ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK TESIS

ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI

YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN

MENJADI HAK MILIK

TESIS

Oleh

MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING

107011011/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI

YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN

MENJADI HAK MILIK

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING

107011011/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Judul Tesis : ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK

Nama Mahasiswa : MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING

Nomor Pokok : 107011011

Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Telah diuji pada

Tanggal : 28 Februari 2013

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING

Nim : 107011011

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

Nama :MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING

i ABSTRAK

Dalam rangka Pembangunan Nasional, tanah juga merupakan salah satu modal utama sebagai wadah pelaksanaan pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur. Kebutuhan masyarakat akan tanah dari hari ke hari terus meningkat, searah dengan lajunya pembangunan di segala bidang yang dilaksanakan oleh bangsa Indonesia. Dengan demikian fungsi tanahpun mengalami perkembangan sehingga kebutuhan masyarakat akan hak atas tanah juga terus mengalami perkembangan yang disesuaikan dengan tingkat kebutuhan yang beranekaragam. Luas tanah yang tersediapun relatif terbatas, tidak seimbangnya antara persediaan tanah dengan kebutuhan akan tanah itu dapat memacu timbulnya berbagai persoalan. Kebutuhan atas tanah untuk keperluan pembangunan harus pula mendapat perhatian dalam rangka mencapai masyarakat adil dan makmur, oleh karena itu harus pula diusahakan adanya keseimbangan antara keperluan tanah untuk keperluan pribadi atau perorangan dan kepentingan banyak pihak atau masyarakat pada umumnya. Selain permasalahan di atas, masih terdapat permasalahan-permasalahan di bidang pertanahan yang diakibatkan belum diperolehnya jaminan dan kepastian hak atas tanah yang dikuasai oleh perorangan atau keluarga dan masyarakat pada umumnya, sebagai akibat tidak mempunyai bukti tertulis.

Spesifikasi penelitian dalam penulisan bersifat deskriptif analitis. Penelitian yang dilaksanakan adalah penelitian hukum normatif. Dalam mencari dan mengumpulkan data yang diperlukan dalam penulisan tesis ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum skunder, bahan hukum tertier.

ii

Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pembebanan Hak Tangngungan (APHT) ditambahkan janji : “ Apabila diterbitkan sertifikat baru dengan nomor, luas berapapun dan hak apapun tetap terikat sebagai dokumen jaminan perjanjian kredit yang bersangkutan pada bank…” Janji tersebut dicantumkan pada pasal tambahan, jadi pihak bank tidak perlu khawatir apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungannya tidak berlaku karena tetap ada jaminan utang. Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik selain memberi kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan juga menguntungkan pemegang Hak Tanggungan.

iii ABSTRACT

In the national development era, land is one of the main capitals as a means of the implementation of development in order to realize the welfare of the people. The need of people for land is increasing from day to day which is in line with the overall development conducted by the Indonesian people. Therefore, the function of land becomes more developed so that the people’s needs for land will continuously develop which is in accordance with the various needs of the people. Since the area of land is relatively limited compared to the need for it, it can arise variously problems. The need for land should be considered seriously for the benefit of the people; therefore, the balance between the need for land by individuals and by the public. Besides the problem above, there are still many other problems related to land which are caused by the lack of legal guarantee or legal certainty of the land rights which are controlled by individuals, by families, and by the public since there is no written record.

The specification of the research was descriptive analytic and it was conducted by using judicial normative approach. The data were gathered by using primary, secondary, and tertiary legal materials.

Based on the result of the research, it can be concluded that with the registration of the land rights by individuals and by legal entity legally, and the publication of land certificates, the government will guarantee the security of the land ownership. In order to be used optimally and to fulfill the public need for land, the government has applied one of the philosophical elements of the Agrarian Law that says: “the National Agrarian Law should provide the possibility for the realization of the functions of land, water, and air for the benefit of the Indonesian people and should be appropriate for the progress of time in the agrarian problems.” This statement becomes the reason for the request for the land rights (escalation process). The legal problem of the escalation status of the right of use of the guarantee from the cultivating right to the property right is the lack of information about the benefit of the escalation of the rights, the lack of education and knowledge of the people, and the incompleteness of dossier to fulfill the administrative requirements in the process of the escalation of the rights. The protection for creditors toward the escalation of rights from the right of use to cultivate to the property rights is by anticipating the legal cases related to hypothecation in the escalation of the status of the rights. Therefore, SKMHT (proxy letter of burdening hypothecation) and APHT (official document of burdening hypothecation) further say:”New certificate with any number and to what extent the area, the rights are binding as a document for guaranteeing the credit contract of the party concerned with the Bank…” This statement is attached in the supplementary article so that the Bank does not necessarily worry about whether the SKMHT is valid or not since there is the guarantee for the credit. The change from the Building Rights or the Right of Use to the Land Rights will eventually give the benefit to hypothecation holders.

iv

KATA PENGANTAR

Bismillaahirrahmaanirrahiim,

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena hanya

dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini

dengan judul “ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK”. Juga tidak lupa Shalawat beriring salam penulis hadiahkan kepada Rasulullah SAW yang selalu menjadi suri tauladan dan yang syafa’atnya selalu

diharapkan seluruh umatnya.

Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk

memperoleh gelar Magister dalam bidang Ilmu Kenotariatan (M.Kn) Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang

telah memberikan bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga

penulisan tesis dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima

kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN,BapakProf. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS,dan ibu

Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan demi tercapainya hasil yang

terbaik dalam penulisan tesis ini. Kemudian juga, kepada Dosen Penguji BapakDr. Syahril Sofyan, SH, MKndan Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn yang telah berkenan memberi masukan dan arahan sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih

sempurna dan terarah.

Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada :

1. Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan

kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi

v

2. Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan bagi penulis menjadi mahasiswa Program Studi

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,., atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama

menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara;

4. Kedua orangtua, Ayahanda Drs. Muslim Sembiring, MH dan Ibunda Dra. Ulfah Hanum Arrasyiddan adinda sayaMuhsin Fahreza Sembiring, SH, dan

Muhammad Ramadhan Sembiring, terima kasih atas dukungan dan doanya selama ini.

5. Paman Kandung saya,Prof. Chainur Arrasyid, SH,terima kasih atas dukungan dan doanya selama ini.

6. Sahabat-sahabatku seperjuangan,Bang M. Erwin Radityo, Joel Kaban, Wilson S. Widjono, Bang Rahmat P. Siregar, Bang Adam S, Bang Ali Adnan, Bang Tuah Bangun, Bang Ferymensen Bangun, M. Milsa, Bang Didit, Fauzi, Ferykiandi, Bang Sangana Timor L. Siantar, Bang Panji Harahap, Bang Carolla Sembiring, Kak Nadia Akass, Kak Dinda, Kak Henny, Kak Noni, Kak Lila Ginting, Linawaty, Almaysita, Julia, Kak Ika, Kak Nur Milis Ginting dan teman-teman Magister Kenotariatan Angkatan 2010 lainnya,

terima kasih atas doa dan dukungannya selama ini.

7. Kepada Kekasihku tercintaSahrani Sihotang S.Psi,terima kasih yang tulus atas doa, semangat, kasih sayang, serta dukungannya selama ini.

8. Seluruh staf pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas

vi

Penulis berharap semoga semua doa, bantuan dan kebaikan yang telah

diberikan kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar

selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan dan rezeki yang melimpah kepada kita

semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari sempurna,

namun tak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan

manfaat kepada semua pihak.

Medan, Februari 2013 Penulis,

vii

RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

Nama Lengkap : Muhlis Fahdiar Sembiring

Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 17 Oktober 1987

Status : Belum Menikah

Alamat : Jl. Meranti No. 100 Jatinegara Binjai

II. KELUARGA

Nama Ayah : Drs. Muslim Sembiring, MH

Nama Ibu : Dra. Ulfah Hanum Arrasyid

III. PENDIDIKAN

SD : Tahun 1993 s/d 1999

SD TAMAN SISWA Binjai

SMP : Tahun 1999 s/d 2002

SLTP Negeri 2 Binjai

SMA : Tahun 2002 s/d 2005

SMA Negeri 5 Binjai

Perguruan Tinggi/S1 : Tahun 2005 s/d 2019

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan

Perguruan Tinggi/S2 : Tahun 2010 s/d 2013

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

viii DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT _{... iii}

KATA PENGANTAR... iv

RIWAYAT HIDUP ... vii

DAFTAR ISI... viii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Rumusan Masalah ... 14

C. Tujuan Penelitian ... 15

D. Manfaat Penelitian ... 15

E. Keaslian Penelitian ... 16

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 17

G. Metodologi Penelitian ... 22

BAB II DASAR DAPAT DIKABULKANNYA PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK ... 26

A. Tinjauan Umum Mengenai Hak Pakai ... 26

B. Tinjauan Umum Mengenai Hak Milik... 34

C. Tinjauan Umum Tentang Hak Pengelolaan ... 39

ix

E. Proses Penerbitan Hak Atas Tanah Dari Hak Pakai Menjadi Hak Milik Dari Pemerintah Yang Sudah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Pada Kantor Pertanahan... 48

F. Dasar Dapat Dikabulkannya Peningkatan Status Hak Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik... 59

BAB III KENDALA HUKUM YANG TIMBUL DALAM PROSES

PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI

YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK

PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK ... 64

A. Pendaftaran Tanah Sebagai Tertib Administrasi Aspek Kepastian Hukum ... 64

B. Kendala Hukum Yang Timbul Dalam Proses Peningkatan Status Hak Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik... 73

C. Upaya Yang Dilakukan Untuk Mengatasi Kendala Hukum Yang Timbul Dalam Proses Peningkatan Status Hak Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik... 78

D. Kedudukan Hak Pengelolaan Terhadap Peningkatan Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Diatasnya Menjadi Hak Milik . 79

BAB IV PERLINDUNGAN KREDITUR TERHADAP

PENINGKATAN HAK YANG DILAKUKAN DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK ... 88

A. Pelaksanaan Perubahan Hak ... 88

B. Perlindungan Kreditur Terhadap Peningkatan Hak Yang Dilakukan Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik ... 94

x

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ...102

A. Kesimpulan ...102

B. Saran ...104