PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN KE ATAS CADANGAN PEMBANGUNAN HARTANAH DI KUALA LUMPUR

(1)

PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN KE

ATAS CADANGAN PEMBANGUNAN

HARTANAH DI KUALA LUMPUR

JABATAN PENILAIAN DAN PENGURUSAN HARTA

DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR

13 MEI 2015 (RABU)

(2)

Dibentangkan Oleh :

Sr. Haji Kamarulzaman Bin Mat Salleh

M. Sc (Land Admin & Dev),

B. Surv. (Hons) Ppty. Mgmt. (UTM) MISM,

Reg. Valuer & Estate Agent (V0728 & E2017) MRISM, Reg. Ppty Manager (PM 0418) MMIPPM.

Timbalan Pengarah Penilaian

Jabatan Penilaian & Pengurusan Harta

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

(3)

Penilaian Caj Pembangunan yang dibuat adalah berdasarkan kelulusan

Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat.

Mengikut Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 dan Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur 2013

Penilaian Caj Pembangunan dibuat pada kadar berbeza 30% dan 50% daripada kenaikan nilai tanah.

Penilaian caj pembangunan dilaksanakan bermula pada tahun 1970-an.

PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN

(4)

Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982,

Akta 267 menyatakan “jika sesuatu pelan tempatan atau sesuatu perubahan sesuatu pelan tempatan melibatkan

pertukaran kegunaan, kepadatan, nisbah plot atau luas lantai berkenaan dengan mana-mana tanah dan kerana

itu menaikkan nilai tanah itu, suatu caj pembangunan mengikut kadar yang ditetapkan hendaklah dilevi

berkenaan dengan apa-apa pembangunan tanah yang dimulakan, diusahakan, atau dijalankan mengikut

CAJ PEMBANGUNAN MENGIKUT

AKTA (PERANCANGAN) WILAYAH PERSEKUTUAN

1982, AKTA 267

(5)

DEFINISI CAJ PEMBANGUNAN

Caj Pembangunan ialah caj yang dikenakan ke atas pemilik /

pemaju yang membangunkan tanahnya apabila terdapat

kenaikan nilai tanah akibat dari :

-i) Menukar zon kegunaan tanah

ii) Menambah kepadatan penduduk

(6)

1) Tukarguna Tanah

2) Tambah kepadatan penduduk

3) Tambahan nisbah plot (lebihan luas lantai)

4) Sumbangan ruang penjaja

5) Sumbangan kawasan lapang

(7)

BIL JENIS PEMBANGUNAN CAJ

PEMBANGUNAN

1.

Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah disebabkan pertukaran kegunaan tanah, perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana tanah

dari-a) Pelan Pembangunan Lengkap b) Pelan-pelan diwartakan

(i) No.4023,4001,4001-1 (Kepong Baru) (ii) No.4002,2002-2 (Taman Kepong) (iii) No.4003,4003-1 (Taman Ibu Kota) (iv)No.4004,4004-1 (Taman Setapak) (v) No.4005 (Taman Sri Segambut)

c) Kaedah-kaedah (perancangan) (zon dan kepadatan) Wilayah Persekutuan 1985 [P.U.(A) 501/1985]

d) Perintah pembangunan yang telah dikeluarkan dan berkuat kuasa berkenaan

30 % (peratus) daripada

amaun kenaikan nilai tanah

Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982

Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur 2013.

(8)

BIL JENIS PEMBANGUNAN CAJ PEMBANGUNAN

2.

Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah disebabkan perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana tanah melebihi dari kepadatan atau nisbah plot yang diperuntukkan dalam pelan tempatan yang berkuat kuasa.

50 % (peratus) daripada amaun kenaikan nilai tanah.

3. Pembangunan yang tertakluk kepada syarat yang mengkehendaki_{diperuntukkan ruang letak kereta.}

RM60 000.00 bagi satu ruang letak kereta yang tidak disediakan

Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982

Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur 2013.

(9)

PELAN PEMBANGUNAN LENGKAP 1039, 1040 DAN 1041

- Kawasan dalam lingkungan 36 batu persegi dari pusat bandaraya dan juga kawasan perancangan pusat (CPA).

- Pelan 1040 menerangkan zon kepadatan asas di antara 10 hingga 400 orang seekar.

- Pelan 1039 dan 1041 menerangkan zon kegunaan tanah samada perdagangan, kediaman atau sebagainya.

KAEDAH-KAEDAH (PERANCANGAN) (ZON DAN KEPADATAN) WILAYAH PERSEKUTUAN, 1985.

- Kawasan tidak ditunjukkan di dalam Pelan No. 1040, 1041 dan 1039 adalah dizonkan sebagai kediaman dengan kepadatan penduduk 60 orang seekar.

MAKLUMAT ZON GUNATANAH/ KEPADATAN

PENDUDUK SEMASA

(10)

Panduan Bagi Cadangan

Pembangunan Adalah Berdasarkan

Draf Pelan Bandaraya

Kuala Lumpur 2020

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN

(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% SAHAJA)

NILAI CADANGAN

Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx TOLAK (-)

NILAI SEMASA

Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy Kenaikan Nilai Tanah RM zzz

(16)

Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar 30% dari kenaikan Nilai Tanah adalah seperti

berikut:-- Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 20 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 4.0

BIL PERKARA KENAIKAN NILAI TANAH

KADAR CAJ PEMBANGUNAN

JUMLAH

1

Tukar gunatanah daripada kediaman 20 ose kepada

perdagangan pada nisbah plot 4.0 @ 30% dari kenaikan nilai tanah

(17)

CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN

(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%)

STEP 1

NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8)

NILAI SEMASA (10 OSE)

(18)

CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN

(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%) STEP 2

NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8)

NILAI SEMASA (PLOT RATIO 10)

(19)

CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN

(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%)

STEP 3

(20)

Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar berbeza 30% dan 50% dari kenaikan Nilai Tanah adalah seperti

berikut:-- Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 10 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 10.0

BIL PERKARA KENAIKAN NILAI TANAH

KADAR CAJ PEMBANGUNAN

JUMLAH

1 Tukar gunatanah daripada kediaman 10 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 8.0 @ 30% dari kenaikan nilai tanah

RM16,190,000.00 30% RM4,857,000.00

2 Lebihan luas lantai daripada perdagngan pada nisbah plot 8.0 kepada 10.0 @ 50% dari kenaikan nilai tanah

(21)

Kaedah-kaedah penilaian yang biasa

digunakan bagi maksud Caj

Pembangunan ialah

:-Kaedah Perbandingan Terus

dan

Kaedah Nilai Baki

(22)

-Digunakan untuk menentukan nilai tanah pada kegunaan semasa dan cadangan pembangunan.

- Asasnya untuk mencari persamaan melalui analisis urusniaga harta-harta serupa / sebandingan.

- Sumber Data : JPPH, Kementerian Kewangan.

- Menganalisa perbandingan jualbeli harta tanah dan

penyelarasan ke atas faktor-faktor yang mengesani nilai seperti:-i. Lokasi

ii. Masa iii. Saiz

iv. Pegangan (Selamanya / pajakan)

(23)

Secara mudah pengiraan kaedah Nilai Baki adalah seperti berikut

:-Nilai Pembangunan Kasar RM xxx

Tolak (-) ,

Kos Pembangunan Kasar RM xxx

________________

NILAI BAKI TANAH RM xxx

PV of RM 1.00 @ 10%

NILAI TANAH RM xxx

(24)

KENAPA KAEDAH NILAI BAKI DIGUNAKAN ?

- Untuk menentukan nilai pasaran tanah pada kegunaan yang dicadangkan. - Menilai tanah dalam keadaan sekarang tetapi mengambilkira potensi

pembangunan apabila tanah tersebut telah diluluskan untuk pembangunan. - Anggaran nilai adalah diasaskan kepada jumlah nilai pembangunan tersebut apabila siap (Nilai Pembangunan Kasar atau NPK).

- Daripada jumlah tersebut ditolak jumlah kos pembangunan yang terlibat (Kos Pembangunan Kasar atau KPK).

- Jumlah baki setelah didiskaun pada kadar tertentu dengan mengambilkira jangka masa pembangunan siap, akan memberi nilai tanah pada masa ini.

(25)

Dasar Pengurangan Caj Pembanguna akibat terlibat dengan

serahan tanah untuk pelebaran jalan.

- Pengiraan amaun caj pembangunan kenaikan nilai

tanah, luas tapak adalah berdasarkan luas tapak bersih

tidak termasuk tanah yang diserahkan.

-

Rayuan pemohon untuk pengurangan Caj Pembangunan atas alasan tersebut tidak boleh dijadikan faktor untuk

mendapatkan pengurangan.

- Dasar JKTPS bertarikh 31.5.2010 dan 5.7.2012 adalah

dibatalkan.

(26)

1)

Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal

Pusat Setempat telah

menimbang cadangan Garis Panduan Kaedah Pengenaan Caj

Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah Persekutuan

Kuala Lumpur dan setuju memutuskan pengecualian 100% Caj

Pembangunan bagi pembangunan rumah mampu milik .

2) Bagi pembangunan rumah mampu milik yang bercampur

dengan pembangunan lain,komponen rumah mampu milik

Kaedah Pengenaan Caj Pembangunan Bagi

Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah

Persekutuan

(27)

SUMBANGAN LAIN YANG DIKENAKAN BAGI

CADANGAN PEMBANGUNAN

i.

SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN

RUANG PENJAJA

ii.

SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN

(28)

-

Pengecualian terhadap syarat ini akan dikenakan

membayar sumbangan ruang penjaja pada kadar 15%

daripada Nilai Pembangunan Kasar bagi ruang penjaja

tersebut.

- Nilai Pembangunan Kasar adalah mengikut kegunaan

yang diluluskan seperti pejabat atau komersil.

SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN RUANG

PENJAJA

(29)

Contoh Kiraan Sumbangan Penjaja :

Amaun Sumbangan Tidak Menyediakan Ruang Plaza Makanan (4,000 Kp)

Nilai Pembangunan Kasar = 4,000 kp @ RM500.00 skp

= RM2,000,000.00

Amaun Sumbangan = 15% @ RM2,000,000.00

(30)

- Sumbangan kerana tidak menyediakan 10% kawasan lapang berpusat adalah berdasarkan 70% daripada nilai tanah pada cadangan pembangunan yang diluluskan seperti kediaman.

SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN 10%

KAWASAN LAPANG BERPUSAT

(31)

CONTOH KIRAAN SUMBANGAN KAWASAN LAPANG :

Butiran Lot 20268 dan 20269

Luas Tapak Keseluruhan : 167,706 kp

Peruntukan Kawasan Lapang (10%) : 16,771 kp

Nilai Pasaran Tapak Kawasan Lapang Mengikut Cadangan Diluluskan (Kediaman)

16,771 kp @ RM80 skp = RM 1,340,000

Sumbangan Dikenakan Pada Kadar 70%

RM1,340,000 @ 70% = RM938,000

Catitan

:-- Jika ada serahan jalan. Keluasan kawasan lapang dikira 10% dari luas tapak bersih

(32)

 SKIM INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB MELAYU

i) Pengurangan Bayaran Caj Pembangunan

Pengurangan 30% Caj Pembangunan diberi ke atas pembangunan yang melibatkan kenaikan nilai tanah .

ii) Pengurangan Bayaran ISF Jalan

Pengurangan 50% bayaran ISF Jalan.

INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB

MELAYU

(33)

BIL. PERKARA

BILANGAN KES

2011 2012 2013 2014 1. Menukar Zon Kegunaan Tanah 76 83 64 72

2. Menambah Kepadatan

Penduduk 65 53 43 50

3. Lebihan Luas Lantai 62 69 55 88

4. Sumbangan Pengecualian

Penyediaan Ruang Penjaja 17 12 4 2

5.

Sumbangan Pengecualian

Penyediaan 10% Kawasan Lapang Berpusat

12 6 -

-JUMLAH 232 223 156 212 STATISTIK PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN

(34)