SKRIPSI
AKIBAT HUKUM TERHADAP PERJANJIAN NOMINEE
DALAM KEPEMILIKAN TANAH DI BALI
OLEH ORANG ASING
I GEDE PUTU ADITYA DHARMA 101 605 1113
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
AKIBAT HUKUM TERHADAP PERJANJIAN NOMINEE
DALAM KEPEMILIKAN TANAH DI BALI
OLEH ORANG ASING
Skripsi ini dibuat sebagai salah satu syarat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Udayana
I GEDE PUTU ADITYA DHARMA 101 605 1113
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
Lembar Persetujuan Pembimbing
SKRIPSI INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 1 SEPTEMBER 2015
SKRIPSI INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL 8 OKTOBER 2015
Panitia Penguji Skripsi
Berdasarkan Surat Keputusan Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana
Nomor : 0961/UN14.4E/IV/PP/2015 Tanggal 30 September 2015
Ketua : I Nyoman Darmadha, SH.,MH.
Sekretaris : A.A. Ketut Sukranatha, SH.,MH.
Anggota : 1. Dr. I Wayan Novy Purwanto, SH.,M.kn.
2. I Gusti Nyoman Agung, SH.,MH.
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas segala rahmat-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang berjudul “Akibat
Hukum Terhadap Perjanjian Nominee Dalam Kepemilikan Tanah Di Bali Oleh Orang Asing”. Penulisan Skripsi ini merupakan suatu syarat untuk memperoleh gelar sarjana pada Fakultas Hukum Universitas Udayana. Dalam penyusunan skripsi ini, penulis banyak memperoleh bantuan dan dorongan dari berbagai pihak. Untuk itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan rasa terimakasih kepada yang terhormat :
1. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH, MH. Dekan Fakultas Hukum, Universitas Udayana.
2. Bapak I Ketut Sudiarta, SH., MH. Pembantu Dekan I Fakultas Hukum
Universitas Udayana.
3. Bapak I Wayan Bela Siki Layang, SH, MH. Pembantu Dekan II Fakultas Hukum
Universitas Udayana.
4. Bapak I Wayan Suardana, SH, MH. Pembantu Dekan III Fakultas Hukum
Universitas Udayana.
5. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH. Ketua Bagian Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Udayana.
6. Bapak A.A. Gde Oka Parwata, SH., M.si. Ketua Program Non-Reguler Fakultas
7. Bapak I Nyoman Darmadha, SH., MH. Pembimbing I yang telah memberikan bimbingan dan pengarahan selama kegiatan penelitian dan penulisan skripsi ini sehingga dapat diselesaikan.
8. Bapak A.A. Ketut Sukranatha, SH., MH. Pembimbing II yang telah memberikan
bimbingan dan pengarahan selama kegiatan penelitian dan penulisan skripsi ini sehingga dapat diselesaikan.
9. Seluruh Bapak/Ibu dosen Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah
banyak memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis dalam perkuliahan, sehingga dapat menjadi bekal dalam penulisan skripsi ini.
10. Bapak I Nyoman Budi Jaya, SH., M.Hum. Notaris & PPAT di Kabupaten Tabanan yang telah membantu dan memberikan informasi dalam penulisan kripsi ini.
11. Bapak I Ketut Mustika Udaya, SH. Notaris & PPAT di Kabupaten Tabanan yang telah membantu dan memberikan informasi dalam penulisan skripsi ini.
12. Bapak Binsar Pamoro Pakpahan, SH., MH. Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Denpasar yang telah membantu dan memberikan informasi dalam penulisan skripsi ini.
13. Orang tua tercinta terimakasih atas doa serta dukungannya dan seluruh keluarga yang telah memberikan dukungan moral dan material kepada penulis.
14. Seluruh rekan-rekan kelas Y angkatan 2010 Fakultas Hukum Universitas
Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari sempurna, untuk itu penulis sangat mengharapkan saran dan kritik yang bersifat konstruktif demi kesempurnaan skripsi ini. Akhir kata penulis berharap semoga hasil penelitian ini berguna.
Denpasar, 29 Juli 2015
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSYARATAN GELAR SARJANA HUKUM ... ii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... iii
HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI ... iv
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR ISI ... viii
ABSTRAK ... xii
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN ... xiv
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Rumusan Masalah ... 4
1.3 Ruang Lingkup Masalah ... 5
1.4 Originalitas Penelitian ... 5 1.5 Tujuan Penelitian... 8 1.5.1 Tujuan umum ... 8 1.5.2 Tujuan khusus ... 8 1.6 Manfaat Penelitian... 9 1.6.1 Manfaat teoritis ... 9 1.6.2 Manfaat praktis ... 9 1.7 Kerangka Pemikiran ... 9
1.8 Landasan Teori ... 10
1.9 Metode Penelitian ... 21
1.9.1 Jenis penelitian ... 21
1.9.2 Jenis pendekatan ... 21
1.9.3 Sifat penelitian ... 22
1.9.4 Teknik pengumpulan bahan hukum/ data ... 23
1.9.5 Teknik analisis ... 24
BAB II TINJAUAN UMUM MENGENAI HAK MILIK ATAS TANAH, HAK PAKAI ATAS TANAH, PERJANJIAN DAN NOMINEE ... 25
2.1 Hak Milik Atas Tanah ... 25
2.1.1 Pengertian hak milik atas tanah ... 25
2.1.2 Subyek hak milik atas tanah ... 26
2.1.3 Beralihnya hak milik atas tanah ... 27
2.1.4 Pembebanan hak milik dengan hak tanggungan ... 27
2.1.5 Hapusnya hak milik atas tanah ... 28
2.2 Hak Pakai Atas Tanah ... 29
2.2.1 Pengertian hak pakai atas tanah ... 29
2.2.2 Subyek hak pakai atas tanah ... 29
2.2.3 Jangka waktu hak pakai atas tanah ... 31
2.2.4 Hapusnya hak pakai atas tanah ... 32
2.3 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian ... 33
2.3.2 Jenis-jenis perjanjian... 35
2.3.3 Asas-asas perjanjian ... 36
2.3.4 Syarat sahnya perjanjian ... 40
2.2 Tinjauan Umum Mengenai Perjanjian Nominee ... 46
2.2.1 Pengertian perjanjian nominee ... 46
BAB III LATAR BELAKANG DIBUATNYA PERJANJIAN NOMINEE .. 50
3.1 Faktor Non-Hukum ... 50
3.2 Faktor Hukum ... 51
3.2.1 Alasan ekonomis pragmatis ... 51
1. Pertimbangan warga negara asing ... 51
2. Pertimbangan warga negara Indonesia ... 56
3. Pertimbangan Notaris ... 57
4. BPN ... 63
BAB IV AKIBAT HUKUM APABILA TERJADI SENGKETA DIANTARA PIHAK YANG MEMBUAT PERJANJIAN NOMINEE ... 65
4.1 Dampak Hukum Terhadap Perjanjian ... 65
4.2 Dampak Hukum Terhadap Status Tanah ... 70
4.3 Dampak Hukum Terhadap Pejabat Notaris ... 74
BAB V ANALISA KASUS ... 79
5.1 Kasus ... 79
BAB VI PENUTUP ... 105 6.1 Kesimpulan ... 105 6.2 Saran ... 106 DAFTAR PUSTAKA ... 107 DAFTAR INFORMAN ... 111 LAMPIRAN
ABSTRAK
Judul : Akibat Hukum Terhadap Perjanjian Nominee Dalam Kepemilikan Tanah Di Bali Oleh Orang Asing.
Indonesia sebagai salah satu negara berkembang yang merupakan negara kepulauan dan memiliki kekayaan alam yang berlimpah telah menarik banyak warga negara asing untuk menanamkan modalnya di Indonesia . Disamping itu perkembangan investasi di Indonesia tidak terlepas dari adanya perkawinan campuran antara warga negara Indonesia (WNI) dan warga negara asing (WNA). Beberapa wilayah di Indonesia khususnya dalam hai ini adalah Bali, sebagai daerah wisata yang terkenal hingga mancanegara menjadi salah satu tujuan oleh berbagai pihak untuk menanam modal, baik penanam modal dalam negeri maupun luar negeri.
Hal ini banyak memunculkan permasalahan antara lain ketertarikan pihak asing untuk berinvestasi di Indonesia namun disisi lain pihak penanam modal bukanlah pihak yang berhak untuk memiliki tanah dengan hak milik di wilayah Indonesia. Misalnya warga negara asing yang berniat untuk membangun tempat tinggal atau perusahaan di Indonesia.
Hukum tanah nasional tidak mengijinkan warga negara asing untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia. Hanya warga negara Indonesia sajalah yang berhak untuk memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. Kondisi tersebut membuat para pihak investor berkepentingan untuk mencari jalan lain untuk menyiasati hal tersebut. Cara
yang kemudian digunakan adalah dengan membuat perjanjian nominee antara warga
negara Indonesia dan warga negara asing, yaitu dengan menggunakan nama pihak lain yang merupakan warga negara Indonesia yang ditunjuk sebagai nominee untuk didaftarkan sebagai pemilik atas tanah tersebut.
Sehingga dapat dikatakan bahwa nominee merupakan perjanjian yang
dilakukan oleh warga negara asing dengan warga negara Indonesia dalam melakukan perbuatan hukum yaitu melakukan kegiatan jual beli atas objek tanah yang ada di wilayah Indonesia dengan meminjam nama warga negara Indonesia yang untuk selanjutnya warga negara Indonesia tersebut melakukan tindakan hukum dalam proses transaksi jual beli berdasarkan ketentuan perundang-undangan dan selanjutnya melakukan pendaftaran di kantor pertanahan sesuai hak milik atas tanah yang tertera atas nama warga negara Indonesia.
ABSTRACT
Title : Legal Consequences Against Nominee In Land Ownership By Foreigners In Bali.
Indonesia as one of the developing countries is an archipelago and has a rich natural wealth has attracted many foreign nationals to infuse capital in Indonesia. In addition, the development of investment in Indonesia is inseparable from the existence of a marriage between a citizen of Indonesia and foreigners. Some areas of Indonesia especially in hi this is Bali, as a famous tourist area up to a foreign visitor to be one of the purposes by various parties to invest, investor in both domestic and foreign.
This gave rise to many problems, among others, foreign interest to invest in Indonesia but the investor Party on the other hand is not the party that is entitled to own land with property rights in the territory of Indonesia. For example, foreign nationals who intend to shelter or companies in Indonesia.
The national land law does not allow foreigners to own land rights in Indonesia. Only citizens of Indonesia alone shall have the right to have property rights over land in Indonesia. These conditions make the parties concerned investors to seek other ways to get around it. Way then used is making agreements between the nominee and Indonesia citizens foreign citizens, i.e. by using the name of the other party who is a citizen of Indonesia who was appointed as nominee to be registered as owner of the land.
In conclusion that the nominee was a treaty conducted by foreign citizens with citizens of Indonesia in doing the deeds of the law that is doing the activities of buying and selling over the ground objects there are in the region of Indonesia by borrowing the name of a citizen of Indonesia that henceforth the Indonesia citizens perform legal actions in the process of buying and selling based on the provisions of the legislation and subsequent registration in the appropriate land title office on ground stated on behalf of the citizens of Indonesia
SURAT PERNYATAAN KEASLIAN
Dengan ini penulis menyatakan bahwa karya Ilmiah/Penulisan Hukum/ Skripsi ini merupakan hasil karya asli penulis, tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan tinggi manapun, dan sepanjang pengetahuan penulis juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau ditertibkan oleh penulis lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka.
Apabila karya ilmiah/Penulisan Hukum/Skripsi ini terbukti merupakan duplikasi ataupun plagiasi dari hasil karya penulis lain dan/atau dengan sengaja mengajukankarya atau pendapat yang merupakan hasil karya penulis lain, maka penulis bersedia menerima sanksi akademik dan/atau sanksi hukum yang berlaku.
Demikian Surat Pernyataan ini saya buat sebagai pertanggungjawaban ilmiah tanpa tanpa ada paksaan maupun tekanan dari pihak manapun juga.
