PENERAPAN PRINSIP GOOD FAITH

PENERAPAN PRINSIP “GOOD FAITH” DALAM PERKARA SEWA MENYEWA GUDANG ANTARA WARGA NEGARA INDONESIA

DENGAN WARGA NEGARA ASING (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI NO. 60 K/ PDT/2013)

JURNAL

Oleh

FITRI HANDAYANI SINAGA 127011032/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2019

PENERAPAN PRINSIP “GOOD FAITH” DALAM PERKARA SEWA MENYEWA GUDANG ANTARA WARGA NEGARA INDONESIA

DENGAN WARGA NEGARA ASING (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI NO. 60 K/ PDT/2013)

FITRI HANDAYANI SINAGA

Abstract

Leasing is a contract between two parties which is usually called bilateral agreemet. It causes right and obligation between them. This research analyzed a leasing contract of a building with its office equipment between the Indonesian citizen who was the lessor and a foreiger as the lessee or tenant. The research used juridical normative method by analyzing prevailing legal provisions such as contract law and the Civil Code. Its nature was descriptive analytic which gve argumentation of the result of the research. The result of the research shows that in a leasing contract of building the lessee is required to maintain, to take care of, and to keep the building he is renting ss if it were his.. The Panel of Judges' legal consideration of the Supreme Court's Ruling No. 2542.K/Pdt/2016 in the case of dispute in leasing a building is that the damage of the rented building owned by I Nyoman Yudhiawan is caused by the lessee's default in carrying out the clauses in the leasing contract, especially about the clause which states that a lessee should act as the owner of the owner of the house as it is stipulated in Article 1564 of the Civil Code in which the lessee is required to take the responsibility for all the damages in the materials he is renting during the leasing period unless hecan give evidence that all the damages have not heed done by him.

Keywords: Good Faith, Leasing, Default

I. Pendahuluan

Era perdagangan bebas erat kaitannya dengan peningkatan interaksi di bidang bisnis yang mengalami kemajuan sangat pesat dewasa ini. Hukum perjanjian di bidang bisnis terus berkembang dari waktu ke waktu mengikuti perkembangan dunia bisnis yang makin beragam. Prinsip kebebasan membuat perjanjian (freedom of contract) yang universal memungkinkan lahirnya jenis- jenis perjanjian baru yang pada gilirannya juga memunculkan masalah hukum baru karena belum tersedianya ketentuan perundang-undangan atau yurisprudensi tentang masalah tersebut. Situasi ini mendorong pemikiran perlunya perhatian terhadap upaya meletakkan ketentuan-ketentuan umum sebagai landasan pelaku bisnis dalam membuat perjanjian atau setidaknya dengan jalan penafsiran terhadap ketentuan yang telah tersedia.

Pasal 1313 KUH Perdata menyebutkan bahwa, “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu

saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal”.¹ Perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal. Dengan terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian, maka secara hukum adalah mengikat bagi para pihak yang membuatnya.

Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masing-masing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak.

Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Yang dimaksud dengan mempunyai hubungan antara yang satu dengan yang lain adalah bahwa bilamana dalam perikatan yang muncul dari perjanjian tersebut, yang satu mempunyai hak, maka pihak lain berkedudukan sebagai pihak yang memikul kewajiban, sehingga dalam hal ini terjadi keseimbangan antara pihak penyewa dan yang menyewakan.²

Kegiatan usaha sewa menyewa rumah merupakan suatu perjanjian bernama (nomminaat/benoemde) yang diatur di dalam Bab VII Buku III KUH Perdata yaitu di dalam Pasal 1548 KUH Perdata sampai dengan Pasal 1600 KUH Perdata dengan nama perjanjian sewa menyewa. Di dalam Pasal 1548 KUH Perdata disebutkan bahwa, “Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya”. Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire.

Sewa-menyewa merupakan salah satu perjanjian timbal balik. Antara penyewa dan yang menyewa yang isinya berkaitan dengan ketentuan-ketentuan tentang hak

1 Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, (Bandung : Mandar Maju, 2000), hlm.4.

2 J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Bandung, Citra Aditya Bakti, 1995), hlm.43

dan kewajiban dari penyewa dan yang menyewa dalam suatu perjanjian sewa menyewa tersebut.³

Tujuan dari diadakanya perjanjian sewa-menyewa adalah untuk memberikan hak pemakaian kepada pihak penyewa sehingga benda yang bukan berstatus hak milik dapat disewakan oleh pihak yang mempunyai hak atas benda tersebut. Jadi benda yang dapat disewakan oleh pihak yang menyewakan dapat berupa hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak mengunakan hasil, hak pakai, hak sewa (hak sewa kedua) dan hak guna bangunan.⁴

Menurut Kamus hukum, sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa. Sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya. Sewa-menyewa barang adalah merupakan suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain dengan tujuan untuk memulai dan memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang sewa oleh pemakai kepada pemilik.⁵

Dengan demikian dapat dikatakan bahwa apabila pihak penyewa tidak berlaku sebagai tuan rumah yang baik terhadap barang yang disewa maka pihak penyewa telah melakukan perbuatan melawan hukum dan bertentangan dengan asas perjanjian penyewa sebagai tuan rumah yang baik. Oleh karena itu penyewa yang karena kelalaiannya / kecerobohannya mengakibatkan terjadinya kerusakan terhadap barang yang disewanya sehingga mengakibatkan barang tersebut tidak lagi dapat digunakan sebagai mana mestinya maka penyewa tersebut wajib mengganti kerugian atas barang yang telah mengalami kerusakan tersebut.⁶

Di dalam pelaksanaan sewa menyewa rumah antara pihak pemilik rumah sewa dengan pihak penyewa apabila penyewa tidak menjaga, memelihara dan merawat rumah yang disewanya dengan baik sebagaimana layaknya rumahnya sendiri, sehingga menimbulkan kerusakan terhadap rumah sewa tersebut maka

3Tiong Oey Hoey, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, (Jakarta : Sinar Grafika, 2008), hlm.83

4 A. Qirom Syamsudin Meliala, Pokok-pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya Liberty, (Yogyakarta :ANDI , 2012), hlm.86

5 Andre Fockema, Kamus Hukum, (Jakarta : Sinar Grafika, 2010), hlm.149

6 Gunawan Raflianto, Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Suatu Tinjauan Praktis, (Jakarta : Pustaka Media, 2015), hlm.96

penyewa telah melanggar asas tuan rumah yang baik sebagai penyewa dan tidak memiliki itikad baik dalam menjaga, memelihara dan merawat rumah yang disewanya tersebut.

Di dalam perjanjian sewa menyewa antara penyewa dengan pihak yang menyewa harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) dan di samping itu pihak penyewa wajib menjaga, merawat dan memelihara barang yang disewanya tersebut sebagaimana layahnya seperti barangnya sendiri (asas tuan rumah yang baik).

Prinsip itikad baik (good faith) merupakan salah satu prinsip yang mendapat sorotan dalam sistem hukum Indonesia, dimana hal ini tertuang dalam pasal 1338 ayat (3) BW ini menekankan adanya keharusan bagi para pihak untuk melaksanakan perjanjian dengan itikad baik. Sejalan dengan perkembangan jaman, ketentuan ini ditafsir secara luas (extensive interpretation) yang kemudian menghasilkan ketentuan bahwa, itikad baik tidak saja berperan pada tahap pelaksanaan, tetapi juga pada tahap penandatanganan dan tahap sebelum ditutupnya perjanjian (Pre-contractual fase).⁷

Penerapan prinsip itikad baik dalam suatu perjanjian sewa menyewa antara penyewa dengan pihak yang menyewakan wajib dilaksanakan dimana pihak yang menyewakan memberikan barang yang disewakannya dalam keadaan baik dan layak untuk digunakan. Sedangkan pihak yang penyewa wajib menjaga, merawat dan memelihara barang yang disewanya tersebut seperti barangnya sendiri.

Dasar hukum dari asas tuan rumah yang baik bagi penyewa dalam suatu psrjanjian sewa-menyewa rumah tempat tinggal adalah Pasal 1560 KUH Perdata, dimana disebutkan bahwa penyewa selama jangka waktu sewa berlangsung wajib menjaga, memelihara dan merawat rumah yang disewanya sebagaimana layaknya rumahnya sendiri, sehingga menggunakan rumah tersebut dengan baik dan benar selama jangka waktu sewa berlangsung. Konsep hukum berlakunya asas tuan rumah yang baik dalam suatu perjanjian sewa-menyewa adalah karena rumah yang disewa oleh penyewa tersebut, bukan milik penyewa, melainkan milik orang yang menyewakan atau milik orang lain yang diberi kuasa oleh pemilik rumah sewa tersebut kepada pihak yang menyewakan untuk menyewakannya kepada

7 Haryo Sulisyantoro, Fungsi Itikad Baik dalam Kontrak, (Jawa Timur : Jurnal Liga Hukum Vol.2 No.1 Januari 2014 Fakultas Hukum Universitas Veteran) hal.5.

pihak ketiga/pihak lain. Oleh karena itu penyewa wajib menjaga, memelihara dan merawat rumah yang disewanya tersebut seolah-olah rumah tersebut adalah miliknya sendiri. Pelaksanaan asas tuan rumah yang baik yang dilaksanakan oleh tuan rumah merupakan perwujudan dari asas itikad baik (good faith) dari penyewa.

Pada dasarnya suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 60 K/Pdt/ 2013, awalnya hubungan sewa menyewa ini berlangsung dengan baik antara AS (pihak yang menyewakan/pemilik) dengan CJG (penyewa/warga negara asing) berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 01 tanggal 04 Juli 2006 tentang perjanjian sewa menyewa bangunan/gudang diatas sebidang tanah di Desa Krapyak, Kecamatan Tahunan, Kabupaten Jepara (yang selanjutnya menjadi obyek perkara)berdasarkan Sertifikat Hak Milik No: 1573, Surat Ukur No: 195/KRPY/2000, dengan luas ± 615 M² atas nama AS, dan selain itu antara AS dengan CJG juga membuat perjanjian kerja sama bisnis usaha Ekspor Mebeler/Kerajinan Mebel. ⁸

Lebih lanjut ternyata dalam masa perjanjian sewa menyewa obyek perkara masih berlangsung bahwa CJG tidak mentaati dan melasanakan perjanjian sewa menyewa dan kerja sama bisnis tersebut, selama satu tahun lebih CJG pergi meninggalkan obyek perkara tanpa sepengetahuan AS, yang mana seluruh fasilitas obyek perkara tesebut dalam keadaan tidak terawat dan banyak mengalami kerusakan, rekening listrik, telepon dan air tidak dibayar, hilangnya beberapa barang fasilitas obyek perkara.

Atas pertimbangan tersebut AS berpendapat perbuatan CJG ini tidak beritikad baik, disamping itu AS berpendapat mengalami kerugian materiil dan immateriil yang lumayan besar dan harus mendapatkan ganti rugi dari CJG dan menuntut kerugian baik dari segi materiil dan immateriil. Tidak adanya itikad baik dari CJG tidak memberitahu AS meninggalkan obyek perkara, tidak

8 Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No.60 K/Pdt/ 2013

melaksanakan Perjanjian Kerja Sama bisnis usaha ekspor mebeler/kerajinan mebel dan selama yang bersangkutan pergi tidak dapat dihubungi. Hal ini membuat AS merasa khawatir terhadap keadaan obyek perkara karena kerusakan yang lebih parah lagi, maka Perjanjian Sewa Menyewa obyek perkara harus diakhiri dan dibatalkan, akan tetapi didalam pembatalan suatu Akta Perjanjian tidak dapat dilakukan begitu mudah.⁹

Untuk itu AS menuntut kerugian yang dialami baik dari segi materil dan immateril, namun hal berbalik terjadi, dimana Pengadilan Negeri Jepara tertanggal 12 April 2012 melalu Putusan No. 56/Pdt.G/2011/PN. Jpr menolak semua dalil- dalil dari AS, dan menyatakan gugatan AS adalah prematur sebab Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 01 tertanggal 04 July 2006 pada halaman ketiga, tentang jangka waktu sewa menyewa adalah selama 25 (dua puluh lima) tahun, sehingga perjanjian tersebut belum berakhir masa sewanya, sehingga Perjanjian sewa menyewa tersebut tidak dapat dibatalkan. Disamping itu juga ternyata pendapat ini diperkuat dengan Putusan Pengadilan Tinggi Semarang tertanggal 17 July 2012 dengan Putusan No. 229/Pdt/2012/PT.SMG dan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor. 60 K/Pdt/2013, dimana hasil Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tersebut menolak gugatan pihak yang menyewakan.¹⁰

Bertitik tolak dari uraian di atas, maka akan diteliti lebih lanjut dan disusun dalam bentuk Tesis dengan judul “ Penerapan prinsip good faith dalam perkara sewa-menyewa gudang antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing (studi kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor.

60 K/Pdt/2013)”.

Perumusan masalah penelitian ini adalah:

1. Bagaimana ketentuan hukum yang berlaku berdasarkan KUH Perdata terhadap prinsip good faith dalam perjanjian sewa-menyewa ?

2. Bagaimana pelaksanaan prinsip good faith dalam perjanjian sewa-menyewa gudang antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing ?

3. Bagaimana analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor.

60 K/Pdt/2013 dalam perkara sewa-menyewa gudang dengan prinsip good faith antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing?

9 Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 60 K/Pdt/ 2013

10 Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 60 K/Pdt/ 2013

Sesuai dengan perumusan masalah tersebut di atas, maka tujuan penelitian ini ialah :

1. Untuk mengetahui dan menganalisis ketentuan hukum yang berlaku berdasarkan KUH Perdata terhadap prinsip good faith dalam perjanjian sewa- menyewa.

2. Untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan prinsip good faith dalam perjanjian sewa-menyewa gudang antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing.

3. Untuk mengetahui dan menganalisis analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor. 60 K/Pdt/2013 dalam perkara sewa-menyewa gudang dengan prinsip good faith antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing.

II. Metode Penelitian

Penelitian ini bersifat adalah deskriptif analitis. Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Sumber data yang dipergunakan pada penelitian ini adalah data sekunder yang terdiri dari :

a. Bahan hukum primer yang berupa norma/peraturan dasar dan peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan hukum pertanahan pada umummya dan hukum penguasaan fisikatas tanah pada khususnya. Dalam penelitian ini bahan hukum primer adalah KUH Perdata dan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor. 60 K/Pdt/2013

b. Bahan hukum sekunder berupa pendapat hukum / doktrin/ teori-teori yang diperoleh dari literatur hukum, hasil penelitian, artikel ilmiah, maupun website yang terkait dengan penelitian. Bahan hukum sekunder pada dasarnya digunakan untuk memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer. Dengan adanya bahan hukum sekunder maka peneliti akan terbantu untuk memahami /menganalisis bahan hukum primer.

c. Bahan hukum tersier yaitu bahan yang memberikan petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder seperti kamus umum, kamus hukum, ensiklopedia dan lain sebagainya

Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penulisan ini adalah menggunakan : metode penelitian kepustakaan (library research).

III. Hasil dan Pembahasan

Dalam kasus gugatan pembatalan sewa-menyewa bangunan gedung antara Abdul Salam selaku pihak yang menyewakan dan Charles John Goldsworthy selaku pihak penyewa, wanprestasi yang dilakukan pihak penyewa mengakibatkan timbulnya kerugian yang cukup besar terhadap pihak yang menyewakan, dimana kerugian tersebut berupa kehilangan sejumlah alat-alat perlengkapan kantor yang nilainya Rp. 17.000.000 (tujuh belas juta rupiah) dan juga terjadi kerusakan pada bangunan/gedung akibat ditinggalkan oleh pihak penyewa selama lebih dari satu tahun. Oleh karena itu gugatan pembatalan yang diajukan oleh pihak yang menyewakan yakni Abdul Salam ke pengadilan pada dasarnya tidak ditolak oleh pengadilan (Mahkamah Agung), tapi seharusnya dikabulkan karena kerugian yang diderita oleh pihak yang menyewakan akibat kelalaian/wanprestasi yang dilakukan pihak penyewa cukup mendasar dan prinsipil serta tidak memiliki itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian sewa- menyewa bangunan gedung tersebut.

Apabila penggugat dipandang oleh majelis hakim tidak berhasil membuktikan dalil gugatannya, akibat hukum yang harus ditanggung oleh penggugat tersebut atas kegagalan membuktikan dalil gugatannya adalah gugatan penggugat ditolak oleh majelis hakim dalam putusannya. Majelis Hakim pengadilan dalam menilai alat-alat bukti yang diajukan oleh penggugat tidak cukup kuat secara hukum untuk dapat membuktikan bahwa tergugat memang berada dipihak yang melanggar hukum dan karena itu patut dijatuhi sanksi oleh pengadilan. Oleh karena itu gugatan penggugat pada akhirnya ditolak oleh majelis hakim pengadilan.

Namun demikian di dalam memeriksa dan memutus suatu perkara, khususnya perkara sengketa sewa menyewa pendapat hukum majelis hakim terkadang dapat berbeda pandangan antara Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi dan Mahkamah Agung. Oleh karena itu dalam suatu perkara yang sama dapat terjadi beberapa putusan yang berbeda antara Pengadilan Negeri, Pengadilan

Tinggi maupun Mahkamah Agung tergantung dari sudut pandang mana majelis hakim tersebut memutuskan perkara sengketa sewa menyewa tersebut. Di dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor. 60 K/PDT/2013 pada dasarnya sengketa yang terjadi adalah sengketa mengenai sewa menyewa bagunan gedung milik Abdul Salam sebagai pihak yang menyewakan dan pihak penyewa yaitu Charles John Goldsworth.

Di dalam sengketa sewa menyewa bangunan gedung tersebut pihak penyewa telah lalai dalam melaksanakan kewajibannya sebagai penyewa sehingga terjadi kehilangan terhadap alat-alat perlengkapan bangunan gedung milik pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam yang mengakibatkan terjadinya kerugian materil sebesar Rp 17.000.000 (tujuh belas juta rupiah). Selain itu akibat perbuatan dari pihak penyewa yaitu yang lalai melaksanakan kewajibannya sebagai tuan rumah yang baik berdasarkan Pasal 1560 KUH Perdata mengakibatkan terjadinya kerusakan terhadap material bangunan milik pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam. Namun demikian pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam tidak mengajukan gugatan ganti rugi akan tetapi mengajukan pembatalan dari perjanjian sewa menyewa berdasarkan akta notaris No. 01 tertanggal 04 Juli 2006 yang dibuat oleh notari Fatchur Rohman di Jepara.

Perjanjian sewa menyewa antara Abdul Salam sebagai pihak yang menyewakan dengan Charles John Goldsworth sebagai pihak penyewa berlangsung selama 25 (dua puluh lima) tahun yang dimulai 5 Juli 2006 sampai dengan tanggal 5 Juli 2031, sehingga gugatan pembatalan perjanjian sewa menyewa tersebut tidak dapat dikabulkan oleh majelis hakim baik Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi maupun Mahkamah Agung dengan pertimbangan hukum bahwa jangka waktu sewa menyewa tersebut belum berakhir dan masih cukup panjang waktunya. Oleh karena itu gugatan pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam dalam membatalkan perjanjian sewa menyewa bangunan gedung tersebut dipandang terlalu prematur karena masih berlangsung selama 1 (satu) tahun. Dasar pertimbangan hukum tersebut mengakibatkan gugatan Abdul Salam sebagai pihak yang menyewakan dalam upaya hukum pembatalan sewa menyewa tersebut ditolak oleh majelis hakim di tiga tingkatan peradilan sehingga putusan

terhadap sengketa sewa menyewa bangunan gedung tersebut telah memiliki kekuatan hukum yang tetap (incraht van gewisjde).¹¹

Akibat hukum atas putusan pengadilan yang menolak gugatan pembatalan perjanjian sewa menyewa yang diajukan oleh pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam, mengakibatkan perjanjian sewa menyewa tersebut tetap memiliki kekuatan hukum mengikat untuk dilaksanakan oleh pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam dan pihak penyewa yaitu Charles John Goldsworth. Mengenai kerusakan yang terjadi atasa bangunan gedung milik pihak yang menyewakan yaitu Abdul Salam pada prinsipnya tidak ada dinyatakan untuk diganti rugi oleh pihak penyewa yaitu Charles John Goldsworth. Dengan demikian mengenai kerugian yang diderita oleh pihak yang menyewa yaitu Abdul Salam tidak memperoleh putusan dari pengadilan untuk dilakukan ganti rugi oleh pihak penyewa yaitu Charles John Goldsworth. Selain akta perjanjian sewa menyewa bangunan gedung No. 01 tertanggal 4 Juli 2006 yang dibuat oleh notaris Fatchur Rohman di Jepara tetap sah dan memiliki kekuatan hukum mengikat untuk dilaksanakan butir-butir kesepakatannya oleh para pihak yaitu pihak yang menyewakan Abdul Salam dan pihak Charles John Goldsworth.

Atas putusan Mahkamah Agung yang telah berkekuatan hukum tetap terhadap sengketa sewa menyewa bangunan gedung yang gugatan pembatalannya telah ditolak oleh Mahkamah Agung mengakibatkan bahwa terhadap kasus sengketa sewa menyewa tersebut tidak dapat diajukan lagi upaya hukum lain dan para pihak harus menerima putusan tersebut yang pada pokoknya menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa bangunan gedung yang dilakukan oleh pihak yang menyewakan Abdul Salam dan pihak penyewa Charles John Goldsworth harus tetap dilaksanakan hingga jangka waktu sewa menyewa tersebut berakhir.

Dengan demikian Mahkamah Agung menyatakan bahwa putusan pengadilan di bawahnya (judex facti) baik Pengadilan Negeri Jepara maupun Pengadilan Tinggi Semarang dikuatkan dan pengadilan yang berada di bawah Mahkamah Agung yang mengadili perkara sengketa sewa menyewa bangunan gedung tersebut telah tepat dalam menerapkan hukum sehingga putusan Pengadilan Negeri Jepara dan Pengadilan Tinggi Semarang tersebut telah sesuai

11 Salim, Perkembangan Hukum Kontrak di Luar KUH Perdata, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2008), hlm.86

dengan ketentuan hukum yang berlaku di bidang hukum perjanjian sewa menyewa tersebut.¹²

Berdasarkan uraian atas putusan Mahkamah Agung Nomor 60 K/Pdt/2013 dalam perkara sewa-menyewa gudang dengan prinsip good faith antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing yang menolak gugatan dari penggugat Abdul Salam sebagai pihak yang menyewakan atas pihak penyewa yaitu Charles John Goldsworth untuk membatalkan perjanjian sewa menyewa gudang dan menuntut ganti rugi atas kerusakan yang terjadi pada bangunan gudang tersebut, maka putusan Mahkamah Agung tersebut yang dasar pertimbangannya adalah karena jangka waktu sewa menyewa masih panjang yaitu 25 (dua puluh lima) tahun adalah kurang tepat. Analisi pertimbangan hukum yang seharusnya dilakukan adalah bahwa Mahkamah Agung mengeluarkan putusan bahwa pihak penyewa wajib mengganti kerugian yang ditimbulkan atas kelalaian atau kesengajaan yang diperbuat oleh penyewa dengan meninggalkan bangunan gedung yang disewanya tersebut, sehingga menimbulkan kehilangan barang dan kerusakan pada bangunan gedung akibat tidak dirawat secara baik oleh pihak penyewa. Pada dasarnya dalam prinsip sewa menyewa bahwa pihak penyewa harus menjadi tuan rumah yang baik terhadap barang yang disewanya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1560 KUH Perdata, sehingga penyewa dapat diklasifikasikan telah melakukan suatu perbuatan melawan hukum perdata dan karena itu wajib dijatuhi sanksi berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata yaitu melakukan ganti rugi terhadap pihak yang dirugikan atas perbuatan melawan hukum dari penyewa tersebut. Menyenai perjanjian sewa menyewa yang masih panjang dapat dilanjutkan apabila pihak penyewa telah melakukan ganti rugi terhadap kehilangan barang maupun kerusakan struktur bangunan gedung yang disewa oleh pihak penyewa tersebut. Oleh karena itu putusan Mahkamah Agung seharusnya menjatuhkan sanksi ganti rugi kepada pihak penyewa yang telah melakukan perbuatan melawan hukum, dan kemudian mengenai pembatalan perjanjian sewa menyewa baru berlaku pada saat pihak penyewa tidak melakukan ganti rugi atas kehilangan barang maupun kerusakan struktur bangunan gedung yang disewanya tersebut.

12 Lukman Santoso, Hukum Perjanjian Kontrak, (Yogyakarta : Cakrawala, 2012), hlm.29

IV. Kesimpulan dan Saran A. Kesimpulan

1. Ketentuan hukum yang berlaku berdasarkan KUH Perdata terhadap prinsip good faith dalam perjanjian sewa-menyewa adalah termuat dalam Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik dan kemudian para pihak baik pemilik sewa maupun pihak penyewa dengan itikad baik harus melaksanakan kewajibannya sebagaimana termuat di dalam ketentuan Pasal 1560 sampai dengan Pasal 1565 KUH Perdata, dimana pihak pemilik sewa wajib menyerahkan barang yang disewakannya kepada pihak penyewa dalam keadaan baik dan layak untuk digunakan, sedangkan pihak penyewa wajib menjaga dan memelihara barang yang disewanya seperti miliknya sendiri dan pada akhir masa sewa pihak penyewa wajib mengembalikan barang yang disewanya dalam keadaan baik seperti pada saat penyerahan barang tersebut oleh pihak pemilik sewa kepada pihak penyewa pada awal dimulai sewa menyewa barang tersebut.

2. Pelaksanaan prinsip good faith dalam perjanjian sewa-menyewa gudang antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing adalah bahwa pihak yang menyewakan bangunan gedung wajib menyerahkan bangunan / gedung yang akan disewakannya kepada pihak penyewa dalam keadaan baik dan layak untuk ditempati, serta menjamin bahwa bangunan gedung yang disewakan oleh pihak yang menyewakan tersebut adalah miliknya sendiri dan menjamin pihak penyewa bebas dari gangguan atau gugatan dari pihak ketiga yang akan mengambil alih bangunan / gedung yang disewakan oleh pihak yang menyewakan tersebut sedangkan pihak penyewa harus melaksanakan kewajibannya dalam menjaga, merawat dan memelihara bangunan gedung yang disewanya tersebut sebagaimana layaknya miliknya sendiri selama jangka waktu sewa berlangsung dan menyerahkan barang / gedung yang disewanyanya tersebut kepada pihak yang menyewakan dalam keadaan yang baik pula pada masa jangka waktu sewa berakhir.

3. Analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 60 K/Pdt/2013 dalam perkara sewa-menyewa gudang dengan prinsip good faith antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing adalah kurang tepat

dengan dasar pertimbangan bahwa perjanjian sewa menyewa tersebut masih panjang jangka waktunya. Hal ini disebabkan karena pihak penyewa sudah menunjukkan itikad tidak baik dengan sengaja meninggalkan bangunan gedung yang disewanya sehingga menimbulkan kehilangan barang maupun kerusakan struktur bangunan. Mahkamah Agung seharusnya mengeluarkan putusan untuk menghukum pihak penyewa yang telah lalai dalam melaksanakan kewajibannya sebagai tuan rumah yang baik sesuai ketentuan Pasal 1560 KUH Perdata yang mengakibatkan terjadi kehilangan barang dan juga kerusakan pada struktur bangunan yang menimbulkan kerugian bagi pihak penyewa sesuai ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata. Mengenai gugatan pembatalan perjanjian sewa menyewa dapat dilanjutkan dan tidak dapat dibatalkan apabila pihak penyewa telah melakukan ganti rugi atas kehilangan barang dan kerusakan struktur bangunan yang disebabkan oleh kelalaian / kesengajaan yang dilakukan oleh pihak penyewa dalam hal ini adalah Charles John Goldsworth sehingga menimbulkan kerugian terhadap pihak pemilik sewa yaitu Abdul Salam.

B. Saran

1. Hendaknya para pihak yang melaksanakan perjanjian sewa menyewa bangunan / gedung wajib mematuhi seluruh kesepakatan yang telah termuat di dalam akta perjanjian sewa menyewa No. 01 tanggal 4 Juli 2006 yang dibuat dengan menggunakan akta autentik Notaris Fatchur Rahman, sehingga para pihak terbebas dari sanksi yang dapat dijatuhkan berupa gugatan ganti rugi maupun gugatan pembatalan perjanjian sewa menyewa yang diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan atas pelanggaran perjanjian sewa menyewa bangunan gedung tersebut.

2. Hendaknya pihak yang menyewakan wajib bertanggung jawab atas kondisi bangunan gedung yang akan disewanya tersebut kepada pihak penyewa, dimana kondisi bangunan / gedung tersebut dalam keadaan layak untuk ditempati dan hendaknya bertanggung jawab terhadap adanya gangguan atau gugatan dari pihak ketiga terhadap pelaksanaan perjanjian sewa menyewa bangunan gedung tersebut untuk kepentingan pihak penyewa, demikian pula

sebaliknya pihak penyewa hendaknya bertanggung jawab atas barang yang disewanya untuk menjaga, merawat dan memeliharanya sehingga para saat berakhirnya jangka waktu sewa bangunan/gedung tersebut masih berada dalam kondisi yang baik seperti pada saat diserahkan oleh pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa pada awal dimulainya perjanjian sewa menyewa bangunan gedung tersebut.

3. Hendaknya pengadilan dalam memeriksa dan memutus suatu perkara sewa menyewa memperhatikan itikad baik dari pihak yang menyewakan maupun pihak penyewa dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tersebut sehingga apabila terdapat itikad tidak baik dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tersebut baik yang dilakukan oleh pihak yang menyewakan maupun dari pihak penyewa pengadilan dapat memberi putusan yang pada dasarnya mencerminkan perlindungan hukum terhadap pihak yang dirugikan dalam perjanjian sewa menyewa tersebut.

V. Daftar Pustaka

Fockema, Andre, Kamus Hukum, Jakarta : Sinar Grafika, 2010

Hoey, Tiong Oey, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, Jakarta : Sinar Grafika, 2008

Meliala, A. Qirom Syamsudin, Pokok-pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya Liberty, Yogyakarta :ANDI , 2012

Prodjodikoro, Wirjono, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Bandung : Mandar Maju, 2000

Raflianto, Gunawan, Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Suatu Tinjauan Praktis, Jakarta : Pustaka Media, 2015

Salim, Perkembangan Hukum Kontrak di Luar KUH Perdata, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2008

Santoso, Lukman, Hukum Perjanjian Kontrak, Yogyakarta : Cakrawala, 2012 Satrio, J., Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Bandung,

Citra Aditya Bakti, 1995

Sulisyantoro, Haryo, Fungsi Itikad Baik dalam Kontrak, Jawa Timur : Jurnal Liga Hukum Vol.2 No.1 Januari 2014 Fakultas Hukum Universitas Veteran