Akuntansi Real Estate

AKUNTANSI REAL ESTATE AKUNTANSI REAL ESTATE BAB I BAB I PENDAHULUAN PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang 1.1 Latar Belakang Pe

Pesatsatnya nya ususaha aha di di bidbidang ang rereal al estestate ate papada da umuumumnymnya a terterjadjadi i papada da saasaat t negnegara ara yayang ng belbelumum berke

berkembang (underdevelop) tumbuh menjadi mbang (underdevelop) tumbuh menjadi negara yang negara yang sedang berkembang (developing country),sedang berkembang (developing country), dimana prioritas pemenuhan kebutuha

dimana prioritas pemenuhan kebutuhan tidak n tidak lagi pada lagi pada masalah sandang dan masalah sandang dan pangan, melainkanpangan, melainkan masa

masalah lah papapapan n akibakibat at menimeningkngkatnyatnya a keskesejahejahterateraan an sosisosial. al. Itu Itu berberarti arti kekegiatagiatan n induindustri stri kokonstrnstruksiuksi semakin meningk

semakin meningkat, karena at, karena diperlukdiperlukan lebih banyak pihak untuk menangani dan memprakarsaian lebih banyak pihak untuk menangani dan memprakarsainyanya sesuai dengan cara dan pola pembangunan yang diterapkan.

sesuai dengan cara dan pola pembangunan yang diterapkan.

Du

Duninia a PrPropeoperti rti ataatau u ReReal al EstEstate ate IndIndononesiesia a sedsedanang g berberkekembmbang ang dendengagan n pespesat at seiseirinring g dendengangan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik

baik. . PerPertumbtumbuhauhan n ekoekonomi nomi IndoIndonesinesia a jugjuga a akaakan n berberdampdampak ak pada pada penpeningkingkatan atan kebkebutuhutuhan an akaakann gedung perkantoran dan asilitasnya. !erbagai jenis perumahan sedang dan akan dibangun, termasuk gedung perkantoran dan asilitasnya. !erbagai jenis perumahan sedang dan akan dibangun, termasuk  jenis aparteme

 jenis apartemen, kondn, kondomonium, rumah omonium, rumah susun, resusun, resort dan sebagaisort dan sebagainya. Penennya. Penentuan siklus optuan siklus operasi normaerasi normall perusahaan yang bergerak di bidang Real Estate pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi perusahaan yang bergerak di bidang Real Estate pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh aktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk).

oleh aktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk).

Di saat bersamaan, "asa #onstruksi sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari keberadaan Properti Di saat bersamaan, "asa #onstruksi sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari keberadaan Properti dan

dan atau atau ReReal al EstaEstate te ikikut ut beraberakselkselarasarasi i pulapula. . #e#ebutubutuhan han dundunia ia propropertperti$ri$real eal estatestate e terterhadahadap p jasajasa konstruksi terlihat dalam keterlibatan a%al pembentukan$pembangunan suatu properti dan atau real konstruksi terlihat dalam keterlibatan a%al pembentukan$pembangunan suatu properti dan atau real estat

estate, e, saat saat pemepemelihaliharaanraan, , dan dan renrenovasovasi i di di pasapasar r seksekundunderer. . "asa "asa #o#onstrnstruksi uksi terlterlibat ibat penupenuh h daladalamm proses perencanaan, pelaksanaan, penga%asan, instalasi dan pemeliharaan konstruksi tanah dan atau proses perencanaan, pelaksanaan, penga%asan, instalasi dan pemeliharaan konstruksi tanah dan atau bangunan.

bangunan.

P

Perertutumbmbuhuhan an pepesasat t dadalalam m ininduduststri ri pepenjnjuaualalan n tatananah h sesecacara ra ececereran an dan dan rurumimitntnya ya kkegegiaiatatann pengemban

pengembangan yang gan yang dilakdilakukan oleh ukan oleh industri tersebut menimbulkan masalah&masalah akuntansi yangindustri tersebut menimbulkan masalah&masalah akuntansi yang peli

pelik. k. Dari sisi Dari sisi akuakuntanntansi, si, ProperProperti ti atau atau RReal eal EstaEstate te sangsangat at menamenarik rik untuuntuk k dicedicermarmati ti karkarena ena daladalamm transaksi&transaksi yang secara khusus berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estate (real transaksi&transaksi yang secara khusus berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estate (real estate development activities) dan transaksi nyata yang menyangkut operasi real estate (ka%asan estate development activities) dan transaksi nyata yang menyangkut operasi real estate (ka%asan banguna

bangunan) n) menimbulkmenimbulkan prinsip&prinsip pengakuan prinsip&prinsip pengakuan an pendapatapendapatan n dan metode dan metode penetapan laba penetapan laba yangyang harus diterapkan dari penjualan tanah secara eceran (retail) tersebut.

harus diterapkan dari penjualan tanah secara eceran (retail) tersebut.

'

'

Pada a%al periode pertumbuhan ini, berbagai metode digunakan untuk membukukan pendapatan operasi, yang seringkali mengaburkan intisari operasi sebenarnya. ebagai contoh, kebutuhan modal tambahan yang mendesak menyebabkan penggunaan metode akuntansi yang menyimpang dari prinsip&prinsip realisasi pendapatan yang semestinya. Pendapatan diakui terlalu dini dengan suatu prosedur yang disebut pembebanan a%al* ( “front-end-loading” ). Isi neraca dan perhitungan laba rugi  jadi meragukan kendatipun eekti dalam menarik modal bagi perusahaan real estate. +etode&metode pengakuan pendapatan tersebut menimbulkan kritik keras terhadap akuntansi dalam industri real estate dan menimbulkan kegelisahan baik pada diri akuntan maupun investor.

Penggunaan metode&metode yang menyesatkan akhirnya memaksa proesi akuntansi untuk mengevaluasi bagaimana prinsip&prinsip pengakuan pendapatan dapat diterapkan terhadap industri ini, termasuk bagaimana penentuan harga jual dari real estate (ka%asan bangunan) tersebut.

Pada saat Perusahaan Real Estate melakukan perhitungan dalam pengakuan pendapatannya, perlu adanya prinsip atau metode yang akan digunakan oleh perusahaan tersebut atas penjualan yang dilakukan secara eceran (retail) agar dapat menentukan harga jual dari bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya.

!erdasarkan latar belakang tersebut, makalah ini menyajikan bagaimana laporan keuangan yang baik unntu perusahaan real estate, Pernyataan tandar kuntansi #euangan terhadap ktivitas Pengembangan Real Estate. #hususnya mengenai metode pengakuan pendapatan yang dilakukan oleh Perusahaan Real Estate yang sebagian besar penjualannya dilakukan secara eceran (retail), serta pengembangan&pengembangannya menghadapi permasalahan&permasalahan yang pelik

1.2 Rumusan Masalah

'. pa yang dimaksud dengan real

Estate-. pa perbedaan real estate, real Property dan kontrak konstruksi-/. !agaimana akuntansi dalam perusahaan real

estate-0. pa perbedaan pencatatan akuntansi pada perusahaan real estate yang ada di Indonesia dengan perusahaan real estate di negara

lain-1. Tu!uan

'. 1ntuk mengetahui apa yang dimaksud dengan real estate.

. 1ntuk mengetahui perbedaan real etate, real property dan kontrak konstruksi. /. 1ntuk mengetahui bagaimana akuntansi dalam perusahaan real estate.

0. 1ntuk mengetahui perbedaan pencatatan akuntansi pada perusahaan real estate di Indonesia dengan perusahaan real estate di negara lain.

1." Man#aat stu$%

'. ebagai inormasi bagi pembaca

. !agi penulis untuk menambah ilmu pengetahuan dan %a%asan dalam pengolahan pencatatan akuntansi dalam perusahaan real estate.

BAB II ISI

2.1 Real Estate

2.1.1 Pengert%an Real Estate

2arry E 3o4ord dan 5errence +. 6lauretie dalam Real estat ('778) mengemukakan bah%a Real estat is de9ned as land and everyting, natural or o human construction, attachet to it.:

Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan segala sesuatunya, bangunan ataupun properti lainnva yang melekat. ementara menurut "oseph 3. hierl ('7;0) dalam <idayat ('777) Real estate 9rm engage in selling and leasing various types o properties, e=hange properties, managing properties, apprising, 9nancing and re9nancing, home building, remodeling,

and moderni>ing and insuranse.*

Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bah%a perusahaan real estate adalah perusahaan yang usahanya menilai, membiayai, membangun rumah yang kemudian dijual atau dise%akan.

ktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. !angunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau dise%akan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran ( retail). ktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. ecara spesi9k, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan pengembangan perumahan konvensional berikut sarana pendukung berupa asilitas umum dan asilitas sosial. Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah pada kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun), bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri.

Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena adanya pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri properti lebih memiliki ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya.

Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga tanah, sedangkan pendapatan subsektor industri properti berasal dari penjualan, penye%aan, pengenaan service charge, dan lain&lain.

2.1.2 P%hak&P%hak 'ang terl%(at $alam Real Estate

• Developer ialah pihak pengembang yang menga%ali pembangunan usaha real estate. • #ontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan 9sik usaha real estate.

• #onsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal&hal yang berkaitan

dengan real estate.

• dvokat ialah pihak yang mengurusi masalah hukum usaha real estate. • +anajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan.

• !roker$pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real estate. • Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan keuntungan real

estate.

• Perbankan ialah media yang digunakan oleh broker$pialang dalam melakukan transaksi dengan

si pembeli.

Dalam usaha real estate, Investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. #onsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut 9sik proyek. edangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas.

2.1. Kel)m*)k&kel)m*)k Terka%t

'. #elompok Inrastruktur Publik$Public Inrastucture ?roup

#elompok Inrastruktur Publik yang merupakan kisaran jasa yang variati yang biasanya disediakan sector public (pemerintah) dengan maksud agar pembangunan real estate dapat berjalan secara e9sien. Di dalamnya termasuk pembangunan jalan&jalan, system transportasi, asilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan dengan air P+$air tanah, listrik, drainase, dan sebagainya.

. #elompok Pengembang$ pace Production ?roup dalam Real Estate.

pace Production ?roup yang merupakan kelompok yang terdiri dari / kelompok kecil utama yaitu skills, material dan capital (modal). kills dalam hal ini adalah semua perdagangan dan proesi yang memberikan sumbangan terhadap pembangunan dan beroperasinya real estate seperti surveyor, broker, manajer, arsitek, pengacara, penilai, agen pemasaran, dan pedagang yang berskala besar. +aterial terdiri dari orang&orang yang bertanggung ja%ab terhadap produksi dari semua komponen pembangunan real estate mulai dari tanah dan semen, sampai dengan sistem manajemen pembangunan yang rumit dan memerlukan keahlian. 6apital yang disediakan di pasar real estate dapat tersedia dalam berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit yang diberikan oleh perorangan, asilitas overdrat, #PR, penggunaan ruangan secara bersama&sama dan sebagainya.

/. Pengguna Ruangan di +asa yang kan Datang$@uture 1sers

@uture 1sers adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti dimasa yang akan datang. ?ejala itu dicerminkan pada perubahan yang bersiat progresi pada penggunaan real estate, seperti perubahan atas perumahan ke dalam perkantoran yang akan menyebabkan pembangunan kembali sebagai bagian dari suatu komplek bangunan komersial. Penilai harus %aspada terhadap bekerjanya unsur semacam itu karena gejala semacam itu akan menyebabkan terjadinya kekuatan dinamis yang besar di dalam pasar.

0. #elompok Pengguna Ruangan$6olective 1sers

6oollective users dalam real estate merupakan kelompok yang membentuk suatu kesatuan agar memperoleh suatu tujuan tertentu atau keuntungan yang berhubungan dengan penggunaan ruangan. +isalnya, kelompok pemrotes menghalangi suatu pembangunan perumahan atau real estate yang akan mengancam bisnisnya, pengembang pasar yang besar sering membentuk kelompok industri untuk mengamankan baik secara politis maupun untuk memperoleh keuntungan ekonomis, dan sebagainya

8. Pemakai Ruangan$pace 6onsumer

pace consumer dibagi kedalam / kategori, yaitu space users, collective users, dan uture users. pace users adalah mereka yang menginginkan membeli semua real estate yang dise%akan. #etika mereka berada pada posisi untuk membeli ruangan, mereka akan mengkajinya dan menilai semua kemungkinan yang ada pada daerah sasaran. !eberapa penggunaan ruangan tersebut akan memakan biaya tinggi, sedang yang lainnya akan berbiaya rendah, dan pilihan akan merupakan sebuah trade o4  yang diperoleh dari penggunaan potensial. 6ontohnya, pengusaha kecil akan memulai usahanya dengan menggunakan ruang usaha dengan biaya rendah, letak yang kurang strategis dan lingkungan yang kurang menyenangkan. Dengan berkembangnya bisnis dan meningkatnya kekayaan, aktor lain akan dipertimbangkan seperti prestise, promosi dan sebagainya. Pemikiran yang demikian juga akan berlaku pada pembeli rumah.

2.1." R%s%k) In$ustr%

iklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun

dan dipengaruhi oleh aktor ketidakpastian yang cukup tinggi. !anyak risiko yang mungkin timbul dalam aktivitas subsektor industri Real Estate, di antaranya adalahA

'. Risiko #eberadaan 5anah

Risiko atas keberadaan tanah yang dikembangkan dapat disebabkan oleh A

'. #elangkaan tanahB

. #etergantungan pada kebijakan pemerintah dalam pengembangan perumahan masyarakat. /. Risiko ?ugatan hukum

Dalam proses pembebasan tanah, kemungkinan akan timbul sanggahan&sanggahan atas keabsahan hak atas tanah, antara lain disebabkan karena Indonesia menganut sistem negati untuk sistem pendataran tanah. 1ntuk mengurangi timbulnya sengketa tanah, dalam melakukan pembebasan tanah perusahaan subsektor industri Real Estate harus bertindak hati&hati dengan meneliti kebenaran dan keaslian dokumen&dokumen tanah pada instansi yang ber%enang serta %ajib mengadakan pemeriksaan 9sik tanah.

/. /. Peraturan Pihak 5erkait

Industri Real Estate memiliki posisi yang strategis berkaitan dengan pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat dan pelaku bisnis serta keterkaitannya dengan masalah lingkungan dan politik sehingga menjadi obyek regulasi. #eberadaan dan perubahan dalam regulasi ini akan secara langsung mempengaruhi operasi industri ini.

0. Risiko berCuktuasinya nilai tukar rupiah

ebagaimana dalam industri lain, perusahaan memiliki risiko mengalami kerugian atas transaksi valuta asing (misal A pembelian peralatan untuk pembangunan dan bahan baku dalam valuta asing secara kredit) yang terjadi karena perubahan naiknya kurs valuta asing.

8. Risiko Pemogokan atau kerusuhan (riot )

 5erjadinya pemogokan atau kerusuhan (riot ) dapat terjadi antara lain karena ketidakpuasan karya%an terhadap kompensasi yang diterima, kondisi perekonomian, atau kondisi politik yang tidak stabil.

;. Risiko leverage (leverage risk )

Risiko&risiko yang terkait pada ke%ajiban perusahaan karena pendanaan yang berasal dari luar perusahaan (external nancing).

. Risiko tidak tertagihnya piutang (accounts receivable risk)

Risiko yang muncul karena rendahnya kolektibilitas piutang. Risiko ini terkait langsung pada subsektor industri Real Estate karena sistem penjualan pada subsektor industri Real Estate umumnya dilakukan secara kredit.

. Risiko !encana lam

 5erjadinya bencana alam dapat menyebabkan nilai %ajar dari persediaan perusahaan mengalami penurunan.

2.2 Pe$)man La*)ran Keuangan Pa$a Perusahaan Real Estate

Pedoman Penyajian dan Pengungkapan 2aporan #euangan Emiten atau Perusahaan Publik dimaksudkan untuk memberikan suatu panduan penyajian dan pengungkapan yang terstandarisasi dengan mendasarkan pada prinsip&prinsip pengungkapan penuh ( full disclosure), sehingga dapat

memberikan kualitas penyajian dan pengungkapan yang memadai bagi pengguna inormasi yang disajikan dalam pelaporan keuangan. 2aporan keuangan harus cukup inormati untuk mempengaruhi pertimbangan dan keputusan seorang pemakai yang berpengetahuan.

Prinsip pengungkapan penuh ( full disclosure) mengakui bah%a penyajian jumlah dan siat inormasi dalam laporan keuangan harus memenuhi kaidah keseimbangan antara biaya dan manaat .

BAB III

PERN'ATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUAN+AN N,M,R "" AKUNTANSI AKTI-ITAS PEN+EMBAN+AN REAL ESTATE Akuntans% Pa$a Real Estat

AkuntansiAktivitas Pengembangan RealEstatyang berlaku efektifmulai1 Januari1998.PSAK inimenjelaskan aktivitaspengembanganrealestatsebagaikegiatanperolehantanahuntukkemudiandibangunperumahandanatau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 terdiri dari paragraf63-96.Pernyataaniniharusdibacadalam konteksparagraf01-62.

.1 Pengakuan Pen$a*atan Pa$a Real Estat

Akuntansipada realestatpadadasamyaterdiridariduaprosesyaitupencatatan penjualan danpengakuan laba. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAKFo.00 adalahfullaccrualmethod,depositmethoddan lease method.Fullaccrualmethod digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhidan jika kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka digunakan deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau kewajiban untukmembelikembaliunityang telah teijual.MenurutNicolasCommarano (1995),jika kriteria-kriteria pengakuan pendapatan menggunakan full accrual method tidak terpenuhi maka dapat menggunakan deposit method,installementsalesmethod,costrecoverymethod,financing,leaseatauprofitsharing,tergantungdarijenis transaksinya.

'. Metode Akrual Penuh (Fuli Accrual Method)

Berdasarkan PSAKFo.00 penjualanbangunanrumah,ruko,danbangunansejenislainnyabesertakaplingtanahnya diakuidenganmetodeakrualpenuhapabilakriteriaberikutterpenuhi:

'. Proses penjualan telah selesai . <arga jual akan tertagih

/. 5agihan penjual tidak bersiat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeliB

0. Penjual telah mengalihkan resiko dan manaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansial adalah penjualan dan penjual tidak lagi

berke%ajiban atau terlibat secara signi9kan dengan unit bangunan tersebut. 8. Metode Prosentase Penyelesaian

Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat dalam prosespenyelesaianunitbangunanyangtelahteijualapabilabiaya-biayapengembanganyangakandatang

danlabadapatdiestimasi.Jikatotalbiayadanlabatidakdapatdiestimasaimakalabaharusditangguhkansampai kontrakselesaiatau sampaitotalbiayadanlabadapatdiestimasi.Metodeprosentase penyelesaian menyediakan petunjukyanglebihbaiktentangaruskasdanmenyediakandatayanglebihrelevantdanlebihbermanfaat(Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentascpenyelesaian harusdigunakan bilataksiran kemajuanpenyelesaian,pendapatan danbiaya-biayalayak untukdipercayalayakuntukdipercaya,sertaadanyasyarat-syaratberikut:

'. #ontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barang& barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya.

. Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi ke%ajibannya sesuai dengan kontrak. /. kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan ke%ajiban kontraknya.

MenurutChasteen& Flathery(1984)metodeprosentasepenyelesaiandapatditerapkanapabila:

'. 5otal harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan diestimasi. . 5otal biaya proyek konstruksidapat diestimasi.

/. !iaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau persentase proyek selesai dapat diestimasi.

Berbagaimetodedigunakandalam praktekuntukmenentukantingkatkemajuanpenyelesaian(theextentofprogress toward completion) Smith dan Skousen (1984) ; yang paling umum adalah:

'. 6ost&to&cost method (metode biaya&ke&biaya)

. E4ort e=pended method (metode usaha yang dicurahkan),serta /. 1nits o %ork perormed method (metode unit&unit prestasi) 0. Metode ontrak selesai

Pendapatan,beban,danlaba kotordiakuihanya ketika kontraktelah diselesaikan.Ketika biaya konstruksiterjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semuaakunditutup,danseluruhlabakotordariproyekkonstruksidiakui.

0. Metode !e"osit 

Dalam PSAKFo.00 dikemukakanapabilasuatutransaksirealestattidakmemenuhikriteriapengakuanlabadengan metodeakrualpenuhsebagaimanadiaturdiatas,pengakuan penjualan ditangguhkandantransaksitersebutdiakui denganmetodedeposit(depositmethod)sampaiseluruhkriteriapenggunaanmetodeakrualterpenuhi.

8. Metode Pen#ualan cicilan ($nstall%ent sales %ethod)

Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengindikasikan bahwa penjualan telah munculutuktujuanakuntansitetapikolektabilitastotalharga jualtidakdapatdiestimasisecaralayak,makametode penjualan cicilan dapatdigunakan.Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapatsecara pasti ditentukanmakameodepemulihanbiayalebihtepatdigunakan.

Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba pada periode penagihandanbukanpadasaatperiodepenjualankarenapembayaranuntukprodukyangdijualitutersebarselama periodeyangpanjangMenurutmetodeakuntansicicilan,pengakuanlabaditangguhkansampaiperiodepenagihan kas.Baik pendapatan dan biaya-biaya penjualan diakuipada periode penjualan tapilaba kotoryang berkaitan ditangguhkan sampai pada periode penagihan kas.

Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang diantisipasi di masa datang dan kemudian biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditangguhkan,tetapihanya proporsilaba kotoryang ditangguhkan,yang setara dengan penundaan penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan, bebanadministrasidanlain-laintidakditangguhkan.

;. Metode Pe%ulihan ke%bali biaya (&ost 'ecouery Method)

MetodePemulihankembalibiayadigunakanapabilapenjualanrealestattelahmunculuntuktujuanakuntansitetapi tidakada labayangharusdiakuisampaiseluruhbiayaterpulihkan.Sesudah semua kasdipulihkan kembali,setiap tambahankasyangditagihdimasukkansebagaipenghasilan.Metodeinicocokdigunakanuntuksituasi:

• Piutang disubordinasikan

•  5idak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan •  5idak ada kepastian tentang jumlah pendapatan

. Metode Financing

Transaksipenjualan reíd estatlebih memenuhiperjanjian pembiayaan daripada penjualan.Haliniterjadiketika penjualmemilikikewajibanuntukmembelipropertipada harga yanglebihtinggidaripada totalpembayaran yang diterimadanharusditerima.

. Metode ease

MetodeLeascdigunakanjikaperjanjianmengisyaratkanpenjualmeminjamkankepadapembeli,sepertiketikacash flow tidakseimbang/samadengan jumlahyangditentukanataunegatif.Metodeinijugadigunakan ketikapenjual memilikiopsiataukeharusanuntukmembelipropertidenganhargalebihrendahdaritotaljumlahyangditerimaatau harusditerima.

7. Prot haring (or-co-uenture) %ethod

Metode inidigunakan ketika penjualan realestatdilakukan kepada patnerpersekutuan atau patnerlain yang perjanjiannyaberupapembagianIaba.

.2 Unsur&unsur B%aa Pengem(angan Pr)ek Real Estat

Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real estat dikemukakan pada PSAKFo.00. Biayayangberhubunganlangsungdenganaktivitaspengembanganrealestatdanbiayaproyektidaklangsungyang berhubungan dengan beberapa proyek realestatdialokasidan dikapitalisasikepoyekpengembangan realestat.

Biaya yang tidakjelas hubungannya dengan suatuproyek realestat,sepertibiayaumum danadministrasidiakui sebagaibebanpadasaatterjadinya.Berikutiniadalahbiayaaktivitaspengembanganrealestat:

'. !iaya praperolehan tanah (preacGusition cost) . !iaya perolehan tanahB

/. !iaya yang secara lansung berhubungan dengan proyekB

0. !iaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estatB dan 8. !iaya pinjaman

BiayaPraperolehantanahdikapitalisasikeproyekpengembanganrealestatapabilakriteriaberikutiniterpenuhi:

'. !iaya tersebut teridenti9kasi secara langsung dengan proyek tertentuB

. !iaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah telah diperolehB dan

/. Perusahaan pengembang harus secara akti mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.

0. !iaya perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh i>in perolehan tanah dari pemerintah. !iaya perolehan tanah yang dapat

dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat.Apabila besarkemungkinan (probable)tanah tidakberhasildiperoleh,biaya praperolehan tanah langsung diakuisebagaibebanpadalaporanlabarugi.

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkantanahtersebutsiapdigunakansesuaidengantujuanyangtelahditetapkan.

Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagaiberikut:

'. pabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakancakan diperoleh dialokasi sebagai beban proyek. !iaya itu termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual. . pabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan

biaya dari taksiran nilai %ajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara 9sik dialokasi sebagai beban proyek.

Alokasisaranaumum dilakukankeunit-unittanahyangmemperolehmanfaatdarisaranatersebut.Pendapatanyang diperolehsebelum saranasecarafisikselesaisecarasubstansialdikurangkandaribiayasarana.

B%aa *%n!aman

Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasikeproyekpengembanganrealestatsesuaidenganPernyataanStandarAkuntansiKeuangan26,Biaya Pinjaman,(Revisi1997).

Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengankegiatanpengembangan.Kapitalisasibebanpinjamantersebutdihentikanpadasaatunitrealestattersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragaf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman (Revisi1997).Kapitalisasijuga dihentikan apabila kegiatan konstrruksibangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997).

Pen%s%han $an Al)kas%

Akumulasibiayakeproyek pengembangan realestattidakboleh dihentikan walaupunrealisasipendapatan masa mendatang lebih rendah darinilaitercatatproyek.Namun,dilakukan penyisihan secara periodikatas perbedaan tersebut.Jumlah penyisihan tersebutakan menguranginilaitercatatpoyek dan dibebankan ke laba rugitahun berjalan.

Perlakuan Akuntans% untuk Hal&hal Khusus

Estimasidanalokasibiayaharusdikajikembalipada setiap akhirperiodepelaporan sampaiproyekselesaisecara substansial.Apabilatelahteijadiperubahanmendasarpadaestimasikini,biayadirevisi,dandirealokasi.

Revisiterhadapestimasibiaya/pendapatanyangpadaumumnya,dapatdiatribusikanpadaaktivitaspengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasaldaripenyesuaian periode beijalan dan periode sebelumnya harus diakuipada laporan laba rugiperiode beijalan,sedangkanpenyesuaian yangberkaitan dengan periodemendatangharusdialokasiselamasisaperiode pengembangan.

Apabila timbulkemungkinan pembatalan pengikatan jualbeli,pendapatan yang telah diakuisegera disesuaikan. Apabilasuatuproyektertentudiperkirakanakanrugi,penyisihanharussegera

dibuatuntukjumlah kerugian tersebut(termasuk biaya yangakan teijadipada periodetimbulnya kewajibanakibat podukcacat).

Tandajadiuntukpembelianyangbatal,biayaadministasidanpendapatanbungadaripembeli,biayaperbaikan(yang tidakditanggungolehkontaktor),danbiayapemeliharansebelum penyerahan,haruslangsungdiakuipadalaporan labarugipadasaatteijadinya.

. Pena!%an

Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengembangan real estat, aktiva dan kewajibantidakdikelompokkanmenurutlancardantidaklancar(unclassified).

Dalam penyajian neraca perusahaan yang melaku akan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembanganrealestattersebutbukanaktivitasutamaperusahaan,aktivarealestatdisajikansebagaibagiandari aktiva tidaklancar.Berikutiniadalah jenisaktivarealestatyangdiungkapkansecaraterpisahdalam catatanatas laporan keuangan:

'. 5anah dan bangunan

. !angunan yang sedang dikonstruksi /. 5anah yang sedang dikembangkanB dan 0. 5anah yang belum dikembangkan.

8. ktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.

." Pengungka*an

Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan:

'. kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakupA

• metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kiteria penggunaan

metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan)B atau metode prosentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan

kondominium, apartemen, perkantoan, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya)B

• apabila pendapatan diakui dengan metode prosentase penyelesaian maka metode penentuan

tingkat aktivitas pengembangan real estat diungkapkan dan

• saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat.

'. #ebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estatB

. pabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kiteria pengakuan pendapatan maka pengungkapan mencakup A

• iat transaksiB

•  "umlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakuiB

'. "umlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.

Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga mengesahkan penerbitan ED ISAK No. 21 :Per#an#ian onstruksi 'eal *stat yang merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agree%ents for the &onstruction of 'eal *state.

DengandicabutnyaPSAK44,makaselanjutnyapengaturanakuntansiaktivitaspengembanganrealestatakandiatur melaluiISAKNo.21yangberlakuefektiftanggal1Januari2012.

ISAK21diterapkanuntukakuntansipendapatandanbebanterkaitolehperusahaanyangmelakukankonstruksireal estatbaiksecara langsung atau melaluisubkontraktor. Pengaturan untuk pengakuan pendapatan dariperjanjian konstruksi real estat dalam ED ISAK 21 berbeda secara sangat signifikan dengan pengaturan dalam SAK sebelumnya yang dijadikan acuan, yaitu PSAK 44.

Padadasarnya,ISAK21membahasduapermasalahanberkaitandengankonstruksirealestat,yaitu:

'. +asalah pengakuan pendapatan aktivitas dalam suatu perjanjian konstruksi real estat apakah harus mengacu pada P# /0 (revisi H'H) A ontrak onstruksi dalam hal pembeli dapat

menentukan elemen struktural utama desain real estat, atau mengacu pada penjualan barang sesuai P# / (revisi H'H) A Penda"atan yaitu dalam hal pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk mempengaruhi desain real estat atau hanya menentukan perubahan kecil atas desain a%al. . #apan pengakuan pendapatan dari konstruksi real estat

Perubahan kebijakan akuntansiyang timbulakibatpenerapan ISAK 21 iniharus diterapkan secara retrospektif (mengacu ke belakang dengan menggunakan data untuk melihat apakah ada hubungan atau tidak antara permasalahandanfactorresikoyangterdapatpadayangbermasalah)sesuaidenganPSAK25(revisi2009)tentang KebijakanAkuntansi,PerubahanEstimasiAkuntansidanKesalahan.

PSAK 44 ini pada awalnya dicabut dengan Pernyataan Pencabutan Standar Akuntansi Keuangan (PPSAK) No. 7 yangberlaku efektifsecarabertahap mulai1Januari2012 (untukparagraf47-48 dan56-61)dan1Januari2013 (untukparagrafsisanya).Akan tetapi,melaluisuratDewan StandarAkuntansiKeuanganIkatanAkuntanIndonesia (DSAK IAI) nomor 0643/DSAK/IAI/IX/2012 tanggal 21 September 2012 diumumkan bahwa pemberlakuan PPSAK 7 tentang Pencabutan PSAK 44: Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estat yang berlaku efektif 1 Januari 2013 ditundasampaitanggalyangakanditentukankemudian.

".1 Kes%m*ulan

'. ktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri.

!angunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau dise%akan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). ktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.

. Pada dasamya terdapat dua metode pengakuan pendapatan yang terdapat pada

P# Fo.00 yaitu metode ull accrual dan metode deposit. +etode ull accrual digunakan jika memenuhi beberapa kriteria, apabila riteria&kriteria tersebut tidak terpenuhi maka dapat menggunakan metode deposit.

/. dalam P# Fo. 00 sebenarnya akuntansi pada real estate meliputiA Pengakuan pendaapatan, 1nsur&unsur !iaya Pengembangan Proyek Real Estat, Penyajian, Pengungkapan.

0. eiring dengan rencana pencabutan P# 00, D#&II pada tanggal ' ktober H'H juga mengesahkan penerbitan ED I# Fo. ' A Per#an#ian onstruksi 'eal *stat  yang merupakan adopsi dari I@RI6 '8, Agree%ents for the &onstruction of 'eal *state.