Penilaan Persediaan Berupa Tanah Kosong pada Perusahaan ABC

(1)

Seminar Nasional Gabungan Bidang Sosial - Polinema 2021

Yurian Nanda Firdhianato¹⁾, Kartika DS Susilowati²⁾, dan Ahmad Jarnuzi³⁾

1,2,3)Politeknik Negeri Malang

Abstract

Appraiser services are currently needed to provide the fair value of an asset from before, during, or after a project takes place. To obtain fair value, there are three value approaches that can be used, two of which are market and income approaches. The purpose of this study was to determine whether there are differences in the results of the assessment using the market approach and income on assets in the form of vacant land which is an inventory in a housing estate. The types of data used are primary and secondary data. The selected objects are 37 plots of land inventory owned by ABC Company located in Kabupaten Malang based on the assessment of the Public Appraisal Service Office of Sugeng, Irwan, Gunawan, and Partners. The results of this study indicate that the market approach generates a value of Rp24,737,300,000 and the income approach produces a value of Rp14,731,150,000. The resulting market value difference occurs because the market approach only assesses the total of each plot of land, not calculating the risks and costs to the company. So, the income approach will be used because it is more reasonable and relevant to the current offer price during the current pandemic.

Keywords: appraisal, appraiser, property valuation

Abstrak

Jasa Appraiser saat ini sangat dibutuhkan untuk memberi nilai wajar sebuah aset mulai dari sebelum, selama, ataupun sesudah suatu proyek berlangsung. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah terdapat perbedaan pada hasil penilaian menggunakan pendekatan pasar dan pendapatan pada aset berupa tanah kosong yang merupakan persediaan di suatu perumahan. Jenis data yang digunakan adalah data primer dan sekunder. Objek yang dipilih merupakan 37 kavling tanah persediaan milik Perusahaan ABC yang berlokasi di Kabupaten Malang didasarkan pada penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Sugeng, Irwan, Gunawan, dan Rekan. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa pendekatan pasar menghasilkan nilai Rp24.737.300.000 dan pendekatan pendapatan menghasilkan nilai Rp14.731.150.000. Selisih nilai pasar yang dihasilkan terjadi karena pendekatan pasar hanya menilai total dari masing-masing tanah kavling, tidak menghitung risiko dan biaya pada perusahaan. Sehingga, pendekatan pendapatan akan digunakan dikarenakan lebih wajar dan relevan dengan harga penawaran yang ada di masa pandemi saat ini.

Kata Kunci: appraisal, appraiser, Penilaian Properti

Pendahuluan

Appraisal memiliki arti kata dalam kamus Indonesia – Inggris sebagai penilaian atau penaksiran (Baedowi, 2016). Penilaian juga memiliki pengertian sebagai proses pekerjaan seorang appraiser (penilai) dalam menaksir atau

memberi opini terhadap nilai yang memiliki tingkat ekonomi atas suatu objek yang dinilai berdasar pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta aturan lain yang ditetapkan (SPI, 2015: KEPI 3.7.2).

Prinsip-prinsip dan teknik penilaian diciptakan dan secara garis besar sama di banyak negara sebelum tahun 1940-an.

(2)

Namun, pengakuan terhadap penilaian sebagai suatu profesi baru dilakukan setelah tahun 1940-an. Pada akhir tahun 1970-an, pengembangan profesi penilaian menjadi jelas bahwa perkembangan dunia keuangan internasional dan globalisasi pasar telah mencapai tahap yang sangat membutuhkan Standar Penilaian Internasional. Acuan mengenai Standar Penilaian Internasional sangat diperlukan untuk menghindari kebingungan dan kerancuan dalam praktik penilaian, namun penilaian lokal yang berlaku sesuai kebutuhan setiap wilayah atau negara juga tetap harus dikembangkan (SPI, 2007). Standar Penilaian mulai berlaku sejak tanggal ditetapkan dengan masa transisi selama 6 (enam) bulan, dimana dalam masa transisi akan dilakukan diseminisasi dan sosialisasi KEPI dan SPI yang penting bagi Penilai untuk dapat lebih memahami kode etik dan standar yang baru dan menerapkannya di dalam penilaian.

Komite Penyusun Standar Penilai Indonesia (KPSPI) akan terus melakukan penyusunan standar baru ataupun merevisi standar yang lama sesuai perkembangan kebutuhan pasar atau pengguna jasa penilaian serta kebutuhan profesi Penilai (SPI, 2015). Pada era ekonomi yang telah berkembang seperti saat ini profesi Appraisal sangat dibutuhkan di seluruh negara tidak terkecuali Negara Indonesia.

Keberhasilan pembangunan ekonomi tidak terlapas dari performa tim penilai dalam melakukan pekerjaannya.

Appraisal dinaungi MAPPI (Masyarakat Penilai Publik Indonesia) serta atiran dari Menteri Keuangan No. 228 tahun 2019 terkait penilai publik, di dalamnya diatur spesifik tentang bagaimana jasa dilakukan sesuai dengan klasifikasi penilai yang diizinkan secara legal. Penilai Personal Properti (PPP) hanya dapat melakukan jasa yang telah diatur (sebatas diatur pasal 5 ayat 4). Selain itu, penilai PS memiliki

daerah operasi yang dikecualikan yang diantaranya adalah kawasan Jabodetabek.

Peraturan tersebut hasil dari perubahan kedua PMK 101 Tahun 2014.

Appraiser dapat menjadi bagian dalam setiap tahapan dari proses pengembangan sebelum, selama dan pada saat penyelesaian proyek. Appraiser bertanggung jawab untuk penilaian dari suatu proyek. Dokumen resmi untuk penilaian akan dibutuhkan sebagai alat prakiraan atas nilai suatu properti, juga dapat digunakan sebagai alat taksiran sebelum maupun sesudah properti dikembangkan. Nilai tersebut merupakan bagian yang terpenting dari formula ketika seorang developer menentukan apakah akan meneruskan suatu proyek atau tidak. Para appraiser dapat juga menjadi seseorang yang penting ketika seorang developer mengganti kepemilikan properti, mencari sumber keuangan dan kredit, memecahkan masalah pajak, dan mengeluarkan kompensasi dalam proses penilaian agunan menurut Tristusini (2009).

Profesi appraisal sendiri dapat dibedakan menjadi dua bidang yaitu penilai properti (properti sederhana dan properti penuh), dan penilai bisnis. Ruang lingkup penilai properti sederhana adalah properti-properti hanya sebatas 1unit rumah, tanah, dan atau kendaraan. Sedikit berbeda dengan penilai properti penuh yaitu mencakup lebih dari 1 unit rumah, tanah, dan atau kendaraan. Tidak hanya itu ruang lingkup penilai properti penuh mencakup seluruh properti yang ada baik milik individu maupun perusahaan seperti mesin, alat alat oprasi dan lain lain.

Penilai properti bisnis lebih berfokus pada penilaian perusahaan.

Profesi Appraisal sangat dibutuhkan oleh segala pihak seperti pada perbankan yaitu untuk penilaian aset agunan nasabah yang akan melakukan peminjaman uang.

Selain itu juga pada penilaian agunan nasabah yang telah diberi putusan tidak

(3)

dapat membayar utangnya, agunan tersebut akan dinilai untuk selanjutnya dilelang oleh bank. Tidak hanya pihak perbankan yang membutuhkan jasa seorang appraisal namun juga pihak pemerintah. Pemerintah memiliki asset tetap yang secara periodik harus dinilai untuk laporan laba rugi. Pihak individu pun juga membutuhkan jasa appraisal dalam melakukan penilaian properti, tujuannya yaitu hanya untuk mengetahui nilai properti yang biasanya akan dijual.

Pada dasarnya penilai dapat menghasilkan dua jenis nilai yang diantaranya pasar dan likuidasi. Indikasi atas nilai pasar digunakan oleh pihak pengguna laporan untuk mengetahui nilai pasar properti, sedangkan nilai likuidasi digunakan oleh pihak bank atau kurator dalam menentukan nilai pembukaan saat lelang dilakukan. Menurut Pasal 1 angka 5 Undang-Undang No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Kewajiban Penundaan Pembayaran Utang, Kurator memiliki peran penting dalam pengurusan dan pemberesan harta debitur pailit untuk kepentingan debitur maupun kreditur (Kartoningrat, 2018).

Objek yang dipilih untuk diteliti ialah tanah kavling sebanyak 38 kavling milik PT. XXX yang terletak pada Perumahan XXX. Alasan peneliti mengambil objek penelitian tersebut yaitu karena objek penilitian ini merupakan properti yang dapat menghasilkan pendapatan bagi pemilik properti namun pemilik properti tidak menyediakan data yang lengkap terkait dengan properti yang akan dinilai tersebut. Peneliti mengangkat topic penilitian ini karena peneliti ingin menunjukkan bahwa pada penilaian properti sangat mungkin terjadi penggunaan kombinasi dua pendekatan dalam menemukan satu nilai. Pada dasarnya penelitian kali ini menggunakan pendekatan pendapatan, namun karena data yang kurang memadai maka peneliti menggunakan bantuan pendekatan pasar

untuk mengetahui nilai tanah kavling tersebut. Pendekatan pasar digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar tanah per kavling. Pendekatan pendapatan digunakan untuk menentukan berapa pendapatan yang didapat dari pemilik tanah setelah melakukan proyeksi penjualan tanah kavling. Penelitian ini diharapkan mampu memberikan wawasan bagi pembaca dalam penilaian properti menggunakan gabungan dari dua pendekatan.

Kajian Literatur Properti

Suatu properti ialah konsep secara legal yang meliputi hak, kepentingan, serta manfaat terkait suatu kepemilikan.

Terdapat hak yang dimiliki oleh suatu pemilik properti untuk specific interest atau beberapa kepentingan terhadap apa yang dimilikinya. Maka dari itu, konsep hukum atas suatu properti wajib diberi perhatian dikarenakan meliputi hal-hal yang bernilai, berbentuk benda maupun bukan, berwujud maupun tidak, terlihat atau tidak, dan bernilai ekonomis.

Properti secara umum merujuk pada real property, personal property, serta bentuk lain seperti badan usaha dan bentuk lainnya (SPI 2018, Konsep dan Prisnip Umum Penilaian 2.2)

Jenis Properti

Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti.

Real Properti

Real Properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertuntu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Hak real properti

(4)

biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat.

Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum) Real Estat

Real Estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibnhun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.

Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.

Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan dan/atau pengembangan lainnya yang menyatu dengan tanah, berikut saran pelengkap yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karea itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dikembangkan dalam keadaan dimikan disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Niali dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam termonologi moneter. (SPI 2018,

Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, 2.3-2.5)

Pendekatan Penilaian Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. (SPI 2018, Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, 15.1)

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dikaukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018, Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, 15.2)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke Nilai ini.

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.

Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh

(5)

dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalanya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.

(SPI 2018, Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, 16.1-16.3)

Dasar Nilai

Suatu indikasi atas permintaan dan penawaran yang tercermin secara nyata pada pasar disebut dengan Nilai Pasar (Market value). Pertukaran suatu aset secara legal di pasar yang layak, terdapat kesepakatan, dan tidak dalam keadaan dipaksa akan menghasilkan nilai pasar.

(SPI, 2015: SPI. 101. 3.1)

Metode Perbandingan Data Pasar Metode Perbandingan Data Pasar, dalam penilaian bisnis juga dikenal sebagai Guideline Transaction Methode sedangkan dalam penilaian properti dikenal sebagai Direct Comparison Method, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan asset yang sama atau sejenis dengan asset yang dinilai untuk mendapatkan asset yang sama atau sejenis dengan asset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (SPI 106) Metode Diskonto Arus Kas (DCF)

Dalam metode DCF, arus kas yang diproyeksikan didiskontokan kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari asset (SPI 106). Menurut Supardi, dkk. (2010: 104-105) Discounted Cash Flow (DCF) digunakan dengan cara memproyeksikan arus kas pendapatan yang diharapkan dapat dihasilkan properti di masa yang akan datang, dengan menentukan tingkat imbal hasil investasi yang wajar. Melakukan diskonto atas proyeksi arus kas pendapatan, dengan tingkat imbal hasil investasi tertentu, untuk mengkonversi pendapatan menjadi nilai estimasi properti. Metoda kapitalisasi Discounted Cash Flow (DCF) memberikan informasi rinci potensi pertumbuhan pendapatan operasional

bersih dan harga properti, tingkat imbal hasil investasi, tingkat kapitalisasi pendapatan awal dan terminal (ketika dilakukan penjualan properti di akhir waktu investasi). Informasi rinci tersebut dapat membantu penilai dalam melakukan analisis kesebandingan properti yang dinilai dengan properti pembanding.

Dalam Metode DCF terdapat rumus perhitungan untuk menghitung kas terdiskonto yaitu menggunakan perhitungan BOIM dengan rumus:

BOIM = (Ke x Kd)+(We x Wd) Keterangan:

Ke = Biaya modal ekuitas

We = Bobot ekuitas dalam struktur modal Kd = Biaya utang setelah pajak

Wd = Bobot utang jangka panjang dalam struktur modal

Metode Penelitian

Pada penelitian ini, metode pengumpulan data yang digunakan adalah interview (wawancara), turun lapangan (observasi), dan dokumentasi. Interview digunakan untuk mendapat data seperti legalitas objek penelitian, letak objek penelitian pada perumahan xxx, batas- batas pada objek penilaian. Observasi digunakan untuk mendapatkan data-data seperti luas objek penilaian, crosscheck letak dan batas batas objek penilaian.

Sedangkan dokumentasi digunakan untuk mendapatkan data-data sekunder, diantaranya terkait dengan data pembanding.

Hasil dan Pembahasan Data Umum

Objek penilaian merupakan tanah kavling yang terletak di Perumahan Tirtasani yang terletak di Jl. Raya Kepuharjo, Desa Kepuharjo, Kec.

Karangploso, Kabupaten Malang, Provinsi Jawa Timur. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Malang Nomor 3 Tahun 2010 Tentang Rencana

(6)

Tata Ruang Wilayah Kabupaten Malang, properti yang dinilai berada pada kawasan perumahan. Objek penilaian merupakan tanah kavling siap bangun yang berada di lingkungan perumahan.

Tanah kavling tersebut sudah siap dikembangkan menjadi rumah tinggal dengan dimensi tanah yang ideal dan fisik tanah matang sehingga siap untuk dibangun rumah tinggal. Objek penilaian tersebar di beberapa blok (cluster) yaitu Blok Tirtasani Estate (pengembangan tahap I), Tirta Harmoni, River Place, Hilton Head, Royal Village, Royal River, Seville, Tirta Tiara, Park Royal, dan Tirta Harmoni.

Perumahan Tirtasani menyediakan berbagai macam fasilitas bagi penghuni perumahan yaitu fasiitas olah raga, kolam renang, taman bermain, tempat ibadah dan fasilitas umum lainnya yang dapat dipergunakan oleh penghuni perumahan.

Akses jalan tol yang dekat dengan objek penilaian merupakan nilai tambah bagi pengembangan kawasan perumahan di lingkungan tersebut. Objek penilaian yang berada di perumahan juga sudah dilengkapi fasilitas jalan yang terbuat dari hotmix dan paving, gorong-gorong, sanitair, dan lampu penerangan jalan.

Fasilitas air bersih juga sudah disiapkan dengan penampungan air minum (PAM) di beberapa lokasi, jaringan listrik yang sudah disediakan dari PLN, serta fasilitas keamanan seperti pos satpam dan gerbang perumahan juga tersedia untuk setiap blok (cluster).

Objek penilaian merupakan kawasan perumahan yang terletak di wilayah pinggir kota, dimana lingkungan di sekitar lokasi tersebut banyak pula terdapat bangunan fasilitas umum, diantaranya fasilitas tempat ibadah, fasilitas tempat kesehatan, fasilitas transportasi, fasilitas tempat perbelanjaan dan pertokoan serta fasilitas pendidikan.

Beberapa perumahan yang berada di sekitar objek penilaian adalah perumahan

Green Hills, Karanglo Indah, Graha Kencana, dan Patraland.

Data Khusus

Terdapat sejumlah 37 bidang tanah persediaan Pada Perusahaan ABC dengan rincian sebagai berikut:

Tabel 2

Rincian Tanah Kavling Objek Penilaian

No Cluster Blok Bentuk Tanah

Posisi Tanah

Kondisi Khusus 1 Seville S 1-22 B TS

2 Seville S 1-23 B TS

3 Seville S 1A- 11

B TS

4 Seville S 3-2 B T

5 Seville S 3-3 B T

6 Seville S 3-5 B T

7 Seville S 5-20 B TS, P

8 Royal River

RR A- 2

B T bukan

jalan utama 9 Royal

River

RR A- 3

B T bukan

jalan utama 10 Royal

River

RR A- 9

B T bukan

River

RR A- 10

B T bukan

River

RR B- 2

B T bukan

River

RR A- 11

B S Jalan

utama

(7)

Seminar Nasional Gabungan Bidang Sosial - Polinema 2021 No Cluster Blok Bentuk

Tanah Posisi Tanah

Kondisi Khusus 14 Royal

River

RR A- 12

B T Jalan

utama 15 Royal

River

RR B- 1

B T Jalan

utama 16 Royal

Village RV 3-

9

B T

17 Royal Village

RV 5- 26

B T

18 Royal Village

RV 5- 12

B T

19 Royal Village

RV 5- 10

B T

20 Royal Village

RV 1- 15

B T

21 Royal Village

RV 2- 14

B T

22 Royal Village

RV 2- 12

B T

23 Royal Village

RV 5- 11

TB T

24 Royal Village

RV 1- 14

B TS

25 Royal Village

RV 7- 14

B S

26 Tirta Harmo ni

TH C- 21

B T

27 Tirta Harmo ni

TH D- 11

B T

28 Tirta Tiara

TTR A4-7

B TS

29 Tirta Tiara

A 12 B P dekat

sungai 30 Tirta

Tiara

A 2-5 B P dekat

sungai 31 Tirta

Pelangi

TP J2- 14a

B T terpoton

g fasum 32 River

Place

RP 1- 16

B T Jalan

utama 33 River

Place

RP1- 17

B T Jalan

utama

No Cluster Blok Bentuk Tanah

Posisi Tanah

Kondisi Khusus 34 River

Place

RP 6- 2

B T bukan

jalan utama 35 River

Place

RP 1- 8

B P dekat

sungai 36 Hilton

Head

H 1-9 TB TS

37 Hilton Head

H 2- 57

TB TS

Keterangan : B = Beraturan

TB = Tidak Beraturan T = Tengah

P = Pojok TS = Tusuk Sate S = Sudut

Pendekatan Penelitian

Objek Penilaian merupakan 37 tanah kavling yang merupakan satu kesatuan dikarenakan bentuk kepemilikannya tunggal. Bentuk kepemilikan tunggal yang dimaksud adalah secara legalitas pemegang hak dari seluruh tanah kavling adalah satu orang atau badan. Prosedur yang digunakan untuk penilaian ini yang pertama yaitu Pendekatan Pasar dengan keluaran total keseluruhan nilai kavling.

Pendekatan penilaian yang selanjutnya yaitu Pendekatan Pendapatan.

Pada Pendekatan Pendapatan harus terdapat data penjulan kavling Perumahan Tirtasani. Setelah diperoleh data penjualan tanah kavling, maka dilakukan proyeksi penjualan persediaan tersebut.

Kemudian dilakukan perhitungan Net Cashflow yang digunakan untuk menghitung Present Value Perusahaan ABC sehingga diperoleh Nilai Pasar objek penilaian

Pendekatan Pasar

Pada Pendekatan Pasar langkah pertama yang harus dilakukan oleh

(8)

peneliti yaitu mencari data pembanding.

Objek penilain yang memiliki satu pemegang hak mengharuskan peneliti untuk mencari data pembanding yang sama yaitu sebanyak 37 tanah kavling dengan kepemilikan tunggal yang artinya data tersebut dapat diperoleh dari perumahan sekitar yang sebanding, namun dikarenakan ketidak tersediaan data maka peneliti mencari data pembanding yang ada pada Perumahan Tirtasani. Data pembanding yang diperoleh peneliti yaitu berupa rumah tinggal yang berada dalam cluster yang sama atau sebanding dengan objek penilaian. Objek penilaian merupakan tanah kavling sedangkan data pembanding merupakan rumah tinggal maka tidak bisa langsung menghitung nilai objek penilaian, jadi peneliti harus memisahkan nilai bangunan data dan nilai tanah data dengan menggunakan metode ekstraksi. Metode Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pembangunan dengan menerapkan analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.

Pada proses Metode Ekstraksi peneliti menentukan spesifikasi bangunan data pembanding yang bisa dilakukan dengan wawancara kepada pemilik aset atau bisa dengan mengamati dan mengidentifikasi aset kemudian melakukan input spesifikasi yang telah didapatkan disesuaikan dengan Biaya Teknis Bangunan yang telah ditentukan oleh MAPPI.

Output dari perhitungan ini yaitu nilai bangunan permeter. (SPI 300;2018) Langkah selanjutnya setelah melakukan perhitungan menggunakan metode ekstraksi, peneliti mencari perbedaan antara objek penilaian dengan data pembanding sebelum menuju ke

penyesuaian. Perbedaan-perbedaan tersebut seperti fasilitas, jarak dari jalan utama, posisi tanah, jarak dari makam, jarak dari sungai, jarak dari sutet, bentuk tanah, legalitas, lingkungan. Perbedaan- perbedaan tersebut dapat membantu penilai dalam menentukan besaran penyesuaian. Setelah diketahui nilai tanah dari data pembanding dan perbedaan antara objek penilaian dengan data pembanding, proses selanjutnya yaitu penyesuaian. Keluaran dari penyesuaian yaitu nilai pasar tanah per meter objek penilaian.

Langkah dalam melakukan penyesuaian yaitu memberi nilai penambah atau pengurang pada data pembanding dengan melihat perbedaan antar data pembanding itu sendiri dan objek penilaian. Misalkan posisi tanah data pembanding adalah hook/sudut sedangkan objek penilaian berada di tengah maka harus mengurangi nilai dari data pembanding. Penentuan besaran penyesuaian tergantung dengan minat pasar. Setelah dilakukan penyesuaian maka langkah selanjutnya yaitu memberi bobot tertinggi dan terendah dari masing- masing data. Cara untuk menentukan bobot ini yaitu melihat besarnya penyesuaian masing-masing data semakin besar penyesuaian maka semakin kecil pembobotannya.

Pembahasan

Pada penilaian terdapat 3 pendekatan yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan, dan Pendekatan Biaya, penggunakan tiga pendekatan tersebut merupakan hirarki. Pada Pendekatan Pasar peniliti tidak mendapatkan data pembanding perumahan sebanding yang menjual sebanyak 37 tanah kavling pertanggal penilaian jadi peneliti mencari data pembanding pada Perumahan Tirtasani dimana keluaran nilai yang dihasilkan akan berbeda. Dari hasil yang diperoleh dengan menggunakan dua

(9)

pendekatan yaitu pendektan pasar dengan nilai pasar Rp. 24.737.300.000 dan Pendekatan Pendapatan dengan nilai pasar Rp. 14.731.150.000, terdapat selisih yang jauh dari kedua pendekatan. Nilai pasar yang terbentuk dengan menggunakan Pendekatan Pasar adalah nilai total dari masing-masing tanah kavling, tidak menghitung risiko dan biaya pada Perusahaan ABC sedangkan pada Pendekatan Pendapatan menghitung risiko dan biaya pada Perusahaan ABC.

Selain itu juga sesuai dengan difinisi nilai pasar, terdapat pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual pada tanggal penilaian, artinya pada Pendekatan Pasar diasumsikan sebanyak 37 kavling terjual pada tanggal penilaian sedangkan pada wawancara perumahan sekitar, tanah kavling terjual sebanyak 2-3 kavling tiap bulan.

Simpulan dan Saran

Dari hasil pembahasan dapat diketahui dalam menghitung nilai objek penilaian menggunakan Pendekatan Pasar peneliti diharuskan mencari data pembanding perumahan sejenis yang menjual sebanyak 37 tanah kavling dikarenakan objek penilaian yaitu sebanyak 37 tanah kavling dengan kepemilikan tunggal.

Pada perhitungan Pendekatan Pasar peneliti menggunakan data pembanding pada Perumahan Tirtasani, dengan cara tersebut keluaran nilai sebesar Rp.

24.737.300.000 adalah kurang tepat karena jika menggunakan data pembanding perumahan nilai yang dihasilkan dapat lebih kecil dari yang telah dihitung karena mempertimbangkan diskon dan besaran penyesuaian.

Perhitungan menggunakan Pendekatan Pendapatan lebih relevan karena menghitung risiko dan biaya pada Perusahaan ABC sebesar Rp.

14.731.150.000. Sesuai dengan hasil wawancara dengan pihak perumahan,

setiap bulannya terjual sebanyak 2-3 kavling, nilai tersebut relevan dengan konsep permintaan penawaran dimana pada saat tanggal penilaian dilakukan terjadi bencana Covid-19 sehingga pemintaan terhadap properti lebih rendah dari kondisi normal.

Disarankan investor/calon pembeli hendaknya memperhatikan cara penilaian dengan baik agar tidak membeli atau berinvestasi pada properti yang overvalued, pemberi tugas hendaknya dapat berkoordinasi dengan pemilik aset agar data yang dibutuhkan dalam penilaian dapat diperoleh sehingga keluaran nilai akan lebih mencerminkan keadaan pemilik aset tersebut, dan penelitian berikutnya sebaiknya menggunakan perhitungan WACC yang perhitungannya didasarkan pada laporan keuangan objek penilaian.

Daftar Rujukan

Anastasia. Njo, Tandono. Christy, S.

2014. Penilaian Apartment di Surabaya. Jurnal Studi Manajemen.

Vol 8 (2003)

C. Coleman, N. Crosby, P. McAlister.

2013. Development appraisal in practice: Some evidence from the planning system. Vol 30. No 2 (144- 165)

Drapikovski, I. Ivanova. 2020. How to assess the impact of hope on a change in the use of land on market value?.

Vol 97.

Komite Penyusunan Standar Penilaian Indonesia, 2018, Standar Penilai Indonesia, Jakarta, Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

Manihuruk, Z. 2014. Penilaian Tanah Kosong Milik PT Karyadeka Alam Lestari Di Kota Semarang Dengan

(10)

Land development Analysis.

Yogyakarta: Universitas Gadjah Mada.

Mustika, Heriyanto Dan Dina. "Analisis Penilaian Properti Rumah Tinggal Di Perumahan Citraland City Samarinda Pada KJPP Aksa, Nelson & Rekan."

Dedikasi 36.1 (2017): 103-115.

Salam. 2013. Penetapan Nilai Properti Gedung Perkantoran Sucofindo PT Sucofindo (Persero) Cabang Semarang Untuk Tujuan Penjaminan Utang Bank. Yogyakarta: Universitas Gadjah Mada

Sasmito, Jati. Penilaian Lahan Kosong Dengan Metode Land Development Analysis (Studi Lahan Di Kawasan Pameran Temanggung Tilung Kota Palangkaraya, Kalimantan). Diss.

Universitas Gadjah Mada, 2015.

Syah, M. Anwar. 2018. Analisis Penilaian Sewa Ruko Pada Kompleks Ruko Sawerigading Kota Palopo Dengan Pendekatan Pasar ( Studi Kasus Di Kota Palopo Provinsi Sulawesi Selatan). Jurnal ISEI. Vol 2. No 1 (1- 8)