BISNIS PROPERTI SYARIAH BISNIS PROPERTI SYARIAH MODAL NOL RUPIAH
MODAL NOL RUPIAH
Oleh : Richo Dianto Oleh : Richo Dianto
Bismillaahirrohmanirrohiim Bismillaahirrohmanirrohiim……
Assalamualaikum teman-teman para calon pengusaha Assalamualaikum teman-teman para calon pengusaha properti syariah muslimin dan muslimah
properti syariah muslimin dan muslimah…… (semoga semua (semoga semua menjadi pengusaha properti syariah yang sukses dan menjadi pengusaha properti syariah yang sukses dan berkah dunia akhirat ya.. Aamiiin!)
berkah dunia akhirat ya.. Aamiiin!)
Alhamdulilah setelah perjalanan belasan tahun terjun Alhamdulilah setelah perjalanan belasan tahun terjun di dunia properti, kali ini akhirnya saya siap berbagi di dunia properti, kali ini akhirnya saya siap berbagi melalui tulisan (Udah lama sih ada yang menyarankan melalui tulisan (Udah lama sih ada yang menyarankan agar pengalaman ini ditulis, tapi kemarin-kemarin agar pengalaman ini ditulis, tapi kemarin-kemarin masih belum PD)
masih belum PD) ☺☺
Namun bermodalkan bismillah disertai Panggilan nurani Namun bermodalkan bismillah disertai Panggilan nurani yang terus mengelitik sanubari plus melihat kenyataan yang terus mengelitik sanubari plus melihat kenyataan banyaknya kemungkaran di bisnis properti yang terjadi banyaknya kemungkaran di bisnis properti yang terjadi di negeri ini. Dimana pemikiran dan pemahaman barat di negeri ini. Dimana pemikiran dan pemahaman barat merusak generasi. Sistem bisnis yang kapitalis merusak generasi. Sistem bisnis yang kapitalis menggeser aqidah dan akhlak umat ini, yang seharusnya menggeser aqidah dan akhlak umat ini, yang seharusnya semua transaksi
Itulah alasan utama hadirnya Ebook ini. Sudah saatnya semua konsep dan system bisnis properti kembali ke jalan yang Allah ridhai. Apalagi katanya properti ga mungkin lepas dari jeratan sistem ribawi. Benarkah? Yuk simak dan hayati semua tulisan ini.
Dan perjalanan panjang ini, Kita mulai dari sini…
Silakan siapkan camilan dan minumnya, biar bisa fokus menyimak sampai selesai ☺
PROPERTI YANG RIBAWI
DP RINGAN!
KPR MUDAH CAIR! DP 5JT SIAP HUNI!
Demikian Contoh iklan perumahan yang bertebaran dimana-mana. Mulai dari spanduk di gang-gang, poster
di tiang listrik, stiker di pintu angkot, dan brosur-brosur yang disebarkan oleh SPG saat pameran. Saya yakin Anda sudah tidak asing dengan kalimat-kalimat itu, bukan?
Sekilas itu semua kelihatan normal (kecuali SPG yang gak nutup aurat ya, DOSA). Namun mungkin hanya sebagian dari kita yang tahu, syukur-syukur semua paham. Bahwa rata-rata iklan itu adalah jeratan dan JEBAKAN RIBAWI. Nah lhooo!
Pertanyaannya, kenapa sih koq umat muslim tetap mau membeli?
Karena KEBUTUHAN!
Betuuul! Semua orang butuh tempat tinggal. Inilah yang membuat jeratan itu suli —jika tak bisa dikatakan, “gak
bisa dihindari”.
Karena kebutuhan rumah terus meningkat dan penyedianya kurang, akhirnya tidak sedikit pengusaha yang terjun di dunia bisnis nan seksi ini. Ujung-ujungnya, terpaksa masuklah ke sistem ribawi. Karena gak ada pilihan.
Karena hanya ingin mencari nafkah dunia, semua lupa yang dilakukan itu sudah sesuai anjuran agama atau tidak. Sesuai syariat atau tidak. Bahkan banyak yang
memisahkan antara agama dan bisnis. Ini makin kacau. Padahal Islam sang penyempurna agama, hadir untuk mengatur segala sesuatunya. Ilmu bisnis sekalipun, ada aturannya, di ilmu Fiqh Muamalah.
Widiih berat, masuk kajian Fiqh Muamalah..
Tenang, itu mah ada kajiannya sendiri. Saya gak akan membahas detail tentang Fiqh Muamalah di sini. Klo ingin tau, silahkan belajar di Grup @KampusPropertiSyariah di Telegram dan Channel @richodianto. InshaAllah sudah banyak ilmu di sana.
Kita kembali ke bisnis properti ya. Saat semua mencibir,
“Mana mungkin bisnis properti ga pake bank? Gak pake utang?”
Ada lagi,
“Mana mungkin bisnis properti ga berhubungan dengan RIBA?”.
Ah, itu semua ungkapan orang-orang yang males mikir aja kali yaa.
Jelas-jelas kata Allah:
“Barang siapa bertakwa kepada Allah maka Dia akan menjadikan jalan keluar baginya, dan memberinya rezeki
dari jalan yang tidak ia sangka, dan barang siapa yang bertawakal kepada Allah maka cukuplah Allah baginya, Sesungguhnya Allah melaksanakan kehendak-Nya, Dia telah menjadikan untuk setiap sesuatu kadarnya,” (QS. Ath-Thalaq: 2-3).
Jadi kuncinya adalah TAQWA. Bila kita bertaqwa, Allah akan berikan jalan keluarnya. Munculnya formula properti syariah adalah semata-mata ingin menjalankan bisnis properti sesuai dengan ketentuan Hukum Syara’.
Makanya, riset demi riset dilakukan. Dan ternyata ketemu. Jadi, bila sudah teguh iman untuk menjalankan sesuai syariah, inshaAllah mudah bagi Allah untuk membukakan jalan bagi kita.
Sudahkah benar-benar bertaqwa kepada Allah? Kalau sudah, koq masih toleransi dengan riba? Jelas-jelas
dosa riba itu luar biasa. Ga percaya? Nih…
Rasulullah shallahu ‘alahi wasallam bersabda “Jauhilah tujuh dosa besar yang membawa kepada kehancuran,” lalu beliau sebutkan salah satunya adalah memakan riba.
Dalam hadits yang lain Nabi shallahu ‘alahi wasallam
mengancam pelaku riba dengan lebih tegas, beliau bersabda:
“Dosa riba memiliki 72 pintu, dan yang paling ringan adalah seperti seseorang berzina dengan ibu kandungnya sendiri.” (Shahih, Silsilah Shahihah no.1871)
Naudzubillah. Kebayang kan dosanya? Ini hadist Rasulullah loh. Kita muslim kan? Kita punya Aqidah, salah satunya yakni beriman kepada Rasul-Rasul Allah, benar bukan? Ga ada kata ga nurut donk harusnya. Koq masih aja beralasan ga mau ninggalin riba?. Ehhmmm…
Ya Semoga semua yang dapat Ebook ini ga ada kaitan
dengan riba lagi yaa… Amiin.
KENAPA HARUS BERBISNIS PROPERTI SYARIAH?
Sekarang kita masuk ke yang Anda tunggu-tunggu semua. Sebentar lagi saya akan membongkar rahasia formula bisnis properti berkonsep syariah dan sudah tentu tidak ada jeratan RIBA, atau akad-akad ganda. Siaaapp??
Sebelum saya beberkan formulanya, saya ingin tau dulu, apakah serius bener-bener ingin terjun di bisnis property syariah?...
Yakiiin?
Beneran niii?
OK, baiklah, bagi Anda yang masih ragu pun ga apa-apa . Harapannya, setelah baca sampe tuntas, Anda yang tadinya gak ingin jadi ingin berbisnis properti. Anda yang tadinya seorang developer konvensional, segera hijrah ke syariah. Bahkan mungkin Anda, yang tadinya sudah malang melintang jualan properti konvensional sebagai agent, mulai membuka diri untuk hijrah ke syariah bahkan naik kelas jadi developer. Amin.
Alasan kenapa Anda harus berbisnis properti:
1. Karena banyak tauladan dari sahabat yang kaya raya lewat properti.
2. Karena Allah tidak ciptakan bumi yang kedua, sehingga harganya makin mahal
3. Karena harga properti naik terus dan tidak fluktuatif
4. Karena properti adalah investasi terbaik dan teraman
5. Karena properti memiliki dua keuntungan
6. Karena bumi ini harus diwarisi oleh kaum yang taat kepada Allah saja
Intinya, Bisnis berbasis properti syariah adalah bisnis yang aman dan nyaman insya Allah. Jika tidak berbasis syariah, properti sangat rentan sekali
terjerat dengan RIBA dan Akad Bathil. Ini yang menjadikan bisnis kita gak berkah.
Sudah paham semuanyaaa?
Baik, silakan minum dulu. Biasanya ada yang mendadak deg-degan kalau saya bahas bisnis dengan riba dan akad bathil. Inget cicilan mobil di leasing atau utang kartu kredit, katanya.
Sudah, lupakan dulu. Tapi janji yaa, habis ini credit card -nya digunting! (jangan lupa dilunasi dulu, laah..) ☺
Baik, ini dia formulanya…
Formula bisnis properti syariah
Formula ini mempunyai urutan yang harus sesuai tahapannya. Ingat! harus urut, jangan lompat atau acak. Ini cocok banget untuk, pebisnis pemula,
developer properti pemula, developer properti yang tidak mempunyai kekuatan dana besar, bahkan yang mau coba-coba jadi developer properti. Semua bisa memulai sebuah proyek dengan modal yang relatif kecil bahkan nol rupiah.
Ada 5 tahap dalam formula ini:
1. Bentuk Super Team
Bisnis ini gak mungkin dijalankan sendiri. Untuk mempercepat jalannya project, Anda harus membentuk tim
yang sevisi. Tentunya yang siap terikat hukum Syara’
ya. Untuk awal ga perlu komplit dulu. Hemat. Minimal 3 org, maksimal 5 orang. Yang terdiri dari:
1.Project Leader 2.Digital Marketing 3.Agent Coordinator
4.Customer Service 5.Arsitek/Designer
Project Leader
Bertanggung jawab terhadap semua kegiatan bisnis. Kualifikasinya, kudu yang mempunyai jiwa leadershipnya tinggi.
Digital Marketing
Jelas, ini era digital, semua serba online. Ga perlu lagi sebar-sebar brosur di mall-mall. Kuno. Saatnya memasarkan project Anda di dunia online. Banyak koq yang sudah paham tentang ilmu ini.
Agent Coordinator
Adalah orang yang melakukan recruiting freelance
sebanyak-banyaknya, dan lakukan pembinaaan. Siapkan kurikulum edukasi. Latih berjualan. Dan sering kopdar dengan para agent.
Customer Service
Di formula ini, posisi CS bukan hanya melayani di
front office aja. Melainkan sampai dengan akad terjadi, bila para agent berhalangan menemani
buyer-nya. Dan bahkan, seorang CS juga rutin melakukan engagement dengan calon buyer. Terutama menyampaikan
edukasi RIBA dan akad-akad bathil yang melekat pada developer konvensional.
Arsitek/Designer
Ini posisi kunci. Gak ada ini, ya gak ada properti yang dijual. Kualifikasinya, minimal bisa menggambar sampai visual 3D.
Itu gambaran jobdesk dari masing-masing orang yang menjadi superteam.
2. Cari lahan
Untuk lahan, cari minimal 3 lokasi alternatif. Tujuannya, untuk berjaga-jaga, khawatir lokasi pertama bermasalah ditengah jalan. Karena sudah bukan rahasia lagi, banyak tanah yang sengketa. Kadang sertifikatpun bisa ganda.
Untuk pemula sebaiknya jangan terlalu besar dulu. Kalo bisa dibawah 1 hektar.
Dalam pencarian lahan perlu mempertimbangkan 3 hal: 1.Segmen pasar yang ditargetkan
2.Zonasi peruntukan lahan 3.Keunggulan lokasi
Sebelum mencari lahan, sebaiknya tentukan dulu market yang disasar. Karena akan mempengaruhi daya beli nantinya. Jangan asal ya.
Untuk zonasi peruntukan lahan, bisa tanyakan ke Dinas Tata Kota di kantor pemerintahan setempat. Gratis koq. Ini penting, karena ga semua lahan bisa dibangun sesuai keinginan. Bila ga sesuai, proyek terancam gagal. Karena izin ga keluar.
Selanjutnya kumpulkan informasi apa saja yang menjadi keunggulan lokasi. Tentunya disesuaikan dengan konsep proyek yang akan dibangun. Bila perumahan, minimal ada rumah sakit, sekolah, masjid, angkutan umum dll.
3. Riset market
Sekarang adalah jaman data. Sebuah proyeksi bisnis, kalau gak didukung dengan data yang valid, resikonya besar sekali. Untuk itulah saya selalu melakukan survey dan riset sebelum mulai project baru. Karena ini baru akan dimulai, saya hanya melakukan 2 survey:
1.Survey kompetitor, untuk mengukur daya saing disekitar dan menentukan harga jual.
2.Survey market, untuk menganalisa minat dan mendapatkan data.
Untuk survey competitor, cukup muter-muter aja di sekitaran lokasi. Cek dan cari tahu tentang proyek sekitar dalam radius 5km. Silaturahmi saja ke kantor pemasaran dan dapatkan price list-nya.
Selanjutnya survey market. Ini bisa dilakukan cukup online saja. Banyak metodenya, bisa dengan media social dan jaringan Anda. Saya membuat standarnya, bila hasil survey peminat terhadap proyek Anda jumlahnya 300% dari total rencana unit yang akan dibangun, maka ini bisa anggap valid. Dan layaklah proyek tersebut dibuka. Kenapa harus 300%? Nanti…
sabar dulu. Alasannya ada di akhir nanti. Kita lanjut dulu ke step selanjutnya yaa.
4. Ikat lahan
Di formula ini, saya benar-benar ingin mengecilkan resiko, bila perlu hilang (kalau bisa). Jadi super
safety.
Metodenya ada beberapa: 1.Membeli
2.Kerjasama (Tanpa modal, Nol rupiah)
3.Tukar guling (Tanpa modal, alias Nol rupiah)
Saat mengikat lahan, ilmu NEGOSIASI harus mumpuni. Banyak sih tips dan triknya. Ini membutuhkan pembahasan khusus. Namun saya akan memberikan tips yang cukup mumpuni. Minimal bisa digunakan untuk menguasai lahan.
Bila membeli, kalau bisa DP pun kecil aja, bisa 1%, ato maksimal 5% lah. Nah, klo yang mahir negosiasi, bisa ga pake modal uang. Bila belum jago nego, bisa juga pake tanda jadi ato DP. Ga mesti uang sendiri. Klo ada sih lebih baik. Klo gak ada, bisa ditawarkan ke keluarga ato dari teman-teman dekat. Klo gak ada, baru relasi yang agak jauh. Jangan yang baru kenal banget ya.
Bisa juga berjamaah, misal DP lahan 50jt, nah ajak aja 10 orang dengan masing-masing setor 5jt, kan gak berat jadinya. Sisanya kapan? Bisa bayar bertahap, atau sesuai termin yang disepakati. Harus pinter nego.
Kalau kerjasama, prosentase pemilik lahan dan developer. Bisa 20:80, 25:75, 30:70, 35:65, tinggal
pilih aja yang sama-sama nyaman. Gak mesti ngotot loh ya. Kedua belah pihak kudu saling ridlo. Persentase developer yang harus lebih besar.
Tukar guling. kalau model ini agak simple, misal developer bangun 3 unit, 1 unitnya untuk pemilik lahan, 2 unitnya untuk developer. Namun, developer bantu jual kalau pemilik nitip mau dijualkan juga. Kecuali, dibangun hanya untuk ditempati atau investasi jangka panjang. Ini cocok untuk pemula, simple, dan gak banyak tekanan. Adem lah pokoknya.
Setelah ikat lahan selesai, Anda tinggal cari orang atau jasa yang bisa mengurus perizinan. Bayar aja. Gak perlu Anda yang turun langsung.
Membuat event gathering, gak bisa ngasal. Ini memerlukan strategi yang cukup detail. Karena, bila tepat melakukannya, bukan gak mungkin bisa closing
banyak dalam sekali event. Bahkan bisa sold out.
Apa saja yang perlu dipersiapkan? Berikut diantaranya:
a.Brosur, untuk dibagikan b.Siteplan, untuk pilih unit
c.Price list, harga tunai/bertahap/cicil d.Tim Panitia acara dan Tim Eksekutor e.Materi presentasi
f.Kwitansi
g.Spanduk, banner h.FAQ
Setelah persiapan matang, tinggal kita undang deh calon konsumen kita. Nah siapa coba yang diundang? Ya itu, data peminat yang didapatkan hasil survey sebelumnya. Jelas-jelas mereka minat kan. Inilah fungsinya survey di depan. Sekarang bayangin aja, misal unit 100, peminat yang diundang 300 orang. Kira-kira habis gak unitnya dalam sekali gathering? Bahkan kurang bukan? Hehehe…
Tapi tunggu dulu, gak semua orang yang diundang bakal datang lho. Dari pengalaman saya, rata-rata sih 70% yang hadir. Dan belum tentu semuanya beli. Anggap saja
yang terburuk, misal 30% aja yang beli. Berarti sekitar 60 unit kan? SOLD OUT deh 60%. Alhamdulillaaah. Lunasin deh lahan dan mulai pembangunan. Setelah izin turun tentunya. Selesai.
Catatan tambahan sedikit, bila survey marketnya tertarget, kemungkinan bisa 100% SOLD OUT dalam sekal i
gathering. Anda membutuhkan ilmu digital marketing
untuk ini.
Setelah omset penjualan mulai kelihatan, lahan sudah lunas, barulah sistem perusahaan dirapikan.
Fiuuh..
Gantian saya yang minum dulu ☺
Legaa bener deh saya kalau udah membagikan ilmu ini sama teman-teman.
Lanjuut!
Untuk kontraktor bagaimana? Gampang, bayar aja. Berbagi rezeki donk. Masa semua mau dimakan sendiri. Dengan berbagi, inshaAllah rezeki berkah dan makin bertambah.
Formula ini sangat simple, Saya ga suka yang ribet-ribet. Sampai sekarang, ini masih terus dikembangkan. Tapi, dengan yang formula yang sekarang aja, sudah melahirkan banyak developer. Bahkan, sudah ada yang
sold out.
Harapan saya, akan banyak muncul developer-developer properti syariah yang tidak perlu bergantung dengan Bank yang bersistem ribawi dan akad-akad bathil. Bila bisa sendiri, kenapa harus bergantung? Saatnya umat muslim mandiri, bersatu dan bangkit.
Sekian ebook kali ini ya. InsyaaAllah kita ketemu lagi di ebook selanjutnya dengan bahasan berbeda namun tetap satu tujuan ☺
Al Baqarah Dua Tuju Lapan
Riba dilarang bagi yang beriman Bila Al Qur’an menjadi pedoman KPR Riba wajib ditinggalkan
Semoga bermanfaat.
