BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kabupaten Sleman, yang terdiri dari 17 kecamatan, saat ini telah berkembang dengan pesat. Perkembangannya yang pesat tidak dapat terlepas dari bertambahnya penduduk. Menurut Badan Pusat Statistik (BPS), penduduk adalah semua orang yang berdomisili di wilayah geografis Republik Indonesia selama 6 bulan atau lebih dan atau mereka yang berdomisili kurang dari 6 bulan tetapi bertujuan untuk menetap. Jumlah kepadatan penduduk didapatkan dari sensus penduduk yang dilaksanakan setiap sepuluh tahun berdasarkan Peraturan Pemerintah No.6 Tahun 1960 dan No.7 Tahun 1960. Kepadatan penduduk yang memadati Kabupaten Sleman dapat dilihat pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Kepadatan Penduduk menurut Kabupaten/Kota di DIY, 2007–2012 Kabupaten/Kota
Regency/City
Luas/Area (Km2)
Kepadatan Penduduk The Population Density
(jiwa/km2) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kulonprogo 586,27 656 658 661 663 666 670 Bantul 506,85 1.722 1.748 1.774 1.798 1.818 1.831 Gunungkidul 1.485,36 455 455 455 455 456 461 Sleman 574,82 1.801 1.835 1.870 1.902 1.926 1.939 Yogyakarta 32,50 12.056 12.024 11.990 11.958 12.017 12.123 DIY 3.185,80 1.054 1.065 1.076 1.085 1.095 1.103 Sumber: BPS Provinsi DIY, 2015
Dilihat dari total jumlah penduduknya dan dengan luas Kabupaten Sleman seluas 574,82 km2, kepadatan penduduk mengalami peningkatan dari tahun ke tahun, yaitu sebesar 1.801 jiwa per km2 pada tahun 2007 dan menjadi sebesar 1.939 jiwa per km2 pada tahun 2012. Hal ini membuktikan bahwa penduduk
Kabupaten Sleman sangat padat dan ada peluang investasi yang besar di tengah-tengah kepadatan penduduk tersebut.
Setelah dilakukan observasi, didapatkan data bahwa di Kabupaten Sleman terdapat 11 universitas, 2 institut, dan 13 sekolah tinggi. Universitas, institut, dan sekolah tinggi yang terdapat di Kabupaten Sleman di antaranya adalah Universitas Gadjah Mada, Universitas Negeri Yogyakarta, Universitas Atma Jaya Yogyakarta, Institut Pertanian STIPER, Institut Pertanian Yogyakarta, Sekolah Tinggi Bahasa Asing Lembaga Indonesia-Amerika, dan Sekolah Tinggi Ilmu Administrasi (Akademi Administrasi Notokusumo).
Bertambahnya kepadatan penduduk sudah dapat dipastikan akan menambah pula sarana penunjang untuk memenuhi kebutuhan hidup penduduk. Jalan Laksda Adi Sucipto yang terletak di Kabupaten Sleman merupakan salah satu jalan utama menuju Yogyakarta. Jalan tersebut juga merupakan salah satu jalan utama menuju universitas, institut, dan sekolah tinggi di Kabupaten Sleman sehingga strategis untuk didirikan ruko. Fakta ini merupakan peluang bisnis yang besar karena setiap mahasiswa yang mengenyam pendidikan di universitas, sekolah tinggi, dan institut tersebut paling tidak memiliki masa studi selama 4 tahun. Selama kurang lebih 4 tahun itu pula para mahasiswa akan menggantungkan kebutuhan sehari-harinya pada sarana penunjang yang ada di sekitar tempat tinggalnya.
Bahkan yang terjadi saat ini, banyak pekerja kantor yang pulang balik menggunakan kendaraan pribadi dari Solo menuju Yogyakarta atau sebaliknya. Hal ini memicu para investor untuk berinvestasi di Kabupaten Sleman. Salah satunya adalah pembangunan ruko (rumah toko).
Rumah kantor atau rumah toko adalah tanah berikut bangunan yang izin pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus untuk tujuan komersial antara lain perkantoran, pertokoan, atau gudang (Lampiran SPI 202 Butir 3.1 Poin 4 KEPI dan SPI). Prasarana dan fasilitas lingkungannya terdiri atas jalan, tempat parkir, saluran air (drainase), pembuangan sampah, dan jaringan listrik, sedangkan kelengkapan lingkungan antara lain berupa fasilitas perniagaan, perbankan, kesehatan, dan jasa angkutan umum.
Sumber: Bappenas, 2014
Gambar 1.1 PDRB Per Kapita Atas Dasar Harga Berlaku
Dengan melihat grafik pada Gambar 1.1, terlihat bahwa perekonomian di DIY menunjukkan kinerja yang baik, terlihat dari pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) yang meningkat dari tahun ke tahun. Lonjakan pertumbuhan yang sangat signifikan terjadi pada tahun 2007 sebesar 9.798,3 menuju tahun 2008 sebesar 11.192, dan tahun 2011 sebesar 14.849 menuju tahun 2012 sebesar 16.227.
Sumber: Bappenas, 2014
Gambar 1.2 Tingkat Pengangguran Terbuka
Seiring dengan laju pertumbuhan ekonomi, tingkat pengangguran terbuka di DIY mengalami penurunan. Tingkat pengangguran terbuka di DIY selama periode 2006–2013 berkurang sebesar 2,52 persen. Berkurangnya tingkat pengangguran mengindikasikan perluasan lapangan pekerjaan yang terjadi di DIY.
Tabel 1.2 Penduduk Berumur 15 Tahun ke Atas yang Bekerja Selama Seminggu yang Lalu Menurut Jenis Pekerjaan di D. I. Yogyakarta, 2012–2013
2012 2013
Agustus Februari Agustus
Jenis Pekerjaan Laki-laki Perempuan Laki-laki Perempuan Laki-laki Perempuan
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
1. Tenaga Profesional 57.950 72.124 73.800 106.097 65.879 79.373
2. Tenaga Kepemimpinan 26.668 7.935 34.177 12.389 20.214 9.071
3. Tenaga Tata Usaha 79.791 46.828 71.182 51.713 76.719 58.626
4. Tenaga Usaha Penjualan 148.647 214.180 163.842 207.482 146.982 213.601
5. Tenaga Usaha Jasa 69.837 85.042 88.548 92.751 70.283 89.751
6. Tenaga Usaha Pertanian 267.328 254.519 252.722 205.208 281.580 233.541 7. Tenaga Produksi/Lainnya 404.452 176.419 370.140 154.989 371.789 168.662
Jumlah Total 1.054.673 857.047 1.054.411 830.629 1.033.446 852.625
Sumber: BPS Provinsi D. I. Yogyakarta, 2015
Melihat data pada Tabel 1.2 tersebut, jumlah penduduk berumur 15 tahun ke atas yang bekerja selama seminggu yang lalu menurut jenis pekerjaan di Yogyakarta pada bulan Agustus tahun 2013 sebesar 44 persen dari total jenis pekerjaan, baik pekerja laki-laki maupun perempuan yang berumur 15 tahun ke atas bekerja di jenis pekerjaan tenaga profesional, kepemimpinan, tata usaha,
usaha penjualan, dan usaha jasa. Jenis pekerjaan ini merupakan konsumen potensial sebuah ruko, karena jenis pekerjaan tersebut memiliki tingkat konsumsi yang tinggi.
Data yang tersedia menunjukkan bahwa pasar properti khususnya ruko di DIY memiliki potensi yang besar untuk dipergunakan sebagai sarana investasi atau untuk usaha dagang. Oleh karena terlihat secara jelas bahwa masyarakat di DIY memiliki potensi konsumsi yang besar dilihat dari pertumbuhan ekonomi dan berkurangnya pengangguran yang terjadi di beberapa tahun terakhir, maka pengembangan pembangunan ruko memiliki prospek yang baik.
Semakin bertambahnya lapangan pekerjaan yang ada menyebabkan perpindahan penduduk yang kemudian menetap di suatu wilayah. Hal ini kemudian menyebabkan bertambahnya jumlah penduduk di wilayah tersebut dan bertambahnya sarana penunjang di daerah tersebut, seperti di Kabupaten Sleman. Kondisi ini mengakibatkan tingginya nilai jual sebuah properti khususnya ruko. Hanya saja banyaknya permintaan untuk membeli ruko, tidak diimbangi dengan informasi nilai jual yang jelas.
Harga properti ditentukan oleh pasar, yakni dihasilkan dari negosiasi antara penjual dan pembeli. Untuk mengestimasi permintaan, penilai mempertimbangkan jumlah pengguna potensial (potential users) dari suatu properti tertentu, kekuatan beli, selera, dan preferensinya. Untuk menganalisis penawaran, penilai berfokus pada properti-properti tersedia yang belum terjual atau kosong, baik yang masih dalam konstruksi maupun dalam perencanaan. Jika jumlah penawaran tetap dan permintaan akan jenis properti tertentu tinggi, harga
akan cenderung naik. Sebaliknya jika permintaan turun, maka harga cenderung turun (Harjanto dan Hidayati, 2014: 125).
Menurut Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013, Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu aset jika aset tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penialaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar dari suatu properti atau aset lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.
Lokasi ruko yang menjadi objek penelitian terletak di Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta. Ruko tersebut merupakan satu kesatuan dengan kompleks Perumahan Citra Sun Garden Yogyakarta. Menggunakan aplikasi Google Maps, peta lokasi ruko yang akan diteliti ditunjukkan dengan pin merah pada gambar 1.3.
Sumber: Google Maps
Batas-batas yang dapat diperhatikan pada lokasi ruko yang akan diteliti adalah sebagai berikut.
1. Batas utara : Ruko Citra Sun Garden. 2. Batas selatan : Ruko Citra Sun Garden. 3. Batas barat : Rumah.
4. Batas timur : Tempat parkir.
1.2 Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian sebelumnya telah dilakukan terkait dengan topik yang diangkat. Penelitian-penelitian tersebut antara lain sebagai berikut.
1. Parthady (2012) melakukan penelitian di Kota Denpasar dengan variabel yang diamati adalah luas tanah, luas bangunan, luas parkir, jarak ke perumahan, jarak ke objek wisata, jarak ke sekolah dasar, dan dummy desain arsitektur Bali. Alat analisis yang digunakan adalah t paired test dan regresi linier berganda. Hasil penelitian menyebutkan bahwa variabel luas tanah, luas bangunan, luas parkir, dan dummy desain arsitektur Bali berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai sewa ruko, sedangkan variabel lokasi jarak ke perumahan, jarak ke objek wisata dan jarak ke sekolah dasar berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai sewa ruko.
2. Wei (2015) melakukan penelitian di Ruko Depok Square dengan variabel yang diamati adalah waktu, lokasi, fisik, dan legalitas. Alat analisis yang digunakan adalah pendekatan biaya dan pendekatan data pasar. Hasil penelitian menyebutkan bahwa Nilai Pasar ruko Depok Square Blok C yang terletak di jalan Ringroad Utara adalah sebesar Rp2.308.000.000,00.
3. French (2004) melakukan penelitian dengan variabel yang diamati adalah price, worth, dan market value. Alat analisis yang digunakan adalah comparable method, income method, profits method, residual method, dan cost method. Hasil penelitian menyebutkan bahwa tugas penilai adalah untuk memilih metode apa yang paling baik digunakan untuk mengestimasi Nilai Pasar.
4. Baldwin (1993) melakukan penelitian dengan variabel yang diamati adalah the required rate of return on the invested capital, the opening capital cost, the closing capital cost, the closing asset rent at the end of the asset life, the age and estimated future life of the asset, dan the pattern of descending assets rents over the life of the asset. Alat analisis yang digunakan adalah Discounted Asset Rents (DAR). Hasil penelitian menyebutkan bahwa sangat jelas dibutuhkan cost based approach untuk menilai sebuah properti yang tidak memiliki Nilai Pasar yang realistis.
5. Millington (1996) melakukan penelitian di Australia dengan variabel yang diamati adalah faktor-faktor yang mempengaruhi retailing performance. Alat analisis yang digunakan adalah investment valuations. Hasil penelitian menyebutkan bahwa dalam menilai capital value dari retail properties seorang penilai harus dipengaruhi oleh kemampuan sebuah properti dapat menarik potential tenant karena utilitasnya, dan kemampuan tenant menghailkan turnover.
6. McAllister (1996) melakukan penelitian dengan variabel yang diamati adalah cash flow dan discount rate. Alat analisis yang digunakan adalah Discounted
Cash Flow (DCF). Hasil penelitian menyebutkan bahwa 2 tipe yang berbeda dari arus kas yang dihasilkan akan mempunyai short-term determinants dan investments characteristics yang berbeda.
7. Ingram (2002) melakukan penelitian dengan variabel yang diamati adalah pendapatan. Alat analisis yang digunakan adalah replacement cost, sales comparison, dan income capitalisation. Hasil penelitian menyebutkan bahwa sangat penting untuk menentukan nilai wajar sebuah properti, karena nilai ini menggambarkan ukuran pada setiap titik waktu dari kesejahteraan atas aset yang bernilai.
Persamaan antara penelitian yang telah disebutkan dengan penelitian ini terletak pada objek yang dinilai, yaitu ruko dengan pendekatan biaya dan pendekatan data pasar. Perbedaannya terletak pada tahun penilaian, tujuan penilaian, dan lokasi objek yang akan dinilai.
1.3 Rumusan Masalah
Berdasarkan keaslian penelitian, disusun rumusan masalah. Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah belum ada standar untuk Nilai Pasar ruko di kawasan Jalan Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta.
1.4 Pertanyaan Penellitian
Berdasarkan rumusan masalah, dapat disusun pertanyaan penelitian. Pertanyaan penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Berapakah Nilai Pasar Ruko di Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta dengan menggunakan pendekatan biaya?
2. Berapakah Nilai Pasar Ruko di Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta dengan menggunakan pendekatan data pasar?
1.5 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menilai ruko di Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta. Tujuan penilaian adalah untuk kepentingan jual beli.
1.6 Manfaat Penelitian
Hasil dari penelitian ini diharapkan memiliki beberapa manfaat. Manfaat penelitian ini adalah:
1. diharapkan dapat memberikan masukan kepada pemilik ruko dalam penentuan Nilai Pasar sebuah ruko di Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta; 2. diharapkan dapat memberikan masukan kepada calon pembeli ruko tentang
Nilai Pasar sebuah ruko di Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta; 3. diharapkan dapat menjadi masukan bagi pemerintah Kabupaten Sleman dalam
mengembangkan perekonomian di daerah Jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta.
1.7 Lingkup Penelitian
Penelitian ini memiliki beberapa batasan masalah. Batasan masalah pada penelitian ini akan meliputi hal-hal berikut.
1. Pemilihan ruko yang akan dianalisis adalah ruko yang terletak di jalan Laksda Adi Sucipto KM 10 RC 6 Yogyakarta.
yang akan dibandingkan antara properti yang akan dinilai, dengan properti pembanding.
3. Penelitian ini akan menggunakan metode pendekatan biaya dan pendekatan data pasar.
1.8 Sistematika Penulisan
Tesis ini terdiri dari 5 bab. Bab I Pendahuluan mencakup uraian mengenai latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, tujuan, manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori dan Kajian Pustaka memuat kajian pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian dan landasan teori yang digunakan. Bab III Metode Penelitian menguraikan desain penelitian, metode pengumpulan data, dan definisi operasional. Bab IV Analisis memuat deskripsi data, hasil analisis, dan pembahasan. Bab V Simpulan dan saran merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan hasil analisis yang didapatkan dari hasil penelitian, keterbatasan, dan saran. Kesimpulan berisikan uraian singkat mengenai studi penelitian. Saran-saran berisi hal-hal yang perlu dilakukan berhubungan dengan hasil penelitian.
