1
NIM : 08754015
Perusahaan Penilai
: Gilang Asset Consultant Alamat : Jl. Bojong Rangkas No 49
I. Pendefinisan masalah dalam penilaian aset yang jadi objek penilaian : 1.1.Identifikasi dari aset yang dinilai
Alamat objek Jalan Rd Demang Hardjakusumah No. 1
Cibabat, Kec. Cimahi Utara, Kota Cimahi, Jawa Barat
Posisi/object site - Sebelah Barat Kantor Pemkot Cimahi
- Sebelah Timur Perumahan Warga
- Sebelah Utara Perumahan Warga - Sebelah Selatan Jalan Rd
Demang Hardjakusumah
Luas Tanah 13.000 m2
Luas Bangunan 1.920 m2
Jumlah Lantai 4 Lantai
Tahun Dibangun 2007
1.2.Identifikasi pemberi pekerjaan penilaian aset
Nama lengkap PT Cimahi Convention Hall
Alamat Jalan Rd Demang Hardjakusumah No. 1
Cibabat, Kec. Cimahi Utara, Kota Cimahi, Jawa Barat
1.3.Identifikasi pihak-pihak pemanfaat hasil penilaian
Nama lengkap PT Cimahi Convention Hall
Alamat Jalan Rd Demang Hardjakusumah No. 1
Cibabat, Kec. Cimahi Utara, Kota Cimahi, Jawa Barat
Nama lengkap Kantor Pelayanan Pajak Pratama
Cimahi
Alamat Jl. Raya Barat No. 574 Cimahi
2 1.4.Identifikasi pihak lain yang berkepentingan dengan hasil penilaian
Nama lengkap Bank Jabar dan Banten
Alamat Jl. Naripan No. 12-14 Bandung
Tujuan/kepentingan atas hasil Penilaian
Untuk keperluan penjaminan pinjaman
1.5.Identifikasi hak atas properti yang dinilai
Hak milik atas nama Lince Berliana Tobing
Bukti kepemilikan SHM
Jenis properti Real Property
Peruntukan Gedung Serbaguna
1.6.Penggunaan/tujuan penilaian
“Penilaian ini ditujukan untuk mengetahui nilai/harga aset tanah dan bangunan (Convention Hall) untuk pengembangan bisnis investasi”
1.7.Definisi dari nilai
Nilai yang dimaksud dalam kegiatan ini adalah nilai dari seluruh aset fisik berupa tanah dan semua bangunan di atas lahan tersebut, yang tercakup dalam seluruh area lahan di Jalan Rd. Demang Hardjakusumah No. 1 Cibabat, Kec. Cimahi Utara, Kota Cimahi, Jawa Barat
1.8. Tanggal penilaian
Penilaian ini dilaksanakan mulai tanggal 1 April 2011 Penilaian berakhir pada tanggal 20 Juni 2011 1.9.Deskripsi dari luang lingkup penilaian
Penilaian ini mencakup beberapa hal, yaitu:
a. Aset yang dinilai merupakan aset berupa tanah dan bangunan. Selain itu juga termasuk dalam real property.
b. Pada tanah 13.000 m2 ini didirikan sebuah bangunan Convention Hall (Gedung Serbaguna).
3 1.10. Kondisi yang membatasi lainnya
Penilaian terhadap aset (Tanah dan Bangunan) ini dipengaruhi oleh faktor tingkat suku bunga dan perubahan harga pasar tanah
4 II. Analisis Pendahuluan dan Seleksi serta Koleksi Data
2.1. Analisis Aspek Sosial
Budaya Masyarakat (etnikal) Sunda 2.2. Aspek Ekonomis
Tingkat Pendapatan Masyarakat Rp 17.403.933 per tahun (2007).
Tingkat Daya Beli Masyarakat Rp. 1.450.328perbulan (2007).
Kondisi Pasar Permintaan terhadap sembako cenderung meningkat dari tahun ke tahun
Arah atau Tren Investasi Investasi mengarah ke sektor bisnis property, industri pengolahan, dan perdagangan
Perilaku Konsumsi Masyarakat Sebesar 63,46% atau Rp 920.338 dari pendapatan dikeluarkan untuk kebutuhan konsumsi setiap
bulannya.
Pola dan Struktur Perekonomian Industri pengolahan dan perdagangan.
2.3. Aspek Pemerintahan
Regulasi Pemerintahan -Undang-undang Nomor 24 Tahun 1992, tentang Penataan Ruang - Peraturan Daerah Kota Cimahi Nomor 32 Tahun 2003 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah -Peraturan Daerah Kota Cimahi Nomor 35 Tahun 2003 tentang Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah Daya dukung bagi akselerasi
pembangunan ekonomi
Pemkot Cimahi memberikan insentif bagi pengembangan industri kreatif
Prasarana Transportasi Tersedianya angkutan kota yang mencukupi untuk menjangkau ke Cimahi Convention Hall tersebut Arah Pembangunan Pembangunan real property di
daerah Cimahi lebih ke arah sektor
5 perdagangan
2.4 Aspek Lingkungan Fisik
Topografi Kota Cimahi berada pada
ketinggian 700-1000 m diatas permukaan laut. Dan aset yang dinilai mempunyai topografi rata
Iklim Iklim asli kota Cimahi dipengaruhi
oleh pegunungan di sekitar,
sehingga cuacanya relatif sejuk dan lembab. Suhu berkisar antara 23,10-27,20 dan kelembaban udara berkisar antara 71,8%-91,5%
Keadaan Fisik Lahan Tergolong subur, terbukti dengan masih adanya beberapa area persawahan dan perkebunan Ketersediaan Air Air PAM dan Sumur Artesis.
Flora dan Fauna Flora : Kelapa, mahoni, dll Fauna : Ayam, kucing, bebek dll
2.5 Data dan Analisis Lokasi dan Pengembangan
Lokasi Terlampir
Site Lahan dan Bangunan Posisi:
- kanan : Kantor Pemkot Cimahi - kiri : Rumah Penduduk
- depan : Jl Rd Demang Hardjakusumah
- belakang : Rumah Penduduk Letak: Jalan Rd. Demang
Hardjakusumah Kel. Cibabat Kec.
Cimahi Utara Kota Cimahi Susunan/Urutan: -
Arah: Mengarah ke selatan Rencana dan Tren Pengembangan Real estate
6 2.6 Data dan Analisis Biaya dan Depresiasi
Biaya Pemeliharaan Biya pemeliharaan di asumsikan sebesar Rp.6.000.000/tahun
Pajak NJOP Tanah: Rp.1.000.000 per m2 Luas Tanah: 13.000 m2
NJOP seluruhnya: 13.000 x Rp 1.000.000 = Rp 13.000.000.000 PBB: 0,5% x 20% x Rp 13.000.000.000 = Rp. 13.000.000
NJOP Bangunan: Rp 500.000 Luas Tanah: 1.920 m2
NJOP seluruhnya : 1.920 X Rp 500.000 = Rp 960.000.000 PBB: 0,5% x 20% x Rp 960.000.000 = Rp960.000
Penyusutan Rumus penyusutan bangunan:
Biaya investasi awal/umur ekonomis
= Rp. 90.000.000.000/50 tahun
= Rp. 1.800.000.000
2.7 Data dan Analisis Pendapatan dan Capitalization Rate
Pendapatan dari pengelolaan asset (Cimahi Convention Hall) adalah sebesar Rp 21.500.000 untuk satu kali penyewaan.
2.8 Data dan Analisis Sejarah Kepemilikan
Saat ini, pemilik lahan dan bangunan tersebut adalah Lince Berliana Tobing dan dikelola oleh PT Cimahi Convention Hall
2.9 Data dan Analisis Penggunaan Properti
Lahan dan bangunan digunakan untuk kepentingan bisnis penyewaan gedung serba guna.
7 III. Analisis Persaingan Properti
3.1 PERSEDIAAN PROPERTI PESAING
1. Kategori properti yang ditawarkan : Gedung Serbaguna (Convention Hall)
2. Tingkat ketersediaan properti yang ditawarkan: Gedung Serbaguna sebanyak 3 ruangan
3. Kelebihan dan kelemahan spesifikasi properti yang ditawarkan:
a. Kelebihan : Dekat dengan pusat Kota Cimahi b. Kelemahan : Lahan parkir yang kurang luas 4. Unggulan dan andalan properti yang ditawarkan:
a. Unggulan : Desain gedung yang menarik dan unik
b. Andalan : Dekat dengan prasarana transportasi (terminal) 3.2 PENJUALAN DAN DAFTAR PEMINAT
1. Gambaran data properti yang ditawarkan pesaing al. : a. Harga lahan properti pesaing per m2 : Rp 1.000.000 b. Harga sewa Gedung/unit/8 jam : Rp 15.000.000 c. Jumlah unit/kavling yang ditawarkan : 1 unit
d. Kategori properti yang disewakan : Gedung Serbaguna e. Segmen pasar pembeli:
1) Asal daerah : Cimahi
2) Tingkat pendapatan : Rp 10.000.000
3) Family life cycle : Keluarga yang mempunyai anak yang siap menikah
2. Data peminat properti pesaing al:
a. Segmen peminat : menengah ke atas b. Kategori properti yang diminati : Gedung Serbaguna
3.3 KEKOSONGAN DAN PENAWARAN
Peluang pasar properti kategori : Gedung Serbaguna (Convention Hall)
8 3.4 TINGKAT PENYERAPAN
1. Pendataan penjualan/penyerapan properti pesaing al.:
a. Jumlah unit/kavling yang disewakan : 1 unit
b. Harga lahan properti pesaing /m2 : Rp 1.000.000 c. Harga sewa Gedung/unit/8 jam : Rp 15.000.000
d. Kategori properti yang terjual : Gedung Serbaguna (Convention Hall)
e. Segmen pasar pembeli:
1) Asal daerah : Cimahi
2) Tingkat pendapatan : Rp 15.000.000
3) Family life cycle : Keluarga yang mempunyai anak yang siap menikah
4) Pekerjaan : Wiraswasta 2. Data peminat properti pesaing al:
1. Segmen peminat : menengah ke atas
2. Kategori properti yang diminati : Gedung Serbaguna (Convention Hall)
3.5 STUDI/PRAKIRAAN PERMINTAAN
1. Perhitungan penjualan/penyerapan properti yang dinilai al.:
a. Luas & jumlah unit/kavling yg
ditawarkan : 1 unit gedung serba guna seluas 1920 m2 di atas lahan seluas 13.000 m2
b. Harga lahan properti (per m2) : Rp 1.000.000 c. Harga sewa Gedung/unit/hari : Rp 21.500.000
d. Kategori properti : Gedung Serbaguna (Convention Hall) e. Prakiraan potensi segmen pasar/pembeli:
1) Asal daerah : Kab. Bandung Barat 2) Tingkat pendapatan : Rp 15.000.000
3) Family life cycle : Keluarga yang mempunyai anak yang siap menikah
4) Pekerjaan : Wiraswasta
9 a. Segmen peminat : menengah ke atas
b. Kategori properti yang diminati : Gedung Serbaguna (Convention Hall) 3. Marketing Mix
a. Product
1) Cimahi Convention Hall mempunyai 4 ruangan yang disewakan, yaitu Grand Ballroom, Anggrek Room Auditorium, Tribune Hall, dan Aesthetic Avenue Café.
2) Gedung serbaguna ini mempunyai desain klasik 3) Mempunyai Brandname Cimahi Convention Hall
4) Feature yang ditawarkan adalah, Paket sewa gedung, fasilitas standar resepsi/event, dan sewa sarana tambahan.
b. Price
1) Harga yang ditawarkan mulai dari Rp 2.500.000 sampai Rp 21.500.000 2) Untuk menyewa gedung diperlukan DP sebesar Rp 3.000.000
3) Batas waktu pelunasan penyewaan adalah satu bulan sebelum acara c. Promotion
1) Promosi yang dilakukan menggunakan brosur dan website 2) Melakukan personal selling kepada para pejabat pemkot Cimahi 3) Public relation melalui perjabat pemkot Cimahi
d. Place
1) Terletak di Jl Rd Demang Hardjakusumah No 1 Kota Cimahi 2) Dekat dengan pusat kota, yaitu hanya membutuhkan waktu 5 menit 3) Mudah dijangkau dengan kendaraan umum (angkot)
e. Physical Evidence
1) Cimahi Convention Hall memiliki gaya arsitektur gedung klasik 2) Ketersediaan perlatan pendukung sangat lengkap
f. Participats/people
1) Kemampuan karyawan sudah memadai untuk melayani konsumen
10 2) Para karyawan mempunyai sifat yang ramah
3) Durasi kontak dengan konsumen minimal 3 kali dalam satu kali penyewaan g. Process
1) Cimahi Convention Hall berusaha memenuhi kebutuhan penyewaan gedung
2) Prosedur penyewaan gedung sudah jelas (DP sebesar Rp 3 juta dan pelunasan dalam satu bulan)
