199 HUBUNGAN URBANISASI DENGAN HARGA LAHAN DI KOTA BANDA ACEH
Rahmawati1*, Eddy Gunawan2
1) Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Syiah Kuala Banda Aceh, email : rahmawati188@yahoo.com
2) Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Syiah Kuala Banda Aceh, email : egunawan@unsyiah.ac.id
ABSTRACT
The purpose of this research is to assess the relationship of urbanization and land price in the city of Banda Aceh. this research uses secondary data from years 2003-2014. The analysis model used is Ordinary Least Square (OLS) approach and is processed by using Shazam program. The result of analysis showed that the demand for land and urbanization significant affect the land price in the city of Banda Aceh. Based on this research, the government should set the pattern of urbanization that land use can be controlled so that the high price of land does not degenerate.
Key words : Urbanization, Land Price, Demand for Land.
ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji hubungan urbanisasi dengan harga lahan di kota Banda Aceh. Penelitian ini menggunakan data sekunder dari tahun 2003-2014. Model analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah model regresi linier berganda menggunakan metode
Ordinary Least Square (OLS) diolah dengan menggunakan program Shazam. Hasil analisis
menunjukkan bahwa permintaa lahan dan urbanisasi mempengaruhi harga lahan di Kota Banda Aceh secara signifikan di Kota Banda Aceh. Berdasarkan penelitian ini pemerintah sebaiknya mengatur pola urbanisasi agar penggunaan lahan bisa terkendali sehingga harga lahan tidak merosot tinggi.
200 PENDAHULUAN
Urbanisasi menjadi fenomena yang kuat di negara-negara berkembang seperti Indonesia. Kota besar dan pusat-pusat perekonomian menjadi tujuan kaum muda untuk mencari pekerjaan. Fenomena ini berkaitan dengan daya tarik petumbuhan ekonomi yang pesat dan lapangan pekerjaan yang terbuka dengan dibangunnya industri dan jasa di perkotaan sehingga memberikan kesempatan kerja bagi para migran yang ingin bekerja. Selain itu tersedianya sarana pendidikan yang lebih tinggi, kehidupan modern yang menyenangkan dan beragamnya fasilitas hiburan. Kehidupan kota menimbulkan mimpi tentang kemajuan dan kesejahteraan bagi kalangan muda untuk mengadu nasib (Baiquni, 2004).
Setyaningsih (2015), daerah perkotaan menjadi daya tarik tersendiri yang dapat mengundang penduduk untuk melakukan urbanisasi ke perkotaan. Setiap kota memiliki kekuatan yang berbeda, baik dari segi ekonomi, kualitas penduduk, maupun distribusi penduduk. Wilayah peri-urban dapat menggambarkan fenomena urbanisasi yang terbentuk dari perubahan karateristik penduduk maupun karateristik fisik wilayahnya. Dari proses urbanisasi akan mempengaruhi pola sistem perkotaan, penggunaan lahan, dan bentuk fisik lingkungan yang bisa juga mengalami perubahan tanpa adanya proses urbanisasi.
Kota Banda Aceh sebagai ibukota provinsi Aceh sedang berkembang pesat dalam perekonomian, bahkan jauh lebih pesat dibandingkan dengan daerah kabupaten/kota lainnya di Provinsi Aceh. Kota Banda Aceh merupakan kota yang menarik para migran yang ingin hidup sukses di kota. Kehidupan Kota Banda Aceh yang modern merupakan salah satu yang menjadi daya tarik untuk melakukan urbanisasi. Walaupun hidup di kota dalam segala keterbatasan, namun para migran merasa bahwa dirinya lebih baik daripada sebelumnya. Hal ini membuat arus urbanisasi terus bertambah ke Kota Banda Aceh. Kondisi demikian mengakibatkan pertumbuhan penduduk Kota Banda Aceh berkembang cepat (Yulfiza, 2013).
Arus urbanisasi di Kota Banda Aceh dapat dilihat pada Tabel 1 berikut :
Tabel 1. Arus Urbanisasi di Kota Banda AcehTahun 2008-2013
Tahun Migrasi masuk
(Jiwa) Migrasi keluar (Jiwa) 2008 1.288 4.016 2009 1.063 9.732 2010 17.832 10.356 2011 12.000 6.187 2012 5.778 5.195 2013 6.260 5.321
Sumber : Badan Pusat Statistik (2008-2013)
Tabel 1 menjelaskan bahwa arus urbanisasi yang terjadi di Kota Banda Aceh mengalami fluktuasi pada migrasi masuk dan migrasi keluar. Pada tahun 2010 memiliki jumlah migrasi masuk tertinggi di kota Banda Aceh yaitu sebesar 17.382 jiwa sedangkan penduduk yang keluar pada tahun 2010 mencapai 10.536 jiwa. Tahun-tahun berikutnya, penduduk yang masuk mengalami penurunan. Pada tahun 2011 jumlah penduduk masuk sebesar 12.000 jiwa dan penduduk yang keluar sebesar 6.187 jiwa. Pada tahun 2009 memiliki jumlah migrasi masuk terendah yaitu sebesar 1.063 jiwa. Sedangkan jumlah penduduk yang keluar dari Kota Banda
201
Aceh pada tahun 2008 sebesar 4.016 yang merupakan jumlah terendah dan dari data tersebut dapat di ketahui bahwa migrasi masuk lebih banyak dari pada migrasi keluar.
TINJAUAN PUSTAKA Teori Pertumbuhan Kota
Adisasmita (2005) mengatakan bahwa kota merupakan pemusatan dari berbagai kegiatan yang meliputi kegiatan sosial, kegiatan ekonomi, kegiatan politik, kegiatan kebudayaan, dan kegiatan administrasi. Peranan kota dalam kehidupan masyarakat menjadi semakin besar dan semakin penting. Pertumbuhan kota semakin pesat, baik dari luas pertumbuhannya maupun dari tingkat kegiatannya. Kota-kota yang mempunyai tingkat pertumbuhan tinggi harus mampu menarik faktor-faktor produktif dari luar, harus menarik migran, modal, keahlian manajerial, dan inovasi dari luar.
Pembangunan di wilayah perkotaan mempunyai kecepatan yang lebih cepat dan perkembangan ini dijumpai pada semua sektor terutama sektor ekonomi. Hal ini menyebabkan kebutuhan akan fasilitas pendukung menjadi sangat penting. Cerminan perkembangan pembangunan kota dapat terlihat pada pemandangan fisik kota yang mempunyai kecenderungan meminimalkan ruang terbuka hijau dan menghilangkan visualisasi alamnya, lahan-lahan perkotaan banyak yang dialih fungsikan menjadi permukiman, pertokoan, tempat industri dan lain-lain (Rijal, 2008).
Teori Urbanisasi
Urbanisasi merupakan proses perpindahan penduduk dari desa ke kota. Teori yang membahas tentang konsekuensi pada psikologis sosial urbanisasi dalam arti demografi, ada tiga definisi yaitu: kriteria numerik yang memfokuskan kepada ukuran kota, definisi murni demografi tentang faktor-faktor yang terkait dengan ukuran kota dan definisi demografi menyiratkan bahwa "urban" dan "kota" mengacu pada masalah derajat, atau tidak mendefinisikan tentang kedua variabel tersebut. Tetapi di sini Fischer (1989) berpusat pada tiga teori utama urbanisasi, ketiga teori tersebut adalah:
1. Determinist Theory (Theory of urbananomie)
Teori ini juga disebut sebagai Wirthian Theory atau Theory of Urban Anomie berpendapat bahwa urbanisasi menghasilkan disorganisasi sosial dan gangguan kepribadian. Argumen yang digunakan Writh berdasarkan argumen psikologi dan struktur sosial dimana pada tingkat urbanisasi psikologis menghasilkan ancaman yang mendorong seseorang untuk pindah.
2. Compositional Theory (Monecological)
Teori ini mengatakan bahwa urbanisasi tidak memiliki dampak langsung terhadap individu atau masyarakat. Teori ini berpendapat bahwa keberagaman kehidupan sosial tidak serta merta mempengaruhi perilaku individu dan masyarakat karena setiap individu dan masyarakat memiliki atribut-atribut yang dapat membantu mereka menangani permasalahan urbanisasi. Perbedaan antara Determinist Theory dengan Compositional Theory dinyatakan dengan menekankan pentingnya lingkungan sosial dalam membentuk pengalaman dan perilaku individu tetapi kedua teori itu tidak setuju tentang hubungan urbanisasi dapat menentukan kelangsungan hidup masyarakat secara pribadi. Determinist Theory menyatakan bahwa urbanisasi memiliki dampak langsung pada setiap hubungan kelompok dengan konsekuensinya yang harus diterima oleh setiap individu. Sedangkan Compositional Theory menyatakan bahwa lingkungan sosial sebagian besar berpengaruh terhadap faktor-faktor ekologi.
202
Teori ini menyatakan bahwa urbanisasi memang memiliki efek tertentu pada orang-orang kota sebagai bukti dari disorganisasi sosial. Asumsinya didasarkan pada dua hal yaitu; pertama, banyaknya migran yang datang ke kota dengan membawa budaya dan nilai yang beragam sehingga memberikan kontribusi terhadap bentuk keberagaman kehidupan sosial. Kedua, tekanan-tekanan struktur yang beragam seperti spesialisasi pekerjaan, tuntutan instansi dan sebagainya yang menghasilkan subkultur-subkultur baru. Namun, seperti pendekatan determinist, juga berpendapat bahwa kota memiliki dampak sosial individu terhadap perbedaan antara orang-orang pedesaan dan perkotaan mengenai ekonomi, ethnis, atau keadaan gaya hidup.
Tingkat Harga Lahan
Lahan merupakan suatu obyek penting di atas permukaan bumi, dimana segala aktivitas penduduk dilakukan di atas lahan, baik untuk bertempat tinggal, berinteraksi sosial dan melakukan aktivitas pekerjaan. Lahan bersifat tetap dengan nilai ekonomis yang cenderung meningkat, khususnya di daerah perkotaan, sehingga lahan tidak hanya sebagai salah satu obyek yang dimanfaatkan tetapi juga sebagai aset untuk kepentingan investasi. Perkembangan penggunaan lahan dipengaruhi oleh pusat kota, dimana pusat kota merupakan pusat kegiatan perekonomian. Penggunaan lahan yang kompleks di daerah perkotaan akan mempengaruhi harga lahan. Lahan yang berfungsi untuk komersial memiliki harga jual yang cenderung tinggi. Perkembangan guna lahan tersebut mempengaruhi kelengkapan faktor-faktor yang mendukung seperti sarana dan prasarana jalan. Semamkin kompleksnya komponen yang mempengaruhi nilai lahan maka akan mempengaruhi harga lahan tersebut (Wijayanti, 2015).
Sementara kondisi harga lahan berdasarkan harga pasar yang umumnya terjadi pada kota-kota di Indonesia dipengaruhi juga oleh harga yang ditentukan oleh Nilai Jual Obyek Pajak lahan yang tertera pada pajak bumi dan bangunan (PBB). Harga lahan yang tertera pada pajak bumi dan bangunan sering tidak konsisten, kadangkala harga lahan pada PBB mendekati harga pasar tetapi sering harga lahan pada PBB jauh berbeda dari harga pasarnya (Najid, 2014).
Permintaan Lahan
Model teori permintaan tanah pertama kali dikembangkan oleh Von Thunen (1826) yang merupakan suatu model sewa tanah pada sektor pertanian yang menyatakan ada sebuah tempat sentral (kota) yang dikelilingi oleh dataran luas, dimana kebutuhan makanan utuk kota tersebut disediakan oleh daerah-daerah sekitarnya. Anggapan-anggapan yang dipakai dalam model ini adalah sebagai berikut:
1. Hanya ada satu kota yang tidak mempunyai dan tidak cukup untuk pertanian.
2. Tanah yang terdapat disekitar daerah perkotaan hanya digunakan untuk pertanian dan mempunyaikurva penaawaran inelastis sempurna.
3. Biaya transportasi proposional terhadap jarak dari kota. 4. Hasil produksi pertanian memiliki skala yang tetap.
Ketika permintaan akan lahan semakin tinggi maka akan meningkatkan harga sebidang tanah atau lahan. Namun Secara teoritis, harga lahan diperkotaan tidak hanya disebabkan oleh tingginya tingkat permintaan tetapi juga dipengaruhi oleh biaya transportasi, dimana biaya ini merupakan biaya angkutan (traveling cost) ditambah dengan waktu perjalanan yang dinyatakan dalam satuan uang (Barus dkk, 2010).
203 Kerangka Pemikiran
Gambar 1. Kerangka Pemikiran
Ket: Variabel independen Variabel dependen
Pada kerangka pemikiran di atas menjelaskan bahwa variabel dependennya yaitu urbanisasi dan permintaan lahan dan variabel independennya berupa harga lahan. Jadi dalam penelitian ini menjelaskan bagaimana pengaruh urbanisasi dan permintaan lahan terhadap harga lahan di Kota Banda Aceh.
METODE PENELITIAN Data dan Sumber Data
Adapun dalam penelitian ini, data yang digunakan adalah data sekunder yang diambil dari tahun 2003-2014. Sumber data akan menjelaskan kualitas informasi yang akurat dengan segala kelebihan dan kekurangan dari masing-masing sumber. Data sekunder adalah data yang diperoleh dari hasil penelitian seseorang, Badan Pusat Statistik Kota Banda Aceh dan Instansi-instansi terkait dengan penelitian ini.
Analisis Data
Dalam penelitian ini menggunakan model regresi linier berganda. Model ini akan memperlihatkan hubungan antara variabel terikat dengan variabel bebas. Harga lahan merupakan variabel terikat sedangkan permintaan lahan dan urbanisasi adalah variabel bebas, digunakan metode Ordinary Least Square (Gujarati, 2005). Formulasinya sebagai berikut:
Harga Lahan = βo+ β1PL + β2U +
e
t ... (1)Dimana: Y : Harga Lahan βo : Konstanta β1 β2 : Koefisien Regresi PL : Permintaan lahan U : Urbanisasi
E
t : Error Term Harga Lahan Urbanisasi Permintaan Lahan
204
Berdasarkan hasil dari regresi tersebut maka dilakukan pengujian signifikan estimasi melalui uji asumsi klasik dan uji statistik dengan menggunakan Shazam 10.0.
HASIL DAN PEMBAHASAN Uji Normalitas
Berdasarkan hasil tabel 2 menjelaskan model uji normalitas dengan Jarque Bera
Normality Test menyimpulkan probabilitasnya normal karena p-value > 0,05. Tabel 2. Pengujian Normalitas
Uji Normality Test p-value
Jarque Bera 0,901
Goodness 0,152
Sumber : hasil pengolahan data (2016)
Berdasarkan output estimasi Jarque Bera Normality Test dengan Shazam 10.0 dengan nilai Chi-Square sebesar 0.2081 dengan p-value 0.901 lebih besar dari 0,05 sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa residualnya normal.
Uji Autokorelasi
Uji autokorelasi dilihat dari Durbin-Watson dengan hasil pengujiannya yaitu sebesar 1.6674. Nilai tabel dengan menggunakan nilai alpha sebesar 5%, dengan jumlah sampel n=12 dan jumlah variabel bebas sebanyak 2 dan variabel terikat 1. Jika dilihat pada tabel Durbin-Watson maka akan memperroleh nilai dL=0.658 dan dU=1.864. berdasarkan hasil tersebut maka nilai DW berada diantara dL dan dU (dL ≤ dw ≤ dU, daerah keraguan) sehingga tidak dapat diambil keputusan.
Uji Heteroskedastisitas
Tabel 3. Uji Heteroskedastisitas
Heteroskedasticity Tests p-value
E**2 ON YHAT 0.88404
E**2 ON YHAT**2 0.53322
E**2 ON LOG(YHAT**2) 0.40210
E**2 ON LAG(E**2) ARCH TEST 0.05134
Sumber : hasil pengolahan data (2016)
Nilai probabilitasnya lebih besar dari 0.05 sehingga secara statistik tidak terjadi signifikan. Dengan demikian model ini dapat membuktikan bahwa tidak adanya heteroskedastisitas dan model yang digunakan dalam penelitian ini tidak ada masalah, karena probabilitasnya lebih besar dari 5% sehingga tidak terjadinya penyimpangan asumsi klasik heteroskedastisitas di dalam model tersebut.
205 Uji Multikolinearitas
Tabel 4.Uji Multikolinearitas dengan Melihat Korelasi Antar Variabel Bebas
Variabel PL U
PL 1.0000 0.65513
U 0.65513 1.0000
Sumber : hasil pengolahan data (2016)
Berdasarkan hasil uji pada tabel 4 diatas, dapat diketahui bahwa model tersebut tidak memiliki pengganggu multikolinearitas karena korelasi antara variabel bebas tidak lebih dari 0.9. Jadi dapat diambil kesimpulan bahwa tidak ada multikolinearitas yang terjadi antar variabel dalam model regresi ini.
Hasil Regresi
Hasil dari regresi model yang dilakukan dengan menggunakan Software Shazam 10.0 diperlihatkan dalam Tabel 5 berikut.
Tabel 5. Hasil Regresi Pengaruh Urbanisasi dan Penggunaan Lahan Terhadap Harga Lahan
Variabel Koefisien Standar Error T-Hitung P-Value
PL 4.3683 0.7314 5.972 0.000 U 251.23 107.6 2.334 0.044 Constant -34955 0.1261E+05 -2.771 0.022 R² 0.8164 F-tabel= 4.75 F-hitung 20.016 T-tabel= 1.782 D.W 1.6674
Sumber : hasil pengolahan data (2016)
Permintaan lahan (PL) dalam penelitian ini memiliki tingkat signifikan pada level 5 persen, begitu juga pada variabel urbanisasi (U) memiliki tingkat signifikan pada level 5 persen. Berdasarkan hasil Tabel diatas dapat diketahui bahwa :
1. Uji Koefisien Determinasi (Adj. R²)
Hasil pengolahan data menunjukkan bahwa nilai R-Square (R²) adalah sebesar 0.8164 atau 81.64 persen. Artinya variabel dependen (harga lahan) dapat dijelaskan oleh variabel independen (urbanisasi dan permintaan lahan) sebesar 81.64 persen. Dengan kata lain, ketika urbanisasi dan permintaan lahan di kota Banda Aceh meningkat maka akan mempengaruhi harga lahan, dimana kedua variabel independen (urbanisasi dan permintaan lahan) berpengaruh terhadap variabel dependen sebesar 81.64 persen. Sedangkan sisanya yaitu 18.36 persen dijelaskan oleh faktor-faktor selain yang tersebut di dalam model atau di luar model.
2. Uji F-test (Uji Simultan)
Untuk uji F-test, uji ini dilakukan untuk membandingkan nilai Fhitung dengan nilai Ftabel.
Pada penelitian ini Fhitung sebesar 20.016 sedangkan nilai Ftabel sebesar 4.75 (pada ɑ = 0.05),
206
(PL dan U) secara simultan atau bersamaan merupakan penjelas yang signifikan terhadap variabel terikat (harga lahan) atau secara bersamaan-sama kedua variabel bebas (urbanisasi dan permintaan lahan) mempengaruhi harga lahan di Kota Banda Aceh.
3. Uji T-test
Untuk uji T-test, uji ini dilakukan untuk membandingkan nilai statistik Thitung
masing-masing variabel dengan Ttabel. Pada penelitian ini besarnya nilai Ttabel pada tingkat kepercayaan
95 persen. Berdasarkan hasil perhitungan yang terlihat pada tabel 4.5 diatas dapat dilihat bahwa semua variabel bebas memiliki Thitung lebih besar dari Ttabel. Sehingga dapat diartikan bahwa
variabel bebas berpengaruh signifikan terhadap variabel terikat.
KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
Berdasarkan hasil dari penelitian ini, maka dapat diambil beberapa kesimpulan antara lain sebagai berikut :
Permintaan lahan berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga lahan di Kota Banda Aceh dengan koefisien sebesar 4.3683. Artinya jika terjadi kenaikan pada penggunaan lahan seluas 1 Ha, maka harga tanah/lahan naik sebesar 4.3683 rupiah per meter. Urbanisasi memiliki pengaruh positif dan signifikan terhadap harga lahan di Kota Banda Aceh dengan tingkat koefisiennya sebesar 251.23. Artinya jika urbanisasi meningkat sebesar 1 jiwa, maka harga lahan akan naik sebesar 251.23 rupiah per meter dan nilai R-Square (R²) adalah sebesar 0.8164. Artinya variabel dependen (harga lahan) dapat dijelaskan oleh variabel independen (urbanisasi dan penggunaan lahan) sebesar 81.64 persen. Sedangkan sisanya dijelaskan di luar model atau dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dijelaskan atau variabel yang tidak diteliti dalam penelitian ini.
Saran
1. Peningkatan penduduk yang disebabkan oleh urbanisasi mendorong terjadinya penggunaan lahan yang lebih luas sedangkan lahannya terbatas sehingga mengakibatkan terjadinya peningkatan pada harga lahan, untuk itu kepada pemerintah agar mengatur pola migrasi agar penggunaan lahan bisa terkendali sehingga harga lahan tidak merosot tinggi.
2. Hendaknya pemerintah menyediakan lahan perumahan untuk menjaga tata ruang kota karena banyak lahan sawah yang dialih fungsikan menjadi lahan pemukiman akibat banyaknya permintaan lahan yang disebabkan oleh tingginya jumlah penduduk baik itu karena migrasi atau bukan, sehingga harga lahan meningkat.
DAFTAR PUSTAKA
Adisasmita, H. Rahardjo. (2005). Pembangunan Ekonomi Perkotaan, Graha Ilmu : yogyakarta. Baiquni, M, 2004., Membangun Pusat-Pusat di Pinggiran-Otonomi di Wilayah Kepulauan. Ide
As dan PKPEK, Yogyakarta.
Barus, Lita Sari, and Azis Prihanto Wibowo. (2010). "Identifikasi Dinamika Harga Lahan di Kawasan Cipadu Kota Tangerang." Jurnal Planesa (Planologi) Vol 1, No 1 : 53-60.
Fischer, Claude. S. (1995). The Subcultural Theory of Urbanism: A Twentieth-Year Assessment1. American Journal of Sociology Vol 101, No 3 : 543-772.
207
Najid, Najid, (2014). "Hubungan Transportasi Dan Harga Lahan Untuk Lokasi Perumahan Dan Bisnis Di Kota Bandung." Karya Ilmiah Dosen Teknik Sipil : 1-10.
Rijal, Syamsu. (2008). "Kebutuhan ruang terbuka hijau di kota Makassar tahun 2017."Jurnal Hutan & Masyarakat Vol 3, No 1 : 65-77.
Setyaningsih, Retno dan Wisnu Pradoto. (2015)." Pola Perkembangan dan Faktor Penentu Guna Lahan di Kecamatan Beji, Kota Depok." Jurnal Teknik PWK Vol 4, No 1 : 78-92. Wijayanti, Prastika dan Widjonarko. (2015). Model Harga Lahan Kota Magelang (Studi Kasus:
Kota Magelang). Jurnal Teknik PWK Vol 4, No 4 : 727-736
Yulfiza, Nanda. (2013). Analisis Urbanisasi Di Kota Banda Aceh, Skripsi, Universitas Syiah Kuala.
