ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN ANGSURAN YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN
TESIS
Oleh
ERLIASNA BR.TARIGAN 137011060
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
JUDICIAL ANALYSIS OF STAKEHOLDERS’ LIABILTY IM UNDERHANDED CONTRACT OF HOUSE SITE LAND
ACQUISITION
THESIS
By
ERLIASNA BR.TARIGAN 137011061/M.Kn
MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM FACULTY OF LAM
UNIVERSITY OF SUMATER UTARA MEDAN
ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN ANGSURAN YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
ERLIASNA BR.TARIGAN 137011060
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
ABSTRAK
Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang dibuat dibawah tangan merupakan suatu perjajian yang kesepakatan antara para pihak yang membuatnya, dimana salah satu pihak sebagai calon penjual yang memiliki sebidang tanah dan calon pembeli yang memiliki kewajiban untuk mengangsur atas pembelian sebidang tanah tersebut. Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah secara mengangsur yang dibawah tangan pada dasarnya tidak dikenal dalam sistem hukum agraria indonesia. Perjanjian ini menggunakan judul pengadaan tanah tetapi tidak mengikuti aturan yang yaitu Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan bentuk perjanjian tersebut tidak mendekati perjanjian jual beli pada umumnya sehingga dapat dikatakan bahwa ada kekosongan norma dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku mengenai perjanjian tersebut.
Jenis penelitian ini adalah dengan menggunakan metode pendekatan yuridis normatif. Pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan studi pustaka dan wawancara, dimana bahan atau data yang diperoleh akan disusun secara sistematis dan dianalisa dengan menggunakan prosedur logika ilmiah yang sifatnya kualitatif. Hasil penelitian diharapkan akan dapat menjawab permasalahan yang diteliti, dan pada akhirnya akan dapat memberikan saran solusi terhadap permasalahan tersebut.
Penelitian ini kemudian menghasilkan beberapa kesimpulan, dimana bentuk perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah adalah bentuk perjanjian baku yang menggunakan klausula khusus karena memenuhi karteristik-karateristik yang dimaksud, tanggung jawab para pihak dalam penelitian yang diperoleh adalah tanggung jawab calon pembeli ketika wanprestasi yaitu denda dan tenggang waktu sedangkan calon penjual memiliki tanggung jawab dengan pembatasan dan kekuatan urusan pengadaan tanah tapak rumah ini hanya memiliki kekuatan pembuktian materill karena hanya di buat dibawah tangan dan tidak ditandatangani di depan pejabat dan memiliki daya bukti yang lemah.
ii
ABSTRACT
A contract on the acquisition of land with buildings on it is made underhandedly between the seller of the land and a buyer who will pay for it by installment. This kind of contract is basically unrecognized in the Indonesian agrarian system. An underhanded contract on land with buildings on it is also unrecognized in the Civil Code because it is not buying and selling of immovable property so that it can be said that there is the absence of norm in the prevailing legal provisions about this kind of contract.
The research used judicial normative approach. The data were gathered by conducting library research and interviews. The gathered data were organized systematically and analyzed by using qualitative scientific logical procedure. The result of the research was expected to be able to answer the problems which would eventually be able to provide suggestions from the solution of the problems.
The conclusions of the research were as follows: a contract on the acquisition of land for constructing buildings on it is a standard contract because it has met its characteristics, the responsibility which will be taken by the buyer when he is default is fine and time limit, while the seller is responsible for limitation, and the acquisition of land with buildings on it only has legal force of material evidence because it is made underhandedly and is not signed before a Notary so that it has weak evidence.
It is recommended that the parties concerned pay specific attention to the right buying and selling of land, especially in a contract, it should be signed by a Subdistrict head and village heads who are close to their people, and there should be a firm regulation and controllers on standard contracts which have specific clauses.
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan kesehatan dan kemudahan sehingga Penulis dapat menyelesaikan penelitian tesis ini yang berjudul “ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI
BAWAH TANGAN”
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam kesempatan ini dengan kerendahan hati, Penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Syahril Pasaribu, D.T.M. & H, M.SC, (C.T.M), Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara ,atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada Penulis untuk mengikuti pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,atas kesempatan menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultah Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin SH, MS, CN, selaku ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus Pembimbing Pertama yang dengan penuh perhatian memberikan bimbingan dan saran kepada PeNulis.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program studi Kenotariatan Fakultah Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus sebagai Penguji yang telah memberikan masukan serta kritik yang membangun kepada Penulis.
iv
6. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, CN, MS, selaku dosen pembimbing yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
7. Bapak Prof. Dr. Syafruddim Kalo, SH, M.Hum, selaku dosen pembimbing yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
8. Almarhum Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen pembimbing yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
9. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH, CN, M.Hum, selaku dosen pembimbing yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
10.Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, selaku dosen penguji saya yang telah memberikan saran dan kritik yang membangun kepada Penulis.
11.Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH, M.Hum, selaku dosen penguji saya yang telah memberikan saran dan kritik yang membangun kepada Penulis.
12.Bapak-bapak dan Ibu-ibu staf pengajar serta para pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
13.Kepada yang terhormat dan terkasih kedua orang tua, Bapak saya J.A Tarigan dan Ibu saya Erna Dri Hati, yang dengan penuh perjuangan telah selalu mendoakan, membesarkan dan mendukung serta mendidik sedemikian rupa sehingga Penulis dapat sampai pada jenjang ini.
14.Kepada Keluarga Saudara Saya, Ua Pipit, Bang Asep, Ngah Indra, Kak Nina dan adik bungsu saya Trisno, serta keponakan saya Raka, Aqil dan Dira yang selalu memberi semangat serta bantuan-bantuan lainya kepada Penulis sehingga dapat menyelesaikan studi ini.
15.Kepada Sahabat saya “ROBINN”: Sri Ayu Utami, Nur Afrila, dan Jumiati Harahap serta Thommy Hengkari Sihite, dan Rudy Faular Sembirimg, terimakasih atas segala doa, dukungan, waktu, kepercayaan, motivasi serta kebersamaan kepada Penulis.
17.Kepada keluarga besar mahasiswa-mahasiswi Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Angkatan 2013 terkhusus group C yang tidak dapat disebutkan satu persatu, semoga kita semua sukses selalu. Amin. Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya sehingga Penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini Penulis menyadari tesis ini masih jauh dari kesempurna, namun diharapkan semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak.
Medan, Nopember 2015 Penulis
Erliasna Br. Tarigan
vi
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Erliasna Br. Tarigan Tempat/Tanggal lahir : Binjai, 05 April 1989 Jenis Kelamin : Perempuan
Status : Belum Menikah Agama : Islam
Alamat : Jl. Binjai Kuala No 17 A Sei Skala, Kecamatan Selesai, Kabupaten Langkat, Sumatera Utara
II. KELUARGA
Nama Ayah : J.A Tarigan Nama Ibu : Erna Sri hati
III. PENDIDIKAN
1. SD Negeri Nomor 054875 Sei Limbat (1996-2001) 2. SMP Taman Siswa Binjai (2001-2004)
3. SMA Negeri 1 Binjai (2004-2007)
4. S-1 Fakultas Hukum Universitas Jenderal Soedirman Purwokerto (2007-2011) 5. S-2 Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum Universitas
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertandatangan di bawah ini : Nama : ERLIASNA BR.TARIGAN Nim : 137011061
Program Studi : Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU
JudulTesis : ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI BAWAH TANGAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan plagiat, apabila di kemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikian surat pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
viii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
SURAT PERNYATAAN ... vii
DAFTAR ISI ... viii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 9
C. Tujuan Penelitian ... 9
D. Manfaat Penelitian ... 10
E. Keaslian Penelitian ... 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 11
1. Kerangka Teori ... 12
2. Kerangka Konsepsi ... 16
G. Metode Penelitian ... 18
1. Sifat Penelitian ... 18
2. Jenis Penelitian ... 19
3. Metode Pengumpulan Data ... 20
4. Alat Pengumpulan Data ... 21
ix
ix
URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH DI INDONESIA 24
A. Perjanjian Secara Umum ... 24
B. Perjanjian Yang Memuat Klausula Khusus ... 46
C. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Secara Langsung Melalui Jual Beli ... 52
1. Perjanjian Jual Beli Secara Umum ... 52
2. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Dengan Jual Beli ... 59
D. Bentuk Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak Rumah ... 63
BAB III TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PENYELESAIAN WANPRESTASI YANG TERJADI KARENA PERJANJIAN PENGADAAN URUSAN TANAH TAPAK RUMAH . 71 A. Wanprestasi Secara Umum ... 71
B. Penyelesaian Wanprestasi ... 78
C. Tanggung Jawab Para Pihak dalam Penyelesaian Wanprestasi Yang Terjadi Dalam Perjanjian karena Perjanjian Pengadaan Urusan Tanah Tapak Rumah ... 88
BAB IV KEKUATAN PEMBUKTIAN PERJANJIAN URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI BAWAH TANGAN ... 94
A. Kekuatan Pembuktian Menurut Hukum Acara Perdata ... 94
B. Alat Bukti ... 102
C. Kekuatan Pembuktian Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak Tapak Rumah Yang Dibuat Di Bawah Tangan ... 108
KESIMPULAN DAN SARAN ... 106
A. Kesimpulan ... 106
B. Saran ... 107
