PELAKSANAAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
DAN JAMINAN FIDUSIA
A. Hak Tanggungan
Hak Tanggungan adalah jaminan yang membawa hak parate executie, yang berarti bahwa pemegang jaminan tersebut dapat secara langsung melakukan eksekusi hak-hak mereka ter- hadap jaminan tersebut seolah-olah memiliki kekuatan seperti putusan pengadilan yang final dan mengikat. Oleh karena itu, putusan pengadilan terpisah umumnya tidak diperlukan untuk melakukan eksekusi hak jaminan. Dalam hal ini, kreditur dapat secara sukarela mengajukan per- mohonan penetapan pengadilan untuk mengeksekusi jaminan apabila:
(a) kreditur percaya, baik berdasarkan iktikad baik atau berdasarkan keinginan untuk mem- pertahankan hubungan yang baik dengan debitur, bahwa debitur akan membayar utang tersisa kepada kreditur, meskipun terdapat kurangnya pembayaran; atau
(b) kreditur mengalami kesulitan dalam mengambil kendali atas aset yang dijaminkan dan memerlukan bantuan polisi untuk mengosongkan objek jaminan.
B. Jaminan Fidusia
Secara umum, proses untuk melakukan eksekusi jaminan fidusia serupa dengan proses untuk eksekusi hak tanggungan. Pada suatu jaminan fidusia juga melekat hak parate executie. Namun, berdasarkan Putusan Mahkamah Konstitusi No.18/PUU-XVII/2019, parate executie, khususnya untuk jaminan fidusia, hanya akan bersifat konstitusional jika:
(a) debitur atau penerima fidusia telah setuju bahwa mereka telah wanprestasi, atau kreditur telah memperoleh putusan pengadilan yang menyatakan debitur telah wanprestasi; dan
(b) debitur atau penerima fidusia secara sukarela menyerahkan obyek yang dijaminkan atau kreditur telah memperoleh putusan pengadilan yang mengizinkan kepemilikan kembali oleh petugas pengadilan.
Dalam putusan tersebut, meskipun Mahkamah Konstitusi mengakui kekuatan parate executie yang dimiliki kreditur, itu juga menentukan bahwa wanprestasi yang menjadi dasar parate ex- ecutie tidak dapat ditentukan secara sepihak oleh kreditur, melainkan diperlukan adanya forum bagi debitur/pemberi jaminan untuk melakukan penilaian terhadap penentuan kreditur terkait wanprestasi atau sebaliknya, terjadi atau tidaknya wanprestasi harus disepakati antara debitur dan kreditur. Akibatnya, kreditur harus terlebih dahulu memperoleh putusan pengadilan yang menyatakan bahwa memang telah terjadi wanprestasi. Hal ini berarti bahwa saat ini kreditur kehilangan haknya untuk secara sepihak menentukan apakah debitur wanprestasi, dan kreditur tidak dapat menggunakan kekuatan parate executie tanpa adanya kerjasama debitur/perjanjian atau putusan pengadilan.
Dalam pertimbangannya, Mahkamah Konstitusi menyatakan bahwa pertimbangannya didasar- kan pada kebutuhan untuk melindungi debitur dari kreditur, yang menggunakan kekuatan yang melanggar hukum dan ancaman untuk memulihkan utang. Dalam prakteknya, persyaratan bagi kreditur untuk memperoleh bantuan pengadilan berarti bahwa kreditur akan dikenakan waktu lebih lama dan biaya lebih besar dalam pelaksanaannya. Selain itu, sehubungan dengan aset atau benda bergerak, kreditur mungkin perlu mencari bantuan dari beberapa pengadilan apabi- la aset tersebut dapat dipindahkan dengan mudah oleh debitur.
IMasih belum jelas apakah persyaratan yang disarankan dalam keputusan Mahkamah Konstitusi harus berlaku untuk pelaksanaan jaminan fidusia dalam proses kepailitan, mengingat hukum yang berlaku dalam hal ini adalah di undang-undang mengenai kepailitan, bukan undang-undang mengenai jaminan fidukia.
C. Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia
Langkah pertama dari proses pelaksanaan eksekusi hak jaminan adalah bagi kreditur untuk ter- lebih dahulu mengeluarkan surat peringatan kepada debitur. Berdasarkan peraturan Kantor Pe- layanan Kekayaan Negara dan Lelang (“Kantor Lelang”), pemegang jaminan diharuskan untuk mengirimkan setidaknya 3 surat peringatan kepada debitur, yang memberitahukan telah terjadi wanprestasi. Setiap surat peringatan harus dikirimkan masing-masing dalam selang waktu 3 hari.
Secara umum, hukum Indonesia mengakui 2 cara eksekusi hak tanggungan dan jaminan fidusia, yaitu melalui penjualan publik (lelang) dan penjualan pribadi, dimana keduanya akan dijelaskan sebagai berikut:
(a) Penjualan pribadi (private selling)/tanpa melalui lelang
Hukum Indonesia mengizinkan hak tanggungan atau jaminan fidusia untuk dieksekusi dengan cara penjualan pribadi (private selling) apabila debitur dan kreditur telah menyetu- jui penjualan tersebut dan penjualan pribadi menghasilkan harga pembelian yang lebih tinggi. Namun demikian, terdapat perdebatan apakah perjanjian untuk penjualan dengan cara ini harus dibuat sebelum penjualan atau ketika jaminan diberikan (atau dokumen jaminan).
Selain itu, penjualan pribadi hanya dapat dimulai setelah satu bulan dengan ketentuan sebagai berikut:
(i) pengiriman pemberitahuan tertulis oleh pemberi jaminan atau pemegang jaminan kepada pihak yang tertarik; atau
(ii) pengumuman penjualan di setidaknya 2 surat kabar setempat oleh pemberi jaminan atau pemegang jaminan dan tidak ada pihak yang keberatan dengan penjualan tersebut
Perlu diperhatikan bahwa, eksekusi jaminan dengan cara penjualan prinadi mungkin ber- masalah jika tidak ada batasan harga. Nilai likuidasi berdasarkan laporan penilaian inde- penden adalah indikator yang baik, akan tetapi belum dapat dikatakan bersifat konklusif.
Oleh karena itu, merupakan syarat yang harus dipenuhi dalam melaksanakan penjualan tertutup, bahwa jaminan dijual dengan harga setinggi mungkin, terhadap penjualan prib- adi dapat ditentang atau diajukan keberatan oleh pemberi jaminan apabila tidak Batasan harga yang kredibel.
Oleh karena persyaratan tegas di atas, kami memahami bahwa pada umumnya bank cend- erung menghindari penjualan pribadi sebagai metode eksekusi jaminan, terutama dalam berhadapan dengan debitur wanprestasi atau pemberi jaminan. Bahkan apabila penjua- lan tertutup dipilih, bank akan meminimalisir sengketa yang dapat terjadi dengan hanya melakukan penjualan tertitip apabila telah menyelenggarakan lelang yang berakhir gagal menghasilkan tawaran yang dapat diterima.
(b) Penjualan publik (lelang)
Lelang harus dilakukan oleh atau sebelum petugas lelang negara melalui Kantor Lelang.
Pada umumnya, secara singkat langkah-langkah dalam lelang publik adalah sebagai beri- kut:
(i) penjual mengajukan aplikasi lelang tertulis ke Kantor Lelang, dengan melampirkan semua doku- men bukti titel hak atas properti yang dilelang.
(ii) setelah Kantor Lelang menerima semua doku- men yang diperlukan, Kantor Lelang akan menetap- kan tanggal lelang.
(iii) penjual kemudi- an harus mengumum- kan lelang tersebut setidaknya dalam satu surat kabar nasional yang beredar di lokasi properti yang dilelang.
Pengumuman lelang tersebut harus mencak- up waktu dan tempat lelang, lokasi, spesifikasi properti yang dilelang, dan harga limit (ba- tas harga) berdasarkan laporan penilai inde- penden (sebagaimana berlaku).
(iv) untuk berpartisipa- si dalam lelang, pen- awar yang tertarik harus membayar uang jami- nan, baik dalam bentuk uang atau bank garansi sebagaimana ditentu- kan oleh penjual, sebe- sar antara 20% hingga 50% dari harga limit.
(v) dalam lelang, tawaran yang menang akan menjadi pen- awaran tertinggi yang diterima atas proper- ti yang dilelang. Un- tuk lelang dengan har- ga limit, tawaran yang menang adalah harga limit.
(vi) penawar yang menang harus melakukan pembayaran pen- awaran dan biaya lelang paling lambat lima hari kerja setelah lelang dilaksanakan ke Kantor Lelang.
(vii) Kantor Lelang akan meneruskan hasil lelang dalam waktu tiga hari kerja setelah menerima pembayaran kepada penjual (yaitu pemegang hak tanggungan).
(viii) penawar yang menang dapat mengumpulkan dokumen asli title hak atas properti yang dilelang satu hari kerja setelah men- yampaikan bukti pembayaran, termasuk pajak, baik ke Kantor Lelang atau kepada penjual.
(ix) Kantor Lelang akan menyiapkan risalah lelang (ri- salah), bagi pihak yang berkepentin- gan paling lambat enam hari kerja setelah hari lelang.
Lelang kedua dapat diadakan jika lelang pertama gagal menghasilkan tawaran, Kantor Lelang menangguhkan atau menghentikan lelang, atau penawar yang menang gagal membayar tawaran yang menang. Meskipun tidak ada persyaratan peraturan tentang waktu, dalam prak- teknya, lelang kedua dapat diadakan dalam waktu 60 hari setelah selesainya (atau penanggu- han/penghentian) lelang pertama.
Meskipun hukum Indonesia melarang kepemilikan atas aset yang dijaminkan oleh pemegang jaminan, pemegang jaminan dapat mengajukan penawaran untuk aset yang jaminkan dalam lelang publik jika menyerahkan surat pernyataan dalam bentuk akta notaris, yang menyatakan bahwa pembelian yang diusulkan dilakukan atas nama pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut harus diberi nama oleh pemegang jaminan dalam waktu satu tahun sejak tanggal lelang dan gagaln- ya lelang sehingga hal tersebut akan membuat pemegang jaminan menjadi pembeli aset yang dijaminkan.
Peminjam, pemberi jaminan, atau pihak ketiga dapat mengajukan keberatan lelang terbuka atas hal-hal berikut:
(i) sebelum lelang, pihak ketiga dapat men- gajukan gugatan perdata terhadap kepemi- likan tanah yang jaminkan. Dalam hal ini, penetapan pengadilan (baik sebagai pene- tapan sementara atau sebagai bagian dari keputusan pengadilan) akan diperlukan sebelum lelang dapat dilanjutkan.
(ii) setiap saat, debitur, pemberi keamanan atau pihak ketiga dapat mengajukan per- mohonan untuk mengakhiri lelang yang telah dijadwalkan jika mereka telah mem- peroleh putusan pengadilan yang menya- takan bahwa tidak ada wanprestasi yang dilakukan atau bahwa nilai utang yang be- lum dibayar masih dalam sengketa
Keberatan di atas sering diajukan oleh debitur yang wanprestasi atau pemberi jaminan dan terlepas dari adanya berbagai tingkat keberhasilan, keberatan ini sering digunakan untuk meng- gagalkan eksekusi dan menyudutkan pemberi pinjaman untuk membuat kesepakatan itu tidak akan disetujui.
Setelah gugatan perdata diajukan, kreditur yang memiliki jaminan hanya dapat menegakkan jaminan dengan mendapatkan penetapan pengadilan melalui pengajuan permohonan eksekusi dari pengadilan negeri baik secara independen atau bersama dengan tuntutan perdata mas- ing-masing.
Setiap tindakan ini akan disidangkan pada tingkat pertama, yang biasanya membutuhkan waktu antara 6 hingga 12 bulan, tergantung pada kompleksitas perkara dan para pihak yang terlibat.
Jika upaya hukum banding diajukan, upaya ini dapat memakan waktu hingga dua tahun untuk diselesaikan. Harap dicatat bahwa salah satu dari proses ini dapat diajukan secara bersamaan atau berurutan.
Sebagai catatan terpisah, dalam proses kepailitan hak tanggungan dapat dilaksanakan dengan salah satu prosedur di atas oleh pemegang hak tanggungan setelah periode 90-hari. Tetapi da- lam kepailitan, pelaksanaan jaminan akan dilakukan oleh penerima dalam waktu 2 bulan melalui lelang publik.
(iii) setiap saat, debitur atau pemberi jaminan dapat mengajukan gugatan per- data untuk membatalkan perjanjian pinja- man yang mendasari dan atau menjadi do- kumen jaminan. Dalam hal ini, pemegang jaminan harus disebutkan sebagai pihak dalam gugatan, oleh karena itu, memili- ki kesempatan untuk mempertahankan kedudukannya di hadapan pengadilan.
(iv) setiap saat, dapat mengajukan gugatan pidana, yang akan menyebabkan aset yang dijaminkan menjadi subjek penyitaan pi- dana (sita pidana) oleh penyidik atau kantor kejaksaan.
AKHMAD ZAENUDDIN
& PARTNERS
ATTORNEYS AT LAW Contacts
Akhmad Zaenuddin, S.H., M.H.
Managing Partner [email protected] +62 82122920601
Muhamad Ali Hasan, S.H.
Partner
[email protected] +62 81326995614
Cik9 Building, Jl. Cikini Raya No.9, Cikini, Menteng Jakarta Pusat, 10330
Indonesia Phone: 0821-2292-0601 Email: [email protected]
https://azplawoffice.com
