Modifikasi Struktur pada Proyek Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta Menggunakan Value Engineering

(1)

Modifikasi Struktur pada Proyek

Mall dan Apartemen Seasons

City Jakarta Menggunakan Value

Engineering

Oleh :

Ivan Kurniawan

3107 100 025

Dosen Pembimbing

:

(2)

BAB

(3)

LATAR BELAKANG

Kepadatan penduduk di Jakarta pada tahun 2010

yang mencapai 9,5 juta jiwa

Rumah susun atau apartemen merupakan salah

satu

alternatif

penyelesaian

permasalahan

(4)

LATAR BELAKANG

(Lanjutan)

Seasons City merupakan salah satu apartemen

yang pembangunannya diperlukan optimasi dan

efektifitas khususnya dalam pendanaan

Penerapan metode

Value Engineering

pada

proyek

Seasons

City

agar

didapatkan

keseimbangan antara biaya, kehandalan dan

kinerja.

(5)

LATAR BELAKANG

(Lanjutan)

Item Pekerjaan yang akan di

Value Engineering

adalah pada item pekerjaan dinding dan plat

lantai

Value Engineering

dilakukan dengan mengubah

material yang digunakan pada proyek Seasons

City Jakarta

(6)

PERMASALAHAN PENELITIAN

Alternatif apa yang terbaik yang

diterapkan pada proyek?

(7)

TUJUAN PENELITIAN

Mendapatkan alternatif terbaik yang

diterapkan dalam proyek

(8)

BAB

(9)

Sebuah teknik dalam manajemen yang

menggunakan pendekatan sistematis

untuk mencari keseimbangan fungsi

terbaik antar biaya, keandalan dan kinerja

sebuah produk atau proyek

(10)

Menurut Alphonse (1975), rencana kerja

rekayasa nilai ada 4 tahap, yaitu :

1. Tahap Informasi

2. Tahap Kreatif

3. Tahap Analisa

4. Tahap Rekomendasi

(11)

Sistem beton dan bata ringan ditemukan

pada akhir abad 19 dan dikembangan

kembali oleh Joseph Hebel pada tahun

1945

(12)

1. Presisi

2. Ringan

3. Cepat dan mudah dalam pengerjaan

4. Mempunyai insulasi suara dan panas yang lebih

baik

5. Lebih tahan dari kebakaran

6. Mempunyai spesifikasi yang jelas

(13)

1. Beban Gravitasi

PEMBEBANAN

Jenis Beban

Beban-Beban

Berat Beban

Sumber

1. Berat volume beton bertulang

2400 kg/m3

PPIUG-1987

2. Spesi dari campuran semen per cm tebal

24 kg/m2

PPIUG-1987

3. Plafon asbes tebal 4mm dengan rangka dan

penggantung dari kayu

18 kg/m2

PPIUG-1987

4. Pasangan dinding setengah bata ringan

100 kg/m2

Katalog Produk

5. Pasangan dinding satu bata ringan

150 kg/m2

Katalog Produk

1. Beban hidup pada apartemen

400 kg/m2

PPIUG-1987

2. Beban hidup pekerja

100 kg/m2

PPIUG-1987

Mati

(14)

1. Beban Gempa

(15)

Kombinasi pembebanan didasarkan pada SNI 03 – 2847 – 2002 tentang

Tata Cara Perencanaan Struktur Beton untuk Bangunan Gedung pada

Pasal 11.2, yaitu:

1,4 D

1,2 D + 1,6 L + 0,5 (A atau R )

1,2 D + 1,0 1,6 W + 0,5 (A atau R )

0,9 D 1,6 W

1,2 D + 1,0 L 1,0 E

0,9 D 1,0 E

Dimana :

U

= Beban Ultimate

D

= Beban Mati

L

= Beban Hidup

W

= Beban Angin

E

= Beban Gempa

A

= Beban Atap

R

= Beban Hujan

KOMBINASI PEMBEBANAN

(16)

M

etodologi Penelitian

BAB

(17)

Data Primer

Data Sekunder

Studi Literatur

Tahap Informasi

Permasalahan:

Alternatif apa yang paling baik yang diterapkan pada proyek

pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta?

Latar Belakang

Proyek

(18)

Analisa Beaya

Daur Hidup

Analisa Pemilihan

Alternatif

Tahap Informasi

Tahap Analisa

Tahap Kreatif

Analisa Keuntungan

dan Kerugian

Tahap Rekomendasi

Kesimpulan

(19)

ANALISIS DATA

Rencana kerja rekayasa nilai yang digunakan adalah

menurut Alphonse J. Dell’Isola (1975) yang

meliputi Tahap Informasi, Tahap Kreatif, Tahap

Analisa dan Tahap Rekomendasi/Usulan

(20)

TAHAP INFORMASI

Menggunakan Teknik

Function Analysis System Techique

(FAST) :

1. Memberi definisi fungsi kata kerja kata benda pada

proyek/ruang/elemen/ komponen item kerja

2. Menyusun definisi fungsional menggunakan diagram FAST

3. Menetapkan fungsi primer dan sekunder

(21)

TAHAP KREATIF

Tahap Kreatif hanya menerapkan

Value Engineering

pada struktur bangunan proyek

Pada Tugas Akhir ini terdapat Desain Asli dan dua

Alternatif yang akan dianalisa

(22)

ITEM ALTERNATIF TERBAIK

1. Analisa Keuntungan dan Kerugian

2. Analisa Beaya Daur Hidup

3. Analisa Pemilihan Alternatif

(23)

Analisa Keuntungan dan Kerugian

1. Menetapkan keuntungan dari alternatif

desain

2. Menetapkan kerugian dari alternatif desain

3. Menyusun ranking alternatif desain dengan

nilai terbesar yang terbaik berdasarkan

(24)

Analisa Beaya Daur Hidup

1. Menyusun seluruh kebutuhan beaya

yang relevan dari seluruh alternatif

desain yang terpilih

2. Menghitung beaya dengan prinsip

time

value of money

(25)

Analisa Pemilihan Alternatif

Menggunakan Metode Multi Kriteria

1. Menetapkan faktor/kriteria evaluasi dan

bobot

2. Memberikan penilaian setiap alternatif

berdasarkan kriteria

3. Menyusun ranking dari setiap alternatif

berdasarkan hasil penilaian

(26)

BAB

(27)

4.1 Umum

Penelitian tugas akhir ini merupakan penerapan

rekayasa nilai pada proyek. Obyek studi yang

digunakan adalah proyek pembangunan Mall dan

Apartemen

Seasons

City

Jakarta. Dalam

penerapan rekayasa nilai pada penelitian ini,

menggunakan rencana kerja rekayasa nilai

menurut Dell’Isola (1975) meliputi empat tahap,

yaitu:

1. Tahap Informasi

2. Tahap Kreatif

3. Tahap Analisa

(28)

4.2 Tahap Informasi

Identifikasi secara lengkap atas sistem

struktur bangunan dan sistem pelaksanaan

konstruksi, identifikasi fungsi dan estimasi

beaya

• Cost Model

(29)

4.2.1 Cost Model

Item Pekerjaan Nilai Kontrak Bobot Kontrak (%) Persiapan, Prasarana dan Penunjang 15.219.496.717,38 7,38 Pekerjaan Stuktur

Struktur Bangunan Atas

Shearwall

39.420.691.617,75

19,11

Balok

37.664.595.842,55

18,26

Kolom

28.993.872.953,19

14,05

Plat Lantai

10.190.071.497,69

4,94

Dinding Bata Partisi

17.048.763.149,76

Struktur Lift

1.713.359.924,85

0,83

Struktur Tangga

Tangga Utama 4.674.612.622,63 2,27

Tangga Darurat 2.369.803.646,58 1,15

Tangga Atap Darurat 504.499.540,89 0,24

(30)

TUJUAN PENELITIAN

Pekerjaan Finishing

Waterproofing 2.835.362.970,19 1,37

Pasangan Keramik 5.725.603.933,34 2,78

Plafond 5.908.530.576,58 2,86

Pekerjaan Pintu Jendela dan Kunci 3.896.337.500,96 1,89

Pekerjaan Railing 5.048.775.353,36 2,45

Biaya Koordinasi 14.561.518.261,49 7,06

Builders Work In Connection with DC 6.256.091.198,73 3,03

Sub Total 206.307.561.037,63 100,00

PPn 10% 20.630.756.103,76

(31)

4.2.2 ANALISA FUNGSI

• Baris Proyek diisi dengan nama proyek studi

• Baris Lokasi diisi dengan nama tempat/alamat proyek studi

• Baris Item Pekerjaan diisi dengan item pekerjaan yang dianalisa

• Baris Fungsi diisi dengan nama fungsi item pekerjaan yang dianalisa

• Kolom komponen diisi dengan sub-sistem dari item pekerjaan yang dianalisa

• Fungsi didefinisikan dalam dua kata, yaitu kata kerja aktif dan kata benda yang

terukur. Fungsi diklasifikasikan sebagai fungsi dasar yang ditulis pada kolom Jenis

dengan huruf B, sedangkan fungsi penunjang ditulis dengan huruf S

• Mengisi jumlah biaya fungsi utama (

worth

) dan jumla biaya total (

cost

)

• Membandingkan jumlah biaya keseluruhan (

cost

)dengan jumlah biaya fungsi

(

worth

)

TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi

Proyek : Pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta Lokasi : Jl. Latumeten no. 33 Jakarta Barat

Item Pekerjaan :

Fungsi :

No. Komponen

Fungsi

Worth Cost Keterangan Kata Kerja Kata Benda Jenis

(32)

Dinding Bata dan Partisi

TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi

Item Pekerjaan : Dinding Bata dan Partisi

Fungsi : Memisahkan dan Menyekat Ruang No. Komponen

Fungsi

Worth Cost Keterangan Kata Kerja Kata Benda Jenis

1 Hebel Memisahkan Ruang B 8.141.953.271,53 8.141.953.271,53 2 Plester Menghalangi Air S 5.008.192.683,82 3 Fine Coat Menegakkan Dinding S 2.592.776.747,89 4 Perekat Dinding Melindungi Pintu S 587.628.200,93 5 Keramik Dinding Memisahkan Ruang S 718.212.245,58 Total 8.141.953.271,53 17.048.763.149,76

(33)

Plat Lantai

TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi

Item Pekerjaan : Plat Lantai Fungsi : Penyaluran Beban

No. Komponen Fungsi Worth Cost Keterangan Kata Kerja Kata Benda Jenis

1 Pembesian Menyalurkan Beban B 5.078.149.751,62 5.078.149.751,62 2 Beton Ready Mix Menyalurkan Beban B 4.547.682.884,78 4.547.682.884,78 3 Besi Ikat Menyatukan Tulangan S 564.238.861,29 Total 9.625.832.636,40 10.190.071.497,69

(34)

4.2 TAHAP KREATIVITAS

Menggali gagasan alternatif sistem struktur maupun

pelaksanaan sebanyak-banyaknya dalam memenuhi fungsi

pokok.

Biasanya dalam tahap kreativitas, item pekerjaan

yang dipilih berdasarkan pada nilai C/W, tetapi dalam Tugas

Akhir ini penulis juga mempertimbangkan kekuatan struktur

akibat variasi pembebanan.

Pada Tahap Kreativitas, item pekerjaan yang dipilih

untuk dilakukan tahap kreativitas adalah item pekerjaan

dinding dan plat lantai. Hal ini dikarenakan dinding dan plat

lantai memberikan kontribusi pembebanan yang cukup

signifikan dalam gedung sehingga dapat mengurangi ukuran

kolom maupun pondasi yang digunakan. Dalam menghitung

pembebanan,digunakan program bantu SAP.

(35)

4.2 TAHAP KREATIVITAS

Pada saat membuat permodelan SAP, peta gempa

yang digunakan adalah peta gempa wilayah 3 karena letak

Jakarta yang berada di wilaha gempa 3

(36)

4.2 TAHAP KREATIVITAS

(37)

DESAIN ASLI

Plat Lantai Beton

Pasangan Bata Hebel pada Apartemen

Pada desain asli, bata eksterior maupun partisi

masih menggunakan bata Hebel saja, sedangkan

untuku plat lantai masih menggunakan cor biasa.

(38)

DESAIN ASLI

Ukuran Kolom Desain Asli

TAHAP KREATIF

ASLI

Semua dinding menggunakan hebel, Plat lantai Beton

Lantai Ukuran Kolom

8 K 80/110 9 K 60/110 10 K 60/100 11 K 60/100 12 K 60/100 13 K 60/100 14 K 50/100 15 K 50/100 16 K 50/100 17 K 50/100 18 K 50/90 19 K 50/90 20 K 50/90 21 K 50/90 22 K 40/90 23 K 40/90 24 K 40/90 25 K 40/90

(39)

DESAIN ASLI

(40)

ALTERNATIF I

Alternatif

I,

dinding

untuk

partisi

tetap

menggunakan dinding bata ringan tetapi pada dinding luar

digunakan dinding precast. Sedangkan untuk plat lantai

sendiri tetap menggunakan beton biasa.

(41)

DESAIN ALTERNATIF I

Ukuran Kolom Desain Alternatif I

TAHAP KREATIF

ALTERNATIF I

Dinding Partisi menggunakan Hebel, Dindin luar Precast, Plat lantai Beton

Lantai Ukuran Kolom

8 K 90/110 9 K 70/110 10 K 60/110 11 K 60/110 12 K 60/110 13 K 60/110 14 K 50/110 15 K 50/110 16 K 50/110 17 K 50/110 18 K 50/100 19 K 50/100 20 K 50/100 21 K 50/100 22 K 40/100 23 K 40/100 24 K 40/100

(42)

DESAIN ALTERNATIF I

Hasil SAP

Joint OutputCase CaseType F1 F2 F3 M1 M2 M3

Text Text Text Kgf Kgf Kgf Kgf-m Kgf-m Kgf-m

6 pondasi Combination 878,75 958,44 437686,28 -1206,11 1100,68 1,37 7 pondasi Combination 85,48 672,44 563183,32 -844,62 124,17 -0,48 8 pondasi Combination -85,48 672,44 563183,32 -844,62 -124,17 0,48 21 pondasi Combination -878,75 958,44 437686,28 -1206,11 -1100,68 -1,37 22 pondasi Combination 608,58 80,98 572307,1 -110,41 753,02 1,85 23 pondasi Combination 104,45 107,32 732695,29 -141,98 140,75 0,09653 24 pondasi Combination -104,45 107,32 732695,29 -141,98 -140,75 -0,09653 25 pondasi Combination -608,58 80,98 572307,1 -110,41 -753,02 -1,85 26 pondasi Combination 608,58 -80,98 572307,1 110,41 753,02 -1,85 27 pondasi Combination 104,45 -107,32 732695,29 141,98 140,75 -0,09653 28 pondasi Combination -104,45 -107,32 732695,29 141,98 -140,75 0,09653 29 pondasi Combination -608,58 -80,98 572307,1 110,41 -753,02 1,85 30 pondasi Combination 878,75 -958,44 437686,28 1206,11 1100,68 -1,37 31 pondasi Combination 85,48 -672,44 563183,32 844,62 124,17 0,48 32 pondasi Combination -85,48 -672,44 563183,32 844,62 -124,17 -0,48 33 pondasi Combination -878,75 -958,44 437686,28 1206,11 -1100,68 1,37 9223488 SUM

(43)

ALTERNATIF II

Alternatif

II,

dinding

untuk

partisi

tetap

menggunakan dinding bata ringan tetapi pada dinding luar

digunakan dinding precast. Sedangkan untuk plat lantai

sendiri diganti menggunakan beton ringan.

(44)

DESAIN ALTERNATIF II

Ukuran Kolom Desain Alternatif II

TAHAP KREATIF

ALTERNATIF II

Dinding Partisi menggunakan Hebel, Dinding luar Precast, Plat lantai Panel Hebel

Lantai Ukuran Kolom

8 K 60/110 9 K 60/110 10 K 50/110 11 K 50/110 12 K 50/110 13 K 50/110 14 K 50/100 15 K 50/100 16 K 50/100 17 K 50/100 18 K 50/90 19 K 50/90 20 K 50/90 21 K 50/90 22 K 40/90 23 K 40/90 24 K 40/90

(45)

DESAIN ALTERNATIF II

Hasil SAP

Joint OutputCase CaseType F1 F2 F3 M1 M2 M3

Text Text Text Kgf Kgf Kgf Kgf-m Kgf-m Kgf-m

6 PONDASI Combination 926,96 988,13 377287,23 -1265,73 1222,1 1,22 7 PONDASI Combination 92,77 681,59 471354,27 -877,11 157,24 0,03015 8 PONDASI Combination -92,77 681,59 471354,27 -877,11 -157,24 -0,03015 21 PONDASI Combination -926,96 988,13 377287,23 -1265,73 -1222,1 -1,22 22 PONDASI Combination 635,73 64,36 478595,11 -93,46 843,51 1,34 23 PONDASI Combination 95,43 81,44 585173,39 -113,79 151,37 0,2 24 PONDASI Combination -95,43 81,44 585173,39 -113,79 -151,37 -0,2 25 PONDASI Combination -635,73 64,36 478595,11 -93,46 -843,51 -1,34 26 PONDASI Combination 635,73 -64,36 478595,11 93,46 843,51 -1,34 27 PONDASI Combination 95,43 -81,44 585173,39 113,79 151,37 -0,2 28 PONDASI Combination -95,43 -81,44 585173,39 113,79 -151,37 0,2 29 PONDASI Combination -635,73 -64,36 478595,11 93,46 -843,51 1,34 30 PONDASI Combination 926,96 -988,13 377287,23 1265,73 1222,1 -1,22 31 PONDASI Combination 92,77 -681,59 471354,27 877,11 157,24 -0,03015 32 PONDASI Combination -92,77 -681,59 471354,27 877,11 -157,24 0,03015 33 PONDASI Combination -926,96 -988,13 377287,23 1265,73 -1222,1 1,22 7649640 SUM

(46)

Perbandingan Ukuran Kolom Tiap Desain

Tabel Ukuran Kolom utk setiap Alternatif

Lantai

Original

Alternatif I

Alternatif II

8 K 80/110

K 90/110

K 60/110

9 K 60/110

K 70/110

K 60/110

10 K 60/100

K 60/110

K 50/110

11 K 60/100

K 60/110

K 50/110

12 K 60/100

K 60/110

K 50/110

13 K 60/100

K 60/110

K 50/110

14 K 50/100

K 50/110

K 50/100

15 K 50/100

K 50/110

K 50/100

16 K 50/100

K 50/110

K 50/100

17 K 50/100

K 50/110

K 50/100

18 K 50/90

K 50/100

K 50/90

19 K 50/90

K 50/100

K 50/90

20 K 50/90

K 50/100

K 50/90

21 K 50/90

K 50/100

K 50/90

22 K 40/90

K 40/100

K 40/90

23 K 40/90

K 40/100

K 40/90

24 K 40/90

K 40/100

K 40/90

25 K 40/90

K 40/100

K 40/90

(47)

(48)

4.3 Tahap Analisa

Tahap Analisa

Untuk memilih alternatif terbaik,

perlu dilakukan analisa terhadap alternatif

tersebut. Analisa tersebut antara lain :

1. Analisa Keuntungan Kerugian

2. Analisa Biaya Daur Hidup Proyek

3. Analisa Pemilihan Alternatif

(49)

4.3.1 Analisa Keuntungan Kerugian

Analisa keuntungan kerugian bertujuan utk melakukan seleksi terhadap

alternatif yang didapat pada tahap kreatif. Semua keuntungan dan

kerugian dicatat dan diberi rangking utk setiap alternatif.

Alternatif

Keuntungan

Nilai

Kerugian

Nilai

Total Rangking

Biaya murah

6 Pelaksanaan lambat

2 Teknik sangat mudah

8 Perawatan sukar

4 Pelaksanaan sangat cepat

8 Teknik sukar

4 Biaya murah

6 Perawatan mudah

6 Perawatan sangat mudah

8 Teknik sukar

4 Pelaksanaan sangat cepat

8 Biaya Murah

6 TAHAP ANALISA

Analisa Keuntungan dan Kerugian

3

2 Desain Asli

24

20 I

26

1 II

Penilaian di atas diberikan oleh

Site Engineer

pada Proyek Seasons City

(50)

4.3.2 Analisa Biaya Daur Hidup

Analisa Biaya Daur Hidup Proyek bertujuan untuk melakukan penilaian

alternatif berdasarkan kriteria biaya

1. Nilai ekonomis bangunan 25 tahun

2. Asumsi bunga 12%

3. Inflasi diabaikan

.

(51)

4.3.3 Analisa Pemilihan Alternatif

Analisa dilakukan dengan menggunakan metode Multikriteria

dengan langkah pertama menentukan bobot kriteria menggunakan analisa

zero-one

, kemudian melakukan penilaian alternatif berdasarkan bobot

(52)

4.3.3.1 Penentuan Bobot Kriteria

Pembobotan kriteria menggunakan analisa

zero-one

dilakukan

dengan cara membandingkan setiap kriteria dengan kriteria lainnya

Penilaian di atas diberikan oleh

Site Engineer

pada Proyek Seasons City

Mall dan Apartement.

Kriteria

Nomor

1

2

3

4 Total

Rating

(Bobot)

Biaya

1 X

1

3 0,5

Waktu Pelaksanaan

2

0 X

1

2 0,33

Teknik Pelaksanaan

3

0

0 X

1

1 0,17

Tingkat Perawatan

4

0

0 X

0

6

1 Jumlah

TAHAP ANALISA

(53)

4.3.3.2 Penilaian Matrik

Setelah dilakukan pembobotan kriteria, maka dilakukan analisa

penilaian alternatif.

Penilaian di atas diberikan oleh

Site Engineer

pada Proyek Seasons City Mall

dan Apartement.

(54)

4.3.3.2 Penilaian Alternatif

Setelah mendapatkan nilai penguji pada setiap kriteria di

tiap-tiap alternatif maka langkah selanjutnya adalah membuat pemilihan

alternatif.

Nilai Hasil Nilai Hasil Nilai Hasil

1 Biaya 0,5 3 1,5 3 1,5 3 1,5 2 Waktu Pelaksanaan 0,33 2 0,67 4 1,33 4 1,33 3 Teknik Pelaksanaan 0,17 4 0,67 2 0,33 3 0,50 4 Tingkat Perawatan 0 2 0 2 0 3 0 2,83 3,17 3,33 Tahap Analisa

Analisa Pemilihan Alternatif

No Kriteria Bobot Desain Asli Nomor KriteriaAlternatif I Alternatif II

3 Jumlah

(55)

4.4 Tahap Rekomendasi

Setelah dilakukan analisa dan telah

ditentukan

alternatif

terbaik

diantara

alternatif-alternatif lainnya, maka tahap

selanjutnya adalah membuat rekomendasi

atas hasil studi rekayasa nilai.

(56)

Tahap Rekomendasi

Proyek : Pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta Lokasi : Jalan Jembatan Besi No. 33 Jakarta Barat

Item Pekerjaan : Dinding dan Plat Lantai Desain Awal

Dinding Eksterior menggunakan dinding batu bata ringan/ Hebel Plat Lantai menggunakan dinding beton cor biasa

Usulan

Dinding Eksterior menggunakan dinding precast Hebel Plat Lantai menggunakan plat lantai panel Hebel Penghematan

Mengalami pengehematan biaya sebesar Rp 14.918.448.422,84 (empat belas milyar sembilan ratus delapan belas juta empat ratus empat puluh delapan ribu empat ratus dua puluh dua rupiah) atau sekita 10,16%

Beban yang diterima pondasi juga berkurang sebesar 11,5% Dasar Pertimbangan

Berdasarkan hasil dari analisa keuntungan dan kerugian, analisa biaya daur hidup proyek dan analisa pemilihan alternatif multikriteria serta perhitungan menggunakan SAP