusahaan yang mengajukan leasing disebut lessee30
28
Wawancara Langsung Notaris PPAT Medan, Suprayitno, di kantor Notaria PPAT Suprayitno SH Jalan Tengku Hamir Hamzah No. 11 Medan, tanggal 23 April 2016 pukul 13.30 WIB.
29
Wawancara Langsung Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Medan, Rustam Idris, di Pengadilan Tinggi Medan Jalan Ngumban Surbakti, tanggal 9 juni 2016, pukul 11.00 WIB.
30
Subagyo, Bank Dan Lembaga Keuangan Lainnya Edisi Ke-2, Penerbitan Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi, Yogyakarta, 2002, hal 223.
mengosongkan barang yang disewanya, sebelum pembeli dengan lewatnya jangka waktu yang diperjanjikan dalam jual beli dengan hak membeli kembali menjadi pemilik mutlak dari barang. Jadi pembeli tidak berhak menghentikan perjanjian sewa menyewa sebelum jangka waktu untuk kembali daluarsa.
Akan tetapi beliau juga menambahkan bahwa di dalam KUH Perdata terdapat Pasal yang menyatakan bahwa sewa menyewa di bagi atas 2 yaitu perjanjian sewa menyewa tertulis dan sewa menyewa lisan sebagaimana diatur di dalam Pasal 1570 dan Pasal 1571 KUHPerdata. Pasal 1570 KUHPerdata menyatakan jika sewa di buat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang telah di tentukan telah lampau, tanpa diperlukan sesuatu pemberhentian untuk itu. Sedangkan Pasal 1571 menyatakan jika sewa tidak di buat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain memberitahukan bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan menghindari tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
C. Risiko Serta Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
1. Risiko dalam perjanjian sewa menyewa
Risiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi objek perjanjian.
risiko. Peraturan tentang risiko dalam sewa menyewa itu harus di ambil dari Pasal 1553 tersebut secara mengambil kesimpulan.31
a. Musnahnya seluruh barang
Jika diperhatikan Pasal 1553 KUHPerdata, menguraikan mengenai kemungkinan
musnahnya barang yang disewa, sebagai akibat suatu kejadian yang tiba-tiba yang tak dapat dielakkan. Jadi, apabila barang yang disewa musnah dalam jangka waktu masa perjanjian sewa masih berlangsung, bisa menimbulkan persoalan sebagai berikut :
Apabila yang musnah itu seluruh barang dengan sendirinya menurut hukum perjanjian sewa-menyewa gugur. Kalau begitu, akibat musnahnya seluruh barang yang disewa dengan sendirinya (van rechtswege) menggugurkan sewa menyewa. Tidak perlu diminta pernyataan batal (nietig verklaring). Risiko kerugian dibagi dua antara pihak yang menyewakan dengan pihak si penyewa. Segera setelah musnahnya seluruh barang, pihak yang menyewa tidak lagi dapat menuntut pembayaran uang sewa. Tegasnya uang sewa dengan sendirinya gugur. Sebaliknya, dengan musnahnya seluruh barang yang disewa, si penyewa tidak lagi dapat menuntut penggantian barang maupun ganti rugi. Akan tetapi harus diingat, kemusnahan barang yang dimaksud dalam pembicaraan ini haruslah kemusnahan yang terjadi akibat peristiwa overwatch, atau kejadian tiba-tiba yang tak terhindarkan. Musnahnya bukan karena perbuatan si penyewa, pihak yang menyewakan atau si penyewa pihak ketiga. Kemusnahan seperti ini berada di luar jangkauan Pasal 1553 KUHPerdata. Kemusnahan akibat kesalahan seseorang, berada dalam jangkauan Pasal 1566 KUHPerdata. Yang membebani si
31
pelaku suatu kewajiban untuk memikul segala kerugian dan kerusakan. Yang dimaksud dengan musnahnya seluruh barang adalah secara pasti materi barang tidak dapat lagi ditunjukkan wujudnya. Misalnya hangusnya seluruh rumah yang disewa; sehingga wujud materi rumah tidak nampak lagi. Atau kapal yang
terkena bom.
b. Musnahnya sebahagian barang
Apabila yang musnah hanya sebagian saja; si penyewa dapat memilih : 1) Meminta pengurangan harga sewa sebanding dengan bahagian yang
musnah
2) Atau menuntut pembatalan perjanjian sewa menyewa
Sekarang, akan ditinjau apa yang dimaksud dengan musnahnya sebahagian barang. Suatu hal yang nyata, kadang-kadang sulit sekali menentukan batas antara musnahnya seluruh barang dengan musnahnya sebahagian barang. Sering dihadapkan pada kesulitan menentukan, kapan sesuatu kemusnahan dianggap meliputi seluruh barang atau hanya sebagian saja.
keseluruhan barang. Karena itu untuk melihat batas kemusnahan antara keseluruhan dan sebahagian dapat dipegang prinsip: jika yang musnah secara material hanya sebahagian dan akibat kemusnahan barang itu masih dapat dipakai dan dinikmati untuk bahagian yang masih tinggal, maka kemusnahan seperti itu adalah meliputi sebahagian saja. Akan tetapi walaupun yang musnah secara material hanya sebahagian, namun kemusnahan atas sebahagian tadi telah melenyapkan/menghilangkan kegunaan dan penikmatan atas seluruh barang, kemusnahan demikian harus dianggap meliputi seluruh barang.
Hal lain yang masuk dalam masalah kemusnahan atas sebahagian ini ialah persoalan yang berkaitan dengan:
(a).Cara memperhitungkan kerugian yang diderita si penyewa dalam rangka pengurangan harga sewa yang harus dibayar si penyewa
(b).Juga menyangkut kewajiban pemeliharaan pihak yang menyewakan sesuai dengan ketentuan Pasal 1552 KUHPerdata, yang mewajibkan pihak menyewakan melakukan reparasi selama sewa menyewa masih berlangsung
barang seperti dalam keadaan semula. Atau tak mungkin lagi mengembalikan keadaan semula antara bangunan lama dengan rehabilitasi yang baru. Keadaan seperti inilah yang dimaksud dengan pengertian kemusnahan atas sebahagian barang. Yang memberi hak kepada si penyewa menuntut pengurangan harga sewa, berbanding dengan kerusakan yang terjadi. Dalam hal seperti inilah si
penyewa dapat menuntut penetapan harga sewa baru.32 2. Berakhirnya perjanjian sewa menyewa
Secara umum undang-undang memberi beberapa ketentuan tentang berakhirnya sewa menyewa dan akibat yang paling jauh dari berakhirnya sewa ialah pengosongan barang yang disewa. Pada dasarnya sewa menyewa akan berakhir:
a. Berakhirnya sesuai dengan batas waktu yang ditentukan secara tertulis (Pasal 1576 KUHPerdata)
Apabila di dalam perjanjian sewa menyewa, masa berakhirnya perjanjian sewa menyewa tersebut telah ditentukan secara tertulis, maka sewa menyewa dengan sendirinya berakhir sesuai dengan “batas waktu” yang telah ditentukan para pihak. Jadi, jika lama sewa menyewa sudah ditentukan dalam persetujuan secara tertulis, perjanjian sewa berakhir tepat pada saat yang telah ditetapkan dan pemutusan sewa dalam hal ini tidak perlu lagi diakhiri dengan surat lain. Misalnya jika sewa kontrak rumah telah ditentukan untuk jangka waktu lima tahun, persewaan akan berakhir setelah melampaui waktu lima tahun.
Lain halnya ketentuan Pasal 1571 KUHPerdata, yakni lamanya perjanjian ditentukan tanpa tertulis. Dalam hal ini, berakhirnya sewa tidak sesaat setelah
32
lewatnya batas waktu yang ditentukan, melainkan setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak, yang menyatakan kehendak akan mengakhiri sewa menyewa. Pemberitahuan pengakhiran sewa tersebut, harus memperhatikan jangka waktu yang layak menurut kebiasaan setempat.
Apabila pada perjanjian sewa tertulis dan masa sewa yang ditentukan telah berakhir, akan tetapi secara nyata penyewa masih tetap tinggal menduduki barang yang disewa dan pihak yang menyewakan membiarkan saja kenyataan tersebut. Atas kejadian seperti ini, telah menerbitkan persewaan baru secara diam-diam. Akibatnya, persewaan baru tersebut takluk dan diatur sesuai dengan ketentuan sewa menyewa secara lisan (Pasal 1573 KUHPerdata)33
33
R. Subekti dan R.Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pratnya Paramita, Jakarta, 2013, hal 385.
kendati pun ia masih menempati atau menduduki barang yang disewa (Pasal 1572 KUHPerdata).34
Yahya Harahap berpendapat bahwa asal sudah lewat batas waktu yang ditentukan dan yang menyewakan tetap membiarkan si penyewa menduduki barang yang disewa, sudah berlaku anggapan hukum akan lahirnya sewa menyewa yang baru dan titik berat anggapan hukum tersebut diletakkan pada kepentingan pihak penyewa
Ini berarti asal sudah ada pemberitahuan pengakhiran sewa, si penyewa tidak bisa lagi mempergunakan anggapan berlangsungnya sewa menyewa secara diam-diam. Hal ini misalnya dapat dibuktikan dengan adanya tindakan pihak yang menyewakan menolak pembayaran sewa.
35
b. Sewa menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang diperjanjikan secara lisan.
. Akan tetapi, sesuai dengan ketentuan Pasal 1574 KUHPerdata, jaminan persewaan yang dilakukan oleh pihak ketiga yang melekat pada perjanjian sewa menyewa yang lama, tidak meliputi kewajiban yang timbul dari persewaan baru yang terjadi secara diam-diam. Jika sewa menyewa yang lama dilakukan oleh seorang pihak ketiga yang bertindak sebagai borg, maka persewaan baru yang terjadi secara diam-diam tadi, pihak ketiga yang bertindak dulunya sebagai borg, tidak wajib lagi menjadi borg pada persewaan baru tersebut.
Tentang hal ini, sedikit banyak sudah disinggung pada waktu membicarakan Pasal 1571 KUHPerdata, yaitu perjanjian sewa dalam jangka waktu tertentu, tapi diperbuat secara lisan. Perjanjian seperti ini tidak berakhir tepat pada waktu yang
34 Ibid 35
diperjanjikan, dia berakhir setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak tentang kehendak mengakhiri sewa menyewa dengan memperhatikan jangka waktu yang layak menurut kebiasaan setempat. Penghentian sewa menyewa dengan lisan harus memperhatikan jangka waktu penghentian (opzeggingstermijn) sesuai dengan kebiasaan setempat. Batas waktu antara penghentian dengan pengakhiran inilah yang disebut jangka waktu penghentian. Misalnya pemberitahuan penghentian dilakukan 1 Agustus dan harus diakhiri dalam tempo 4 (empat) bulan. Maka antara 1 Agustus dengan 31 Desember inilah yang dimaksud jangka waktu penghentian, sedangkan tempo pengakhiran jatuh pada 1 Januari. Jangka waktu penghentian tidak boleh terlampau pendek, tetapi memberi jangka waktu yang layak memungkinkan si penyewa mempersiapkan segala sesuatu mengatasi akibat dari pengakhiran sewa. Ukuran jangka waktu yang persis dianggap patut, tentu agak sulit menetapkannya, namun demikian ukuran yang mendekati kapastian yang layak tadi harus berpedoman kepada kepatutan dan kebiasaan setempat.
c. Pengakhiran sewa menyewa, baik tertulis maupun dengan lisan yang tidak ditentukan batas waktu berakhirnya.
diserahkan kepada penghentian yang selayaknya bagi kedua belah pihak. Batas waktu penghentian yang selayaknya ini berpedoman pada kebiasaan setempat, bisa saja pengakhiran sewa berjangka waktu seminggu seperti pada sewa menyewa penginapan di tempat rekreasi. Bisa juga jangka waktu sebulan ataupun setahun tergantung pada pemakaian barang yang bersangkutan.
d. Ketentuan khusus perjanjian sewa
Pasal 1579 KUHPerdata menentukan, pihak yang menyewakan tidak boleh mengakhiri sewa atas alasan, mau dipakai sendiri barang yang disewakan. Kalau ketentuan Pasal 1579 tersebut diteliti, berarti pihak yang menyewakan mempunyai hak untuk mengakhiri sewa menyewa atas alasan untuk dipakai sendiri. Asal hak ini telah ditentukan lebih dulu dalam persetujuan, pihak yang menyewakan tidak dapat mempergunakan alasan yang dimaksud.
1). Pasal 1575 KUHPerdata: perjanjian sewa menyewa tidak dihapus atau tidak berhenti dengan meninggalnya salah satu pihak. Meninggalnya pihak yang menyewakan tidak menyebabkan hapusnya perjanjian sewa menyewa. Perjanjian dapat dilanjutkan oleh masing-masing ahli waris. 2). Pasal 1585 KUHPerdata: sewa menyewa perabot rumah yang akan dipakai
pada sebuah rumah atau pada sebuah toko, bengkel maupun dalam suatu ruangan, harus dianggap berlaku untuk jangka waktu yang sesuai lamanya dengan perjanjian sewa menyewa atas rumah, toko, bengkel, dan ruangan itu sendiri.
hari. Jika tidak nyata harga sewa apakah untuk tahunan, bulanan, mingguan, atau harian, harga sewa harus dipandang sudah diperjanjikan sesuai dengan kelaziman setempat.36
Penting untuk diketahui, bahwa jual beli tidak memutuskan ataupun
mengakhiri sewa menyewa. Hal ini sesuai dengan Pasal 1576 KUHPerdata yang menyatakan bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan, kecuali apabila ia telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barangnya.
Ketentuan ini, undang-undang bermaksud melindungi si penyewa terhadap si pemilik baru, apabila barang yang sedang disewa itu dipindahkan ke lain tangan, mengingat akan maksud undang-undang tersebut, perkataan dijual dalam Pasal 1576 KUHPerdata itu sudah lazim ditafsirkan secara analogis (luas) hinga tidak terbatas pada jual beli saja, tetapi juga meliputi lain-lain perpindahan milik, seperti tukar menukar, penghibahan, pewarisan. Pendeknya, perkataan dijual dalam Pasal 1576 KUHPerdata itu ditafsirkan luas hingga menjadi dipindahkan miliknya.37
Secara umum badan hukum, baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing dan juga warga negara asing hanya diperbolehkan dan menguasai tanah, jika hak itu secara tegas dimungkinkan oleh peraturan yang bersangkutaan. Pasal-pasal dalam UUPA untuk badan-badan hukum yaitu: “hanya badan hukum D. Pengaturan Hukum Tentang Sewa Menyewa Rumah/Bangunan
36
Ibid, hal 238-241 37
yang didirikan menurut badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, yang boleh menjadi pemegang Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan”.
Sedangkan untuk warga negara asing dan badan-badan hukum asing yang diberikan hak sesuai yang ditetapkan dalam Pasal 41,42,45 dan Pasal 55 UUPA. UUPA pasal 42 mengatur bahwa yang dapat mempunyai hak pakai adalah:
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
3. Departemen, Lembaga Pemerintahan Non Departemen dan Pemerintaan daerah
4. Badan-badan keagamaan dan sosial
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia 7. Perwakilan negara asing dan perwakilan negara international
Dalam hal yang sangat khusus orang asing boleh menguasai dan menggunakan tanah dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan itu pun hanya diperbolehkan selama 1 (satu) tahun, yaitu bagi orang-orang warga negara Indonesia yang berganti kewarganegaraan, dan orang-orang yang memperolehnya melalui Ab Instestato.
