Kontrak pada Proyek
Konstruksi
Kontrak pada Proyek
Konstruksi
•
Kontrak adalah kesepakatan (perjanjian)
secara sukarela antara dua pihak yang
mempunyai kekuatan hukum.
•
Kesepakatan dicapai setelah satu pihak
menerima penawaran yang diajukan oleh pihak
lain untuk melakukan sesuatu sebagaimana
yang tercantum dalam penawaran.
Jenis-Jenis Kontrak pada
Proyek Konstruksi
Kontrak
Kontrak dengan harga tetap
(fxed price contract)
Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa
(cost plus fee contract)
• Kontraktor wajib melaksanakan pekerjaan hingga
selesai sesuai dengan yang disyaratkan dalam kontrak atas resikonya sendiri terhadap jumlah total biaya
yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan tersebut.
• Kontrak Harga Satuan dan Kontrak Daftar Volume
dapat digunakan pada pekerjaan-pekerjaan yang sulit ditentukan dan Kontrak Lump Sum digunakan pada
pekerjaan-pekerjaan yang dapat ditentukan dengan baik
• Pemberi Tugas berkewajiban membayar biaya nyata
yang dikeluarkan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang dilakukan kontraktor
• Umumnya digunakan untuk jenis-jenis pekerjaan yang
kecil atau sulit sekali menetapkan lebih dahulu harga satuan/harga lumpsum pekerjaan.
–Kontrak Lump Sum
Kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan seluruh
pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan volume pekerjaan. Kontrak ini digunakan jika semua detail pekerjaan yang dilaksanakan diketahui dan kemungkinan terjadinya perubahan sangat kecil
–Kontrak Harga Satuan
Kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis pekerjaan di mana masing-masing pekerjaan mempunyai harga satuan yang tetap sesuai dengan yang dikerjakan
–Kontrak Daftar Volume
Kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan mempunyai harga satuan yang tetap dan volume pekerjaan berdasarkan pada gambar rencana
Penentuan besarnya fee:
• Biaya atas jasa (fee) yang ditetapkan lebih dahulu pada suatu jumlah yang
tetap
• Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang
dikeluarkan oleh kontraktor. Prosentase ini ditetapkan lebih dahulu pada suatu nilai yang tetap
• Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang
dikeluarkan kontraktor, di mana prosentase tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya nyata. Kontrak jenis tersebut disebut juga target kontrak
• Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati
oleh Pemberi Tugas dan Kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah
disebut diatas, misalnya dengan “bonus” bila jumlah biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan
•
Persyaratan Umum Kontrak
•
Persyaratan Khusus Kontrak
•
Gambar & Spesifikasi
•
Daftar Volume / Kuantitas, Daftar Harga
Satuan, dan Daftar Harga
•
Penawaran
•
Persetujuan
•
Perjanjian
Menetapkan dan mendefinisikan hak dan kewajiban yang sah dari setiap pihak terhadap kontrak. Isinya :
– Sifat kontrak
– Definisi dan pengertian istilah yg dipakai dalam
kontrak
– Asuransi
– Hak – kewajiban kontraktor
– Hak – kewajiban pemilik pekerjaan
– Kekuasaan dan tugas “Owner’s Engineer”
– Pengadaan sehubungan dgn pengawasan pekerjaan
– Ketentuan terhadap variasi pekerjaan
– Ketentuan terhadap perpanjangan waktu
– Cara dan waktu pembayaran
– Ketentuan uang disimpan/ditahan (retention money) – Perubahan biaya kontrak oleh tenaga kerja & bahan
– Prosedur yang digunakan bila kontraktor bangkrut
– Prosedur yang digunakan untuk menyelesaikan
perselisihan yang timbul antara pemilik pekerjaan dan kontraktor selama pelaksanaan kontrak
Diperlukan untuk melengkapi persyaratan umum kontrak.
– Waktu yang diberikan untuk pelaksanaan kontrak
– Denda yg hrs dibayar untuk keterlambatan
– Masa pemeliharaan sesudah penyelesaian kontrak
– Pengadaan item-item khusus oleh pemilik
– Pembatasan khusus pada kontraktor
Kekurangan informasi dalam gambar harus diberikan dalam spesifikasi, maka gambar rencana harus dibaca bersama-sama dengan spesifikasi
Jenis-jenis gambar:
• Gambar rencana
• Gambar pelaksanaan (shop drawing)
• Gambar yang dilaksanakan (as built drawing)
• Merupakan dokumen tertulis berisi ruang lingkup
pekerjaan, persyaratan & penjelasan detail dari bentuk, kualitas bahan, dan cara pengerjaan
• Spesifikasi yang berorientasi pada hasil akhir
• Spesifikasi yang berorientasi pada metoda
pelaksanaan
• Merupakan spesifikasi gabungan jenis 1 dan jenis 2
• Kegunaannya :
– Membantu kontraktor untuk mempersiapkan lelang
– Membantu pemilik untuk menilai pelelang
– Dasar utk menentukan perubahan biaya kontrak
– Sebagai dasar untuk menghitung nilai angsuran
• Penawaran
Kontraktor menawarkan untuk melaksanakan pekerjaan yang tertera dalam gambar & spesifikasi untuk sejumlah biaya tertentu
• Persetujuan
Diberikan melalui surat dari pemilik ke kontraktor yang menyatakan bahwa penawaran kontraktor sudah disetujui
• Surat Perjanjian
Dokumen yang dirancang untuk menyatakan kontrak dan membawa semua dokumen kontrak untuk mengacu padanya
Risiko dalam Kontrak Konstruksi
Risiko yang berkaitan dengan kontrak dan hukum:
• Dokumen kontrak kurang lengkap/jelas
• Pasal-pasal kurang lengkap, kurang jelas
• Perbedaan interpretasi
• Pengaturan pembayaran, change order, dan klaim
• Masalah jaminan
Jaminan
• Jaminan penawaran (bid bond)
• Jaminan pelaksanaan (performance bond)
• Jaminan pembayaran (payment bond)
• Jaminan pemeliharaan
Cara-cara Pembayaran
• Berdasarkan waktu (secara periodik)
• Berdasarkan kemajuan pekerjaan (biaya aktual
yang dikeluarkan)
Kontrak Menurut Perpres 70 Tahun 2012
tentang Perubahan Kedua atas Peraturan
Presiden Nomor 54 tahun 2010 tentang
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah
Kontrak Menurut Perpres 70 Tahun 2012
tentang Perubahan Kedua atas Peraturan
Pengertian Kontrak
Penetapan Jenis Kontrak
Pasal 50
(1) PPK menetapkan jenis Kontrak Pengadaan Barang/Jasa. (2) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa meliputi :
a. Kontrak berdasarkan cara pembayaran;
b. Kontrak berdasarkan pembebanan Tahun Anggaran; c. Kontrak berdasarkan sumber pendanaan; dan
(3) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan cara pembayaran terdiri atas:
a. Kontrak Lump Sum;
b. Kontrak Harga Satuan;
c. Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan; d. Kontrak Persentase; dan
e. Kontrak Terima Jadi (Turnkey).
4) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan pembebanan Tahun Anggaran terdiri atas:
(5) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan sumber pendanaan terdiri atas:
a. Kontrak Pengadaan Tunggal;
b. Kontrak Pengadaan Bersama; dan
c. Kontrak Payung (Framework Contract).
(6) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan jenis pekerjaan terdiri atas:
Kontrak Lump Sum
Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam Kontrak, dengan ketentuan sebagai berikut:
a. jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga;
b. semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang/ Jasa;
c. pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai dengan isi Kontrak;
d. sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran e. total harga penawaran bersifat mengikat; dan
Kontrak Harga Satuan
Kontrak Harga Satuan merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu yangtelah ditetapkan dengan ketentuan sbb: a. Harga Satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau
unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu; b. volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat
perkiraan pada saat Kontrak ditandatangani;
c. pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran
bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh Penyedia Barang/Jasa; dan
d. dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang
Kontrak Gabungan Lump Sum dan
Harga Satuan
(3) Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan adalah Kontrak yang merupakan gabungan Lump Sum dan Harga Satuan dalam 1 (satu) pekerjaan yang diperjanjikan.
(4) Kontrak Persentase merupakan Kontrak Pengadaan Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya, dengan ketentuan sebagai
berikut:
a. Penyedia Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya menerima imbalan berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan tertentu; dan
Kontrak Gabungan Lump Sum dan
Harga Satuan
Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan
adalah Kontrak yang merupakan gabungan Lump Sum dan Harga Satuan dalam 1 (satu) pekerjaan yang
Kontrak Terima Jadi (
Turnkey
)
Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan Kontrak
Pengadaan Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa
Lainnya atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan ketentuan sbb:
a. jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan; dan
Perubahan Kontrak
Pasal 87
(1) Dalam hal terdapat perbedaan antara kondisi lapangan pada saat pelaksanaan, dengan gambar dan/atau
spesifikasi teknis yang ditentukan dalam Dokumen Kontrak, PPK bersama Penyedia Barang/Jasa dapat melakukan perubahan Kontrak yang meliputi:
a. menambah atau mengurangi volume pekerjaan yang tercantum dalam Kontrak;
b. menambah dan/atau mengurangi jenis pekerjaan;
c. mengubah spesifikasi teknis pekerjaan sesuai dengan kebutuhan lapangan; atau
Pasal 87
(1a) Perubahan Kontrak sebagaimana dimaksud pada ayat (1), berlaku untuk pekerjaan yang menggunakan Kontrak Harga Satuan atau bagian pekerjaan yang menggunakan harga satuan dari Kontrak Gabungan Lump Sum dan
(2) Pekerjaan tambah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan dengan ketentuan:
a. tidak melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari harga yang tercantum dalam
perjanjian/Kontrak awal; dan
b. tersedia anggaran untuk pekerjaan tambah. (3) Penyedia Barang/Jasa dilarang mengalihkan
pelaksanaan pekerjaan utama berdasarkan
(4) Pelanggaran atas ketentuan sebagaimana
dimaksud pada ayat (3), Penyedia Barang/Jasa dikenakan sanksi berupa denda yang bentuk dan besarnya sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur dalam Dokumen Kontrak.
(5) Perubahan kontrak yang disebabkan masalah administrasi, dapat dilakukan sepanjang
Pembayaran Prestasi Pekerjaan (Pasal 89)
(1) Pembayaran prestasi pekerjaan dapat diberikan dalam bentuk:
a. pembayaran bulanan;
b. pembayaran berdasarkan tahapan penyelesaian pekerjaan (termin); atau
c. pembayaran secara sekaligus setelah penyelesaian pekerjaan.
2) Pembayaran prestasi kerja diberikan kepada Penyedia
Barang/Jasa setelah dikurangi angsuran pengembalian Uang Muka, dan denda apabila ada, serta pajak.
(3) Permintaan pembayaran kepada PPK untuk Kontrak yang
(4) Pembayaran bulanan/termin untuk Pekerjaan
Konstruksi, dilakukan senilai pekerjaan yang telah terpasang, termasuk peralatan dan/atau bahan yang menjadi bagian dari hasil pekerjaan yang akan diserahterimakan, sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam Kontrak.
Keadaan Kahar (Pasal 91)
(1) Keadaan Kahar adalah suatu keadaan yang terjadi di luar
kehendak para pihak dan tidak dapat diperkirakan sebelumnya, sehingga kewajiban yang ditentukan dalam Kontrak menjadi
tidak dapat dipenuhi.
(2) Yang dapat digolongkan sebagai Keadaan Kahar dalam Kontrak Pengadaan Barang/Jasa meliputi:
a. bencana alam;
b. bencana non alam; c. bencana sosial; d. pemogokan;
e. kebakaran; dan/atau
Pemutusan Kontrak (Pasal 93)
(1) PPK dapat memutuskan Kontrak secara sepihak apabila:
a. kebutuhan barang/jasa tidak dapat ditunda melebihi batas berakhirnya kontrak;
b. Penyedia Barang/Jasa lalai/cidera janji dalam
melaksanakan kewajibannya dan tidak memperbaiki kelalaiannya dalam jangka waktu yang telah
ditetapkan;
Pemutusan Kontrak (Pasal 93)
d. pengaduan tentang penyimpangan prosedur, dugaan KKN dan/atau pelanggararan persaingan sehat dalam
pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa dinyatakan benar oleh instansi yang berwenang.
(2) Dalam hal pemutusan Kontrak dilakukan karena kesalahan Penyedia Barang/Jasa:
a. Jaminan Pelaksanaan dicairkan;
b. sisa Uang Muka harus dilunasi oleh Penyedia
Barang/Jasa atau Jaminan Uang Muka dicairkan;
Penyelesaian Perselisihan (Pasal 94)
(1) Dalam hal terjadi perselisihan antara para pihak dalam Penyediaan Barang/Jasa Pemerintah, para pihak terlebih dahulu menyelesaikan perselisihan tersebut melalui musyawarah untuk mufakat.
(2) Dalam hal penyelesaian perselisihan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak tercapai, penyelesaian perselisihan tersebut dapat dilakukan melalui
Serah Terima Pekerjaan (Pasal 95)
(1) Setelah pekerjaan selesai 100% (seratus perseratus) sesuai dengan ketentuan yang
tertuang dalam Kontrak, Penyedia Barang/Jasa mengajukan permintaan secara tertulis kepada PA/KPA melalui PPK untuk penyerahan pekerjaan. (2) PA/KPA menunjuk Panitia/Pejabat Penerima Hasil
(3) Apabila terdapat kekurangan dalam hasil
pekerjaaan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), Panitia/Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan melalui PPK memerintahkan Penyedia Barang/Jasa untuk memperbaiki dan/atau melengkapi kekurangan pekerjaan sebagaimana yang disyaratkan dalam Kontrak.
(4) Panitia/Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan
menerima penyerahan pekerjaan setelah seluruh hasil pekerjaan dilaksanakan sesuai dengan
(5) Khusus Pekerjaan Konstruksi/Jasa lainnya:
a. Penyedia Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya melakukan pemeliharaan atas hasil pekerjaan selama masa yang ditetapkan dalam Kontrak, sehingga kondisinya tetap seperti pada saat penyerahan pekerjaan;
b. masa pemeliharaan paling singkat untuk pekerjaan permanen selama 6 (enam) bulan, sedangkan untuk pekerjaan semi permanen selama 3 (tiga) bulan; dan
(6) Setelah masa pemeliharaan sebagaimana dimaksud pada ayat (5) berakhir, PPK mengembalikan Jaminan Pemeliharaan/uang retensi kepada Penyedia Barang/ Jasa.
(7) Khusus Pengadaan Barang, masa garansi diberlakukan sesuai kesepakatan para pihak dalam Kontrak.
(8) Penyedia Barang/Jasa menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan pada saat proses
serah terima akhir (Final Hand Over).
(9) Penyedia Barang/Jasa yang tidak menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan
Klaim
•
Klaim dapat diartikan sebagai permintaan
atau tuntutan berupa kompensasi biaya
atau jadwal di luar kontrak.
•
Klaim dapat datang dari pihak kontraktor
maupun pemilik.
•
Pada umumnya klaim diselesaikan dengan
Klaim vs
Change Order
•
Persamaan klaim dan
change order:
terjadi
setelah kontrak ditandatangani.
•
Untuk
change order
, lingkupnya telah
diketahui terlebih dahulu, kemudian
diproses pelaksanaannya sesuai prosedur.
•
Untuk klaim, subyek yang menjadi
persoalan telah terjadi, sehingga tidak
mudah untuk mencari titik temu
Penyebab Klaim
•
Dokumen kontrak yang tidak jelas
•
Tidak lengkapnya spesifikasi/lingkup kerja
•
Perbedaan interpretasi di antara
pihak-pihak yang terlibat
•
Perubahan kontrak/lingkup pekerjaan
•
Perbedaan/perubahan kondisi lapangan
•
Keterlambatan dan faktor penyebabnya
•
Pekerjaan tambahan
•
Percepatan/penangguhan waktu proyek
Penanganan Klaim
•
Lakukan antisipasi untuk mencegah
terjadinya klaim, misalnya dengan
dokumentasi, pemahaman kontrak, dan
perencanaan yang matang.
•
Apabila terjadi klaim, lakukan analisis
tentang alasan klaim yang diajukan
•
Bila terdapat cukup alasan, besarnya
kompensasi yang akan diberikan didasarkan
kepada: pencarian fakta, analisis yang
Perselisihan
•
Kontrak pada proyek konstruksi sangat
rentan terhadap terjadinya perselisihan.
•
Penyebab utama terjadinya perselisihan
adalah keterlambatan
•
Perselisihan yang terjadi di antara
pihak-pihak yang terlibat dapat mengakibatkan
terjadinya klaim.
•
Perselisihan & klaim memerlukan tambahan
Penyelesaian Perselisihan
Perselisihan bisa diselesaikan dengan
cara:
•
Negosiasi
•
Mediasi
•
Arbitrase
Negosiasi
•
Negosiasi adalah cara penyelesaian yang
hanya melibatkan kedua belah pihak yang
bersengketa, tanpa melibatkan pihak-pihak
yang lain.
•
Dilakukan dengan cara musyawarah untuk
mufakat
•
Umumnya kontraktor dan pemilik menunjuk
arsitek/
engineer
sebagai penengah, di mana
kontraktor diminta untuk mengajukan klaim
kepada
engineer
sebagai negosiator.
Mediasi
•
Merupakan cara untuk menyelesaikan
masalah di awal perselisihan.
•
Melibatkan pihak ketiga yang tidak memihak
dan dapat diterima oleh kedua belah pihak
•
Dapat menyelesaikan masalah dengan waktu
yang lebih cepat, murah, tertutup dan
ditangani oleh para ahli
Arbitrase
•
Merupakan metode penyelesaian masalah
yang dibentuk melalui kontrak dan
melibatkan para ahli di bidang konstruksi
yang tergabung dalam badan arbitrase.
•
Penyelesaiannnya lebih cepat dan murah
dibandingkan dengan litigasi
•
Dilakukan secara tertutup dan ditangani
Litigasi
•
Litigasi adalah proses penyelesaian masalah
yang melibatkan pengadilan.
•
Proses ini sebaiknya dilakukan sebagai
langkah akhir apabila cara-cara yang lain
tidak dapat menyelesaikan masalah
•
Memerlukan waktu yang lebih lama dan
biaya yang lebih tinggi
UNDANG-UNDANG NO 18 TAHUN 1999 TENTANG JASA KONSTRUKSI
(penyelesaian sengketa )
1. PASAL 36
ayat (1) : penyelesaian sengketa dapat
dilakukan melalui pengadilan atau di luar
pengadilan
ayat (2) : penyelesaian di luar pengadilan
tidak berlaku untuk tindak pidana.
ayat (3) : bila dipilih penyelesaian di luar
pengadilan, gugatan melalui pengadilan
hanya dapat dilakukan apabila upaya di
UNDANG-UNDANG NO 18 TAHUN 1999 TENTANG JASA KONSTRUKSI
( penyelesaian sengketa )
2. PASAL 37
ayat (1) : penyelesaian sengketa di luar
pengadilan dapat ditempuh untuk masalah yang timbul dalam PENGIKATAN dan
PENYELENGGARAAN pekerjaan konstruksi serta dalam terjadi KEGAGALAN
BANGUNAN
ayat (2) : dapat menggunakan jasa pihak ketiga
•
Owner was dissatisfied with the quality of
Contractor’s workmanship. Owner took the
position that the poor workmanship was a
material breach of contract which
justified a change in the payment terms of
the contract.
• The Court of Appeals of Indiana disagreed.
Given the complexity of a construction project, it would be unfair to treat every
workmanship as a material breach of contract. Contractor was entitled to notice of the
problem and a reasonable opportunity to correct it.
• Defective workmanship is an immaterial
breach of contract unless and until Contractor fails to correct the problem after a
Case Study 2
•
Owner’s on-site representative
inspected Contractor’s installation of a
roof. Contractor’s work was later
accepted and final payment was made.
•
After final acceptance and payment,
Owner sued contractor for defective
workmanship in the roof installation.
Contractor responded that Owner’s
claim had been waived by final
The California Court of Appeal agreed.
The Court said that Owner’s on-site
representative knew or should have
known of the defects prior to final
acceptance. The knowledge of Owner’s
agent is imputed to Owner. Therefore,
Owner accepted the project with
imputed knowledge of patent, or
apparent, defects and thereby waived
the right to bring a claim against
Case Study 3
Owner awarded Contractor a lump-sum
construction contract. Contract called for
Owner to make a monthly progress payments to Contractor based on Architect’s certification of Contractor’s percentage of completion.
Architect certified a particular percentage of completion, but Owner refused to make a
progress payment for that amount unless certain changes were made in the terms of
