KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN
FASILITAS
UMUM DI ATAS
HAK PENGELOLAAN UNTUK
KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI TERHADAP PENGEMBANG
PERUMAHAN DI KOTA BATAM)
TESIS
Oleh
CANDY DESITA PARAMITHA MARIA
107011117/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN
FASILITAS
UMUM DI ATAS
HAK PENGELOLAAN UNTUK
KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI TERHADAP PENGEMBANG
PERUMAHAN DI KOTA BATAM)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
CANDY DESITA PARAMITHA MARIA
107011117/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN UNTUK FASILITAS UMUM DIATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK
KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI PADA
PERUMAHAN PLAMO GARDEN DAN TAMAN
HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM)
Nama Mahasiswa : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA
Nomor Pokok : 107011117
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada Tanggal : 28 Mei 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA
Nim : 107011117
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN
LAHAN UNTUK FASILITAS UMUM DIATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI PADA PERUMAHAN PLAMO GARDEN DAN
TAMAN HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :CANDY DESITA PARAMITHA MARIA
i ABSTRAK
Pihak Pengembang Perumahan yang telah memiliki lahan harus mengikuti persyaratan pembagian luasan persil seluruhnya(Building coverage), Bagian lahan yang diserahkan kepada Pemda tersebut akan di gunakan sebagai fasilitas demi kepentingan bersama penghuni dan juga penghijauan agar perumahan terlihat asri. Namun pada kenyataannya telah ditemukan pihak pengembang yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada Pemerintah Kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada Perumahan di janjikan akan di bangun prasarana lingkungan, utilitas umum,fasiltas umum dan fasilitas sosial ternyata pada saat perumahan itu sudah terjual beberapa unit di areal tersebut di rencanakan akan di bangun ruko/ rumah. Pengalihan fungsi ini tidak sesuai dengan yang di perjanjikan sehingga merugikan konsumen
Untuk itu perlu diteliti untuk mengetahui pengaturan,pelaksanaan,dan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di Kota Batam. Untuk mengkaji hal tersebut dilakukan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari kepustakaan di gabung dengan penelitian lapangan.di samping itu sifat penelitian ini adalah deskriptif analistis dengan mengambil sumber data primer dan sekunder
Dari hasil temuan penelitian ditemukan kesimpulan bahwa Pengaturan Permohonan alokasi lahan di Pulau Batam didasarkan kepada Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 yang menyatakan bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak pengelolaan, Kemudian pengaturan penyerahan fasilitas umum yang menjadi tanggung jawab perusahaan pengembang kepada Pemda Kota Batam. Sedangkan pengaturan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di atur berdasarkan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Kemudian untuk Pelaksanaan permohonan lahan oleh pihak pengembang di Kota Batam adalah melalui beberapa tahapan yang di tetapkan oleh Otorita Batam.Kemudian diurus sertifikat Hak guna Bangunan di atas HPL Otorita Batam dengan ketentuan pemenuhan pembangunan fasilitas umum 40% dari luas areal yang diberikan Hak Guna Bangunan serta penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersamaSite plan. Dan untuk Pengawasan perolehan lahan untuk pihak pengembang dilakukan oleh Otorita Batam berdasarkan Rekomendasi yang diterbitkan. Pengawasan untuk penyerahan Fasilitas umum dilakukan oleh Pemerintah Kota Batam untuk memastikan peyerahan melalui pembuatan Berita Acara. Sedangkan Pengawasan perolehan status haknya yang berupa Hak Guna Bangunan dilakukan oleh instansi Badan Pertanahan Republik Indonesia dalam hal ini Kantor Pemerintah Kota Batam dengan konsekwensi di kenakan sanksi administratif Perdata atau Tata Usaha Negara dan Pidana terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang dan sanksi kepada pejabat yang menerbitkan Fatwa planologi yang menyalahi ketentuan.
Terhadap hal tersebut diatas maka disarankan agar Pengaturan penyediaan Fasilitas umum oleh pengembang lebih diperketat dan di tuangkan dalam aturan yang lebih tinggi. Termasuk membuat aturan yang menegaskan bahwa perusahaan pengembang yang tidak melaksanakan penyerahan fasilitas umum dan pejabat yang menerbitkan Fatwa Planologi yang menyimpang dikenakan sanksi yang tegas, dan pengawasan penyediaan dan penyerahan fasilitas umum benar-benar dilaksanakan oleh pihak pengembang, dilakukan dengan memonitoring secara berkala oleh pemerintah Kota Batam,sehingga dengan pengawasan yang lebih diperketat maka Pihak pengembang perumahan akan semakin konsisten terhadap apa yang dijanjikan serta memperhatikan aspek-aspek penting dalam perumahan.
ii ABSTRACT
Real estate developers that have land to be developed must follow the requirement of building coverage. The part of land submitted to the local government will be used as the facility for the people who live there and the greening to make the residential area looks beautiful. Yet, it has been found out that the developers do not give what should belong to the community to the local government. The developers changed the function of the land by building shop houses instead of environmental infrastructure, public utilities, public facilities and social facilities as they promised. This action inflicted a loss to the consumers.
The purpose of this descriptive analytical empirical study was to find out the regulation, implementation and control of the application for land allocation, public facility submission and status acquisition of right to the land under the right of management in the City of Batam. The primary and secondary data for this study were obtained through library and field researches.
The result of this study showed that the Regulation of Land Allocation Application in Batam Island was based on Presidential Decree No. 41/1973 stating that all of the land located in Batam Island is submitted to Batam Authority under the right of management. Then the regulation of public facility submission which became the responsibility of the real estate companies to the City Government of Batam. The regulation of status acquisition of right to the land under the right of management was regulated based on the regulation of land registration which is applicable at the National Land Board of the Republic of Indonesia. The implementation of application for land by the developers in the City of Batam was through several stages defined by Batam Authority. Then the certificate of right to use the building on the land under the right of management of Batam Authority was arranged under one condition that 40% of the total area of land which was given Right to Use the Building must be for the construction of public facility and this part of land was submitted to the City Government of Batam with the official report of handover ceremony and Site Plan. The supervision of land acquisition for the developers was done by Batam Authority based on the issued recommendation. The supervision of facility submission was done by the City Government of Batam to ensure that the submission was done under an Official Report. The supervision of the right status acquisition in the form of Right to Use the Building was done by the Indonesian National Land Board in this case represented by the City Government of Batam with consequence that any violation done by either the developers or the government officials issuing fatwa of city planning will be subject to Civil or State Administrative and Criminal sanctions.
It is suggested that the regulation of public facility allocation by the developers should be stricter and included in the higher rule. A strict rule confirming that the developers that do not provide land for public facilities and the government officials who issue the deviating fatwa of city planning will be subject to firm sanctions must be made, the supervision of provision and submission of public facilities must be actually implemented by the developers under periodical monitoring by the City Government of Batam that with a stricter control the real estate developers will be more consistent about what they have promised and pay more attention to the important housing aspects.
iii
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, Segala puji syukur Saya panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala karunia dan ridho-NYA, sehingga tesis dengan judul “KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN FASILITAS UMUM DI ATAS
HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI
TERHADAP PENGEMBANG PERUMAHAN DI KOTA BATAM)” yang
merupakan salah satu persyaratan yang harus ditempuh guna menyelesaikan Pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera dapat saya selesaikan.
Penyelesaian Tesis ini tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak baik itu berupa bimbingan, pengarahan, nasehat maupun dorongan moral. Karena itu tidaklah berlebihan jika penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSC (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan dan fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Pembimbing 2 penulis dalam tesis ini, yang telah dengan sabar memberikan segala petunjuk dan arahan dalam proses penyelesaian tesis ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan dan selaku ketua komisi pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan ilmunya di Bidang Pertanahan dan dengan sabar memberikan bimbingan.
iv
5. Bapak Prof. Dr. M. Solly Lubis, SH yang telah memberikan memberikan masukan mengenai Teori Hukum untuk penyempurnaan tesis ini.
6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum selaku pembimbing penulis yang telah dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, informasi dan cara penulisan tesis yang benar.
7. Bapak Prof. Sulaiman Hamid beserta keluarga yang telah memberi dukungan, dengan kebaikan dan kesabaran menolong penulis ketika menjalankan perkuliahan di Universitas Sumatera Utara.
8. Suamiku tercinta, Agus Ardiansyah, SE, SH, atas segala jerih payahnya, memberi dukungan doa, moriil dan materiil, dorongan, dan perhatiannya selama ini, serta yang terpenting adalah kebersamaannya dalam mendukung penulis selama menjalankan pendidikan di lain kota.
9. Papi dan Mamiku tercinta. Kolonel Stefanus Subandi dan Arianne Marijke untuk semua doa restu yang dukungan yang diberikan.
10. Anak-anakku tersayang Monica Andriani, Veramitha Andriani, Rosalinda Candriansy, Clarissa Indira Candriansy dan Rodrigo Auffaa Ghatfaan untuk doa, dukungannya dan yang dengan sabar menunggu penulis dalam menjalankan pendidikan di lain kota, yang terkadang dengan air mata.
11. Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen pengajar pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan banyak ilmu selama penulis menempuh pendidikan di Universitas Sumatera Utara 12. Para Pegawai/ karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen administrasi yang di perlukan
v
mendukung penulis. Semoga kita semua dapat menjadi Notaris yang amanah dengan menjalankan tugas sebaik mungkin.
14. Bapak Gempar Soekarnoputra, SH, yang telah sangat membantu dalam memberikan masukan dan ilmunya yang sangat berarti pada saat penulis mewawancara untuk penyelesaian tesis ini.
15. Bapak Agus Setyadi Hadi Susilo, selaku Notaris di Batam yang telah memberikan pendapat, ilmu dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini.
16. Kepada semua pihak yang telah membantu yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.
Dengan keterbatasan pengalaman, pengetahuan maupun pustaka yang ditinjau, penulis menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna karena keterbatasan kemampuan dan kurangnya pengetahuan yang penulis miliki untuk itulah saran dan kritikan yang bersifat konstruktif dari pembaca sangat penulis harapkan sebagai masukan bagi penulis untuk penelitian dan penulisan karya ilmiah di masa yang akan datang.
Akhir kata, Penulis mengharapkan agar kiranya tesis ini bermanfaat bagi semua pihak, termasuk bagi kemajuan negara dan bangsa melalui pengembangan penelitian yang terus berkesinambungan dari waktu ke waktu
Medan, Mei 2012 Penulis
vi
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI :
Nama : Candy Desita Paramitha Maria
Tempat/tanggal lahir : Bandung, 24 Januari 1976
JenisKelamin : Perempuan
Status : Menikah
Agama : Islam
Pekerjaan : Wiraswasta
Alamat : Baloi Persero 38 , Batam
No. HP : 087894075888 /085264079566
II. IDENTITAS KELUARGA :
NamaSuami : AgusArdiansyah, SE, SH
Anak : 1. Monica Andriani
2. Veramitha Andriani 3. Rosalinda Candriansy 4. Clarissa Indira Candriansy 5. Rodrigo Auffaa Ghatfaan
Nama Ayah : Stevanus Subandi
NamaIbu : Arianne Marijke
III. PENDIDIKAN :
SD SANTA MARIA ,Cimahi Bandung SMP SANTO ALOYSIUS , Bandung SMA YOS SUDARSO ,Batam (kelas 1) SMA BPI I Bandung (kelas 2-3)
S-1 Fakultas Ilmu Hukum UniversitasBatam
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR SINGKATAN... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Permasalahan ... 13
C. Tujuan Penelitian ... 13
D. Manfaat Penelitian ... 14
E. Keaslian Penelitian ... 15
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 17
1. Kerangka Teori ... 17
2. Konsepsi ... 21
G. Metode Penelitian ... 25
1. Spesifikasi Penelitian ... 25
2. Lokasi Penelitian ... 26
3. Sumber Data ... 26
4. Alat Pengumpulan Data ... 27
5. Analisis Data ... 29
BAB II PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM, DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM ... 30
viii
B. Pengaturan Permohonan Alokasi Lahan ... 34 1. Hak Pengelolaan di Kota Batam ... 34 2. Tata Ruang Kota Batam ... 37 3. Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan
Perusahaan Pembangunan Perumahan ... 45 4. Mekanisme Permohonan Lahan ... 47 C. Ketentuan Perbandingan Luasan Persil terbangun dan
Luasan Persil Seluruhnya (Building coverage)……… .. 49 D. Penyerahan Fasilitas Umum ... 50 E. Perolehan Status Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan... 52
1. Permohonan Status Hak Atas Tanah di Badan
Pertanahan Kota Batam ... 52 2. Ketentuan Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat
Akta Tanah Dalam Pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli... 54
BAB III PELAKSANAAN PENGALOKASIAN LAHAN,
PENYERAHAN FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DI KOTA BATAM... 58 A. Pelaksanaan Permohonan Alokasi Lahan ... 58 B. Pelaksanaan Perencanaan Pembangunan Perumahan
dan Persyaratan Lingkungan ... 70 1. Konsep Pembangunan Berwawasan Lingkungan ... 70 2. Konsep Pola Hunian... 73 C. Pelaksanaan Penyerahan Fasilitas Umum Kepada
Pemerintah ... 79 D. Kesesuaian fungsi Fasiltias Umum ... 81 E. Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam
ix
BAB IV PENGAWASAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN,
PENYERAHAN FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK
PENGELOLAAN DI KOTA BATAM ... 91
A. Peran Pelaku Bisnis Properti ... 91
B. Pengawasan Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah di Kota Batam ….. 105
1. Tugas dan Wewenang Pemerintah Dalam Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah ... 105
2. Akibat Hukum Bagi Pihak Pengembang Yang Tidak Mengikuti Peraturan... 108
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN……… 120
A. Kesimpulan ……… 120
B. Saran ……… .. 122
x
DAFTAR SINGKATAN
AJB : Akte Jual Beli
AT2 : Alokasi Tanah Terdaftar
BAST : Berita Acara Serah Terima
BP : Badan Pengusahaan
BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
BPN : Badan Pertanahan Nasional
DPP REI : Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia
HGB : Hak Guna Bangunan
HPL : Hak Pengelolaan
IMB : Izin Mendirikan Bangunan
IPL : Izin Penetapan Lokasi
IPPT : Izin penggunaan dan Peruntukan Lahan
KBK : Kontrak Bangunan Kaveling
KPR : Kredit Pemilikan Rumah
KSD : Koefisien Dasar Bangunan
MK : Mahkamah Konstitusi
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak
OB : Otorita Batam
xi
PL : Penetapan Lokasi
PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPh : Pajak Penghasilan
PPJB : Perjanjian Pendahuluan Jual beli
PPJB : Perjanjian Perikatan Jual Beli
PSJB : Perjanjian Sementara Jual Beli
PTUN : Peradilan Tata usaha Negara
RDTR : Rencana detail Tata Ruang
RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah
SBPMB : Surat Bukti Pelaksanaan Mendirikan Bangunan
SIUP : Surat Ijin Usaha Perusahaan
SKEP : Surat Keputusan
SKPH : Surat Keputusan Pemindahan Hak
SKPT : Surat Keterangan pendaftaran Tanah
SPJ : Surat Perjanjian
SPK : Surat pernyataan Kesanggupan
SSP : Surat Setoran Pajak
STUN : Sengketa Tata Usaha Negara
TDP : Tanda Daftar Perusahaan
TUN : Tata Usaha Negara
