• Tidak ada hasil yang ditemukan

E-Book Pembangunan Hartanah Secara Usahasama.pdf

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Membagikan "E-Book Pembangunan Hartanah Secara Usahasama.pdf"

Copied!
44
0
0

Teks penuh

(1)
(2)

MENGENAI PENULIS

Penulis merupakan Perunding Pembangunan Hartanah yang aktif dalam projek pembangunan secara usahasama di antara pemilik tanah dan pemaju hartanah sekitar Lembah Klang. Beliau berpendidikan Ijazah Sarjana Muda Kejuruteraan Awam dari Universiti Teknologi Malaysia, Skudai, Johor Darul Takzim. Beliau kemudian telah bekerja dengan beberapa firma perunding kejuruteraan awam sehinggalah membuka firma perunding pembangunan hartanah bersama rakan kongsi iaitu suami beliau sendiri. Sepanjang kerjaya beliau, pencapaian terbaik beliau ialah apabila berjaya membantu pemilik-pemilik tanah memeterai projek usahasama sebanyak enam (6) projek dalam masa setahun.

(3)

PENGHARGAAN

Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Salam Sejahtera.

Terlebih dahulu saya ingin mengucapkan tahniah dan ribuan terima kasih kepada pembaca buku ini kerana meluangkan masa mempelajari serba sedikit ilmu tentang pembangunan hartanah secara usahasama. Buku ini sesuai dijadikan rujukan kepada pemilk tanah dan mereka yang bercita-cita ingin

menjadi perunding pembangunan hartanah suatu masa nanti. Buku ini hanyalah rujukan asas sahaja kerana setiap perkara yang dibincangkan ini perlu dihuraikan dengan lebih lanjut.

Ucapan jutaan terima kasih kepada keluarga tersayang, Mak dan Abah yang mendidik kakak menjadi insan berguna. Jasa dan pengorbanan kalian kepada kakak tidak akan dapat dibayar dengan wang

ringgit semata-mata.

Juga teristimewa kepada suami tersayang yang menjadi tulang belakang kejayaan sejak dari awal perkenalan sehingga ke saat ini. Suka dan duka ditempuhi bersama sepanjang hidup kita.

(4)

ISI KANDUNGAN

NO

TOPIK

M/S

1.0 PENGENALAN 4

2.0 GLOSARI KATA 7

3.0 PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN 12 HARTANAH

4.0 POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN 15 HARTANAH

5.0 PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA 17

6.0 LAWATAN TAPAK 21

7.0 PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR 23

8.0 PENGIRAAN ‗PROFIT & LOSS‘ 25

9.0 PULANGAN PEMILIK TANAH 28

10.0 BAYARAN DEPOSIT 31

11.0 LANTIKAN DAN BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN 34 HARTANAH

12.0 DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF 38 ATTORNEY (PA)

13.0 KAJIAN KES PROJEK 2015 40

(5)

TOPIK 1

PENGENALAN

(6)

1 – PENGENALAN

Terlebih dahulu, penulis mengucapkan tahniah kepada pembaca buku ini kerana berminat untuk mempelajari serba ringkas berkenaan pembangunan hartanah secara usahasama atau lebih mudah disebut sebagai ‘joint venture’.

Sejak kebelakangan ini, dalam industri hartanah terdapat banyak kelulusan diberikan bagi pembinaan rumah dan kedai pejabat baru. Jumlah kelulusan yang tinggi bagi rumah bertingkat menunjukkan ianya disebabkan keperluan rumah bagi pekerja berpendapatan sederhana meningkat setiap tahun.

Berdasarkan pengalaman penulis, kos pembinaan rumah bertingkat bukannya murah. Manakala kebanyakan pemilik tanah berpotensi dan bernilai tinggi tidak akan mengetahui peluang sebenar tanah mereka, melainkan terdapat pihak lain yang berkongsi beban menjalankan pembangunan di atas tanah miliknya dengan menanggung kos perancangan dan pembinaan sehingga selesai. Disebabkan pulangan besar bagi suatu projek pembangunan usahasama, pemilik tanah berminat untuk melibatkan diri dalam bentuk usahasama ini. Bagi pihak pemaju pula, cara usahasama adalah pilihan kedua bagi membangunkan hartanah, kerana pemaju tidak memiliki tanah tetapi mempunyai dana mencukupi dengan kos permulaan yang rendah.

Terdapat pelbagai cara perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju boleh dimeterai bagi sesebuah pembangunan, seperti:-

1. Outright sale oleh pemilik tanah dengan pengambilalihan syarikat di mana lazimnya projek yang telah sedia kelulusan Perintah Pembangunan (Development Order, D.O);

2. Penjualanoleh pemilik tanahdengan harga yang lebih tinggi (termasuk bayaran premium) di mana lazimnya apabila projek telah mendapat kelulusan D.O;

3. Pemilik tanah menjual secara berperingkat di mana lazimnya mengikut peratusan kelulusan sehingga mendapat kelulusan permit jualan dan lesen pemaju, APDL;

4. Perjanjian pembangunan di mana pemaju memeterai perjanjian dengan pemaju lain bagi membangunkan projek secara fasa; dan

5. Perjanjian usahasama di mana pemaju memeterai perjanjian dengan pemilik tanah tanpa melibatkan kos awalan yang tinggi.

Cara yang sesuai dipraktikkan bagi pemilik tanah dan pemaju bergantung kepada keadaan setiap kes. Mengikut pengalaman kami, kebanyakan pemilik tanah dan pemaju mengikut trend terkini yang lebih memilih untuk mengadakan perjanjian usahasama.

Kebanyakan pemaju ternama di Malaysia telah terlibat dalam projek pembinaan secara usahasama dengan agensi kerajaan negeri seperti contoh Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS). PKNS sebagai pemilik tanah telah mengambil langkah menswastakan projek pembangunan hartanah mereka. Pemaju yang dipilih adalah pemaju yang berkelayakan dan mempunyai rekod baik sepanjang penglibatan mereka sebagai pemaju hartanah.

(7)

Selain agensi kerajaan negeri, trend projek usahasama ini telah menjadi popular di kalangan pemilik tanah individu/syarikat yang kebanyakan dari mereka sangat bercita-cita tinggi untuk mendapat pulangan lumayan berbanding menjual.

Pembangunan hartanah secara usahasama lazimnya melibatkan pemilik tanah menyediakan tanah sementara pemaju menyediakan kos pembinaan untuk membangunkan tanah kepada lot individu untuk dijual. Sebagai contoh, pemilik tanah masih mempunyai pemilikan tanah sepanjang pembangunan dijalankan dan hanya akan memindahmilik kepada pembeli setelah ia siap dibina. Manakala, pemaju memperuntukkan kos pembinaan bagi projek tersebut. Setelah projek siap dan dijual kepada pembeli, setiap pihak berkongsi keuntungan mengikut sumbangan mereka dalam projek tersebut. Pemilik tanah mendapat pulangan berbentuk wang tunai atau rumah siap, manakala pemaju mendapat pulangan setelah kos pembinaan dibayar sepenuhnya.

Keuntungan akan dikongsikan pada kadar yang telah dipersetujui semasa memeterai perjanjian. Lazimnya, pulangan dari projek usahasama boleh mencecah hampir 2 kali ganda dari nilai pasaran tanah mereka. Ya, pulangannya sangat menguntungkan!

Suatu bentuk usahasama adalah melibatkan kerjasama beberapa orang terlibat dalam satu projek sahaja berbanding projek yang berterusan. Kadang-kala, usahasama boleh dibentuk dengan ―special-purpose company‖ di antara beberapa pihak (pelabur, perunding, dan kontraktor) bagi menjayakan projek usahasama tersebut.

Walaupun secara teorinya, projek usahasama nampak seperti mudah, tetapi zahirnya tidak. Adalah amat penting bagi terma perjanjian usahasama tidak sesekali melibatkan perkongsian. Perkongsian bermakna pemilik tanah mengambil pulangan berbentuk ‗shares‘ dalam syarikat pemaju. Ini kerana, ketidakadilan akan berlaku dari segi keuntungan yang diagihkan setelah projek siap dan konflik tanggungan cukai.

Suatu bentuk kerjasama hanya boleh menjadi usahasama sekiranya semua pihak bertindak bersama bagi tujuan komersil tetapi bukan dalam bentuk perkongsian syarikat. Dengan kata mudah, yang dikongsi adalah produk atau ‗output‘ usahasama, dalam hartanah adalah rumah siap, berbanding berkongsi keuntungan. Ini kerana jika mengambil kira keuntungan, kos pembinaan boleh dimanipulasi oleh pemaju. Sudah tentulah keuntungan yang diterima pemilik tanah akan berkurangan.

Walaupun begitu, perkara yang paling penting ialah setiap pihak harus memahami setiap proses yang terlibat dalam sesuatu projek usahasama. Perjanjian usahasama perlu diteliti dengan menjelaskan hak dan tanggungjawab setiap pihak sekaligus memperlihatkan perhubungan semua pihak, di mana perjanjian tersebut merupakan perlindungan penting bagi pihak yang terlibat.

(8)

TOPIK 2

(9)

2 – GLOSARI KATA

Glosari kata yang biasanya digunakan dalam ilmu perancangan bandar merujuk dalam Akta 172, melainkan jika konteksnya menghendaki makna yang lain—

"bangunan" termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kepungan beratap, sama ada digunakan atau tidak digunakan sebagai kediaman manusia, dan apa-apa tembok, pagar, pelantar, perancah, pintu pagar, tiang, pilar, pagar pancang, bingkai, papan dinding, pelancar, limbungan, dermaga, tembok sambut, jeti, pentas pengkalan, atau jambatan, dan apa-apa struktur, topang atau asas yang bersambung

pada atau dengan mana-mana daripada struktur itu;

"caj pemajuan" ertinya caj pemajuan yang disebut dalam seksyen 32;

"jalan" ertinya mana-mana jalan awam atau persendirian, dan termasuklah mana-mana lebuh, medan, halaman, jalan kecil, lorong, jambatan, siar kaki, haluan jejak, jalan enam kaki, jalan lalu, atau lebuh raya, sama ada tembus atau tidak, yang orang awam berhak lalu;

"kawasan pemajuan" ertinya suatu kawasan pemajuan yang diisytiharkan di bawah subseksyen 38(1);

"kawasan khas" ertinya kawasan yang ditetapkan di bawah seksyen 16B;

"kawasan plinth" ertinya bahagian kawasan daripada mana-mana lot yang akan diliputi oleh bangunan;

"kebenaran merancang" ertinya kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan;

"kepadatan" ertinya keamatan penggunaan tanah yang dihitung atau dinyatakan mengikut bilangan orang, unit kediaman, atau bilik yang boleh didiami, atau apa-apa gabungan faktor itu, bagi satu unit kawasan tanah; dan bagi maksud takrif ini, "bilik yang boleh didiami" tidaklah termasuk dapur, bilik stor, bilik utiliti, tandas, bilik mandi, atau garaj;

"kemudahan" termasuklah jalan, bekalan air dan elektrik, lampu jalan, pembetungan, parit, kerja raya, dan perkhidmatan dan kemudahan awam lain yang seumpama dengannya;

"kerja bangunan" ertinya meruntuhkan, mendirikan, mendirikan semula, atau meluaskan suatu bangunan atau sebahagian daripadanya dan termasuklah—

(a) apa-apa tambahan pada ketinggian atau luas lantai suatu bangunan;

(b) membuat bumbung atau membuat semula bumbung suatu bangunan atau sebahagian daripadanya;

(10)

(c) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan yang menjejaskan atau mungkin akan menjejaskan susunan saliran atau kebersihannya atau keteguhannya;

(d) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan, sama ada dibuat sebelum atau selepas bangunan itu siap, yang menyimpang dengan apa-apa cara daripada mana-mana pelan atau tentuan berkenaan dengan bangunan itu, yang diluluskan pada bila-bila masa oleh mana-mana pihak berkuasa yang diberi kuasa di bawah mana-mana undang-undang bertulis untuk meluluskan pelan atau tentuan itu;

(e) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan yang menjejaskan secara material atau mungkin akan menjejaskan secara material bangunan itu dengan apa-apa cara; dan

(f) apa-apa kerja lain yang biasanya dilakukan oleh seseorang yang menjalankan urusan pembinaan bangunan;

"kerja kejuruteraan" termasuklah membentuk atau meratakan tanah, membentuk atau menyediakan jalan masuk ke suatu jalan, atau memasang kabel, sesalur, atau menyediakan bekalan air atau aliran;

"kerja tanah" termasuklah apa-apa perbuatan mengorek, merata, menimbus dengan apa-apa bahan, atau menebang pokok atas mana-mana tanah, atau apa-apa perbuatan lain yang menyentuh atau mengganggu mana-mana tanah;

"keselesaan" ertinya kualiti atau keadaan suatu tempat atau kawasan yang menyebabkannya menjadi seronok, harmoni dan dapat dinikmati dengan lebih baik, dan termasuklah kawasan lapang, taman, taman rekreasi dan tempat permainan;

"laporan cadangan pemajuan" ertinya laporan yang dikehendaki supaya dikemukakan oleh seseorang pemohon bagi kebenaran merancang di bawah subseksyen 21A(1);

"luas lantai" ertinya jumlah luas ruang lantai dalam suatu bangunan, sebagaimana yang diukur dari sebelah luar dinding atau, dalam hal dinding kongsi, diukur dari tengah-tengah dinding itu;

"menebang pokok" termasuklah memotong, memangkas, mencantas, mencabut, merosakkan atau memusnahkan pokok;

"nisbah plot" ertinya nisbah antara jumlah luas lantai suatu bangunan dengan luas plot bangunan sebagaimana yang diukur antara garisan sempadan ukur atau, jika tidak ada garisan sempadan ukur, antara garisan sempadan sementara;

"orang diberi kuasa", berhubung dengan mana-mana peruntukan, ertinya seseorang yang ditetapkan secara bertulis oleh pihak berkuasa perancang tempatan sebagai seorang yang diberi kuasa bagi maksud peruntukan itu;

"pelan" termasuklah laporan, lakaran, peta dan model;

(11)

membuat apa-apa perubahan material mengenai penggunaan mana-mana tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya, atau memecah sempadan atau mencantumkan tanah; dan "memajukan" hendaklah ditafsirkan dengan sewajarnya;

"pemunya", berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya— (a) tuan punya berdaftar tanah itu;

(b) jika, pada pendapat pihak berkuasa perancang tempatan, tuan punya berdaftar tanah itu tidak dapat dikesan, ejen atau pemegang amanahnya;

(c) jika tuan punya berdaftar tanah itu telah mati, wakil dirinya di sisi undang-undang; atau

(d) jika tiada seorang pun antara orang yang disebut dalam perenggan (a), (b) dan (c) wujud, orang yang pada masa ini menerima sewa tanah atau bangunan itu, sama ada bagi pihaknya sendiri atau sebagai ejen atau pemegang amanah bagi seseorang yang lain atau sebagai seorang penerima, atau yang akan menerima sewa itu jika tanah atau bangunan itu disewakan;

"penghuni", berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, termasuklah— (a) seseorang penyewa tanah atau bangunan itu;

(b) seseorang pemunya tanah atau bangunan itu yang menghuni atau selainnya menggunakan tanah atau bangunan itu;

(c) seseorang yang sebenarnya menghuni tanah atau bangunan itu atau yang memegang tanggungjawab, mengurus, atau mengawalnya, sama ada bagi pihaknya sendiri atau sebagai ejen seorang lain, tetapi tidak termasuk seseorang penumpang;

"penggunaan", berhubung dengan mana-mana tanah, ertinya apa-apa penggunaan tanah selain semata-mata untuk penyimpanan atau penstoran bahan dan kelengkapan yang dicadangkan untuk digunakan dalam pembinaan atau pendirian suatu bangunan di atas tanah itu, atau semata-mata sebagai suatu tempat bagi bangunan sementara untuk kediaman pekerja yang terlibat dalam pembinaan atau pendirian bangunan itu;

"pertanian" termasuklah hortikultur, perladangan, penanaman tanaman, pokok buah-buahan, sayur-sayuran, atau pokok, penanaman tumbuh-tumbuhan untuk digunakan sebagai makanan binatang, perladangan tenusu, pembiakan dan pemeliharaan ternakan, ikan, atau lebah, dan menggunakan tanah bagi maksud tambahan pada mana-mana kegiatan itu atau pada mana-mana kegiatan pertanian yang lain; tetapi tidak termasuk menggunakan tanah sebagai sebuah taman untuk digunakan bersama dengan suatu bangunan yang bercantum pada tanah itu; dan "pertanian" hendaklah ditafsirkan dengan sewajarnya;

"pihak berkuasa perancang tempatan", berhubung dengan sesuatu kawasan, hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang diperuntukkan dalam seksyen 5 dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya pihak berkuasa perancang tempatan, sebagaimana yang ditafsirkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak;

"pihak berkuasa tempatan" ertinya mana-mana majlis bandar raya, majlis perbandaran, perbandaran, majlis daerah, majlis bandaran, lembaga bandaran, majlis tempatan, lembaga luar

(12)

bandar, atau mana-mana pihak berkuasa lain seumpamanya yang ditubuhkan oleh atau di bawah mana-mana undang-undang bertulis;

"rancangan pemajuan", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya— (a) rancangan tempatan bagi kawasan itu; atau

(b) jika tiada rancangan tempatan bagi kawasan itu, rancangan struktur bagi kawasan itu, dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan pemajuan, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak;

"rancangan struktur", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya rancangan struktur bagi kawasan itu, dan apa-apa pengubahan rancangan itu, yang berkuat kuasa dalam kawasan itu menurut subseksyen 10(6); dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan struktur, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak; dan

"draf rancangan struktur" hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang dikehendaki oleh konteksnya;

"rancangan tempatan", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya rancangan tempatan bagi kawasan itu, dan apa-apa pengubahan rancangan itu, yang pada masa ini berkuat kuasa dalam kawasan itu menurut subseksyen 15(1); dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan tempatan, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak; dan "draf rancangan tempatan" hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang dikehendaki oleh konteksnya;

"tanah" termasuklah—

(a) permukaan bumi, dan segala benda yang menjadi permukaan bumi; (b) segala benda di bawah permukaan bumi;

(c) segala tumbuh-tumbuhan dan keluaran semula jadi yang lain, sama ada atau tidak memerlukan penggunaan buruh secara berkala untuk pengeluarannya, dan sama ada di atas atau di bawah permukaan bumi;

(d) segala benda, sama ada di atas atau di bawah permukaan bumi, yang bercantum pada bumi atau yang terpasang dengan kekal pada apa-apa benda yang bercantum pada bumi;

(e) tanah yang diliputi air; dan

(f) apa-apa harta atau kepentingan mengenai, atau hak ke atas, tanah;

"tanah lapang" ertinya mana-mana tanah sama ada dikepung atau tidak yang disusun atur atau dirizabkan untuk disusun atur keseluruhannya atau sebahagiannya sebagai suatu taman bunga awam, taman awam, padang sukan dan rekreasi awam, tempat makan angin awam, tempat jalan kaki awam atau sebagai suatu tempat awam.

(13)

TOPIK 3

PERANAN DAN SKOP KERJA

PERUNDING PEMBANGUNAN

(14)

3 - PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH

‘Jikalau anda fikir adalah MAHAL untuk membayar

profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda

melantik si AMATUR’.

Dalam topik ini, penulis akan berkongsi serba sedikit skop kerja seorang Perunding Pembangunan Hartanah bagi projek usahasama.

Bagi kebanyakan projek, peranan perunding pembangunan adalah memberi panduan kepada pemilik tanah, pemaju dan perunding lain (arkitek, juruukur, jurutera) melalui lima langkah proses pembangunan hartanah. Perunding pembangunan bertindak sebagai orang penting dalam sesuatu pembangunan hartanah secara usahasama dari awal fasa sebelum termerterainya perjanjian usahasama sehinggalah pembinaan tamat.

Dalam fasa pertama, perunding pembangunan membantu pemaju membina ‗pasukan‘ pembangunan, mengenalpasti sasaran dan objektif pembangunan, mengenalpasti jenis hartanah untuk dibangunkan dan mengenalpasti konsep asas bangunan.

Semasa fasa kedua, perunding pembangunan bekerjasama dengan pemaju bagi mengenalpasti pasaran/keperluan/analisis permintaan, rekabentuk awal, bajet operasi dan modal permulaan, dan kelulusan zoning/pembangunan. Matlamat fasa ini adalah untuk membantu pemaju menentukan samada projek tersebut patut diteruskan ke fasa seterusnya.

Setelah kebolehlaksanaan ditentukan, fasa ketiga adalah pra-pembinaan. Penentuan fasa ini adalah langkah utama bagi pemaju kerana pada fasa ini melibatkan pembelanjaan modal bagi membayar perkhidmatan arkitek, jurukur, perancang bandar dan jurutera. Semasa fasa ini juga, perunding pembangunan juga membantu pemaju menentukan pemilihan kontraktor pembinaan. Fasa seterusnya adalah menentukan bajet kos modal, memuktamadkan lantikan kontraktor dan mendapatkan kelulusan yang diperlukan bagi meneruskan dengan pembinaan.

Fasa keempat adalah pembinaan. Semasa fasa ini, perunding pembangunan terlibat dalam mesyuarat pembinaan, membantu pemaju menyelesaikan masalah/isu berbangkit ketika pembinaan, mengambilkira kos projek keseluruhannya, dan menguruskan pinjaman dari institusi perbankan bagi pembinaan. Bergantung kepada jenis projek, perunding pembangunan juga perlu menguruskan proses pemasaran/pra-penjualan.

Fasa kelima yang terakhir dalam proses pembangunan ialah membantu mewujudkan pengurusan harta secara berterusan, penyerahan unit siap, dan memuktamadkan kos modal projek.

(15)

Disebabkan pembangunan hartanah melibatkan fasa yang berterusan, di mana setiap fasa adalah bagi ‗membina‘ asas untuk fasa seterusnya, maka perunding pembangunan perlu dilantik seawal yang boleh. Samada keputusan dibuat ataupun tidak pada peringkat awal dalam proses pembangunan, boleh memberikan kesan besar di kemudian hari.

KESEDARAN PADA PERINGKAT AWAL BERKENAAN KEBOLEHLAKSANAAN

PROJEK MERUPAKAN KEMAHIRAN PROFESIONAL YANG TERDAPAT PADA

(16)

TOPIK 4

POTENSI KERJAYA SEBAGAI

PERUNDING PEMBANGUNAN

(17)

4 - POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH

Setelah mengetahui peranan dan skop kerja sebagai perunding pembangunan hartanah, mari kita lihat bagaimana potensi perkhidmatan perunding pembangunan hartanah pada masa kini. Lazimnya, perunding pembangunan hartanah terdiri daripada mereka yang mempunyai ilmu dalam perancangan bandar, kejuruteraan awam dan jurukur kuantiti secara profesional. Mereka banyak melibatkan diri di kalangan syarikat / organisasi profit dan non-profit yang berminat mengembangkan bisnes/keperluan mereka dalam bidang pembangunan hartanah seperti rumah kediaman, komersil, industri, retail, kesihatan, institusi dan resort. Antara syarikat / organisasi adalah seperti:-

1. Hospital / rumah penjagaan bagi membina hospital swasta / asrama kejururawatan 2. Organisasi bukan kerajaan (NGO) bagi pembinaan kompleks pejabat

3. Organisasi keagamaan bagi membina sekolah agama swasta

4. Kolej dan university bagi membina kolej pengajian dan asrama pelajar 5. Agensi kerajaan bagi pembinaan kompleks atau resort

6. Organisasi komuniti awam bagi membina kompleks komuniti awam

7. Pelabur hartanah (syarikat/individu) bagi membina perumahan atau kedai pejabat bagi tujuan penjualan semula

Antara pelabur hartanah dalam entiti syarikat swasta ternama dalam bisnes sedia ada berhasrat untuk mempelbagaikan bisnes dalam bidang hartanah oleh kerana syarikat tersebut telah memperoleh keuntungan dari bisnes utama, seperti contoh:-

1. Syarikat penjualan pakaian

2. Syarikat pembuatan / servis kenderaan 3. Agensi hartanah berdaftar

4. Syarikat insurans

5. Syarikat penjualan makanan / restoran 6. Syarikat perladangan

7. Syarikat pembinaan

Bagi syarikat / organisasi seperti disenaraikan di atas, pembangunan hartanah bukanlah aktiviti utama. Disebabkan ini, syarikat kekurangan kapasiti seperti kakitangan, masa, skil dan kemahiran bagi menjalankan projek pembangunan hartanah secara efisien.

Mendapatkan khidmat perunding pembangunan hartanah professional merupakan

kaedah kos efektif bagi banyak syarikat / organisasi untuk mendapatkan skil dan

kemahiran yang diperlukan bagi membangunkan hartanah tanpa mengambil

pekerja baru atau menstruktur semula pekerja sedia ada. Di sinilah potensi kerjaya

perunding pembangunan hartanah di waktu pasaran pembangunan hartanah

semakin luas di Malaysia.

(18)

TOPIK 5

PEMILIHAN TAPAK BAGI

(19)

5 – PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA

Dalam topik ini, penulis akan berkongsi pengalaman dan ilmu yang diperolehi sepanjang penglibatan penulis sebagai perunding pembangunan hartanah yang telah berjaya membantu dalam rundingan sebanyak lima buah projek usahasama di antara pemaju dan pemilik hartanah dalam tempoh setahun. Pertama kali apabila anda sebagai perunding pembangunan didatangi oleh pemilik tanah / broker / ejen hartanah yang memaklumkan sebidang tanah untuk usahasama, perkara asas yang perlu dilakukan dalam membuat penilaian ialah dengan membuat sedikit kajian asas bagi menentukan kebolehjualan dan permintaan hartanah di kawasan tersebut. Kebolehjualan adalah aspek utama bagi membuat keputusan samada tanah tersebut boleh diterima bagi projek usahasama ataupun tidak.

Perkara yang perlu dipertimbangkan adalah seperti berikut:- 1. Maklumat lengkap tanah

Adalah amat penting bagi perunding pembangunan mengetahui maklumat lengkap tanah apabila setiap kali menerima pelawaan untuk menguruskan pembangunan secara usahasama. Berikut adalah maklumat diperlukan seperti terdapat pada geran hakmilik:-

a. Nombor hakmilik dan lot

b. Tempat, mukim, daerah dan negeri c. Luas

d. Kategori penggunaan tanah e. Nombor pelan diperakui f. Jenis pegangan g. Syarat nyata h. Sekatan-sekatan kepentingan i. Rekod ketuanpunyaan j. Rekod urusan k. Pelan 2. Keluasan minima

Sebelum membuat kerja selanjutnya, adalah penting untuk mengetahui keluasan minima diperlukan bagi memilih tanah tersebut untuk dimajukan. Sepanjang pengalaman penulis, keluasan minima yang diperlukan bagi sebuah projek pembangunan ialah 3 ekar bagi perumahan jenis ‗landed’ manakala 2.7 ekar bagi perumahan jenis bertingkat. Walau bagaimanapun, terdapat kontraktor kecil yang berminat untuk memajukan tanah yang kurang dari 3 ekar tetapi pulangannya tidaklah menguntungkan.

3. Pengezonan (Zoning)

Ketentuan zoning tanah juga penting sebelum meneruskan dengan lawatan tapak. Zoning adalah kawalan pihak berkuasa tempatan bagi mengawal penggunaan tanah dan jenis pembangunan yang bakal dibina. Sesuatu kawasan dibahagikan kepada beberapa zon oleh jabatan perancang bandar majlis berkuasa tempatan mengikut guna tanah yang dibenarkan.

(20)

Dalam peringkat awal, perunding haruslah menyemak zoning tanah tersebut di majlis berkuasa tempatan.

Terdapat beberapa zon yang ditetapkan seperti:-

a. Pertanian: Dibahagikan pula kepada jenis tanaman seperti kelapa sawit, koko, padi, getah dan sebagainya.

b. Kediaman: Sesuai bagi perumahan jenis ‘landed’ atau bertingkat.

c. Bangunan Perniagaan: Sesuai bagi beberapa jenis perniagaan dan kediaman mengikut nisbah plot yang telah ditetapkan. Terdapat beberapa kelas yang ditetapkan bagi jenis perniagaan.

d. Industri e. Institusi f. Kawasan hijau 4. Lokasi dan keadaan tanah

Cara paling mudah bagi mengenalpasti lokasi tanah ialah dengan mendapatkan kordinat GPS tanah dari Google Maps. Aplikasi ini banyak membantu bagi melihat lokasi sekitar tanah secara maya. Ini bagi memudahkan anda membuat keputusan awal samada mahu menerima atau menolak sesuatu tanah bagi usahasama. Dari aplikasi ini, kita boleh menjangka beberapa aspek iaitu:-

a. Jaringan jalan raya sedia ada b. Jarak tanah dari jalan raya utama c. Infrastruktur / kemudahan awam sekitar

d. Bentuk muka bumi (rata/cerun/gaung) dan sungai/paya berhampiran e. Taman perumahan sedia ada / dalam pembinaan di sekitar

5. Jenis perumahan dan anggaran harga jualan

Dari langkah 4, anda boleh membuat kajian pasaran dengan mencadangkan jenis perumahan seperti rumah teres, rumah berkembar, rumah banglo, rumah pangsapuri dan sebagainya dan juga harga jualan berdasarkan pasaran terkini di taman perumahan sekitar.

Kajian awalan bagi pasaran (preliminary marketing research) boleh dibuat dengan cara seperti berikut:-

a. Melihat harga semasa bagi pasaran prima (baru) di kawasan sekitar melalui ‗online‘ di laman web iklan hartanah

b. Melihat harga semasa bagi pasaran sekunder (sub-sale) di kawasan sekitar melalui Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (JPPH) negeri, melalui jurunilai berdaftar atau melalui ‗online‘ di laman web iklan hartanah.

Setelah projek berjaya dimeterai oleh kedua-dua pihak, laporan kajian pasaran perlu disediakan oleh jurunilai berdaftar bagi menentukan harga jualan. Walau bagaimanapun, laporan ini disediakan bergantung kepada permintaan pemaju.

(21)

Setelah anda melalui ke semua kajian asas di atas, sebagai perunding

pembangunan, pada peringkat ini anda boleh menentukan kebolehjualan dan

permintaan hartanah di lokasi tersebut. Kajian asas ini akan dijadikan panduan

(22)

TOPIK 6

(23)

6 – LAWATAN TAPAK

Setelah kriteria pemilihan seperti yang dijelaskan dalam Topik 5 telah dijalankan, maka sebagai perunding pembangunan, anda perlu turun melawat tapak yang dicadangkan bagi melihat secara fizikal keadaan bentuk muka bumi, kemudahan infrastruktur sedia ada, right of way (R.O.W) atau rizab jalan dan sebagainya bagi mengesahkan apa yang dijangka melalui maya (Google Maps). Lawatan tapak adalah perkara yang amat penting kerana di sinilah sesuatu tanah akan diklasifikasikan sebagai berpotensi atau tidak sebelum kerja-kerja teknikal selanjutnya dijalankan oleh perunding pembangunan.

Perkara yang perlu diberi perhatian semasa lawatan tapak adalah seperti berikut:- 1. Keadaan bentuk muka bumi

Terdapat beberapa jenis bentuk muka bumi iaitu rata/mendatar, bukit/cerun, jurang/gaung, sungai/paya. Bagi permukaan rata atau mendatar, perlu diberi perhatian sama ada permukaan tersebut lebih rendah atau lebih tinggi dari jalan sedia ada. Jika permukaan tersebut lebih rendah, anggarkan berapa rendah supaya dapat membantu menganggar kos tambakan. Mengikut Garis Panduan Pembangunan Di Kawasan Tanah Tinggi (NRE, 2005), kawasan tanah tinggi ditakrifkan sebagai kawasan melebihi 300 meter dari atas laut. Sistem cerun diklasifikasikan kepada Kelas I, II, III dan IV iaitu:-

a) Kelas I – Kecerunan kurang dari 15 darjah b) Kelas II – Kecerunan dari 16 – 25 darjah c) Kelas III – Kecerunan dari 26 – 35 darjah d) Kelas IV – Kecerunan melebihi 35 darjah

Ini bermakna, bagi kecerunan Kelas III dan IV, pemaju perlu menyediakan laporan tambahan seperti Laporan Pemetaan Geologi Terrain, Laporan Siasatan Tapak (SI) dan Laporan Geoteknikal bagi mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang. Oleh itu, adalah tidak digalakkan bagi sebarang pembangunan dijalankan di kawasan cerun Kelas III dan IV.

2. Infrastruktur sedia ada

Terdapat beberapa infrastruktur sedia ada seperti jalan raya, pencawang elektrik, bekalan air dan sebagainya yang perlu diperhatikan bagi menentukan kebolehlaksanaan sesuatu projek.

3. Jaringan jalan raya dan kawasan perumahan sedia ada

Tinjauan ini penting bagi melihat samada kawasan tersebut berhampiran kawasan perumahan sedia ada yang bermakna terdapat permintaan di kawasan tersebut.

(24)

TOPIK 7

(25)

7 – PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR

Pada peringkat ini, kerja teknikal yang perlu dilakukan oleh seorang perunding pembangunan ialah menyediakan cadangan pelan susunatur kepada pemilik tanah dan pemaju. Sekiranya perunding pembangunan tidak mempunyai ilmu ini, anda dinasihatkan agar melantik partner yang mahir dalam bidang ini. Secara percuma, perancang bandar boleh menyediakan cadangan pelan susunatur tersebut mengikut kajian pasaran yang telah dibuat. Ini bermakna, partner anda bakal memperoleh kontrak untuk projek tersebut sekiranya anda berjaya.

Geran tanah diperlukan bagi memudahkan perancang menyediakan pelan susunatur. Ini kerana, pelan tanah yang tertera di mukasurat terakhir dalam geran mempunyai dimensi yang diperlukan oleh perancang bagi memplot di dalam perisian Autocad. Ini adalah untuk pelan cadangan sahaja kerana perancang memerlukan pelan kontur dari juruukur bagi penyediaan pelan susunatur semasa permohonan Kebenaran Merancang nanti.

Selain itu, pada peringkat awal ini, perancang juga perlu mendapatkan pelan di Pejabat Tanah Daerah bagi menentukan rizab jalan (road reserve) atau right of way (R.O.W) bagi dimasukkan ke dalam pelan susunatur.

Lazimnya, perancang akan memberikan beberapa ‘option’ jenis perumahan yang bakal dibangunkan bagi memberi pilihan kepada pemaju dan pemilik tanah. Ini kerana, setiap jenis perumahan tidak semestinya sama dari segi kos pembinaan dan pulangannya kepada pemaju dan pemilik tanah sudah tentulah berbeza-beza.

(26)

TOPIK 8

(27)

8 – PENGIRAAN ‘PROFIT & LOSS’

Pada peringkat ini, perunding pembangunan boleh mula menyediakan laporan ‗profit & loss‘ bagi menentukan keuntungan dan pulangan pelaburan pemaju dengan lebih tepat. Perunding pembangunan berpengalaman pasti mengetahui input/data yang diperlukan bagi menyediakan laporan ini. Selain itu, laporan ini juga boleh disediakan oleh jurukur kuantiti. Maklumat yang diperlukan dalam laporan ini adalah seperti berikut:-

REVENUE / GROSS DEVELOPMENT VALUE (GDV)

1. Nilai Pembangunan Kasar / Jumlah Harga Jualan Keseluruhan

Bagi tujuan cadangan pembangunan, harga jualan ditentukan secara anggaran menerusi semakan senarai harga jualan projek perumahan di sekitar tapak. Semasa permohonan Permit Iklan dan Lesen Pemaju, barulah pemaju melantik jurunilai berdaftar bagi menyediakan laporan kajian pemasaran.

EXPENDITURE / GROSS DEVELOPMENT COST (GDC)

2. Kos Tanah

Anggaran kos tanah termasuklah pulangan kepada pemilik tanah, bayaran premium, kos pecah sempadan dan kerjatanah.

3. Kos Bangunan

Kos bangunan ialah kos bagi membina bangunan termasuk tempat letak kereta.

4. Kos Infrastruktur

Kos infrastruktur termasuk kos ‘site clearance’, jalan, longkang, water recticulation & fire

hydrant, pencawang elektrik dan tiang lampu, loji kumbahan, surau, landscaping dan tembok

penahan.

5. Kos Lain-Lain

Kos lain-lain ini termasuklah kos awalan (5%), contingencies (5%), fee perunding (5%), cagaran/sumbangan, deposit lesen pemajuan, kos pentadbiran, kos pemasaran, fee peguam dan duti stem.

NETT PROFIT & PROFIT MARGIN

Keuntungan bersih diperolehi dengan mendapatkan jumlah perbezaan dari pendapatan (revenue) dengan jumlah kos pembangunan (kos tanah, bangunan, infrastruktur dan lain-lain). Dari situ, pulangan pelaburan (R.O.I) boleh diperolehi. Peratusan ini boleh dikira menguntungkan sekiranya R.O.I yang diperolehi mencecah 25%.

(28)
(29)

TOPIK 9

(30)

9 – PULANGAN PEMILIK TANAH

Beberapa perkara perlu diberi perhatian oleh perunding pembangunan bagi menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Penulis pasti ramai broker / ejen hartanah yagn bergiat dalam rundingan projek usahasama selama ini tidak mempunyai justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Kadang-kala penulis melihat ada sesetengah mereka yang berbuat ‗bijak pandai‘ menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang ‘ground work’ terlebih dahulu. Salah caranya itu. Seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-

1) Jenis pembangunan

Pembangunan perumahan dikategorikan sebagai rumah atas tanah (landed) seperti banglo, semi-detached, teres dan townhouse manakala rumah bertingkat (high rise) seperti pangsapuri atau kondo. Nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat / zoning ditetapkan oleh jabatan perancang pihak berkuasa tempatan. Manakala nilai pulangan rumah landed pula adalah berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan mengikut nilai pasaran semasa. Bagi pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada pembangunan perumahan kerana harga jualan hartanah komersil adalah jauh lebih mahal.

2) Bentuk muka bumi

Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos ‗cut and fill‘ agak tinggi kerana melibatkan pembuangan dan tambakan tanah merah yang melibatkan kos tambahan. Berbeza dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata, nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit perlu kos tambahan bagi menyediakan ‗soil treatment‘ seperti tembok penahan di mana harga pembinaan melibatkan kos yang tinggi.

3) Kemudahan jalan berturap

Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap, sudah tentulah melibatkan kos tambahan bagi menyediakan jalan masuk. Jarak jalan masuk melebihi dari 1 kilometer pastinya menambah kos pembinaan. Apabila kos bertambah, maka pulangan sudah tentulah berkurang.

4) Kategori kegunaan tanah

Pada kebiasaanya, tanah dikategorikan sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan lain-lain mengikut zoning yang telah ditetapkan. Bagi pemilik tanah yang telah membayar premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walau bagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan (bayar) semasa proses tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.

(31)

Dari pengalaman penulis, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak

15-25%

dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini bergantung kepada semua perkara di atas.

Bagaimanakah cara menentukan GDV? GDV boleh dianggarkan dengan menyediakan pelan cadangan susunatur (proposed layout plan) dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih dahulu. Di sini, perunding pembangunan perlu mendapatkan maklumat nilai pasaran semasa bagi menganggar harga jualan. Sekiranya anda tidak mempunyai kemahiran dalam menyediakan pelan cadangan susunatur, anda perlulah melantik perunding pembangunan hartanah (real estate development consultant) yang berpengalaman bagi kerja ini. Mereka terdiri dari jururancang bandar yang berpengetahuan dalam bidang ‗town planning‘. Mereka dapat menjadi perunding terbaik bagi projek usahasama di antara pemilik tanah dan pemaju kerana pengetahuan luas mereka dalam mendapatkan kelulusan pelan susunatur tersebut.

Pemaju tidak membayar komisen kepada broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil dari pemilik tanah. Ini kerana pemaju telah memperuntukkan pulangan kepada pemilik tanah dan bakal membelanjakan kos yang besar bagi menjayakan projek tersebut.

Lazimnya, suatu rundingan projek usahasama akan

GAGAL

apabila terdapat broker / ejen hartanah yang meminta komisen yang tinggi semasa perjanjian usahasama ditandatangani sedangkan pemaju perlu menyediakan sejumlah wang pendahuluan semasa perjanjian usahasama ditandatangani kepada pemilik tanah mengikut persetujuan kedua-dua belah pihak. Wang pendahuluan yang tinggi akan mengakibatkan kegagalan rundingan ini. Broker / ejen hartanah perlulah bertimbangrasa dengan mengambil pendahuluan komisen dan selebihnya diambil selepas pemilik tanah mendapat pulangan apabila rumah dijual kelak.

(32)

TOPIK 10

(33)

10 – BAYARAN DEPOSIT

Deposit adalah entry cost dikeluarkan pemaju bagi projek usahasama. Sepanjang pengalaman penulis, paling banyak deposit yang dibayar pemaju ialah RM120,000

bersamaan dengan RM1,000

seunit.

Bayaran paling rendah ialah RM10,000 sahaja dan dikira sebagai belanja hangus.

Ada pihak mengatakan deposit berupa 10% dari jumlah GDV (Gross Development Value). Deposit 10% ini dapatkan membuktikan pemaju adalah layak dari segi kewangan dan boleh menyiapkan projek itu nanti. Adakah benar pendapat ini? Hakikatnya berapa 'entry cost' yang pemaju perlu bayar? Mari kita kira sama-sama.

Sebagai contoh, tanah seluas 10 ekar boleh dibangunkan sebanyak 120 unit rumah teres 2 tingkat, dengan anggaran harga seunit ialah RM450,000. Maka jumlah GDV ialah RM54 Juta. Ini bermakna 10% deposit ialah bersamaan RM5.4 Juta.

Adakah logik amaun 'entry cost' projek tersebut perlu dibayar sebanyak RM5.4 Juta? Sedangkan terdapat kos lain yang perlu ditanggung pemaju bagi mendapatkan Perintah Pembangunan iaitu membayar kos premium tanah yang lebih penting dari membayar deposit yang mencecah RM5 Juta. Dengan wang tersebut, pemaju boleh membeli tanah lain yang lebih kecil keluasannya dan membangunkannya tanpa usahasama dengan sesiapa pun!

Adalah perlu diingat bahawa tujuan utama projek usahasama ialah memberikan pulangan lumayan kepada kedua-dua pihak iaitu pemaju dan tuan tanah. Ini kerana pemaju mengeluarkan kos sendiri dahulu manakala tuan tanah menyerahkan tanahnya sebelum mendapat pulangan setelah projek siap sepenuhnya.

Ya, memang betul pendapat bahawa deposit yang tinggi menjamin kepentingan tuan tanah akan terbela bagi mengelakkan tanah tergadai oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab. Tetapi tuan tanah ada cara lain untuk memastikan penipuan tidak berlaku. Bukan hanya deposit semata-mata. Tuan tanah boleh membuat kajian latar belakang syarikat pemaju di Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) dan rekod pemajuan boleh disemak di Kementerian Kesejahteraan Bandar dan Kerajaan Tempatan. Tuan tanah perlu mengetahui betapa pentingnya perjanjian usahasama yang tidak berat sebelah bagi kedua-dua pihak. Adalah disarankan agar tuan tanah melantik peguam berkaliber bagi menjaga kepentingan tuan tanah dalam Perjanjian Usahasama yang bakal dimeterai. Topik 12 membincangkan terma dan syarat yang perlu dimasukkan dalam Perjanjian Usahasama dan Power of Attorney.

Nilai deposit akan meningkat apabila terdapat broker atau ejen hartanah 'up'

bahagian mereka dari deposit tuan tanah minta semasa perjanjian ditandatangani.

Kebiasaannya, suatu projek tidak 'close deal' disebabkan perkara ini iaitu deposit

yang tinggi.

(34)

Adalah sangat jarang berlaku apabila pemaju bersetuju membayar amaun deposit yang tinggi sehingga mencecah jutaan ringgit melainkan faktor berikut:-

1) Tanah tersebut terletak di kawasan

YANG KEKURANGAN TANAH UNTUK

DIBANGUNKAN

seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,

2) Tanah tersebut

BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH PANGSAPURI

BERTINGKAT KOS TINGGI DAN KEPADATAN TINGGI

dengan jumlah GDV mencecah

ratusan juta ringgit,

3) Tanah tersebut

BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH MEWAH

dengan harga jualan mencecah jutaan ringgit.

Bilakah deposit ini dibayar? Deposit ini lazimnya dibayar setelah kedua-dua pihak dalam perjanjian usahasama iaitu pemilik tanah dan pemaju telah menandatangani dan memeterai perjanjian tersebut.

(35)

TOPIK 11 – LANTIKAN DAN

BAYARAN PERUNDING

PEMBANGUNAN HARTANAH

(36)

11 – LANTIKAN DAN BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH

Ini adalah topik yang paling ditunggu-tunggu oleh mereka yang ingin menjadi perunding pembangunan hartanah.

Dalam sesebuah projek pembangunan secara usahasama, untuk berurusan dengan pemaju hartanah, anda mestilah seorang yang profesional dalam bidang anda. Dengan ertikata lain, anda mestilah mahir dan mempunyai ilmu dalam bidang anda. Pemaju tidak mahu membuang masa berurusan dengan seorang amatur!

Jangan bimbang kerana ilmu ini boleh dipelajari dan cubalah berpartner

dengan mereka yang professional dalam bidang 'town planning'.

Seorang perunding pembangunan adalah mereka yang berpengalaman dalam projek pembangunan seperti perancang bandar (town planner), jurutera, arkitek ataupun jurukur tanah (land surveyor) atau gabungan semua bidang ini. Mereka mestilah mempunyai networking besar dengan pemaju-pemaju hartanah. Ini adalah penting bagi memastikan survival bisnes dalam masa yang panjang.

Pemaju hartanah lebih berminat bekerja bersama perunding pembangunan yang dapat membawa projek usahasama untuk mereka dari mula perjanjian usahasama dimeterai sehinggalah projek tersebut siap dapat CCC. Mereka perlu hadir CCM (Client’s Consultant Meeting) setiap minggu untuk membincangkan progres kerja setiap perunding yang dilantik.

Pemaju hartanah akan melantik perunding pembangunan yang membawa projek usahasama kepada mereka menjadi 'Lead Consultant' bagi projek tersebut. Lazimnya, perunding ini dipanggil sebagai

'Project Management Consultant (PMC)'. Perjanjian antara pemaju dan perunding adalah berdasarkan

perjanjian kontrak, di mana bayaran perunding pembangunan adalah mengikut Gross Development

Cost (GDC) yang nilainya akan dirunding bersama kedua-dua pihak manakala bayaran akan diberi

mengikut progress kerja.

Kadar peratusan caj perunding bergantung kepada keluasan dan kerumitan sesuatu projek, di mana projek berskala besar mendapat peratusan lebih tinggi berbanding projek berskala kecil.

Walaupun terdapat kontrak yang mencecah jutaan ringgit, namun bayaran haruslah mengikut progres kerja. Jika tiada progres kerja, bermakna tiadalah bayaran dibuat.

Hubungan perunding pembangunan dan pemaju lebih bersifat 'partnership' tetapi mereka tidaklah bergabung di bawah satu syarikat. Perunding pembangunan akan memberi nasihat serta panduan terbaik kepada pemaju bagi mendapatkan setiap kelulusan pelan sehinggalah CCC. Ini bermakna, pemaju dan perunding pembangunan mestilah sentiasa berhubung dan update pemaju akan setiap progres kerja semua firma perunding yang lain.

(37)

Bagi kebanyakan projek, pemaju meminta perunding pembangunan untuk berkongsi risiko kewangan awalan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu dengan menangguhkan bayaran progres kerja sehingga projek memasuki fasa pembinaan. Perkongsian bagi risiko kewangan ini menggambarkan perunding pembangunan lebih sebagai 'partner' kepada pemaju semasa fasa pra-pembinaan. Meminta perunding pembangunan berkongsi risiko kewangan boleh mengubah peratusan caj perunding kepada lebih tinggi.

Membangunkan hartanah adalah proses yang melibatkan jangka masa panjang, usaha berterusan, wang dan tenaga kerja oleh ramai profesional. Pada kebelakangan ini, kesukaran bagi kelulusan pinjaman, perubahan keperluan permintaan dan pasaran, dan persaingan pasaran setempat membuatkan proses pembangunan menjadi lebih sukar. Seorang perunding profesional berpengalaman memberi keselesaan kepada pemaju dan pemilik tanah kerana mempunyai seseorang yang sepatutnya berada untuk memahami kesukaran pembangunan hartanah yang telah berpengalaman menempuhi proses yang sama sebelum ini.

SOALAN CEPU EMAS

1) Apakah isi kandungan yang perlu ada dalam dokumen perjanjian kontrak bagi lantikan perunding pembangunan tersebut?

2) Bagaimana jika saya hanya mahu 'close deal' sehingga perjanjian dimeterai tanpa menjadi perunding pembangunan yang mengambil masa sehingga projek tamat?

(38)

TOPIK 12

DOKUMEN PERJANJIAN

USAHASAMA DAN POWER OF

ATTORNEY (PA)

(39)

12 – DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF

ATTORNEY (PA)

Setelah kedua-dua pihak bersetuju dengan cadangan pembangunan, pulangan dan deposit yang ditawarkan, pemaju akan memberi arahan kepada peguamnya untuk menyediakan dokumen Perjanjian Usahasama dan Power of Attorney (PA).

Dokumen Perjanjian Usahasama dan PA ini mestilah ditandatangani serentak bagi mengelakkan kejadian penipuan berlaku.

Pada peringkat ini, pemilik tanah perlulah melantik seorang peguam bagi membaca butiran terma dan syarat yang terdapat di dalam perjanjian tersebut. Di sini, kredibiliti peguam amatlah diperlukan bagi memastikan terma dan syarat tersebut dapat menjaga kepentingan pemilik tanah.

Secara asasnya, kandungan terma dan syarat yang termasuk dalam Perjanjian Usahasama dapat disenaraikan seperti berikut:-

1) Jenis pembangunan contohnya rumah teres dua tingkat, kedai pejabat tiga tingkat dan sebagainya.

2) Bilangan unit kepada pemilik tanah.

3) Saiz lot tanah, saiz binaan, kedudukan samada tengah, tepi atau hujung yang diserahkan kepada pemilik tanah.

4) Amaun deposit dan waktu deposit diserahkan.

5) Bayaran cukai tanah, cukai keuntungan harta tanah (CKHT) jika ada, bayaran dan caj pemajuan, premium tanah, caj perunding, dan lain-lain kos awalan yang perlu ditanggung oleh pemaju sebelum kelulusan Kebenaran Merancang diperolehi.

6) Komitmen dan tanggungjawab yang akan digalas oleh pemaju bagi menyiapkan projek.

7) Komitmen dan tanggungjawab yang akan digalas oleh pemilik tanah bagi menjayakan projek contohnya menandatangani dokumen perjanjian jual beli dan lesen / permit jualan (sekiranya diperlukan).

8) Pemilik tanah memperakui tidak akan mencampuri urusan teknikal pembangunan seperti rekabentuk rumah (luar dan dalam), jenis material bahan dan sebagainya.

9) Tempoh masa yang diberikan kepada pemaju menyiapkan keseluruhan projek sehingga mendapat kelulusan CCC.

10) Ganti rugi yang diberikan / jaminan pemaju kepada pemilik tanah sekiranya projek yang dirancang gagal disiapkan disebabkan kegagalan pemaju.

11) Pindah milik hanya berlaku antara pemilik tanah kepada pembeli tanpa melibatkan pindah milik ke atas pemaju.

12) Melantik pemaju / wakil pemaju sebagai penama dalam dokumen PA.

13) Dan terma lain yang dirasakan perlu bagi menjamin kepentingan pemilik tanah.

(40)

1) Menandatangani pelan-pelan dan surat-surat berkaitan permohonan ke pihak berkuasa tempatan.

2) Membenarkan pemaju memohon tukar syarat dan pecah sempadan. 3) Membayar kos / caj berkaitan pemajuan kepada pihak berkuasa tempatan. 4) Menjalankan aktiviti jualan dan permohonan pindah milik unit-unit individu. 5) Memperakui bahawa lantikan pemegang PA tidak boleh ditarikbalik (irrevocable).

6) Mencagarkepada bank (chargeable) kepada bank bagi mendapatkan pembiayaan menjalankan pembinaan sekiranya 50% dari keseluruhan pembeli berjaya mendapat pinjaman / tidak dibenarkan mencagarkepada bank walau apapun sepanjang tempoh perjanjian usahasama. 7) Tidak membenarkanmenjual tanah tersebut walau apapun berlaku sepanjang tempoh perjanjian

usahasama.

8) Dan lain-lain terma yang dirasakan perlu bagi menjayakan projek usahasama tersebut.

Setelah kedua-dua perjanjian ditandatangani oleh kedua-dua pihak, pemaju

melalui peguam yang dilantik adalah bertanggungjawab mematikan stem bagi

dokumen perjanjian dan mendaftarkan dokumen PA di Mahkamah Tinggi atau

pejabat tanah. Kedua-dua dokumen tersebut hanya boleh digunapakai setelah

kedua-dua proses tersebut dilakukan.

Proses lantikan pasukan perunding profesional seperti arkitek, jurutera, jurukur

tanah dan lain-lain perlu dilakukan oleh pemaju bagi meneruskan proses

perancangan pra-pembinaan bagi mendapatkan Perintah Pembangunan,

kelulusan Pelan Infrastruktur, Pelan Kejuruteraan, Pelan Bangunan, Pelan

(41)

TOPIK 13

KAJIAN KES

PROJEK 2015

(42)

13 – KAJIAN KES PROJEK 2015

PROJEK NO. 1

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Sungai Merab, Selangor

2 Keluasan tanah 3.90 ekar

3 Kategori penggunaan tanah Bangunan kediaman (premium telah dibayar) 4 Harga beli tanah RM2,600,000

5 Jenis pembangunan Rumah teres tiga tingkat 6 Harga jualan Dari RM750,000/unit 7 Pulangan pemilik tanah 11 unit @ RM8,250,000

8 Deposit RM50,000

9 Keuntungan pemilik tanah

RM5,650,000

PROJEK NO. 2

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Jalan Kebun Bharu, Selangor 2 Keluasan tanah 2.80 ekar

3 Kategori penggunaan tanah Bangunan kediaman (premium telah dibayar) 4 Harga beli tanah RM600,000

5 Jenis pembangunan 26 unit rumah berkembar satu tingkat 6 Harga jualan Dari RM400,000/unit

7 Pulangan pemilik tanah 5 unit @ RM2,000,000

8 Deposit Tiada

9 Keuntungan pemilik tanah

RM1,400,000

PROJEK NO. 3

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Hulu Langat, Selangor

2 Keluasan tanah 4.15 ekar 3 Kategori penggunaan tanah Tiada 4 Harga beli tanah RM900,000

5 Jenis pembangunan 50 unit rumah teres dua tingkat 6 Harga jualan Dari RM490,000/unit

7 Pulangan pemilik tanah 11 unit @ RM5,390,000

8 Deposit RM100,000

(43)

PROJEK NO. 4

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Hulu Langat, Selangor

2 Keluasan tanah 2.02 ekar 3 Kategori penggunaan tanah Tiada 4 Harga beli tanah RM175,000

5 Jenis pembangunan 25 unit rumah teres dua tingkat 6 Harga jualan Dari RM490,000/unit

7 Pulangan pemilik tanah 6 unit @ RM2,940,000

8 Deposit RM26,000

9 Keuntungan pemilik tanah

RM2,765,000

PROJEK NO. 5

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Hulu Langat, Selangor

2 Keluasan tanah 3.90 ekar 3 Kategori penggunaan tanah Tiada 4 Harga beli tanah RM850,000

5 Jenis pembangunan 46 unit rumah teres dua tingkat 6 Harga jualan Dari RM490,000/unit

7 Pulangan pemilik tanah 11 unit @ RM5,390,000

8 Deposit RM46,000

9 Keuntungan pemilik tanah

RM4,540,000

PROJEK NO. 6

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Hulu Langat, Selangor

2 Keluasan tanah 5.20 ekar 3 Kategori penggunaan tanah Pertanian 4 Harga beli tanah RM1,100,000

5 Jenis pembangunan 75 unit rumah teres dua tingkat 6 Harga jualan Dari RM490,000/unit

7 Pulangan pemilik tanah 16 unit @ RM7,840,000

8 Deposit RM75,000

(44)

RUJUKAN

1) Article ‘Role of the Real Estate Development Consultant’ by Kastes Planning & Development, WG Kastes Inc.

2) Glossary by ‘Jabatan Perancangan Bandar dan Daerah’, JPBD Selangor. 3) Manual dan Garis Panduan Perancangan Bandar 2010, JPBD Selangor.

4) Dokumen Perjanjian Usahasama dan Power of Attorney, PA dari projek usahasama yang telah dijalankan.

Referensi

Dokumen terkait

Kemudian pada komponen selanjutnya yaitu dalam pembelian bahan baku, perusahaan menggunakan FOB shipping point sebagai syarat penyerahan barang yang dibeli, namun

Penelitian menghasilkan kesimpulan sebagai berikut:.. manajemen proyek perusahaan perusahaan yaitu Requirement Management, Project Planning, dan Project Monitoring & Control

“Diriwayatkan oleh Ishaq bin Rahawaih di dalam Musnad-nya, yang bersumber dari Ibnu Abbas bahwa ketika turun surah al- Anfaal ayat 65 yang mewajibkan perang satu

Hasil menunjukkan bahwa warna tepung suweg yang paling mendekati cerah ialah dari Kabupaten Boyolali, Wonogiri, dan Sragen dengan deskripsi coklat muda hingga

Sebagai komunitas gereja dan pribadi, kita bisa berpaling kepada Sang Hidup dengan mengambil waktu teduh dan berdoa, mengu- rangi suara yang menghalangi kita mengenali suara

Dalam mengevaluasi dimensi ekonomi, diidentifikasi 11 atribut atau faktor yang mempengaruhi tingkat keberlanjutan model usahatani, yaitu: produktivitas lahan (RC

Berdasarkan hasil dari penelitian yang telah dilakukan, maka dapat dikemukakan beberapa saran yaitu guru yang akan menyampaikan materi kelarutan dan

Skripsi yang disusun oleh Alhadi mahasiswa Fakultas Syariah jurusan Ahwal Syakhsiyyah pada tahun 2011 dengan judul “ Kekerasan Terhadap Istri Ditanjau Dari Hukum Islam (Studi