1
BAB I PENDAHULUAN
1.1Latar Belakang
Selain sektor penggerak ekonomi yang lain, sektor pariwisata telah menjadi sumber pendapatan daerah yang berdampak terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat. Di kota-kota seperti Yogyakarta, Bali, Jakarta berkembangnya pariwisata berimplikasi pada tingkat investasi sehingga hal tersebut dapat menyebabkan lapangan kerja terutama pada usaha-usaha jasa yang terkait langsung, seperti perhotelan, restoran, biro perjalanan wisata, fasilitas transportasi umum, jasa perbankan, dan usaha-usaha lain yang tidak langsung terkait dengan pariwisata.
Sektor pariwisata telah menjadi sektor yang terus berkembang di berbagai negara. Tidak sedikit negara-negara di dunia menjadi negara maju karena salah satunya didukung oleh sektor pariwisata, seperti Singapura, Swiss, Perancis, Italia, dan lain-lain. Di tingkat regional sektor pariwisata telah memberikan dampak yang positif terhadap pertumbuhan ekonomi seperti Bali dan Yogyakarta sebesar 70 persen.
Perkembangan pariwisata setidaknya harus dicapai melalui kemampuan sumber daya (resource capability) dan peluang yang ada (market attractiveness). Banyaknya peluang jika tidak diiringi oleh kemampuan mengelola sumber daya yang unik (distinctive) akan menjadi sia-sia. Kalimantan Timur telah memiliki sumber daya yang dapat dijadikan sebagai daya tarik wisata atau destinasi wisata dan salah satunya adalah Pantai Manggar.
2
Pantai Manggar merupakan salah satu daya tarik wisata yang terdapat di wilayah Kecamatan Balikpapan Timur yang memiliki kesiapan baik dari segi daya tarik maupun fasilitas wisata dibandingkan pantai-pantai lain di Kota Balikpapan (RTRW Kota Balikpapan, 2012). Pantai ini terletak 13 km ke arah timur dari pusat kota dan 9 km dari Bandara Sepinggan.
Pantai dengan luas 13.000 km2 dengan air laut yang jernih, pantai yang landai, riak gelombang yang kecil serta pasir yang putih, nyaman bagi pengunjung yang berekreasi, berlayar, voli pantai serta aktifitas wisata lainnya. Saat ini, Pantai Manggar dibuka untuk umum mulai pukul 06.00–18.00. Bagi wisatawan lokal, Pantai Manggar dapat dicapai dengan kendaraan pribadi maupun mancanegara, Pantai Manggar dapat diakses baik melalui jalur darat maupun udara karena terletak hanya 9 km dari Bandara Internasional Sepinggan serta Kalimantan itu sendiri yang masih satu pulau dengan Malaysia dan Brunei Darusallam.
Pantai Manggar saat ini merupakan pantai yang menjadi tujuan utama masyarakat Kota Balikpapan maupun wisatawan dari regional sekitar Kalimantan Timur, ini dapat terlihat dari banyaknya pengunjung pada hari biasa maupun hari libur. Keunikan dari pantai ini adalah kecilnya gelombang air, kondisi pantai dengan hamparan pasir putih yang luas, dan landai yang memungkinkan pengunjung dapat melakukan aktivitas pantai dengan aman. Luasnya pantai ini memungkinkan Pantai Manggar dapat menampung pengunjung dalam jumlah yang besar. Daya tarik lainnya, Pantai Manggar dikelilingi oleh perkebunan masyarakat yang menambah suasana sejuk. Pantai Manggar berpotensi untuk dijadikan tempat yang ideal untuk dikembangkan menjadi daya tarik wisaata
3
unggulan di Balikpapan.
Pantai Manggar memiliki letak geografis yang strategis yaitu berada di pintu masuk Provinsi Kalimantan Timur. Hal ini merupakan nilai tambah Pantai Manggar untuk dikembangkan lebih lanjut menjadi kawasan wisata yang memiliki daya saing baik secara nasional bahkan internasional. Hal tersebut secara logis dapat dipertanggungjawabkan karena melihat dari potensi sumber daya pariwisata (resource capability) yang telah dijelaskan sebelumnya dapat menjadi kekuatan bagi prakondisi terlaksananya kepariwisataan di sekitar Pantai Manggar pada khususnya dan Kalimantan Timur pada umumnya.
Dari sisi daya tarik pasar (market attractiveness), Pantai Manggar sangat berpeluang untuk dikembangkan menjadi suatu kawasan wisata yang terpadu karena seiring dengan pertumbuhan ekonomi masyarakat di Kalimantan Timur akan menjadi trigger atau faktor pendorong masyarakat untuk melakukan kegiatan wisata. Peluang dari wisatawan nusantara dari luar wilayah Kalimantan Timur terlihat mengingat tingginya intensitas perjalanan wisatawan nusantara serta meningkatnya penerbangan dalam negeri. Dari hal-hal yang telah dijelaskan tersebut, potensi sumber daya dan peluang yang ada dalam pengembangan Pantai Manggar perlu dilakukan studi yang lebih mendalam sehingga diperoleh informasi yang sistematis serta rasional mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik pada tanah kosong di Pantai Manggar. Untuk mendukung pengembangan Pantai Manggar Segara Sari menjadi suatu kawasan wisata yang menjadi destinasi bagi wisatawan. Studi ini dilakukan untuk menjawab persoalan tersebut sehingga
4
pihak-pihak yang akan mengembangkan dan mengelola Kawasan Wisata Pantai Manggar dapat mempertimbangkan hasil studi ini.
1.2Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik disajikan pada Tabel 1.1 berikut.
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu
No. Peneliti Metode Hasil
1 Baksh (2010) Highest and Best Use
(HBU)
Dari hasil analisis produktivitas properti didapatkan dua usulan yaitu penggunaan gedung serba guna dan tempat wisata bahari. Berdasarkan analisis pasar dan indikator kelayakan keuangan dengan NPV, Internal Rate
of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Rate Return on Investment (ROI), dan Benefit Cost Ratio (BCR) maka penggunaan sebagai gedung
serba guna diindikasikan lebih baik dibandingkan tempat wisata bahari sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan gedung serba guna merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
2 Pratama
(2011)
Highest and Best Use
(HBU)
Dari hasil analisis didapatkan dua usulan
penggunaan lahan yang layak dan
memungkinkan yaitu penggunaan pergudangan dan rumah susun. Berdasarkan analisis produktivitas, analisis pasar, indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV),
Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), maka penggunaan rumah susun diindikasikan yang terbaik dibandingkan pergudangan, sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan rumah susun merupakan yang paling optimal.
3 Supit (2013) Highest and Best Use
(HBU)
Berdasarkan hasil analisis produktifitas diperoleh dua usulan penggunaan lahan yang layak dan memungkinkan yaitu penggunaan hotel dan apartemen. Melalui analisis kelayakan keuangan dan investasi dengan Net Present Value (NPV),
Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Rate Return on Investment (ROI), Profitability Index dan rekonsiliasi nilai, maka
penggunaan hotel diindikasikan lebih baik dibandingkan apartemen sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa alternatif penggunaan hotel merupakan alternatif penggunaan yang paling layak dan paling optimal untuk dikembangkan.
5 Lanjutan Tabel 1.1
4 Wilantono (2013)
Highest and Best Use
(HBU)
Dari hasil analisis didapatkan tiga usulan
penggunaan lahan yang layak dan
memungkinkan yaitu penggunaan hotel, komplek ruko dan gelanggang olahraga sewa. Berdasarkan indikator kelayakan keuangan dengan Net
Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), dan Benefit Cost Ratio (BCR), maka penggunaan hotel diindikasikan lebih baik dibandingkan komplek ruko dan gelanggang olahraga sewa sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan hotel merupakan yang paling optimal.
Perbedaan yang paling mendasar antara penelitian ini dengan penelitian-penelitian sebelumnya terletak pada tata guna lahan (zoning), waktu penelitian-penelitian, dan lokasi objek. Seluruh penelitian yang tercantum dalam Tabel 1.1 ada beberapa kesamaan variabel yang diteliti. Dalam penelitian ini menggunakan alat analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
1.3Rumusan Masalah
Lahan kosong milik Pemerintah Kota Balikpapan di Pantai Manggar Segara Sari saat ini belum dioptimalisasi. Oleh karena itu, harus dicari penggunaan tertinggi dan terbaik agar dapat termanfaatkan secara optimal dan dapat menunjang pengembangan sektor pariwisata di Kota Balikpapan.
1.4Pertanyaan Penelitian
1. Jenis properti apa yang dapat menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) pada pengembangan tapak Pantai Manggar Segara Sari? 2 Berapakah indikasi nilai properti yang akan menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik (Highest And Best Use) pada pengembangan tapak Pantai Manggar Segara Sari?
6
1.5 Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk:
1. mengidentifikasi 3 (tiga) alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong milik Pemerintah Kota Balikpapan di Pantai Manggar Segara Sari; 2. menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong Pemerintah Kota
Balikpapan berdasarkan faktor-faktor fisik, peraturan, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal; 3. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik pada aset non operasional
berupa tanah kosong milik Pemerintah Kota Balikpapan.
1.6Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan menjadi sumbangan pemikiran bagi Pemerintah Kota Balikpapan mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong, khususnya tanah yang terletak di Pantai Manggar Segara Sari, dalam rangka pendayagunaan aset non operasional sebagai upaya menggali potensi sumber daya yang akan memberikan manfaat pada pendapatan asli daerah. Selain itu, juga diharapkan dapat menambah khazanah pengetahuan tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) terhadap tanah kosong.
1.7Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Bab I merupakan Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan.
7
Lebih lanjut dalam Bab II diuraikan mengenai Landasan Teori dan Alat Analisis. Bab III merupakan Metoda Penelitian yang digunakan, Bab IV merupakan Analisis Data dan Pembahasan, yang menjelaskan tentang cara penelitian, analisis produktivitas, analisis keuangan, analisis pasar. Bab V berisikan Simpulan, Implikasi, Keterbatasan dan Saran.
