1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah memiliki fungsi sosial, yang berarti bahwa kegunaan tanah diutamakan untuk kepentingan orang banyak/umum daripada untuk kepentingan pribadi atau golongan.
Dalam Pasal 33 Ayat (3) UUD ’45 telah disebutkan bahwa:
“Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dimanfaatkan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.”
Hal tanah sebagai fungsi sosial diperkuat lagi dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Pasal 2 ayat (2) nomor 5 tahun 1960 yang menyebutkan bahwa kewenangan negara adalah:
1. Kewenangan untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut.
2. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, dan ruang angkasa.
3. Menentukan hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Kekuasaan Negara terhadap tanah tidak bersifat mutlak, akan tetapi bertujuan untuk menerapkan fungsi sosial tanah. Oleh sebab itu, perorangan atau lembaga masyarakat tidak boleh atau tidak berhak untuk melaksanakan penguasaan tanah atas dasar fungsi sosial.
Alasan fungsi sosial tersebutlah yang digunakan Balai Besar Wilayah Sungai Citarum, Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah (Kimpraswil) mengajukan permohonan kepada Walikota Bandung untuk melakukan pengadaan tanah dalam rangka menormalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo agar dapat menyelesaikan permasalahan banjir yang terjadi di DAS Cisaranten dan Cinambo melalui serangkaian proyek normalisasi anak-anak Sungai Citarum bernama Proyek Pengendalian Banjir dan Pengamanan Pantai Citarum.
2
saluran 3 sampai 4 meter, menyempit menjadi sekitar 2 meter. Selain itu juga, terjadi pendangkalan, baik oleh sendimen maupun sampah yang sudah sangat memprihatinkan, seiring dengan sudah rusaknya daerah aliran sungai (DAS) di bagian hulu dan sepanjang sungai.
Menurut Laporan Perkembangan Pengadaan Tanah yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung pada tahun 2006, Luas DAS Cisaranten dan Cinambo adalah sebesar 67,49 km dan 400 Ha dari area tersebut adalah daerah banjir yang terdiri dari:
• Daerah pemukiman • Daerah industri
• Fasilitas umum (jalan, masjid, kantor pemerintahan) • Depo Pertamina
• Stasiun peti kemas • Daerah pertanian
• Jalan utama KA stasiun Kiaracondong-Gedebage
Kondisi banjir yang terjadi di DAS Cisaranten dan Cinambo mengakibatkan kerugian pada aset-aset industri dan pertanian, serta lumpuhnya kegiatan industri dan mobilisasi pada area yang terkena banjir. Hal ini menyebabkan sorotan baik dari pihak masyarakat Kota Bandung maupun dari luar Kota Bandung.
Sehingga dalam upaya penanggulangan banjir di area DAS Cisaranten-Cinambo, perlu dibuat sistem perencanaan terpadu, baik drainase pemukiman, drainase jalan dan drainase utama sungai dengan tujuan agar dapat melindungi daerah penting terhadap genangan banjir, mengurangi luas genangan, tinggi genangan, dan lama genangan sehingga akan mengurangi kerugian terhadap bahaya banjir.
3
Tujuan dari normalisasi ini adalah untuk meningkatkan daya pengaliran debit sungai sehingga level muka air menjadi lebih rendah sehingga tidak membanjiri bidang-bidang tanah yang berada di sekitar sungai tersebut.
Permasalahan muncul ketika Departemen Kimpraswil, sebagai instansi pemerintah yang berwenang dalam mengadakan proyek normalisasi tidak memiliki cukup tanah pada lokasi tersebut yang dapat memungkinkan terlaksananya proyek. Oleh sebab itu, diadakanlah pengadaan tanah.
“Pengadaan tanah merupakan suatu keharusan untuk menunjang terwujudnya sarana umum dan apabila ternyata pemerintah tidak mempunyai cukup tanah untuk itu, maka satu-satunya jalan dengan pengadaan tanah dari yang dihaki atau dimiliki oleh masyarakat baik secara individu maupun kelembagaan.” [Iskandar Syah, Mudakir. 2007]
Pada dasarnya, tujuan inti dari pengadaan tanah adalah mendapatkan lahan bagi instansi pemerintah yang membutuhkan tanah dengan cara mengganti rugi tanah, bangunan, dan tanaman yang telah dimiliki oleh masyarakat agar proyek pembangunan kepentingan umumnya dapat berjalan. Namun, dalam kenyataannya, pengadaan tanah bukanlah suatu kegiatan yang sederhana dan mudah. Tanah merupakan tempat masyarakat untuk bertempat tinggal, dan melakukan kegiatan usaha. Oleh karena manfaat tanah yang penting dalam kehidupan sehari-hari tersebut, kepemilikan bidang tanah seringkali menjadi dasar persoalan di masyarakat. Terlebih dalam hal pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum. Dimulai dari masalah sengketa kepemilikan hingga masalah ganti rugi. Masyarakat menganggap, dengan memiliki suatu hak atas tanah dan mengusahakannya, maka bidang tanah tersebut menjadi miliknya secara mutlak, sehingga apabila terjadi pengadaan tanah, masyarakat merasa keberatan untuk melepaskan hak atas tanahnya. Masalah-masalah tersebutlah yang senantiasa terjadi dalam pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum akibat rendahnya informasi yang dimiliki oleh masyarakat mengenai batasan kepemilikan hak atas tanah berdasarkan peraturan pertanahan yang diakui di Indonesia.
4
tujuan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Dari pasal inilah muncul hak menguasai dari negara, Hak menguasai dari negara memperbolehkan masyarakat untuk mempergunakan tanahnya sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan bangsa dengan tujuan kemakmuran masyarakat itu sendiri. Dengan demikian, melalui hak menguasai dari negara itulah kemudian timbul hak-hak atas tanah yang kita kenal sekarang (hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dsb). Namun, ketika dihadapkan dengan pengadaan tanah yang tujuannya adalah untuk pembangunan kepentingan umum, maka hak-hak atas tanah ini harus tunduk kepada hak bangsa yang tingkatannya paling tinggi. Karena para pemilik hak atas tanah ini telah membantu program pemerintah melalui pendaftaran tanah, dengan kata lain telah membantu usaha pemerintah dalam mewujudkan kepastian hukum dan tertib administrasi pertanahan, maka pelepasan hak-hak atas tanah ini harus melewati berbagai tanahapan yang melibatkan para pemilik hak atas tanah.
Dalam mewujudkan hal tersebut maka dikeluarkanlah Keputusan Presiden nomor 55 tahun 1993 yang khusus mengatur mengenai konsep mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum. Dalam peraturan tersebut, sisi penghormatan terhadap hak atas tanah ditonjolkan dengan dikemukakannya berbagai tahapan yang melibatkan pemilik hak atas tanah, bangunan, dan tanaman, khususnya dalam hal menentukan bentuk dan besar ganti rugi. Konsep dari pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum ini secara operasional diatur dalam peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 tahun 1994 yang berisi juklak/petunjuk operasional bagi pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum.
Dalam penelitian ini difokuskan kepada mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum, maka dasar dari penelitian ini hanya mengacu langsung kepada Keputusan Presiden nomor 55 tahun 1993 dan Peraturan Kepala BPN no 1 tahun 1994.
5
Oleh karena itu, kiranya perlu dijabarkan mengenai tahapan dalam mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang harus dilewati apabila sebagian besar pemilik bidang tanah, bangunan, dan tanaman tidak menyetujui keputusan bentuk dan besar ganti rugi, dan apabila sebagian besar menyutujui keputusan bentuk dan besar ganti rugi, sehingga, apabila selanjutnya diadakan pengadaan tanah untuk proyek pembangunan kepentingan umum yang serupa, maka proses pengadaan tanah tersebut diharapkan bisa menjadi lebih baik.
1.2 Rumusan Masalah
Permasalahan yang harus dipecahkan pada tugas akhir ini dirumuskan sebagai berikut: Bagaiman mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo dari ruas Jalan Cisaranten hingga Jalan Golf, Kota Bandung, sebagaimana yang diatur dalam Keppres no 55 tahun 1993 Jo. Peraturan Kepala BPN no 1 tahun 1994 dalam pelaksanaannya di lapangan?
1.3 Maksud dan Tujuan
Maksud penulisan Tugas Akhir ini adalah menjabarkan mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo dari ruas Jalan Cisaranten hingga Jalan Golf, Kota Bandung.
Sedangkan tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini adalah memberikan informasi yang terdiri dari:
Informasi kualitatif, yaitu informasi mengenai mekanisme pengadaan tanah baik berdasarkan peraturan yang mendasarinya maupun sebagaimana yang telah dilaksanakan di lapangan dalam hal pemilik hak atas tanah, bangunan, dan tanaman menyetujui dan tidak menyetujui bentuk dan besar ganti rugi yang telah ditetapkan. Infomasi kuantitatif, yaitu informasi mengenai luas area pengadaan tanah, bidang
tanah, sungai, dan jalan yang berada di dalam area tersebut, serta informasi mengenai dana kompensasi yang diberikan sebagai ganti rugi bidang tanah apabila berdasarkan NJOP bumi tahun terakhir sebelum pengadaan tanah dilaksanakan.
1.4 Ruang Lingkup Pembahasan
Lingkup pembahasan tugas akhir ini adalah :
6
Data untuk membuat peta pengadaan tanah interaktif dalam tugas akhir ini adalah peta pendaftaran tanah skala 1:1000 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Bandung dan peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo skala 1:1000 yang dikeluarkan oleh Depkimpraswil.
Data koordinat diambil dari peta pendaftaran tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Bandung.
Data NJOP bumi tahun 2006 di dua kecamatan dan kelurahan yang terkait, yaitu: • Kelurahan Cisaranten Wetan, Kecamatan Ujung Berung
• Kelurahan Cisaranten Kulon, Kecamatan Arcamanik 1.5 Kemanfaatan
Hasil yang diperoleh dari tugas akhir ini diharapkan akan memberikan manfaat bagi beberapa pihak, antara lain:
• Masyarakat, memberikan informasi mengenai mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum apabila suatu saat bidang tanahnya terkena pengadaan tanah untuk proyek pembangunan kepentingan umum.
• Panitia pengadaan tanah, memberikan masukan-masukan mengenai mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum agar terjadi proses pengadaan tanah yang lebih baik apabila suatu saat menghadapi kasus pengadaan tanah serupa.
1.6 Metodologi Penelitian
Visualisasi skematik dari metodologi penelitian tugas akhir ini digambarkan sebagai berikut:
Gambar 1.1 Diagram Metodologi Penelitian Pengolahan data
Pengumpulan data Persiapan penelitian
Analisis hasil penelitian
7
Secara garis besar, penulisan tugas akhir ini dilakukan dalam lima tahapan sebagai berikut : Tahap I : Merupakan tahap persiapan penulis melakukan studi literatur dari berbagai
referensi buku dan website yang berkaitan dengan pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum dan wilayah penelitian.
Tahap II : Melakukan pengumpulan data-data yang diperlukan. Data dari Kantor Pertanahan Kota Bandung berupa peta pendaftaran tanah skala 1:1000 dan data yuridis yang berhubungan dengan objek penelitian. Dari Balai Besar Wilayah Sungai Citarum (Depkimpraswil) berupa data peta tematik normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo skala 1:1000, data tekstual berupa Undang-Undang Keppres No 55 tahun 1993 tentang pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum, dan Peraturan kepala BPN no 1 tahun 1994 tentang petunjuk pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum, dan dokumentasi tahapan pengadaan tanah proyek terkait. Dari Kantor Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Kota Bandung berupa data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bumi wilayah penelitian tahun 2006.
8
Tahap IV : Melakukan analisis kualitatif dan kuantitatif. Analisis kualitatif yang dimaksud adalah membandingkan dengan melihat perbedaan antara mekanisme hasil penjabaran berdasarkan peraturan dengan pelaksanaan di lapangan dalam hal pemilik hak atas tanah bangunan dan tanaman setuju dan tidak setuju dengan bentuk dan besar ganti rugi yang telah ditetapkan. Sementara analisis kuantitatif adalah membandingkan antara hasil hitungan luas dan besar ganti rugi tanah saat pelaksanaan pengadaan tanah dengan hasil hitungan penulis.
Tahap V : Menarik kesimpulan dan saran, yaitu merumuskan hasil analisis dan pembahasan, kemudian memberikan saran untuk pengembangan lebih lanjut.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini akan diuraikan mengenai latar belakang, rumusan masalah, maksud dan tujuan penulisan, manfaat penelitian, lingkup pembahasan, metodologi penelitian, dan sistematika penulisan.
BAB II DASAR TEORI
Dalam bab ini akan dibahas mengenai konsep yang mendasari studi ini antara lain mengenai pendaftaran tanah, penilaian tanah dan Sistem Informasi Geografis (SIG). BAB III PELAKSANAAN PENELITIAN
Dalam bab ini akan dijelaskan mengenai tahapan pelaksanaan penelitian sbb: pembuatan peta interaktif pengadaan tanah normalisasi Sungai Cisaranten-Cinambo ruas Jalan Cisaranten hingga Jalan Golf, Kota Bandung dengan membentuk dan merelasikan data atribut dan spasialnya untuk menghitung area pengadaan tanah dan besar ganti rugi apabila berdasarkan NJOP bumi, penjabaran mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum berdasarkan Keppres no 55 tahun 1993 Jo. Peraturan Kepala BPN no 1 tahun 1994, dan penjabaran pelaksanaan mekanisme pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum dalam hal pemilik hak atas tanah, bangunan, dan tanaman menyetujui keputusan bentuk dan besar ganti rugi, dan pemilik hak tidak menyetujui.
BAB IV ANALISIS PENELITIAN
9
menganalisis perbedaan antara mekanisme sebagaimana yang diatur dalam Keppres no 55 tahun 1993 Jo. Peraturan Kepala BPN no 1 tahun 1994 dengan pelaksanaan di lapangan dalam hal pemilik hak atas tanah, bangunan, dan tanaman setuju dengan bentuk dan besar ganti rugi yang telah ditetapkan; dan pemilik hak atas tanah, bangunan, dan tanaman tidak menyetujui. Analisis kuantitatif adalah membandingkan hasil pengolahan data dalam penelitian ini, yaitu luas area pengadaan tanah dan besar ganti rugi apabila berdasarkan NJOP bumi dengan hitungan luas area pengadaan tanah dan ganti rugi dalam pelaksanaan pengadaan tanah studi kasus.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
