IPO Summary
Thursday, 15th November 2018
PT Urban Jakarta Propertindo Tbk
BUY
Creating Residential TOD and One Stop Living
Laba bersih tahun berjalan Perseroan untuk periode 6 (enam) bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2018 adalah sebesar Rp17.548.617.249,-meningkat sebesar Rp17.544.267.685,- atau 403.356,93% dibanding laba bersih tahun berjalan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2017. Peningkatan ini dikarenakan Perseroan baru melaksanakan pembangunan proyek Gateway Park di akhir tahun 2017.
Berikut ini adalah beberapa tesis investasi yang dapat menjadi peluang pertumbuhan bagi perseroan di masa yang akan datang:
• Proyek perseroan dengan konsepTransit Oriented Development (TOD) yang menghubungkan hunian dengan LRT.
• Proyek perseroan juga akan mengembangkan konsepOne Stop Living
yang akan memudahkan warga hunian dalam memenuhi kebutuhannya.
• Pertumbuhan ekonomi dan peningkatan pendapatan masyarakat. • Meningkatnya kebutuhan hunian vertikal.
• Harga properti yang meningkat setiap tahunnya.
Risiko Perseroan
Risiko utama dalam usaha perseroan adalah risiko ketersediaan lahan yang dimiliki perseroan, jika perseroan tidak lagi memiliki lahan yang bisa dikembangkan maka akan berdampak pada pendapatan dan kinerja perseroan.
Valuasi
Berdasarkan IPO Valuation yang kami buat dengan menggunakan P/E ratio untuk menilai harga wajar perseroan dengan membandingkan P/E perusahaan sejenis pada sektornya. EPS perseroan diperkirakan akan berada di level Rp30,92 per lembar dengan P/E 14,92x dari harga terendah yang ditawarkan sebesar Rp1000 per lembar saham. Jika divaluasikan menggunakan P/E sektoral maka kami merekomendasikan
”BUY”dengan target harga Rp1,330 perlembar saham atau upside sebesar 32,97% untuk 12 bulan yang akan datang.
Harga Penawaran:Rp1000–Rp1250
Target Price:Rp1330 (12m)
Upside Potential: 32,97%
Sektor: Property & Real Estate
Kegiatan Usaha
Bergerak dalam bidang Pengembangan Properti Apartemen dan Pusat Perbelanjaan
Penjamin Pelaksanaan Emisi
PT RHB Sekuritas Indonesia PT Sinarmas Sekuritas
Saham ditawarkan
600,000,000 lembar saham (16,85%) 840,000,000 waran seri I (32,79%) Setiap pemegang 5 saham baru berak mendapakan 7 waran seri I (5:7)
Target perolehan dana IPO
Rp600 miliar–Rp750 miliar
Rencana Penggunaan Dana IPO
- 50% akan digunakan untuk akuisisi lahan di wilayah Jabodetabek. - 30% akan digunakan untuk belanja
modal dan pengembangan. - 20% akan digunakan untuk modal
kerja perseroan.
Kebijakan Deviden
Sampai dengan 20% laba bersih untuk tahun buku 2019
Perkiraan Jadwal Penawaran Umum
Kisaran Harga Rp 1000 - Rp 1250 Penawaran Awal 09 - 19-Nov-18 Tanggal Efektif 30-Nov-18 Penawaran Umum 4-6-Dec-18
Penjatahan 10-Dec-18
Distribusi Saham 11-Dec-18 Pengembalian Uang Pesanan 11-Dec-18
Pencatatan 12-Dec-18
PT Urban Jakarta Propertindo
Key Statistic 2017 2018E
Assets Growth (%) 516,37% 63,60%
Liabilities Growth (%) 10159,45% 8,29%
Equity Growth (%) 516,37% 63,60%
Revenue Growth (%) -77,38% 42,18%
Net Profit Growth (%) -92,63% 69,06%
Gross Profit Margin (%) 43,83% 55,05%
Operating Profit Margin (%) 28,36% 33,72%
Net Profit Margin (%) 28,36% 33,72%
Return on Assets (%) 3,85% 2,02%
Return on Equity (%) 3,86% 1,97%
Debt to Asset (x) 40,60% 26,87%
Debt to Equity (x) 154,52% 50,40%
your reliablepartner
www.reliancesekuritas.com 2
Prospek Usaha Perseroan
• Konsep Kawasan Berorientasi Transit (KBT) atau Transit Oriented Development (TOD).
• Berkembangnya Proyek-Proyek Bermoda Transportasi Massal Terutama Light Rapid Transport (LRT).
• Prospek Industri Properti yang meningkat ditahun yang akan datang.
Pengurus & Pengawasan Perseroan
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Yongky Wijaya
Komisaris Independen : Dyah Tjahjani Saraswati
Dewan Direksi
Direktur Utama : Paulus Nurwadono Direktur : Agus Antono Aditomo Direktur : Jason Chen
Direktur Independen : Tri Rachman Batara
Keunggulan Perseroan
• Perseroan memiliki kerjasama operasi (KSO) dengan ACP yang merupakan salah satu anak perusahaan kontraktor terbesar di Indonesia untuk mengembangkan proyek Perseroan. • Perseroan menerapkan konsep one stop living
disetiap proyeknya, dimana penghuninya dapat mendapatkan kemudahan dan kenyamanan dalam memenuhi kebutuhan pokoknya tanpa harus bepergian jauh.
• Commercial Area Perseroan yang dikembangan di dalam stasiun-stasiun LRT berada di dalam high-traffic area dimana hal ini merupakan daya tarik untuk tenant dan konsumen yang berada didalam area tersebut.
• Lokasi proyek-proyek Perseroan yang strategis dan memiliki aksesibilitas yang tinggi karena tersambung dengan stasiun-stasiun LRT.
Strategi Usaha Perseroan
• Pengembangan properti residensial segmen menengah di kota-kota dengan pertumbuhan ekonomi dan penduduk yang tinggi.
• Berfokus pada daerah di kawasan pinggiran Jakarta dan sekitarnya yang pada umumnya menyediakan lahan yang lebih luas.
• Selalu berinovasi dan memberikan penawaran produk unik dan kreatif berkonsep “Transit
Oriented Development” dan “One Stop Living”
kepada konsumen.
• Mengoptimalkan sumber daya keuangan untuk pengembangan bisnis.
• Meningkatkan kontrol manajemen internal yang efektif.
Proyek-proyek Perseoran
Gateway Park
Lokasi : Bekasi, Jawa Barat Luas Tanah : 53.674 m2
Terdiri Dari : - 5 Menara Apartemen (4.226 unit, SGA: 121.188 m2)
- 1 Mall & Bioskop (4 Lantai, SGA: 18.671 m2)
- Toko (20 Unit, 4.386 m2) Tahun Dimulainya Pembangunan : 2017
Target Tahun Penyelesaian : 2019 (Tower 1&Tower 2)
Urban Signature
Lokasi : Ciracas, Jakarta Timur Luas Tanah : 62.239 m2
Terdiri Dari : - 6 Menara Apartemen (4.365 unit, SGA: 142.599 m2)
- 5 Area Komersial (4 Lantai, SGA: 20.201 m2)
Tahun Dimulainya Pembangunan : 2018 Target Tahun Penyelesaian : 2020 (Tower 1)
Urban Sky
Lokasi : Cikunir, Bekasi, Jawa Barat Luas Tanah : 12.650 m2
Nilai Projek : Rp1.32 triliun
Terdiri Dari : - 2 Menara Apartemen (3.306 unit tipe studio, SGA: 86.650 m2) - Area Komersial (1 area mall, SGA:
2.188 m2)
Urban Suites
Lokasi : Cikunir, Bekasi, Jawa Barat Luas Tanah : 10.800 m2
Terdiri Dari : - 3 Menara Apartemen (2.106 unit, SGA: 63.648 m2)
your reliablepartner
www.reliancesekuritas.com 4
Financial Analysis
IPO Valuations Analysis
PT Urban Jakarta Propertindo IPO Valuations (dalam jutaan)
Share outstanding 3.561.410 Share offer 600.000
Share offer (%) 16,85%
Price to Earning Avg. Sector (x) 12,77 EPS (IDR) 89,12 ############# Est. Fair Value 12M (IDR) 1.330 Est Price to Earning Ratio 12M 14,92 Est. Market Cap 12M (in Million IDR) 4.735,68 Price Share offer (IDR) 1.000
Upside Potential 32,97%
Source: Company & Reliance Research
NB: Property & Real Estate
PT Urban Jakarta Propertindo PT Urban Jakarta Propertindo
Dalam Rupiah 2015 2016 2017 2018E Dalam Rupiah 2015 2016 2017 2018E
ASET LIABILITAS DAN EKUITAS
Aset Lancar Liabilitas Jangka Pendek
Kas dan setara kas 24.110.606.594 - 269.588.634.472 869.588.634.472 Utang usaha - - 56.999.413.148 57.699.354.463 Dana dibatasi peng - - 338.700.000.000 367.570.000.000 Utang pajak - 4.045.535.000 4.892.745.513 4.882.020.064 Piutang Usaha Pendapatan diterima dimuka - - 4.616.479.773 4.578.127.750 Pihak berelasi - - 11.496.253.008 7.645.878.309 Utang lain-lain 304.226.284 - 7.671.144.000 7.938.258.400 Pihak ketiga - - 12.857.980.065 9.143.778.072 Beban akrual - - 2.122.140.050 1.834.354.055 Persediaan real estate 25.845.774.300 84.956.235.000 376.692.110.414 409.361.321.455 Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 304.226.284 4.045.535.000 76.301.922.484 76.932.114.732
Uang muka - - -
-Biaya dibayar dimuka - - 165.166.667 131.683.334 Liabilitas Jangka Panjang
Pajak dibayar dimuka - - 12.851.084.374 9.136.192.811 Utang lembaga keuangan lainnya - - 338.700.000.000 372.520.000.000
Jumlah Aset Lancar 49.956.380.894 84.956.235.000 1.022.351.229.000 1.672.577.488.453 Liabilitas imbalan paska kerja - - - -Utang pihak berelasi 28.693.600.000 - 47.546.579 2.301.237
Aset Tidak Lancar Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 28.693.600.000 - 338.747.546.579 372.522.301.237
Piutang pihak berealisasi - 80.910.700.000 - - JUMLAH LIABILITAS 28.997.826.284 4.045.535.000 415.049.469.063 449.454.415.969 Jumlah Aset Tidak Lancar - 80.910.700.000 -
-DANA SYIRKAH TEMPORER
JUMLAH ASET 49.956.380.894 165.866.935.000 1.022.351.229.000 1.672.577.488.453 Mudharabah - - 338.700.000.000 331.399.276.553
JUMLAH - - 338.700.000.000 331.399.276.553 EKUITAS
Modal saham 29.998.800.000 29.998.800.000 29.998.800.000 629.998.800.000 Uang muka setoran modal - - 96.400.000.000 105.990.000.000 Selisih penjabaran mata uang asing 6.382.600.000 6.382.600.000 6.382.600.000 6.382.600.000 Saldo laba (15.422.845.390) 125.440.000.000 135.820.359.937 149.352.395.931
JUMLAH EKUITAS 20.958.554.610 161.821.400.000 268.601.759.937 891.723.795.931 JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS 49.956.380.894 165.866.935.000 1.022.351.229.000 1.672.577.488.453 Source: Reliance Research & Company
PT Urban Jakarta Propertindo
Dalam Rupiah 2015 2016 201718 2018E
PENDAPATAN - 161.821.400.000 36.601.826.366 156.116.029.788 BEBAN POKOK PENDAPATAN - (25.845.774.300) (20.559.857.660) (31.190.113.543) LABA BRUTO - 135.975.625.700 16.041.968.706 124.925.916.245
Beban penjualan dan pemasaran - - (2.239.043.503) (2.282.190.779) Beban umum dan administrasi (488.515.389) (534.656.584) (1.375.704.215) (8.743.519.007) Pajak final - (4.045.535.000) (915.045.659) (439.795.408) Pendapatan bunga 200.178.200 101.440.803 239.530.670 1.973.123.523 Beban keuangan (12.861.330) (2.674.216) (1.371.466.062) (9.840.553.791) Lain-lain- bersih (410.938.177) 9.368.644.687 120.000 4.536.303.208
HEAD OFFICE
Reliance Building
Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit
Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768 F. +62 21 661 9884
RESEARCH DIVISION
Lanjar Nafi Technical Research Analyst
Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit
Jakarta –Kebon Jeruk
Plaza Kebon Jeruk
Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9
Ruko Tasik Indah Plaza No.21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121
Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar- Sulawesi Selatan T. +62 411 3632388 F. +62 411 3614634
Medan
Jl. Teuku Amir Hamzah No.40-O Medan 20117
your reliablepartner
www.reliancesekuritas.com 6
Contact Us
IDX CORNER & INVESTMENT GALLERY
Rating:
BUY :Expected total return of 2x Risk Free (SBN) or more within a 12-month period
HOLD :Expected total return between -2x and 2x Risk Free (SBN) within a 12-month period
SELL :Expected total return of -2x Risk Free (SBN) or more within a 12-month period
Disclaimer:
Information, opinions and recommendations contained in this document are presented by PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. from sources that are considered reliable and dependable. This document is not an offer, invitation or any kind of representations to decide to buy or sell stock. Investment decisions taken based on this document is not the responsibility of PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. reserves the right to change the contents of this document at any time without prior notice.
STIE Malangkucecwara
Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 Jl. A. P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru
Makassar 90222
T. +62 411 889464, 881244 F. +62 411 887604
Universitas Muhammadiyah Pontianak
Jl. Ahmad Yani, No. 111 Pontianak 78124 T. +62 561 743465 F. +62 561 766840
STIE AAS
Jalan Slamet Riyadi No 361 Kartasura, Surakarta
Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135
Kompleks Pp Darul Ulu, Peterongan Jombang, JawaTimur 60281 T. +62 321 873655 F. +62 321 875771
STIE Tri Bhakti
Jl. Teuku Umar No.24
Cut Meutia Setiakawan, Bekasi T. +62 21 8242 9400, 8242 9500 F. +62 271 726156
STIKOM BALI
JL. Raya Puputan No. 86, Renon, Denpasar Timur, kota Denpasar Bali-80234
T. +62 361 244445
Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi
Jl. Ahmad Yani Km. 4,5 Banjarmasin T. +62 511 3267583
Universitas Islam Kalimantan
Jl. Adiyaksa No.2, Kayu Tangi, Banjarmasin
