JURNAL
PERALIHAN HAK ATAS TANAH SETELAH PERCERAIAN MELALUI
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
OLEH :
NI KETUT SARI ARDANI NPM : 1310122038
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS WARMADEWA
DENPASAR 2017
1
PERALIHAN HAK ATAS TANAH SETELAH PERCERAIAN MELALUI
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
Oleh : Ni Ketut Sari Ardani
1310122038
Email: sariardani@yahoo.com Dr. I Nyoman Putu Budiartha, SH, MH.
Ni Gusti Ketut Sri Astiti, SH.MKn. Abstract
Divorce is the breaking of the mental born bond between husband and wife resulting in the end of the family relationship between the husband and wife. Divorce will have a great impact not only on married couples and spouses with the expiration of rights and duties between the husband and wife. Impacts other than the breaking of rights and duties between husband and wife, also affect the children of marriage and collective property obtained during the marriage. For the distribution of joint property by making a fair and equitable division of the agreement of the division, by binding of buy and sell with buy back will certainly cause problems for the parties.
The transfer of rights to land, carried out by means of sale and purchase, inheritance, exchanges, grants, income in the company and other legal transfer of rights, except the transfer of rights through auction can only be registered if evidenced by a deed made by the PPAT authorized. Thus means any transfer of ownership of the land, carried out in the form of sale and purchase, exchange or grant must be made in the presence of PPAT. The sale, purchase, exchange or grant of this in the conception of customary law is a legal act of a light and cash nature. In order for the transfer of land rights, and in particular the ownership of the land to be properly established, an PPAT which will make the transfer of land rights must ensure the truth about the right to property), and on the skills and authority to act from those who Will transfer and receive the transfer of land rights.
Writing this thesis using normativ legal writing method, with the approach of legislation, by reviewing the legislation related to this thesis, so get settlement about legal issue.
From the results of this study can be described the function of binding sale and purchase agreement in the process of transition of land rights after divorce as a preliminary process before the sale and purchase deed and legal force bind the deed of buying and selling binding in the transfer of land rights after the divorce.
2 Latar Belakang Masalah
Pasal 1 UU No 1 tahun 1974 yang menyatakan bahwa :
“Ikatan lahir bathin antara seorang laki-laki dengan seorang perempuan sebagai suami istri dengan tujuan membentuk keluarga (rumah tangga) yang bahagia dan kekal berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
Berdasarkan makna perkawinan diatas, maka perceraian adalah putusnya ikatan lahir bathin antara suami dan istri yang mengakibatkan berakhirnya hubungan keluarga (rumah tangga) antara suami dan istri tersebut. Menurut Muhammad Syaifuddin, “Perceraian adalah suatu istilah yang digunakan untuk menegaskan terjadinya suatu peristiwa hukum berupa putusnya perkawinan antara suami istri, dengan alasan-alasan hukum, proses hukum tertentu dan akibat-akibat hukum tertentu yang harus ditegaskan didepan sidang pengadilan.”1
Di dalam Pasal 36 ayat (1) Undang-undang No 1 tahun 1974, yang menyebutkan,
“Mengenai harta bersama suami atau istri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak”.
Dalam hal ini bila pasangan suami istri bermaksud untuk menjual, menyewakan atau menggadaikan harta bersama haruslah atas persetujuan kedua belah pihak apabila perceraian yang terjadi akibat dari putusan pengadilan. Dan apabila suatu perkawinan berakhir maka harta bersama harus dibagi sama rata antara pihak suami dan istri sepanjang para pihak tidak menentukan lain.”
Pembagian harta bersama baik itu berupa benda bergerak ataupun benda tak bergerak bisa dilakukan baik itu dengan cara mediasi, musyawarah secara kekeluargaan maupun melalui putusan pengadilan.
3
Dalam pasal 20 ayat (2) UUPA ditentukan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan. Peralihan hak atas tanah yang merupakan berpindahnya hak atas tanah dari pemegang hak yang lama kepada pemegang hak yang baru. Beralih maksudnya terjadi bukan karena suatu perbuatan hukum (kesengajaan) melainkan karena peristiwa hukum (bukan kesengajaan), misalnya diwariskan. Sedangkan dialihkan menunjukkan adanya kesengajaan sehingga terdapat suatu perbuatan hukum terhadap hak milik tersebut. misalnya melalui jual beli.
peralihan hak atas tanah atas dasar jual beli. Sesuai dengan pasal 1457 KUHPerdata,
“Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu (penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan (hak miliknya) suatu benda dan pihak yang lain (pembeli) untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Menurut pasal 1458 jual beli itu dianggap telah mencapai kata sepakat mengenai benda yang diperjual belikan itu serta harganya, biarpun benda tersebut belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Ada 4 (empat) syarat yang menentukan sahnya suatu perjanjian jual beli tanah, antara lain :
1. Syarat sepakat yang mengikat dirinya. 2. Syarat cakap.
3. Syarat hal tertentu.
4. Syarat kausal atau sebab tertentu.
Syarat sah dalam suatu perjanjian ada dalam ketentuan pasal 1320 KUH Perdata, diperlukan empat syarat: sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perjanjian, suatu hal tertentu, suatu sebab yang halal2.
4 1.2. Rumusan Masalah
1. Bagaimanakah fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam proses peralihan hak atas tanah setelah perceraian?
2. Bagaimanakah kekuatan mengikat akta Pengikatan Jual Beli dalam peralihan hak atas tanah setelah perceraian?
1.3. Tujuan Penelitian 1.3.1. Tujuan Umum
1. Mengembangkan ilmu pengetahuan dibidang ilmu hukum.
2. Untuk melatih para mahasiswa agar mampu menyampaikan pikiran ilmiah secara tertulis.
3. Sebagai persyaratan akhir perkuliahan untuk bisa mencapai kelulusan meraih gelar sarjana.
4. Untuk usaha melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi
5. Untuk mengembangkan diri pribadi mahasiswa dalam bidang ilmu hukum.
1.3.2. Tujuan Khusus
1. Untuk dapat mendeskripsikan proses peralihan hak milik atas tanah setelah perceraian melalui Perjanjian Pengikatan Jual beli.
2. Untuk mengetahui kekuatan mengikat dari akta Pengikatan Jual Beli atas tanah setelah proses perceraian.
1.6. Metode Penelitian
1.6.1. Jenis Penelitian dan Pendekatan Masalah
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Pendekatan yang
digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statue approach). Dengan menelaah peraturan perundang-undangan yang bekaitan dengan permasalahan yang dihadapi, pendekatan konsep (conceptual approach) yaitu beranjak dari pandangan-pandangan dan doktrin yang berkembang sehingga dapat menghasilkan argumentasi dalam menyelesaikan isu hukum.
5
Penelitian ini menggunakan dua bahan hukum, yaitu: (1) Bahan Hukum Primer
(2) Bahan Hukum Sekunder
1.6.3. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Dalam rangka pengumpulan data untuk penelitian ini akan disesuaikan dengan sumber data baik data primer maupun data sekunder dengan menggunakan cara-cara sebagai berikut:
a. Studi Kepustakaan (Library Research) b. Studi Lapangan
1.6.4. Analisa Bahan Hukum
Setelah data terkumpul dan diolah, kegiatan selanjutnya adalah analisa data. Dalam penelitian ini analisis data yang digunakan adalah analisis kuantitatif, yaitu dengan cara mendiskripsikan data yang diperoleh dalam bentuk penjelasan dan uraian-uraian kalimat. Dan dapat ditarik kesimpulan secara induktif yaitu suatu cara berfikir dari hal-hal yang bersifat umum lalu diambil kesimpulan secara khusus. Dari kesimpulan-kesimpulan yang telah diambil kemudian akan dirancang saran-saran.
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dalam Proses Peralihan Hak Atas Tanah Setelah Perceraian
Perjanjian pengikatan jual beli lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang yang berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah. Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan perundang-undangan yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani. Pada umumnya persyaratan yang sering timbul adalah persyaratan yang lahir kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli, misalnya pada waktu akan melakukan jual
6
beli, pihak pembeli menginginkan adanya sertipikat hak atas tanah yang akan dibelinya sedangkan hak atas tanah yang akan dijual belum mempunyai sertipikat, dan di sisi lain misalnya, pihak pembeli belum mampu untuk membayar semua harga hak atas tanah secara lunas, sehingga baru dibayar setengah dari harga yang disepakati.
Pengikatan Jual Beli menurut R Subekti pengertiannya adalah perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi terlebih dahulu untuk untuk dapat dilakukan jual beli antara lain adalah sertipikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadinya pelunasan harga. Sedang menurut Herlien Budiono, perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas. perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan bersyarat atau perjanjian pendahuluan yang dibuat sebelum dilaksanakannya perjanjian utama atau perjanjian pokoknya.3
2. Kekuatan Mengikat Akta Pengikatan Jual Beli Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Setelah Perceraian
Akta yang dimaksudkan dalam hal ini adalah akta jual beli yakni jual beli atas tanah dan bangunan yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris/PPAT. Akta jual beli mempunyai tiga unsur pokok yakni unsur Essensialia, unsur Naturalia, dan unsure Aksidentalia, berikut ini uraian ketiga unsur akta jual beli balik nama. 4
3 Muchtar Rudianto, 2010, Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Sebagai Perjanjian Pendahuluan, Rajawali Press, Jakarta, hal.38.
4
Herlin Budiono, 2009, Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 67.
7
1. Unsur essensialia :
Unsur essensialia, adalah merupakan unsur pokok yang harus ada dalam suatu akta jual beli. Unsur essensialia dalam akta jual beli mewujudkan bentuk utuh dari suatu akta otentik, akta jual beli merupakan akta otentik, oleh karenanya menurut Irawan Soerodjo, ada tiga unsur utama yang merupakan essensialia agar terpenuhi syarat formal bahwa suatu akta merupakan akta otentik, yaitu : 5
a. Dibuat didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. b. Dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum
Akta itu dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu dan ditempat dimana akta itu dibuat.
2. Unsur Naturalia
Unsur Naturalia, adalah unsur perjanjian yang oleh undang-undang diatur tetapi oleh para pihak dapat disingkirkan atau diganti. Disini unsur tersebut oleh undang-undang diatur dengan hukum yang mengatur/menambah (regelend/aanvullend recht) misalnya kewajiban penjual untuk menanggung biaya penyerahan (Pasal 1476 KUHPerdata) dan untuk menjamin /vrijwaren (Pasal 1491 KUH Perdata) dapat disimpangi atas kesepakatan kedua belah pihak. Unsur Aksidentalia
3. Unsur Aksidentalia, adalah unsur perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak, undang-undang sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut. Didalam suatu perjanjian jual beli, benda-benda pelengkap tertentu bisa dikecualikan, unsure aksidentalia bagian dari perjanjian akta jual beli berupa ketentuan yang diperjanjikan secara khusus oleh para pihak.
5
Irawan Soerodjo, 2003, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di Indonesia, Arkola Surabaya, Surabaya, hal. 148.
8
Selanjutnya adapun yang dimaksudkan dengan jual beli tersebut menurut Pasal 1457 KUH Perdata adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Dengan demikian akta jual beli, terutama dalam jual beli balik nama hak atas tanah dan bangunan merupakan suatu surat tertulis yang harus dibuat oleh atau dihadapan Notaris yang disebut juga akta otentik dengan mana akta jual beli balik nama tersebut wajib ditandatangani oleh kedua belah pihak antara penjual disertai istrinya dan pembeli, Notaris serta minimal dua orang saksi.
Herlin Budiono dalam hubungan dengan konsep perjanjian mengemukakan sebagai suatu “tindakan hukum yang dengan mengindahkan ketentuan undang-undang, timbul karena kesepakatan dari dua pihak atau lebih yang saling mengikatkan diri dengan tujuan menimbulkan, beralih, berubah atau berakhirnya suatu hak kebendaan”. 6
Suatu tindakan agar dapat digolongkan pada suatu perjanjian yang kemudian dituangkan pada akta jual beli balik nama, maka tindakan tersebut harus dilandasi oleh adanya kata sepakat diantara dua pihak atau lebih, dengan ketentuan :
Kata sepakat yang tercapai bergantung pada para pihak. Kemauan para pihak untuk timbulnya akibat hukum.
Untuk kepentingan yang satu atas beban pihak yang lain atau timbal balik. Mengindahkan persyaratan perundang-undangan.
Setelah tindakan hukum dipastikan adalah perjanjian, agar perjanjian tersebut adalah sah, maka lebih lanjut haruslah dipenuhi ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
6 Herlin Budiono, 2007, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata dibidang Kenotariatan, PT.
9
2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian 3. Suatu hal yang tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Unsur pada nomor 1 dan 2 disebut syarat subyektif. Apabila ini dilanggar maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Sedangkan mengenai hal nomor 3 dan 4 disebut syarat obyektif. Apabila dilanggar maka perjanjian tersebut batal demi hukum.
SIMPULAN DAN SARAN Simpulan
1. Perjanjian pengikatan jual beli berfungsi sebagai perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan yang memberikan penegasan untuk melakukan perjanjian pokoknya, serta menyelesaikan suatu hubungan hukum apabila hal-hal yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli telah dilaksanakan seutuhnya
2. Kekuatan Mengikat terhadap Akta Pengikatan Jual Beli Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Setelah Perceraian adalah sangat kuat yang dibuat berdasarkan peraturan perundang –undangan
Saran
1. Hendaknya para pihak dalam membuat akta pengikatan jual beli dihadapan notaris, benar-benar memahami klausul yang diperjanjikan, sehingga dapat diminimalisir hal-hal yang bersifat perbedaan pendapat (perselisihan) dalam menafsirkan akta pengikatan jual-beli tersebut. Penyelesaian melalui jalur pengadilan (litigasi) hendaknya ditempatkan sebagai sarana terakhir (ultimum remedium), bila semua upaya hukum damai telah digunakan.
2. Bahwa untuk menjamin pembagian harta bersama secara merata dan adil dari perjanjian yang dibuat oleh para pihak karena telah terjadinya
10
perceraian dianjurkan untuk menggugat ke pengadilan agar nantinya tidak ada pengingkaran yang dapat dilakukan oleh para pihak.
DAFTAR PUSTAKA
A. Kohar, 1983, Notaris Dalam Praktek Hukum, Alumni, Bandung.
A. Pitlo, 1978, Pembuktian dan Daluwarsa, terjemahan M. Isa Arif, PT. Intermasa, Jakarta.
Aditya Sudarnanto, 2009, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Antara Kewenangan Dan Kewajiban, Pelita Ilmu, Semarang.
Adrian Sutedi. 2014. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. Cetakan Keenam. Sinar Grafika. Jakarta.
Andy Hartanto, 2015, Panduan lengkap Hukum Praktis: Kepemilikan Tanah, LaksBang Justitia, Surabaya.
Adrian Sutedi, 2008, Peralihan Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta.
Budi Susilo, 2008, Prosedur Gugatan Perceraian, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
Effendi Perangin, 1989, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi, Rajawali, Jakarta.
Ferdiyanto Syahrul, 2006, Kewajiban Dan Kewenangan Notaris Dalam Pembuatan Akta, Sumber Ilmu. Bandung.
Guse Prayudi, 2007, Seluk Beluk Perjanjian yang terpenting untuk diketahui mulai dari A-Z, Pustaka Pena, Yogyakarta.
H. Mohammad Hatta. 2005. Hukum Tanah Nasional dalm Perspektif Negara Kesatuan.Media Abadi. Yogyakarta.
11
I.P.M. Ranuhandoko, 2000, Termonologi Hukum Inggris-Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta.
Irawan Soerodjo, 2003, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di Indonesia, Arkola Surabaya, Surabaya.
J. Kartini Soedjendro,2005, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah Yang Berpotensi
Konflik, Penerbit Kanisius, Yogyakarta, Muhammad
Syaifuddin.2013.Hukum Perceraian. Sinar Graha. Jakarta.
Harun Al Rashid. 1987. Sekilas Tentang Jual Beli Tanah. Ghalia Indonesia.
Muhammad Syaifuddin. 2013. Hukum Perceraian. Sinar Graha. Jakarta.
Herlin Budiono, 2009, Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya, Citra Aditya Bakti, Bandung.
J. Kartini Soedjendro, 2001, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah Yang Berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta.
Muchlis Patahna, 2009, Problematika Notaris, Rajawali. Jakarta.
Herlin Budiono, 2007, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata dibidang Kenotariatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
