PERLINDUNGAN HUKUM BAGI BANK TERKAIT PERJANJIAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH DENGAN PENGIKATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
DISERTAI PERJANJIAN BUY BACK GUARANTEE DI KOTA DENPASAR
I Ny o ma n G e de Pa r a ma r t ha * , Dr . Ni Ke t ut S up a st i Da r ma wa n, SH . , MH um. , L L M * , I Ny oma n S um a r di k a SH ., M . K n, *
Ma g i st er Ken ot ar i at an Un i ver si t a s Ud a ya n a E - m a il : p ar am ar th a _ 3 3 @ ya h oo. c om
A B ST R A C T
L EGA L P R OT EC T ION F OR B A NK S A SSOC IA T ED A GR E EM ENT O F H OME OWN ER SH IP C R ED IT WIT H P OWER OF A T T OR NEY O F IMP OS ING L IA B IL IT Y
R IGH T S A C C OMP A NIEDB UY B A C K GUA R A NT E E A GR E EM ENT IN D ENP A SA R
Ho me o wn e r sh i p c re d i t f a c i l i i ti e s a re v e ry mu c h n e e d e d b y t h e p e o p le wh o h a v e l o w a n d me d i u m b u y i n g p o we r. I n t h e o ry , a s se t f o rt h i n A rt i c l e 1 , p a ra g ra p h (2 ) o f t h e R e g ul a t i o n of t h e S t a t e M i n i st e r o f A g ra ri a n S e rv i c e s/ He a d o f N a t i o n al B o dy f o r La n d A f f a i rs (B PN ) N o . 4 o f 1 9 9 6, wi t h t h e b in d i n g o f S KM HT i s o n l y g ra n t e d t o se c u re c e rt ai n c re di t s ,i . e. t o f i n a nc e simp l e o wn e r sh i p , mo d e st h o me s, c o n d o mi n i u ms wi t h l a n d a re a o f 2 0 0 m2 a n d t h e b u i l d i n g h a s n ot mo re t h a n 7 0 m2 . I n p ra c t i c e ma n y h o me o wn e rsh i p c re d i t f a c i l i ti e s a re g ra n t e d t o b u y a h o u se wi t h a l a n d a re a o f mo re t h a n st a t e d b y t h e p ro v i si o n a b o v e . Pro b l e ms a l so o c c u rs wi t h t h e p ro v i si o n s o f A rt ic l e 1 5 p a ra g ra p h (1 ) o f UUHT wh i c h re q u i re S K M HT re g a rd i n g l a n d ri g h t s wh i c h a re a l re a d y re g i st re d , S K M HT mu st b e f ol l o we d b y t h e ma k i n g of A PHT a s l a t e a s 1 (o n e ) mo n t h . R i g h t s t o l a n d t h a t h a s n o t b e e n re g i st e re d , sh o u l d b e f o l l o we d b y c re a t i n g A PHT a s l a t e a s 3 (t h re e ) m o n t h s a f t e r t h e SK M HT i s g ra n t e d i n a c c o rd a n c e wi t h A rt i c le 1 5 o f UUHT p a ra g ra p h (2 ). Ho we v e r, i n g ra n t i n g Ho me o wn e rsh i p c re d i t , t h e p ro v i si o n a p p l i e d i s A rt ic le 1 , p a ra g ra p h (2 ) o f t h e R e g u l a t i o n o f t h e S t at e Mi n i st e r o f A g ra ri a n S e rv i ce s/ He ad o f N a t i o n B o d y f o r La n d A f f a i rs (B PN ) N o . 4 o f 1 9 9 6 c o nf i rmi n g t h a t S K M HT i s n o t ma n d a t o ry u n t il t he e n d o f t h e p ri n c i p a l a g re e me n t. Th e p ri n c i p le i ssu e i n t h i s st u d y i s t h e f a c t o rs t h a t c a u se t he d e v e l o pe r d e f a u l t s o n t h e S K M HT a g re e m e n t c o mp l e t e d wi t h b u y b a c k g u a ra n t e e a n d t h e e f f o rt s ma d e b y a b a n k i f a d e v e l o p e r d e fa u l t s o n y h e a g re e me n t o f b u y b a c k g u a ra n t e e . Ty p e o f re se a rc h u se d i n t h i s t h e si s wa s e mp i ri c a l l e g al re se a rc h , wh i c h d e p a rt e d f ro m t h e g a p b et we e n Go v e rn me n t R eg u l a t i o n S t a te M i n i ste r o f A g ra ri a n S e rv i c e s/ He a d o f N at i o n B o dy f o r La n d A f f a irs (B PN ) N o . 4 o f 1 9 9 6 , a n d t h e p re v a i l i n g re a l i ty . Th e A p p ro a c h u se d wa s a q u a l i t a t iv e a p p ro a c h . Pri ma ry d a t a c o l l ec t i o n t ec h n i q u e wa s c o n d u c t e d u si n g t he met h o d o f t a k i n g sa mp l e i n t e rv ie w wi t h t h e N o n - R a n d o m S a mp l i n g ; se c o n d a ry d a t a c o l l ec t i o n wa s d o n e t h ro u g h t h e t e c h n i q ue o f d o c u me n t a ry st u d i e s a n d t e rt i a ry l e g a l ma t e ri a l s i n t h e f o rm o f d i c t i o n a ri e s a n d e nc y c l o pe d i a s. Th e re su l t s sh o we d t h a t t h e f a c t o rs t h a t c a u se d t h e d e v e l o pe r d e f a u l t s o n t h e a g re e me n t o f S K M HT e q u i p pe d wi t h b u y b a c k g u a ra n t e e a re i n te rn a l a n d e x te rn a l f a c t o rs. Th e i n t e rn a l f a c t o r i s t h e mi ssu e o f c r e d i t f a c il i t ie s a n d b a d c h a ra c t e r o f d e v e l o pe rs. E x te rn a l f a c t o rs t h a t ma k e e c o n o mi c re c e ssi o n a re t h a t t h e b a n k i nt e re st ra t e j u mp d ra ma t i c a l l y, a s a re su l t ma n y d e b i to rs a re u n a b l e t o p a y l o a n s. E f f o rt s ma d e b y t h e b a nk i f a de v e l o pe r d e f a u lt s o n t h e a g re e me n t o f b u y b ac k g u a ra n t ee c a n b e a n ef f o rt i n l i ti g a t i o n a n d n o n - l i ti g a t i o n p a th s. Th e b e st so l u ti o n f o r c re di t o rs i s t h ro u g h n o n - l i t i g at i o n p at h s.
Keywords: Power of Attorney Imposing Liability Rights (SKMHT), Home Ownership Credit (KPR), Providing Mortgage Deed (APHT)
PE NDAH UL U AN 1 . 1 L a t a r B el a k a ng Fa si l i t a s KPR sa n g a t d i bu t u h kan ol eh m a s ya r a k a t ya n g ber d a ya b el i r en dah d an m en en gah . KPR ya n g d i m a k su d d a la m p en el i ti an in i a d al ah p r og r am p em er in t ah ya n g d i k en a l d en g an i st il ah Fa sil i t a s Li k u i di t a s Pem bi a ya a n Per u m ah an , ya n g d i a t ur d i d a l a m Per a t ur an Men t er i Neg ar a
A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 6 ) 2 : 1 9 6 – 2 0 7 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
Per u m ah an Ra k ya t Nom or 1 4 T ah un 2 0 1 0 t en t an g Pen g a da an Per u mah an Mel a l u i Kr ed i t / Pem bi a ya a n Pem i l i k an Ru m a h Seja h t er a Den gan Du k un g an Ba n t u an Fa sil i t a s Li k u i di t a s Pem bi a ya a n Per u m ah an ( sel a n ju tn ya d i se bu t Per a t u r an Men p er a 1 4/ 2 0 1 0 )
Se ca r a t eor i se ba g a i m an a d i at ur ol eh Pa sa l 1 a ya t ( 2 ) Per a t ur an Men t er i Neg a r a Agr ar ia / Kep a l a BPN No. 4 t a h un 1 9 9 6 , KPR d en g a n p en g i k a tan SKM HT h an ya d i b er i k an u n t u k m en ja m in kr ed i t - kr ed i t seba g a i b er i k u t :
a. Kredit untuk membiayai pemilikan rumah sederhana, rumah sederhana, rumah susun dengan luas tanah 200 m2 dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m2.
b. Kredit untuk kepemilikan kapling siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2 sampai dengan 72 m2 dan kredit untuk membiayai pembangunannya.
c. Kredit yang diberikan untuk pemugaran atau perbaikan rumah seperti yang dimaksud huruf a dan b.
Pa d a p r a k t ek n ya ba n ya k fa si l i t a s KP R d i b er i k an p er ba n k an un t u k m em bel i r u m ah d en gan l u a s tan ah l ebi h d a r i 2 0 0 m 2 d en gan l u a s ba n g u n an l ebi h d ar i 7 0 m 2 . Sel a in i t u t er ja d i p er m a sa lah an d a la m k a it an d en g an k et en t u an d a la m UUHT ya n g m en gh ar u sk an SKMHT d i i k u t i p em bu a t a n APHT . Pa sa l 1 5 a ya t ( 1 ) UUHT m en g h ar u sk an SKM HT m en g en ai h a k at a s t an ah ya n g su d a h t er d a ft a r d ii k u t i d en g an p em bu a t an AP HT sel a m ba t - l a m ba t n ya 1 ( sa t u ) bu l a n . Sed a n g k an un t u k h a k a ta s t an ah ya n g bel u m t er d a ft ar , SKMHT h ar u s d i i k u t i p em bu a t an APHT s el a m ba t -l a m ba tn ya 3 ( t i g a ) bu -l a n sesu d a h SKM HT t er se bu t d i b er i k an sesu a i k et en t u an Pa sa l 1 5 UUHT a ya t ( 2 ) . Den g a n p em ber i an Ha k T a n g g un g an m el a l u i p en d a ft ar an APHT m a k a a k a n t er bi t ser t i fi k a t Ha k Tan g g un g an ya n g m em i l i k i k ek u a t an ek sek u t or i a l se ba g i m a n a k et en t u an Pa sal 1 4 a ya t ( 3 ) UUHT . T et a p i d al a m h a l p em ber i a n KPR, k et en t u an ya n g d i ber l a k u k an a d al ah Pa sa l 1 a ya t ( 2 ) P er a t ur an Men t er i Neg a r a Agr ar ia / Kep a l a BPN No. 4 t ah un 1 9 9 6 ya n g m en et a p k an SKM HT t i d a k wa ji b d i i k u t i ol eh p em bu a t an AP HT sa m p a i d en g an ber a k h ir n ya p er ja n ji an p ok ok . Per m a sa lah an m u n cu l a p a bi l a d ev e l o pe r wa n p r est a si t er h a d a p p er jan ji an b u y b a c k g u ra n t e e, ma k a p ih a k ba n k a k an k esu l i t a n m en d a p at k an k em ba l i h a k -h a kn ya , sek a l i p u n p i-h a k ban k t el a-h m em i n t a ja min an la in ber u p a tan ah d a n ba n g un an k ep a d a de v el o p e r. 1 . 2 R um usa n M a sa l a h
Den g a n ur ai an l at ar bel a k a n g d i a t a s m a k a r um u san ma sa l ah ya n g d i k a ji d a l a m p en el i ti an in i a d a lah :
1. Faktor-faktor yang menyebabkan developer wanprestasi dalam pengikatan SKMHT yang dilengkapi perjanjian buyback guarantee?
2. Apakah upaya yang ditempuh oleh bank apabila developer wanprestasi terhadap perjanjian buy back guarantee?
1.3 Tujuan Penelitian
T u ju a n p en el i t i an in i di l a k u kan u n t u k m en ca p a i t u ju an ya n g b er si fa t u m u m d an t u ju a n ya n g b er si fa t k h u su s.
1.4 Manfaat Penelitian
Da l a m set i a p p en el i t i an h ar u s d a p a t m em ber i k an Man fa a t T eor i t i s ya i t u d a p a t m en g em ban g k an i lm u h u k u m bi d an g k en ot a r ia t an . Man fa a a t p r a kt i s m em ber i k on tr i bu si ba g i Kr ed i t or , Debi t or d a n Dev el op er d a l a m p el a k sa an KPR 1.5 Landasan Teoritis 1.5.1 Teori
a.
Teori PerjanjianTeori Perjanjian adalah Teori Perjanjian menurut Mariam Darus Badrulzaman. Pada intinya teori itu berpendapat bahwa perjanjian mengandung asas kekuatan mengikat.
b.
Teori StakeholderTeori Stakeholder menurut Eddie Sius Riyadi berpendapat bahwa kepentingan didasarkan pada pemahaman bahwa melampaui para pemegang saham, terdapat beberapa agen dengan sebuah kepentingan dalam tindakan dan keputusan perusahaan.1
c.
Teori ShareholderT eor i sh a re h o l d e r ya n g d i g un a kan d a l a m p en el i ti an in i a d al ah m en ur ut Ga i l Hen d er son ya n g m en ga t a kan “I n e sse n c e , t he sh a re h o l d e r p ri ma c y p ri n c i p l e h o l d s t h at t h e so le d u t y of c o rp o ra t e d i re c t o rs i s t o ma x i mi ze
shareholder value”. (“Teori S h a re h o l d e r p a d a pr in si pn ya b er p en d a p at ba h wa sa t u - sa t un ya t u g a s d ar i p en g el ol a p er u sah aan a d a l ah m em a k sim a l kan n i l ai p em eg a n g sa h a m ) .2 Ya n g di m a k sud 1
Eddie Sius Riyadi, 2008, “Landasan Teoritis Bagi Tanggung Jawab Sosial Perusahaan : Dari Pemegang Saham
(share
holder) ke Pemangku Kepentingan
(
stake holder), Jurnal Ginitas, Volume V Nomor II, hal. 692 Gail Henderson, 2009, “The
Po ssi bl e I m p a ct o f E n l i gh t en ed Sh ar e Hol d er Va l u e on C or p or at i on
dengan “nilai pemegang saham”
a d a l ah n i la i sa h a m ya n g d i m i l i ki p a r a p em eg an g sah am .
1.5.2 Konsep
1. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup orang banyak. 2. Bank Umum adalah Bank yang
melaksanakan kegiatan usahanya secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa lalu lintas pembayaran. 3. Kredit Pemilikan Perumahan (KPR)
program pemerintah dalam pengadaan perumahan melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah sejahtera dengan dukungan bantuan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan.
4. Surat Kuasa Memberi Hak Tanggungan (SKMHT) dalam Penjelasan Pasal 15 ayat (1) UUHT, yaitu surat kuasa memberikan hak tanggungan yang merupakan perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan, tetapi tidak memuat hak untuk menggantikan penerima kuasa melalui pengalihan.
5.Hak Tanggungan (HT) dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT menjelaskan definisi Hak Tanggungan, yaitu: Ha k T a n g g un gan a da l ah h a k ja m i n an ya n g d i be ba n k an p a da h a k a t a s t an ah seba g a i m an a di m a k su d d a l a m Un d a n g - Un d an g No. 5 T a h un 1 9 6 0 t en t an g Per a t ur an Da sar Pok ok - P ok ok Ag r a r ia ber i k u t a t a u
Environmental Performance”, A t h esi s su bm i t t ed i n con f or m i t y wi t h th e r eq u ir em en t s for t h e d eg r ee o f Ma st er o f La ws Gr a d u a t e d ep a r tm en t of t h e Fa cu l t y o f La w Un i v er si t y o f T or on t o, p a g e. 1 8
t i d a k ber i k u t ben d a - ben d a l ain ya n g m er u p a k an sa t u - k esa t u an d en g an t an ah i t u un t u k p el u n a san h u t an g t er t en t u, ya n g m em ber i k an k ed u d u k a n ya n g d i u ta m a kan k ep a d a k r ed i t ur t er n t u t er h a da p k r ed i t ur -k r ed i t ur la in n ya .
6. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) Menurut Pasal 1 angka (5) UUHT APHT adalah akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.
7. Pengembang (developer) yaitu Badan usaha yang berbentuk badan hukum, yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan.
8. Buy Back Guarantee adalah penyelesaian total outstanding kredit debitur oleh developer.
9. Lokasi Penelitian, luas Wilayah Kota Denpasar 127,98 Ha yang merupakan 2,27 persen dari luas seluruh Pulau Bali. Jumlah penduduk Kota Denpasar berdasarkan Sensus Penduduk 2010 adalah 788.589 jiwa. Kota Denpasar merupakan pusat perdagangan Provinsi Bali.
1.5.3 Pandangan Para Sarjana
Pendapat Adrian Sutedi menjelaskan bahwa KPR adalah kredit yang diberikan bank kepada debitor untuk digunakan membeli atau membayar sebuah rumah tinggal dengan tanahnya guna dimiliki atau dihuni, debitor menggunakan jaminan rumah dan tanah yang dibeli dengan fasilitas kredit dari bank.3
Menurut Kartini Muljadi, SKMHT adalah surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya terbatas untuk memberikan atau membebankan
3
Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika,Jakarta, hal. l96.
Hak Tanggungan semata-mata.4 Pembuatan SKMHT bisa ditugaskan kepada PPAT atau notaris yang keberadaannya dalam wilayah kecamatan.
1.6 Metode Penelitian 1.6.1 Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum empiris yang berangkat dari kesenjangan antara das solen dan das sein. 1.6.2 Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat yuridis-empiris. Penelitian ini sifatnya deskriptif yang artinya menggambarkan sifat-sifat individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu, menentukan penyebaran suatu gejala untuk menentukan ada-tidaknya hubungan antara satu gejala dengan gejala lainnya dalam masyarakat.
1.6.3 Data dan Sumber Data
Dalam penelitian hukum empiris data dapat dibedakan menjadi 2 (dua), yaitu data primer dan data sekunder
1.6.4 Teknik Pengumpulan Data
Pen el i t i an in i m en g g un a kan b e ber a p a t ek n i k un t u k m en g u m p ul k an d a t a , ya i t u T ek n i k St u d i Dok u m en d an T ek n i k Wa wa n car a (i n t e rv i e w)
1.6.4 Teknik Penentuan Sampel Penelitian Teknik penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah teknik non probability sampling.
1 . 6 . 6 T ek ni k Pe ng ol a ha n da n Ana l i si s Da t a
Data dikumpulkan, diolah dan dianalisa berdasarkan dengan menggunakan teknik pengolahan data secara kualitatif, yaitu memilih data yang kualitasnya dapat memenuhi jawaban dari permasalahan, dan data disusun secara sistematis sehingga memperoleh kesimpulan.
4
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak Tanggungan, Kencana Prenada Group, Jakarta, Hal. 192.
B AB II
T INJ AUA N UM UM T E NT ANG K RE DIT K E PE M IL IK AN RUM AH ,
B ANK , SURAT K UASA M E MB EB ANK AN H AK T ANG G UNG AN, B ANK DAN B UY
B A C K GUA R A NT E E
2.1 Tinjauan Umum Tentang Kredit Kepemilikan Rumah
2.1.1 Pengertian dan Dasar Hukum Bank dan Kredit Men u r u t k et en t u an Pa sal 1 an g ka 2 Un d a n g - Un d an g No. 7 T ah un 1 9 9 2 ya n g t el ah d i u ba h d en gan Un d an g -u n d an g No. 1 0 T a h -un 1 9 9 8 T en t an g Per ba n k an ( sel a n ju t n ya d i se bu t UU
Perbankan) “Bank adalah badan usaha
ya n g m en gh im p un d an a dar i m a s ya r a k at d a l am ben t u k si m p an an d a n m en ya l u r k an n ya k ep a d a m a s ya r a k at d al a m ben t u k k r ed i t d an a t a u ben t u k - ben t u k l a i n n ya d a l a m r an g ka m en in g ka t k an tar a f h i d u p rakyat banyak”. Men u r u t k et en t uan Pa sa l 5 a ya t ( 1 ) UU Per ba n k a n , t er d a p at d u a jen i s ba n k , ya i t u Ba n k u m um d an Ban k Per k r ed i t an Ra k ya t ( BP R) . De fi n i si k r ed i t seca r a f or m a l t er d a p at d a l am Pa sa l 1 a n g k a 1 1 UU Per ba n k a n ya i t u
“Pen yediaan uang atau tagihan yang
d a p a t d i p er sa m a kan d en gan i t u, b er d a sar k an p er set u ju a n at a u k es ep a k a t an p in ja m - m em in ja m an tar a Ba n k d en g an pih a k la in , ya n g m ewa ji bk a n p ih a k p em in ja m, u n t u k m el u n a si ut an gn ya set el a h jan g k a wa k t u t er t en t u d en g an p em ber i an bunga”.
2.1.2 Pengertian dan Dasar Hukum Kredit Pemilikan Rumah
KP R m er u p a k an sa lah sa t u jen i s k r ed i t u sah a k eci l ( KUK) se ba g a i m an a d i t en t u k an ol eh Ba n k In d on esi a . Da l a m Su r a t Kep u t u sa n Dir ek si Ba n k I n d on esi a No. 2 6 / 2 4 / KE P/ DI R t a n g g a l 2 9 Mei 1 9 9 3 d a l a m p a sa l 2 d i a t ur ba h wa sa l a h sa t u jen i s Kr ed i t Usa h a Ke ci l ( K UK) a d a l a h kr ed i t p em i li k an r u mah ya n g d i b er i k an un t u k p en g a d a an p er um ah an .
2.1.3 Asas dan Syarat sahnya Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah
Se ba g a i m an a t el ah d i sebu t k a n d i a t a s ba h wa d ar i p en g er t i an ya n g t er ca n t u m Pa sal 1 a ya t ( 1 1 ) UU Per ba n k an d a p a t d i k et ah ui ba h wa k r ed i t m er u p a kan p er jan ji an m em i n ja m u an g an tar a ban k seba g a i k r ed i t or d an n a sa ba h n ya . Per ja n ji an b er d a sar k an Pa sa l 1 3 1 3 KU HP er d a t a
perjanjian adalah “Suatu perbuatan
d en g an man a sa t u or an g at a u l ebi h m en g i k at k an d ir in ya t er h a d a p sa t u
orang lain atau lebih.” Dari berbagi
a sa s h u k u m ya n g t er da p a t d a l am h u k u m k on tr a k t er d a pa t em p a t a sa s ya n g d i an g ga p seba g a i sa k a g ur u h u k u m k on tr a k, ya i t u :
1. Asas kebebasan berkontrak 2. Asas konsesualisme 3. Asas pacta sunt servanda 4. Asas itikad baik5
2.1.4 Mekanisme Pemberian Kredit Kepemilikan Rumah Mek a n i sm e p em b er i an kr ed i t m er u p a k an su a t u r an g ka i an k eg i at an ya n g d i l a k u k an ol eh ba n k ya n g d i 5
Agus Yudha Hernoko, 2010, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal. 107
m u l a i d ar i n a sa ba h m en g a ju k an fa si l i t a s k r ed i t sa m p ai d en gan kr ed i t t er sebu t d i n ya t a k an sel esa i ol eh ba n k . 2 . 2 . T i nj a ua n U m um T e nt a ng S ur a t K ua sa M e mbe ba nk a n H a k T a ng g ung a n 2 . 2 . 1 . Pe ng e r t i a n da n Da sa r H uk um S ur a t K ua sa M e mbe r i H a k T a ng g ung a n SKM HT a d a l ah sur a t a t a u a k ta ya n g b er i si k an p em ber i a n k ua sa ol eh Pem ber i Ag u n an / Pem i li k Tan ah ( Pem ber i Ku a sa ) k ep a d a Pih a k Pen er i m a Ku a sa un t u k m ewa k i l i Pem ber i Ku a sa g u n a m el a k u k an p em b er i an Ha k T a n g g un g an k ep a d a k r ed i t or a t a s t an ah mi l i k Pem ber i Ku a sa . SKM HT wa ji b b er ben t u k a k t a ot en t i k m a k a p em bu a t a n SKM HT d i t u g a sk an k ep a d a Not a r i s d an PPAT sel a k u p eja ba t u m u m ya n g d i ber i we wen an g un t u k m em bu a t a kt a ot en t i k .
2 . 2 . 2 Pe mbe r i a n SK M H T da n H a k T a ng g ung a n Pa da Pe r j a nj i a n K r e di t Ke pe mi l i k a n Ruma h Dalam KPR debitur memberikan jaminan berupa rumah dan tanah yang dibeli dengan fasilitas kredit dari bank. Bank sebagai pemberi kredit hanya memegang SKMHT, karena hak atas tanah yang dijaminkan dalam perjanjian KPR tersebut belum atas nama pemberi hak tanggungan akibat sertipikat masih merupakan sertipikat induk, belum dipecah secara individual.
2.3 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian BuyBack Guarantee
2.3.1 Pengertian Jenis-jenis Perjanjian dalam KUHPerdata
KUHPerdata mengenal berbagi jenis perjanjian, salah satunya adalah perjanjian bernama dan tak bernama, yang dapat dilihat
dari ketentuan Pasal 1319 KUHPerdata tersebut diatas maka diakui 2 (dua) macam perjanjian dalam Hukum Perjanjian yaitu Perjanjian Nominaat dan Perjanjian Innominaat”.6
2.3.2 Pengertian dan Dasar Hukum Perjanjian Buy Back Guarantee
Perjanjian buy back guarantee dituangkan dalam bentuk akta Notaris berupa akta buy back guarantee . Akta ini ditandatangani oleh penjamin pada saat perjanjian kredit dan perjanjian pengikatan jaminan dilakukan antara penjamin dengan kreditor, berikut akta-akta accesoir lainnya yang dijumpai dalam perjanjian penjaminan kredit di perbankan. Akta jaminan tersebut dalam hal ini bukan sebagai penjamin utang debitor, tetapi selaku penjamin untuk membeli kembali barang/benda jaminan debitor dalam hal terjadi wanprestasi. Penjamin di sini adalah pihak developer.
2 . 3 . 3 Ke dud uk a n B a nk da l a m Pe r j a nj i a n B uy B a c k Gua ra nt e e Men u r u t Kep a l a Sek si Kr ed i t Ba n k BNI R en on , Ba p a k I . B Ra i Ad n ya n a d a l am wa wa n ca r a pa d a Ka m i s 1 0 Apr i l 2 0 1 4 d an KPR Ma n dir i o f fi c er Ba n k Man d ir i Ca ba n g Den p a sa r , Ba p a k I Pu t u T am i ar t a d a l a m wa wa n ca r a Sel a sa 8 Apr i l 2 0 1 4 , k ed u d u k a n ba n k d a la m p er jan ji an b u y b a c k g u a ra n t e e a da l ah seba g a i p en yed i a fa si l i t a s KPR ya n g d i Ba n k BNI d i s e bu t s e ba g a i B NI Gr i ya d a n d i Ba n k Man d ir i d i sebu t KP R Ma n d ir i. 2 . 3 . 4 K e dud uk a n De ve l ope r da l a m Pe r j a nj i a n B uy B a c k Gua ra nt e e
Men u r u t Kep a l a Sek si Kr ed i t Ba n k BNI R en on , Ba p a k I . B Ra i
6
Sa l i m HS. , 2 0 0 5 , Per k em ba n gan Hu k u m K on t r a k I n n o mi n a a t d i I n d on esi a ( cet . I I I ) , Sin a r Gr a fi k a , Ja k a r t a , 2 0 0 5 , h al . 6 ( sel a n ju tn ya d i se bu t Sa l i n H. S I I )
Ad n ya n a d a l am k ed u d u k a n d ev el op er sel a k u p en ja m in d a la m p er ja n ji an b u y b a c k g u ra n t e e san ga t p en t in g k ar en a ja m i n an ya n g d i ber i k a n p en ja m in t er sebu t m er u p a k a n ba g i an t er p en t in g d a r i fa si l i t a s KPR Ba n k BNI ya n g d i se bu t BNI Gr i ya . T an p a a dan ya ja m i n an t er sebu t p er ja n ji a n fa si l i t a s BNI Gr i ya t i d a k d i bu a t d a n d i t an d a tan g an i. ( wa wa n ca r a pa d a Ka m i s 1 0 Apr i l 2 0 1 4 ) B AB III FAKTOR-FAKTOR YANG MENYEBABKAN DEVELOPER WANPRESTASI DALAM PENGIKATAN SKMHT YANG DISERTAI PERJANJIAN
BUY BACK GUARANTEE
3.1 Hubungan Hukum Bank dan Developer dalam Kredit Kepemilikan Rumah Menurut KPR Mandiri officer Bank Mandiri Cabang Denpasar, bapak I Putu Tamiarta, hubungan hukum antara bank dan developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama yang dibuat dengan akta tertulis di bawah tangan yang ditandatangani di atas meterai. Isi perjanjian kerjasama disesuaikan dengan keadaan status tanah dan bangunan, kelengkapan dokumen, reputasi developer, dan sebagainya. Jika status jaminan masih dalam bentuk Sertipikat induk maka dalam Perjanjian kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang harus dilaksanakan sampai pemecahan sertipikat atas nama debitor, serta AJB dan APHT, ditandatangani oleh debitur.(wawancara pada Kamis 10 April 2014).
Menurut bapak I.B Rai Adnyana, pihak bank setelah bekerjasama dengan developer akan memudahkan dalam penyaluran KPR. Hubungan antara bank dengan developer dituangkan dalam suatu perjanjian kerjasama
operasional yang memuat segala hak dan kewajiban para pihak. (wawancara pada Kamis 10 April 2014)
3.2 Hak dan Kewajiban Bank dan Developer Dalam Perjanjian Buy Back Guarantee
Dalam perjanjian buy back guarantee kewajiban pihak tidak disebutkan secara jelas. Namun sekalipun demikian kewajiban pihak bank dalam perjanjian tersebut tentu saja adalah menyediakan kredit dalam bentuk dan jumlah yang telah disepakti dalam perjanjian kerjasama yang sebelumnya telah ditandatangani oleh developer dan bank. Sementara itu kewajiban developer selaku penjamin menyangkut beberapa hal; yaitu
1.Menjamin kewajiban debitor kepada bank dengan cara membeli kembali rumah yang telah dibeli debitor kepada penjamin (developer) dengan menggunakan fasilitas KPR dari bank.
2.Penjamin wajib mengikatkan diri untuk menjamin kewajiban debitor pada bank dalam kondisi:
a. Penjamin belum menyelesaikan pembangunan rumah atau
b. Penjamin belum menyerahkan kepada bank dokumen asli, yaitu;
- Sertipikat Hak Atas Tanah yang terdaftar atas nama debitor atau suami/istri atau anak debitor yang merupakan hasil pemecahan atas Sertipikat Induk, IMB atas satuan rumah, Akta jual beli (AJB) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan sertipikat Hak Tanggungan.
3. Pembayaran pembeli rumah oleh penjamin harus berikut bunga tertunggak, denda keterlambatan dan seluruh biaya-biaya yang timbul sehubungan dengan kewajiban angsuran.
4. Penjamin bertanggungjawab sepenuhnya dan bank dibebaskan dari segala akibat yang
timbul dalam segala hal yang berhubungan dengan debitor dalam kaitannya dengan pembelian kembali rumah yang dibeli debitor.
5. Penjamin dengan ini memberi hak dan wewenang serta kuasa kepada bank untuk setiap saat membebani rekening atas nama penjamin pada bank untuk memenuhi jaminan yang diberikan berdasarkan perjanjian buy back guarantee ini, kuasa mana tidak dapat ditarik kembali dibatalkan atau tidak akan berakhir oleh sebab apapun. 3.3. Wanprestasi dan Faktor-Fakor
Penyebab Developer Wanprestasi Terhadap Perjanjian Buy Back Guarantee
Mengenai pelaksanaan perjanjian buy back guarantee dalam pemberian fasilitas KPR Mandiri dan BNI Griya, menurut KPR Mandiri officer Bank Mandiri Cabang Denpasar, bapak I Putu Tamiarta dalam wawancara Selasa 8 April 2014 mengaku, Bank Mandiri belum pernah mengalami kondisi wanprestasi oleh developer dalam perjanjian buy back guarantee. Hal senada diungkapkan Kepala Seksi Kredit Bank BNI Renon, I.B Rai Adnyana dalam wawancara pada Kamis 10 April 2014.
Faktor-faktor internal adalah adanya penyalahgunaan fasilitas KPR oleh developer, yaitu karakter developer yang tidak baik, sehingga tidak dapat memenuhi kualitas rumah yang dijanjikan sehingga debitor tidak mau membayar, maka terjadilah keadaan debitor wanprestasi. developer tidak mau membeli kembali rumah yang telah dibeli debitor dengan fasilitas KPR karena jumlah debitor yang menolak membayar atau mengangsur rumah yang dibeli dari developer tersebut sangat banyak.
Sementara itu faktor penyebab eksternal yang membuat developer wanprestasi terhadap perjanjian buy back guarantee adalah
kemungkiann terjadinya resesi atau depresi ekonomi sehingga suku bank melonjak drastis seperti kedaan tahun 1998.
3.4 Akibat Hukum Developer Wanprestasi Terhadap Perjanjian Buy Back Guarantee Da l a m kl a u su l a a k t a b uy b a ck g u a ra n t e e ya n g t el a h d i p a par k an d i a t a s, d i at ur ba h wa p en ja min an b er l a k u da l am wa k t u 7 (t u ju h ) h ar i k er ja t er h i t un g seja k p er in g a tan k et i g a d i ber i k a n k ep a d a d ebi t or ol eh k r ed i t or d a n d ebi t or t er sebu t b el u m m el a k u k an p em ba ya r an m a k a p en ja m in h ar u s m el a k sa n a k an b uy b a ck g u a ra n t e e. Pen ja m i n t an pa s ya r a t h ar u s m em b el i k em ba l i t an ah d an ban g un an ya n g m en ja d i a g un an d ebi t or . Bi l a man a d a l a m wa k t u ya n g d i t en t u k an d i a t a s p en ja m in ma si h bel u m m em b el i k em ba l i t a n ah d an ba n g un an ber a r t i p en ja m in t el ah wa n pr est a si d an d a l am k ea d a a n d em i ki an p en ja min t et a p h ar u s m el a k san a kan b u y b a c k g u a ra n t e e.7 7 Ar i a d in , Na ja m u d in , 2 0 1 2,
“Aspek Gukum Akta B u y B ac k
Gu a ra n t e e, d an I m p l i ka sin ya Ba g i
Lembaga Perbankan”, Ju r n a l
Pen el i t i an Hu k u m V ol u m e 1 T a n g g a l 3 Mei
BAB IV
UPAY A H UK UM Y ANG DIT E M PUH B ANK DAL AM H AL DEV EL OP ER
W ANPRE ST ASI T E RH ADA P PE RJ ANJ IAN B UY B A C K GUA R A NT E E
4.1 Upaya Hukum Dalam Hal Developer Wanprestasi Terhadap Perjanjian Buy Back Guarantee Da l a m p er ja n ji an b uy b a ck g u a ra n t e e t er da p a t k l a u su l ya n g m en g a t ur ma sa l ah p en yel esa i a n p er sel i si h an m a ka p ar a p ih a k sep a k a t m en yel e sa i a k an m el a l u i ja l ur m u s ya wa r ah d an m u fa k a t. Ap a bi l a ja l a n m u sya wa r ah d an m u fa k a t t i d a k d a p a t m en yel a si a k a n p er sel i sih an m a k a par a p ih a k sep a k a t un t u k m en yel e sa i a k an m el a l u i p en ga d i l an . La n g k ah ya n g p er t am a h ar u s d i t em p uh p i h a k ba n k a d a lah m el a k u k an m u s ya r wa h d an m u fa k a t . Ap a bi l a ti d a k b er h a si l d a pa t di t em p uh ja l ur p en g a d i lan , t en t u sa ja p r osed u r i n i a k an l ebi h l am a dan p an jan g k ar en a h ar u s m el a l u i pr oses g u g a t m en g g u g a t d a n da p a t m el a l u i be ber a p a t in g k at an p er a d i lan .
4.2 Penyelesaian Sengketa Antara Bank dan Developer Melalui Ligitasi dan Non-Ligitasi
Apabila terjadi sengketa antar pihak dalam suatu perjanjian maka dapat ditempuh penyelesaian melalui pengadilan (ligitasi) maupun penyelesaian di luar pengadilan (non litigasi). selain melalui pengadilan (litigasi), penyelesaian sengketa juga dapat diselesaikan di luar pengadilan (non litigasi), yang lazim dinamakan dengan Alternative Dispute Resolution (ADR) atau Alternatif Penyelesaian
Sengketa.8 Menurut Pasal 1 angka 10 Undang-undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbritase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa (selanjutnya disebut UU Arbitrase dan APS)
“Alternatif Penyelesaian Sengketa adalah lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak, penyelesaian di luar pengadilan dengan konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau
penilaian ahli”.
4.3 Efektifitas Penyelesaian Sengketa Melalui Ligitasi dan Non Ligitasi
Menurut Agus Yudha Hernoko penyelesaian sengketa perlu diupayakan penyelesaian yang terbaik dan elegan, penyelesaian cepat, efektif dan efisien. Dalam hal ini penyelesaian terbaik dan ideal adalah adalah pola win-win solution, terutama melalui non litigasi yaitu melalui negosiasi, mediasi, arbritase.9
Penyelesaian sengketa melalui pengadilan merupakan penyelesaian sengketa yang paling tua dalam sistem hukum Barat dan bersifat konfrontatif. Penyelesaian sengketa hukum dengan berperkara di muka pengadilan kini mulai dirasakan tidak efektif. Selain membutuhkan waktu cukup lama untuk mendapatkan putusan akhir. Juga menghabiskan dana yang tidak sedikit. Henny Mono mengatakan:
Di kalangan pebisnis penyelesaian sengketa
melalui pengsilan dinilai sebagai “jalur primitif” krena terlalu memboroskan waktu.
Rentang waktu penyelesaian yang relatif lama, dengan mempertimbangkan laju inflasi, tidak jarang ketika kemenagan sudah dicapai nilai obyek sengketa tidak sebanding dengan keuntungan yang diperoleh. Belum dihitung
8
Racmadi Usman, 2012, Mediasi di Pengadilan : dalam Teori dan Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 8
9
kerugian immaterial para pihak akibat gugat menggugat yang berkepanjangan 10
BAB V PENUTUP 5.1 Kesimpulan
Berdasarkan uraian pada bab-bab sebelumnya dalam tesis ini maka dapat diambil kesimpulan, sebagai berikut:
1. Faktor-faktor yang menyebabkan developer wanprestasi dalam perjanjian SKMHT yang dilengkapi buyback guarantee adalah faktor-faktor internal dan eksternal. Faktor internal adalah adanya penyalahgunaan fasilitas KPR oleh developer sehingga menyebabkan developer tidak dapat memenuhi kualitas rumah yang dijanjikan kepada debitor sehingga debitor tidak mau membayar sehingga terjadilah keadaan debitor wanprestasi.
Faktor penyebab eksternal yang membuat developer wanprestasi terhadap perjanjian buy back guarantee adalah kemungkinan terjadinya resesi atau depresi ekonomi sehingga suku bank melonjak drastis seperti kedaan tahun 1998, akibatnya banyak debitor pembeli rumah tidak memiliki lagi kemampuan mengangsur sehingga mengakibatkan wanprestasi.
2. Upaya yang ditempuh oleh bank apabila developer wanprestasi terhadap perjanjian buy back guarantee dapat berupa upaya di jalur ligitasi dan non ligitasi. Penyelesaian sengketa antara bank dan developer selaku penjamin akibat wanprestasi perjanjian buy back guarantee melalui jalur ligitasi atau dengan berperkara di muka pengadilan tidak efektif karena membutuhkan waktu cukup lama untuk mendapatkan putusan akhir menghabiskan dana tidak sedikit yang terkait dengan lamanya waktu penyelesaian
10
Henny Mono, op.cit, hal. 9
sengketa dan mengalami kerugian immaterial akibat gugat menggugat secara berkepanjangan. Alternatif penyelesaian terbaik bagi kreditor adalah apabila menempuh jalur non ligitasi (di luar pengadilan) atau Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS).
5.2 Saran
Berdasarkan uraian pada bab-bab sebelumnya dan berdasarkan kesimpulan dari penelitian ini maka dapat disampaikan saran-saran sebagai berikut:
1. Pada Pemerintah
Pemerintah disarankan menerbitkan undang-undang yang khusus mengatur mengenai Perjanjian Buy Back Guarantee sebagai dasar hukum bagi suatu lembaga penjaminan buy buck guarantee yang memiliki kekuatan eksekutorial apabila developer wanprestasi terhadap perjanjian tersebut. Karena belum diatur jelas dalam KUHPerdata.
2. Kepada Bank
a. Harus ada penyempurnaan klausula akta, yaitu mencantumkan klausula buy back guarantee Perjanjian Pengikatan Jual Beli, serta pernyataan tidak keberatan dari debitor, akan menyerahkan secara sukarela, akan menandatangani akte pengalihan untuk dan atas nama developer, apabila debitor wanprestasi, maka debitor menyatakan tidak keberatan jika bank/kreditor akan menjual kembali barang/benda jaminan debitor.
b. Pelaksanaan buy back guarantee oleh developer dilakukan dengan cara mengambil alih utang debitor, membeli kembali barang/benda jaminan dan melunasi utang debitor.
Harus ada dana ditahan bank sebagai jaminan apabila developer wanprestasi
DAFT A R PUST AK A 1. Buku-Buku
Adjie, Habib, 2009, Meneropong Khasanah Notaris dan PPAT, Citra Aditya Bakti, Bandung
_ _ _ _ _ _ _ , 2 0 1 1 , Hu k u m Not a r i s I n d on esi a : Ta fsi r T em a t i k T er h a da p UU N o. 3 0 T ah un 2 0 0 4 t en tan g Ja ba t an Not a r i s , Re fi k a Ad i t a m a, Ban d un g .
Assh i d d i q i e, Ji m l y, d a n Al i Sa fa a t , 2 0 0 6 , T e or i Ha n s Kel s en T en t an g Hu k u m , Kon st i t u si Pr ess, Ja k ar t a
Badrulzaman, Mariam Darus, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti Jakarta
Hernoko, Agus Yudha, 2010, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media Group, Jakarta
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak Tanggungan, Kencana Prenada Group, Jakarta.
Mono, Henny, 2014, Alternatif Penyelesaian Sengketa dan Mediasi, Bayumedia Publishing, Malang
Salim HS, 2005, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Rajagrafindo Persada, Jakarta.
_______, 2005, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia (cet. III), Sinar Grafika, Jakarta, 2005
Sutedi, Adrian, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta.
Usm a n Ra ch ma d i , 2 0 1 2 , Med i a si d i Pen ga d i l an : da l am T eor i d an Pr a kt ek , Si n ar Gr a fi k a , Ja kar t a
2. Majalah/Jurnal
Eddie Sius Riyadi, 2008, “Landasan Teoritis Bagi Tanggung Jawab Sosial Perusahaan : Dari Pemegang
Saham (share holder) ke Pemangku Kepentingan (stake holder), Jurnal Ginitas, Volume V Nomor II
Nadjamudin, Ariadin, 2012, “Aspek Huk u m Ak t a B uy B a c k Gu a ra n t e e, d an
Implikasinya Bagi Lembaga Perbankan”, Ju r n a l Pen el i t i an Hu k u m Vol u m e 1 T an g g a l 3 Mei
3. Tesis
Gail Henderson, 2009, “The Possible Impact of Enlightened Share Holder Value on Corporation Environmental Performance”, A thesis submitted in conformity with the requirements for the degree of Master of Laws Graduate department of the Faculty of Law University of Toronto
4. Peraturan Perundangan
Ki t a b Un d a n g - Un d an g Hu k u m Per d a t a
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.
Un d a n g - Un d an g Nom or 1 0 T a h un 1 9 9 8 t e nt a ng Pe ru b a h a n A t a s Un d a n g - Un d a n g N o mo r 7 Ta h u n 1 9 9 2 t e nt a n g
Un d a n g - un d an g Nom or 3 0 t a h un 1 9 9 9 t en tan g Ar br i ta se d a n Al t er n at i f P en yel esa i a n Sen g k et a
Permendagri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyedian Dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan
Per a t ur an Men t er i Neg ar a Agr ar i a / Kep a l a Ba d an Per t an ah an Na si on a l Nom or 4 Tah un 1 9 9 6 t a n g ga l 8 Mei 1 9 9 6 t en t an g Pen et a p an Ba t a s Wa k t u P en g g u n a an Su r a t Ku a sa Mem be ba n k a n Ha k T a n g g un gan u n t u k Me n ja m i n Pel u n a san Kr ed i t -Kr ed i t T er t en t u .
Peraturan Menteri Agraria /Kepala BPN No. 3/1997
Per a t ur an Men t er i Neg a r a Per u m ah an Ra k ya t Nom or 1 4 T ah un 2 0 1 0 t en t an g Pen g a d a an Per um ah an Mel a l u i Kr ed i t / Pem b i a ya a n Pem i l i k an Ru mah Se ja h t er a Den g an Du k u n g an Ba n t u an Fa si l i ta s Li k u i d i t a s Pem bi a ya a n Per u m ah an .
Peraturan Kepala BPN No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Tanah
