1
1.1 Latar Belakang
Manajemen Aset merupakan suatu proses pengelolaan aset (kekayaan) baik berwujud dan tidak berwujud yang memiliki nilai ekonomis, nilai komersial, dan nilai tukar, mampu mendorong tercapainya tujuan dari individu dan organisasi, melalui proses manajemen planning, organizing, leading dan controling yang bertujuan mendapat keuntungan dan mengurangi biaya (cost) secara efisien dan efektif (Ardiansah, 2013: 7).
Menurut Siregar2004: 518) di dunia internasional manajemen aset telah berkembang cukup pesat, namun di Indonesia hal ini khususnya dalam konteks pengelolaan aset pemerintah daerah sepenuhnya belum dipahami oleh para pengelola daerah. Pengelolaan aset yang baik akan dapat meningkatkan kinerja keuangan, bertambahnya pendapatan dari pemanfaatan aset dan berkurangnya biaya pemeliharaan. Pengelolaan aset adalah pengelolaan secara komprehensif atas permintaan, perencanaan, perolehan, pengoperasian, pemeliharaan, perbaikan/rehabilitasi, pembuangan/pelepasan dan penggantian aset untuk memaksimalisasikan tingkat pengembalian investasi (ROI) pada standar pelayanan yang diharapkan terhadap generasi sekarang dan yang akan datang.
Pengelolaan aset memiliki peran penting untuk meyakinkan bahwa pengelolaan dan pemeliharaan aset telah dilakukan, keputusan-keputusan tentang aset mencakup pengadaan, pemeliharaan, biaya operasional dan penghapusan akan diperlukan untuk memberikan informasi atas kondisi aset dalam rangka
menjawab proyeksi kebutuhan organisasi sektor publik untuk menjalankan fungsinya secara optimal. Sasaran strategis pengelolaan aset antara lain terwujudnya ketertiban administrasi, terciptanya efisiensi dan efektivitas penggunaan aset, pengamanan aset, dan tersedianya data/informasi yang akurat (Mardiasmo, 2004: 24).
Pemeliharaan merupakan hal terpenting dalam kegiatan pengelolaan aset, keberadaan pemeliharaan salah satu upaya menjaga aset fisik milik pemerintah tersebut dapat berfungsi sebagaimana mestinya atau menjaga agar penurunan fungsinya serendah mungkin. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi. Kegiatan pemeliharaan gedung meliputi pembersihan, perapian, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan (UU Nomor 28 tahun 2002). Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan ± 20 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting untuk dilakukan pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi secara rutin, terus menerus dan periodik dengan memperhatikan spesifikasi teknis bahan.
Dengan adanya pemeliharaan yang rutin, jika terjadi kerusakan maka tidak memerlukan biaya perbaikan/pemeliharaan yang tinggi. Untuk mencapai hasil pemeliharaan yang optimal, diperlukan standar yang mengatur segala sesuatu yang berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan bangunan yang meliputi: perencanaan, organisasi, penjadwalan, pelaksanaan dan pengendalian dengan tujuan menjaga nilai aset dan kualitas bangunan.
Pemilihan gedung Pusat Pendayagunaan Informatika dan Kawasan Strategis Nuklir (PPIKSN) sebagai obyek penelitian terkait arti penting informatika pelayanan nuklir, pelayanan lingkungan, pelayanan kawasan, pelayanan kepegawaian dan fungsional pelayanan poliklinik. Gedung PPIKSN ini masih termasuk dalam bangunan yang berada dalam kawasan nuklir kawasan Nuklir Serpong memiliki luas 29 hektar dan terletak di kawasan Pusat Penelitian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi (Puspiptek), Kecamatan Setu, Tangerang Selatan, Propinsi Banten, Serpong.
Gedung PPIKSN tercatat sampai tahun 2014 telah mengelola beberapa bangunan gedung sebanyak 9 gedung dengan luas 8.480. berikut ini rincian jumlah bangunan gedung yang dikelola oleh gedung PPIKSN.
Tabel 1.1
Unit organisasi pengguna bangunan gedung PPIKSN
N o. Nama Bangunan Tahun Berdiri Keterangan Luas (m2) 1 Gedung 22 (Ruang Pompa) 1989
Bangunan gedung yang digunakan untuk bengkel mobil dan tempat mencuci mobil
312
2 Gedung 74 (PKTN-JRT) 1989
Bangunan gedung penyaluran penampungan air ke gedung 71,70,95,80
380
3 Gedung 90 PPIKSN
(Operation Centre) 1988 Informatika pelayanan nuklir 5100 4 Gedung 91 (Bengkel) 1989 Bangunan gedung yang
digunakan tempat bengkel mobil 260 5 Gedung 92 (Ruang
Jenset) 1989 Ruang jenset 52
6 Gedung 93 (CCHQ) 1989 Bangunan gedung keselamatan
(CCHQ) 331,6
7 Gedung 95 (Medical
Centre) 1989 Bangunan Gedung POLIKLINIK 1570
8 MGS 1989 Pos penjaga/ satpam 300
9 Pos 66 1988 Pos penjaga/satpam 174
Jumlah 8.480
Masing-masing gedung sebagai pengguna anggaran mempunyai kewenangan untuk merencanakan, melaksanakan, mengendalikan anggaran yang tertuang pada anggaran biaya tahunan yang dibuat oleh bagian keuangan Unit satuan kerja PPIKSN. Berikut ini laporan realisasi anggaran-anggaran biaya pemeliharaan bangunan gedung tahun 2013.
Tabel 1.2
Laporan Realisasi Anggaran Biaya Pemeliharaan Bangunan Gedung PPIKSN 2011-2013
No Tahun Luas m2 Anggaran (Rp) Realisasi (Rp)
1 2011 8.480 1.759.375.000 1.752.803.959
2 2012 8.480 1.915.852.000 1.914.592.630
3 2013 8.480 2.057.813.000 2.050.813.820
Sumber: Bagian Keuangan Gedung PPIKSN, Laporan Anggaran dan Realisasi Tahun 2013 (diolah)
Menurut Peraturan Kepala Badan Tenaga Nuklir Nasional Nomor 177/KA/IX/2011 dalam pelaksanaan pemeliharaan dan/atau perawatan Sarpras (sarana dan prasarana) masih terdapat beberapa kendala yang dihadapi, umumnya kurangnya perhatian penanggungjawab pemeliharaan dan/atau perawatan, lemahnya perencanaan pemeliharaan dan/atau perawatan, kompetensi pelaksanaan pemeliharaan dan/atau perawatan, belum tersedianya prosedur/instruksi kerja dan standar teknis yang memadai. Pemeliharaan dan/atau perawatan Sarpras mempunyai peran yang sangat penting guna menjaga kehandalan Sarpras untuk mendukung pelaksanaan tugas suatu organisasi. Apabila Sarpras tidak memadai (mengalami kerusakan), akan menyebabkan penurunan unjuk kerja Sarpras sehingga tidak tercapainya sasaran suatu organisasi dan kadang kala dapat menyebabkan kecelakaan yang mempunyai dampak nasional dan internasional dan opini masyarakat menjadi negatif serta
dapat mengganggu perkembangan iptek nuklir di Indonesia. Oleh karena itu, penelitian ini memfokuskan untuk mengetahui pengelolaan aset setiap tahunnya.
1.2 Keaslian Penelitian Tabel 1.3 Penelitian-penelitian Terdahulu No Nama Peneliti Metoda
penelitian Hasil Penelitian
1 Sudaryanto (2013) Alat analisis untuk data skunder yaitu untuk peramalan biaya pemeliharaan dengan Tren Linier Model, sedangkan untuk data primer menggunakan Importance Performance Analysis, skala Likert, uji validitas dan uji reliabilitas.
Hasil penelitian dengan Trend Linier Model bias diketahui standar biaya pemeliharaan tahunan per-m2 bangunan gedung dan estimasi biaya pemeliharaantahunan bangunan gedung per-m2 selama 25 tahun yaitu tahun 2012 sampai 2036. Hasil estimasi biaya pemeliharaan bangunan gedung UGM tahun 2012 adalah sebesar Rp9.751.207.895,00 dan mengalami peningkatan biaya per-m2 sebesar 2 persen. Hasil analisis standar biaya menunjukkan perencanaan dan pengendalian biaya pemeliharaan bangunan gedung kantor sudah efisien tetapi tidak didukung dengan penetapan standar biaya pemeliharaan yang sesuai ketentuan yang berlaku dan penggunaan bangunan gedung kantor yang belum optimal.
2 Ningrum (2010) Kuantitatif dengan metoda efek tertimbang leastsquare-fixed data panel, analisis
deskriptif dan standar biaya.
Hasil penelitian dengan regresi data panel menunjukkan bahwa variabel umur bangunan, luas bangunan, nilai bangunan, dan pendapatan pajak mempunyai pengaruh positif dan signifikan terhadap biaya pemeliharaan bangunan gedungkantor artinya variabel-variabel tersebut mempunyai peranan penting dalam peningkatan biaya pemeliharaan bangunan gedung. Adapun variabel jumlah pegawai tidak
berpengaruh terhadap
biayapemeliharaan bangunan gedung kantor. Hasil analisis deskriptif dan standar biayamenunjukkan
perencanaan dan pengendalian biaya pemeliharaan bangunan gedung kantor belum efisien yang didukung dengan penetapan standar biayapemeliharaan yang belum sesuai ketentuan yang berlaku. 3 Kharir (2009) Trend linier model digunakan untuk menghitung estimasi biaya pemeliharaan tahunan. Importance performance analysis digunakan untuk mengidentiflkasi tingkat arti penting dan kinerja faktor-faktor keberhasilan pemeliharaan bangunan gedung.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa biaya pemeliharaan bangunan gedung UIN Sunan Kalijaga tahun
2009 adalah sebesar
Rp5.514.882.214,00 dan kemudian setiap satu tahun rnengalami peningkatan biaya sebesar Rp424.777.808,00. Hasil penelitian dengan Importance Performance Analysis menunjukkan bahwa terdapat empat faktor keberhasilan pemeliharaan bangunan gedung yang masih perlu ditingkatkan kinerjanya. Faktor-faktor tersebut adalah program pemeliharaan pemeliharaan tidak terencana, Standar Operasional Prosedur (SOP), deskripsi kerja/Uraian tugas pemeliharaan, dan analisa kebutuhan biaya pemeliharaan.
4 Chan (2008) metoda analisis deskriptif dan Maintenance Cost Index.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Indeks Biaya Pemeliharaan untuk hotel bintang lima lebih tinggi menyesuaikan dengan permintaan tamu yang menginginkan kualitas pelayanan yang lebih tinggi, serta pada hotel yang tua (umur lebih dari 30 tahun) dikeluarkan biaya pemeliharaan lebih tinggi dan dibutuhkan lebih banyak staf teknis. 5 Saelan (2007) Metoda Alat analisis yang digunakan adalah Importance Perfomance Analysis (IPA) dan Analytical Hierachy Process (AHP).
Melakukan penelitian tentang pemeliharaan gedung bangunan Pemerintah daerah Kabupaten Cirebon dengan tujuan mengukur arti penting dan kualitas pelaksanaan faktor-faktor kunci pemeliharaan.
6 Hardiansyah dan Tangke (2005) metoda Life Cycle Cost dalam penentuan harga sewa harus mengakomodasi biaya pemeliharaan.
Hasil penelitian menunjukkan managemen pemeliharaan Bandung Supermall cukup baik meskipun masih terdapat beberapa kendala antara lain kurangnya dana yang dialokasikan, kurangnya koordinasi pihak-pihak yang terlibat dan belum lengkapnya proses pendokumentasian. 7 Boussabaine and Khirkham (2004) Metoda analisis efek tertimbang least square-fixed data panel.
Hasil yang diperoleh menunjukkan luas areal lantai, ukuran kolam renang, dan jumlah pemakai menjadi faktor-faktor yang mempengaruhi biaya pemeliharaan bangunan pusat olah raga.
Secara umum, peneliti melakukan kajian mengenai pemeliharaan bangunan. Penelitian ini berbeda dengan Ningrum (2010), Boussabaine dan Khirkham (2004)yang menggunakan efek tertimbang least square-fixed data panel, berbeda dengan Hardiansyah dan Tangke (2005) yang mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi biaya pemeliharaan rumah melalui survei, berbeda dengan Chan (2008) yang meneliti pengaruh biaya pemeliharaan terhadap pendapatan.
Adapun yang membedakan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah alat analisis yang digunakan. Penelitian ini menggunakan alat Trend Linier Model dan Importance Performance Analysis. Selain itu, yang membedakan penelitian ini sebelumnya adalah dalam hal tujuan penelitian. Adapun yang menjadi tujuan penelitin ini yaitu mengestimasi biaya pemeliharaan tahunan bangunan gedung dan mengidentifikasi faktor-faktor keberhasilan pemeliharaan bangunan gedung.
Pada penelitian berikut terdapat persamaan pada alat analisis namun berbeda objek penelitian yaitu Kharir (2009) meneliti bangunan gedung Universitas Islam Negeri Yogyakarta, Sudaryanto (2013) yang meneliti bangunan gedung Universitas Gadjah Mada, Saelan (2007) gedung kantor pemerintah Daerah Cilegon.
1.3 Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian
Berdasarkan pada rumusan masalah, tujuan penelitian yang diharapkan dalam penelitian ini:
1. Mengestimasi biaya pemeliharaan tahunan bangunan gedung PPIKSN, Serpong.
2. Mengidentifikasi tingkat arti penting (importance) dan kinerja (performance) pelaksanaan faktor yang menjadi keberhasilan pemeliharaan bangunan gedung PPIKSN, Serpong.
1.3.2 Manfaat penelitian
Manfaat penelitian yang diharapkan dalam penelitian ini:
1. Memberikan informasi perencanaan anggaran biaya pemeliharaan jangka panjang pada gedung PPIKSN secara tepat sehingga memberikan hasil optimal dalam rangka mempertahankan nilai aset Negara;
2. Memberikan informasi kepada pihak PPIKSN arti penting (importance) dan kinerja (performance) faktor keberhasilan pemeliharaan bangunan gedung dalm rangka pengembangan strategi pengelolaan pemeliharaan bangunan gedung.
1.4 Sistematika Penulisan
Sistematika dari penulisan ini dibagi menjadi empat bab. Bab I Pendahuluan menjelaskan tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis menguraikan tentang tinjauan pustaka, landasan teori dan alat analisis yang digunakan. Bab III Analisis Data menguraikan tentang cara penelitian, variabel yang digunakan dalam penelitian, hasil analisis data dan pembahasan. Bab IV Kesimpulan dan Saran yang memuat secara singkat mengenai kesimpulan dari hasil penelitian dan saran-saran yang direkomendasikan sebagai masukan berdasarkan fakta-fakta yang ditemukan selama penelitian.
