BAB II: TINJAUAN UMUM PROYEK
2.1. Definisi Dan Ciri-ciri Proyek
o Definisi Proyek
Menurut Murti, (2014 : 11), proyek adalah suatu kegiatan yang bersifat sementara dan dilakukan untuk membuat suatu produk atau jasa (service). Suatu proyek akan berakhir ketika sudah mencapai suatu tujuan yang diinginkan atau proyek sudah selesai dikerjakan. Proyek memiliki perbedaan yang dibatasi oleh ruang lingkup, waktu dan biaya.
Proyek merupakan suatu kegiatan yang rumit, karena semua pekerjaan yang dilakukan saling berkaitan satu dengan lainnya (tidak berdiri sendiri). Selain itu proyek juga adalah tempat dimana individu – individu yang berbeda – beda saling bertemu dan bekerjasama.
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan tertentu (bangunan/konstruksi ) dalam batasan waktu, biaya dan mutu tertentu. Proyek konstruksi selalu memerlukan resources (sumber daya) yaitu man (manusia), material (bahan bangunan), machine (peralatan), method (metode pelaksanaan), money (uang), information (informasi), dan time (waktu). Dalam Suatu proyek konstruksi terdapat tiga hal penting yang harus diperhatikan yaitu waktu, biaya dan mutu (Kerzner, 2006).
Pada umumnya, mutu konstruksi merupakan elemen dasar yang harus dijaga untuk senantiasa sesuai dengan perencanaan. Namun demikian, pada kenyataannya sering terjadi pembengkakan biaya sekaligus keterlambatan waktu pelaksanaan (Proboyo, 1999; Tjaturono, 2004). Dengan demikian,diperlukannya peran yang kuat antara pemberi tugas (owner), konsultan perencana, kontraktor pelaksana serta management konstruksi.
o Ciri-ciri Proyek
Secara umum ciri-ciri proyek dapat dikelompokan kedalam 4 kelompok : 1. Proyek mempunyai tujuan yaitu menghasilkan barang atau jasa
2. Proyek mempunyai input berupa faktor-faktor produksi atau sumber daya, seperti modal, tanah dan material, peralatan, tenaga pegawai dan kepemimpinan.
3. Proyek mempunyai titik awal dan titik akhir.
4. Dalam waktu tertentu setelah proyek selesai, mulai dapat menghasillkan. o Jenis Proyek
Adapula jenis-jenis proyek menurut jasa yang dilakukan, yaitu :
1. Proyek Engineering Kontruksi, aktivitas yang paling dominan yang
dilakukan adalah pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan dan konstruksi.
2. Proyek Engineering Manufacture, kegitan proyek ini meliputi seluruh
kegitan yang bersifat untuk menghasilkan produk baru.
3. Proyek Pelayanan Manajemen, aktivitas utama dalam proyek ini adalah
merancang system informasi manajemen, merancang program efisiensi dan penghematan, diversifikasi, penggabungan dan pengambilalihan, memberikan bantuan emergency untuk daerah yang terkena musibag, merancang strategi untuk mengurangi kriminalitas dan penggunaan obat-obat terlarang dan lain-lain.
4. Proyek Penelitian dan Pengembangan, aktivitas utama yang dilakukan
meliputi melakukan penelitian dan pengembangan suatu produk tertentu.
5. Proyek Kapital, kegiatan yang dilakukan biasanya digunakan oleh
sebuah badan usaha atau pemerintah, misalnya pembebasan tanah, penyiapan lahan dan pembelian material.
2.2. Tahapan Proyek
Tahapan proyek secara umum adalah mengidentifikasi urutan langkah yang harus diselesaikan. Dalam "pendekatan tradisional" ini, lima komponen perkembangan proyek dapat dibedakan (empat tahap ditambah kontrol) dan ditambah lagi tahapan penyelesaian proyek, yang dapat juga dapat disebut "Siklus Kehidupan Proyek" (Project Life Cycle). Secara umum, siklus hidup proyek merupakan suatu metode yang digunakan untuk menggambarkan bagaimana sebuah proyek direncanakan, dikontrol, dan diawasi sejak proyek disepakati untuk dikerjakan hingga tujuan akhir proyek tercapai. Terdapat lima tahap kegiatan utama yang dilakukan dalam siklus hidup proyek yaitu :
1. Tahap Inisiasi
Tahap inisiasi proyek merupakan tahap awal kegiatan proyek sejak sebuah proyek disepakati untuk dikerjakan. Pada tahap ini, permasalahan yang ingin diselesaikan akan diidentifiasi. Beberapa pilihan solusi untuk menyelesaikan permasalahan juga didefinisikan. Sebuah studi kelayakan dapat dilakukan untuk memilih sebuah solusi yang memiliki kemungkinan terbesar untuk direkomendasikan sebagai solusi terbaik dalam menyelesaikan permasalahan. Ketika sebuah solusi telah ditetapkan, maka seorang manajer proyek akan ditunjuk sehingga tim proyek dapat dibentuk.
2. Tahap Perencanaan dan Desain
Ketika ruang lingkup proyek telah ditetapkan dan tim proyek terbentuk, maka aktivitas proyek mulai memasuki tahap perencanaan. Pada tahap ini, dokumen perencanaan akan disusun secara terperinci sebagai panduan bagi tim proyek selama kegiatan proyek berlangsung. Adapun aktivitas yang akan dilakukan pada tahap ini adalah membuat dokumentasi project plan, resource plan, financial plan, risk plan,
acceptance plan, communication plan, procurement plan, contract supplier dan perform phare review.
Dengan definisi proyek yang jelas dan terperinci, maka aktivitas proyek siap untuk memasuki tahap eksekusi atau pelaksanaan proyek. Pada tahap ini, deliverables atau tujuan proyek secara fisik akan dibangun. Seluruh aktivitas yang terdapat dalam dokumentasi project plan akan dieksekusi.
4. Tahap Pemantaun dan sistem Pengendalian
Sementara kegiatan pengembangan berlangsung, beberapa proses manajemen perlu dilakukan guna memantau dan mengontrol penyelesaian deliverables sebagai hasil akhir proyek.
5. Tahap Penutupan
Tahap ini merupakan akhir dari aktivitas proyek. Pada tahap ini, hasil akhir proyek (deliverables project) beserta dokumentasinya diserahkan kepada pelanggan, kontak dengan supplier diakhiri, tim proyek dibubarkan dan memberikan laporan kepada semua stakeholder yang menyatakan bahwa kegiatan proyek telah selesai dilaksanakan. Langkah akhir yang perlu dilakukan pada tahap ini yaitu melakukan post
implementation review untuk mengetahui tingkat keberhasilan proyek dan
mencatat setiap pelajaran yang diperoleh selama kegiatan proyek berlangsung sebagai pelajaran untuk proyek-proyek dimasa yang akan datang.
Pada laporan Kerja Praktik ini, tahapan kegiatan proyek pada proyek Hotel Novotel Cikini adalah hanya ditahapan Eksekusi Proyek serta Tahap pemantauan dan Pengendalian
2.3. Pihak – Pihak yang Berperan dalam Proyek
1. Perencana (konsultan)
Konsultan perencana adalah suatu badan hukum atau perorangan yang diberi tugas oleh pemberi tugas untuk merencanakan dan mendesain bangunan sesuai dengan keinginan pemilik proyek. Selain itu juga
memberikan saran dan pertimbangan akan segala sesuatu yang berhubungan dengan perkembangan proyek tersebut. Perencana juga bertugas untuk memberikan jawaban dan penjelasan atas hal-hal yang kurang jelas terhadap gambar rencana dan rencana kerja dan syarat-syarat. Tugas dan Wewenang Konsultan Perencana:
Membantu Owner dalam melaksanakan studi kelayakan,
Menerjemahkan keinginan Owner ke dalam bentuk desain yang mendetail dan juga dilengkapi dengan laporan rekayasa struktural, gambar-gambar arsitektur dan teknik sipil, spesifikasi bahan atau material dan proses serta metode pelaksanaan secara rinci,
Membuat laporan-laporan berkala, membantu Kontraktor dalam hal desain yang memerlukan penjelasan bagi Kontraktor Pelaksana atau memberikan alternatif desain yang diusulkan oleh Kontraktor.
Konsultan bertindak sebagai perencana dan melakukan perhitungan untuk proyek yang bersangkutan misalnya perhitungan struktur. Idealnya, owner membutuhkan konsultan pengawas yang bertindak sebagai perwakilan owner untuk mengawasi konstruksi di lapangan. Namun, dalam proyek ini, owner menjalankan peran ganda sebagai konsultan pengawas. Konsultan yang terkait dalam proyek ini diantaranya :
Konsultan Arsitek : RAW Architech Konsultan Struktur : PT.Rekatama Konsultan Interior : Studio PIU Konsultan Quantity Surveyor : PT.DES Konsultan Fasade : Atelier Two Konsultan Mechanical & Electrical : Pasada
2. Pelaksana (Kontraktor)
Kontraktor adalah orang atau badan hukum yang menerima pekerjaan dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat yang telah ditetapkan (Ervianto, 2005).
Tugas dan wewenang kontraktor :
Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana, peraturan, syarat - syarat, risalah penjelasan pekerjaan, yang ditetapkan oleh pemilik proyek
Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan manajemen konstruksi.
Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, minggunan, dan bulanan kepada konsultan manajemen konstruksi.
Menyediakan alat keselamatan kerja dan keamanan di lokasi proyek Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikan
sesuai dengan ketetapan yang berlaku (Ervianto, 2005).
Dapat disimpulkan bahwan tugas kontraktor adalah melaksanakan pekerjaan sesuai perencanaan yang sudah dibuat oleh konsultan. Kontraktor (pelaksana) yang terkait dalam proyek ini diantaranya :
Kontraktor PL & FF : PT.JRAP Kontraktor Elektrikal : PT.JK Kontraktor MVAC : PT.CPE Kontraktor Elektronik : PT.ABI Kontraktor Lift : PT. FI Kontraktor Fasade : PT.PJK
Kontraktor Genset : PT.DS
Kontraktor Interior : PT. LKS (Viviere) 3. Pengawas (Konsultan)
Konsultan pengawas adalah suatu badan hukum atau perorangan baik swasta atau instansi pemerintah yang berfungsi sebagai badan yang bertugas mengawasi dan mengontrol jalannya proyek agar mencapai hasil kerja yang optimal menurut persyaratan yang ada (Ervianto, 2005).
Tugas konsultan pengawas antara lain :
Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan.
Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan pekerjaan.
Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan.
Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan lancar.
Menghidari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta menghindari pembengkakan biaya.
Dalam Proyek ini seperti yang telah dikatakan sebelumnya bahwa Pengawas bidag konsultan juga dipegang oleh PT.Hotel Batavia Harmony dimana yang bertindak sebagai Owner dari Project Hotel Novotel Cikini.
4. Pihak lain yang terlibat
Tugas, tanggung jawab, dan keahlian (soft skill) dari pihak-pihak yang terlibat di dalam organisasi proyek:
Supervisor
Memiliki tugas untuk turun langsung ke lapangan dan mengkoordinasikan seluruh staff untuk selanjutnya dipertanggungjawabkan secara langsung kepada board of management.
Manajer Proyek
Pimpinan dari sebuah proyek. Bertanggung jawab atas keseluruhan proyek, dimana kegagalan dan keberhasilan suatu proyek sangat bergantung pada manajer proyek.
Document Control
Mengatur pengendalian dan pendistribusian salinan dokumen, termasuk pada salinan dari perubahan - perubahan yang terjadi selama proses konstruksi.
Akuntan Proyek
Mencatat pengeluaran dan pendapatan perusahaan dan
melapirkannya. Untuk selanjutnya dijadikan bahan pertimbangan untuk pengambilan keputusan.
Procurement dan Purchasing
Melakukan pembelian barang-barang, serta memastikan pengadaan barang dan jasa.
Quantity Surveyor
Menghitung luas pengerjaan bangunan seperti, pasangan batu bata, plesteran, pasangan keramik
Mechanical dan Electrical Engineering
Melakukan desain bagian bangunan yang berfungsi sebagai area MEP dan jaringannya di keseluruhan bangunan.
2.4. Kualifikasi Kontraktor
Kualifikasi kontraktor merupakan penggolongan jenis kontraktor berdasarkan modal dana yang dimiliki kontraktor. Penggolongan kontraktor berdasarkan skala proyek yang dikerjakan adalah sebagai berikut :
Gambar 1 :Kualifikasi berdasarkan modal dana Kontraktor
Dalam Proyek ini dipastikan bahwa PT.Hotel Batavia Harmony masuk dalam jeni Kontraktor golongan besar.
2.5. Prosedur Mendapatkan Proyek
Menurut Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 metode pemilihan suatu proyek dibagi beberapa jenis yaitu :
1. Pelelangan Umum adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya yang memenuhi syarat. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 23)
2. Seleksi Umum adalah metode pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi untuk pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua Penyedia Jasa
Konsultansi yang memenuhi syarat. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 27)
3. Pelelangan Terbatas adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi dengan jumlah Penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan untuk pekerjaan yang kompleks. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 24)
4. Pelelangan Sederhana adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa Lainnya untuk pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 25)
5. Pemilihan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 26)
6. Seleksi Sederhana adalah metode pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi untuk Jasa Konsultansi yang bernilai paling tinggi Rp 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah). (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 28)
7. Sayembara adalah metode pemilihan Penyedia Jasa yang memperlombakan gagasan orisinal, kreatifitas dan inovasi tertentu yang harga/biayanya tidak dapat ditetapkan berdasarkan Harga Satuan. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 29) 8. Penunjukan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia
Barang/Jasa dengan cara menunjuk langsung 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 23) 9. Kontes adalah metode pemilihan Penyedia Barang yang
memperlombakan barang/benda tertentu yang tidak mempunyai harga pasar dan yang harga/biayanya tidak dapat ditetapkan berdasarkan Harga Satuan. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 30)
Menurut Zidni (2008) Dalam Wahyudin (2004) Metode pemilihan jasa konstruksi yang sudah ditetapkan oleh Keppres No. 80/2003 dibagi 5 cara yaitu:
1. Pelelangan Umum
Metode pemilihan barang atau jasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara terbuka dengan pengumuman secara luas sekurang – kurangnya di suatu surat kabar nasional atau surat kabar provinsi.
2. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas dapat dilaksanakan apabila dalam hal jumlah penyedia barang atau jasa yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan ntuk pekerjaan yang kompleks serta diumumkan secara luas sekurang-kurangnya disuatu surat kabar nasional dana tau satu surat kabar provinsi dengan mencantumkan penyedia barang atau jasa yang mampu, sehingga memberi kesempatan kepada penyedia barang atau jasa lainnya yang memenuhi kualifikasi.
3. Pemilihan Langsung
Pemilihan langsung yaitu pemilihan penyedia barang atau jasa yang dilakukan dengan membandinkan beberapa penawaran, sekurang-kurangnya 3 penawaran dari penyedia brang atau jasa yang telah lulus prakualifikasi dan dilakukan negoisasi baik teknis maupun biaya serta harus diumumkan minimal melalui papan pengumuman resmi untuk penerangan umum dan bila memungkinkan melalui interet. Pemilihan langsug dapat dilaksanakan manakala metode pelelangan umum atau metode pelalangan terbabtas dinilai tidak efisien dari segi pelelangan. 4. Penunjukan langsung
Penunjukan langsung ini dapat dilakukan apabila dalam keadaan tertentu dan keadaan khusus terhadap 1 penyedia barang atau jasa dengan cara melakukan negoisasi baik teknis maupun biaya, sehingga diperoleh harga yang wajar dan secara teknis dapat dipertanggungjawabkan.
5. Swakelola
Swakelola adalah pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan, dan diawasi sendiri oleh pelaksana swakelola dengan menggunakan tenaga
sendiri dana tau tenaga dari luar, baik tenaga ahli maupun tenaga upah borongan. Tenaga ahli dari luar tidak boleh melebihi 50 persen dari tenaga sendiri. Metode swakelola yang kedua ialah swakelola oleh instansi pemerintah lain nonswadaya (univeritas negri, lembaga penelitian atau lembaga ilmiah pemerintah, dan lembaga pelatihan) adalah pekerjaan yang perecanaan dan pengawasannya dilakukan oleh pengguna barang atau jasa, sedangkan pelaksanaan pekerjaan dilakukan oleh instansi pemerintah yang bukan penanggung jawab anggaran.
Prosedur yang digunakan pada proyek Hotel Novotel Cikini adalah menggunakan sistem Tender atau dengan Pelelangan Terbatas.
2.6. Nilai Kontrak dan Tahapan Turun Termin
Termin adalah pembayaran yang dilakukan dengan cara dan syarat yang sudah ditentukan ketika akad jual secara kredit. Biasanya pembayaran termin dilakukan ketika barang/jasa sudah diterima oleh pembeli/klien. Termin bisa juga disebut dengan cicilan karena dilakukan beberapa tahap (Kurniadi, 2015). Kebanyakan beberapa biro konsultan arsitektur pada tiap proyeknya membagi termin pembayaran menjadi 3 tahap. 50% pembayaran diawal sebagai tanda persetujuan, 25% menunjukan desain, dan 25% terakhir setelah serah terima proyek. Terdapat juga yang pembayaran diawal 20% sebagai tanda persetujuan, 30% menunjukan desain dan 50% terakhir setelah serah terima proyek.
Pada proyek Hotel Novotel Cikini Tahapan turun terminnya pada awal diberikan 30% pembayaran awal, dan selanjutnya diberikan sesuai pekerjaan yang sudah dikerjakan dengan syarat diambil 10%nya dan akan diberikan pada akhirsetelah proyek terselesaikan
