Kanun: Jurnal Ilmu Hukum. Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh. 23111. ISSN: 0854-5499 │e-ISSN: 2527-8482. PENENTUAN NILAI LIMIT OLEH BANK KREDITUR BERDASARKAN PENAKSIRAN
OLEH PENAKSIR
DETERMINING THE LIMIT VALUE BY THE SELLER BASED ON THE IMPLEMENTATION OF THE MINISTER OF FINANCE
Basri Efendi dan Chadijah Rizki Lestari
Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala Jl. Putroe Phang No. 1 Darussalam, Banda Aceh 23111
E-mail: basrieffendi@unsyiah.ac.id
Diterima: 19/02/2018; Revisi: 25/03/2018; Disetujui: 31/03/2018
DOI: https://doi.org/10.24815/kanun.v20i1.9934
ABSTRAK
Berdasarkan ketentuan Pasal 44 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan No. 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMKN 27/2016) diketahui bahwa bank kreditur menetapkan nilai limit berdasarkan penilaian penilai atau penaksiran penaksir. Pasal 45 PMKN 27/2016 menentukan, penetapan nilai limit berdasarkan penilaian oleh penilai dilakukan apabila nilai limit objek hak tanggungan paling sedikit Rp. 1.000.000.000 (satu miliar rupiah) atau apabila bank kreditur akan ikut sebagai peserta pada lelang tersebut. Terhadap nilai limit objek hak tanggungan yang nilai limitnya berada di bawah Rp. 1.000.000.000 nilai limit akan ditetapkan bank kreditur berdasarkan penaksiran penaksir. Penaksir ini merupakan pihak yang berasal dari pihak bank kreditur, yang melakukan penaksiran berdasarkan metode yang dapat dipertanggungjawabkan oleh bank kreditur, termasuk kurator untuk benda seni dan benda atik atau kuno. Penelitian menggunakan pendekatan yuridis normative bersifat eksplanatoris, yang akan dianalisis dengan pendekatan kualitatif. Perlu dilakukan evaluasi dan deregulasi terkait penetapan nilai limit yang dilakukan berdasarkan penaksiran penaksir.
Kata Kunci: Nilai Limit, Penaksiran Penaksir, Bank Kreditur.
ABSTRACT
analyzed with qualitative approach. It is important to evaluate and deregulate the determination of the limit value based on the assessment of the estimator.
Key Words: Value Limit, Appraiser Assessment, Creditor Bank.
PENDAHULUAN
Sektor perbankan memiliki peranan penting dalam mendukung pembangunan nasional.
Terlebih dengan tren pertumbuhan ekonomi di era modern saat ini menyebabkan tingkat konsumsi
masyarakat semakin tinggi, namun belum tentu setiap orang mampu memenuhinya dengan baik.
Sehingga sebagai salah satu badan usaha, bank memiliki posisi strategis dalam kegiatan
perekonomian. Selain sebagai alat dalam menetapkan kebijakan moneter, bank merupakan sumber
utama pembiayaan atau kredit bagi para pengusaha dan individu.1
Pembiayaan yang disalurkan bank kepada debitur haruslah didasarkan kepada persetujuan
atau kesepakatan para pihak (Pasal 1 angka (11) UU No. 10/1998 tentang Perubahan Atas UU No.
7/1992 tentang perbankan). Namun, kata “sepakat” bukanlah didasarkan atas rasa senang dan tidak
senang. Karena ada unsur risiko dalam penyaluran kredit. Semakin lama jangka waktu kredit
semakin tinggi pula tingkat risiko yang akan dihadapi.2 Untuk meminimalisir risiko yang mungkin
timbul, bank wajib menerapkan prinsip-prinsip perkreditan, antara lain meminta jaminan kredit
untuk memastikan piutangnya akan dikembalikan sebagaimana diperjanjikan.
Sebagai salah satu objek jaminan kredit, tanah merupakan salah satu yang paling disukai.
selain dirasa paling aman, nilai tanah tidak akan pernah turun bahkan akan semakin tinggi nilainya.3
Nantinya, apabila permohonan kredit telah disetujui, hak jaminan atas tanah ini akan diikat dengan
1
Konch dalam Renniwaty Siringoringo, Karakteristik dan Fungsi Intermediasi Perbankan di Indonesia, Buletin Ekonomi Moneter dan Perbankan, Juli 2012, hlm. 62.
2
Muhammad Djumhana dalam Yohanes Benny Apriyanto, Penyelesaian Kredit Bermasalah Pada Bank DKI Jakarta Cabang Solo Melalui Jalur Non Litigasi, e-journal.uajy.ac.id79811JURNAL.pdf, diakses tanggal 10 November 2017.
3 Arie S. Hutagalung dalam Chadijah Rizki Lestari, Penyelesaian Kredit Macet Bank Melalui Parate Eksekusi,
hak tanggungan.4 Akan tetapi tidak semua pengembalian kredit berjalan lancar. Ada kalanya debitur
tidak mampu melaksanakan kewajibannya dengan baik. Hal ini tentu menjadi suatu permasalahan
hukum, di satu sisi debitur telah melakukan wanprestasi, di sisi lain bank kreditur tidak mau
dirugikan meskipun dengan berbagai alasan. Untuk menjawab permasalahan tersebut berdasarkan
ketentuan yang disebut dalam Pasal 6 UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), bank
kreditur pemegang hak tanggungan pertama diberi hak untuk menjual objek hak tanggungan atas
kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
penjualan.5 Konsep ini dikenal sebagai parate eksekusi. Melalui parate eksekusi, bank kreditur
pemegang hak tanggungan pertama berhak untuk langsung mengajukan permohonan pelaksanaan
lelang kepada Kepala Kantor Lelang tanpa melalui persetujuan debitur ataupun pengadilan.6
Salah satu rangkaian prosedur yang harus dilengkapi bank kreditur sebelum pelaksanaan
lelang adalah menetapkan nilai limit lelang objek hak tanggungan. Berdasarkan ketentuan Pasal 44
ayat (1) PMKN 27/2016, bank kreditur menetapkan nilai limit berdasarkan penilaian oleh penilai
atau penaksiran oleh penaksir. Pasal 44 ayat (2) menyebutkan bahwa penilai merupakan pihak yang
melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya. Pasal 44 ayat (3)
disebutkan tentang pengertian penaksir, yaitu pihak yang berasal dari penjual (bank kreditur), yang
melakukan penaksiran berdasarkan metode yang dapat dipertanggungjawabkan oleh bank kreditur,
termasuk untuk benda seni dan benda atik atau kuno.
Penentuan nilai limit berdasarkan penaksiran penaksir dilakukan apabila nilai limit objek hak
tanggungan dibawah Rp.1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah). Dalam beberapa kasus, timbul
keberatan dan gugatan dari pihak debitur yang mengeluhkan nilai limit objek lelang parate eksekusi
4
Penna Rahmawati dan Diana Tantri Cahyaningsih, Akibat Hukum Perjanjian Kredit dengan Jaminan Benda Tak Bergerak Yang dibuat di Bawah Tangan Pada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Cabang Tegal Unit Singkil, Privat Law, Vol. IV No. 2 Juli-Desember 2016, hlm. 73.
5 Lihat ketentuan Pasal 6 UUHT.
6 Tan Kamello, dkk, Kekuatan Eksekusi Hak Tanggungan sebagai Jaminan Pengembalian Hutang Pembiayaan
yang terlalu rendah. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) telah menerima 2.458 gugatan di
seluruh Indonesia, 1.500 diantaranya adalah terkait lelang eksekusi hak tanggungan dengan pokok
perkara diantaranya terkait nilai jual/harga lelang yang rendah.7 Hal ini diperkuat dengan hasil
penelitian Purnama Sianturi pada tahun 2008, bahwa salah satu karakteristik gugatan yang diajukan
oleh debitur adalah terkait harga lelang yang terlalu rendah.8
Berdasarkan latar belakang di atas, penelitian akan membahas secara kritis penentuan nilai
limit lelang eksekusi hak tanggungan yang dilakukan oleh bank kreditur berdasarkan PMKN
27/PMKN.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian hukum dengan metode pendekatan yuridis normatif,
menggunakan bahan hukum primer dan sekunder yang bersifat eksplanataris. Dengan pendekatan
demikian, penelitian yang dilakukan hanya menganalisis bahan hukum saja, terkait dengan
penaksiran oleh penaksir.
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1) Tinjauan Umum tentang Kredit Bank
Dilihat dari sudut bisnis, modal usaha berperan penting dalam kemajuan suatu usaha. Pelaku
usaha tidak dapat hanya menggantungan diri pada kreativitas dan jiwa kewirausahawan yang
dimiliki, namun tetap membutuhkan modal untuk menghasilkan produk usaha yang berdaya saing.
7 Media Kekayaan Negara Edisi 14 Tahun IV/2013, hlm. 12.
8 Purnama Sianturi dalam Abdul Khalim, Perbuatan Melawan Hukum dalam Gugatan Pelaksanaan Lelang di
Asfia Murni berpendapat bahwa modal usaha dapat mempengaruhi besar kecilnya suatu
pendapatan.9
Modal bersumber dari modal sendiri maupun kredit. Istilah kredit berasal dari bahasa Romawi
yaitu “credere” yang bermakna percaya akan kebenaran.10 Menurut Simorangkir, kredit merupakan
pemberian prestasi (uang, barang) dengan balas kontraprestasi di masa yang akan datang. Terkait
dengan bank, kredit adalah pembiayaan (dalam hal ini adalah uang) yang diberikan bank kreditur
kepada nasabah debitur yang melahirkan hubungan hukum antara para pihak yang saling menarik
keuntungan serta menanggung risiko.11
Salah satu badan usaha yang dapat memberikan pinjaman kredit kepada pelaku usaha adalah
bank.12 Pasal 23 ayat (2) UU Perbankan menekankan, penyaluran kredit bank wajib berpijak kepada
prinsip kehati-hatian. Hal ini terkait kualitas kredit yang berpengaruh pada kesehatan bank dan
perekonomian nasional.
Pasal 8 UU No. 10/1998 tentang Perubahan Atas UU No. 7/1992 tentang perbankan (UU
Perbankan) menegaskan bahwa “bank umum wajib memiliki dan menerapkan pedoman perkreditan
dan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank
Indonesia”. Secara teknis, isi pengaturan dan pedoman perkreditan tersebut tidak harus persis sama
antara bank satu dengan bank lainnya. Pedoman harus mengacu pada Penjelasan Pasal 8 ayat (2)
UU Perbankan, yang pada pokoknya harus memuat antara lain: (a) Pemberian kredit atau
pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dibuat dalam bentuk tertulis; (b) Bank harus memiliki
9
Asfia Murni dalam F. Erlina, Pengaruh Besar Modal (Modal Sendiri), Pemberian Kredit, dan Tingkat Suku Bunga Kredit TerhadapPeningkatan Pendapatan Pedagang Kecil Di Desa Tirtonirmolo Kecamatan Kasihan Bantul, Tesis, Universitas Negeri Yogyakarta, Yogyakarta, hlm. 48, dikutip dari eprints.uny.ac.id/8760/3/bab%202%20-08404244001.pdf, diakses tanggal 15 November 2017.
10
Saduldyn Pato, Analisis Pemberian Kredit Mikro Pada Bank Syariah Mandiri Cabang Manado, Jurnal EMBA, Vol. 1 No. 4 Desember 2013, hlm. 877..
11
OP. Simorangkir dalam Nuzulia Kumala Sari, Tinjauan Yuridis Kredit Perbankan di Indonesia, Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum QISTI, hlm.56.
12 Jerry M Rosenberg dalam Gunarto Suhardi, Resiko dalam Pemberian Kredit, Jurnal Hukum Projustitia,
keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur yang antara lain diperoleh dari
penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha (prinsip
5-C) dari nasabah debitur; (c) Kewajiban untuk menyusun dan menerapkan prosedur pemberian kredit
atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah; (d) Kewajiban bank untuk memberikan informasi
yang jelas mengenai prosedur dan persyaratan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah;
(e) Larangan bank untuk memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dengan
persyaratan yang berbeda kepada nasabah debitur dan atau pihak-pihak terafiliasi; (f) Penyelesaian
sengketa.
Munir Fuady menyebutkan bahwa pemberian kredit harus memenuhi persyaratan sebagai
berikut:13 (a) Prinsip kepercayaan; (b) Prinsip kehati-hatian; (c) Prinsip 5-C, yaitu character
(kepribadian), capacity (kemampuan), capital (modal), condition of economy (kondisi ekonomi),
dan collateral (agunan); (d) Prinsip 5P, yaitu party (para pihak), P urpose (tujuan), payment
(pembayaran), profitability (perolehan laba), protection (perlindungan); (e) Prinsip 3R, yaitu return
(hasil yang diperoleh), repayment (pembayaran kembali), risk bearing ability (kemampuan
menanggung risiko).
Pada saat bank menerima permohonan kredit dari calon debitur, proses analisis kredit menjadi
salah satu tahapan penting, untuk menjamin kemanfaatan penyaluran kredit bagi para pihak dan
meminalisir terjadinya kredit macet. Indikator penilaian atas kualitas permohonan kredit
diantaranya adalah:14 (a) Jumlah yang diberikan; (b) Jangka waktu kredit; (c) Jenis dan jumlah nilai
jaminan kredit yang akan disediakan debitur; (d) Reputasi calon debitur dan perusahaannya di mata
masyarakat; (e) Hubungan antara calon debitur dengan bank. Keseluruhan analisis tersebut
13
Munir Fuadi dalam Nuzulia Kumala Sari, Op. Cit., hlm. 61.
14 Siswanto Sutojo dalam Andita Pritasari, Tinjauan Yuridis Terhadap Penerapan Prinsip 5C (The Five C’S Of
nantinya akan menghasilkan suatu kesimpulan terkait layak atau tidaknya suatu permohonan kedit
yang diajukan.
2) Eksekusi Hak Tanggungan
Tanah berperan penting bagi penghidupan manusia. Tanah dimaknai secara sakral karena
berurusan dengan warisan dan masalah-masalah transedental bahkan dapat menentukan tinggi
rendahnya status sosial pemiliknya.15
Fungsi dan peranan tanah tersebut hanya dapat dicapai apabila seseorang dan atau badan
hukum mempunyai hak penguasaan atas tanah.16 Pengaturan mengenai hak penguasaan atas tanah
dapat ditemukan dalam UU No. 5/1960 tentang Ketentuan Pokok Agraria (UUPA). Meskipun tidak
dinyatakan secara tegas, Boedi Harsono menyimpulkan bahwa terdapat beberapa tingkatan hak
penguasaan atas tanah berdasarkan UUPA, yaitu:17 Pertama, hak bangsa Indonesia. Menunjukkan
bahwa seluruh wilayah Indonesia merupakan kepunyaan seluruh bangsa Indonesia, bersifat abadi
sepanjang rakyat dan Negara Indonesia masih ada.
Kedua, hak menguasai dari negara. Meskipun semua wilayah Indonesia merupakan “milik”
bersama seluruh rakyat, namun berdasarkan nilai filosofis bangsa yang terdapat pada Pancasila dan
UUD 1954 maka tugas dari hak bangsa Indonesia dilimpahkan kepada Negara sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat. Implikasi pelimpahan tugas tersebut dapat dilihat pada ketentuan Pasal
33 ayat (3) UUD 1945 yang menyatakan bahwa “bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat”. Secara
khusus, menurut ketentuan Pasal 2 ayat (2) UUPA ditentukan bahwa: “hak menguasai dari Negara
15
Heru Nugroho dalam Rosmidah, Kepemilika n Hak Atas Tanah di Indonesia, https://media.neliti.com/media/publications/43217-ID-kepemilikan-hak-atas-tanah-di-indonesia.pdf, diakses tanggal 1 Oktober 2017.
16 Arie S.Hutagalung,dkk., Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia , Pustaka Larasan, Bali, 2012, hlm.161.
17 Boedi harsono, “Macam-macam Hak Penguasaan atas Tanah”, dalam
termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk: (a) mengatur dan menyelenggarakan
peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; (b)
menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan
ruang angkasa; (c) menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan
perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa”.
Ketiga, hak ulayat masyarakat hukum adat. Adalah serangkaian wewenang dan tanggung
jawab suatu masyarakat hukum adat tertentu terhadap tanah ulayat yang berada di wilayahnya.18
Pengakuan Negara terhadap adanya hak ulayat ini dapat dilihat pada ketentuan Pasal 18B ayat (2)
UUD 1945 amandemen kedua, bahwa “Negara mengakui dan menghormati kesatuan-kesatuan
masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya sepanjang masih hidup sesuai dengan
perkembangan masyarakat dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia yang diatur dalam
undang-undang”. Selain itu, pengakuan terhadap hak ulayat dapat dilihat pada ketentuan Pasal 3
UUPA yang intinya menyatakan bahwa hak ulayat tetap diakui keberadaannya sepanjang masih
ada, sesuai dengan kepentingan nasional dan negara serta tidak bertentangan dengan
undang-undang dan peraturan perundang-undang-undang-undangan yang lebih tinggi.19
Keempat, hak-hak perorangan/individual. Termasuk ke dalam hak-hak perorangan adalah:20
hak atas tanah, wakaf, dan hak jaminan atas tanah. Hak atas tanah, terdiri atas hak atas tanah primer
dan hak atas tanah derivatif atau sekunder. Hak atas tanah primer adalah hak atas tanah yang
bersumber dari pemberian negara kepada subjek hak dengan cara permohonan hak, seperti hak
milik; hak guna bangunan; hak guna usaha; hak pakai; dan hak pengelolaan. Hak atas tanah
derivatif atau sekunder, merupakan hak atas tanah yang tidak langsung bersumber dari hak bangsa
18
Mutiara Putri Artha, “Tanah Ulayat”, http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl6522/tanah-ulayat, diakses tanggal 3 Oktober 2017.
19
Rosmidah,”Pengakuan Hukum terhadap Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat dan Hambatan
Implementasinya”, https://online-journal.unja.ac.id/index.php/jimih/article/view/370/287, hlm.96.
20 Arie S.Hutagalung,dkk., Op. Cit., hlm.162-163.
20
Indonesia dan diberikan pemilik tanah kepada pihak lain melalui perjanjian pemberian hak antara
pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan, seperti hak guna bangunan, hak
pakai, hak sewa, hak usaha bagi hasil, hak gadai, hak menumpang. Sementara hak jaminan atas
tanah, dapat ditemukan pada saat terjadi transaksi kredit antara debitur (pemberi hak) dengan
kreditur/bank (penerima atau pemegang hak). Dimana debitur berdasarkan ketentuan
undang-undang telah memberi wewenang yuridis kepada kreditur untuk melelang hak atas tanah milik
debitur melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) apabila debitur
melakukan wanprestasi.
Menurut hukum, hak jaminan atas tanah di atas disebut dengan hak tanggungan (lihat Pasal 1
ayat (1) UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang berkaitan
Dengan Tanah (UUHT)). Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan diatur dalam Pasal 4
ayat (1) dan (2), dan Pasal 27 UUHT. Pasal 4 ayat (1) UUHT disebutkan bahwa hak atas tanah yang
dapat dibebankan hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan. Pasal
4 ayat (2) UUHT menentukan hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku
wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
Pasal 27 UUHT menyebutkan bahwa hak milik atas satuan rumah susun juga dapat dijadikan
sebagai objek hak tanggungan.
Penyaluran kredit menginginkan para pihak memenuhi kewajibannya dengan sempurna. Akan
tetapi kredit macet selalu tidak dapat dihindari, meskipun bank kreditur dan debitur telah melakukan
upaya pencegahan (preventif). Apabila debitur telah wanprestasi, UU memberikan hak kepada bank
kreditur untuk melakukan penyelamatan piutangnya dengan melakukan eksekusi hak tanggungan
(lihat Pasal 6 UUHT). Eksekusi ini lazim disebut sebagai parate eksekusi. Selain parate eksekusi,
terdapat hak atau cara pengambilan pelunasan piutang lainnya yang diberikan UUHT kepada bank
kreditur, yaitu: (1) Berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan
hak tanggungan yang dilakukan di bawah tangan berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (2) UUHT
jika cara tersebut diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak.
3) Ketentuan Umum Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Kata lelang berasal dari bahasa latin “auctio” yang bermakna peningkatan harga secara
bertahap.21 Pasal 1 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan No. 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang, menyebutkan lelang sebagai “Penjualan barang yang terbuka untuk umum
dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk
mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang”.
Terdapat tiga jenis lelang yang berlaku di Indonesia, yaitu lelang eksekusi; lelang noneksekusi
wajib; dan lelang noneksekusi sukarela (Pasal 5 PMKN 27/2016). Lelang eksekusi merupakan
lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang
dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.
Termasuk ke dalam kategori lelang eksekusi adalah (Pasal 6 PMKN 27/2016): (a) Lelang Eksekusi
Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN); (b) Lelang Eksekusi Pengadilan; (c) Lelang Eksekusi
Pajak; (d) Lelang Eksekusi harta pailit; (e) Lelang Eksekusi Pasal 6 UUHT; (f) Lelang eksekusi
benda sitaan Pasal 45 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP); (g) Lelang Eksekusi
barang rampasan; (h) Lelang eksekusi jaminan fidusia; (i) Lelang eksekusi barang yang dinyatakan
tidak dikuasai atau barang yang dikuasai Negara eks kepabeanan dan cukai; (j) Lelang eksekusi
barang temuan; (k) Lelang eksekusi gadai; (l) Lelang eksekusi barang rampasan yang berasal dari
benda sitaan Pasal 18 ayat (2) UU No. 31/1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi
sebagaimana telah diubah dengan UU No. 20/2001; dan (m) Lelang eksekusi lainnya sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan.
21
Lelang eksekusi hak tanggungan nantinya akan dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Lembaga ini tidak boleh menolak permohonan lelang
yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah
memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang (Pasal 13 PMKN 27/2016). Legalitas formal
subjek dan objek lelang merupakan suatu kondisi dimana dokumen persyaratan lelang dipenuhi oleh
penjual sesuai jenis lelangnya dan tidak ada perbedaan data, menunjukkan hubungan hukum antara
penjual (subjek lelang) dengan barang yang akan dilelang (objek lelang), sehingga meyakinkan
pejabat lelang bahwa subjek lelang berhak melelang objek lelang, dan objek lelang dapat dilelang
(Pasal 1 angka 24 PMKN 27/2016). Salah satu persyaratan penting yang harus dilengkapi oleh bank
adalah nilai limit, yang penentuannya atas dasar penilaian oleh penjual untuk nilai limit paling
sedikit satu miliar rupiah, dan penilaian oleh penaksir berdasarkan metode yang dapat
dipertanggungjawabkan oleh penjual (Pasal 44 PMKN 27/2016).
4) Tinjauan Kritis Penentuan Nilai Limit Lelang Oleh Bank Kreditur
Nilai limit merupakan salah satu bagian penting dalam pelaksanaan lelang (dalam hal ini
adalah lelang eksekusi hak tanggungan), karena nilai limit berfungsi sebagai patokan harga terendah
yang dapat diajukan peserta lelang ketika lelang dilaksanakan dan menjadi pedoman bagi pejabat
lelang untuk menahan/melepas objek lelang.22 Selain itu, nilai limit menjadi salah satu penentu bagi
masyarakat dan/atau badan hukum untuk ikut atau tidak ikut sebagai peserta lelang.
Pasal 1 Angka 28 PMKN 27/2016 menentukan nilai limit merupakan harga minimal barang
yang akan dilelang dan ditetapkan oleh penjual. Menilik penyaluran kredit yang dilakukan bank
kreditur kepada debitur dengan agunan tanah, maka yang menjadi pihak penjual adalah bank
kreditur. Meskipun bank adalah pihak yang menentukan nilai limit objek lelang, Pasal 44 ayat (1)
22
PMKN 27/2016 secara eksplisit mengatur bahwa dalam hal menentukan nilai limit, bank wajib
mempertimbangkan masukan dari: (a) Penilaian dari penilai (pihak yang melakukan penilaian
secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya).23 (b) Penaksiran oleh penaksir (pihak
yang berasal dari penjual, yang melakukan penaksiran berdasarkan metode yang dapat
dipertanggung jawabkan oleh penjual, termasuk kurator dan untuk benda seni dan benda antik atau
kuno).24
Dalam hal penentuan nilai limit, ada dua pihak yang wajib diperhatikan oleh bank, yaitu
penilai dan penaksir. Penilaian dari masing-masing pihak tersebut sangat tergantung pada nilai limit
terendah objek hak tanggungan. PMKN 27/2016 hanya mengatur secara tegas penilaian yang
dilakukan oleh penilai. Pada Pasal 45 PMKN 27/2016 disebutkan bahwa nilai limit yang ditetapkan
oleh penjual harus berdasarkan hasil penilaian dari penilai dalam hal: (a) Lelang noneksekusi atas
barang berupa tanah dan/atau bangunan dengan nilai limit paling sedikit Rp.1000.000.000,00 (satu
milyar rupiah); (b) Lelang eksekusi Pasal 6 UUHT, elang eksekusi fidusia, dan elang eksekusi harta
pailit dengan nilai limit paling sedikit Rp.1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah); atau (c) Bank
kreditur akan ikut menjadi peserta pada lelang eksekusi Pasal 6 UUHT atau lelang eksekusi fidusia.
Meskipun tidak disebutkan secara tegas, penafsiran PMKN 27/2016 juga dapat dilakukan
secara implisit. Artinya penaksiran oleh penaksir dilakukan selain pada ketentuan Pasal 45 PMKN
27/2016, yaitu terhadap lelang yang tidak diikuti oleh bank kreditur serta nilai limit objek hak
tanggungan di bawah satu miliar rupiah. Tolak ukur atau metode yang digunakan dalam
merumuskan penentuan nilai limit diatur secara tegas. Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan
hanya ditentukan bahwa nilai limit ditetapkan paling sedikit sama dengan nilai likuidasi.25
Akibatnya potensi ketidakpuasan dan gugatan menjadi tinggi. Berdasarkan penelitian yang
dilakukan oleh Purnama Sianturi tahun 2008, salah satu karakteristik gugatan yang diajukan oleh
debitur adalah terkait harga lelang yang terlalu rendah.26 Debitur tidak mempunyai pilihan lain
selain menerima isi perjanjian kredit yang telah dibakukan bank. Johannes Ibrahim menyebutkan,
bank harus memperhatikan beberapa hal sebelum perjanjian kredit berlaku efektif bagi para pihak,
yaitu memberikan peringatan secukupnya kepada para nasabah akan adanya dan berlakunya
kalusul-klausul penting dalam perjanjian, pemberitahuan dilakukan sebelum atau pada saat
penandatanganan perjanjian kredit/pembiayaan, merumuskan dalam kalimat yang jelas, dan
memberikan kesempatan yang cukup bagi debitur untuk mengetahui isi perjanjian.27
Pasal 18 ayat (2) UU No. 8/1999 menentukan, pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula
baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas atau yang
pengungkapannya sulit dimengerti. Ketentuan tersebut penting terkait perlindungan hukum bagi
debitur, karena tidak semua debitur paham dan mengerti akan isi, bahasa, dan akibat hukum yang
akan mereka terima apabila terjadi wanprestasi. Tidak selamanya wanprestasi atau kredit macet
diakibatkan oleh kesalahan debitur. Pada saat tertentu bank ikut andil terhadap kredit macet yang
dialami debitur.28 Kesalahan karena kelalaian, termasuk dalam kategori perbuatan melawan hukum,
yang mana melawan hukum tidak hanya perbuatan yang langsung melanggar hukum, melainkan
juga perbuatan yang secara langsung melanggar kesusilaan, keagamaan, dan sopan santun yang
secara tidak langsung juga melanggar hukum.29
Eksekusi hak tanggungan yang dilakukan oleh kreditur melalui KPKNL sudah dilakukan
aturan yang berlaku. Pelaksanaan ini tidak sebatas pada ketaatan pada aturan hukum, melainkan
harus menjangkau perlindungan hukum masyarakat. Dalam teori John Locke disebutkan bahwa
26 Purnama Sianturi dalam Abdul Khalim, Op. Cit.
27 Johannes Ibrahim dalam Ni Luh Putu Widyantini, dkk, Perlindungan Hukum Bagi Debitur (Nasabah) Dalam
Pelaksanaan Perjanjian Kreidt Perbankan Ditinjau dari Undang-Undang Perlindungan Konsumen, Jurnal Ilmu Hukum Kertha Wicara, Vol. 2 No. 1. Februari 2013, hlm. 4-5.
28
Mei H.M. Munte dan Santi Pebrina Sitorus, Analisis Penyelesaian Kredit Bermasalah Pada PT.BPR Mangatur Ganda Aek Kanopan Kabupaten Labuhan Batu Bara, Laporan Penelitian, Fakultas Ekonomi Universitas HKBP Nommensen, Medan, 2014, hlm. 18.
29
masyarakat yang ideal adalah yang tidak melanggar hak-hak dasar manusia. Hukum yang dibuat
negara adalah untuk melindungi hak-hak dasar manusia mampu mengembangkan diri pribadi,
peranan, dan sumbangannya bagi kesejahteraan hidup manusia.30 Plato menyebutkan negara yang
baik adalah negara yang didasarkan kepada pengaturan hukum yang baik. Menurut Aristotoles,
negara yang baik adalah negara yang diperintah dengan konstitusi dan berkedaulatan hukum,
dengan unsur, yaitu pemerintahan dilaksanakan untuk kepentingan umum; Pemerintahan
dilaksanakan menurut hukum yang berdasarkan pada ketentuan-ketentuan umum, bukan hukum
yang dibuat secara sewenang-wenang yang menyampingkan konvensi dan konstitusi; Pemerintahan
berkonstitusi berarti pemerintahan yang dilaksanakan atas kehendak rakyat, bukan berupa
paksaan-paksaan yang dilaksanakan pemerintahan despotic.31 Dalam kaitannya dengan norma hukum,
terdapat teori yang dikemukakan Hans Kelsen dan disempurnakan Hans Nawiasky. Menurutnya
norma fundamental negara merupakan norma hukum tertinggi dalam suatu negara yang tidak
dibentuk oleh suatu norma yang lebih tinggi lagi, sehingga ia akan menjadi tempat bergantung bagi
norma hukum di bawahnya.32
Pancasila sebagai dasar falsafah negara Indonesia telah mengisyaratkan mengenai keadilan
bagi seluruh masyarakat Indonesia. Keadilan ini termasuk dalam memperhatikan nilai limit objek
hak tanggungan yang akan dieksekusi. Jika penentuan limit ini diserahkan kepada bank kreditur, hal
ini tentu akan merugikan kepentingan debitur. Apalagi ada indikasi bahwa pihak kreditur menjual
hutang dan bukan berusaha mencari kewajaran harga barang yang dijual.33
Sebagai gambaran dapat dilihat pada putusan Pengadilan Negeri Jakarta Nomor
92/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel. dimana terdapat perbedaan penentuan nilai limit yang diajukan oleh
30
Bernard L. Tanya, dkk dalam Raypratama, Teori Perlindungan Hukum, http://raypratama.blogspot.co.id/20-15/04/teori-perlindungan-hukum.html, diakses tanggal 14 Maret 2016.
31
Thahir azhari, Negara Hukum, dalam Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara , PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm.2-5
32 Maria Farida Indrati S., Ilmu Perundang-Undangan 1, cet.13, Kanisius, Jakarta, 2013, hlm.44.
33
bank kreditur/tergugat yaitu Unit Bisnis Kredit Costumer cq.PT. Bank Central Asia,Tbk sebesar
Rp.1.413.160.000,- (satu miliar empat ratus tiga belas juta seratus enam puluh ribu rupiah) jauh dari
laporan penilaian jaminan property oleh PT. Bank Commonwealth yaitu sebesar Rp.3.394.300.000,-
(tiga miliar tiga ratus sembilan puluh empat juta tiga ratus ribu rupiah).34 Contoh lainnya Putusan
Pengadilan Negeri Kediri Nomor 61/Pdt.G/2012/Pn.Kdr yang kemudian dikuatkan dengan Putusan
Mahkamah Agung Nomor 1908/K/Pdt/2014, dimana dalam salah satu pokok sengketa, nilai limit
objek lelang hanya sejumlah Rp.375.000.000,- (tiga ratus tujuh puluh lima juta rupiah) terpaut jauh
dari hasil penilaian jaminan objek tanah milik debitur yang dilakukan sebelumya oleh Account
Officer PT. Bank BRI Tbk. Kantor Cabang Kediri pada tanggal 04 Mei 2011 sebesar
Rp.592.920.000,- (lima ratus sembilan puluh dua juta sembilan ratus dua puluh ribu rupiah);35
Salah satu materi pokok PMKN 27/2016 ternyata penentuan nilai limit di bawah
Rp.1.000.000.000,- (satu miliar rupiah) menjadi tanggung jawab bank kreditur berdasarkan
penaksiran oleh penaksir yang notabane pihak yang berasal dari bank kreditur sendiri. Jika merujuk
pada aturan sebelumnya yaitu Pasal 36 ayat (6) PMKN 106/PMK.06/2013 dapat disimpulkan
bahwa bank kreditur menentukan nilai limit berdasarkan penaksiran dari penaksir apabila nilai limit
di bawah Rp.300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah). Terhadap nilai limit Rp.300.000.000,- (tiga ratus
juta) keatas, nilai limit ditentukan berdasarkan penilaian dari penilai.
PMKN 27/2016 seharusnya juga memperhatikan kepentingan debitur selaku masyarakat yang
berhak mendapatkan perlindungan hukum dan kesempatan yang sama di bidang perekonomian.
34
Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 92/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel, hlm.6, diakses melalui http://putusan.mahkamahagung.go.id/putusan/95dbf2ba17e084f6b902d337929bcdbd, diakses tanggal 27 November 2017.
35 Putusan Pengaddilan Negeri Kediri Nomor 61/Pdt.G/2012/PN.Kdr., hlm.39, melalui
Salah satu perwujudannya dengan pengaturan penetapan nilai limit lelang memperhatikan asas
keadilan dan asas kepatutan/kewajaran berbasis Pancasila.36
Berdasarkan hal di atas, evaluasi dan deregulasi terkait ketentuan penentuan nilai limit objek
hak tanggungan oleh bank kreditur sangat penting dilakukan secara cermat dan seksama dengan
memperhatikan kepentingan seluruh lapisan pelaku ekonomi masyarakat. Minimal batas maksimal
nilai limit yang ditetapkan penjual berdasarkan penaksiran penaksir menjadi lebih kecil dari aturan
yang berlaku saat ini (PMKN 27/2016) yaitu Rp.1.000.000.000,- (satu miliar rupiah), berbeda jauh
dengan ketentuan sebelumnya yaitu Pasal 36 ayat (6) PMKN 106/2013 yang membatasi penaksiran
penaksir hanya sampai Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah). Diharapkan hasil deregulasi akan
berdampak nyata dalam melindungi debitur yang notabane merupakan pihak yang memiliki posisi
tawar yang lemah, sehingga hasil penjualan objek hak tanggungan dapat berniai maksimal baik
kepada kreditur maupun debitur.
SIMPULAN
Bank berfungsi menghimpun dana masyarakat dan menyalurkannya dalam bentuk kredit.
namun, pemberian kredit selalu mengandung resiko kegagalan atau kredit macet. Sehingga kredit
harus dilaksanakan berdasarkan prinsip kehati-hatian. Dalam hal terjadi kredit macet, bank kreditur
pemegang hak tanggungan pertama berwenang menjual atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Nantinya, bank kreditur
akan mengajukan permohonan pelanksanaan lelang kepada Kepala Kantor Lelang setempat. Untuk
memenuhi peryaratan administratif, bank kreditur harus menyerahkan lampiran nilai limit objek
lelang eksekusi hak tanggungan. Selama ini nilai limit yang ditentukan debitur terlalu rendah.
36 Siti Malikhatun Badriyah, P emuliaan (Breeding) Asas-asas Hukum Perjanjian dalam Perjanjian Leasing di
Akibatnya, banyak terjadi gugatan yang diajukan ke pengadilan dengan karakteristik nilai limit
yang terlalu rendah.
Penelitian ini menyarankan bahwa evaluasi dan deregulasi terkait ketentuan penentuan nilai
limit objek hak tanggungan oleh bank kreditur sangat penting dilakukan, disamping adanya aturan
mengenai metode dan rumus yang jelas dalam menentukan nilai limit tersebut.
DAFTAR PUSTAKA
Abdul Khalim, 2016, “Perbuatan Melawan Hukum dalam Gugatan Pelaksanaan Lelang di
KPKNL”, dikutip dari
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/detail/perbuatan-melawan-hukum-dalam-gugatan-pelaksanaan-lelang-kpknl, diakses tanggal 15 Maret 2016.
Adwin Tista, 2013, Perkembangan Sistem Lelang di Indonesia, Jurnal al ‘Adl, Vol. 5 No. 10.
Andita Pritasari, Tinjauan Yuridis Terhadap Penerapan Prinsip 5C (The Five C’S Of Credit) dalam
Analisis Pemberian Kredit dan Pengaruhnya dalam Pencegahan Terjadinya Kredit
Bermasalah pada PT. Bank X Tbk Cabang Bogor, hlm.8. diambil melalui
http://lib.ui.ac.id/naskahringkas/2015-08/S-Andita%20Pritasari, diakses tanggal 1 November
2017.
Arie S.Hutagalung,dkk., 2012, Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia, Pustaka Larasan,
Bali.
Boedi Harsono, “Macam-macam Hak Penguasaan atas Tanah”, dikutip dari
http://www.jurnalhukum.com/macam-macam-hak-penguasaan-atas-tanah/, diakses tanggal 1
oktober 2017.
Chadijah Rizki Lestari, 2017, Penyelesaian Kredit Macet Bank Melalui Parate Eksekusi, Kanun
Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 19 No. 1.
F. Erlina, P engaruh Besar Modal (Modal Sendiri), P emberian Kredit, dan Tingkat Suku Bunga
Kasihan Bantul, Tesis, Universitas Negeri Yogyakarta, Yogyakarta, dikutip dari
eprints.uny.ac.id/8760/3/bab%202%20-08404244001.pdf, diakses tanggal 15 November
2017.
Gunarto Suhardi, 2006, Resiko dalam Pemberian Kredit, Jurnal Hukum Projustitia, Vol. 24 No.1.
Maria Farida Indrati S., 2013, Ilmu Perundang-Undangan 1, Cet. 13, Kanisius, Yogyakarta.
Mei H.M. Munte dan Santi Pebrina Sitorus, 2014, Analisis Penyelesaian Kredit Bermasalah Pada
PT.BPR Mangatur Ganda Aek Kanopan Kabupaten Labuhan Batu Bara, Laporan Penelitian,
Fakultas Ekonomi Universitas HKBP Nommensen, Medan.
Mutiara Putri Artha, “Tanah Ulayat”,
http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl6522/tanah-ulayat, diakses tanggal 3 Oktober 2017.
Ni Luh Putu Widyantini, dkk, 2013, Perlindungan Hukum Bagi Debitur (Nasabah) Dalam
Pelaksanaan Perjanjian Kreidt Perbankan Ditinjau dari Undang-Undang Perlindungan
Konsumen, Jurnal Ilmu Hukum Kertha Wicara, Vol. 2 No. 1.
Penna Rahmawati dan Diana Tantri Cahyaningsih, 2016, Akibat Hukum Perjanjian Kredit dengan
Jaminan Benda Tak Bergerak Yang dibuat di Bawah Tangan Pada PT. Bank Rakyat
Indonesia (Persero) Cabang Tegal Unit Singkil, Privat Law, Vol. IV No. 2.
Renniwaty Siringoringo, 2012, Karakteristik dan Fungsi Intermediasi Perbankan di Indonesia ,
Buletin Ekonomi Moneter dan Perbankan.
Ridwan HR, 2006, Hukum Administrasi Negara, PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Rosmidah, Kepemilikan Hak Atas Tanah di Indonesia,
https://media.neliti.com/media/publicati-ons/43217-ID-kepemilikan-hak-atas-tanah-di-indonesia.pdf, diakses tanggal 1 Oktober 2017.
Rosmidah,”Pengakuan Hukum terhadap Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat dan Hambatan
Implementasinya”, https://online-journal.unja.ac.id/index.php/jimih/article/view/370/287.
Saduldyn Pato, 2013, Analisis Pemberian Kredit Mikro Pada Bank Syariah Mandiri Cabang
Siti Malikhatun Badriyah, 2012, Pemuliaan (Breeding) Asas-asas Hukum Perjanjian dalam
Perjanjian Leasing di Indonesia, Jurnal Yustisia Vol. 1 No. 2.
Tan Kamello, dkk, 2014, Kekuatan Eksekusi Hak Tanggungan sebagai Jaminan P engembalian
Hutang Pembiayaan Bermasalah pada Praktik PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk Cabang
Medan, USU Law Jurnal, Vol. 2 No. 2.
Yohanes Benny Apriyanto, 2017, “Penyelesaian Kredit Bermasalah Pada Bank DKI Jakarta
Cabang Solo Melalui Jalur Non Litigasi”, e-journal.uajy.ac.id79811JURNAL.pdf, diakses
tanggal 10 November 2017.
Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1992 tentang perbankan.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Putusan Pengadilan
Putusan Pengadilan Negeri Kediri No.61/Pdt.G/2012/PN.Kdr, melalui
https://putusan.mahkamahagung.go.id/putusan/4b0271cb83fb9c295d940d567c330807.
Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 92/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel, diakses melalui
