Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia

(1)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Hal 1 dari 28 Hal.Put.No. 1787 K/PDT/2005.

P U T U S A N Nomor 1787 K/PDT/2005

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah memutuskan sebagai berikut dalam perkara :

DIRUT PT. PERTAMINA (PERSERO), berkedudukan di Jalan Merdeka Timur 1 A, Jakarta 10110, dalam hal ini diwakili oleh kuasanya : AJI PRAYUDI, S.H., dan kawan-kawan, semuanya Pekerja fungsi Legal Advisor PT. PERTAMINA (PERSERO), bertempat tinggal di Jakarta, Pemohon Kasasi dahulu Peng-gugat/Pembanding ;

m e l a w a n

PT. WAHANA SENO UTAMA, berkedudukan di Graha Irama Lt.9 B-C, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-1 & 2 Jakarta, Termohon Kasasi dahulu Tergugat/Terbanding ;

Mahkamah Agung tersebut ;

Membaca surat-surat yang bersangkutan ;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Pemohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat telah menggugat sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Tergugat di muka persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada pokoknya atas dalil-dalil:

Bahwa Penggugat dengan Tergugat telah menandatangani suatu Perjanjian Kerjasama Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas (No.SPK-1016A/C0000/96-S0, tanggal 9 Agustus 1996), untuk selanjutnya dalam gugatan ini disebut perjanjian ;

Bahwa ruang lingkup perjanjian sesuai dengan ketentuan Pasal 2.1, Pasal 5 dan Pasal 6 perjanjian tersebut, adalah meliputi pembangunan gedung Menara Gas dengan total biaya sebesar US$ 95,614,070.00 (sembilan puluh lima juta enam ratus empat belas ribu tujuh puluh Dollar Amerika Serikat) dan pengoperasian (pengelolaan) beserta semua fasilitasnya termasuk tetapi tidak terbatas pada perekayasaan, pengadaan peralatan dan bahan/material, pekerjaan konstruksi dan pemasangan semua sarana dan fasilitas, test, commissioning, dan uji coba, penyelesaian seluruh perijinan dan sertifikasi serta pemasangan sarana telekomunikasi ;

Bahwa berdasarkan perjanjian tersebut kewajiban pokok masing-masing pihak pada tahap pembangunan adalah :

Disclaimer

Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu. Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :

Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id

(2)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

a. Penggugat sesuai dengan ketentuan Pasal 3.1 Perjanjian berkewajiban untuk antara lain :

1. Menyerahkan lahan seluas 12.144 m² beserta bangunan di atasnya dalam keadaan kosong yang terletak di Jalan Ridwan Rais No. 3, Jakarta Pusat ;

2. Menyerahkan hasil perencanaan, rencana kerja dan syarat-syarat hasil kerja Konsultan Perencana yang dimiliki oleh Pertamina ;

b. Tergugat sesuai dengan ketentuan Pasal 5.1 dan Pasal 2.2 Perjanjian berkewajiban, untuk antara lain :

1. Menyediakan pendanaan proyek serta melaksanakan pembangunan Gedung Menara Gas sebesar US$ 95,614,070.00 (Pasal 5.1 Perjanjian) ;

2. Menyelesaikan pembangunan gedung Menara Gas dalam jangka waktu 36 (tiga puluh enam) bulan terhitung mulai tanggal penyerahan lahan (Pasal 2.2 Perjanjian) ;

Bahwa Penggugat pada tanggal 17 Februari 1997 telah menyerahkan lahan yang dimaksudkan untuk pembangunan gedung Menara Gas, serta telah pula menyerahkan gambar perencanaan yang diperlukan. Dengan demikian, Penggugat telah memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian ;

Bahwa pada awalnya Tergugat telah melaksanakan kewajibannya berdasarkan Perjanjian, namun sejak tanggal 1 Mei 1998, Tergugat telah menghentikan pekerjaan proyek pembangunan Menara gas dengan alasan terjadinya perubahan kondisi perekonomian yang mengakibatkan harga material membumbung tinggi dan tidak menentu. Bahwa alasan Tergugat tersebut adalah tidak dapat diterima karena sebagaimana disepakati dalam ketentuan Pasal 5.8 perjanjian, maka kenaikan harga bahan-bahan, alat-alat, upah dan pekerjaan dalam jangka waktu pembangunan menjadi tanggung jawab sepenuhnya Tergugat, tanpa mengurangi mutu atau kualitas alat-alat atau bahan-bahan bangunan yang telah disepakati bersama yang tertuang dalam dokumen proyek. Bahwa alasan perubahan kondisi perekonomian tidaklah termasuk kategori Force Majeure, dan oleh karenanya Tergugat telah wanprestasi dan berdasarkan perjanjian Penggugat berhak untuk memutuskan perjanjian, dan kepada Tergugat berkewajiban untuk membayar ganti kerugian kepada Penggugat ;

Bahwa dengan terhentinya pelaksanaan pembangunan tersebut, Penggugat telah memberikan surat tegoran/peringatan kepada Tergugat untuk memenuhi kewajibannya serta ketentuan yang dapat diberlakukan apabila

Disclaimer

(3)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Tergugat tidak segera memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian, yaitu dapat diputusnya perjanjian oleh Penggugat dan Tergugat diwajibkan membayar pengganti harga sewa bangunan IPC sebesar US $ 5 per m² per bulan dan pencarian garansi Bank oleh Pertamina (Ref. Surat Ka. Divisi Renjasman selaku Ketua Tim Direksi Pengawas No. 174/I0100/99-S0, tanggal 11 Februari 1999 yang ditujukan kepada PT. WSU) ;

Bahwa meskipun Penggugat telah mengirimkan surat peringatan sebagaimana tersebut dalam butir 6 di atas, namun Tergugat tetap tidak melaksanakan kewajibannya berdasarkan perjanjian ;

Bahwa dengan tidak adanya tanggapan sama sekali dari Tergugat, maka Penggugat melalui surat No. 425/C000/99-S0, tanggal 19 April 1999, kembali mengirimkan surat kepada Tergugat, yang pada pokoknya Penggugat telah menyatakan bermaksud untuk memutuskan perjanjian kerjasama Menara Gas terhitung mulai 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal surat tersebut ;

Bahwa meskipun Penggugat telah memberikan kesempatan atau waktu yang cukup kepada Tergugat untuk menyelesaikan kewajibannya kepada Penggugat (kurang lebih 4,5 tahun), namun Tergugat tetap lalai memenuhi kewajibannya dimaksud ;

Bahwa sampai saat ini, kemajuan proyek berdasarkan perjanjian tersebut hanyalah mencapai 5 % (lima persen), sehingga hal ini adalah sangat tidak sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian ;

Bahwa jangka waktu pembangunan gedung Menara Gas berdasarkan perjanjian sudah terlampaui, karena jangka waktu pembangunan sebagiamana yang tercantum dalam Pasal 2.2 perjanjian adalah 36 (tiga puluh) enam bulan terhitung mulai tanggal 17 Februari 1997 dan secara legal formal jangka waktu tersebut tidak pernah diperpanjang oleh kedua belah pihak. Seharusnya pembangunan Menara Gas tersebut selesai dilaksanakan oleh Tergugat paling lambat tanggal 17 Februari 2000, namun pada kenyataannya sampai saat ini pelaksanaan pekerjaan baru sekitar + 5 % ;

Bahwa dengan Tergugat tidak dapat memenuhi kewajibannya sesuai dengan yang diatur dalam perjanjian, maka secara hukum Tergugat telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat berdasarkan perjanjian ;

Bahwa dengan tidak dapatnya Tergugat memenuhi kewajibannya berdasarkan ketentuan-ketentuan perjanjian, maka Penggugat telah memutus-kan perjanjian dengan Tergugat, dengan mendasarmemutus-kan pada ketentuan Pasal 8 perjanjian. Bahwa Penggugat telah mengirimkan surat pemutusan perjanjian kepada Penggugat melalui surat Nomor : 084/C00000/2003-S0, tanggal 5

Disclaimer

(4)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Februari 2003 dan dilanjutkan dengan surat Nomor : 184/C00000/2003-S0, tanggal 20 Maret 2003, sehingga pemutusan perjanjian ini haruslah dinyatakan sah menurut hukum ;

Bahwa disamping itu Penggugat juga telah mencairkan jaminan Bank yang diterbitkan oleh Bank Tabungan Negara Cabang Jakarta Harmoni Nomor : 02/Jkt.Hmn.Ut/GB/2002, tanggal 5 Maret 2002 senilai Rp 1.285.283.077,26 (satu milyar dua ratus delapan puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tujuh puluh tujuh rupiah dua puluh enam sen) sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 5.7 d.2 perjanjian, sebagai jaminan pemenuhan sebagian kewajiban Tergugat kepada Penggugat. Bahwa sesuai ketentuan Pasal 5.7.d.2 tersebut Tergugat masih harus bertanggung jawab untuk memenuhi kekurangan nilai sewa yang seharusnya didapat oleh Penggugat dibandingkan dengan nilai jaminan Bank yang telah dicairkan. Bahwa pencairan jaminan Bank oleh Penggugat ini, haruslah dinyatakan sah menurut hukum ;

Bahwa sebagai akibat tidak selesainya pembangunan proyek sesuai dengan ketentuan perjanjian tersebut, maka Penggugat telah mengalami kerugian, antara lain Penggugat sudah tidak memiliki bangunan yang berdiri di atas lahan seluas 12.144 m² yang terletak di Jalan Ridwan Rais No. 3, Jakarta Pusat. Penggugat juga sudah tidak dapat memanfaatkan bangunan gedung yang sebelumnya disewakan kepada pihak ketiga, yang telah dibongkar oleh Tergugat, serta Penggugat tidak dapat memanfaatkan secara maksimal lahan yang sangat luas tersebut, baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk kepentingan pihak ketiga lainnya ;

Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 5.7.d perjanjian, maka Penggugat berhak untuk mendapatkan ganti kerugian dari Tergugat sebagai berikut:

a. Biaya sewa apabila bangunan lama (seluas 4848 meter persegi) disewakan sebesar US $ 5.00 per meter persegi per bulan, terhitung sejak tanggal diserahkan lahan (17 Februari 1997) sampai dengan tanggal 31 Mei 2003 atau selama 75 bulan, yang perhitungannya sebagai berikut : - 17.02.1997 sampai dengan 16.02.1998 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 ; - 17.02.1998 sampai dengan 16.02.1999 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 ; - 17.02.1999 sampai dengan 16.02.2000 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 ; - 17.02.2000 sampai dengan 16.02.2001 Disclaimer

(5)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

= 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 ; - 17.02.2001 sampai dengan 16.02.2002 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 ; - 17.02 2002 sampai dengan 16.02.2003 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 ; - 17.02.2003 sampai dengan 31.05.2003 = 3 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 72.720.00 ;+ J u m l ah = US $ 1.818,000,00

(satu juta delapan ratus delapan belas ribu dolar Amerika Serikat) ; b. Nilai harga jual bangunan lama sebesar Rp 1.285,283.077,26 (satu

milyar dua ratus delapan puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tujuh puluh tujuh rupiah dua puluh enam sen) ;

Bahwa meskipun tidak diatur dalam perjanjian, namun Penggugat juga telah mengalami kerugian, karena tetap tidak dapat memanfaatkan ataupun mendapatkan keuntungan dari sisa lahan di luar yang di atasnya berdiri bangunan (12.144 m² - 4848 m² = 7.296 m²), baik secara komersial maupun untuk keperluan sendiri, yang nilai wajarnya adalah sebesar US $ 2.00 per meter persegi per bulan, sejak tanggal diserahkan lahan tanggal 17 Februari 1997 sampai dengan tanggal 5 Juni 2003, yang perhitungannya sebagai berikut:

- 17.02.1997 sampai dengan 16.02.1998 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 ; - 17.02.1998 sampai dengan 16.02.1999 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 ; - 17.02.1999 sampai dengan 16.02.2000 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 ; - 17.02.2000 sampai dengan 16.02.2001 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 ; - 17.02.2001 sampai dengan 16.02.2002 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 ; - 17.02.2002 sampai dengan 16.02.2003 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 ; - 17.02.2003 sampai dengan 31.05.2003 = 3 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 43.776.00 ;+ J u m l a h = US $ 1.094,400.00

(satu juta sembilan puluh empat ribu empat ratus dolar Amerika Serikat) ; Bahwa akibat tidak dapat memanfaatkan hasil dari penggunaan lahan dan bangunan yang telah diserahkan oleh Penggugat kepada Tergugat, maka

Disclaimer

(6)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Penggugat telah kehilangan keuntungan yang seharusnya dapat diperoleh dari hasil penggunaan lahan tersebut. Bahwa oleh karenanya wajar dan patut jika Tergugat dihukum untuk memberikan ganti kerugian berupa pembayaran bunga, dimana bunga tersebut adalah disesuaikan dengan suku bunga Bank yang berlaku, yaitu rata-rata adalah 3 % per tahun ;

Bahwa oleh karenanya, maka Tergugat harus dihukum untuk membayar bunga sebesar sebagai berikut :

A. Bunga atas hasil sewa bangunan Tahun Ke

Pendapatan

Sewa Tabungan ($) Tarif Bunga Pendapatan Bunga ($) Kumulatif ($) 1 290,880 290,880.00 3.00 % 8,726 299,606.40 2 290,880 590,486.40 3.00 % 17.715 608,200.99 3 290,880 899,080.99 3.00 % 26,972 926,053.42 4 290,880 1,216,933.42 3,00 % 36,508 1,253,441.42 5 290,880 1,544,321.42 3.00 % 46,330 1,590,651.07 6 72,720 1,663,371.07 0.75 % 12,475 1,675,846.35 Jumlah 1,527,120 148,726 1,675,846.35

B. Bunga atas hasil penggunaan sisa lahan Tahun Ke Pendapatan Sewa Tabungan ($) Tarif Bunga Pendapatan Bunga ($) Kumuatif ($) 1 175,104 175,104.00 3.00 % 5,253 180,357.12 2 175,104 355,461.12 3.00 % 10,664 366,124.95 3 175,104 541,288.95 3.00 % 16,237 557,465.82 4 175,104 732,569.82 3.00 % 21,977 754,546.92 5 175,104 929,650.92 3.00 % 27,890 957,540.44 6 43,776 1,001,316.44 0.75 % 7,510 1,008,826.32 Jumlah 919,296 89,530 1,008,826.32

(delapan puluh sembilan ribu lima ratus tiga puluh Dollar Amerika Serikat); Jumlah A dan B adalah = US $ 148,726 + US $ 89,530 = US $ 238,256 (dua ratus tiga puluh delapan ribu dua ratus lima puluh enam Dollar Amerika Serikat); Bahwa selain dari pada itu, guna menjamin hak-hak Penggugat serta adanya kekhawatiran jika Tergugat mengalihkan hak-hak atas harta bendanya kepada pihak ketiga yang akan dipergunakan untuk memenuhi kewajibannya kepada Penggugat, dan agar gugatan ini tidak sia-sia, maka wajarlah apabila terhadap harta Tergugat yang berupa bangunan Kantor milik Tergugat yang terletak di Graha Irama Lantai 9 B-C Jalan Rasuna Said Blok X Kav 1 dan 2 Jakarta Selatan, mohon untuk dilakukan sita jaminan (conservatoir beslag) ;

Bahwa mengingat tingkat kemajuan pelaksanaan pekerjaan yang dicapai oleh Tergugat yang sangat rendah (sampai saat ini hanya tercapai + 5 %),

Disclaimer

(7)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

sehingga sangat kecil kemungkinannya Tergugat dapat menyelesaikan proyek tersebut. Bahwa pada kenyataannya Tergugat sudah tidak mampu melanjutkan pembangunan proyek, karena Tergugat tidak mempunyai dana sendiri serta tidak berhasil mendapatkan pendanaan dari pihak ketiga, walaupun Tergugat telah diberi kesempatan yang cukup oleh Penggugat untuk menyelesaikan pembangunan proyek tersebut. Namun pembangunan proyek sejak 1 Mei 1998 sampai saat ini telah berhenti sama sekali selama kurang lebih 4,5 tahun dalam kondisi terlantar ;

Bahwa berdasarkan hal tersebut, maka wajar apabila kepada Tergugat dihukum untuk mengembalikan lahan milik Penggugat seluas 12.144 m² dalam keadaan kosong yang terletak di Jalan Ridwan Rais No. 3 Jakarta Pusat, kepada Penggugat secara sukarela, atau apabila perlu dengan bantuan instansi atau aparat yang berwenang ;

Bahwa surat-surat/dokumen-dokumen antara lain berupa gambar perencanaan, design-design, perijinan, bukti-bukti pembayaran pajak, serta surat-surat yang terkait dengan pembangunan gedung menara gas adalah milik Penggugat, sehingga oleh karenanya wajar jika Tergugat harus dihukum untuk mengembalikan semua dokumen dimaksud kepada Penggugat secara suka rela;

Bahwa agar Tergugat mau segera mematuhi putusan Pengadilan, kiranya patut jika kepada Tergugat dihukum untuk membayar uang dwangsom (uang paksa) sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari kelambatan dalam memenuhi kewajibannya kepada Penggugat ;

Bahwa sebagai akibat tidak terlaksananya pembanguna Menara Gas sebagaimana dimaksud dalam perjanjian, maka jelaslah secara moril Penggugat dirugikan. Karena disamping lahan rencana bangunan tersebut sudah terkenal sebagai milik Penggugat, namun kesan dimata masyarakat umum Penggugat telah menelantarkan lahan dimaksud, sehingga Penggugat nyata-nyata mengalami kerugian immateriil yang tidak dapat digambarkan besarnya, dengan memperhatikan Penggugat adalah Perusahaan Minyak Nasional yang telah mempunyai reputasi baik di dalam maupun di luar negeri. Namun demikian kerugian tersebut dapat diperkirakan senilai Rp 10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) ;

Bahwa mengingat gugatan ini telah memenuhi ketentuan Pasal 180 HIR, maka kiranya dapat diputuskan bahwa putusan perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu (uit voerbaar bij voorraad), meskipun dilakukan upaya verzet, banding, ataupun kasasi oleh Tergugat ;

Disclaimer

(8)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat agar terlebih dahulu meletakkan sita jaminan atas tanah sawah/obyek sengketa dan selanjutnya menuntut kepada Pengadilan Negeri tersebut supaya memberikan putusan yang dapat dijalankan lebih dahulu sebagai berikut :

1. Menerima gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

2. Menyatakan bahwa Perjanjian Kerjasama Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas (No.SPK-1016A/C0000/96-S0, tanggal 9 Agustus 1996) antara Penggugat dan Tergugat adalah sah menurut hukum ;

3. Menyatakan bahwa Tergugat telah wanprestasi terhadap Penggugat ; 4. Menyatakan sah menurut hukum pemutusan Perjanjian yang dilakukan oleh

Penggugat kepada Tergugat berdasarkan surat Nomor : 084/C00000/2003-S0, tanggal 5 Februari 2003 dan surat Nomor : 184/C00000/2003-084/C00000/2003-S0, tanggal 20 Maret 2003 ;

5. Menyatakan sah secara hukum pencairan jaminan Bank oleh Penggugat yang diterbitkan oleh Bank Tabungan Negara Cabang Jakarta Harmoni Nomor : 02/Jkt.Hmn.Ut/GB/2002, tanggal 5 Maret 2002 senilai Rp 1.285.283.077,26 (satu milyar dua ratus delapan puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tujuh puluh tujuh rupiah dua puluh enam sen); 6. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian kepada Penggugat

sebagai berikut :

a. Penggantian uang sewa banguna lama US $ 1,818,000.00 (satu juta delapan ratus delapan belas ribu dollar Amerika Serikat) ;

b. Penggantian nilai jual bangunan sebesar Rp 1.285.283.077,26 (satu milyar dua ratus delapan puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tujuh puluh tujuh rupiah dua puluh enam sen) ;

c. Penggantian penghasilan dari lahan di luar lahan yang di atasnya berdiri bangunan sebesar US $ 1,094,400.00 (satu juta sembilan puluh empat ribu empat ratus dollar Amerika Serikat) ;

d. Penggantian bunga sebagai akibat kehilangan dari penghasilan sewa bangunan dan pemanfaatan sisa lahan di luar lahan yang di atasnya berdiri bangunan seluruhnya sebesar US $ 238,256 (dua ratus tiga puluh delapan ribu dua ratus lima puluh enam Dollar Amerika Serikat);

e. Penggantian kerugian immateriil sebesar Rp 10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) ;

Disclaimer

(9)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

7. Menghukum Tergugat untuk menyerahkan kembali lahan milik Penggugat yang terletak Jalan Ridwan Rais No. 3 Jakarta Pusat, seluas 12.144 m² dalam keadaan kosong kepada Penggugat secara sukarela, apabila perlu dengan bantuan instansi atau aparat yang berwenang ;

8. Menghukum Tergugat untuk mengembalikan semua surat-surat/dokumen-dokumen antara lain berupa gambar perencanaan, design-design, perijinan, bukti-bukti pembayaran pajak, serta surat-surat lain yang terkait dengan pembangunan gedung menara gas kepada Penggugat secara sukarela; 9. Menghukum Tergugat untuk membayar uang dwangsom (uang paksa)

sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap hari kelambatan Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat ;

10. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan bangunan kantor milik Tergugat yang terletak di Graha Irama lantai 9 B-C Jalan Rasuna Said Blok X Kav 1 dan 2 Jakarta Selatan ;

11. Menyatakan bahwa putusan dapat dilaksanakan terlebih dahulu (Uit Voerbaar Bij Voorraad), meskipun terdapat upaya verzet, banding ataupun kasasi ;

12. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara ;

Atau apabila Yang Terhormat Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aquo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat mengajukan eksepsi pada pokoknya atas dalil-dalil sebagai berikut :

Dalam Konvensi : Dalam Eksepsi :

- Bahwa Tergugat menolak seluruh dalil Penggugat, kecuali yang dengan secara tegas diakui kebenarannya ;

1. Bahwa Penggugat dalam gugatannya pada butir 5 sampai dengan butir 12 menyatakan, bahwa Tergugat telah melakukan perbuatan yang tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang diperjanjikan, sehingga Tergugat telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat berdasarkan perjanjian ;

2. Bahwa pernyataan Penggugat di dalam gugatan a quo, dengan mengatakan Tergugat telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat, yang kemudian dipakai sebagai alasan dan dasar gugatan Penggugat kepada Tergugat adalah terlalu dini (premature) diajukan oleh Penggugat, karena :

2.1. Berdasarkan surat Tergugat kepada Penggugat tertanggal 21 Juni 1999 No. 033/WSU/VI/99, yang menjawab surat Penggugat tanggal 11 Juni

Disclaimer

(10)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

1999 No. 654/C0000/99-S0, Tergugat menyatakan tetap akan melanjutkan pelaksanaan proyek sesuai dengan Perjanjian Kerjasama Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas No. SPK-1016A/C0000/96-S0, tanggal 9 Agustus 1996 (Perjanjian), dimana saat itu Tergugat sedang dalam proses negosiasi dengan pihak penyandang dana asing yang berminat bukti T.1 ;

2.2. Bahwa sebagai tindak lanjut surat Tergugat tersebut di atas, maka berdasarkan hasil rapat antara Tergugat dengan Penggugat tanggal 28 Juni 2000 yang dihadiri oleh pihak Tergugat dan pihak Penggugat, telah disepakati bersama untuk :

- Meninjau ulang kajian keekonomian sesuai kondisi pasar/prediksi dari konsultan ;

- Tergugat menyatakan kesanggupan untuk melanjutkan pembangunan dan sudah ada calon penyandang dana asing yaitu GIFC Boston capital ;

- Tergugat diminta untuk presentasi tentang pendanaan dan memperpanjang garansi Bank ;

- Penggugat dan Tergugat sepakat untuk mengadakan perubahan pasal-pasal perjanjian dan kajian ulang keekonomian dan

- Penggugat akan mempelajari pasal-pasal perjanjian lama sebelum dilakukan negosiasi dengan Tergugat, yang kesemuanya belum terlaksana, hanya baru dilakukan perpanjangan Bank garansi oleh Tergugat bukti T.21 dan T.2b ;

2.3. Bahwa selanjutnya berdasarkan surat Penggugat kepada Tergugat tanggal 7 Juli 2000 No. 975/10100/2000-S0, dengan menyebutkan sebagai tindak lanjut surat-surat Tergugat kepada Penggugat tertanggal 3 Mei 1999 No. 018/WSU/V/99, dan tanggal 29 Juni 1999 No. 030/WSU/VI/99, Penggugat telah memberitahukan kepada Tergugat bahwa perjanjian tetap dilanjutkan sebagaimana telah disetujui oleh Direktur Utama Penggugat, dengan melakukan terlebih dahulu kajian ulang keekonomian proyek dan meninjau kembali pasal-pasal perjanjian dan meminta kepada Tergugat guna memenuhi ketentuan Pasal 5.7 butir d.2 perjanjian, agar Tergugat segera memperpanjang Bank Garansi tanggal 12 Maret 2000 sebesar Rp 1.285.283.077,26 (satu milyar dua ratus delapan puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tujuh puluh tujuh rupiah dua puluh enam sen) ;

Disclaimer

(11)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

2.4. Berdasarkan persetujuan Penggugat untuk tetap melanjutkan perjanjian tersebut, maka telah beberapa kali diadakan pertemuan dan koresponden, antara lain :

a. Berdasarkan hasil rapat antara pihak Tergugat dengan Penggugat tanggal 12 Juli 2000, disepakati untuk meninjau ulang pasal-pasal perjanjian, memperpanjang Bank Garansi, adanya kepastian mengenai pendanaan bukti T.4 ;

b. Berdasarkan surat dari GIFC. Boston Capital tertanggal 6 September 2000, sebagai pihak yang akan menjadi mitra Tergugat selaku penyandang dana, disampaikan beberapa persyaratan untuk dapatnya dana tersebut diperoleh oleh Tergugat, yang kemudian disampaikan kepada Penggugat keinginan dari calon penyandang dana tersebut yang antara lain meminta Pertamina/Penggugat untuk mengusahakan dan menunjuk mitra-mitra kerja Pertamina yang bergerak dalam industri perminyakan dan gas untuk menyewa dan menempati Gedung Menara Gas demikian pula untuk mendapatkan dana tersebut adalah tingkat hunian yang memadai, tetapi Penggugat belum memberikan jawabannya sampai gugatan Penggugat diajukan bukti T.5 ; c. Berdasarkan hasil rapat antara Tergugat dengan Penggugat

tanggal 7 Agustus 2000, disepakati untuk melanjutkan rencana perubahan pasal-pasal perjanjian, tetapi rencana tersebut belum ada realisasinya bukti T.6a dan T.6b ;

d. Berdasarkan surat Penggugat kepada Tergugat tertanggal 20 April 2001 No. 845/10110/2001-S0, diminta agar Tergugat melakukan presentasi mengenai pendanaan dan kajian ulang keekonomian proyek paling lambat 1 bulan setelah surat Penggugat diterima oleh Tergugat, tetapi Tergugat belum dapat melaksanakan karena Penggugat tidak pernah memberikan waktu untuk pelaksanaan tersebut bukti T.7 ;

e. Berdasarkan surat GIFC. Boston Capital, tertanggal 24 Januari 2002 kepada Tergugat, guna menegaskan mengenai bantuan dana yang akan diberikan kepada Tergugat dalam rangka kelanjutan pelaksanaan perjanjian, yang kemudian dilanjutkan oleh Tergugat kepada Penggugat dengan surat tertanggal 1 Februari 2002 No.001/WSU/II/02, yang meminta jawaban dari Penggugat tentang persyaratan yang diminta oleh GIFC Boston

Disclaimer

(12)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Capital tersebut, yang belum mendapatkan jawaban sampai dengan gugatan diajukan bukti T.8 dan T.9 ;

f. Berdasarkan surat Penggugat kepada Tergugat tanggal 4 Februari 2002 No. 193/M00120/2002-S0, diminta agar Tergugat memperpanjang Bank Garansi yang akan jatuh tempo tanggal 12 Maret 2002, dan permintaan tersebut telah dilaksanakan oleh Tergugat sesuai dengan perpanjangan Garansi Bank dari PT Bank Tabungan Negara Cabang Jakarta Harmoni tanggal 5 Maret 2002 No. 02/Jkt.Hmn.Ut/GB/2002, yang berlaku dari tanggal 12 Maret 2002 sampai dengan 12 Maret 2003, bukti T.10 dan T.11 ;

g. Berdasarkan hasil rapat antara Tergugat dengan Penggugat tanggal 15 Agustus 2002, kedua belah pihak masih tetap berkeinginan untuk melanjutkan perjanjian, dengan antara lain Penggugat menyatakan bahwa Tergugat masih belum melaksanakan presentasi mengenai pendanaan dan kajian ulang keekonomian proyek dan menyatakan dengan berlakunya undang-undang No. 22/2001, telah terjadi perubahan atas Production Sharing Contractors (PSC) yang langsung berada di bawah kontrol pemerintah/Badan Pelaksana, sedangkan Tergugat sendiri mengerti adanya undang-undang tersebut dengan mengemukakan telah berhasil bekerja sama dengan suatu badan keuangan Amerika Serikat yang bernama GIFC Boston Capital yang sejak awal Januari 2002 siap untuk datang ke Indonesia guna melaksanakan due diligence dan yakin bahwa Penggugat masih ” Committed ” dengan BOT Agreement, tetapi Penggugat cenderung tidak ada keinginan untuk bertemu dengan calon penyandang dana tersebut bukti T.12 ;

Bahwa dalam rapat/pertemuan tersebut, Penggugat menyatakan bahwa Tergugat telah wanprestasi dengan tidak ada kelanjutannya pembangunan ” Menara Gas ” sehingga Penggugat merasa dirugikan, dan Penggugat ingin merubah/mengganti kata-kata (pasal 3.1.C-BPT) dari ” berkewajiban” menjadi ” Membantu mengusahakan”, karena kata berkewajiban yang sekarang tercantum mempunyai arti Pertamina harus/wajib mencarikan tenans;

Bahwa namun demikian Tergugat merasa perubahan tersebut belum pernah dilaksanakan dan tetap berharap kerjasama dengan

Disclaimer

(13)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Pertamina/Penggugat sangat penting untuk dilanjutkan, terutama mengenai komitmen dari Penggugat membantu mencarikan tenants dari mitra kerja Pertamina yang sebagian besar merupakan kontraktor minyak/gas, sehingga mempunyai kemampuan membayar sewa dengan US Dollar ;

h. Berdasarkan surat-surat Tergugat tanggal 15 Oktober 2002 No. 085/WSU/X/02, dan tanggal 21 Oktober 2002 No. 096/WSU/X/02, kepada BP Migas tentang Penawaran Pembangunan Gedung Kantor BP Migas dan Kepala Jasa Korporet Pertamina tentang upaya agar Gedung Menara Gas menjadi gedung BP-Migas, bukti T.13 dan T.14 ;

i. Bahwa meskipun upaya-upaya untuk tetap dapat dilanjutkannya perjanjian dan masih belum diperoleh titik temu antara Tergugat dan Penggugat, secara tiba-tiba Penggugat dengan surat tertanggal 5 Februari 2003 No. 084/C0000/2003-S0, telah mengambil keputusan dengan memutuskan secara sepihak Perjanjian Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas, dengan alasan Tergugat telah melakukan wanprestasi yang kemudian dibantah oleh Tergugat atas tindakan sepihak dari Penggugat tersebut melalui surat tanggal 21 Februari 2003, bahkan kemudian Tergugat juga dengan surat tertanggal 25 Februari 2003 No. 005/WSU/II/03, telah memprotes atas tindakan Penggugat dan tetap mengharapkan perselisihan dapat diselesaikan secara musyawarah dan mufakat bukti T.15, T.16 dan T.17 ;

j. Berdasarkan surat Penggugat kepada Tergugat tanggal 20 Maret 2003 No. 184/C0000/2003-S0, Penggugat tetap memutuskan Perjanjian tersebut secara sepihak bahkan segera mencairkan Garansi Bank bukti T.18 ;

Bahwa oleh karena dari hasil pertemuan, koresponden dan negosiasi tersebut sampai dengan saat ini belum ada realisasinya, maka sangatlah tidak patut dan tidak beralasan Penggugat telah mengambil tindakan sepihak dengan memutuskan perjanjian tersebut, apalagi mencairkan Bank Garansi, yang ternyata kemudian Penggugat melanjutkan tindakannya dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 6 Juni 2003 ;

Disclaimer

(14)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Bahwa sesungguhnya Perjanjian yang dibuat dan ditanda tangani oleh Penggugat dan Tergugat merupakan Perjanjian timbal balik, dimana antara Penggugat dan Tergugat masing-masing mempunyai hak dan kewajiban yang harus saling dipenuhi ; Apabila kedua belah pihak saling berkewajiban dan saling berhak, maka kedua-duanya terdapat kewajiban untuk memberikan prestasi yang menjadi hak bagi masing-masing ;

Bahwa dalam hubungan dengan adanya tuntutan dari pihak yang merasa dirugikan dalam hal ini Penggugat, maka dalam Perjanjian antara Tergugat dengan Penggugat yang merupakan persetujuan timbal balik, pihak Tergugat mengajukan tangkisannya yang menghapuskan (ontzenuwen) gugatan antara lain dengan menyatakan pula bahwa pihak Penggugat sendiri tidak memenuhi janjinya atau tidak memenuhi janji menurut ketentuan-ketentuan yang telah disetujui bersama (Pasal 3.1.C Perjanjian) yaitu tidak berupaya mencarikan/menunjuk tenants untuk menyewa Gedung Menara Gas ;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat telah menyangkal dalil-dalil gugatan tersebut dan sebaliknya mengajukan gugatan balik (rekonvensi) pada pokoknya atas dalil-dalil sebagai berikut:

Dalam Rekonvensi :

- Bahwa hal-hal yang sudah termasuk dalam bagian Konvensi, agar dianggap sudah termasuk pula dalam bagian Rekonvensi ;

1. Bahwa antara Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi dengan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah sepakat mengadakan Perjanjian Kerjasama Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas, sebagaimana tertuang di dalam Perjanjian tanggal 9 Agustus 1996 No. 1016A/C0000/96-S0 ;

2. Bahwa dalam perjanjian tersebut telah disepakati, bahwa Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi bertindak menyediakan dana untuk pelaksanaan pembangunan tersebut, sedangkan Tergugat Rekonvensi/-Penggugat Konvensi menyerahkan lahan dan perencanaan pembangunan tersebut ;

3. Bahwa Tergugat Rekonvensi pada tanggal 17 Februari 1997 telah menyerahkan lahan untuk pembangunan tersebut beserta perencanaan dari pembangunan Gedung Menara Gas kepada Penggugat Rekonvensi ;

Disclaimer

(15)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

sehingga disepakati waktu untuk pelaksanaan pembangunan tersebut adalah 36 bulan terhitung sejak diserahkannya lahan ;

4. Bahwa sejak awal Penggugat Rekonvensi telah melaksanakan pembangunan dari mulai pengurusan perizinan, konsultan, penyediaan fasilitas serta pembangunan pondasi yang mencapai 40 % dengan biaya yang dikeluarkan sebesar US $ 5,980,000.00 dan Rp 6.785.283.077,- tetapi mulai tanggal 1 Mei 1998, Penggugat Rekonvensi tidak dapat meneruskan pembangunan, disebabkan terjadinya perubahan ekonomi berupa resesi ekonomi dunia yang dapat diklasifikasikan sebagai keadaan force majeure, sehingga kondisi tersebut mempengaruhi perekonomian negara khususnya Penggugat Rekonvensi dengan terjadinya kenaikan harga bahan/material bangunan ; 5. Bahwa kondisi tersebut merupakan keadaan kahar (force majeure)

sebagaimana ditentukan di dalam Pasal 7 butir 7.2 perjanjian, sehingga penghentian kegiatan pembangunan di luar kehendak Penggugat Rekonvensi dan bukan merupakan tindakan wanprestasi, sebagaimana dinyatakan oleh Tergugat Rekonvensi, yang menyatakan kondisi tersebut bukan force majeure dan merupakan tindakan wanprestasi oleh Penggugat Rekonvensi ;

Bahwa tindakan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi memutuskan perjanjian secara sepihak adalah tidak tepat dan tidak dapat dibenarkan, karena seandainya memang benar Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi telah melakukan tindakan wanprestasi, harus dibuktikan terlebih dahulu oleh suatu putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, bukannya memutuskan secara sepihak perjanjian tersebut, bahkan telah mencairkan Bank garansi ;

- Bahwa sesungguhnya perjanjian yang dibuat dan ditanda tangani oleh Penggugat dan Tergugat merupakan perjanjian timbal balik, dimana antara Penggugat dan Tergugat masing-masing mempunyai hak dan kewajiban yang harus saling dipenuhi ;

- Apabila kedua belah pihak saling berkewajiban dan saling berhak, maka kedua-duanya terdapat kewajiban untuk memberikan prestasi yang menjadi hak bagi masing-masing ;

- Bahwa dalam hubungan dengan adanya tuntutan dari pihak yang merasa dirugikan dalam hal ini Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi, maka dalam perjanjian antara Tergugat dengan Penggugat yang merupakan persetujuan timbal balik, pihak Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi mengajukan tangkisannya yang menghapuskan (ontzenuwen) gugatan

Disclaimer

(16)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

antara lain dengan menyatakan pula bahwa pihak Penggugat sendiri tidak memenuhi janjinya atau tidak memenuhi janji menurut ketentuan-ketentuan yang telah disetujui bersama (Pasal 3.1.C Perjanjian) yaitu tidak berupaya mencarikan/menunjuk tenants untuk menyewa Gedung Menara Gas ;

6. Bahwa dengan demikian penghentian kegiatan pembangunan Gedung Menara Gas oleh Penggugat Rekonvensi tidak merupakan perbuatan wanprestasi, maka adanya tindakan pemutusan Perjanjian secara sepihak oleh Tergugat Rekonvensi, merupakan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad), sesuai dengan Pasal 1365 KUHPerdata, oleh karenanya kepada Tergugat Rekonvensi diwajibkan memberikan ganti kerugian kepada Penggugat Rekonvensi ;

7. Bahwa demikian pula tindakan Tergugat Rekonvensi mencairkan Garansi Bank yang jatuh tempo tanggal 12 Maret 2003, sebesar Rp 1.285.283.077,26 tanpa sepengetahuan Penggugat Rekonvensi, merupakan perbuatan melawan hukum karena pencairan bank garansi tersebut seharusnya telah ada putusan pengadilan terlebih dahulu, sehingga atas perbuatan tersebut kepada Tergugat Rekonvensi diwajibkan untuk membayar ganti kerugian kepada Penggugat Rekonvensi ;

8. Bahwa adapun kerugian yang timbul sebagai akibat tindakan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi, adalah biaya yang sudah dikeluarkan oleh Penggugat Rekonvensi sebesar US $ 5,980,000.00 dan Rp 6.785.283.077,- ;

a. Pencairan Garansi Bank sebesar Rp 1.285.283.077,26 ;

b.Jumlah keseluruhan kerugian sebesar Rp 8.070.566.154,26 dan US $ 5,980,000.00 ;

c. Apabila uang Penggugat Rekonvensi tersebut dijadikan modal usaha selama 4,5 tahun, dengan keuntungan 10 % per tahun, akan memperoleh keuntungan sebesar 45 % x Rp 8.070.566.154,26,- =Rp 3.731.753.869,42,- dan 45 % x US $ 5,980,000.00 = US $ 2,691,000.00 ; Yang kesemuanya harus dibayar oleh Tergugat Rekonvensi kepada Penggugat Rekonvensi secara sekaligus ;

9. Bahwa tuntutan Penggugat Rekonvensi tidak lah mengada-ada, karena tindakan Penggugat Rekonvensi telah sesuai dengan ketentuan yang tercantum di dalam perjanjian, oleh karenanya untuk tidak menjadikan gugatan rekonvensi ini sia-sia dan khawatir Tergugat Rekonvensi mengalihkan kekayaannya, maka Penggugat Rekonvensi mohon kepada Majelis Hakim yang Terhormat untuk meletakkan sita jaminan (CB) atas

Disclaimer

(17)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

harta kekayaan Tergugat Rekonvensi berupa : sebidang tanah seluas lebih kurang 12.000 m² terletak di Jalan M. Ridwan Rais No. 3, Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat atas nama Penggugat/Tergugat Rekonvensi yang dahulu terkenal dengan nama Menteng Raya No. 3 Jakarta Pusat ;

10. bahwa oleh karena gugatan rekonvensi didasarkan kepada bukti-bukti yang konkrit dan akurat, mohon agar putusan Majelis Hakim dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum banding, kasasi ataupun verzet (uitvoerbaar bij voorraad) ;

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat dalam Rekonvensi menuntut kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat supaya memberikan putusan sebagai berikut :

1. Mengabulkan gugatan dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi secara keseluruhan ;

2. Menyatakan secara hukum, bahwa Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) dengan pemutusan perjanjian secara sepihak dan pencairan Garansi Bank tanpa sepengetahuan Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi ;

3. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar seluruh biaya yang telah dikeluarkan oleh Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi sebesar Rp 6.285.283.077,- dan US $ 5,980,000.00 secara sekaligus ;

4. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar kerugian Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi yang seharusnya merupakan keuntungan yang akan diterima oleh Penggugat sebesar Rp 3.731.753.896,42 dan US $ 2.691,000.00 secara sekaligus ;

5. Menyatakan sita jaminan (CB) yang diletakkan atas harta kekayaan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi adalah sah dan berharga ; 6. Menyatakan putusan dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada

banding, kasasi ataupun verzet ;

7. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar seluruh biaya perkara ;

Atau apabila Majelis Hakim Yang Terhormat berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (Ex aequo et bono) ;

Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah mengambil putusan, yaitu putusan No. 237/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Pst, tanggal 10 Desember 2003, yang amarnya sebagai berikut :

Disclaimer

(18)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

DALAM KONVENSI : Dalam Eksepsi :

- Menolak eksepsi Tergugat ; Dalam Pokok Perkara :

- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya ; Dalam Rekonvensi :

- Mengabulkan gugatan rekonvensi sebahagian yaitu :

1. Menyatakan Tergugat rekonvensi melakukan perbuatan melawan hukum ; 2. Menghukum Tergugat rekonvensi untuk mengkaji ulang keekonomian proyek

dan merampungkan perubahan pasal-pasal perjanjian yang disepakati bersama ;

3. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk mengembalikan uang garansi yang telah dicairkan ke bank garansi Penggugat Rekonvensi ;

4. Menolak gugatan selebihnya ; Dalam Konvensi dan Rekonvensi :

- Membebankan ongkos perkara kepada Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi sebesar Rp 179.000,- (seratus tujuh puluh sembilan ribu rupiah); Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat/Pembanding, permohonan banding tersebut tidak dapat diterima oleh Pengadilan Tinggi Jakarta putusan No. 267/PDT/2004/PT.DKI, tanggal 1 September 2004, yang amarnya sebagai berikut :

- Menyatakan permohonan banding yang diajukan oleh Pembanding semula Penggugat tidak dapat diterima ;

- Menghukum Pembanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding sebesar Rp 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) ;

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Penggugat/Pembanding pada tanggal 23 Maret 2005, kemudian terhadapnya oleh Penggugat/Pembanding, dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 18 Februari 2005, diajukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 4 April 2005, sebagaimana ternyata dari akte permohonan kasasi No. 32/Srt.Pdt.Kas/2005/PN.Jkt.Pst jo. No. 237/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Pst, yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Pusat permohonan tersebut disertai dengan memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 18 April 2005 ;

Disclaimer

(19)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Bahwa setelah itu oleh Tergugat/Terbanding yang pada tanggal 4 Mei 2005 telah diberitahu memori kasasi dari Penggugat/Pembanding, diajukan jawaban memori kasasi yang di terima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 16 Mei 2005 ;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan -alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan seksama diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-undang, maka oleh karena itu permohonan kasasi tersebut formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/Penggugat dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya ialah: 1. Bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tinggi telah lalai dalam memenuhi

syarat-syarat yang diwajibkan undang-undang, khususnya berkenaan , dengan kewajiban hakim untuk memeriksa bukti-bukti dan melaksanakan pemeriksaan perkara secara menyeluruh.

Bahwa dalam perkara ini, Majelis Hakim pengadilan Tinggi telah melakukan kelalaian yang nyata mengingat Majelis tidak melakukan kewajibannya sesuai dengan undang-undang yaitu memeriksa perkara dan bukti-bukti secara menyeluruh. Perlu ditegaskan bahwa dalam perkara ini, Majelis Hakim Pengadilan Tinggi sama sekali tidak memeriksa materi perkara. Bahwa akibat kekeliruan dan kekhilafan Majelis tersebut, dan sesuai dengan ketentuan dalam pasal 30 Undang-Undang No. 14 tahun 1985 yang menyatakan bahwa " Ialai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perudang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan ", maka sudah sewajarnya putusan Pengadilan Tinggi a quo dibatalkan.

Bahwa seharusnya Majelis Hakim Pengadilan Tinggi memeriksa bukti-bukti dan perkara ini secara menyeluruh, mengingat Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat nyata-nyata telah keliru salah menerapkan hukum dalam memeriksa dan memutus perkara a quo.

II. Kekeliruan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dalam memeriksa dan memutus perkara a quo adalah sebagai berikut :

1. Keberatan terhadap pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan NegeriJakarta Pusat pada halaman 34 alinea kedua baris ke-19, berkenaan dengan masalah krisis moneter yang menjadi alasan tidak diselesaikannya pembangunan Menara Gas yang dikutip sebagai berikut:

Disclaimer

(20)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

"...tiba-tiba terjadi krisis moneter yang menyebabkan bank-bank dan para penyandang dana koleps, sehingga Tergugat tidak dapat menyelesaikan pembangunan Gedung tersebut " ;

Bahwa Pemohon Kasasi keberatan terhadap pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tersebut, oleh karena Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak memperhatikan jumlah serta mata uang yang digunakan pada Perjanjian Kerjasama Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas No. SPK-1016A/C0000/96-S0, tanggal 9 Agustus 1996 (P-1) ;

Bahwa alasan krisis tidak dapat diterima karena dengan biaya proyek yanq dinyatakan dalam bentuk US$ (Dollar Amerika Serikat) adalah tidak terkena imbas dengan adanva krisis moneter yang terjadi di Indonesia. Apabila Termohon Kasasi menyatakan sebagai Force Majeure, maka alasan tersebut juga tidak dapat diterima karena tidak ada suatu peraturan/ketentuan/-pernyataan dari Pemerintah mengenai Force Majeure ; Bahwa alasan perubahan kondisi perekonomian termasuk kategori Force Majeure, maka kondisi keadaan Force Majeure haruslah dibuat suatu penetapan pemerintah. Apabila atas suatu kondisi setiap orang dapat mengklaim suatu keadaan dimana seseorang tidak mampu melakukan kewajibannya sebagai Force Majeure, berapa banyak pihak yang akan dirugikan oleh keadaan force majeure tersebut ? Berapa banyak pihak yang akan diuntungkan dengan keadaan force majeure ? ;

Bahwa sesuai Pasal 1610 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata :

"Jika seorang ahli pembangun atau seorang pemborong telah menyanggupi untuk membuat suatu gedung secara memborong, menurut suatu rencana yang telah diperkirakan serta ditetapkan bersama-sama dengan si pemilik tanah, maka tak dapatlah ia menuntut suatu penambahan harga, baik dengan dalih tambahnya upah-upah buruh atau bahan-bahan bangunan, maupun dengan dalih telah dibuatnya perubahan-perubahan dan tambahan-tambahan yang tidak termasuk dalam rencana,..."

Dengan demikian karena kondisi Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) yang tidak dapat menyelesaikan kewajibannya, maka justru Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) telah melakukan wanprestasi atas Perjanjian Kerjasama Pembangunan, Pengoperasian dan Pengelolaan Gedung Menara Gas No. SPK-1016A/C0000/96-S0, tanggal 9 Agustus 1996 (P-1) dimana

Disclaimer

(21)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

pendanaan dan biaya pembangunan proyek 100 % merupakan tanggung jawab dari pihak Termohon Kasasi (ref Pasal 5 ayat 1 bukti P-1) ;

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka jelas pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat adalah tidak benar, sehingga harus dibatalkan ;

2. Keberatan terhadap pertimbangan hukum Maielis Hakim Penqadilan Negeri Jakarta Pusat pada halaman 35 alinea ketiga baris ke-35, yang dikutip sebagai berikut:

"...dengan demikian sebenarnya yang melalaikan kewajibannya adalah Penggugat... "

dan halaman 37 alinea pertama baris ke-6 yang dikutip sebaqai berikut : ."...bahwa tergugat belum dapat dikatakan wanprestasi..."

Bahwa Pemohon Kasasi keberatan terhadap pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dan oleh karenanya harus ditolak dengan tegas ;

Bahwa Kewajiban Pihak Pertama Cq. Pembanding (dahulu Penggugat) sesuai Pasal 3 ayat 1 bukti P-1, antara lain yaitu :

- Menyerahkan dan memberikan kewenangan penuh kepada Pihak Kedua (Cq. Tergugat) lahan dalam keadaan kosong dan tidak ditempati yang terletak di Jalan M.I. Ridwan Rais No.3 Jakarta Pusat, untuk dibangun gedung perkantoran dengan sebutan Menara Gas sesuai dengan rencana yang telah disepakati bersama ;

- Menyerahkan hasil perencanaan, rencana kerja dan syarat-syarat hasil kerja oleh Pemerintah Daerah Tingkat I Khusus Ibukota (PEMDA DKI). - Berkewajiban membantu mengusahakan menempati gedung Menara Gas. Bahwa berdasarkan hal tersebut, maka Pemohon Kasasi (dahulu Penggugat) cq. Pertamina telah melaksanakan semua kewajibannya sesuai dengan Perjanjian (bukti P-1), yaitu menyerahkan lahan dimaksudkan untuk Pembangunan Gedung Menara Gas (sesuai dengan bukti P-2, yang berupa Berita Acara Serah Terima Lahan tanggal 17 Pebruari 1997, yang dijadikan lahan untuk Pembangunan Gedung Menara Gas) serta telah menyerahkan gambar perencanaan yang diperlukan (bukti P-3 yang berupa Surat Perjanjian Borongan antara PT PERTAMINA (PERSERO) dengan PT WIRATMAN & Associates No. SPB -1915/C0000/94-S0, tanggal 29

Disclaimer

(22)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

Desember 1994). Bahwa kewajiban Pihak Kedua Cq. Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) sesuai Pasal 3 ayat 2 Perjanjian adalah :

- Mengupayakan seluruh pendanaan yang diperlukan untuk merealisasikan pembangunan Menara Gas pembangunan Menara Gas (ref Pasal 5.1 Perjanjian yaitu sebesar US$ 95,614,070.00) ;

- Melaksanakan pembangunan Menara Gas sesuai dengan syarat-syarat yang disepakati oleh para pihak ;

- Melaksanakan pengelolaan alas Menara Gas berdasarkan suatu Manajemen Pengelolaan yang profesional guna mencapai keuntungan yang maksimal.

Bahwa justru Termohon Kasasi (dahulu Tergugat)-lah yang belum menyelesaikan kewajiban pokoknya yaitu melaksanakan pembangunan Menara Gas.

Bahwa karena Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) melakukan wanprestasi dan sesuai dengan ketentuan Pasal 5.7.d Perjanjian, maka Pemohon Kasasi (dahulu Penggugat) berhak untuk mendapatkan ganti kerugian dari Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) sebagai berikut :

a. Biaya sewa apabila bangunan lama (seluas 4848 meter persegi) disewakan sebesar US -$ 5.00 per meter persegi per bulan, terhitung sejak tanggal diserahkan lahan (17 Februari 1997) sampai dengan tanggal 31 Mei 2003 atau selama 75 bulan, yang perhitungannya sebagai berikut :

- 17.02.1997s/d16.02.1998 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 - 17,02.1998s/d16.02.1999 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290.880.00 - 17.02.1999 s/d 16.02.2000 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 - 17.02.2000 s/d 16.02.2001 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 - 17.02.2001 s/d 16.02.2002 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 - 17.02.2002 s/d 16.02.2003 = 12 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 290,880.00 - 17.02.2003 s/d 31.05.2003 = 3 x US$ 5.00 x 4848 = US $ 72,720.00 + J u m l a h = US $ 1.818,000.00

(satu juta delapan ratus delapan belas ribu dolar Amerika Serikat) ;

b. Nilai harga jual bangunan lama sebesar Rp. 1.285.283.077,26 (Satu milyar dua ratus delapan puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tujuh puluh tujuh rupiah dua puluh enam sen).

Bahwa meskipun tidak diatur dalam perjanjian, namun Pemohon Kasasi (dahulu Penggugat) juga telah mengalami kerugian, karena tetap tidak dapat memanfaatkan ataupun mendapatkan keuntungan dari sisa lahan diluar yang di

Disclaimer

(23)

Mahkamah Agung Republik Indonesia

atasnya berdiri bangunan (12.144 M2 - 4848 M2 = 7.296 M2), baik secara komersial maupun untuk keperluan sendiri, yang nilai wajarnya adalah sebesar .US $ 2.00 per meter persegi per bulan, sejak tanggal diserahkan lahan tanggal 17 Februari 1997 sampai dengan tanggal 5 Juni 2003. yang perhitungannya sebagai berikut : - 17.02.1997 s/d 16.02.1998 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 - 17.02.1998 s/d 16.02.1999 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 - 17.02.1999 s/d 16.02.2000 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 - 17.02.2000s/d16.02.2001 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 - 17.02.2001 s/d 16.02.2002 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 - 17.02.2002s/d16.02.2003 = 12 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 175,104.00 - 17.02.2003 s/d 31.05.2003 = 3 x US$ 2.00 x 7.296 = US $ 43.776.00 + Jumlah = US$ 1,094,400.00

(Satu juta sembilan puluh empat ribu empat ratus dolar Amerika Serikat) ; Bahwa akibat tidak dapat memanfaatkan hasil dari penggunaan lahan dan bangunan yang telah diserahkan oleh Pemohon Kasasi (dahulu Penggugat) kepada Termohon Kasasi (dahulu Tergugat), maka Pemohon kasasi (dahulu Penggugat) telah kehilangan keuntungan yang seharusnya dapat diperoleh dari hasil penggunaan lahan tersebut. Bahwa oleh karenanya wajar dan patut jika Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) dihukum untuk memberikan ganti kerugian berupa pembayaran bunga, dimana bunga tersebut adalah disesuaikan dengan suku bunga bank yang berlaku, yaitu rata-rata adalah 3 % per tahun ;

Bahwa Pemohon Kasasi sampai saat ini tidak dapat menikmati manfaat atas harta miliknya dimana dapat dilihat sendiri oleh Majelis Hakim. Saat ini kondisi lahan yang terlantar yang terletak di Jalan M.I. Ridwan Rais No.3 Jakarta Pusat, sejak diserahkan oleh Pemohon Kasasi kepadaTermohon Kasasi ;

Bahwa oleh karenanya maka Termohon Kasasi (dahulu Tergugat) harus dihukum untuk membayar bunga sebesar sebagai berikut :

A. Bunga atas hasil sewa bangunan Tahun Ke Pendapatan Sewa Tabungan ($) Tarif Bunga Pendapatan Bunga ($) Kumulatif ($) 1 290,880 290,880.00 3.00 % 8,726 299,606.40 2 290,880 590,486.40 3.00 % 17.715 608,200.99 3 290,880 899,080.99 3.00 % 26,972 926,053.42 4 290,880 1,216,933.42 3.00 % 36,508 1,253,441.42 5 290,880 1,544,321.42 3.00 % 46,330 1,590,651.07 6 72,720 663,371.07 0.75 % 12,475 675,846.35 Jumlah 1,527,120 148,726 1,675,846.35 Disclaimer