BAB II TINJAUAN UMUM
2.1 Tinjauan Pustaka 2.1.1 Pengertian Rusunawa
Pengertian Rusunawa yang tertuang dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.18/PERMEN/M/2007 adalah bangunan gedung bertingkat yang di bangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing di gunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan / atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.
Tujuan pembangunan Rumah susun seperti yang tercantum dalam UU No.16/1985 tentang rumah susun antara lain :
1) Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya.
2) Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan permukiman yang lengkap, serasi dan seimbang.
Type Rumah Susun
Type kecil : T21,T28
Type Golongan Menengah : T36, T54, T70 Type Golongan Mewah : > 100M² Alternatif penggunaan ruang
Ruang duduk, dapat berfungsi sebagai ruang keluarga, ruang makan dan dapat menampung kegiatan lain.
Ruang tidur Kamar mandi Ruang Jemur Dapur
Sasaran Rumah Susun Sewa :
Masyarakat berpenghasilan rendah
Belum mendapatkan kesempatan memiliki rumah Mereka yang baru berumah tangga
2.1.2 Kriteria Lokasi
Sesuai dengan tata ruang yang sudah di tetapkan oleh pemerintah daerah misalnya, jika dalam tata ruang di terangkan sebagai hunian, maka layak di bangun untuk hunian.
Status tanah tidak bermasalah, kepemilikan jelas yang diperkuat dengan surat, apakah milik sendiri atau sewa. Jika tanah itu tersedia atas hasil kerja sama, maka harus ada dokumen yang menerangkan tentang kerja sama tersebut.
Proses perancangan mengacu kepada Peraturan Menteri PU NO. 05/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi Lokasi harus Berdekatan dengan pusat kegiatan kota dan bersifat strategis, masih dalam radius jangkauan pejalan kaki, terhubung atau berdekatan dengan fasilitas transportasi massal dan jalan bebas hambatan.
2.1.3 Penghunian dan pengelolaan rusunawa
Penghuni adalah warga negara Indonesia yang termasuk dalam kelompok masyarakat berpenghasilan rendah sesuai peraturan yang berlaku yang melakukan perjanjian sewa dengan pengelola.
Penghuni rusunawa yang kemampuan ekonominya telah meningkat menjadi lebih baik harus melepaskan haknya sebagai penghuni rusunawa berdasarkan hasil evaluasi secara berkala yang dilakukan ole badan pengelola.
Pengelola adalah instansi pemerintah atau badan hukum yang ditunjuk oleh pemilik rusunawa untuk melaksanakan sebagian fungsi pengelolaan rusunawa yang meliputi kebijakan perencanaan, pengadaan penggunaan, pemanfaatan, pengamanan, pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindah tanganan, penatausahaan, pembinaan, pengawasan, dan pengendalian rusunawa.
2.1.4 Ketentuan Teknis Rumah Susun
Peraturan pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun antara lain meliputi :
1. Ruang
Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami dalam jumlah yang cukup.
2. Struktur, komponen dan bahan bangunan
Rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesaui dengan standar yang berlaku.
3. Kelengkapan rumah susun
Rumah susun harus dilengkapi dengan jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, saluran atau tempat pembuangan sampah, tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, alat transportasi berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat kebakaran, tempat jemuran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, sistem alarm, pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu, dan generator listrik pada rumah susun yang menggunakan lift.
4. Satuan rumah susun
Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan digunakannya sebagai tempat hunian, dapat berada pada permukaan tanah diatas atau di bawah permukaan tanah, atau sebagian dibawah dan sebagian diatas permukaan tanah, rumah susun juga harus mempunyai ukuran standar yang dapat di pertanggung jawabkan, memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaanya, serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menujang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan kedalam dan keluar. Mempunyai ukuran standar minimum 18m2 dengan lebar muka minimal 3M, dapat terdiri dari satu ruang utama (ruang tidur) dan ruang lain (ruang penunjang) didalam dan atau diluar ruang utama, dilengkapi dengan sistem penghawaan dan pencahayaan buatan yang cukup, batas pemilikan satuan rumah susun dapat berupa ruang tertutup dan atau sebagian terbuka dan atau ruang terbuka.
Tabel kebutuhan minimal ruang untuk rusun (sumber : neufert 1992)
Kebutuhan ruang Kapasitas standar ruang
Ruang Memuat minimal sofa, dan meja
minimal luas 3x3m
Kamar tidur Memuat tempat tidur dengan ukuran no.1, meja dan lemari, disediakan juga ruang untuk berias dan bekerja. Pada hunian mewah ditambah juga fasilitas kamar mandi di dalam. Minimal luas 2x3 m
Dapur Ruang gerak minimal 1,2 m dan lebar
minimal 2,4 m
Kamar mandi Luas kamar mandi minimal memuat bak mandi atau shower 50x50 cm, dan satu toilet, minimal 1,8x1,5 m
Ruang service / jemur Biasanya berada dibagian luar bangunan, minimal
ukurannya1,25x2,5m
5. Bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama, berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni maupun dengan pihak lain.
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun tetapi yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama, harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas, yang dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni, dapat berupa prasarana lingkungan dan fasilitas lingkungan.
Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah. Yang diatasnya berdiri rumah susun dan di tetapkan batasnya dalam persyaratan ijin bangunan.
6. Kepadatan dan tata letak bangunan
Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus memperhitungkan dapat dicapainya optimasi daya guna dan hasil guna tanah. Tata letak bangunan harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan harus memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan dan lingkungannya.
7. Prasarana lingkungan
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik kedalam maupun keluar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan dan tempat parkir.
8. Fasilitas bangunan
Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan dan atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya serta ruangan dan atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sesuai standar yang berlaku. Antara lain : Fasilitas perniagaan dan perbelanjaan, lapangan terbuka, pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas pemerintah, pelayanan umum, serta pemakaman dan pertamanan.
2.1.5 Peruntukan dan intensitas bangunan
Bangunan rusun yang dibangun harus memenuhi persyaratan kepadatan (Koefisien Dasar Bangunan KDB) dan ketinggian (Jumlah Lantai Bangunan) dan Koefisien Luas Bangunan berdasarkan rencana tata ruang wilayah,rencana tata bangunan dan peraturan bangunan.
Bangunan rusun harus memenuhi ketentuan GSB, GSJ, GSS dan Jarak bebas antar bangunan gedung dengan ketentuan sebagai berikut :
Bangunan rusuna bertingkat tinggi yang di bangun berbatasan dengan jalan maka tidak boleh melanggar garis sempadan jalan.
Jarak bebas bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bagunan lainnya minimum 4 meter pada lantai dasar, dan setiap penambahan lantai/tingkat bangunan di tambah 0.5 meter dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12.5 meter.
Jarak bebas antara dua bangunan rusuna dalam suatu tapak diatur diatur sebagai berikut :
1. Dalam hal kedua-duanya memliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut minimal 2x jarak yang di tetapkan
2. Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan merupakan dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan / atau berlubang maka jarak antara dinding tersebut minimal 1x jarak yang di tetapkan.
3. Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan maka jarak dinding terluar minimal 0.5x jarak bebas yang di tetapkan.
2.1.6 Sarana Lingkungan (Fasum dan Fasos)
a. Lantai dasar rusun di tentukan sebagai ruang untuk fasos, fasum dan ruang komersial.
b. Luas, sirkulasi, utilitas dan ruang-ruang bersama maksimum 30% dari total luas lantai bangunan
c. Pada setiap tiga lantai harus tersedia ruang bersama yang dapat berfungsi sebagai fasilitas bersosialisasi antar penghuni.
d. Setiap bangunan rusuna diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio 1 lot parkir untuk setiap 5 unit hunian yang dibangun.
Sarana lingkungan harus disediakan untuk memenuhi kebutuhan penghuni rusuna seperti perbelanjaan, kesehatan, peribadatan, pemerintahan, pendidikan dan sarana lain yang dianggap perlu sesuai dengan PERMEN PU No. 60/PRT/1992 dan KEPMEN PU No.324/M/2004 yang dapat dilihat pada tabel dibawah ini :
No
Jenis Sarana Fungsi Lokasi Jumlah
Penghuni Radius
yang dilayani Layanan
1 Perbelanjaan
a. Warung / Kios Kebutuhan menyebar 250 jiwa
b. Pertokoan Sembako pusat 2500 jiwa Maks. 300 m
c. Pusat
perbelanjaan lingkungan 30000 jiwa
2 Pendidikan
a. Pra sekolah Kebutuhan Pusat 1000 jiwa
b. Sekolah dasar Dasar Lingkungan 1600 jiwa Maks. 300 m
d. SLTA 4800 jiwa
3 Kesehatan
a. Pos Yandu Kebutuhan pusat
b. Balai pengobatan Sehari-hari Lingkungan Maks. 300 m
c. Puskesmas dan darurat
4 Peribadatan a. Mushola b. Mesjid 5 Pemerintahan
a. Kantor RT/RW Pelayanan Menyebar 1 blok rusun
Keluarga Pusat Lingkungan Maks. 300 m
b. Kantor Kelurahan Pelayanan Lingkungan Rusun
c. Kantor Kecamatan Lingkungan
2.1.7 Sarana Darurat
Besarnya Populasi Penghuni berdampak pada penyediaan sarana darurat untuk evakuasi kebakaran. Lebar Koridor berkisar antara 1,2-1,6 m sehingga memenuhi syarat untuk rumah susun dengan populasi banyak. Semakin lebar koridor maka semakin mudah proses evakuasi. Jarak unit kearah tangga kebakaran tidak lebih dari radius 40 m, akan lebih baik jika berjarak 25 m dengan minimal 2 tangga darurat, dengan begitu rute evakuasi tidak terlalu jauh di tempuh. (Permen PU No.60/PRT/1992 tentang persyaratan teknis pembangunan rumah susun).
Tangga darurat terlidung pada konstruksi yang dapat menahan kebakaran selama dua jam. Pintu darurat hanya dapat didorong ke dalam (satu arah) sehingga dalam keadaan panik, orang yang menuju ke tangga darurat tidak kesulitan. Akses keluar harus menuju ke tempat aman di lantai dasar atau halaman tangga yang disyaratkan lebar 120 cm, lebar bordes minimal 120 cm, lebar injakan anak tangga minimal 22,5 cm, tinggi railing minimal 119 cm dengan jarak antara sisi railing tidak lebih dari 10 cm.
Peralatan pemadam kebakaran harus tersedia pada gedung. Gedung perlu mempunyai alat peringatan terhadap kebakaran yang berupa sensor panas atau sensor asap. Sensor ini dihubungkan dengan alarm otomatis ke pusat pengendali gedung dengan begitu petugas dapat mendeteksi sumber panas.
Untuk deteksi dini gedung tinggi harus dilengkapi dengan sprinkler. Alat ini secara otomatis akan menyemburkan air bila terkena temperatur yang lebih tinggi dari ambang ruangan. Sprinkler dapat memperlambat penyebaran api. Paling tidak sebelum petugas pemadam kebakaran datang. Hidran yang berada di lantai gedung
dapat dioptimalkan untuk meredam sumber api, air bertekanan tinggi melalui pipa hidran dapat menjangkau sumber kebakaran.
Gedung perlu mempunyai cadangan air untuk pemadaman selama 30-60 menit, waktu yang di perkirakan sebelum petugas pemadam kebakaran datang, untuk membantu operasional petugas pemadam kebakaran, bagian luar gedung harus mempunyai alat penyambung pipa hidran yang disebut sambung siam, ini untuk menghubungkan peralatan mobil pemadam kebakaran dengan instalasi pipa hidran.
2.1.8 Tipologi massa bangunan hunian berlantai banyak
Beberapa tipologi massa bangunan untuk hunian berlantai banyak (sumber : Time-saver standards for building types 2nd Edition Joseph de chiara & john callender)
1. Blocks
Type blocks memiliki ruang komunal pada area tengah di dalam massa bangunannya
Sirkulasi menuju unit hunian berupa single loaded koridor dengan orientasi ke arah ruang komunal.
2. Linear arrangement
Pada type linear tidak membentuk ruang komunal secara pasti seperti pada type blocks namun bisa di tempatkan pada lantai dasar bangunan di setiap massa bangunan
3. Slab blocks
Slab block mempunyai dua arah hadap yang berlawanan namun massa bangunan sama dengan type linear.
4. Large-scale developments
Type large scale developments mempunyai view ke berbagai arah
Sirkulasi horisontal bisa berupa single loaded koridor dan double loaded koridor
5. Points blocks
Type Points Blocks berupa tower, mempunyai orientasi ke berbagai arah dan mempunyai privasi yang lebih pada ruang sirkulasinya di banding type lainnya.
2.1.9 Tipologi sirkulasi bangunan hunian berlantai banyak Thru flat exterior corridor Thru duplex exterior corridor Thru flat Skip stop Double loaded interior corridor Thru duplex interior corridor
Split and flat combination interior corridor
exterior corridor
Tower
interior corridor
Multiple exterior acces
Multi Tower
2.2 Studi Banding Proyek Sejenis
Studi Banding di perlukan untuk perbandingan dan pembelajaran sehingga dapat ditarik sebuah kesimpulan sebagai dasar dalam merancang Rumah Susun Sederhana Sewa ini sehingga mendapatkan hasil akhir yang baik
2.2.1 Rusunawa Sleman, Yogyakarta
Rusunawa sleman terletak di Kabupaten Sleman Provinsi Daerah istimewa Yogyakarta, rusunawa ini dimiliki oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Sleman yang saat ini memiliki 4 buah Rusunawa :
Rusunawa Dabag (369 unit rumah)
Rusunawa Mranggen (96 unit rumah) Rusunawa Gemawang (192 unit rumah) Rusunawa Jongke (proses pembangunan)
Rusunawa dikelola oleh UPT (Unit Pelaksana Teknis) Rusunawa dibawah binaan DPUP (Departemen Pekerjaan Umum dan Perumahan) Kabupaten Sleman. hunian ini disewakan kepada penduduk Kabupaten Sleman yang belum memiliki rumah tinggal serta memenuhi syarat yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten.
Salah satunya adalah rusunawa Dabag, terdiri dari 5 lantai, dengan bentuk massa block dan sirkulasi eksternal single loaded corridor.
Denah unit rusunawa dabag terdiri dari :
Ruang tamu & dapur dua ruang tidur
dan satu kamar mandi. Kelebihan dari unit ini adalah semua ruang memiliki ventilasi udara dan cahaya, ruang jemur ditempatkan di koridor luar unit hunian. Kekurangannya yaitu ruang tidur yang bersebelahan dengan ruang tamu tidak mempunyai view langsung menuju ruang luar namun menuju koridor.
Tampak unit dari koridor, terdapat pintu masuk, kaca jendela, dan ventilasi udara, kaca jendela di bagi 2 pada bagian bawah kaca mati dan bagian atas bisa di buka, hal ini agar tidak mengganggu sirkulasi penghuni jika kaca dalam keadaan terbuka. Lebar koridor 1,2 m (standar koridor 1,2 – 1,6 m), Pada bagian koridor terdapat cekungan dengan dinding rooster yang di fungsikan sebagai tempat jemur.
Kamar mandi finishing keramik ½ dinding, terdapat ventilasi udara dan cahaya dari bouvenli sehingga tidak perlu menyalakan lampu di siang hari dan bisa menghemat penggunaan energi listrik.
Meja pantry yang terbuat dari beton, finish keramik, pada bagian bawahnya di fungsikan untuk menyimpan peralatan dapur, yang mungkin akan terlihat lebih rapi lagi jika memakai lemari penutup.
Tujuan pembangunan rusunawa di wilayah ini adalah untuk memberikan solusi atas kebutuhan perumahan yang sederhana dan sehat bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah ( MBR ). Diperuntukan untuk penataan wilayah Daerah bantaran Sungai dan tempat-tempat yang kumuh di kabupaten Sleman dan merelokasi hunian tak berijin di bantaran sungai, tanah kas Desa dan tempat-tempat terlarang lainya.
Fasilitas Yang Diperoleh Penghuni :
1 ( Satu ) Kamar Tidur
(Khusus Rusunawa Dabag 2 ( Dua ) Kamar Tidur) Dapur
Kamar mandi + WC Tempat Jemuran
Tempat parkir dan fasilitas umum
Kesimpulan : Rusunawa Sleman adalah rusunawa yang mempunyai ruang komunal di tengah massa bangunan (Type Blocks)dengan orientasi koridor menghadap ruang tengah, sirkulasi koridor menggunakan type external single loaded koridor yang dilengkapi dengan sistem pembuangan sampah melalui shaft sampah, ruang-ruang pada unitnya mempunyai ventilasi cahaya dan udara.
Tempat pembuangan sampah yang bisa diakses dari korridor,dari selasar penghuni bisa membuang sampah melalui shaft sampah dan menuju bak sampah di bawahnya, hal ini memudahkan penghuni untuk membuang sampah langsung pada tempatnya tanpa harus turun ke lantai dasar.
2.2.2 Rusun Klender, Jakarta Timur
Rumah susun Klender merupakan proyek rusun pertama di Indonesia yang dibangun tahun 1974, Terletak di klender jakarta timur dengan ketinggian 4 lantai, terdiri dari 85 blok atau 1000 unit
Pada kawasan ini terletak stasiun kereta api berjarak sekitar 200 m (bisa di tempuh dengan berjalan kaki), serta kemudahan transportasi angkutan kota menuju kota Bekasi dan Jakarta.
Peta daerah klender Peta / denah situasi kawasan rusun Klender
Denah situasi blok rusun, terdiri dari 8 massa bangunan type linear, satu mushola dan 1 lapangan bulu tangkis. Denah kawasan (gambar atas) adalah pengulangan dari denah situasi blok seperti gambar di samping.
Tampak depan rusun, Terdapat 2 jendela kaca nako dan satu pintu masuk pada setiap unitnya,
Lantai 1 – 4 adalah unit hunian.
Fasade yang terlihat kumuh, antena tv, tempat jemur, tiang lampu penerang jalan, atap asbes pada tangga, adalah penambahan yang dilakukan penghuni masing-masing blok sehingga terlihat tidak rapi dan tidak ada kesatuan.
Akses vetikal menuju unit dengan
menggunakan tangga external langsung menuju pintu utama unit, satu tangga di pergunakan untuk 2 unit pada setiap
lantainya sehingga bisa mengurangi ruang sirkulasi untuk koridor
keuntungan tangga eksternal ini adalah tidak adanya ruang sirkulasi koridor didalam bangunan sehingga dapat tercapai efektifitas penggunaan lahan, dan juga dapat mengurangi anggaran biaya bangunan.
Namun kekurangannya adalah bangunan terlihat kumuh dengan adanya tangga ini, bahkan ada penghuni yang mempergukannya sebagai tempat jemur.
Tampak ruang dalam unit
Gambar kiri atas adalah ruang dapur dengan meja dapur yang terbuat dari beton fin.keramik.
Gambar kanan atas adalah ruang tengah, masuk beberapa furniture seperti sofa, meja tamu dan tv.
Ruang publik
Pada bagian tengah setiap blok rusun terdapat ruang publik, ruang untuk bermain anak, dan lapangan yang bisa di fungsikan untuk olahraga bulu tangkis atau futsal. Serta terdapat mushola. Ruang publik seperti ini dimiliki oleh setiap blok dengan pengaturan posisi massa bangunan, lapangan, dan letak mesjid yang sama persis.
Kesimpulan : Pada rusun Klender ini terlihat kumuh karena selain bangunan yang sudah lama juga penggunaan elemen yang terlalu banyak pada bagian fasade bangunan, seperti railing,atap asbes,awning canopy, water tank yang di expos tangga externalnya yang di pergunakan untuk tempat jemuran. Namun kelebihan rusun ini adalah pada penataan pedestrian,gutter, dan jalur kendaraan bermotor yang mempunyai jalur tersendiri. Kendaraan diparkir di area tersendiri dan tidak mengganganggu pejalan kaki.
Tempat parkir sepeda motor. pada bagian ruang ini ada beberapa bagian yang di alih fungsikan menjadi unit kontrakan semi permanen atau unit usaha konveksi.
Tampak dari jalan raya.
Tampak unit rusun dari jalan raya, terlihat juga beberapa kios di pinggir jalan yang di sewakan untuk penghuni rusun yang ingin berwira usaha.
Tampak unit kontrakan semi permanen yang dalam perencanaannya adalah ruang parkir sepeda motor bagi penghuni, menjadikan lingkungan terlihat tidak rapi karena pembangunannya di tambah-tambahkan dan tidak ada dalam perencanaan.
