PENGARUH MANAJEMEN PROPERTI RUMAH SUSUN
TERHADAP KEPUASAN PENYEWA RUMAH SUSUN
SUKARAMAI MEDAN
(
EF F ECT OF F LAT PROPERTY MANAGEMENT TENANT
SATISF ACTION SUKARAMAI F LAT
)
Herberto Dian Agung Hasugian,
Khaira Amalia Fachruddin
1, Yeni Absah
2 Alumni Magister Manajemen Properti dan Penilaian SPs USUStaf Pengajar SPs USU/Fakultas Ekonomi USU
Abstract: This study aimed to determine and analyze the effect of stacking
Sukaramai house property management field consisting of characteristic flats, flats facility characteristics, quality home Stacking, flats environmental characteristics, site characteristics flats, apartment property management to tenant satisfaction. This research is descriptive quantitative. The nature of this research is to explain (explanatory). This study used a random sampling proportionate to retrieve data 136 respondents who are tena nts who live in the Real Estate field Sukaramai Flats. Methods of data analysis using multiple linear regression to see the influence of product and service quality on customer satisfaction in the field Sukaramai Flats.
Abstrak: Jenis penelitian ini adalah deskriptif kuantitatif. Sifat penelitian ini adalah penelitian menjelaskan (explanatory). Penelitian ini menggunakan
proportionate random sampling untuk mengambil data 136 responden yang merupakan penyewa yang tinggal di Real Estate Rumah Susun Sukaramai Medan. Metode analisis data mempergunakan Regresi Linier Berganda untuk melihat pengaruh manajemen properti rumah susun terhadap kepuasan konsumen pada Rumah Susun Sukaramai Medan.
Kata kunci: Rumah Susun, Fasilitas, Kualitas, Lingkungan, Lokasi, Manajemen rumah susun
PENDAHULUAN
Rumah susun merupakan alternatif hunian untuk keluarga yang kurang mampu. Medan merupakan salah satu ibu kota provinsi yang menerapkan sistem rumah susun untuk keluarga yang kurang mampu. Kehadiran rumah susun Sukramai Medan sangat membantu keluarga yang kurang mampu sebagai unit hunian yang dapat disewa.
Dari data investigasi awal kuisioner rumah susun Sukaramai Medan pendahuluan secara acak kepada 10 penyewa rumah susun Sukaramai, yaitu sebagai berikut:
1. Adanya ketidaktepatan waktu pembayaran sewa, listrik, dan air. 2. Adanya keluhan manajemen sampah
atau limbah dari unit rumah susun. 3. Adanya keluhan kualitas produk
bangunan.
4. Adanya keluhan lingkungan Rumah susun.
5. Adanya keluhan pengelolaan yang lebih baik mempertahankan kualitas aset tersebut.
Rumah susun dibangun sebagai solusi untuk mengatasi kekurangan jumlah unit hunian, kekumuhan dan pemenuhan kebutuhan hunian dalam keterbatasan lahan perkotaan. Akan tetapi banyak rumah susun yang telah dibangun dan dihuni tidak menunjukkan kinerja yang baik, khususnya dalam memenuhi kriteria kesehatan, kenyamanan dan keamanan.
Rumusan optimalisasi perancangan rumah susun sederhana adalah pencapaian kriteria kesehatan, kenyamanan, dan keamanan melalui upaya pemaksimalan sistem bangunan dengan mempertimbangkan berbagai kendala yang dihadapi. Aspek pada kriteria kesehatan tidak dapat dioptimalkan secara keseluruhan, sedangkan aspek-aspek pada kriteria kenyamanan dan kemanan dapat dioptimalkan secara keseluruhan.
Pembangunan kota-kota besar di Indonesia yang menampung lebih dari 43% penduduk Indonesia (2000) didorong oleh urbanisasi yang begitu cepat. Laju urbanisasi membuat besarnya kebutuhan akan perumahan yang terjangkau bagi seluruh masyarakat di kota-kota besar telah menjadi masalah yang serius karena praktek spekulasi lahan dan keterbatasan subsidi pemerintah untuk rumah-rumah sederhana dan sangat sederhana. Kembali ke kota-kota besar di Indonesia, pengadaan perumahan yang terjangkau telah menjadi sebuah kebijakan yang diterapkan oleh Pemerintahan SBY-JK. Kebijakan ini diterapkan dengan pengadaan 1000 tower rusun di kota-kota besar Indonesia. Dari pengamatan saya, program ini mengalami keterlambatan karena beberapa isu. Sulitnya perijinan untuk rumah susun, sulitnya mendapatkan tanah yang cukup murah dan lemahnya kontrol Pemerintah terhadap kepemilikan Rumah Susun. Kualitas kepuasan penghuni rumah susun Sukaramai perlu di evaluasi. Pelayanan rumah susun selaku pengelola dalam memperbaiki kerusakan bagian bangunan sangat lambat, tidak tuntas, dan tidak bijaksana. Sarana keamanan dan pemeliharaan lingkungan kurang terjamin, pengelolaan kebersihan buruk, lambat, dan tidak bijaksana. Kepuasan penghuni rumah susun terhadap unit hunian dan lingkungan nya di Rumah Susun Sukaramai Medan tidak terlalu memuaskan karena sudah mulai tidak
terkelola secara baik dan unit hunian dilakukan sekat yang dilakukan si penyewa. Selanjutnya 2 elemen penting dalan Perumahan Rakyat yang baik ialah faktor keterjangkauan secara Finansial
(Affordability) dan Pengadaan Lingkungan Sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment). Tetapi tentu saja konsep fasilitas sosial ini bisa disempurnakan untuk Rumah Susun Indonesia dengan konsep pembangunan berbasis komunitas dan prilaku warga kota yang berkelanjutan. Proses pembangunan Rumah Susun yang berkelanjutan sesuai dengan konteks Indonesia dapat dilihat pada contoh desain Rumah Susun yang cocok di Indonesia pada konsep Rumah Susun yang kami kembangkan dalam penelitian Rumah Susun.
Permasalahan yang ada dari latar belakang dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Apakah terdapat pengaruh karakteristik
rumah susun Sukaramai terhadap Tingkat kepuasan penyewa Rumah susun Sukaramaidi Kota Medan? 2. Apakah terdapat pengaruh karakteristik
fasilitas rumah susun Sukaramai terhadap Tingkat kepuasan penyewa Rumah susun Sukaramai di Kota Medan?
3. Apakah terdapat pengaruh kualitas rumah susun Sukaramai terhadap Tingkat kepuasan penyewa Rumah susun Sukaramaidi Kota Medan? 4. Apakah terdapat pengaruh Karakteristik
lingkungan rumah susun Sukaramai terhadap Tingkat kepuasan penyewa Rumah susun Sukaramai di Kota Medan?
5. Apakah terdapat pengaruh Karakteristik lokasi rumah susun Sukaramai terhadap Tingkat kepuasan penyewa Rumah susun Sukaramaidi Kota Medan? 6. Apakah terdapat pengaruh manajemen
rumah susun Sukaramai terhadap Tingkat kepuasan penyewa Rumah susun Sukaramaidi Kota Medan?
METODE
susun, Karakteristik lokasi rumah susun, Manajemen rumah susun terhadap Kepuasan penyewa rumah susun.
HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Pengaruh Karakteristik Rumah Susun Sukaramai Terhadap Kepuasan Penyewa
Variabel Karakteristik Rumah Susun Sukaramai adalah penilaian konsumen terhadap rumah susun sukaramai. Uraian dalam variabel ini adalah a. Spesifikasi rumah (terdiri dari kualitas
dinding, kusen, pintu jendela, asesoris pintu jendela, atap, plafon, lantai dan dinding keramik, elektrikal, pemipaan dan pengecatan rumah).
b. Desain rumah susun,.
c. Ukuran besaran ruang tamu, ruang tidur, ruang keluarga, dapur dan kamar mandi. Hasil regresi menunjukkan bahwa produk, secara Aspek Rumah berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan konsumen, artinya apabila produk aspek rumah maupun aspek fasilitas perumahan berkualitas baik maka akan meningkatkan kepuasan konsumen pada Rumah susun Sukaramai
Penelitian ini mendukung Harshon (1980) dimana pada Rumah susun Sukaramai, terdapat faktor internal yang mendorong individu memilih perpindahan terhadap lokasi rumah yang baru yaitu terpenuhinya kebutuhan rumah yaitu sebagai berikut:
1. Adanya spesifikasi bangunan yang memuaskan konsumen Rumah susun Sukaramai yaitu: kualitas atap, kualitas lantai dan dinding keramik, pintu jendela dan elektrikal. Iklim tropis yang memiliki curah hujan yang tinggi, ternyata menjadi pertimbangan penting konsumen dalam memilih rumah. Kualitas atap Rumah susun Sukaramai dengan spesifikasi seng, dapat memberikan kenyamanan penghuninya dari panas dan hujan serta kebisingan yang timbul disaat hujan.
Kualitas lantai dan dinding keramik berhubungan dengan tampilan interior rumah yang bersih dan mewah. Material keramik merupakan material yang tidak mudah diganti mengikuti trend seperti cat dinding. Oleh karena
itu, spesifikasi material ini menjadi faktor yang menjadi kebutuhan yang jika terpenuhi akan memberi kepuasan kepada konsumen. Kualitas elektrikal yang tepat sehingga ruangan tetap memiliki pencahayaan buatan yang cukup di malam hari. Penataan elektrikal yang disediakan secara maksimal di setiap fungsi ruang memungkinkan konsumen untuk meletakkan peralatan elektroniknya secara fleksibel.
Kualitas pintu jendela merupakan aspek yang dipertimbangkan karena fungsinya bagi privasi sebuah rumah. Letak pintu yang disesuaikan kualitasnya sehingga aman dan mudah digunakan memberikan kepuasan bagi konsumen pembeli rumah di Rumah susun Sukaramai.
2. Adanya luasan ruang tamu, ruang tidur, halaman depan dan halaman belakang yang memberi kepuasan kepada konsumen Rumah susun Sukaramai.
Adanya kebutuhan ruang tamu bisa ditimbulkan dari budaya yang gemar melakukan aktifitas sosial. Kebutuhan ruang tidur yang luas merupakan bentuk kebutuhan istirahat yang nyaman setelah beraktifitas diluar rumah. Rata-rata luas ruang tamu dan ruang tidur di setiap tipe rumah di Rumah susun Sukaramai adalah 21 m2. Pada desain standart rumah juga menyediakan kebutuhan halaman depan maupun belakang untuk kebutuhan untuk ruang jemur yang cukup maupun pengembangan rumah di masa depan.
Halaman belakang yang tersedia merupakan lahan yang tersedia untuk proses pengembangan rumah di masa yang akan datang. Dari hasil penelitian menunjukkan, adanya kepuasan konsumen terhadap adanya halaman belakang ini.
Rumah susun Sukaramai memenuhi variabel fisik dengan adanya kepuasan konsumen terhadap fasilitas perumahan. Kualitas lingkungan Rumah susun Sukaramai memenuhi variabel psikologis dengan adanya kepuasan konsumen terhadap citra perumahan. Kualitas lingkungan Rumah susun Sukaramai memenuhi variabel sosial dengan adanya kepuasan terhadap keamanan, status sosial, tingkat pendidikan dan agama yang sama.
Merujuk kepada Lamb et. al (2001) dan Stanson (1994) maka dapat diruaikan didalam real estate
perumahan, harga yang diterima oleh konsumen dibentuk oleh nilai tanah, biaya konstruksi bangunan, biaya desain, biaya fasilitas umum dan sosial, dan biaya legalitas kepemilikan, biaya pajak. Akumulasi biaya ditambah dengan keuntungan kepada pihak pengembang.
Pada tahap masih penataan lahan, harga rumah yang ditawarkan kepada konsumen adalah harga yang paling murah, disertai dengan kemudahan cicilan selama 6 bulan. Penetepan harga ini sesuai dengan biaya yang dikeluarkan oleh pihak pengembang karena kondisi lahan masih berupa tanah kosong dan rumah belum terbangun. Pada tahap ini konsumen hanya berpatokan kepada gambar yang tertera di pihak pengembang, tanpa melihat rumah contoh yang ada.
B. Pengaruh Karakteristik fasilitas rumah susun terhadap kepuasan penyewa
Aspek Fasilitas Perumahan adalah penilaian konsumen terhadap perumahan secara keseluruhan. Uraian dalam variabel ini adalah:
a. fasilitas listrik, b. distribusi air bersih, c. drainase/parit,
d. penerangan jalan lingkungan, e. fasilitas jalan didalam kompleks, f. lebar jalan didalam kompleks, g. adanya fasilitas keamanan, h. pembuangan sampahsementara, i. adanya mesjid dan taman serta, j. citra rumah susun.
Hasil regresi menunjukkan bahwa produk, secara aspek Fasilitas Perumahan berpengaruh positif terhadap kepuasan konsumen, artinya apabila produk aspek Fasilitas berkualitas baik maka akan meningkatkan kepuasan konsumen pada Rumah susun Sukaramai.
Hasil penelitian juga menunjukkan bahwa variabel produk aspek Fasilitas Perumahan, juga merupakan variabel yang mempunyai pengaruh terhadap kepuasan konsumen pada Rumah susun Sukaramai. Dengan demikian hasil penelitian ini mendukung penelitian-penelitian terdahulu, yaitu penelitian Lestari (2012) yang menyatakan produk berpengaruh secara positif dan signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah dan hasil penelitian Siagian (2012) yang menyatakan faktor produk dan bukti fisik berpengaruh terhadap kepuasan Konsumen. Hasil penelitian ini juga mendukung hasil penelitian Lubis (2011) dan Wibowo (2009) dimana produk berpengaruh terhadap kepuasan konsumen.
Penelitian ini mendukung Tjiptono (2008) bahwa produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan produsen untuk diperhatikan, dibeli, digunakan atau dikonsumsi pasar sebagai pemenuhan kebutuhan atau keinginan pasar yang bersangkutan. Produk bisa berupa manfaat
tangible maupun intangible yang dapat memuaskan pelanggan.
C. Pengaruh kualitas bangunan terhadap kepuasan penyewa
Manajemen fasilitas umum Rumah susun Sukaramai berlangsung selama proses pembangunan berjalan sampai seluruh rumah di Rumah susun Sukaramai selesai dibangun dan diserahterimakan kepada pembelinya. Pengelolaan fasilitas umum dikendalikan oleh pihak pengembang secara efektif dan efisien untuk meningkatkan daya jual perumahan.
musim hujan. Jalan Conblock disegerakan penyelesaiannya di jalan utama dan jalan-jalan yang sudah hampir rampung pembangunan rumahnya. Perbaikan conblok dilakukan jika kerusakan jalan terjadi, oleh laporan pengawas lapangan, ataupun setelah adanya keluhan konsumen. Pemasangan meteran air PDAM dilakukan pada rumah-rumah yang sudah selesai proses pengerjaan atap, untuk meminimalisir biaya yang harus dikeluarkan terhadap tagihan air yang muncul setelah meteran air terpasang, namun rumah tersebut masih menunggu serah terima kepada pembeli.
Fasilitas sosial seperti taman dan mesjid dibangun sejak proses pembangunan dimulai. Keberadaan taman dan mesjid merupakan bentuk komitmen dan jaminan pihak pengembang kepada konsumen, sehingga konsumen dapat merasakan dan melihat langsung produk fasilitas perumahan yang dijanjikan oleh pihak pengembang.
Fasilitas keamanan berjalan sejak proyek perumahan dimulai. Namun kuantitas jumlah tenaga satpam bertambah seiring bertambahnya jumlah unit rumah yang selesai dibangun, dan berpenghuni. Pengelolaan fasilitas keamanan ini awalnya dikelola oleh pihak pengembang, setelah komunitas serikat tolong-menolong terbentuk pengelolaan fasilitas keamanan ini ditanggung bersama antara masyarakat dan pihak pengembang. Pada saat seluruh proyek perumahan selesai, maka tanggung jawab keamanan perumahan sepenuhnya dikelola oleh komunitas masyarakat di Rumah susun Sukaramai. Pentingnya keberadaan fasilitas keamanan ini terhadap kepuasan konsumen Rumah susun Sukaramai disikapi pembangunan Pos Satpam di bagian pintu Rumah susun Sukaramai.
Proses manajemen fasilitas umum Rumah susun Sukaramai dapat dilihat langsung oleh konsumen yang hendak membeli rumah. Hal ini memberikan jaminan kepada konsumen terhadap kepastian proses pembangunan dan keseusaian antara produk yang dijanjikan pihak pengembang terhadap konsumen.
D. Pengaruh lingkungan rumah susun terhadap Kepuasan penyewa
Harga adalah biaya yang dikeluarkan oleh konsumen untuk dapat memiliki rumah. Indikatornya adalah harga rumah yang ditawarkan, jangka waktu pembayaran, sistem perkreditan dengan tingkat suku bunga menarik, potongan harga/discount pembelian.
Hasil penelitian juga menunjukkan bahwa variabel Harga, merupakan variabel yang mempunyai pengaruh positif signifikan terhadap kepuasan konsumen pada Rumah susun Sukaramai. Hasil regresi menunjukkan bahwa Harga berpengaruh positif terhadap kepuasan konsumen, artinya apabila Harga yang ditawarkan dapat terjangkau dan bersaing di pasaran maka akan meningkatkan kepuasan konsumen pada Rumah susun Sukaramai.
Adanya pengaruh harga terhadap kepuasan konsumen mendukung hasil penelitian-penelitian terdahulu, yaitu penelitian Lestari (2012) yang menyatakan Harga berpengaruh secara positif dan signifikan terhadap kepuasan konsumen membeli rumah. Hasil penelitian ini juga mendukung hasil penelitian Lubis (2011) dan Siagian (2012) dimana harga berpengaruh terhadap kepuasan konsumen.
Kotler (2008) menyatakan Harga jual produk juga mampu mengkomunikasikan pada pasar tentang nilai positioning yang dimaksudkan oleh perusahaan dari produk atau brand-nya. Kepuasan konsumen terhadap harga dan kualitas produk yang ditawarkan pengembang terhadap Rumah Susun Sukaramai menunjukkan positioning
perusahaan yang diterima dengan baik oleh konsumen.
E. Pengaruh Lokasi rumah susun terhadap Kepuasan Konsumen
Menurut Kotler (2008), Lokasi (place) adalah mencakup aktifitas perusahaan untuk menyediakan produk bagi konsumen sasaran. Dalam penelitian ini variabel lokasi adalah tempat dimana produk (rumah) tersebut berada dan dapat menjadi tempat tinggal yang memberikan kenyamanan kepada konsumen.
daripada lokasi perumahan dari akses aktifitas diluar rumah mereka. Lingkungan perumahan dan harga yang terjangkau menjadi faktor yang lebih dominan dalam membentuk kepuasan konsumen. Hal ini menunjukkan, meskipun suatu perumahan berada di daerah pinggiran kota, namun dengan penataan fasilitas perumahan dan
siteplan yang tepat, serta penawaran harga yang bersaing, konsumen akan mendapatkan kepuasan dalam membeli suatu produk perumahan.
Penelitian ini mendukung teori Morris & Winter (1978) dimana faktor-faktor yang menjadi latar belakang rasa puas terhadap tempat tinggal adalah sebagai berikut:
a. Faktor demografi dan sosial ekonomi, meliputi: tingkat kehidupan, status sosial ekonomi dan struktur keluarga.
b. Ketidakpuasan terhadap tempat tinggal yang lama.
c. Pengaruh dari kondisi perumahan. Hasil penelitian ini berbeda dengan teori Luhst (1997:128) yang menyebut bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah sangat ditentukan oleh lokasinya dimana daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan lingkungan. Pada rumah susun Sukaramai, daya tarik lokasi lebih dipengaruhi oleh lingkungan yang dibentuk didalam perumahan, sedangkan aksesibilitas sudah cukup dipenuhi dengan adanya kenderaan pribadi sehingga jarak tempuh menuju berbagai pusat kegiatan bukan menjadi masalah bagi konsumen rumah susun Sukaramai.
Teori Luhst (1997) tidak jauh berbeda dengan Drabkin (1980) yang menambahkan pengaruh faktor peluang kerja yang tersedia dengan lokasi. Teori ini tidak memberikan pengaruh terhadap kepuasan konsumen rumah susun Sukaramai. Namun hasil penelitian ini masih sesuai dengan teori Drabkin (1980:6) yang menyatakan bahwa adanya pengaruh tingkat pelayanan ataupun sarana dan fasilitas. Dapat disimpulkan bahwa di rumah susun Sukaramai, aksesiblitas bukanlah menjadi faktor yang mempengaruhi kepuasan konsumen, namun kepuasan konsumen lebih dipengaruhi oleh lingkungan terbentuk, fasilitas dan sarana tersedia di dalam perumahan.
Penelitian ini mendukung Harshon (1980) dimana pada rumah susun Sukaramai, terdapat faktor eksternal yang mendorong individu memilih perpindahan terhadap lokasi rumah yang baru yaitu terpenuhinya kebutuhan rumah yaitu sebagai berikut:
1. Faktor eksternal yang terpenuhi adalah karateristik lingkungan dimana mayoritas responden menyatakan puas mendapatkan lingkungan rumah susun Sukaramai yang dinilai dari tersedianya fasilitas drainase/parit, fasilitas penerangan jalan, fasilitas jalan dan lebar jalan, fasilitas pagar keliling kompleks dan fasilitas keamanan perumahan. Karateristik tetangga juga merupakan salah satu faktor eksternal yang terpenuhi, dilihat dari besarnya jumlah kepuasan konsumen terhadap adanya fasilitas mesjid dalam rumah susun Sukaramai.
2. Karateristik lokasi perumahan yang cenderung dekat dengan perkotaan tidak ditemukan dalam penelitian ini. Hal ini karena rumah susun Sukaramai merupakan perumahan yang terletak di pinggiran kota Medan. Karateristik lokasi ini terpenuhi dengan adanya fasilitas yang tersedia di dalam kompleks perumahan, seperti fasilitas rekreasi (taman) dan fasilitas sosial (mesjid). Sementara jarak perumahan dengan perkantoran dan perbelanjaan bukanlah merupakan kebutuhan yang berpengaruh kepada kepuasan konsumen.
Lokasi yang berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan konsumen pada penelitian ini adalah lokasi rumah, bukan lokasi perumahan. Sejak proses membeli konsumen berhak memperhitungkan lokasi rumah yang ingin mereka tempati dengan berbagai fasilitas dan sarana dan prasarana lengkap dan mereka akan merasa puas berdasarkan tingkat kebutuhan yang mereka perlu dan inginkan.
Boedhisantoso dalam hutapea (2001) berpendapat bahwa terdapat elemen yang mempengaruhi keputusan seseorang atau sebuah keluarga dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:
a. Posisi keluarga dalam lingkup sosial, mencakup status sosial ekonomi (pendidikan pekerjaan dan penghasilan). b. Lingkup perumahan, mencakup : nilai
kualitas dan tipe rumah. c. Lingkup komunitas.
d. Lingkup fisik atau lokasi rumah.
Mengacu pada teori ini, maka pemilihan lokasi rumah di rumah susun Sukaramai sudah memenuhi elemen diatas. Berkaitan dengan lokasi, Luhst (1997) menyebut bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah sangat ditentukan oleh lokasinya. Daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan lingkungan. Maka dalam penelitian ini, daya tarik rumah susun Sukaramai lebih dipengaruhi oleh lingkungan perumahan yang terbentuk, sedangkan aksesibilitas perumahan ke berbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan bukanlah menjadi variabel yang mempengaruhi kepuasan konsumen.
Dari pemetaan lokasi rumah responden dapat dilihat beberapa kecenderungan sebagai berikut:
1. Lokasi Rumah terhadap Fasilitas Mesjid. Pada lampiran Peta konsumen yang sangat puas terhadap lokasi rumah dengan mesjid menunjukkan adanya kecenderungan sebaran konsumen untuk memilih berada dekat dengan mesjid. Jumlah responden yang merasa sangat puas terhadap lokasi mesjid dengan rumah merupakan jumlah yang paling tinggi daripada indikator fasilitas taman dan akses jalan, yaitu sebesar 29 responden. Hal ini menunjukkan pentingnya fungsi bangunan ini terhadap kebutuhan konsumen, sehingga keberadaan dan akses mencapai mesjid menjadi salah satu yang mempengaruhi kepuasan konsumen di rumah susun Sukaramai.
Mesjid adalah fasilitas sosial yang terbatas pada agama Islam dan berfungsi setiap hari. Adanya kecenderungan ini,
dapat menjadi pertimbangan dalam memilih fasilitas umum yang ditawarkan dalam suatu perumahan, dengan menyediakan fasilitas umum yang merupakan kebutuhan harian bagi penghuninya.
2. Lokasi rumah terhadap Fasilitas Taman Penyewa yang sangat puas terhadap
lokasi rumah dengan Taman menunjukkan adanya kecenderungan sebaran penyewa untuk memilih berada dekat dengan Taman. Hal ini menunjukkan pentingnya fungsi fasilitas taman terhadap kebutuhan konsumen, sehingga keberadaan dan akses yang dekat dengan taman menjadi salah satu yang mempengaruhi kepuasan konsumen di rumah susun Sukaramai. 3. Akses Jalan ke Rumah susun.
Rumah susun Sukaramai memiliki akses transportasi angkutan umum kota, sehingga secara umum penyewa rumah susun Sukaramai memakai transportasi umum. Hal ini kemudian membuat faktor lokasi terhadap fasilitas umum menjadi faktor yang mempengaruhi kepuasan konsumen membeli rumah. Namun akses terhadap fasilitas sosial seperti taman dan mesjid menjadi faktor yang mempengaruhi kepuasan penyewa rumah susun Sukaramai. Hal ini menunjukkan pentingnya mempertimbangkan jarak yang seimbang terhadap fungsi fasilitas sosial terhadap rumah penyewa, sehingga keberadaan dan akses yang dekat dengan fasilitas tersebut menjadi salah satu yang mempengaruhi kepuasan konsumen di rumah susun Sukaramai. Lebar jalan yang mempengaruhi tingkat
minimal, dan berpengaruh positif terhadap kepuasan konsumen rumah susun Sukaramai.
Penataan jalan perumahan mempertimbangkan akses rumah susun yang dapat dicapai dengan mudah. Selain tersedia lebar jalan yang dapat dilalui oleh 2 mobil, jalan perumahan disediakan dua jalur, yang secara hirarki berfungsi sebagai jalan primer dan jalan sekunder. Jalan sekunder disediakan untuk mempertimbangkan jalan alternatif, jika terjadi kemacetan di jalan primer, ataupun sebaliknya.
F. Pengaruh Manajemen rumah susun terhadap kepuasan penyewa
Kepuasan Konsumen terhadap lokasi rumah dalam kompleks perumahan. mempertimbangkan jarak rumah dengan fasilitas sosial seperti mesjid dan taman, serta akses jalan yang didapat penyewa didalam kompleks rumah susun Sukaramai. Dari tiga indikator kepuasan penyewa terhadap lokasi rumah, indikator yang paling banyak memberikan kepuasan kepada penyewa adalah jarak rumah ke fasilitas sosial, yaitu mesjid. Indikator berikutnya adalah akses jalan yang baik. Dari hasil penelitian ini, maka pemilihan fasilitas sosial dalam perumahan merupakan hal yang penting dipertimbangkan bagi pengembang perumahan agar dapat memberikan kepuasan bagi konsumennya. Fasilitas sosial seperti mesjid, akan befungsi secara rutin dan merupakan kebutuhan konsumen khususnya yang beragama Islam. Fasilitas akses jalan yang baik juga merupakan hal penting yang perlu dipertimbangkan bagi pengembang perumahan. Penataan site plan
yang tepat dan lebar jalan yang nyaman dan pencapaian rumah terhadap fasilitas sosial dan akses keluar perumahan merupakan hal yang perlu di teliti lebih lanjut.
Harga juga merupakan faktor yang penting dalam penentuan diterima atau tidaknya suatu produk di pasar. Harga yang terjangkau dengan kualitas bangunan yang sebanding membuat konsumen merasa puas di rumah susun Sukaramai. Konsumen dalam membeli rumah, tidak terlalu mempertimbangkan lokasi perumahan dengan pusat kota. Faktor harga yang terjangkau lebih mendominasi, sehingga
konsumen dapat mengenyampingkan lokasi perumahan yang dekat dengan pusat kota.
Produk adalah segala sesuatu yang bisa ditawarkan kepada sebuah pasar agar diperhatikan, diminta, dipakai, atau dikonsumsi sehingga dapat memenuhi dan memuaskan keinginan penyewa. Indikator produk aspek rumah yang paling besar memberikan kepuasan kepada penyewa adalah sinar matahari didalam rumah, , ukuran ruang tamu dan ruang tidur yang luas. Indikator ini dapat menjadi pertimbangan pengembang perumahan dalam melakukan desain produk perumahan yang tepat memenuhi kepuasan konsumen
real estate perumahan.
Faktor peningkatan nilai investasi rumah juga berpengaruh kepada timbulnya kepuasan konsumen membeli rumah. Dengan adanya hasil penelitian ini, pihak pengembang perlu memperhatikan peningkatan nilai investasi perumahan yang memberikan kepuasan kepada konsumen. Penelitian Mital et al (1988) menunjukkan kerja yang positif pada produk mempunyai pengaruh positif terhadap kepuasan penyewa. Harga yang terjangkau, dan peningkatan nilai investasi rumah tentunya harus didukung dengan kualitas Produk yang juga memuaskan.
Kualitas pelayanan merupakan pemenuhan dari harapan penyewa atau kebutuhan penyewa yang membandingkan antara hasil dengan harapan dan menentukan apakah konsumen sudah menerima pelayanan yang berkualitas.
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
a. Karakteristik rumah susun berpengaruh positif dan tidak signifikan terhadap kepuasan penyewa Rumah Susun Sukaramai, Medan.
b. Karakteristik fasilitas rumah susun berpengaruh negatif dan tidak signifikan terhadap kepuasan penyewa Rumah Susun Sukaramai, Medan
d. Karakteristik lingkungan rumah susun berpengaruh negatif dan tidak signifikan terhadap kepuasan penyewa Rumah Susun Sukaramai, Medan..
e. Karakteristik lokasi rumah susun yang strategis berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan penyewa Rumah Susun Sukaramai, Medan. f. Manajemen Rumah Susun Sukaramai,
Medan berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan penyewa Rumah Susun Sukaramai, Medan.
SARAN
Berdasarkan kesimpulan, maka saran yang sebaiknya dilakukan adalah sebagai berikut:
1. Manfaat dalam akademis. Penelitian ini erat hubungannya dengan mata kuliah penilaian properti, manajemen properti, manajemen bisnis, dan mikro ekonomi sehingga dengan melakukan penelitian diharapkan penulis dan semua pihak yang berkepentingan dapat memahaminya, dan menambah alternatif strategi manajemen properti Rumah susundan memperbanyak materi manajemen properti yang lebih banyak agar dapat bekerja sama dengan program manajemen properti di luar negeri.
2. Manfaat dalam Praktik. Penelitian ini memfokuskan sebagai bahan masukan untuk mengetahui manajemen properti dan strategi manajemen properti rumah susun terhadap kepuasan penyewa sehingga dapat menjadi pertimbangan untuk melakukan strategi-strategi yang lebih baik lagi., dapat mengambil dan menggunakan hasil penelitian sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan dan membuat perencanaan yang lebih baik.
3. Bagi peneliti selanjutnya, dapat mengembangkan penelitian ini dengan menggunakan variabel lain atau menambah variabel bebas yang berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pada rumah susun lain untuk diteliti di masa yang akan datang. Salah satu disarankan perlu diteliti lebih lanjut adalah variabel manajemen properti, karena variabel ini merupakan variabel yang membentuk pengaruh paling besar terhadap kepuasan konsumen.
DAFTAR RUJUKAN
Hartshorn, Trumana 1980. Interpreting the City, an Urban Geography, John Willey & Sons, New York.
Kotler, 2008, Manajemen Pemasaran, Edisi Milenium, Pearson Education Asia Pte.Ltd, dan PT Prenhallindo, Jakarta.
Luhst, K.M., 1997. Real Estate Evaluation,
Principles Aplication Press, USA. Morris, Earl W. and Winter Mary, 1978.
Housing, Family and Society, John Willey & Sons Inc, New York. Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker,
1994. Fundamentals of Marketing Tenth edition. MCGraw-Hill Inc., New York.
Tjiptono, Fandy,2008. Strategi Bisnis Pemasaran. Andi, Yogyakarta. Wibowo, Satrio, 2009. Analisis Pengaruh
