BAB III
SOLUSI BISNIS
3.1. Alternatif Solusi Bisnis
Dalam projek akhir ini seperti telah dijelaskan pada bab sebelumnya bahwa konsorsium PT Citrawaspphutowa melihat sebuah peluang usaha yang cukup menjanjikan untuk melakukan investasi dalam pembangunan proyek jalan tol Depok - Antasari di wilayah Jawa Barat & DKI Jakarta sepanjang 22,82 km.
Peluang dalam investasi pembangunan jalan tol merupakan potensi diversifikasi usaha bagi para anggota konsorsium yang merupakan Strategic Move
Investasi yang dilakukan pada sektor jalan tol bersifat captive, dimana selain investasi dalam bentuk ekuitas dengan pendapatan dari dividen, pendapatan juga didapat dari jasa konstruksi
Diversifikasi dalam investasi ini bagi anggota konsorsium adalah :
Memperluas cakupan usaha dari bisnis konstruksi dan properti ke bisnis penyelenggaraan jalan tol.
Pendapatan jalan tol yang bersifat stabil dapat menjadi buffer untuk meningkatkan
earning stability.
Adanya regulasi yang mendukung investasi jalan tol : a. Kelayakan pengusahaan
Jalan tol yang viable secara ekonomi dan feasible secara keuangan, pengusahaannya oleh investor.
Jalan tol yang layak secara ekonomi, tetapi belum layak secara finansial, pengusahaannya oleh Pemerintah.
Bisnis plan (tarif tol dan masa konsensi) akan dinegosiasikan dan mendapat persetujuan Pemerintah sebelum aktifitas konstruksi dimulai.
b. Tarif tol
Tarif tol awal dihitung berdasarkan kemampuan bayar pengguna jalan tol, besar keuntungan biaya operasi kendaraan dan kelayakan investasi.
Penyesuaian tarif tol setiap 2 tahun sekali dengan formula : Tarif baru = tarif lama (1+inflasi)
c. Pengadaan tanah
Pelaksanaan konstruksi dimulai setelah pengadaan tanah minimum untuk bagian ruas yang dapat dioperasikan
Apabila realisasi biaya pengadaan tanah lebih besar, maka dikompensasi dengan masa konsensi atau cara lain
Apabila kesepakatan pembebasan tanah tidak tercapai dapat dilakukan pencabutan hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan
Kegiatan investasi memiliki ancaman kegagalan investasi yang perlu diperhitungkan, karena secara langsung akan mempengaruhi tingkat keuntungan yang mungkin diperoleh. Oleh karena itu, pemahaman terhadap aspek-aspek risiko investasi dan model-model alokasi risiko dalam bidang prasarana transportasi ini perlu dibuat untuk memprediksi tingkat risiko investasi di jalan tol juga diharapkan dapat mengurangi tingkat kerugian akibat kegagalan investasi dalam penanaman modal pembangunan jalan tol..
Untuk projek akhir ini, penilaian risiko investasi jalan tol menggunakan pedoman dari Puslitbang Jalan dan Jembatan No : Pd T-01-2005-B, Panitia Teknik Bahan Konstruksi Bangunan dan Rekayasa Sipil, Departemen Pekerjaan Umum.
Pedoman ini menetapkan ketentuan dan tata cara dalam menilai risiko investasi jalan tol di Indonesia, yang menyangkut hal-hal antara lain jenis-jenis risiko, pengelompokan risiko, analisis risiko dan penetapan faktor risiko investasi. Disamping itu dibahas pula mengenai teknik pengelolaaan risiko dan alokasi risiko antara pemerintah dan swasta.
3.1.1. Pembatasan Masalah
Untuk mendapatkan langkah pemecahan yang tepat dan tidak terlalu melebar pembahasannya, maka pada projek akhir ini ditetapkan pembatasan masalah sebagai berikut yaitu :
1. Pembahasan dalam projek akhir ini difokuskan pada analisa risiko investasi jalan tol Depok – Antasari dengan mengacu pada pedoman yang berlaku untuk analisa risiko investasi jalan tol di Indonesia
2. Pedoman untuk analisa risiko investasi yang dipakai adalah pedoman teknik no Pd T-01-2005-B analisis risiko investasi jalan tol, Puslitbang jalan dan jembatan, Departemen Pekerjaan Umum.
3. Sumber data analisa menggunakan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari perusahaan dan interview dengan pihak manajemen. Sementara itu data sekunder diperoleh dari internet serta didukung oleh hasil dari penelitian-penelitian lain yang dianggap relevan.
3.1.2. Metodologi Pemecahan Masalah
Penilaian risiko investasi proyek pembangunan jalan tol Depok – Antasari ini menggunakan pedoman dari Puslitbang Jalan dan Jembatan dengan no standart/pedoman : Pd T-01-2005-B, Panitia Teknik Bahan Konstruksi Bangunan dan Rekayasa Sipil, Departemen Pekerjaan Umum.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam penelitian ini digambarkan pada gambar 3.1 berikut.
Identifikasi Masalah
Analisa risiko investasi jalan tol belum dilakukan secara komprehensif sesuai pedoman yang berlaku untuk analisa risiko investasi jalan tol di
Indonesia
Tujuan Penelitian
Melakukan analisis risiko investasi jalan tol sesuai pedoman dari Puslitbang Jalan dan Jembatan, Departemen PU
Studi Pustaka Literatur/referensi :
- Pedoman Teknik no Pd T-01-2005-B Analisis Risiko Investasi Jalan Tol, Puslitbang Jalan dan Jembatan, Departemen PU
- Investasi Jalan Tol : Pemahaman atas stuktur pengusahaan, kelayakan, persaingan usaha dan kredit investasi, Ir.Hilman Muchsin, MM., MT.
Pengumpulan dan Pengolahan Data Data primer didapatkan melalui interview dan diskusi dengan pihak manajemen dan karyawan PT Waskita Karya selaku salah satu anggota
konsorsium PT Citrawaspphutowa
Data sekunder didapatkan dari laporan dan dokumen tender investasi perusahaan serta beberapa literature dan sumber dari internet
Rekomendasi Penanganan Risiko
Rencana alokasi risiko dan rekomendasi untuk mengurangi tingkat risiko investasi pembangunan jalan tol
Identifikasi Risiko
Membuat daftar risiko-risiko investasi proyek jalan tol pada : • Tahap Pra-Konstruksi
• Tahap Konstruksi • Tahap Pasca Konstruksi
Pengukuran Risiko
Risiko-risiko yang sudah teridentifikasi diukur : • Berapa besar kemungkinan terjadi (probabilitas ) • Berapa besar dampaknya bila risiko itu terjadi
Pengolahan Risiko Melakukan pengolahan risiko dengan cara : • Meminimalisasi Risiko (Risk Mitigation) • Menerima Risiko (Accept Risk) • Memperkecil Risiko ( Manage Risk) • Menolak Risiko (Decline Risk)
3.1.3. Sistem Manajemen Risiko
Para Investor menyadari sepenuhnya bahwa investasi pembangunan jalan tol ini tidak terbebas dari berbagai risko. Risiko tersebut bisa berasal dari dalam perusahaan, bisa juga berasal dari luar perusahaan. Agar risiko yang dihadapi bila terjadi tidak akan menyulitkan bagi yang terkena, maka risiko-risiko tersebut harus diupayakan untuk diatasi atau ditanggulangi, sehingga pihak yang menanggung risiko tidak akan menanggung kerugian atau kerugian yang diderita dapat diminimasi.
Secara sederhana pengertian manajemen risiko adalah pelaksanaan fungsi-fungsi manajemen dalam penanggulangan risiko terutama risiko yang dihadapi oleh organisasi atau perusahaan, keluarga dan masyarakat. Program manajemen risiko mencakup proses-proses mengidentifikasi risiko yang dihadapi, mengukur besarnya risiko tersebut, mencari jalan untuk menghadapi atau menanggulangi risiko, dan menyusun strategi untuk memperkecil atau mengendalikan risiko, mengkoordinir pelaksanaan penanggulangan risiko, serta mengevaluasi secara berkala program penanggulangan risiko yang sedang berjalan
Adapun diagram alir manajemen risiko menurut Carl Olsson dalam bukunya risk
management in emerging markets : how to survive and prosper adalah seperti pada
gambar 3.2 di bawah ini :
Monitor Mengelola Menerima Identifikasi Pengukuran Memperkecil Menolak
Secara garis besar manajemen risiko meliputi beberapa proses seperti yang digambarkan pada gambar 3.2 adalah sebagai berikut :
1. Identifikasi risiko (mengerti risiko yang kita hadapi)
Kita tidak dapat mempertimbangkan pengelolaan risiko secara efektif kecuali kita mempunyai pemikiran yang jelas tentang risiko-risiko tersebut.
2. Mengukur risiko
Dimanapun risiko harus bisa diukur baik itu untuk mengenali peluang suatu risiko (probabilitas) dan juga untuk mengenali besarnya dampak yang mungkin terjadi.
3. Menentukan apa yang harus dilakukan
Asumsi untuk mengidentifikasi risiko dan membuat penilaian yang beralasan dari suatu peluang dan ukuran dari dampak kejadian, dibutuhkan keputusan apa yang harus dilakukan untuk menghadapi risiko tersebut
a. Menerima risiko apa adanya (accept it)
b. Mengambil langkah untuk meminimalkan peluang risiko suatu peristiwa yang akan terjadi atau dampaknya jika hal itu terjadi (mitigate it)
c. Jangan menerima risiko (avoid it)
4. Memastikan keputusan agar tetap valid (monitoring risk) Pada kondisi dimana risiko diterima atau diminimalkan, kita perlu :
- Secara terus menerus mengevaluasi risiko untuk memastikan risiko tersebut tidak berubah
- Memastikan bahwa ada suatu upah yang cukup untuk bisa diterima
- Mempersiapkan rencana darurat apabila peristiwa yang tidak diharapkan terjadi - Memastikan bahwa ada kecukupan cadangan dana untuk menutup kerugian yang
terjadi akibat peristiwa yang tidak diharapkan terjadi.
Telah dijelaskan sebelumnya bahwa pada penelitian projek akhir ini dilakukan pembatasan masalah yaitu dengan mengidentifikasi risiko-risiko yang mungkin timbul pada tahap pra konstruksi, tahap konstruksi dan tahap pasca konstruksi yang dikaitkan dengan struktur biaya investasi pada tiap tahapan tersebut.
3.2 Analisis Solusi Bisnis
Sebagaimana halnya dengan kegiatan usaha lain, kegiatan usaha jalan tol juga tidak terlepas dari pengaruh risiko investasi. Beberapa risiko usaha ini juga dipengaruhi oleh faktor-faktor internal maupun eksternal. Secara sederhana faktor-faktor yang bersifat internal antara lain masalah pembebasan tanah, manajemen pengoperasian, serta masalah penetapan tarif. Sedangkan faktor eksternal umumnya berkaitan dengan kondisi ekonomi makro seperti tingkat suku bunga, nilai tukar mata uang, dan juga kebijakan-kebijakan pemerintah yang belum komprehensif dan terpadu di bidang investasi jalan tol.
Dalam menganalisa risiko investasi pembangunan jalan tol Depok – Antasari ini menggunakan pedoman dari Puslitbang Jalan dan Jembatan dengan no standart/pedoman : Pd T-01-2005-B, Panitia Teknik Bahan Konstruksi Bangunan dan Rekayasa Sipil, Departemen Pekerjaan Umum.
Secara umum penilaian risiko investasi harus memperhatikan aspek-aspek sebagai berikut:
a. Kewajaran
Perhitungan tingkat risiko investasi didasarkan atas asumsi-asumsi kondisi yang wajar dan lazim terjadi dalam konteks dan praktek bisnis di Indonesia.
Hal-hal yang terjadi di luar kewajaran dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat untuk mengatasinya akan dipertimbangkan sebagai peristiwa force majeur. b. Keadilan
Penilaian risiko harus mempertimbangkan kondisi politik, sosial dan ekonomi pihak-pihak yang terlibat.
Pembebanan risiko didasarkan pada prinsip bahwa risiko dibebankan pada pihak yang paling mampu mengelola, mengontrol dan mengurangi tingkat risiko yang terjadi.
c. Ekonomi
Nilai risiko yang diperkirakan harus dapat diperhitungkan dalam menetapkan kelayakan usaha baik secara ekonomi maupun secara finansial.
Upaya pengelolaan risiko harus dilakukan dengan mempertimbangkan instrumen-instrumen ekonomi yang berlaku umum dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan yang ada.
d. Lingkungan
Dampak lingkungan dari kegiatan/ proyek yang diusulkan harus tetap diperhitungkan sebagai biaya ekonomi atau biaya lingkungan dari proyek tersebut dan bukan merupakan suatu risiko usaha.
3.2.1 Klasifikasi Risiko Investasi
Sumber-sumber yang dapat menimbulkan risiko investasi secara umum dikelompokkan menjadi dua kelompok, yaitu :
a. Sumber Internal, yaitu sumber risiko yang berasal dari pihak internal kegiatan seperti ukuran besar kecilnya proyek, tingkat kompleksitas, adanya kebutuhan keahlian/teknologi khusus, intensitas pelaksanaan dan lokasi dimana pekerjaan tersebut dilaksanakan.
b. Sumber Eksternal, yaitu sumber risiko yang berasal dari luar dan cenderung tidak berada dalam sisem kendali internal, seperti inflasi, kondisi pasar, eskalasi biaya input, ketersediaan material, ketidakpastian kondisi politik, cuaca, dll.
Mengacu pada pedoman analisa risiko investasi jalan tol, kategori risiko investasi pembangunan jalan tol di Indonesia dapat dilihat pada tabel 3.1
Tabel 3.1 Kategori Risiko dalam Investasi Pembangunan Jalan Tol
KATEGORI RISIKO PENJABARAN
1 Risiko Kinerja Proyek (Project Performance)
1.1 Risiko Perencanaan Risiko yang muncul pada saat tahap perencanaan
1.1a Kompetisi Risiko dimana alternatif pengembangan yang lain
memberikan pilihan yang lebih menarik daripada usulan yang ada
1.1b Pasar/waktu Risiko terhadap perubahan mendadak atau
pemindahan lokasi target potensial yang mengakibatkan menurunnya kelayakan proyek
yang akan dikembangkan
1.1c Default (wanprestasi) Pihak-pihak sponsor (investor) yang terlibat dalam
KATEGORI RISIKO PENJABARAN
dengan kesepakatan
1.1d Kelayakan proyek Risiko dimana proyek yang semula diperkirakan
layak ternyata beberapa asumsinya tidak terpenuhi sehingga menjadi tidak layak dan harus dibatalkan 1.2 Risiko Pelaksanaan Risiko yang terjadi pada saat pelaksanaan
pekerjaan (pembangunan) 1.2a Eskalasi biaya (cost
overrun)
Risiko dimana anggaran konstruksi yang disepakati untuk pelaksanaan proyek tidak mencukupi sehingga menyebabkan tambahan biaya selama pelaksanaan. Tambahan biaya tersebut dapat diakibatkan oleh karena kenaikan harga-harga, rancangan proyek yang kurang memadai, keterlambatan, atau kejadian lainnya yang tidak terduga
1.2b Keterlambatan Risiko dimana waktu pelaksanaan pekerjaan yang
diperkirakan tidak mencukupi sehingga terjadi keterlambatan. Keterlambatan ini menimbulkan tambahan biaya baik langsung maupun tidak, termasuk biaya kesempatan (opportunity cost) akibat tidak terpenuhinya target pelayanan yang seharusnya dapat diberikan oleh proyek
1.2c Perijinan Risiko dimana proyek gagal memperoleh ijin,
lisensi, dan persetujuan pemerintah sesuai dengan target yang ditetapkan agar proyek dapat dilaksanakan. Kegagalan perijinan dapat disebabkan oleh berbagai hal seperti desain yang tidak sesuai, dampak lingkungan, penolakan masyarakat dan prosedur perijinan yang dipersulit
1.2d Teknologi Risiko dimana teknologi yang digunakan tidak
bekerja sebagaimana yang diharapkan. Hal ini diakibatkan adanya keinginan pihakpihak tertentu yang mengharuskan penggunaan teknologi mutakhir yang belum teruji keandalannya;
1.2e Desain Risiko dimana desain teknis yang dihasilkan
kurang sempurna sehingga tidak memenuhi spesifikasi yang disyaratkan. Risiko ini dapat menyebabkan keterlambatan, penambahan biaya, menurunnya kinerja, meningkatnya biaya operasional atau berkurangnya umur rencana.
1.3 Risiko Pengopersian Risiko yang terjadi pada saat pengoperasian
1.3a Biaya operasi Risiko dimana biaya operasi yang dianggarkan
tidak mencukupi sehingga menimbulkan tambahan biaya. Hal ini dapat diakibatkan oleh meningkatnya biaya tidak jelas, mismanajemen, kesalahan desain proyek atau sebab lainnya yang tidak terduga
1.3b Wanprestasi operator Risiko dimana operator proyek gagal memenuhi
KATEGORI RISIKO PENJABARAN
yang disepakati. Wanprestasi operator dapat berupa kegagalan penyampaian layanan teknis, pemogokan atau kegagalan pembiayaan
1.3c Asupan Risiko dimana asupan terhadap kebutuhan operasi
proyek tidak cukup tersedia, tidak sesuai spesifikasi, atau mengalami kenaikan harga yang mempengaruhi kondisi keuangan proyek
1.3d Perijinan Risiko yang berkaitan dengan masalah
perpanjangan perijinan, lisensi atau persetujuan yang diperlukan agar kegiatan tersebut dapat terus beroperasi
1.3e Teknologi Risiko dimana teknologi yang dipilih atau
digunakan tidak bekerja sesuai dengan yang diharapkan
1.3f Desain Risiko ini diakibatkan oleh ketidaksempurnaan
desain yang berakibat tidak dapat memenuhi unjuk kerja yang diharapkan sehingga mengakibatkan peningkatan biaya operasi
1.3g Lingkungan Risiko yang ditimbulkan oleh adanya dampak
keberadaan proyek terhadap lingkungan baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Risiko ini dapat berupa tambahan biaya untuk mengembalikan kondisi lingkungan atau biaya untuk pembangunan fasilitas tambahan untuk mengkompensasi dampak lingkungan yang ada. 2 Risiko Kredit Proyek (Project Credit Risk)
2a Pasar Sering dikenal sebagai risiko penerimaan adalah
risiko dimana meskipun operasi yang ada dapat menghasilkan output yang dibutuhkan, namun tidak dapat mencapai tingkat pendapatan yang diharapkan. Hal ini diakibatkan oleh karena rendahnya faktor permintaan terhadap output yang dihasilkan, atau karena rendahnya harga terhadap output tersebut
2b Waprestasi pasangan
(counterpart default)
Risiko akibat pihak lain yang terlibat dalam proyek tersebut tidak mampu memenuhi kewajiban yang telah disepakati sesuai dengan kontrak
2c Nilai tukar mata uang Risiko ini muncul akibat ketidaksesuaian antara
mata uang penerimaan dan mata uang yang digunakan untuk pengembalian pinjaman sehingga menimbulkan adanya disparitas harga antara mata uang asing dan mata uang lokal
2d Tingkat suku bunga Tingkat suku bunga umumnya tidak stabil dan
cenderung berubah secara tidak terduga sepanjang umur proyek sehingga hal ini menimbulkan risiko adanya peningkatan biaya pinjaman
KATEGORI RISIKO PENJABARAN
2e Pembiayaan kembali
(refinacing)
Risiko dimana proyek tidak mendapatkan pinjaman jangka panjang untuk menutupi pinjaman jangka pendek yang tidak dapat dibayar melalui pendapatan proyek. Hal ini biasanya diakibatkan oleh faktor-faktor spesifik proyek, faktor negara atau karena kondisi ketiadaan modal pada waktu pembiayaan kembali dibutuhkan
3 Risiko Pemerintahan
3a Politik Risiko akibat adanya ketidakstabilan politik seperti
ketidakpastian jaminan keamanan, stabilitas ekonomi dan ketidakjelasan kebijakan pemerintah
3b Hukum dan peraturan Risiko akibat adanya perubahan hukum dan
peraturan seperti perubahan undang-undang dan peraturan, termasuk kebijakan yang dapat mempengaruhi tingkat kelayakan proyek
3c Kemampuan tukar mata
uang (foreign exchange convertibility)
Risiko dimana mata uang lokal tidak dapat ditukarkan dengan mata uang asing untuk pembayaran hutang sehingga menyebabkan kegagalan pemenuhan kewajiban pembayaran
4 Risiko Force Majeur
4a Bencana alam Risiko yang diakibatkan oleh bencana alam seperti
gempa bumi, banjir, gunung meletus, badai dll. yang memberikan dampak pada proyek yang sedang berjalan
4b Force majeur politik Risiko akibat pemberontakan politik yang
memberikan dampak pada operasi proyek dan kondisi finansialnya. Termasuk dalam kategori ini adalah risiko akibat perang, pemberontakan, revolusi, terorisme, pemogokan masal, gangguan keamanan masyarakat dll.
3.2.2 Daftar Risiko Investasi Jalan Tol
Langkah pertama yang harus dilakukan perusahaan agar dapat melakukan manajemen risiko dengan tepat adalah dengan mengidentifikasi risiko tersebut, karena itu tahap identifikasi risiko juga merupakan langkah pertama dalam tahap pengolahan data proyek akhir ini. Hasil dari tahap identifikasi risiko adalah daftar risiko-risiko yang ada pada investasi pembangunan jalan tol.
Menurut pihak Perusahaan, beberapa risiko usaha investasi pengusahaan jalan tol adalah sebagai berikut :
1. Risiko Pembebasan Tanah
Proyek pembangunan jalan tol memerlukan area lahan yang cukup luas. Dengan demikian, masalah pembebasan tanah merupakan suatu permasalahan yang menyangkut banyak kepentingan. Dalam proses pembebasan lahan terdapat risiko tidak tercapainya kesepakatan harga tanah antara pemerintah dengan pemilik tanah. Risiko tersebut muncul bila lahan pada lokasi yang telah dijadwalkan sebagai tahapan pembangunan belum dapat dibebaskan yang berarti akan menjadi hambatan dalam tahapan pembangunan.
Sesuai aturan yang berlaku, pembebasan tanah dilaksanakan oleh Pemerintah. Apabila terjadi keterlambatan pembebasan tanah untuk jalan tol, Perusahaan akan menghadapi risiko keterlambatan pembangunan jalan tol, yang kemungkinan akan bepengaruh pada proyeksi pendapatan Perusahaan.
2. Risiko Perekonomian
Jalan tol hanya dapat berkembang di daerah-daerah yang tingkat dan pertumbuhan ekonominya cukup tinggi. Oleh karena itu bilamana terjadi hambatan dalam pertumbuhan ekonomi akan menyebabkan menurunnya kegiatan transportasi dan menurunnya daya beli masyarakat, maka hal ini akan berpengaruh negatif terhadap sektor usaha jalan tol, yang pada akhirnya mengurangi penerimaan Perusahaan.
3. Risiko Kebijakan Pemerintah
Mengingat kegiatan usaha Perusahaan berhubungan dengan kepentingan umum, Pemerintah senantiasa dapat melakukan pengawasan secara ketat melalui berbagai kebijakan atau peraturan. Munculnya kebijakan-kebijakan baru yang ditetapkan Pemerintah berdampak atau mempengaruhi pada kinerja Perusahaan, dikarenakan kegagalan Perusahaan dalam mengantisipasi peraturan-peraturan/kebijakan-kebijakan baru yang ditetapkan Pemerintah.
4. Risiko Huru-Hara
Terjadinya huru-hara atupun pengrusakan di daerah yang dilalui jalan tol sangat mungkin terjadi. Hal ini akan menyebabkan terganggunya operasional Perusahaan, berupa penutupan ruas-ruas jalan tol untuk perbaikan lebih lanjut, kondisi ini menyebabkan hilangnya kesempatan pendapatan karena timbulnya biaya untuk perbaikan kerusakan fasilitas-fasilitas yang rusak.
5. Risiko Tarif
Berdasarkan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Nomor 191/PPJT/V/Mn/2006 pasal 11 tentang tarif tol yang menegaskan bahwa kenaikan tarif jalan tol hanya dilakukan setiap dua tahun sekali berdasarkan pengaruh laju inflasi wilayah yang bersangkutan menurut badan pusat statistik. Adapun penetapan tarif jalan ini hanya dapat dilakukan oleh Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia berdasarkan atas evaluasi Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) dan apabila terdapat keterlambatan penetapan penyesuaian tarif tol maka perusahaan berhak meminta kompensasi dari Pemerintah dalam bentuk perpanjangan masa konsesi dan atau penyesuaian tarif tol.
6. Risiko Volume Lalu Lintas
Selain tarif, kenaikan pendapatan tol juga ditentukan oleh pertumbuhan pengguna jalan tol. Pertumbuhan pengguna jalan tol yang tidak sesuai dengan proyeksi yang diharapkan akan berpengaruh terhadap proyeksi pendapatan perusahaan.
7. Risiko Berakhirnya Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol
Sebagai perusahaan yang bidang usahanya didasarkan pada Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT), maka Perusahaan menghadapi risiko apabila terjadi hal-hal segai berikut :
- Gagal menyetorkan dana ke dalam rekening tanah - Gagal mencapai Financial Close
- Gagal memulai konstruksi sesuai jadwal
- Gagal melaksanakan kewajibannya sesuai perjanjian
Pemerintah berhak setiap saat mengakhiri perjanjian setelah menyampaikan pemberitahuan tertulis kepada Perusahaan.
Dalam Projek Akhir ini, analisa risiko investasi jalan tol Depok – antasari mengacu pada hasil studi pengembangan metode analisis risiko investasi jalan tol yang disusun oleh Balai teknik lalulintas dan lingkungan jalan dimana metodologi yang dipakai dalam penelitian tersebut adalah survey melalui :
- wawancara pakar, pengambil keputusan, pemerhati, investor, dll - survey kuesiner
Pengumpulan data dilakukan dengan wawancara menggunakan formulir isian, dengan jumlah sampel yang diambil 31 responden dimana responden dipilih secara purposive dari kalangan yang dianggap memiliki interest terhadap aspek pengembangan jalan tol, seperti : Dep Kimpraswil, Bapekin, PT Jasa Marga, Investor/calon investor, perguruan tinggi, dll. Survey diakukan di kota Bandung, Jakarta dan Surabaya.
3.2.2.1 Pelaksanaan Survey
Pelaksanaan survey dan pengumpulan data dilakukan oleh tim studi pengembangan metoda analisis risiko investasi jalan tol, pusat litbang prasarana transportasi, badan litbang ex Departemen permukiman dan prasarana wilayah, pada tahun 2003 dan dilakukan di kota Bandung, Jakarta dan Surabaya. Tim ini menghasilkan pedoman penilaian risiko investasi jalan tol di Indonesia dan dipublikasikan pada tahun 2006 dan sampai saat ini pedoman tersebut masih valid oleh karenanya pada projek akhir ini pedoman tersebut dipakai sebagai acuan untuk menghitung tingkat risiko investasi jalan tol Depok-Antasari.
Hasil pelaksanaan survey adalah sebagai berikut : Wawancara
Wawancara dilakukan dengan pihak institusi yang terkait langsung dengan pengambil kebijakan (regulator), pakar/ahli dan investor pengembangan jalan tol di Indonesia, seperti pada tabel 3.2 berikut.
Tabel 3.2 Pelaksanaan Survey Wawancara
N o
Institusi Wawancara Keterangan
1 Badan Pengambangan Konstruksi dan Investasi (BAPEKIN) Jakarta
Langsung dengan Kepala Pusat BAPEKIN
Ir Soemaryanto Widayatin, MSc 2 Kantor Pusat PT Jasa Marga
(Persero)
Langsung dengan Direktur Pengembangan dan Niaga
Ir Frans Sunito
3 HPJI Langsung dengan Ketua
Umum
Ir Gandhi
Harahap,MEngSc
Topik yang didiskusikan dalam wawancara meliputi antara lain : Prospek bisnis jalan tol ke depan
Isu pembebasan lahan Iklim investasi
Kebijakan penetapan tarif
Pendanaan pembangunan jalan tol
Kebijakan pemerintah dalam pengembangan jalan tol
Penaruh kebijakan politik dan birokrasi dalam penyelenggaraan jalan tol Kemungkinan penerapan metode kontrak alternatif seperti risk sharing, dll Hal-hal yang menjadi risiko utama pengusahaan jalan tol
Pembagian risiko yang mungkin antara pemerintah dan investor
Kelanjutan proyek-proyek jalan tol yang pernah diprogramkan sebelum 1997. Survey Kuesioner
Survey kuesioner dilakukan terhadap institusi terkait dengan penyelenggaraan jalan tol di Indonesia dikelompokkan ke dalam kalangan :
1. Pemerintah : regulator, penentu kebijakan 2. Swasta : investor, kontraktor, operator 3. Pakar : pemerhati, perguruan tinggi
Tabel 3.3 Institusi yang terlibat dalam pelaksanaan survey kuesioner
No Institusi No Institusi No Institusi
1 PT Citra Mandala
Nusaphala Persada
12 PT Jalan Tol Lingkar Luar
23 PT Bintaro Serpong
Damai
2 PT Adhi Karya 13 Gapenri 24 Aspekindo
3 PT Virama Karya 14 Gapeknas 25 PT Marga Manda Sakti
4 PT Istaka Karya 15 PT Bina Karya 26 ITB
5 Gapensi 16 PT Indra Karya 27 Unpar
6 AKI 17 PT Yodya Karya 28 BPPM daerah Jabar
7 HPJI 18 PT Brantas Adipraja 29 BAPPEDA Jabar
8 PT Amarta Karya 19 PT Hutama Karya 30 PT Wijaya Karya
9 PT Bangun Cipta
Persada
20 PT Nindya Karya 31 Dinas Bina Marga
Jabar 10 PT Andhika
Prakarsatama
21 IAMPI
11 PT Marga Matraya 22 PT Waskita Karya
Survey Data Sekunder
Pengumpulan data sekunder dilalui melalui pengajuan surat permohonan terhadap instansi/perusahaan terkait terhadap data dan informasi yang dibutuhkan.
Tabel 3.4 Institusi yang terlibat dalam pelaksanaan survey data sekunder
No Institusi No Institusi No Institusi
1 PT Istaka Karya 6 AKI 11 PT Waskita Karya
2 PT Virama Karya 7 HPJI 12 PT Bina Karya
3 PT Wijaya Karya 8 PT Hutama Karya 13 PT CMNP
4 PT Tol Lingkar Luar
Jakarta
9 PT Brantas Abipraja 14 PT Jasa Marga cab
Bandung
5 PT Yodya Karya 10 PT Indra Karya 15 PT Wijaya Karya
Formulir survey pendapat mengenai risiko investasi jalan tol dapat dilihat pada lampiran.
Profil Responden
Jumlah responden yang dijadikan sampel sebanyak 31 orang yang mewakili lembaga atau instansi atau perusahaan yang berkaitan dengan investasi penyelenggaraan jalan tol, dengan komposisi :
Tabel 3.5 Komposisi Responden Survey
Responden Prosentase (%) Terdiri dari :
Swasta 59,38 42,11 % Operator jalan tol
36,84 % Kontraktor
21,05 % Investor jalan tol
Pakar/pemerhati 37,5 66,67 % Kalangan pakar/pemerhati
33,33 % Konsultan, dll
Pemerintah 3,13
Komposisi profil pendidikan dari para responden dapat dilihat pada gambar 3.2 berikut :
PENDIDIKAN S1 49% Non S1 10% S2 33% S3 8%
Komposisi profil jabatan dari para responden dapat dilihat pada gambar 3.3 berikut : JABATAN Dirut 0% Bidang/DivisiKa 31% Manajer 34% Pengajar 9% Staff 26%
Gambar 3.3 Profil Jabatan Responden
Komposisi profil kategori responden dapat dilihat pada gambar 3.4 berikut : KATEGORI Pakar 46% Kontraktor 15% Investor 8% Operator 18% Konsultan 10% Pembuat Kebijakan 3%
Gambar 3.4 Profil Kategori Responden
Komposisi profil lokasi responden dapat dilihat pada gambar 3.5 berikut LOKASI Jakarta 47% Bekasi 7% Bandung 33% Surabaya 3% Depok 3% Tangerang 7%
Beberapa cara yang digunakan dalam mengidentifikasi risiko-risiko, yaitu : 1. Menggunakan daftar periksa (check list) risiko
2. Mempelajari kasus serupa sebelumnya 3. Brainstorming atau lokakarya.
Hasil Survey
Elemen-elemen risiko yang dianggap memiliki potensi risiko dalam investasi jalan tol dikelompokkan menjadi tiga tahapan, yaitu :
A. Tahap Pra-Konstruksi B. Tahap Konstruksi C. Tahap Pasca Konstruksi
Elemen-elemen pada tahapan diatas adalah sebagaimana tercantum pada tabel 3.6
Tabel 3.6 Hasil Identifikasi Risiko-Risiko yang dihadapi pada Investasi Jalan Tol
Tahap Pra Konstruksi
ELEMEN RISIKO PENJABARAN
1 Perijinan
1a Proses tender Proses tender yang kurang transparan sehingga dapat
menimbulkan risiko kegagalan rencana investasi
1b Dokumen kontrak Dokumen kontrak yang tidak mengatur secara detail
tentang penanggulangan risiko 2 Studi
2a Data yang digunakan Data yang digunakan dalam studi kelayakan kurang
akurat sehingga berpotensi menimbulkan kesalahan estimasi.
2b Asumsi yang diambil Asumsi pertumbuhan ekonomi dan lalulintas yang
kurang realistis sehingga dapat menimbulkan risiko kesalahan prediksi pendapatan
3 Desain
3a Standar Penggunaan standar perencanaan yang kurang tepat
sehingga berpotensi menimbulkan resiko perubahan rencana yang telah dibuat.
3b Misinterpretasi Konsultan yang salah dalan melakukan interpretasi
terhadap keinginan pemberi tugas sehingga berpotensi mengalami perubahan rencana dan biaya perencanaan.
4 Pembebasan lahan
4a Ketersediaan lahan Lahan yang dibutuhkan untuk pengembangan jalan tol
tidak sepenuhnya dapat disediakan oleh pemerintah sehingga dapat mengganggu realisasi rencana investasi yang ada
ELEMEN RISIKO PENJABARAN
4b Proses ganti rugi Proses ganti rugi sulit dilaksanakan dan harga
kompensasi yang terjadi di atas perkiraan anggaran yang disediakan.
4c Penolakan masyarakat
Sebagian lahan yang ada sulit untuk dibebaskan akibat adanya penolakan masyarakat sehingga berpotensi mengalami keterlambatan.
4d Banyaknya calo tanah Banyaknya calo atau perantara dalam pembebasan tanah menimbulkan ketidakpastian harga dan harga pembebasan tanah menjadi lebih mahal.
Tahap Konstruksi :
ELEMEN RISIKO PENJABARAN
1 Pembiayaan 1a Kontinuitas sumber
dana
Risiko yang muncul akibat ketidakpastian dalam hal kontinuitas sumber dana pembiayaan sehingga dapat menimbulkan risiko keterlambatan dan biaya overhead.
1b Bunga masa konstruksi (IDC)
Adanya ketidakpastian dalam tingkat suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan selama masa konstruksi.
1c Obligasi/bond Ketidakpastian terhadap ketersediaan obligasi/bond sebagai
alternatif pembiayaan investasi
1d Pengembalian pinjaman Adanya kewajiban pengembalian pinjaman jangka pendek selama masa konstruksi
2 Pembangunan
2a Kondisi lapangan Kondisi lapangan yang sulit dan tidak terduga, sehingga membutuhkan biaya yang lebih besar.
2b Kondisi cuaca Kondisi cuaca yang kurang baik sehingga mengganggu
kelancaran pelaksanaan pekerjaan.
2c Pasokan material Ketidakpastian dalam ketersediaan material yang dibutuhkan untuk pembangunan jalan tol, sehingga menimbulkan rIsiko peningkatan biaya.
2d Pencurian Kondisi keamanan di lokasi proyek yang dapat menimbulkan
risiko kehilangan material atau logistik proyek.
2e Spesifikasi Kualitas pelaksanaan yang kurang baik sehingga tidak dapat
memenuhi criteria spesifikasi.
2f Mismanajemen Manajemen pelaksanaan proyek yang kurang baik sehingga
menimbulkan inefisiensi dalam pelaksanaan pembangunan
2g Mogok Kemungkinan terjadinya mogok akibat ketidakpuasan pekerja
proyek sehingga dapat menimbulkan potensi keterlambatan.
2h Skedul Penyusunan jadwal pelaksanaan pekerjaan yang kurang baik
sehingga menimbulkan resiko keterlambatan. 2i Estimasi biaya
konstruksi
Estimasi biaya konstruksi yang kurang akurat sehingga menimbulkan tambahan biaya yang tidak terduga.
2j Inflasi Kemungkinan terjadinya peningkatan harga-harga material
akibat inflasi dan eskalasi biaya
2k Ketidakjujuran Adanya pekerja atau pelaksana yang tidak jujur sehingga
menimbulkan risiko kerugian akibat kehilangan atau penambahan biaya.
3 Peralatan
3a Impor Adanya peralatan yang harus diimpor sehingga menimbulkan
ELEMEN RISIKO PENJABARAN
3b Kinerja Kinerja peralatan yang digunakan kurang baik atau tidak
sesuai dengan yang direncanakan sehingga berpotensi mengakibatkan kerugian atau keterlambatan
4 Force majeur
4a Bencana Terjadinya bencana alam di daerah lokasi proyek sehingga
mengakibatkan kegagalan atau keterlambatan penyelesaian pekerjaan
4b Nasionalisasi Terjadinya perubahan politik yang revolusioner sehingga
menimbulkan adanya tuntutan nasionalisasi terhadap proyek-proyek yang sahamnya dimiliki oleh pihak asing.
4c Revolusi Terjadinya gejolak politik yang luar biasa sehingga berpotensi
terjadinya revolusi yang dapat menghambat penyelesaian proyek yang dilaksanakan.
Tahap Pasca Konstruksi
ELEMEN RISIKO PENJABARAN
1 Operasi dan
pemeliharaan
1a Sistem Sistem penyelenggaraan operasi dan pemeliharaan yang kurang
efektif dan efisien sehingga menimbulkan biaya overhead yang tinggi.
1b Cacat Kondisi konstruksi bangunan yang cacat dan kurang baik
sehingga tidak dapat berfungsi optimal sesuai dengan masa layannya.
1c Estimasi biaya operasi dan pemeliharaan (OP)
Ketidakpastian akibat estimasi biaya operasi dan pemeliharaan yang tidak akurat sehingga menimbulkan risiko peningkatan biaya.
1d Inflasi biaya OP Risiko akibat terjadinya inflasi terhadap biaya-biaya operasi dan pemeliharaan.
1e Vandalisme Risiko yang ditimbulkan karena adanya pihak-pihak yang
melakukan pengrusakan bangunan yang ada sehingga menimbulkan kerugian material.
1f Tingkat kecelakaan Kerugian akibat tingginya tingkat kecelakaan lalulintas dalam pengoperasian jalan tol yang dapat meningkatkan biaya operasi yang ada.
1g Kondisi keamanan
dan ketertiban masyarakat
Kondisi keamanan dan ketertiban masyarakat yang kurang kondusif, seperti adanya unjuk rasa yang dapat mengganggu operasi jalan tol.
2 Penerimaan tol
2a Estimasi volume
lalulintas
Perkiraan volume lalulintas yang tidak akurat sehingga mengakibatkan adanya tingkat penerimaan (pendapatan) yang tidak sesuai dengan rencana.
2b Tarif awal dan penyesuian tarif
Penentuan tarif awal dan mekanisme penyesuaian tarif yang tidak transparan serta tidak konsisten sehingga mengakibatkan penerimaan yang terjadi tidak sesuai dengan rencana.
2c Persaingan Adanya persaingan usaha atau persaingan rute atau moda
transportasi lain di sekitar lokasi jalan tol yang ada sehingga dapat mengurangi tingkat pendapatan operasi jalan tol.
2d Inefisiensi (korupsi, kolusi dan nepotisme)
Tingginya tingkat intervensi politik dalam pengoperasian jalan tol sehingga mengakibatkan adanya ekonomi biaya tinggi yang mengurangi tingkat penerimaan yang ada.
ELEMEN RISIKO PENJABARAN
3 Kewajiban
3a Kurs Terjadinya perubahan nilai tukar mata uang yang tiba-tiba
sehingga mengakibatkan meningkatnya beban pembayaran bunga atau pinjaman dalam mata uang asing.
3b Bunga Terjadinya perubahan tingkat suku bunga pinjaman secara
signifikan sehingga mengakibatkan beban bunga yg lebih besar 4 Force majeur
4a Bencana Terjadinya bencana alam di daerah lokasi jalan tol sehingga
mengakibatkan kerusakan atau kegagalan operasi jalan tol.
4b Nasionalisasi Terjadinya perubahan politik yang revolusioner sehingga
menimbulkan adanya tuntutan nasionalisasi terhadap perusahan yang sebagian sahamnya dimiliki oleh pihak asing.
4c Revolusi Terjadinya gejolak politik yang luar biasa sehingga berpotensi
terjadinya revolusi yang dapat menghambat penyelenggaraan operasi jalan tol yang ada.
3.2.3 Pengukuran Risiko Investasi Jalan Tol
Langkah kedua yang harus dilakukan perusahaan agar dapat melakukan manajemen risiko dengan tepat adalah dengan melakukan pengukuran atas risiko-risiko yang telah diidentifikasi sebelumnya dengan mengukur seberapa besar kemungkinan risiko tersebut terjadi ( probabilitas ) dan seberapa besar dampaknya bila risiko itu terjadi.
3.2.3.1 Pengukuran Probabilitas Kejadian
Pengukuran probabilitas kejadian dilakukan dengan cara para responden mengisi kuesioner yang diterimanya dengan memilih salah satu jawaban yang sesuai menurut pendapat responden, dengan melingkari salah satu angka pada pilihan skala 1-10 yang menunjukkan derajat tingkat kemungkinan kejadian risiko-risiko dalam suatu investasi jalan tol, dimana nilai 1 berarti sangat tidak mungkin terjadi, sedangkan nilai 10 berarti sangat mungkin terjadi, sementara nilai 2-9 menunjukkan gradasi tingkat kemungkinan lainnya. Contoh pengisian :
Bila responden berpendapat bahwa untuk risiko investasi jalan tol yang ada pada tahap perijinan administrasi dapat terjadi dengan tingkat kemungkinan yang agak tinggi (misalnya 7), sementara untuk risiko akibat proses tender yang tidak tranparan tingkat kemungkinan terjadinya agak rendah (misalnya 4), dan untuk risiko kontrak yang kurang memperhitungkan risiko tingkat kemungkinan terjadinya adalah sangat mungkin (10), maka jawaban responden seperti berikut ini :
No Kelompok Risiko Sangat Tidak Mungkin Sangat Mungkin A Perijinan/Administrasi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Proses Tender yang tidak Transparan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Kontrak yang kurang memperhitungkan risiko 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
3.2.3.2 Pengukuran Dampak Risiko Investasi
Pengukuran dampak risiko investasi dilakukan dengan cara para responden mengisi kuesioner yang diterimanya dengan memilih salah satu jawaban yang sesuai menurut pendapat responden, dengan memberikan tanda V pada kolom % kenaikan biaya proyek untuk menunjukkan pengaruh dari maing-masing komponen risiko investasi jalan tol terhadap prosentase kenaikan biaya proyek (dalam skala kenaikan antara 10%-100%) Contoh pengisian:
Bila responden berpendapat bahwa untuk komponen risiko investasi jalan tol yang ada pada tahap perijinan administrasi dapat mengakibatkan kenaikan biaya komponen risiko ini sebesar 7,5% dibandingkan dengan yang direncanakan, sedangkan untuk risiko akibat proses tender yang tidak transparan mengakibatkan kenaikan biaya pada komponen ini sebesar 10% dibandingkan yang telah direncanakan, dan untuk komponen risiko kontrak yang kurang memperhitungkan risiko mengakibatkan kenaikan biaya pada komponen ini sebesar 5% dibandingkan yang telah direncanakan, maka jawaban responden seperti berikut ini :
% Kenaikan Biaya Terhadap Rencana (V)
No Kelompok Risiko
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
A Perijinan/Administrasi
Proses Tender yang tidak Transparan Kontrak yg kurang memperhitungkan risiko
Mengacu pada pedoman dari Puslitbang Jalan dan Jembatan dengan no standart/pedoman : Pd T-01-2005-B, Panitia Teknik Bahan Konstruksi Bangunan dan Rekayasa Sipil, Departemen Pekerjaan Umum, besarnya nilai probabilitas pada tabel 3.7 – 3.9 dan perkiraan besaran dampak akibat terjadinya risiko investasi jalan tol tercantum pada Tabel 3.10 - Tabel 3.12
Tabel 3.7 Probabilitas kejadian risiko investasi pada tahap pra konstruksi
Tahap Pra Konstruksi Rata-rata
Probabilitas Standart Deviasi 1 Perijinan 0,668 0.222 1a Proses tender 0,670 0,245 1b Dokumen kontrak 0,705 0,237 2 Studi 0,663 0,155
2a Data yang digunakan 0,679 0,185
2b Asumsi yang diambil 0,667 0,200
3 Desain 0,448 0,211
3a Standar 0,521 0,244
3b Misinterpretasi 0,502 0,226
4 Pembebasan lahan 0,838 0,150
4a Ketersediaan lahan 0,637 0,241
4b Proses ganti rugi 0,830 0,134
4c Penolakan masyarakat 0,777 0,163
4d Banyaknya calo tanah 0,890 0,190
Tabel 3.8 Probabilitas kejadian risiko investasi pada tahap konstruksi
Tahap Konstruksi Rata-rata
Probabilitas
Standart Deviasi
1 Pembiayaan 0,591 0.242
1a Kontinuitas sumber dana 0,640 0.206
1b Bunga masa konstruksi 0,627 0.207
1c Obligasi/bond 0,558 0.199 1d Pengembalian pinjaman 0,631 0.219 2 Pembangunan 0,548 0.241 2a Kondisi lapangan 0,535 0.256 2b Kondisi cuaca 0,528 0.250 2c Pasokan material 0,470 0.193 2d Pencurian 0,488 0.210 2e Spesifikasi 0,512 0.244 2f Mismanajemen 0,519 0.198 2g Mogok 0,498 0.203 2h Skedul 0,551 0.209
2i Estimasi biaya konstruksi 0,567 0.222
2j Inflasi 0,709 0.204 2k Ketidakjujuran 0,600 0.249 3 Peralatan 0,437 0.208 3a Impor 0,463 0.212 3b Kinerja 0,437 0.225 4 Force majeur 0,504 0.224 4a Bencana 0,521 0.242 4b Nasionalisasi 0,640 0.262 4c Revolusi 0,595 0.270
Tabel 3.9 Probabilitas kejadian risiko investasi pada tahap pasca konstruksi
Tahap Pasca Konstruksi Rata-rata
Probabilitas
Standart Deviasi
1 Operasi dan pemeliharaan 0,507 0.219
1a Sistem 0,477 0.235
1b Cacat 0,465 0.215
1c Estimasi biaya operasi dan pemeliharaan
0,517 0.212 1d Inflasi biaya operasi dan
pemeliharaan
0,612 0.230
1e Vandalisme 0,567 0.237
1f Tingkat kecelakaan 0,495 0.201
1g Kondisi keamanan dan ketertiban masyarakat
0,616 0.205
2 Penerimaan tol 0,520 0.222
2a Estimasi volume lalulintas 0,526 0.215
2b Tarif awal dan penyesuian tarif 0,579 0.243 2c Persaingan 0,479 0.277 2d Inefisiensi/KKN 0,551 0.219 3 Kewajiban 0,569 0.207 3a Kurs 0,653 0.229 3b Bunga 0,635 0.216 4 Force majeur 0,527 0.234 4a Bencana 0,500 0.241 4b Nasionalisasi 0,600 0.259 4c Revolusi 0,574 0.269
Tabel 3.10 Nilai tipikal dampak risiko investasi pada tahap pra konstruksi
Tahap Pra Konstruksi Besaran Dampak Standart
Deviasi
1 Perijinan 0,124 0.154
1a Proses tender 0,217 0.197
1b Dokumen kontrak 0,225 0.178
2 Studi 0,169 0.155
2a Data yang digunakan 0,256 0.192
2b Asumsi yang diambil 0,271 0.187
3 Desain 0,146 0.145
3a Standar 0,236 0.165
3b Misinterpretasi 0,249 0.178
4 Pembebasan lahan 0,241 0.286
4a Ketersediaan lahan 0,471 0.357
4b Proses ganti rugi 0,449 0.283
4c Penolakan masyarakat 0,461 0.294
4d Banyaknya calo tanah 0,444 0.288
Tabel 3.11 Nilai tipikal dampak risiko investasi pada tahap konstruksi
Tahap Konstruksi Besaran Dampak Standart
Deviasi
1 Pembiayaan 0,134 0.140
1a Kontinuitas sumber dana 0,253 0.169
1b Bunga masa konstruksi 0,262 0.204
1c Obligasi/bond 0,253 0.205 1d Pengembalian pinjaman 0,249 0.176 2 Pembangunan 0,189 0.231 2a Kondisi lapangan 0,274 0.204 2b Kondisi cuaca 0,230 0.181 2c Pasokan material 0,216 0.169 2d Pencurian 0,170 0.163 2e Spesifikasi 0,258 0.201 2f Mismanajemen 0,252 0.191 2g Mogok 0,180 0.159 2h Skedul 0,245 0.177
2i Estimasi biaya konstruksi 0,276 0.179
2j Inflasi 0,307 0.203 2k Ketidakjujuran 0,284 0.200 3 Peralatan 0,116 0.188 3a Impor 0,236 0.169 3b Kinerja 0,227 0.182 4 Force majeur 0,178 0.254 4a Bencana 0,389 0.265 4b Nasionalisasi 0,364 0.253 4c Revolusi 0,376 0.264
Tabel 3.12 Nilai tipikal dampak risiko investasi pada tahap pasca konstruksi
Tahap Pasca Konstruksi Besaran Dampak Standart
Deviasi
1 Operasi dan pemeliharaan 0,155 0.205
1a Sistem 0,198 0.154
1b Cacat 0,253 0.163
1c Estimasi biaya operasi dan pemeliharaan
0,260 0.174 1d Inflasi biaya operasi dan
pemeliharaan
0,260 0.164
1e Vandalisme 0,222 0.195
1f Tingkat kecelakaan 0,162 0.143
1g Kondisi keamanan dan ketertiban masyarakat
0,204 0.173
2 Penerimaan tol 0,132 0.174
2a Estimasi volume lalulintas 0,282 0.177
2b Tarif awal dan penyesuian tarif
0,298 0.222
Tahap Pasca Konstruksi Besaran Dampak Standart Deviasi 2d Inefisiensi/KKN 0,262 0.240 3 Kewajiban 0,132 0.165 3ª Kurs 0,331 0.229 3b Bunga 0,307 0.204 4 Force majeur 0,139 0.178 4ª Bencana 0,367 0.282 4b Nasionalisasi 0,351 0.253 4c Revolusi 0,340 0.246
Sumber : Pusat Litbang Prasarana Transportasi (2003)
3.2.3.3 Analisis Risiko Investasi Jalan Tol
Analisis tingkat risiko didasarkan pada persamaan faktor resiko investasi, dimana besaran-besaran faktor resiko tersebut merupakan gambaran mengenai tingkat risiko investasi yang terjadi.
Persamaan faktor risiko didefinisikan sebagai perkalian antara besaran dampak dan probabilitas kejadian risiko, yang dihitung dari persamaan berikut ini, yaitu:
FR = L + I – (L x I)
dengan pengertian :
FR = Faktor risiko, dengan skala 0 - 1 L = Probabilitas kejadian risiko,
I = Besaran dampak (impact) risiko dalam bentuk kenaikan biaya,
Dalam hal nilai probabilitas faktual tidak tersedia dapat digunakan nilai tipikal probabilitas kejadian risiko untuk analisis risiko investasi jalan tol di Indonesia, sebagaimana tercantum pada Tabel 3.7 sampai Tabel 3.12
Hasil perhitungan dapat dilihat pada halaman 49.
Langkah berikutnya dalam analisis resiko adalah membuat kategorisasi resiko-resiko ke dalam beberapa kategori sebagaimana tercantum pada Tabel 3.13 dan Gambar 3.6, dimana:
Risiko rendah, adalah resiko yang dapat diterima atau diabaikan
Risiko sedang, yaitu resiko yang tingkat kemungkinannya tinggi tapi dampaknya rendah atau tingkat kemungkinannya rendah tapi dampaknya tinggi.
Risiko tinggi, adalah resiko yang memiliki tingkat kemungkinan kejadian tinggi dan dampak yang besar.
Tabel 3.13 Kategorisasi Risiko
Nilai FR Kategori Langkah Penanganan
> 0,7 Risiko Tinggi Harus dilakukan penurunan risiko ke tingkat yang
lebih rendah
0,4 – 0,7 Risiko Sedang Langkah perbaikan dibutuhkan dalam jangka
waktu tertentu
< 0,4 Risiko Rendah Langkah perbaikan bilamana memungkinkan
Sumber : Risk Management Guidelines ( 1993 )
Besaran dampak tinggi Besaran dampak rendah Risiko Sedang Tetapkan langkah pengelolaan Risiko Tinggi Kembangkan rencana tindak risiko
Risiko Rendah Risiko Sedang Terima/abaikan Tetapkan langkah
rendah tinggi
pengelolaan
Probabilitas Probabilitas
Gambar 3.6 Matriks Kategori Risiko
3.2.4 Perhitungan Tingkat Risiko Investasi Jalan Tol
Perhitungan tingkat risiko investasi jalan tol Depok-Antasari pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi dapat dilihat pada lampiran
Dengan menggunakan data struktur anggaran biaya investasi pembangunan jalan tol Depok-Antasari, perhitungan tingkat risiko investasi dapat dilakukan sebagai berikut: 1) Besaran biaya investasi per komponen biaya
Dari data rencana anggaran biaya investasi diperoleh besaran biaya investasi per komponen biaya.
2) Menghitung nilai moneter besaran dampak;
Nilai moneter besaran dampak resiko dapat dihitung sebagai perkalian antara probabilitas x tingkat dampak x besaran biaya per komponen, dengan menggunakan data probabilitas dan tingkat dampak yang ada dalam model. Dari hasil perhitungan yang dilakukan diperoleh tingkat dampak berpengaruh pada kenaikan biaya investasi sebesar 14,8% (344 milyar rupiah).
3) Menghitung tingkat faktor risiko;
Tingkat faktor risiko (FR) dapat dihitung sebagai perkalian antara probabilitas kejadian (L) dengan tingkat dampak (I), dengan formula FR = L + I – (L x I). Perhitungan Tingkat faktor risiko dilakukan dalam 2 tahapan yaitu :
a.Tahap 1: Perhitungan tingkat risiko secara keseluruhan proyek investasi jalan tol Depok-Antasari dan dari hasil perhitungan yang dilakukan diperoleh tingkat faktor resiko sebesar 0,645 atau dikategorikan sebagai berisiko
sedang. Oleh karena itu perlu ditetapkan adanya langkah pengelolaan
risiko-risiko yang mungkin terjadi.
b.Tahap 2 : Perhitungan tingkat risiko per komponen biaya investasi dimana hasil dari perhitungan ini lebih detail. Selanjutnya dilakukan skoring terhadap masing-masing komponen risiko tersebut dengan mengacu kepada nilai probabilitas dan dampak yang terjadi pada elemen-elemen risiko investasi jalan tol.
3.2.5. Pengelolaan Risiko
Setelah seluruh elemen-elemen risiko dapat diidentifikasi dan diukur, maka tahap selanjutnya dalam manajemen risiko adalah memutuskan tindakan apa yang akan dilakukan untuk mengelola risiko tersebut. Seperti yang telah disebutkan di awal bab ini menurut Carl Olson ada empat tindakan yang dapat dilakukan yaitu : manage, accept, mitigate dan decline. Keputusan diambil berdasarkan besarnya kemungkinan (probabilitas) terjadinya suatu risiko dan besarnya dampak bila terjadi satu kejadian berisiko.
3.2.5.1 Matriks probabilitas dan dampak
Pengukuran risiko menyatakan besarnya kemungkinan (probabilitas) dan dampak dari tiap-tiap risiko yang ada. Secara lebih jelas tabel 3.15 menunjukkan probabilitas dan dampak dari risiko-risiko yang terekspose pada investasi proyek pembangunan jalan tol Depok-Antasari sesuai hasil perhitungan pada struktur biaya investasi.
No Komponen risiko Probabilitas Besaran Risiko I Pra Konstruksi
1 Perencanaan Teknik Akhir (FED 45% Rp 888,894,720
2 Pengadaan tanah 84% Rp 141,206,004,230
II Konstruksi
3 Konstruksi 55% Rp 93,835,817,712
4 Supervisi 55% Rp 2,345,905,800
5 Peralatan & Perlengkapan Operasi 44% Rp 613,930,812
6 Eskalasi 71% Rp 58,153,459,036
7 Kontijensi 55% Rp 1,265,131,980
8 Overhead Proyek 55% Rp 2,555,639,100
9 PPN 55% Rp 12,777,988,356
10 Financial Cost 59% Rp 2,340,024,312
11 Bunga selama masa konstruksi 63% Rp 22,516,215,810
III Pasca Konstruksi
12 Operasi dan Pemeliharaan 51% Rp 6,172,930,335
3.2.5.2 Level risiko
Risiko-risiko yang sudah diukur ini juga perlu diketahui levelnya. Level risiko mencerminkan seberapa besar ancaman atau bahaya risiko tersebut bagi investasi ini. Dengan mengetahui level risiko, perusahaan dapat membuat prioritas penanganan maupun pendanaannya. Risiko-risiko yang ada dimasukkan ke dalam empat level , yaitu level rendah (R), moderat (M), tinggi (T), dan ekstrim (E). Pelevelan ini dilakukan dengan metode skoring.
Range yang dipakai dalam metode skoring ini ditentukan dengan menggunakan rumus distribusi normal terhadap hasil pengukuran probabilitas dan dampak elemen-elemen risiko yang terjadi sesuai hasil survey yang telah dilakukan sebelumnya. Hasil perhitungan standart deviasi dan kurva distribusi normal untuk probabilitas dan dampak investasi jalan tol adalah sebagai berikut : - ½ Std Dev + Mean + ½ Std Dev
0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 probabilitas 14 12 10 8 6 4 2 0 Freq uen c y Mean = 0.5806 Std. Dev. = 0.09873 N = 58
Gambar 3.7 Kurva Distribusi Normal Probabilitas
Tabel 3.16 Skor Probabalitas
PROBABILITAS
Rating Kuantitatif Kualitatif Skor
Sangat kecil < 43% Dipastikan akan sangat tidak mungkin terjadi 1
Kecil > 43%-53% Kemungkinan kecil dapat terjadi 2
Sedang > 53%-63% Sama kemungkinannya antara terjadi dengan
tidak terjadi
3
Besar > 63%-73% Kemungkinan besar dapat terjadi 4
0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 dampak 20 15 10 5 0 Fr equency Mean = 0.2537 Std. Dev. = 0.08647 N = 58
Gambar 3.8 Kurva Distribusi Normal Dampak
Tabel 3.17 Skor Dampak
Rating %-tase kenaikan biaya Skor
Sangat Ringan s/d 15 % 1
Ringan > 15% s/d 23% 2
Sedang > 23% s/d 29% 3
Berat > 29% s/d 37% 4
Malapetaka > 37% 5
Suatu risiko dikategorikan dalam satu level tertentu berdasarkan besarnya probabilitas terjadinya dan besarnya dampak yang diakibatkannya. Probabilitas risiko dari mendekati 0% (tidak pernah terjadi) sampai mendekati 100% (tidak pernah terjadi) dibagi menjadi lima kelas dimana masing-masing kelas mempunyai skor. Skor 1 untuk
kelas probabilitas sangat kecil (lebih kecil dari 43%), sampai skor 5 untuk kelas probabilitas sangat besar (.lebih besar dari 73 %). Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel diatas
Demikian juga dampak dari risiko, yaitu berupa biaya atau kerugian yang harus ditanggung perusahaan akibat suatu kejadian beresiko.
Tabel 3.18 Matriks Analisis Probabilitas dan Dampak Akibat
Kemungkinan Sangat Ringan
1 Ringan 2 Sedang 3 Berat 4 Malapetaka 5 5 (Sangat besar) T T E E E 4 (Besar) M T T E E 3 (Sedang) R M T E E 2 (Kecil) R R M T E 1 (Sangat Kecil) R R R T T
Ket : E = Risiko Ekstrim M = Risiko Moderat T = Risiko Tinggi R = Risiko Rendah
Setelah diberikan skor berdasarkan probabilitas dan dampaknya, langkah selanjutnya adalah mengalikan nilai skor yang dimiliki oleh masing-masing risiko tersebut.
Dalam analisa perhitungan tingkat risiko investasi, dibuat dua alternatif perhitungan dimana :
Alternatif 1 – Perhitungan nilai skor dampak risiko berdasarkan nilai hasil survey dikalikan dengan probabilitas dan nilai investasi awal sehingga diperoleh persentase kenaikan dari investasi awal dan selanjutnya disebut besaran dampak, hasil pemetaan risiko dapat dilihat pada gambar 3.9
Alternatif 2 – Perhitungan nilai skor dampak risiko berdasarkan nilai hasil survey kuesioner dampak risiko masing-masing elemen risiko. Perhitungan ini menghasilkan
pemetaan risiko yang lebih tinggi satu tingkat dibandingkan dengan perhitungan tingkat risiko pada alternatif I, hasil pemetaan risiko dapat dilihat pada gambar 3.10
Sehubungan dengan besaran dampak yang terjadi dipengaruhi oleh probabilitas maka untuk perhitungan tingkat risiko investasi menggunakan alternatif 1.
Tabel 3.19 Skor dari masing-masing Risiko
Probabilitas Dampak Total
Skor Skor SKOR
I. Pra Konstruksi
1. Perencanaan Teknik Akhir (FED 2 1 2
2. Pengadaan tanah 5 2 10
II. Konstruksi
3. Konstruksi 3 1 3
4. Supervisi 3 1 3
5. Peralatan & Perlengkapan Operasi 2 1 2
6. Eskalasi 4 2 8
7. Kontijensi 3 1 3
8. Overhead Proyek 3 1 3
9. PPN 3 1 3
10. Financial Cost 3 1 3
11. Bunga selama masa konstruksi 3 2 6
IIi. Pasca Konstruksi
12. Operasi dan Pemeliharaan 2 1 2
Risiko
Berdasarkan matriks diatas, risiko-risiko yang ada pada investasi proyek jalan tol Depok-Antasari adalah sebagai berikut :
Probabilitas Dampak
Skor Skor
I. Pra Konstruksi
1. Perencanaan Teknik Akhir (FED 2 1 Rendah
2. Pengadaan tanah 5 2 Tinggi
II. Konstruksi
3. Konstruksi 3 1 Rendah
4. Supervisi 3 1 Rendah
5. Peralatan & Perlengkapan Operasi 2 1 Rendah
6. Eskalasi 4 2 Tinggi
7. Kontijensi 3 1 Rendah
8. Overhead Proyek 3 1 Rendah
9. PPN 3 1 Rendah
10. Financial Cost 3 1 Rendah
11. Bunga selama masa konstruksi 3 2 Moderat
IIi. Pasca Konstruksi
12. Operasi dan Pemeliharaan 2 1 Rendah
Risiko Level PEMETAAN RISIKO Sangat Besar 2 Besar 6 Sedang 3, 4, 7, 8, 9, 10 11 Kecil 1, 5, 12 Sangat Kecil Dampak
Sangat Ringan Ringan Sedang Berat Malapetaka
Probabilitas
Ekstrim Moderat
Tinggi Rendah
Gambar 3.9 Pemetaan Risiko Alternatif 1
Alternatif 2 – Perhitungan nilai skor dampak risiko berdasarkan nilai hasil survey kuesioner dampak risiko masing-masing elemen risiko. Hasil pemetaan risiko yang
Sangat Besar 2 Besar 6 Sedang 10 3, 4, 7, 8, 9 11 Kecil 1, 5 12 Sangat Kecil Dampak
Sangat ringan Ringan Sedang Berat Malapetaka
Ekstrim Moderat
Tinggi Rendah
Probabilitas
Gambar 3.10 Pemetaan Risiko Alternatif 2
Untuk selanjutnya alternatif 2 tidak dipakai dalam pembahasan projek akhir ini.
3.2.5.3 Pengelolaan Risiko
Dari hasil identifikasi dan pengukuran risiko, kemudian dilakukan penanganan terhadap risiko, dengan opsi-opsi dalam manajemen risiko seperti : menerima (accept), meminimalisasi (mitigasi) atau menolak (decline)
3.2.5.3.1 Meminimalisasi risiko (risk mitigation)
Meminimalisasi risiko dilakukan dengan dua cara. Cara-cara yang dilakukan terhadap satu risiko berbeda dengan risiko lainnya. Hal ini tergantung dari besarnya dampak dan probabilitas risiko tersebut. Untuk risiko-risiko yang berada pada dampak rendah tetapi probabilitas tinggi tindakan pengelolaannya adalah dengan mengadakan suatu tindakan untuk membuat suatu kontrol dengan tujuan meminimalisasi kemungkinan atau probabilitas kejadiannya.
Risiko-risiko yang ada pada kolom ini, seperti yang dapat dilihat pada gambar 3.9 adalah :
1. Risiko pengadaan tanah yang terjadi pada tahap pra konstruksi 2. Risiko eskalasi yang terjadi pada tahap konstruksi
3. Risiko bunga selama masa konstruksi
Pengelolan ketiga tersebut diatas adalah dengan membuat suatu kontrol. Kontrol yamg dilakukan untuk meminimalisasi probabilitas
Risiko pengadaan tanah yang terjadi pada tahap pra konstruksi
Pengelolaan risiko pengadaan tanah yang terjadi pada tahap pra konstruksi dimana pelaksanaan pembebasan tanah tersebut dilaksanakan oleh Pemerintah dengan dana yang disediakan oleh swasta (investor) adalah dengan :
1. Rutin melaksanakan sosialisasi rencana pembangunan jalan tol kepada masyarakat di sekitar lokasi rencana jalan tol yang akan dibuat dan membuat kesepakatan proses ganti rugi tanah secara wajar dan tidak saling merugikan untuk mengantisipasi adanya penolakan masyarakat dan banyaknya calo tanah. 2. Pihak Swasta (investor) menyediakan dana atau biaya ganti rugi pembebasan
tanah dengan tepat waktu sehingga proses pembayaran ganti rugi tanah tepat waktu.
3. Membuat kesepakatan dengan Pemerintah untuk meninjau kembali masa konsesi (perpanjangan masa konsesi) sebagai kompensasi apabila terjadi keterlambatan dalam proses pembebasan lahan.
Risiko eskalasi yang terjadi pada tahap konstruksi
Pengelolaan risiko eskalasi yang terjadi pada tahap konstruksi adalah dengan membuat kesepakatan dengan kontraktor bahwa model perhitungan dan besaran nilai eskalasi maksimum tidak melebihi dari yang sudah disepakati.
Pengelolaan risiko bunga selama masa konstruksi adalah dengan membuat kesepakatan dengan pihak bank kreditur atas besaran tingkat suku bunga pinjaman mengingat nilai pinjaman dalam investasi ini cukup besar dengan masa konstruksi yang cukup lama
3.2.5.3.2 Menerima risiko (accept risk)
Risiko ini merupakan risiko dengan level rendah, yang artinya risiko ini tidak menyebabkan perusahaan menanggung biaya yang besar. Pengelolaan risiko ini adalah dengan menerima risiko yang mungkin terjadi.
Risiko-risiko yang ada pada level rendah pada proyek investasi jalan tol ini adalah : 1. Risiko perencanaan teknik akhir (FED)
2. Risiko peralatan dan perlengkapan operasi 3. Risiko operasi dan pemeliharaan
4. Risiko konstruksi 5. Risiko supervisi 6. Risiko kontijensi 7. Risiko overhead proyek
8. Risiko pajak pertambahan nilai 9. Risiko financial cost
Meskipun risiko-risiko tersebut diatas termasuk risiko level rendah akan tetapi perusahaan investor tetap melakukan pengendalian risiko dengan selalu melakukan komunikasi dengan pihak-pihak yang terkait dalam hal ini pemerintah, bank kreditur dan kontraktor sebagai pelaksana konstruksi serta pengelola operational jalan tol dan monitoring sehingga diperoleh informasi yang akurat yang akan dapat membantu manajemen perusahaan dalam mengantisipasi dan menangani risiko yang akan terjadi.
3.2.5.3.3 Mitigasi Risiko Tahap Komersial
Berbagai risiko yang belum berhasil dimitigasi oleh Perusahaan Jalan Tol pada tahap persiapan dan pelaksanaan konstruksi, serta dalam rangka memaksimalisasi pendapatan Perusahaan Jalan Tol pada tahap komersial, maka pengendalian risiko
dapat dilakukan dalam bentuk berbagai tindakan. langkah yang harus dilakukan oleh Perusahaan Jalan Tol adalah seperti
1. Pengembangan Desain
a. Karakteristik pengguna jalan
b. Bagaimana kita mengembangkan desain alternative
c. Bagaimana strategi tarif dan penyesuaiannya mencerminkan pertimbangan risiko
d. Bagaimana risiko menjadi faktor dalam pemeliharaan pengguna jalan dan program menarik pengguna jalan kembali
e. Bagaimana kita mengukur risiko pada saat kita menilai pengguna jalan
2. Pengembangan Teknologi
a. Bagaimana mengurangi risiko kecurangan akibat human error dalam toll collection
b. Ukuran apa yang dapat kita pakai untuk mencegah kecurangan
c. Berapa biaya maksimum yang dapat kita terima dengan teknologi baru d. Bagaimana kita mengelola target risiko yang dapat diterima
3. Pengembangan Commercial Area
a. Bagaimana kita menilai pengguna jalan membutuhkan sarana dan prasarana komersia
b. Bagaimana kita menilai kelayakan area komersia
4. Meningkatkan Kepuasan Pengguna Jalan
a. Bagaimana kita dapat mengetahui kepuasan pengguna jalan
b. Pendekatan pelayanan seperti apa yang dapat memuaskan pengguna jalan c. Pengguna jalan yang mana yang memiliki potensi ketidakpuasan
d. Apa yang harus kita lakukan untuk kepuasan pengguna jalan
Menurut Hilman Muchsin dalam bukunya Investasi Jalan Tol, 2007, perihal kegiatan mitigasi risiko adalah sebagai berikut :
Ada dua jenis aktivitas yang bertujuan untuk menjaga keseimbangan dan keserasian dalam rangka mitigasi risiko, agar kinerja organisasi perusahaan berjalan lebih efektif dan optimal, yaitu penyetelan (fine tunning) dan penyesuaian inkremental
(incremental adaptation). Fine tunning bertujuan untuk memperbaiki beberapa
aktivitas perencanaan dan pelaksanaan yang sudah berjalan baik, sedangkan
incremental adaptation bertujuan untuk memperbaiki perubahan-perubahan kecil
sebagai respon atas adanya pergeseran kecil ditempat dimana strategi dari organisasi perusahaan di implementasikan
Mitigasi risiko pada tahap komersial sesungguhnya adalah langkah Pengendalian strategi dari organisasi perusahaan dalam bentuk memantau dan mengevaluasi manajemen organisasi perusahaan. Oleh karena itu aspek penting dalam mitigasi risiko adalah informasi yang akurat. Informasi tidak hanya dibutuhkan pada awalawal penyusunan strategi tetapi juga pada saat pengendalian berlangsung. Apabila langkah-langkah antisipasi dari hal-hal tersebut diatas telah dilakukan, maka organisasi Perusahaan Jalan Tol dapat menjamin bahwa pengelolaan Jalan Tol telah dilakukan secara efektif dan optimal dengan sumber daya yang kompeten.
