3 BAB II
PEMAHAMAN PROYEK
2.1 Pengertian Proyek
Mixed-Use Building merupakan proyek real estate berskala besar (dengan rasio lantai terdiri dari tiga atau lebih) yang didalamnya memiliki tiga atau lebih fungsi yang dalam perancangannya akan berhubungan satu fungsi dengan fungsi yang lain (Jenk, 1996). Fungsi dan bentuk fisik pada proyek akan saling terkait dengan komponen proyek, tidak terkecuali dengan jalur pedestrian.
Pada proyek mixed-use ini akan terdapat tiga buah fungsi utama yaitu fungsi mal, co-working space, serta apartemen. Menurut Maitland dalam Marlina (2008) mal adalah jenis pusat perbelanjaan yang memiliki satu atau beberapa pusat toko besar sebagai daya tarik dari ritel-ritel yang lebih kecil dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mal atau pedestrian, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi pengunjung serta sebagai ruang interaksi.
Dalam proyek perancangan ini bangunan mixed-use building ini memiliki pendekatan pada fungsi ruang terbuka publik yang diaplikasikan pada fungsi mal. Menurut Budiharjo dan Sujarto (1998) ruang terbuka publik adalah jenis ruang yang memiliki peran sebagai tempat berlangsungnya aktivitas manusia dalam sebuah lingkungan yang tidak memiliki penutup dalam bentuk fisik. Sifat ruang inilah yang menjadi ciri dan menandakan keterbukaannya pada sekitar. Ruang terbuka publik memilik beberapa elemen yang membentuknya yaitu aktivitas dan fungsi campuran; ruang publik dan ruang khusus; pergerakan dan keramahan pedestrian; skala manusia dan kepadatan; struktur, kejelasan dan identitas; kerapihan, kenyamanan, dan keamanan; visual yang menarik dan juga aspek manajemen kota (Darmawan, 2009).
Pada proyek perancangan ini terdapat juga fungsi coworking space sebagai respon perubahan pola dan aktivitas kerja masyakat dengan hadirnya perusahaan-perusahaan kecil yang tidak juga membutuhkan ruang kerja yang besar. Menurut Gandini (2015), definisi coworking space adalah suatu tempat yang dimanfaatkan sebagai ruang kerja bersama oleh berbagai macam jenis profesi, dalam hal ini sebagian besar adalah pekerja lepas, yang bekerja pada bidang usaha tertentu dan berbeda-beda. Perbedaan ini juga mengakibatkan adanya perbedaan kebutuhan ruang pada coworking space.
Proyek mixed-use building ini juga akan dilengkapi dengan fungsi hunian yang dalam hal ini adalah apartemen. Apartemen merupakan jenis hunian yang mencakup bangunan bertingkat rendah
4 maupun bangunan tinggi yang dipisahkan secara vertikal dan horizontal yang serta dilengkapi dengan fasilitas tertentu (Neufert, 1980). Apartemen yang memuat beberapa grup hunian juga dianggap menjadi solusi atas masalah perumahan akibat kepadatan dan keterbatasan lahan dan hunian dengan harga yang terjangkau di perkotaan (Marlina, 2008).
2.2 Tipologi Proyek
Beberapa kelebihan dari Mixed-Use Building adalah memberikan satu kesatuan antara beberapa fungsi bangunan yang saling terintegrasi sekaligus mereduksi waktu perjalanan antara fungsi-fungsi tersebut, serta memunculkan ketertarikan dari pengguna kawasan serta dapat (Nurani, 2008). Dibalik kelebihan tersebut, juga terdapat beberapa kekurangan yang dimiliki oleh Mixed-Use Building diantaranya adalah terjadinya percampuran dari beberapa fungsi sehingga mengakibatkan munculnya permasalahan pemisahan teritori dari setiap fungsi yang saling terintegrasi serta permasalahan akses yang ditimbulkan oleh sirkulasi bangunan yang saling tumpang tindih.
Menurut Nurani (2008), Mixed-Use Building memiliki beberapa ciri-ciri yang dapat membedakannya dengan bangunan lainnya. Adapun ciri-ciri Mixed-Use Building adalah :
Mengkombinasikan beberapa fungsi bangunan dalam satu bangunan untuk membentuk satu kesatuan fungsi.
Memiliki integrasi fungsional terhadap fungsi-fungsi yang terdapat didalamnya.
Memiliki interkoneksi antara bangunan yang satu dengan bangunan yang lain.
Pedestrian sebagai penghubung antar bangunan.
2.3 Studi Preseden
Setiap proyek perancangan memerlukan suatu contoh atau yang biasa disebut dengan preseden. Preseden ini kemudian akan dianalisis untuk mengetahui fungsi bangunan, ruang, dan sistem sirkulasi.
A. Green Kosambi
Gambar 1 Green Kosambi Sumber: www.greenkosambi.co., 2021
5 Green Kosambi adalah sebuah bangunan mixed use dengan fungsi campuran berupa mal dan apartemen yang berlokasi di Bandung, Jawa Barat dengan luas tanah 0,45ha. Bangunan ini terdiri dari fungsi mal dan fungsi apartemen. Fungsi mal berada pada lantai dasar hingga lantai hingga lantai 5, sedangkan fungsi apartemen dari 7 hingga lantai 20. Pada setiap lantai dengan fungsi mal pada bangunan ini terdapat ritel dengan ukuran kecil dan besar yang masing masing memiliki luas 20 m2 hingga 90 m2. Sedangkan fungsi hunian diisi dengan apartemen tipe studio seluas 30 m2 dan tipe 2 bedroom 70 m2 dengan tambahan fasilitas kolam renang dan gym pada lantai 4.
Sistem sirkulasi kendaraan ketika masuk tapak dapat menuju basemen atau menuju ke drop off area yang dipisah antar mal dan apartemen sehingga lobi kedua fungsi ini berbeda. Namun akan menyatu kembali karena menggunakan akses sirkulasi vertikal yang sama dengan lift di area mal.
Selain itu juga terdapat eskalator sebagai sirkulasi vertikal di bagian tengah. Sirkulasi ini kemudian menyambung dengan sirkulasi memutar di setiap lantainya. Bangunan ini menggunakan fungsi foodcourt pada lantai 5 sebagai anchor store.
Gambar 2 Denah Green Kosambi Sumber: www.greenkosambi.com.,2021
B. Bintaro Mansion
Gambar 3 Bintaro Mansion
Sumber: www.tamansaribintaromansion.com, 2020
6 Bintaro mansion berlokasi di Jakarta dengan fungsi campuran yang sama yaitu mal dan apartemen. Fungsi ritel terdapat pada lantai dasar hingga lantai 3 dan fungsi hunian pada lantai 4 hingga lantai 35. Setiap ritel memiliki luasan bervariatif dimulai dari 90 m2 hingga 300 m2. Namun tidak terdapat ritel jenis anchor store dengan luasan yang begitu besar. Sirkulasi kendaraan pada tapak memutar mengelilingi bangunan sebagai akses juga untuk menuju basemen pada bawah bangunan. Bangunan ini memiliki jenis apartemen tipe studio dengan luas 25 m2, tipe 1 bedroom dengan luas 39 m2, 2 bedroom dengan luas 55 m2, serta apartemen tipe 3 bedroom dengan luas 78 m2.
Pada bangunan juga terdapat perbedaan akses pengunjung mal dengan penghuni apartemen dengan tetap memberikan ruang khusus yang lebih privat kepada penghuni apartemen. Ruangan ini namun tetap dapat terlihat dari lobi mal untuk memudahkan orang yang bukan penghuni mencari lobi apartemen tersebut. Sirkulasi setiap lantai mal dihubungkan dengan lift namun jenis sirkulasi di bagian mal adalah sirkulasi linear mengikuti deret ritel. Pada bangunan ini juga terdapat fasilitas kolam renang yang terdapat di lantai 3.
Gambar 4 Denah Bintaro Mansion Sumber: www.tamansaribintaromansion.com, 2020
C. Sentraland Semarang
Gambar 5 Sentraland Semarang Sumber: www.skyscrappercity.com, 2020
7 Adalah sebuah bangunan mixed-use building yang terdiri dari fungsi ritel, apartemen, dan juga hotel. Fungsi ritel berada pada lantai dasar hingga lantai 5, sedangkan lantai 7 hingga 17 digunakan sebagai fungsi apartemen dan hotel. Pemisahan dilakukan dengan sistem pembagian zonasi fungsi lantai serta memisahkan zona penerima (lobi) di lantai dasar. Pada lantai 7 juga digunakan untuk beberapa fasilitas seperti gym, rooftop garden, dan coffeshop dan terdapat pula beberapa fasilitas untuk hotel seperti ballroom, meeting room, dan kantor. Apartemen memiliki jenis kamar tipe studio dengan luas 28 m2, tipe 1 bedroom dengan luasan 36 m2, serta tipe 2 bedroom dengan luas 64 m2.
2.4 Kesimpulan Studi Tipologi dan Preseden
Setelah dilakukan studi tipologi dan preseden selanjutnya akan dianalisa untuk menentukan isu-isu terkait tipologi dan fitur perencanaan dari preseden yang dapat diterapkan dalam proyek.
Proyek harus dapat membentuk satu kesatuan fungsi dalam satu bangunan meskipun terdapat perbedaan fungsionalnya. Dengan begitu proyek harus dapat menunjukkan integrasi antar fungsi yang berbeda tersebut. Selain itu bangunan mixed-use yang biasanya terdiri dari beberapa massa juga memiliki isu interkoneksi antar massa tersebut. Sehingga akan juga mencakup bagaimana sirkulasi dan zonasi menjadi isu dalam perancangan karena mencakup integrasi dan interkoneksi tersebut.
Untuk itu, dari preseden digunakan beberapa fitur perencanaan sebagai pendekatan untuk menyelesaikan isu tersebut. Pada lantai dasar akan dibedakan ruang penerima antar fungsi meskipun akses masuk tapaknya sama sehingga lobi akan terpisah meskipun masih dapat terkoneksi secara visual. Selanjutnya akses sirkulasi vertikal antar fungsi juga akan dibedakan agar setiap fungsi tidak bercampur dengan fungsi lainnya dengan cara membedakan juga akses sirkulasi vertikal tersebut (lift). Selain itu, juga akan terdapat beberapa fasilitas tambahan seperti gym, roof garden, coffeshop yang ditempatkan zonasi semi privat atau ruang diantara zonasi apartemen dan mal. Untuk membentuk sirkulasi yang baik dan terinterkoneksi secara menerus akan diaplikasikan sirkluasi memutar sehingga mengelilingi setiap ritel di setiap lantai. Preseden juga digunakan untuk menentukan luasan setiap unit apartemen sehingga didapatkan luas unit studio 28 m2 dan luas apartemen tipe 1 bedroom 38 m2. Sedangkan, untuk luasan setiap ritel akan dibedakan menjadi 3 ukuran yaitu kecil, sedang dan besar.
