BAB V
ANALISA DATA
5.1 Analisa Data Aspek Pasar
Dalam analisa aspek pasar pembangunan ruko ini, penulis membagi menjadi beberapa acuan analisa yaitu :
5.1.1. Analisa Harga Jual Ruko
Berdasarkan hasil survei penulis dibeberapa lokasi, ditemui variasi harga jual yang cukup berbeda jauh. Data ini didapat penulis dengan berperan sebagai calon pembeli dengan melakukan metode survei dan bertanya kepada pihak penjual. Variasi harga jual ruko-ruko baru milik kompetitor dapat terlihat pada tabel berikut :
Tabel 5.1. Hasil Survei Harga Jual Ruko sekitar Kedoya HASIL SURVEI HARGA JUAL RUKO SEKITAR KEDOYA
NO LUAS BANGUNAN HARGA JUAL HARGA / M2
2 247,50 Rp 3.500.000.000,00 Rp 14.141.414,14
3 240,00 Rp 6.200.000.000,00 Rp 25.833.333,33
4 240,00 Rp 6.000.000.000,00 Rp 25.000.000,00
Sementara harga jual unit Ruko Kedoya sendiri sebagai berikut : Tabel 5.2. Harga Jual Ruko Kedoya per m2
Dari data diatas, penulis mendapati adanya perbedaan harga jual Ruko Kedoya milik PT XYZ yang masih dibawah harga ruko sejenis. Harga per meter persegi bangunan Ruko Kedoya berada pada Rp. 11.312.651,54 atau dibulatkan menjadi Rp. 11.400.000,00 (sebelas juta empat ratus ribu rupiah), sementara harga kompetitor berada di kisaran Rp. 14.000.000,00 (empat belas juta rupiah) sampai dengan Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah). Namun perbandingan harga ini tidaklah berpatokan pada luasan tanah ataupun nilai pasar dari lokasi tanah, dan hanya mengacu pada luasan fisik bangunan. Yang paling dapat disandingkan adalah antara Ruko Kedoya dengan Ruko pesaing no.2 yang letaknya hanya berbeda 100 meter, dan dengan membandingkan kedua ruko ini, Ruko Kedoya mempunyai keunggulan yaitu :
- Harga jual per meter persegi bangunan lebih murah Rp 3 Juta.
- Status peruntukan lahan yang sudah menjadi wisma dagang, sementara ruko no.2 ini masih berstatus hunian.
Harga Unit Ruko Kedoya per meter persegi
2A 289 Rp 2.932.500.000,00 Rp 10.147.058,82 2B 220 Rp 2.465.000.000,00 Rp 11.204.545,45 2C 230 Rp 2.550.000.000,00 Rp 11.086.956,52 2D 230 Rp 2.592.500.000,00 Rp 11.271.739,13 2E 230 Rp 2.656.250.000,00 Rp 11.548.913,04 2F 230 Rp 2.720.000.000,00 Rp 11.826.086,96 2G 230 Rp 2.783.750.000,00 Rp 12.103.260,87 11.312.651,54 Rp
Ruko No BANGUNAN LUAS CASH KERASHARGA JUAL RATA RATA HARGA RUKO PER METER PERSEGI
- Desain Ruko Kedoya yang modern minimalis.
- Posisi Ruko Kedoya yang berada di pojok / hoek yang dapat dilintasi dari 2 arah berbeda, sementara ruko no.2 hanya merupakan jalan satu arah saja.
5.1.2. Analisa Lokasi Proyek
Lokasi proyek Ruko Kedoya yang berada di pertigaan Jalan Kedoya Raya merupakan lokasi strategis yang mudah diakses dari area lain misalnya dari Puri, Kembangan, Jalan Panjang, GreenVille. Lokasi pojok ini (hoek) juga memiliki keuntungan tersendiri karena secara resmi lokasi Ruko ini berada di jalan satu arah saja, namun karena posisi nya yang dipertigaan, penghuni atau pengunjung ruko tetap dapat memanfaatkan sisi samping kanan ruko untuk menuju akses jalan dua arah.
Perkembangan pesat area sekitar Kedoya, khususnya Puri Indah dan Kembangan membuat harga tanah di Kedoya juga ikut naik, dimana dahulu lokasi ini dibeli oleh PT XYZ dengan harga empat jutaan per meter persegi, saat ini harganya sudah naik 2 kali lipat menjadi kisaran 7-8 jutaan rupiah per meter persegi.
5.1.3. Analisa Permintaan dan Pangsa Pasar
Dari data survei, penulis menemukan fakta bahwa area Kedoya masih sedikit adanya Ruko komersial namun banyak yang berjualan dengan memakai bentuk hunian sehingga hal ini membuat kurang rapih dan kurang enak dipandang. Hal ini membuat Ruko Kedoya akan menjadi pasar baru dan diharapkan dapat menarik investasi serupa yaitu pembangunan Ruko modern di area Kedoya, sehingga Ruko Kedoya ini tidaklah masuk dalam pangsa pasar
namun justru menciptakan pasar yang baru dan dapat menaikkan nilai komersil dari area Kedoya dan sekitarnya.
Untuk pangsa pasar, dengan kisaran harga jual yang jauh dibawah harga jual Ruko baru di Kembangan/Puri, Ruko Kedoya dapat menjadi pilihan alternatif (second opinion) dari calon pembeli ruko di area Jakarta Barat ini, terutama dengan keunggulan sebagai berikut :
- Lokasi Kedoya yang tidak jauh dari Puri / Kembangan
- Lokasi Kedoya tidak macet khususnya dari arah Puri / Kembangan
/ Metro TV
- Jalur Kedoya di lalui bus pengumpan (feeder) busway koridor
Lebak Bulus – Daan Mogot 5.1.4. Analisa Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran yang dijalankan oleh PT XYZ untuk penjualan Ruko Kedoya ini adalah memakai tenaga penjualan lepas yang artinya memakai jasa broker independent. Broker independent ini bekerja dengan dasar komisi penjualan sebesar 3 (tiga) persen dari nilai penjualan, namun tidak menerima fasilitas apapun dari perusahaan. Sejak awal tahun 2012, perusahaan telah bekerja sama secara khusus dengan 2 broker yaitu dari Eastons Puri dan Informasi Properti Puri, namun ternyata penjualan unit tidak berjalan dan belum ada unit yang terjual yang dikarenakan calon pembeli ingin membeli jika unit sudah siap atau terbangun. Hal ini merupakan hal yang wajar mengingat PT XYZ masih dianggap belum mempunyai bukti kredibilitas dan akuntabilitas.
Hal ini yang membuat kebijakan perusahaan akhirnya berubah yaitu membangun terlebih dahulu sambil mengharapkan adanya penjualan saat unit unit
ruko mulai terlihat fisik bentuknya. Adapun modal pembangunan merupakan murni modal dari pemilik perusahaan dan bukan pinjaman dari Bank.
5.2. Analisa Data Aspek Finansial
Berdasarkan data finansial yang ada, penulis mencoba menganalisa melalui 3 pendekatan yaitu Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), dan Internal Rate of Return (IRR).
Tabel 5.3. Necara Biaya dan Pemasukan Proyek Ruko Kedoya
Gambar 5.1. Diagram Arus Kas (Cash Flow Diagram)
Dalam tabel 5.3, didapati informasi bahwa nilai nilai uang baik pemasukan maupun pengeluaran perusahaan berada dalam kurun waktu yang berbeda dan
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 A B C E H I J K G D F 2012 2013 2011
PERHITUNGAN BIAYA DAN PEMASUKAN PROYEK RUKO KEDOYA OLEH PT XYZ
PEMASUKAN PENGELUARAN
TGL KETERANGAN NILAI TGL KETERANGAN NILAI
Des-13 Penjualan Ruko (A) Apr-11 Biaya pembelian lahan, pajak, notaris, dokumen (B) 4.279.165.750 unit 2A 2.932.500.000 Nop-11 Biaya Desain dan Perhitungan Ruko (C) 33.180.000 unit 2B 2.465.000.000 Nop-11 Biaya Perijinan Bangunan (D) 40.500.000 unit 2C 2.550.000.000 Jan-12 Biaya peningkatan status lahan (E) 1.000.000.000
unit 2D 2.592.500.000 Jan-12 Biaya pemasaran awal (F) 8.000.000
unit 2E 2.656.250.000 Des-13 Biaya pemasaran komisi broker (G) 561.000.000 unit 2F 2.720.000.000 Apr-12 Biaya pembangunan ruko tahap 1 (H) 663.600.000 unit 2G 2.783.750.000 Agust-12 Biaya pembangunan ruko tahap 2 (I) 995.400.000 Okt-12 Biaya pembangunan ruko tahap 3 (J) 829.500.000 Des-12 Biaya pembangunan ruko tahap 4 (K) 829.500.000
bervariasi, untuk itu, perlu dilakukan penyamaan waktu perhitungan dan ditarik pada tertentu, misalnya pada waktu saat ini (Agustus 2012). Hal ini untuk memudahkan melakukan perbandingan dan dapat melakukan perbandingan nilai yang adil. Untuk itu, penulis menghitung semua komponen biaya/pengeluaran dan pemasukan dalam kondisi waktu yaitu saat ini di Agustus 2012 dengan memakai suku bunga asumsi sebesar 6%/tahun atau 0,5% per bulan. Asumsi bunga ini didasarkan pada data Badan Pusat Statistik yang menyebutkan tingkat inflasi nasional pada tahun 2011 adalah 3,79% (tiga koma tujuh puluh sembilan persen) (http://ekonomi.inilah.com/read/detail/1814126/inflasi-2011-capai-379). Satuan waktu yang menjadi acuan adalah bulan sehingga suku bunga asumsi menjadi bunga bulanan, sehingga dengan nilai acuan saat ini adalah nilai di Agustus 2012, maka semua nilai pemasukan dan pengeluaran di tarik ke Agustus 2012.
Dengan demikian, perhitungan dari nilai nilai pengeluaran yang bukan di Agustus 2012 akan ditarik ke Agustus 2012 dengan memasukkan nilai inflasi. Bagi nilai nilai sebelum Agustus 2012, Bulan Agustus menjadi patokan nilai F, sementara bagi nilai nilai sesudah Agustus 2012, Bulan Agustus menjadi patokan nilai P. Setelah dilakukan perhitungan pada masing masing komponen uang, nilai komponen uang tersebut dapat dilihat di tabel tabel berikut ini.
Tabel 5.5. Nilai Pemasukan yang ditarik ke Agustus 2012
TGL KETERANGAN NILAI "t'' ke
Agst'12 RUMUSAN PERHITUNGAN
NILAI DI AGUSTUS 2012 Des-13 Penjualan Ruko (A) 16 P = F (P/F, 0,5%, 16)
Des-13 unit 2A 2.932.500.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.932.500.000 * 0,9233 2.707.577.250,00 Des-13 unit 2B 2.465.000.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.465.000.000 * 0,9233 2.275.934.500,00 Des-13 unit 2C 2.550.000.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.550.000.000 * 0,9233 2.354.415.000,00 Des-13 unit 2D 2.592.500.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.592.500.000 * 0,9233 2.393.655.250,00 Des-13 unit 2E 2.656.250.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.656.250.000 * 0,9233 2.452.515.625,00 Des-13 unit 2F 2.720.000.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.720.000.000 * 0,9233 2.511.376.000,00 Des-13 unit 2G 2.783.750.000 16 P = F (P/F, 0,5%, 16) P = 2.783.750.000 * 0,9233 2.570.236.375,00 18.700.000.000 17.265.710.000,00
5.2.1. Analisa Benefit Cost Ratio
Dengan mengaplikasi rumus berikut, akan didapati nilai dari Benefit Cost Ratio yaitu :
Dimana nilai :
R adalah 17.265.710.000
C (op) adalah 9.062.378.905 – 4.634.764.423 = 4.427.614.482 Cf adalah 4.634.764.423
Sehingga nilai BCR adalah :
BCR = 2,7699
Karena BCR bernilai di atas 1, maka berdasarkan perhitungan BCR, proyek ini dapat dijalankan.
Pembuktian kelayakan investasi proyak ruko dengan metode BCR ini perlu R – C (op) BCR = Cf 17.265.710.000 – 4.427.614.482 BCR = 4.634.764.423
yang layak dipercaya dan diterima, untuk itu, penulis melanjutkan proses analisa finansial dengan pendekatan NPV dan IRR.
5.2.2. Analisa Net Present Value
Dari hasil perhitungan nilai uang yang ditarik ke Agustus 2012 yaitu pada tabel 5.4 dan tabel 5.5, didapatkan nilai nilai baru seperti tertera di dua tabel diatas, dimana biaya pengeluaran proyek menjadi Rp. 9.062.378.905,- (sembilan miliar enam puluh dua juta tiga ratus tujuh puluh delapan ribu sembilan ratus lima rupiah), dan nilai pemasukan proyek menjadi Rp. 17.265.710.000,- (tujuh belas miliar dua ratus enam puluh lima ribu tujuh ratus sepuluh ribu rupiah).
Dengan mengacu rumusan NPV yaitu penerimaan dipotong pengeluaran, maka ditemukan nilai NPV proyek ini adalah :
NPV = 17.265.710.000,00 – 9.062.378.905 = Rp.8.203.331.094,18 (+)
Nilai NPV yang positif menandakan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. 5.2.3. Analisa Internal Rate of Return (IRR)
Untuk lebih mendapatkan angka IRR yang tepat, nilai investasi perlu ditarik ke nilai akhir masa proyek yaitu Desember 2013 sehingga akan dapat diketahui apakah investasi yang ditanam dapat menjadi keuntungan diatas MARR (Minimum Attractive Rate of Return) atau nilai pengembalian minimum yang diharapkan.
Sebagai perusahaan yang mempunyai tujuan mencari keuntungan, PT XYZ tentu berkeinginan bahwa keuntungan dari perusahaan berada di atas bunga simpanan Bank yang berbentuk deposito ataupun tabungan yang berada di kisaran 7-9% / tahun. Dengan asumsi bahwa perusahaan ingin keuntungan dari setiap dana yang mereka tanam berkembang hingga 30% pertahun, maka rincian
perkembangan nilai investasi biaya yang sudah dikeluarkan oleh perusahaan menjadi :
Tabel 5.6. Asumsi Nilai Investasi dengan MARR 30% per tahun
Dari tabel 5.6., dapat dilihat bahwa dengan asumsi keuntungan perusahaan yang telah ditetapkan (MARR) sebesar 30% per tahun, hasil faktual angka penjualan Ruko tetap lebih tinggi dari asumsi hasil investasi tersebut, dimana di Desember 2013, nilai penjualan Ruko adalah Rp. 18.700.000.000,- sehingga disimpulkan bahwa investasi PT XYZ dalam proyek Ruko Kedoya ini adalah layak dan berpotensi menguntungkan bagi perusahaan.
Dari hasil perhitungan berikutnya, didapati bahwa dengan asumsi MARR sebesar 33% / tahun, nilai investasinya seharusnya menjadi Rp. 17.821.571.894,- dan dengan asumsi MARR 36% / tahun, nilai investasinya seharusnya menjadi Rp. 18.957.188.846,-. Sehingga dapat disimpulkan bahwa proyek pembangunan dan penjualan Ruko Kedoya oleh PT XYZ mempunyai nilai IRR sebesar antara 33% - 36 % per tahun sejak biaya awal dikeluarkan (April 2011) sampai dengan penjualan ruko (Desember 2013), yang mempunyai range waktu 32 bulan. Berdasarkan rumusan interpolasi, didapatkan bahwa IRR dari proyek Ruko ini adalah 2,94% per bulan atau 35,32% per tahun.
TGL KETERANGAN NILAI "t'' ke
Des'13 RUMUSAN NILAI DI DESEMBER 2013
NILAI DI DESEMBER 2013 Apr-11 Biaya pembelian lahan, pajak, notaris, dokumen (B) 4.279.165.750 32 F = P (F/P, 2,5%, 32) F = 4.279.165.750 * 2,2038 9.430.425.479,85 Nop-11 Biaya Desain dan Perhitungan Ruko (C) 33.180.000 25 F = P (F/P, 2,5%, 25) F = 33.180.000 * 1,8539 61.512.402,00 Nop-11 Biaya Perijinan Bangunan (D) 40.500.000 25 F = P (F/P, 2,5%, 25) F = 40.500.000 * 1,8539 75.082.950,00 Jan-12 Biaya peningkatan status lahan (E) 1.000.000.000 23 F = P (F/P, 2,5%, 23) F = 1.000.000.000 * 1,7646 1.764.600.000,00 Jan-12 Biaya pemasaran awal (F) 8.000.000 23 F = P (F/P, 2,5%, 23) F = 8.000.000 * 1,7646 14.116.800,00 Des-13 Biaya pemasaran komisi broker (G) 561.000.000 0 F = P (F/P, 2,5%, 0) F = 561.000.000 561.000.000,00 Apr-12 Biaya pembangunan ruko tahap 1 (H) 663.600.000 20 F = P (F/P, 2,5%, 20) F = 663.600.000 * 1,6386 1.087.374.960,00 Agust-12 Biaya pembangunan ruko tahap 2 (I) 995.400.000 16 F = P (F/P, 2,5%, 16) F = 995.400.000 * 1,4845 1.477.671.300,00 Okt-12 Biaya pembangunan ruko tahap 3 (J) 829.500.000 14 F = P (F/P, 2,5%, 14) F = 829.500.000 * 1,4130 1.172.083.500,00 Des-12 Biaya pembangunan ruko tahap 4 (K) 829.500.000 12 F = P (F/P, 2,5%, 12) F = 829.500.000 * 1,3449 1.115.594.550,00
9.239.845.750
5.3. Analisa Data Aspek Sosial Ekonomi
Berdasarkan data studi lapangan penulis, dapat dijabarkan beberapa analisa berikut :
5.3.1. Analisa Data Aspek Sosial
Secara umum, lingkungan sekitar proyek Ruko Kedoya menerima kehadiran proyek tersebut dan menaruh harapan bahwa jika proyek terlah selesai dan menjadi suatu area perdagangan yang baru, dapat membawa perubahan positif bagi masyarakat sekitar, khususnya karena :
a. Sentra perdagangan baru dapat mempermudah masyarakat melakukan pembelian, untuk itu diharapkan pembeli ruko membuka bisnis minimarket dan sejenisnya.
b. Ruko baru ini dapat menjadi barometer baru penataan kawasan Kedoya yang masih berantakan karena banyak hunian menjadi tempat usaha ilegal c. Jika ada Bank yang memakai Ruko ini akan sangat memudahkan
masyarakat karena saat ini Bank / ATM letaknya jauh dari Kedoya. 5.3.2. Analisa Data Aspek Ekonomi
Proyek Ruko Kedoya ini juga mendapat respon positif dari masyarakat berkaitan dengan aspek ekonomi yaitu :
a. Ruko Kedoya diharapkan mampu menarik tenaga kerja baru dengan memanfaatkan masyarakat sekitar misalnya sebagai karyawan, tenaga keamanan, parkir, dan lain lain
b. Beroperasinya Ruko Kedoya membuat masyakarat sekitar dapat membuka peluang bisnis baru yang mendukung penghuni ataupun karyawan di Ruko yaitu bisnis makanan minuman, indekost, ojek, dan lain-lain.
