PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS TERHADAP RUKO YANG DI BANGUN DI ATAS TANAH MILIK ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI MEDAN
N0: 227/PDT.G/2012/PN.MEDAN)
S K R I P S I
Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
CRISTH DESSY NATALIA TARIGAN 120200490
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
LEMBARAN PENGESAHAN
PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS TERHADAP RUKO YANG DI BANGUN DI ATAS TANAH MILIK ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI MEDAN
N0: 227/PDT.G/2012/PN.MEDAN)
Oleh
CRISTH DESSY NATALIA TARIGAN 120200490
Disetujui Oleh
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW
Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH. M.Hum NIP. 1966030319850811001
Pembimbing I Pembimbing II
Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH. M.Hum Rabiatul Syahriah SH, M.Hum NIP. 1966030319850811001 NIP. 195902051986012001
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
i ABSTRAK
* Hasim Purba ** Rabiatul Syahriah *** Cristh Dessy Natalia Tarigan
Penelitian ini dilatar belakangi dengan kebutuhan manusia akan suatu bangunan sehingga mendorong satu sama lain untuk melakukan sewa menyewa suatu bangunan baik untuk rumah tinggal maupun bangunan untuk usaha yang di dalamnya terdapat 2 (dua) pihak yang saling membuat janji baik tertulis maupun lisan. Adapun permasalahan yang di tetapkan dalam penulisan skripsi mengenai Pembatalan Hak Sewa Bangunan Oleh Ahli Waris Terhadap Ruko Yang Dibangun Di Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi Putusan: Pengadilan Negeri Medan No. 227/Pdt.G/2012/PN MEDAN) ini adalah pembatalan sepihak hak sewa atas bangunan Rumah Ruko yang di bangunan di atas tanah milik orang lain tersebut dan pengkajian mengenai putusan yang telah berkeadilan atau tidak.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif yaitu dengan meneliti bahan kepustakaan atau data sekunder yang meliputi buku-buku serta norma-norma hukum yang terdapat pada peraturan perundang-undangan, asas-asas hukum, kaidah hukum, sistematika hukum dan studi kasus pada Pengadilan Negeri Medan, serta data lain yang memiliki kaitan dengan skripsi ini.
Pembatalan sewa menyewa yang dilakukan secara sepihak tanpa persetujuan pihak penyewa merupakan salah satu pembatalan perjanjian yang dapat dilakukan oleh si pemberi sewa dengan ketentuan apabila si penyewa melakukan wanprestasi atau apabila dalam perjanjian tidak ditetapkan jangka waktu berakhirnya perjanjian sewa menyewa tersebut. Dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No.227/Pdt.G/2012/PN.Medan dasar dari pembatalan sewa terhadap penyewa bangunan ruko adalah sewa menyewa tanpa tenggang waktu tertentu. Perkara yang diajukan oleh Penggugat dengan daftar No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn adalah perkara yang sebelumnya telah diperiksa dan objek yang dipersengketakan baik setelah diputuskan di tingkat kasasi No. 1543 K/Pdt/2005 tanggal 08 Maret 2006 serta keputusan permohonan Peninjauan Kembali No.30 PK/Pdt/2009 Tanggal 22 Juli 2009 adalah sama yakni Rumah Toko yang terletak di Jl. H. Zainul Arifin No.200- C Kelurahan Petisah Tengah, Kecamatan Medan Barat dan semua telah berkekuatan hukum yang tetap dengan objek gugatan dan para pihak baik pihak Penggugat dan Pihak Tergugat dalam perkara No. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn. Maka secara hukum perkara ini tidak dapat di tuntut untuk kedua kalinya karena bertentangan dengan asas Nebis In Indem. Maka tuntutan Penggugat terhadap Tergugat I yang menyatakan bahwa Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat adalah salah atau tidak terbukti.Sehingga pelaksana an pembatalan ataupun penundaan eksekusi perdata adalah dinyatakan ditolak.Maka dalam hal tersebut Penggugat menurut hukum adalah pihak yang dikalahkan dikarenakan Tergugat I dan Tergugat II telah berhasil membuktikan dalil-dalil sangkalannya terhadap gugatan yang diajukan oleh Penggugat.
Kata Kunci : Pembatalan Sewa Menyewa, Bangunan Ruko, Tanah Orang Lain
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala rahmad dan karunia-Nyalah sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini, sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. Adapun judul dari skripsi ini adalah Pembatalan Hak Sewa Bangunan Oleh Ahli Waris Terhadap Ruko Yang Dibangun Di
Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi Putusan: Pengadilan Negeri Medan No.
227/Pdt.G/2012/PN MEDAN). Untuk penulisan skripsi ini penulis berusaha agar hasil penulisan skripsi ini mendekati kesempurnaan yang diharapkan, tetapi walaupun demikian penulisan ini belumlah dapat dicapai dengan maksimal, karena ilmu pengetahuan penulis masih terbatas. Oleh karena itu, segala saran dan kritik akan penulis terima dari semua pihak dalam rangka penyempurnaan penulisan skripsi ini.
Dalam penyusunan skripsi ini penulis banyak mendapat bantuan dari berbagai pihak sehingga pada kesempatan ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih kapada :
1. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Dr. OK. Saidin, SH, M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Ibu Puspa Melati Hasibuan, SH, M.Hum, selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
iii
5. Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH., M.Hum, selaku Ketua Departemen Hukum Keperdataan dan selaku Dosen Pembimbing I, yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan petunjuk dan bimbingan pada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.
6. Ibu Rabiatul Syahriah, SH., M.Hum selaku Dosen Pembimbing II, yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan petunjuk dan bimbingan pada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.
7. Seluruh staf dan pengajar Fakultas Hukum USU yang dengan penuh dedikasi menuntun dan membimbing penulis selama mengikuti perkuliahan sampai dengan menyelesaikan skripsi ini.
8. Terima kasih yang sebesar-besarnya kepada kakak dan adik penulis Jesscy Putri Giovana Tarigan S.E dan Yosscy Putra Santiago Tarigan, yang telah banyak memberikan dukungan moril, materil, dan kasih sayang mereka yang tidak pernah putus sampai sekarang dan selamanya.
9. Terima kasih pula kepada papa H. Djumali S.H dan mama Hj. Yeni Indrawati, serta kak Yurista Arini S.H selaku keluarga kedua penulis yang juga telah mendukung penulis dalam penulisan skripsi ini.
10.Terima kasih yang sebesar-besarnya untuk yang terkasih Haryo Kuncoro Jati yang tak henti-hentinya memberi dukungan dan motivasi kepada penulis, dengan sabar mendengarkan keluh kesah penulis serta membantu penulis dalam penyelesaian skripsi ini .
11.Terima kasih buat teman-teman stambuk 012, Satya, Hanna, Judith, Natali, Rio, Monang, Eldbert, Linton, Anthoni, Goklas, Denis, Stefano dan yang tak bisa penulis sebutkan satu persatu terima kasih atas dukungan dan motivasinya sehingga terselesaikan skripsi ini.
sehingga saya dapat menyelesaikan skripsi ini.
Terkhusus untuk kedua orangtua penulis papi P.E Tarigan dan mami Yusta Karim yang sangat penulis kasihi, terimakasih sebesar-besarnya untuk motivasi, kasih sayang, cinta dan bantuan materil dari awal penulis memulai perkuliahan bahkan dari penulis masih menginjak bangku dasar sampai dengan penulis menyelesaikan skripsi ini dengan baik.
Demikianlah yang dapat saya sampaikan, semoga apa yang telah kita lakukan mendapatkan Balasan dari Tuhan Yang Maha Esa. Penulis memohon maaf kepada Bapak atau Ibu dosen pembimbing, dan dosen penguji atas sikap dan kata yang tidak berkenan selama penulisan skripsi ini.
Medan, Juni 2016 Penulis,
v
DAFTAR ISI
ABSTRAK………...…..…... .i
KATA PENGANTAR... ii
DAFTAR ISI……… v
BAB I : PENDAHULUAN………. 1
A. Latar Belakang………. 1
B. Permasalahan………... 7
C. Tujuan Penulisan………. 8
D. Manfaat Penulisan………... 8
E. Metode Penelitian……….……... 9
F. Keaslian Penulisan……….…. 10
G. Sistematika Penulisan……… 10
BAB II : SEWA MENYEWA RUMAH / BANGUNAN……… 13
A. Sejarah, Pengertian, Subjek dan Objek Serta Dasar Hukum Sewa Menyewa...……….. 13
B. Jenis-jenis Sewa Menyewa……… 25
C. Risiko dan Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa……….27
D. Pengaturan Hukum Tentang Sewa Menyewa Rumah / Bangunan 36 BAB III : TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK ATAS TANAH DAN BANGUNAN………...……… 38
A. Pengertian dan Pengaturan Hukum Tentang Hak Milik………… 38
B. Hak Milik Atas Tanah Sebagai Hak Guna Bangunan……… 50
C. Hak dan Kewajiban Bagi Pemegang Hak Guna Bangunan Diatas Tanah Hak Milik Atas Tanah yang Diatasnya Diberikan Hak Guna Banguna………..…… 56
BAB IV : PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS TERHADAP RUKO YANG DIBANGUN DIATAS TANAH MILIK ORANG LAIN (STUDI PUTUSAN :
PENGADILAN NEGERI MEDAN NO: 227/PDT.G/2012.PN.
MDN)………... 65
A. Pembatalan Sewa Menyewa Tanpa persetujuan Pihak Penyewa 65 B. Dasar Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa Oleh Pemilik Tanah dan Ahli Waris Terhadap Si Penyewa Bangunan Ruko… 70 C. Kajian dan Analisi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor: 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn………72
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN………..………… 85
A. Kesimpulan………..… 85
B. Saran……… 86
