Bab II Tinjauan Pustaka

Bab II Tinjauan Pustaka

II.1 Penelitian Terdahulu

Beberapa penelitian terdahulu telah meneliti mengenai metode penilaian tanah.

Pengembangan metode penilaian tanah dengan mempertimbangkan aspek ekonomi, sosial dan lingkungan dapat digunakan untuk dasar pengenaan PBB sebagai fungsi regulern. Pada zona prioritas pengendalian kerusakan sosial dan lingkungan perlu dilakukan penilaian pemanfaatan lahan berdasarkan klas nilai tanah sosial dan lingkungan guna menentukan kebijakan pengenaan PBB berupa insentif disinsentif sesuai dengan kondisi pemanfaatan yang ada (23)

Pengembangan metode penentuan kelas tanah dapat dilakukan dengan menggunakan SIG multikriteria. Penilaian kelas tanah dilakukan melalui analisis spasial secara digital berbasis Sistem Informasi Geografis, dimana penentuan kelas tanah tidak didahului dengan pembuatan konsep ZNT secara manual melainkan kelas tanah ditentukan terlebih dahulu menghitung nilai tanah tiap bidang, selanjutnya berdasarkan ketentuan rentang kelas dilakukan proses klasifikasi. Penghitungan nilai tanah tiap bidang dilakukan melalui pemodelan dengan menggunakan variabel dependen (Y) yaitu harga jual tanah dan variabel independen (X) yaitu tingkat kualitas bidang. Variabel X merupakan sintesis dari kriteria-kriteria yang mempengaruhi nilai tanah, meliputi jarak dari CBD, jarak dari jalan dan penggunaan tanah, dimana dalam penentuan kriteria disusun secara hirarki melalui metode Analytical Hierarchy Process (18).

Pendugaan nilai tanah dapat dilakukan dengan teknologi Sistem Informasi Geografis. Penelitian dilakukan di daerah studi Kabupaten Sleman yang sebagian besar merupakan daerah pedesaan dan mengkaji karakteristik variabel penentu nilai tanah terhadap variabel di perkotaan. Model dibentuk dengan analisis statistik regresi linear berganda, selanjutnya hasil ini dijadikan dasar pembobotan dalam analisis spasial dengan Sistem Informasi Geografis. Evaluasi hasil analisis dilakukan dengan validasi terhadap harga tanah sampel (existing), peta Zona Nilai Tanah (ZNT) PBB dan peta Harga Dasar Tanah (HDT) dari BPN (31).

Beberapa peneliti telah melakukan pengkajian tentang hubungan nilai tanah dengan faktor-faktor lokasi dan kepadatan penduduk. Jarak suatu bidang tanah terhadap pusat kota/kegiatan ekonomi/CBD berpengaruh secara signifikan terhadap perubahan nilai tanah. Semakin jauh lokasi bidang tanah terhadap CBD akan menyebabkan nilai tanah di daerah tersebut cenderung menurun. Kesimpulan tersebut dihasilkan berdasarkan penelitian yang telah dilakukan oleh Wahyudi (34) dan Hidayati (11) di Kota Yogyakarta serta Dharmawan (5) di Kota Padang. Sementara faktor kepadatan penduduk telah diteliti oleh, Hidayati (11) di Kota Yogyakarta, Rizal (22) di Kota Surakarta dan Dharmawan (5) di Kota Padang. Hasil penelitian menunjukkan bahwa terdapat pengaruh yang signifikan dari faktor kepadatan penduduk terhadap nilai tanah di kota-kota tersebut

Sebagai kebijakan publik yang sangat penting, pajak memiliki fungsi pokok yaitu fungsi budgeterdan fungsi reguleren. Fungsi budgeterdapat diartikan bahwa seluruh kebijakan yang diarahkan untuk menghimpun dana dari masyarakat bagi kas negara untuk penyelenggaraan pembangunan nasional. Sementara fungsi reguleren adalah fungsi untuk mengatur. Dalam sistem perpajakan yang benar tidak terjadi pertentangan dengan kebijaksanaan negara dalam bidang ekonomi dan sosial secara keseluruhan. Pajak sebagai instrumen pokok merupakan alat untuk revenue bagi pemerintah. Kemudian sebagai regulerennya adalah sebagai instrumen kebijakan publik lainnya seperti kebijakan di bidang ekonomi, sosial dan politik (19).

II.2 Pengertian Penilaian dan Nilai Tanah

Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) untuk mengestimasi nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut (10). Penilaian dalam konteks ilmu pengetahuan mengandung maksud bahwa proses penilaian melibatkan berbagai disiplin ilmu. Sedangkan penilaian dalam konteks seni mengandung maksud bahwa keterlibatan faktor subjektif penilai (misalnya pengalaman) tidak dapat dihindari.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli atau menjual. Nilai bukanlah fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan nilai tertentu. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga adalah fakta historis baik diumumkan maupun tidak (14).

Nilai tanah merupakan kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan ekonomis, sedangkan harga jual tanah adalah ukuran harga nominal dalam bentuk satuan uang untuk satuan luas tertentu yang terjadi pada pasaran tanah terbuka. Kedua istilah tersebut memiliki hubungan fungsional yakni harga jual tanah merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik dan turunnya harga jual tanah ditentukan oleh perubahan nilai tanah (19). Nilai tanah tergantung pada beberapa faktor seperti penggunaan dan pemanfaatan tanah, pendapatan yang diperoleh dari tanah tersebut dan kekuasaan untuk memindahtangankan hak atas tanah tersebut. Dalam penilaian tanah selalu terkait faktor intrinsik dan ekstrinsik. Faktor intrinsik meliputi topografi dan jenis tanah, sedangkan faktor ekstrinsik meliputi kondisi lingkungan, aksessibilitas, ketersediaan transportasi dan fasilitas umum (1).

Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah ada empat kategori sebagai berikut (8) : 1. Faktor ekonomi.

Faktor ekonomi berhubungan dengan lingkup perekonomian internasional, nasional, regional dan lokal, meliputi permintaan dan penawaran. Variabel permintaan yang mempengaruhi nilai tanah mencakup status kepemilikan, tingkat pendapatan/gaji, ketersediaan dana, tingkat suku bunga, biaya transaksi. Variabel penawaran mencakup ketersediaan tanah, biaya pemeliharaan, biaya konstruksi, perpajakan, dan biaya kepemilikan yang lain.

2. Faktor sosial.

Faktor sosial mempengaruhi pola penggunaan lahan. Manusia mempunyai keinginan dasar terhadap tanah untuk menetap dan hidup bersama dengan yang lain. Keinginan tersebut tampak dalam kecenderungan untuk mendekati pusat

kegiatan yang terdiri dari berbagai macam penggunaan tanah. Hal tersebut pula yang mempercepat perpindahan dan perubahan kepemilikan lahan.

3. Faktor legal, kebijakan pemerintah, dan politik.

Faktor legal, kebijakan pemerintah dan politik dapat menaikkan atau menurunkan permintaan akan tanah, kebijakan-kebijakan yang baik dapat meningkatkan efisiensi pemeliharaan dan penggunaan tanah/lahan. Pada tingkat nasional, keadaan ekonomi, kebijakan moneter dan perpajakan dapat mempercepat atau memperlambat pertumbuhan ekonomi dan mempengaruhi permintaan akan tanah. Kebijakan pemerintah daerah seperti mekanisme perpajakan, tata guna lahan dapat memberikan keuntungan maupun kerugian pada perkembangan tanah/lahan, termasuk juga kebijakan pengadaan prasarana jalan, transportasi, pendidikan, keamanan dan sebagainya.

4. Faktor fisik, lingkungan, dan lokasi.

Faktor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi besar pengaruhnya terhadap nilai tanah. Faktor lokasi meliputi ukuran, topografi dan ciri-ciri fisik yang membentuk persil. Faktor situasi meliputi titik pusat persil yang berhubungan dengan persil lain, seperti pusat bisnis, jalan bebas hambatan, pasar/pasaraya, tempat pendidikan, pantai, tempat pembuangan sampah dan sebagainya. Faktor lokasi mempengaruhi nilai tanah karena pemilik tanah dapat saja menggunakan/memanfaatkan sumber daya yang menjadi sifat lahannya. Faktor situasi dapat mempengaruhi nilai tanah karena pengaruh kedekatan atau aksesibilitas ke sumber daya di sekitarnya.

II.3 Metode Penilaian Tanah

Metode penilaian properti secara umum terdapat tiga pendekatan yang digunakan dalam penilaian (27). Pendekatan tersebut terdiri dari pendekatan perbandingan harga pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach).

a. Pendekatan perbandingan data pasar.

Dalam metode pendekatan data pasar (sales comparison approach) penilaian didasarkan pada mekanisme pasar (transaksi jual beli) yang terjadi dengan cara membandingkan obyek lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang

harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli, penawaran atau harga sewa yang wajar.

b. Pendekatan biaya.

Dalam metode pendekatan biaya ini dilakukan dengan cara memperkirakan biaya yang telah dikeluarkan untuk membuat atau mengadakan properti yang akan dinilai. Hal ini didasarkan karena pasar biasanya mengkaitkan nilai dengan biaya, sehingga estimasi nilai didasarkan atas biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru. komponen penting pendekatan ini adalah biaya pembuatan baru atau biaya pengadaan properti yang dinilai, besarnya penyusutan atas bangunan dan nilai tanah.

Rumus umum penilaian dengan pendekatan biaya adalah

S = LV + (RCN – D) (2.1)

dimana :

S = Sales Value LV = Land Value

RCN = Reproduction Cost New

D = Depresiation

c. Pendekatan pendapatan.

Pada pendekatan pendapatan ini didasarkan pada prinsip bahwa nilai properti dapat diprediksi berdasarkan pendapatan yang akan diperoleh di masa datang melalui pendekatan kapitalisasi. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi pendapatan, dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin tinggi pula nilai properti tersebut . Dengan kata lain harga suatu properti merupakan harga kini dari harga pendapatan yang dihasilkan di masa yang akan datang. Aliran pendapatan bersih properti dikonversi melalui proses kapitalisasi, dengan tingkat pengembalian yang pantas, sehingga diperoleh estimasi harga (8). Pendekatan pendapatan ini adalah sesuai digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) (10).

Rumus umum penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah

MV = I : R (2.2)

MV = Market Value

I = Income

R = Rate

Dalam penentuan nilai tanah untuk kepentingan PBB digunakan metode perbandingan data pasar (sales comparison approach). Penilaian properti dengan pendekatan perbandingan harga jual dapat dilakukan dengan dua teknik sebagai berikut :

a. Teknik perbandingan harga jual secara langsung (direct sales comparison).

Teknik ini sering disebut dengan teknik perbandingan harga jual secara tradisional. Teknik ini cenderung lebih mudah dan praktis, karena untuk mengaplikasikannya hanya diperlukan sampel harga jual yang dapat dibandingkan dalam jumlah yang sedikit. Hasil estimasi nilai dengan teknik ini berupa satu titik nilai tunggal (a single point estimate of value).

b. Teknik perbandingan harga jual dengan menggunakan analisis regresi (sales comparison using regression analysis).

Teknik ini juga berdasarkan prinsip statistika inferensi, yaitu prinsip analisis regresi. Untuk aplikasinya juga diperlukan jumlah sampel yang besar, dengan hasil estimasi yang berupa selang/interval keyakinan nilai estimasi tertentu (confidence interval around the point estimate of value). Dalam teknik ini, prinsip analisis regresi digunakan untuk pengembangan model estimasi (a value estimating equation).

II.4 Nilai Jual Obyek Pajak

Pengertian NJOP berdasarkan Undang-Undang No.12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.12 Tahun 1994 disebutkan pada pasal 1 ayat 3 adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual obyek pengganti. Menurat Keputusan Direktur Jenderal Pajak nomor KEP-16/PJ.6/1998 bahwa besarnya NJOP atas objek pajak sektor pertambangan non migas galian C ditentukan sebagai berikut :

a. Areal produktif adalah sebesar angka kapitalisasi tertentu dikalikan hasil bersih galian tambang dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan.

b. Areal belum produktif, tidak produktif dan emplasemen serta areal lainnya didalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan, adalah sebesar NJOP tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya.

II.5 Ketetapan PBB

Ketetapan PBB adalah besarnya pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak sehubungan dengan pemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan atas obyek pajak bumi dan atau bangunan. Secara umum besarnya PBB dihitung berdasarkan rumus :

NJOP Bumi = Luas Bumi x Nilai Jual Bumi per M2 (2.3) NJOP Bangunan = Luas Bangunan x Nilai Jual Bangunan per M2 (2.4) NJOP untuk dasar pengenaan PBB = NJOP Bumi + NJOP Bangunan (2.5) NJOP untuk penghitungan PBB = NJOP – NJOPTKP (2.6) NJKP = 20% x NJOP untuk penghitungan PBB (21) (2.7a) NJKP = 40% x NJOP untuk penghitungan PBB (21) (2.7b)

Ketetapan PBB = Tarip x NJKP (2.8)

dalam hal ini,

NJOP = nilai jual obyek pajak

NJOPTKP = nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (maksimal Rp. 12.000.000,00) NJKP = nilai jual kena pajak (untuk pertambangan 20% dari NJOP)

Tarip = 0,5%

II.6 Penentuan Kelas Nilai Tanah II.6.1 Penentuan Kelas

Penentuan kelas adalah pengelompokan data dalam sejumlah kelas tertentu tergantung pada ciri-ciri data, tujuan penggunaan dan pertimbangan praktis yang masuk akal. Tujuan pengelompokan data adalah guna memperoleh gambaran yang sederhana, jelas dan sistematis mengenai keadaan atau peristiwa yang dinyatakan dalam angka-angka. Pada tahun 1926, H.A.Sturges mengemukakan sebuah rumus guna menentukan jumlah kelas yang sebaiknya digunakan dalam penggolongan data (2).

K = 1 + 3,322 log N (2.9)

K = jumlah kelas / buffer N = jumlah data

II.6.2 Kelas Nilai Tanah PBB

Kelas tanah PBB mencerminkan nilai tanah suatu bidang yang berada pada rentang nilai tertentu berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor. 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 (selanjutnya disebut dengan KMK-523) tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. Nilai tanah dapat diprediksi melalui penilaian massal atau penilaian individu. Yang dimaksud penilaian massal berdasarkan KEP-533 adalah penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar yang telah ditetapkan, sedangkan penilaian individu adalah penilai terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua karakteristik dari setiap objek pajak. Pembahasan penentuan kelas tanah PBB pada bahasan ini dibatasi pada konteks penilaian massal.

Penghitungan nilai tanah pada konteks penilaian massal diawali oleh pembuatan konsep Zona Nilai Tanah (ZNT) secara manual berupa suatu zona imaginer meliputi sekelompok bidang tanah yang diprediksikan mempunyai nilai tanah sama, mempunyai aksesibilitas tidak jauh berbeda dan mempunyai potensi nilai tanah sama. Setiap konsep ZNT dihitung nilainya, dimana ZNT mencerminkan nilai rata-rata sekelompok bidang tanah yang berada di dalamnya. Nilai ZNT disebut sebagai Nilai Indikasi Rata-rata (NIR). Penghitungan NIR dilakukan dengan cara memperhitungkan (mengambil nilai rata-rata) harga transaksi beberapa bidang tanah yang berada di dalam suatu konsep ZNT. Jika suatu konsep ZNT tidak terdapat transaksi pada bidang tanahnya, harga transaksi bisa diambil dari bidang tanah yang berada pada konsep ZNT lainnya dengan beberapa penyesuaian (faktor lokasi serta faktor-faktor lainnya). Konsep ZNT yang berupa garis imaginer, selanjutnya dideliniasi ulang melalui pendekatan batas bidang tanah. NIR yang telah didapatkan dikonversikan menjadi kelas tanah berdasarkan ketentuan rentang nilai pada KMK-523, sehingga didapatkan kelas tanah pada suatu ZNT yang berarti juga didapatkan kelas tanah sekelompok bidang tanah pada ZNT tersebut.

II.7 Kriteria dan Nilai Kriteria

Kriteria menunjukkan definisi masalah dalam bentuk yang konkrit dan kadang-kadang dianggap sebagai sasaran yang akan dicapai. Analisis atas kriteria penilaian dilakukan untuk memperoleh seperangkat standar pengukuran, untuk kemudian dijadikan sebagai alat dalam memperbandingkan berbagai alternatif yang masuk dalam pertimbangan (29).

Kriteria untuk mengekspresikan nilai tanah merupakan hasil interaksi antara faktor penawaran dan permintaan yang diwujudkan sebagai harga jual. Dalam realitas di lapangan, banyak sekali kriteria atau variabel yang mempengaruhi nilai tanah sebagai refleksi faktor penawaran dan permintaan. Beberapa refleksi faktor penawaran dan permintaan adalah jarak dari CBD, jarak dari jalan utama dan kepadatan penduduk.

1. Jarak dari CBD

CBD adalah lokasi optimum dari berbagai macam aktifitas ekonomi, dimana lokasi tersebut merupakan daerah pertemuan transportasi antar kota dan mempunyai akses yang paling baik untuk mencapai daerah-daerah lainnya (22). CBD merupakan daerah pusat kegiatan kota antara lain politik, sosial budaya, ekonomi dan teknologi. Relevansi antara CBD dengan nilai tanah adalah nilai tanah akan tinggi pada pusat kota dan akan semakin menurun bila makin menjauhi pusat kota (33).

2. Jarak dari jalan utama

Kriteria variabel jalan akan selalu diasosiasikan dengan aksesibilitas. Aksesibilitas diidentifikasikan sebagai keterdekatan suatu persil terhadap jalan utama di suatu daerah. Kecenderungan masyarakat lebih memilih yang relatif dekat jalan utama untuk mendapatkan kecepatan dan kemudahan transportasi karena mengurangi beban biaya angkut. Untuk mengetahui jalan utama pada suatu wilayah dapat diketahui melalui frekuensi jalan tersebut dilalui oleh prasarana angkutan umum, keadaan fisik jalan, fungsi jalan dan sebagainya. Nilai tanah akan tinggi pada jalan-jalan utama dan akan rendah bila menjauhi dari jalan utama (22).

3. Kepadatan penduduk

Kriteria kepadatan penduduk ditunjukkan dengan berapa banyak jiwa yang tinggal dalam satu kilometer persegi. Semakin padat suatu daerah mempunyai potensi sosial yang semakin tinggi pula. Daerah yang mempunyai kepadatan penduduk yang tinggi mengakibatkan permintaan tanah cenderung meningkat, yang akan digunakan untuk pemukiman, pertokoan, dan sebagainya.

Penilaian kriteria adalah pemberian nilai terhadap semua alternatif berdasarkan kriteria yang digunakan, sehingga dapat dilakukan perhitungan selanjutnya. Penilaian kriteria pada data kuantitatif berupa jarak dapat dilakukan menggunakan pengukuran jarak langsung secara radial. Rumus yang digunakan dalam menghitung jarak radial (28) adalah sebagai berikut:

dij=

2

2

₍

₎

)

(

x

j



x

i



y

j 

y

i _(2.10)

dalam hal ini,

dij : jarak dari titik I ke titik J

xj : nilai absis titik J

yj : nilai ordinat titik J

xi : nilai absis titik I

yi : nilai ordinat titik I

Penilaian kriteria pada data kualitatif dapat dilakukan dengan menggunakan metode perbandingan preferensi. Untuk menentukan preferensi individu atau kelompok atas suatu lokasi dapat digunakan beberapa teknik pengambilan keputusan multikriteria dengan alat bantu SIG (17). Salah satu metode penentuan preferensi adalah dengan perbandingan berpasangan yang merupakan bagian dari metode Analytical Hierarchy Process(AHP).

II.8 Sistem Pendukung Keputusan

Decision Support System (DSS) atau Sistem Pendukung Keputusan (SPK) pertama kali diperkenalkan pada awal tahun 1970-an oleh Michael S. Scott Morton. SPK merupakan pengembangan dari Sistem Informasi Manajemen (SIM) yang terkomputerisasi yang berguna untuk membantu mempercepat dan mempermudah proses pengambilan keputusan untuk masalah-masalah yang tidak terstruktur. SPK

dirancang untuk mendukung seluruh tahap pengambilan keputusan mulai dari mengidentifikasi masalah, memilih data yang relevan, menentukan pendekatan yang digunakan dalam proses pengambilan keputusan, sampai mengevaluasi pemilihan alternatif.

Ciri utama dan keunggulan SPK dibanding dengan sistem informasi yang lain adalah kemampuan untuk menyelesaikan persoalan yang semi atau tidak terstruktur. Persoalan yang terstruktur merupakan persoalan yang prosedur-prosedur untuk menyelesaikannya telah diketahui, sedangkan untuk persoalan yang tidak terstruktur, prosedur yang diperlukan untuk menyelesaikan masalah belum diketahui dengan pasti, dan intuisi dari pengguna sering digunakan dalam pengambilan keputusannya. Persoalan semi terstruktur merupakan kombinasi dari keduanya, dimana prosedur standar dan intuisi individu digunakan dalam pengambilan keputusan.

SPK didefinisikan sebagai suatu sistem aplikasi berbasis komputer yang membatu para pengambil keputusan dalam menghadapi persoalan-persoalan yang semi terstruktur dan tidak terstruktur, melalui interaksi langsung antara para pengambil keputusan dan sistem dengan menggunakan/memanfaatkan data, model-model analisis dan dialog yang mudah digunakan (33).

II.9 Kawasan Karst

Istilah karst mengandung makna suatu bentang alam dengan ciri khas, yang berkembang pada batu gamping dan dolomitakibat hasil proses pelarutan dalam ruang dan waktu geologi. Dalam kamus bahasa inggris di sebutkan definisi karst sebagai : “… is a limestone region which is marked by sink, abrupt ridges, irregular protuberant rocks, caverns and underground streams”, dengan kata lain karst adalah suatu kawasan batu gamping yang ditandai oleh adanya cekungan, lereng terjal, tonjolan bukit berbatu tak beraturan, bergoa dan mempunyai sistem aliran bawah tanah. (32).

Dalam Ketentuan Umum Keputusan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral No.1456.K/20/MEM/2000 disebutkan bahwa kawasan karst adalah kawasan batuan

karbonat (batu gamping dan dolomit) yang memperlihatkan morfologi(bentang alam) karst. Sedangkan yang dimaksud dengan karst adalah bentukan bentang alam pada batuan karbonat yang bentuknya khas, berupa bukit, lembah, dolina, dan goa.

Dalam keputusan tersebut juga disebutkan bahwa kawasan karst dibagi menjadi tiga kelas, dengan kriteria sebagai berikut :

a. Kawasan karst kelas I memiliki salah satu, atau lebih kriteria (pasal 12 ayat 1): 1. Berfungsi sebagai penyimpan air bawah tanah secara tetap (permanen) dalam

bentuk akuifer, sungai bawah tanah, telaga atau danau bawah tanah yang keberadaannya mencukupi fungsi umum hidrologi;

2. Mempunyai goa-goa dan sungai bawah tanah aktif yang kumpulannya membentuk jaringan baik mendatar maupun tegak yang sistemnya mencukupi fungsi hidrologi dan ilmu pengetahuan;

3. Goa-goanya mempunyai speleoterm aktif dan atau peninggalan sejarah sehingga berpotensi untuk dikembangkan menjadi obyek wisata budaya; 4. Mempunyai kandungan flora dan fauna khas yang memenuhi arti dan fungsi

sosial, ekonomi, budaya, serta pengembangan ilmu pengetahuan.

b. Kawasan karst kelas II memiliki salah satu, atau lebih kriteria (pasal 12 ayat 2): 1. Berfungsi sebagai penyimpan air bawah tanah, berupa daerah tangkapan air

hujan yang mempengaruhi naik turunnya muka air bawah tanah di kawasan karst, sehingga masih mendukung kawasan hidrologi;

2. Mempunyai jaringan lorong-lorong bawah tanah hasil bentukan sungai dan goa yang sudah kering mempunyai speleoterm yang sudah tidak aktif atau rusak, serta sebagai tempat tinggal tetap fauna yang semuanya memberi nilai dan manfaat ekonomi.

c. Kawasan kars kelas III merupakan kawasan yang tidak memiliki kriteria sebagaimana kawasan karst kelas I dan II (pasal 12 ayat 3).

Sedangkan perlindungan dan pemanfaatan lahan dari setiap kelas kawasan karst adalah (pasal 14):

b. Di dalam Kawasan karst kelas I dapat dilakukan kegiatan lain, asal tidak berpotensi mengganggu proses karstifikasi, merusak bentuk-bentuk karst di bawah dan di atas permukaan, serta merusak fungsi kawasan karst.

c. Di dalam kawasan karst kelas II dapat dilakukan kegiatan usaha pertambangan dan kegiatan lain, yaitu setelah kegiatan tersebut dilengkapi dengan studi lingkungan (AMDAL atau UKL-UPL) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

d. Di dalam kawasan karst kelas III dapat dilakukan kegiatan-kegiatan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

II.10 Model Nilai Tanah

Model nilai tanah adalah persamaan matematis yang merupakan formulasi dari faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah . Salah satu model matematis yang banyak digunakan adalah analisis regresi untuk memperoleh suatu persamaan garis yang menunjukkan hubungan antara dua variabel atau lebih dan untuk menaksir satu variabel (dependent variable) dengan variabel lain (independent variable), berdasarkan hubungan yang ditunjukkan oleh persamaan regresi tersebut. Hal ini bertujuan untuk mendapatkan parameter estimasi/koefisien untuk masing-masing variabel bebas, yang digunakan secara bersama-sama untuk memprediksi nilai tanah dalam suatu model matematis.

Nilai suatu properti didekati berdasarkan model yang terbentuk dari hubungan harga properti yang diketahui terhadap variabel fisik, lokasi, ekonomi atau variabel lain yang diduga mempengaruhi nilai properti yang diketahui. Hubungan nilai properti dengan variabel-variabel tersebut terbentuk setidaknya dari tiga bentuk persamaan yaitu penambahan (aditif- hubungan linear), perkalian (multiplikatif- bukan linear) dan campuran (hybrid- bukan linear) (12).

a. Bentuk penambahan:

MV=B0+B1*X1+B2*X2+…+Bi*Xi (2.11)

MV adalah nilai pasar prediksi sebagai variabel terikat, B0mewakili konstanta, Xi

mewakili variabel bebas yang diduga mempengaruhi nilai, Bi sebagai koefisien variabel.

b. Bentuk perkalian:

MV = B0* X1B1* X2B2*....* XnBn (2.12)

Bentuk perkalian dapat ditransformasi dengan logaritma natural (disingkat Ln) menjadi:Ln(MV) = Ln(B0* X1B1* X2B2…* XnBn )

sehingga membentuk model aditif:

Ln(MV) = Ln(B0)+ B1*Ln(X1) + B2*Ln(X2) + .... + Bn*Ln(Xn) (2.13)

MV adalah nilai pasar prediksi sebagai variabel terikat, B0mewakili konstanta, Xi

mewakili variabel bebas yang diduga mempengaruhi nilai, Bi sebagai koefisien variabel, Ln adalah nilai logaritma berbasis bilangan e=2,71828.

c. Bentuk campuran:

MV=πGQ*[πBQ*ΣBA)+πLQ*ΣLA)+ΣOA] (2.14)

MV adalah nilai pasar prediksi, πGQ adalah variabel kualitatif umum, πBQ adalah variabel kualitatif bangunan, ΣBA jumlah pengaruh variabel bangunan, πLQ adalah variabel kualitatif tanah, ΣLA jumlah pengaruh variabel tanah, ΣOA jumlah pengaruh variabel lainnya.

Model campuran (hybrid) tidak dapat ditransformasi langsung menjadi bentuk model penambahan (aditif) melainkan dipisah terlebih dahulu dalam bentuk penambahan dan perkalian.

Salah satu karakteristik metode regresi adalah memperhitungkan ukuran ketepatan model (Goodness of fit) yang terbagi atas dua kategori yaitu ukuran ketepatan model secara keseluruhan dan ukuran ketepatan masing-masing variabel memprediksi nilai properti dengan kesalahan (residual) yang minimum. Ukuran ketepatan model prediksi secara keseluruhan dapat diketahui dengan menghitung: koefisien determinasi (R2), standar kesalahan estimasi (SEE). Ukuran ketepatan variabel-variabel bebas memprediksi nilai sewa dapat diketahui dengan menghitung: koefisien korelasi (r), uji-T, uji-F (12). Ukuran ketepatan variabel bebas ditujukan untuk mengetahui kelayakan variabel bebas untuk dijadikan estimator dari variabel terikatnya.

a. Koefisien Determinasi (R2)

Koefisien atau nilai R2 menunjukkan berapa besar prosentase variasi variabel bebas dalam menjelaskan variasi variabel tidak bebasnya. Formula untuk menghitung koefisien determinasi adalah: (8)





    2 2 2 ) ( ) ( Y Y Y Y R i i (2.15) i

Y =nilai prediksi ke-i, Y=rata-rata harga, Y_i=nilai pengamatan ke-i

Nilai R² berada dalam rentang antara 0 dan 1, jika nilai R² semakin mendekati 1, berarti variabel bebas memberikan hampir semua informasi yang dibutuhkan untuk memprediksi variasi variabel terikat.

b. Standar kesalahan estimasi (SEE)

1 ) ( 2    



 p n Y Y SEE i i (2.16) i

Y =nilai prediksi ke-i, Y_i=nilai pengamatan ke-i, n=jumlah pengamatan, p=jumlah variabel bebas.

Kesalahan prediksi semakin mendekati 0 berarti semakin baik. Jika kesalahan prediksi adalah terdistribusi normal, maka 68% prediksi nilai termasuk dalam

1SEE, 95% termasuk dalam 2SEE, 99% termasuk dalam 3SEE (8)

c. Koefisien korelasi (r)

























₂ 2 ₂ 2



. . .















    i i i i i i i i Y Y n X X n Y X Y X n r (2.17)

rxy=1 menunjukan bahwa kedua variabel mempunyai hubungan linear yang

sempurna, rxy=0 menunjukan bahwa kedua variabel tidak terdapat hubungan yang

linear (9).

d. Uji-t

Uji ini dilakukan untuk mengetahui apakah variabel bebas secara individu mempunyai pengaruh yang signifikan dalam memprediksi nilai ketika variabel bebas lainnya dianggap konstan.

) ( 1 1     t (2.18)

Dalam uji ini dibandingkan antara nilai hitung dengan tabel. Apabila nilai t-hitung > t-tabel H0ditolak dan variabel bebas berpengaruh signifikan memprediksi

nilai. (9)

e. Uji-F

Digunakan untuk menguji secara statistik bahwa keseluruhan variabel bebas secara bersama-sama memberikan pengaruh yang nyata terhadap variabel terikat.

) 1 /( ) 1 ( ) /( 2 2     k n R k R F (2.19) 2

R =koefisien determinasi, k=jumlah variabel bebas.

Kriteria pengujian yaitu apabila F-hitung > F-tabel maka Ho ditolak dan semua