P U T U S A N
Nomor : 108/PDT/2015/PT-MDN
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata dalam peradilan tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara :
VERA ANDRIANI, Perempuan, Indonesia,Pekerjaan PNS/Guru, dalam hal ini memberikan kuasa kepada IRFAN SURYA HARAHAP,SH dan NAZARUDDIN LUBIS,SH , para Advokat yang berkantor di law Office of Irfan Surya Harahap,SH, beralamat di Jalan Ring Road No. 3-C Medan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 14 April 2014, selanjutnya disebut sebagai Pembanding semula Penggugat;
Lawan:
PT. CIPTA DHARMA PEMBANGUNAN, yang diwakili oleh Direkturnya AGUS ZULKIFLI berkantor di Jalan Denai No.30-D Kecamatan Medan No.30-Denai, Medan dalam hal ini telah memberi kuasa kepada : MASDANI MS, SH.M.HUM dan SARONO,SH berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 19 Juni 2014, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Tergugat;
Pengadilan Tinggi tersebut;
Telah membaca berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara tersebut;
TENTANG DUDUK PERKARA;
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 14 April 2014 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
Surabaya pada tanggal 28 April 2014 dalam Register Nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn. telah mengajukan gugatan sebagai berikut :
I. FAKTA-FAKTA YANG MENDASARI GUGATAN INI
Bahwa Penggugat ada membeli sebuah rumah yang terletak di Perumahan CIPTA PESONA BANDAR KHALIFAH,yang terletak di jalan Besar H.Yakub Lubis,Desa Bandar KHALIFAH,Kec.Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Sedang yang mana pengembangnya adalah Tergugat ;
Bahwa harga pembelan atas satu unit rumah beserta tanahnya disepakati sejumlah Rp.185.000.000,-( seratus delapan puluh lima juta rupiah) dengan discount sebesar Rp. 7.500.000,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) dan dengan booking Fee Rp.5.000.000,- (lima juta rupiah) ,Down Payment (DP) sebesar Rp.48.250.000,- ( Empat puluh delapan juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) ;- Bahwa kemudian Penggugat telah melakukan pembayaran dengan pembayaran DP ditambah dengan dua kali pembayaran masing masing sebesar RP 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) dan Rp.42.000.000,- (empat puluh dua juta rupiah) sehingga uang Pembayaran Penggugat menjadi Rp.120.250.000,- (seratus dua puluh juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) ditambah booking Fee Rp.5.000.000,- (lima juta rupiah) maka total pembayaran Penggugat mencapai RP.125.250.000,- (seratus dua puluh lima juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);
Bahwa pada saat pembayaran ketiga Tergugat dalam tanda terima atau formulir pembayarannya ada mencantumkan janji bahwa PEMBANGUNAN fisik rumah tersebut selesai 100% (seratus persen) pada tanggal 28 Februari 2013 namun hingga gugatan ini dibuat dan disampaikan PEMBANGUNAN rumah belum selesai ;
Bahwa melihat hal itu Penggugat berusaha mendatangi Tergugat untuk meminta PEMBANGUNAN rumah tersebut segera diselesaikan akan tetapi tidak digubris oleh Tergugat malah Tergugat membuat kapling rumah Penggugat menjadi tempat penampungan para tukang yang bekerja untuk Tergugat, keadaan ini telah juga disampaikan Penggugat kepada Tergugat akan tetapi Tergugat juga tidak menghirukannya;
Bahwa Penggugat melihat pada faktanya bahwa PEMBANGUNAN rumah Penggugat belum juga selesai 100 persen seperti yang dijanjikan Tergugat ditambah lagi fasilitas air dan listrik belum juga terpasang sehingga hal ini sangat jauh dari janji Tergugat;
Bahwa kemudian Tergugat malah mendesak Tergugat menyelesaikan sisa pembayaran pembelian rumah tersebut padahal Tergugat belum menyelesaikan kewajibannya untuk menyelesaikan rumah beserta fasilitas pendukungnya, bahkan Tergugat mengancam Penggugat bahwa apabila Penggugat tidak menyelesaikan pembayaran maka Penggugat akan dianggap mengundurkan diri dari pembelian rumah dan akan dikenakan sanksi pemotongan 30% ( Tiga puluh persen) yang ketentuan ini tidak pernah diperjanjikan sebelumnya dan merupakan tindakan sepihak dari Tergugat selaku Pengembang ;
Bahwa Tergugat memutarbalikkan fakta yang seharusnya Tergugatlah yang dikenakan sanksi karena tidak menepati janji (wanprestasi) malah Penggugat pula yang terkena sanksi sungguh ironis sekali ;
Bahwa dengan perbuatan ingkar janji Tergugat ini jelas sangat merugikan Penggugat dimana seharusnya Penggugat sudah dapat menempati rumah tersebut malah akhirnya Penggugat harus menyewa rumah tempat tinggal Penggugat lagi ;
II. KUALIFIKASI PERBUATAN TERGUGAT
Bahwa Perbuatan Tergugat yang tidak menepati janji untuk merampungkan PEMBANGUNAN rumah yang telah dibeli Penggugat pada tanggal 28Februari 2013 dapat dikualifikasi sebagai perbuatan Ingkar Janji atau Wanprestasi ; III. KERUGIAN PENGGUGAT
A.Kerugian Materiil
Bahwa akibat perbuatan ingkar janji Tergugat tersebut maka Penggugat tidak dapat menempati rumah dan harus menyewa rumah lagi untuk uang sewa tersebut Penggugat terbebani sebesar Ro. 1.000.000,-(satu juta rupiah) per bulan sehingga dari tanggal 28 Februari 2013 sesuai dengan janji sampai dengan gugatan ini dibuat menjadi 14 bulan sehingga kerugian Penggugat menjadi Rp. 1000.000,- X 14 = Rp.14.000.000,- (empat belas juta rupiah) ;
B. Kerugian Moril
Bahwa akibat perbuatan wanprestasi Tergugat Penggugat merasa cemas yang berlebihan dan juga Penggugat selalu ketakutan dan resah sehingga karena kerugian Moril ini sulit dihitung akan tetapi untuk kepentingan gugatan ini harus dinilai maka Pengguat menilainya sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) ;
C. TOTAL KERUGIAN PENGGUGAT
Bahwa dari penjelasan sebelumnya dapat diambil kesimpulan Total Kerugian Penggugat adalah Rp.14.000.000,- + Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) menjadi Rp.514.000.000,- ( lima ratus empat belas juta rupiah) ;
IV. HAL HAL LAIN YANG MENDASARI GUGATAN INI
Bahwa perbuatan wanprestasi Tergugat ini maka Perjanjian atau kesepakatan antara Penggugat dan Tergugat menjadi tidak memiliki kekuatan hukum lagi dan oleh sebab itu harus dibatalkan atau dinyatakan batal demi hukum atau setidaknya dinyatakan tidak memiliki kekuatan hukum sama sekali ;
Bahwa dengan batalnya perjanjian atau kesepakatan antara Penggugat dengan Tergugat tersebut maka Tergugat harus mengembalikan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh penggugat sebesar Rp. 125.250.000,- (seratus dua puluh lima juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) ditambah dengan kerugian yang telah diuraikan sebelumnya ;
Bahwa untuk menjamin Gugatan Penggugat ini tidak sia sia maka sudah selayaknyalah diletakkan sita jaminan ( Consevatoir Beslag) atas objek rumah tersebut yang terletak di perumahan Cipta Pesona blok B-7 di jalan besar H.Yakub Lubis , Desa Bandar Khaifah ,Kecamatan Percut Sei Tuan ,Kabupaten Deli Serdang Dan juga aset kekayaan milik Tergugat apabila rumah tersebut tidak mencukupi ;
Bahwa selain itu terhadap Tergugat juga sudah seharusnya dibebani dengan dwangsom sebesar Rp. 1.000.000,- ( satu juta rupiah) per hari keterlambatan Tergugat untuk melaksanakan keputusan yang telah berkekuatan hukum tetap (In kracht van Gewijsde) ;
Bahwa dikarenakan gugatan Penggugat ini memiliki dasar yang jelas dan kuat maka sudah selayaknyalah Putusan yang dijatuhkan haruslah disertai dengan ketentuan serta merta atau dapat dilaksanakan seketika (unit vorbaar bij vorrad) walaupun Tergugat mengajukan banding kasasi ataupun Verzet ;
Berdasarkan uraian uraian tersebut maka Penggugat mohon Kepada yang Mulia Majels Hakim yang ditunjuk mengadili dan memeriksa perkara Aquo untuk menetapkan suatu hari persidangan dengan memanggil pihak pihak yang berperkara, serta seterusnya menjalankan proses pemeriksaan dan peradilan sehingga kemudian dapat mengambil Amar Putusan sebagai berikut:
I. PRIMAIR
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (Conservatoir Beslag) yang diletakkan dalam perkara ini ;
3. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan Ingkar Janji atau Wanprestasi;
4. Menyatakan perjanjian atau kesepakatan antara Penggugat dan Tergugat batal demi hukum atau tidak memiliki kekuatan hukum sama sekali;
5. Menghukum Tergugat mengembalikan pembayaran yang telah dibayarkan Penggugat sebesar Rp. 125.250.000,- (seratus dua puluh lima juta dua ratus lima puluh ribu ruipiah ) secara langsung dan tunai (cash);
6. Menghukum Tergugat membayar atau mengganti kerugian Penggugat sebesar Rp. 514.000.000,- (Lima ratus empat belas juta rupiah) secara langsung dan tunai (cash) ;
7. Menghukum Tergugat membayar Dwangsom sebesar Rp.1000.000,- (satu juta rupiah) per hari keterlambatan Tergugat melaksanakan bunyi putusan yang berkekuatan hukum tetap (Inkracht van Gewijsde) ;
8. Menyatakan Putusan dalam perkara ini dapat dijalankan dengan serta merta walaupun ada banding,Kasasi,dan Verzet ( Uit vorbaar bij vorrad) ;
II.SUBSIDAIR
Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain Mohom putusan yang seadil adilnya (Ex Aequo Et Bono).
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat memberikan jawaban pada pokoknya sebagai berikut:
DALAM EKSEPSI
Tentang Absolute Komptensi :
- Bahwa Tergugat (PT. CIPTA DHARMA PEMBANGUNAN) menolak seluruh alasan – alasan / dalil – dalil yang diajukan oleh Penggugat dalam persidangan yl, kecuali apabila ada hal – hal yang diakuinya secara tegas ;
- Bahwa benar Penggugat dalam dalil gugatannya pada halaman (1) alinea (3) disebutkan sebagai berikut :
Bahwa Penggugat ada membeli sebuah rumah yang terletak di Perumahan Cipta Pesona Bandar Khalifah yang terletak di Jalan Besar H. Yakub Lubis, Desa Bandar Khalifah Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang yang mana pengembangnya adalah Tergugat; Bahwa dengan demikian objek yang perkarakan yakni bangunan rumah berikut dengan bidang tanahnya terletak di Wilayah hukum Pengadilan Negeri Lubuk Pakam :
Bahwa sesuai dengan Pasal 142 Rbg / 118 HIR ayat (3) disebutkan sebagai berikut :
Kalau gugatan itu tentang benda tidak bergerak, maka gugatan diajukan kepada Ketya Pengadilan Negeri tang dalam daerah hukumnya terletak benda tidak bergerak itu ;
Dengan demikian secara Juridis Formil Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang untuk memeriksa, mengadili dan memutus perkara ini ;
- Bahwa Tergugat (PT. CIPTA DHARMA PEMBANGUNAN) menolak seluruh alasan – alasan / dalil – dalil yang diajukan oleh Penggugat dalam persidangan yl, kecuali apabila ada hal – hal yang diakuinya secara tegas ;
- Bahwa benar Penggugat dalam dalil gugatannya pada halaman (1) alinea (3) disebutkan sebagai berikut
Bahwa Penggugat ada membeli sebuah rumah yang terletak di Perumahan Cipta Pesona Bandar Khalifah yang terletak di Jalan Besar H. Yakub Lubis, Desa Bandar Khalifah, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten yang mana pengembangnya adalah Tergugat ;
Bahwa oleh Penggugat dalam dalil gugatannya tidak ada menjelaskan tentang Akte Jual Beli Nomor berapa tertanggal dan dibuat dihadapan Notaris mana, Penggugat tidak ada menguaraikannya secara jelas, dengan demikian menjadikan dalil – dalil gugatan Penggugat menjadi Kabur (Obscuur Libeli) ;
Bahwa kemudian pada halaman (3) alinea (5) gugatan Penggugat disebutkan sebagai berikut :
Bahwa perbuatan wanprestasi Tergugat ini maka Perjanjian atau kesepakatan antara Penggugat dan Tergugat menjadi tidak memikili kekuatan hukum lagi dan oleh sebab itu harus dibatalkan atau dinyatakan batal demi hukum atau setidak – tidaknya dinyatakan tidak memiliki kekuatan hukum sama sekali ;
Bahwa oleh Penggugat dalam dalil gugatannya tidak ada menjelaskan dan menyebutkan dengan tegas perjanjian dan kesepakatan yang mana dan tanggal berapa dan dalam bentuk apa perjanjian dan kesepakatan tersebut dibuat, oleh Penggugat tidak ada menyelaskannya ;
Dengan demikian secara juridis formil dalil – dalil gugatan Penggugat tidak jelas dan kabur (Obscuur Libeli) ;
Bahwa berdasarkan alasan / dalil – dalil tersebut diatas maka cukup alasan bagi Majelis Hakim Yth, untuk menolak gugatan Penggugat seluruhnya dan atau setidak – tidaknya tidak dapat diterima (Niet Onvankelijk Verklaard) ;
DALAM POKOK PERKARA :
- Bahwa segala sesuatu yang Penggugat kemukakan tersebut diatas seyogianya dapat dimasukkan dalam jawaban pokok perkara dibawah ini untuk itu tidak perlu diulangi lagi ;
- Bahwa apa yang dimaksud oleh Penggugat dalam gugatannya tentang pembelian rumah tersebut, dimana hakikinya yang tidak menyelesaikan kewajibannya (Penyelesaian pembayaran / pelunasan) adalah Penggugat sendiri bukan sebaliknya Tergugat, sebab pembayaran terhadap pembelian rumah tersebut hakikinya belum selesai, sementara bangunan rumah yang dimaksud Penggugat tinggal sidikit lagi menunggu pelunasan pembayaran yang dilakukan oleh Penggugat ;
- Bahwa dengan demikian hakikinya yang melakukan wanprestasi adalah Penggugat bukan Tergugat, dengan demikian melalui jawaban gugatan ini Tergugat mohon agar Penggugat segera menyelesaikan pelunasan yang tersisa atas bangunan rumah terperkara tersebut ;
Bahwa berdasarkan alasan – alasan tersebut diatas untuk itu cukup alasan bagi Majelis Hakim Yth untuk menerima eksepsi dan jawaban – jawaban Tergugat untuk seluruhnya ;
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Pembanding semula Penggugat tersebut Pengadilan Negeri Medan telah menjatuhkan putusan tanggal 30 Oktober 2014, nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn, yang amarnya sebagai berikut: 1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara yang sampai hari ini ditetapkan sejumlah Rp. 351.000,- (Tiga Ratus Lima Puluh Satu Ribu Rupiah);
Membaca Akte Banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Medan, yang menerangkan bahwa Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat, pada hari Selasa tanggal 23 Desember 2014, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 30
Oktober 2014, nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn, permohonan banding mana telah dengan sempurna diberitahukan kepada Kuasa Hukum Terbanding semula Tergugat pada tanggal 3 Februari 2015;
Membaca Relas Pemberitahuan Mempelajari Berkas Perkara Pengadilan Negeri Medan, yang disampaikan kepada Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat, dan kepada Kuasa Hukum Terbanding semula Tergugat masing-masing pada tanggal 22 Januari 2015 dan tanggal 3 Februari 2015, yang menerangkan bahwa dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah tanggal pemberitahuan tersebut kepada kedua belah pihak berperkara telah diberi kesempatan untuk memeriksa dan mempelajari berkas perkara nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn sebelum berkas perkara tersebut dikirim ke Pengadilan Tinggi;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA;
Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi syarat-syarat yang ditentukan Undang-Undang, oleh karenanya permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;
Menimbang, bahwa dalam perkara ini Pembanding semula Penggugat meskipun mengajukan banding, akan tetapi tidak ada mengajukan memori banding;
Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi setelah membaca, meneliti dan mempelajari dengan seksama berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini, turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 30 Oktober 2014, nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn, Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat alasan dan pertimbangan hukum yang telah diambil oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya berkenaan dengan hal-hal yang disengketakan oleh kedua belah pihak, telah tepat dan benar menurut hukum, maka Majelis Hakim Tingkat Banding mengambil alih alasan dan pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama yang dipandang sudah tepat, benar dan beralasan menurut hukum tersebut dan
menjadikannya sebagai alasan dan pertimbangannya sendiri dalam mengadili perkara ini ditingkat banding;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 30 Oktober 2014, nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn, yang dimintakan banding tersebut dapat dipertahankan dalam peradilan tingkat banding dan haruslah dikuatkan;
Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding semula Penggugat tetap dipihak yang kalah, baik dalam peradilan tingkat pertama maupun dalam peradilan tingkat banding, maka semua biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan tersebut dibebankan kepadanya;
Memperhatikan Pasal 1320, Pasal 1338 dan R.B.g, serta peraturan-peraturan hukum lainnya yang bersangkutan dalam perkara ini;
M E N G A D I L I :
- Menerima permohonan banding dari Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat;
- Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 30 Oktober 2014, nomor : 194/Pdt.G/2014/PN.Mdn, yang dimohonkan banding tersebut;
- Menghukum Pembanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp.150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah);
Demikian diputus dalam sidang musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Medan pada hari Senin tanggal 15 Juni 2015 oleh kami : SAUT H. PASARIBU, SH. Hakim Tinggi pada Pengadilan Tinggi Medan sebagai Hakim Ketua Majelis, SAMARAJA MARPAUNG, SH. dan ROBERT SIMORANGKIR, SH.MH. masing-masing sebagai Hakim-Hakim Anggota, yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara tersebut dalam peradilan tingkat banding, berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 10 April 2015, nomor : 108/PDT/2015/PT-MDN, putusan tersebut diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari Jum’at tanggal 19 Juni 2015, oleh Hakim Ketua Majelis dengan didampingi Hakim-Hakim Anggota serta Hj. SYARIFAH MASTHURA, SH.MH. sebagai Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi
Medan, tanpa dihadiri oleh kedua belah pihak berperkara maupun kuasa hukumnya;
Hakim - Hakim Anggota, Hakim Ketua Majelis,
TTD TTD
ttd ttd
1. SAMARAJA MARPAUNG, SH. SAUT H. PASARIBU, SH.
TTD ttd 2. ROBERT SIMORANGKIR, SH.MH. Panitera Pengganti, TTD ttd Hj. SYARIFAH MASTHUIRA, SH.MH. Perincian Biaya : 1. Meterai Rp. 6.000,- 2. Redaksi Rp. 5.000,- 3. Pemberkasan Rp 139.000,- Jumlah Rp. 150.000,-
