Bab I Pendahuluan
I.1 Latar Belakang
Meningkatnya kegiatan pembangunan khususnya diwilayah perkotaan, disertai dengan bertambahnya penduduk yang secara alami terus berkembang ditambah dengan arus urbanisasi penduduk dari desa ke kota yang sulit terbendung. Hal tersebut memerlukan bertambahnya penyediaan tempat bermukim dan meningkatnya mobilitas yang memerlukan bertambahnya penyediaan sarana transportasi, menyebabkan makin terbatasnya ruang tanah yang tersedia untuk memenuhi kebutuhan masyarakat perkotaan yang beraneka ragam.
Terbatasnya luas tanah yang tersedia dan harga tanah yang semakin tinggi menyebabkan orientasi pembangunan di perkotaan mengarah secara vertikal kepada pemanfaatan ruang baik di atas maupun di bawah permukaan tanah. Begitupun untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal yang merupakan kebutuhan dasar manusia, saat ini dikembangkan pembangunan perumahan secara bersusun sebagai solusi pemecahannya. Hal ini dapat dilihat dengan program pemerintah saat ini yang akan membangun rumah susun 1000 tower di beberapa kota besar di Indonesia, yang kemudian ditindaklanjuti dengan dikeluarkannya Keppres No.22 Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan. Ini membuktikan bahwa pembangunan perumahan secara bersusun sudah sangat mendesak untuk dilaksanakan.
Untuk mewujudkan rumah susun 1000 tower di beberapa kota besar di Indonesia, direncanakan Pemerintah melalui Menteri Negara Perumahan Rakyat pada bulan maret ini mulai diluncurkan pembangunan rumah susun di daerah, dari 10 daerah perkotaan yang akan dibangun rumah susun pada 2008, Bandung, Jawa Barat, akan menjadi kota pertama dari rencana pembangunan rumah susun itu. Rencananya akan
Pemanfaatan ruang baik diatas maupun dibawah permukaan tanah semakin hari semakin komplek, bukan hanya struktur bangunannya saja tapi juga dari segi fungsi maupun kepemilikannya. Semakin kompleknya pemanfaatan ruang akan mengakibatkan semakin komplek pula masalah yang muncul. Begitu pula di bidang administrasi pertanahan, yang sebelumnya terfokus pada pengaturan terhadap pemanfaatan permukaan tanah semata, saat ini dituntut untuk dapat mengatur pemanfaatan ruang yang semakin komplek tadi.
Kompleksitas Pembangunan secara vertikal dapat dilihat dengan banyaknya gedung-gedung bertingkat baik itu berada di atas permukaan tanah maupun dibawah permukaan tanah dengan kepemilikan dan penggunaan yang kompleks. Selain itu banyak pula struktur bangunan yang dibangun dengan melewati batas-batas pemilikan pada bidang tanah, seperti terowongan-terowongan, gedung-gedung pertokoan yang melintas di atas jalan dan lain sebagainya.
Gambar I.1 Gedung Pertokoan yang melewati persil jalan (Sumber : foto pribadi, 2007)
Atas hal tersebut maka pendekatan kadaster yang saat ini hanya terfokus pada bidang tanah semata dengan pendekatan dua dimensi (2D) kemudian mulai dikembangkan kearah pendekatan tiga dimensi (3D) dengan mengakomodasi aspek ruang dalam kegiatan kadaster dengan istilah kadaster tiga dimensi (3D).
Gambar I.2 Ilustrasi Situasi yang memerlukan Kadaster 3D (Sumber : Stoter, 2004)
Berdasarkan hasil penelitian yang pernah dilakukan, di beberapa negara saat ini telah mulai dikembangkan kadaster tiga dimensi (Stoter, 2004), yang pada dasarnya untuk dapat mengatasi masalah-masalah yang mucul atas pemanfaatan ruang yang semakin kompleks, dimana pendekatan secara tiga dimensi diperlukan untuk dapat menggambarkan keadaan sebenarnya secara lengkap terhadap status bidang tanah termasuk hak-hak lain yang ada di atas atau di bawah bidang tanah tersebut, sehingga dapat mempermudah dalam memberikan status hukum dan informasi yang lengkap terhadap bidang tanah termasuk pemanfaatan ruang di atas maupun dibawahnya.
Di Indonesia sendiri pendekatan ke arah kadaster tiga dimensi (3D) telah dimulai sejak dikeluarkan Undang-undang No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS), dimana Undang-undang ini sudah mengatur kepemilikan bukan hanya pada bidang tanah semata tetapi juga mengatur pemanfaatan ruang baik yang berada di atas ataupun di bawah permukaan tanah. Dengan undang-undang ini selain Hak atas Tanah yang dapat dimiliki secara bersama-sama dimungkinkan pula kepemilikan atas satuan rumah susun secara terpisah dengan adanya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS). Sesuai dengan pasal 8 undang-undang ini menyatakan bahwa HMASRS adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. HMASRS meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, secara keseluruhan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan. HMASRS memberikan kewenangan dan hak kepada
HMASRS pada dasarnya merupakan pemberian hak atas pemanfaatan ruang, dimana dinyatakan bahwa Satuan Rumah Susun merupakan ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding, dan dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, yang merupakan dimensi dan volume ruang tertentu sesuai dengan yang telah direncanakan (PP No.4 tahun 1988).
Untuk memberikan jaminan kepastian hukum atas kepemilikan seseorang atau badan hukum terhadap properti Satuan Rumah Susun (ruang 3D). Dalam penjelasan pasal 9 UURS dinyatakan bahwa dalam rangka menjamin kepastian hak bagi kepemilikan satuan rumah susun, diberikan alat pembuktian yang kuat berupa “sertipikat hak milik atas satuan rumah susun”. Penerbitan sertipikatnya dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota bersangkutan, begitu pula setiap terjadi peralihan hak terhadap HMASRS harus didaftarkan peralihannya pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Berkaitan dengan hal di atas maka HMASRS merupakan bagian Obyek Pendaftaran tanah, sesuai dengan pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa HMASRS merupakan salah satu obyek Pendaftaran Tanah. Dalam kegitan Pendaftaran Tanah terhadap HMASRS saat ini masih dilakukan dengan pendekatan secara dua dimensi (2D) dimana data spasial yang disajikan masih berupa peta 2D, sehingga yang dimunculkan hanya bidang tanah dan “denah” bangunan saja. Pada peta pendaftaran tanah yang merupakan basis data spasial, dimana memuat informasi bidang-bidang tanah yang telah didaftarkan haknya, juga memperlakukan hal yang sama antara obyek Hak Atas Tanah yang dimiliki secara tunggal dan obyek Hak Atas Tanah yang dimiliki secara bersama-sama melalui HMASRS, dimana peta pendaftaran tanah hanya menampilkan letak/posisi bidang tanahnya semata.
Gambar I.3 Peta Pendaftaran Tanah di kelurahan Braga (Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008)
Di wilayah Kota Bandung saat ini telah banyak berdiri bangunan Rumah Susun, sampai tahun 2008, tercatat bahwa lebih dari 10 unit rumah susun yang telah terdaftar pada Kantor Pertanahan kota Bandung, ditambah dengan rencana pembangunan 13 tower rumah susun yang merupakan bagian dari 1000 tower rumah susun yang direncanakan pemerintah. Beberapa rumah susun yang telah terdaftar pada Kantor Pertanahan Kota Bandung sampai tahun 2008 dapat dilihat dalam tabel berikut :
Tabel I.1 Rumah Susun yang terdaftar pada Kantor Pertanahan Kota Bandung sampai Maret 2008
No. Nama Rumah Susun Alamat Peruntukan
1 2 3 4
1 Perumnas Sarijadi Flat Sarijadi, Kel. Sarijadi, Kec. Sukasari
Hunian 2 ITC Kebon Kelapa I Jl. Moch. Toha, Kel.
Pungkur, Kec. Regol
Non Hunian 3 ITC Kebon Kelapa II Jl. Moch. Toha, Kel.
Pungkur, Kec. Regol
Non Hunian 4 Menara Mayapada Jl. Jenderal Sudirman Non Hunian
1 2 3 4 7 Cikapundung Elektronic
Centre (CEC)
Jl. Cikapundung, Kel. Bra- ga, Kec.Sumur Bandung
Non Hunian 8 Istana Bandung
Elec-tronic Centre (BEC)
Jl. Purnawarman No.13-15 Kel.Bbk. Ciamis, Kec. Sumur Bandung
Non Hunian
9 IBCC Jl. A. Yani, Kel.
Kacapi-ring, Kec. Batu Nunggal
Non Hunian 10 Dago Butik Jl. Simpang Dago, Kel.
Dago, Kec. Coblong
Hunian 11 Braga City Walk Jl. Braga, Kel. Braga
Kec. Sumur Bandung
Hunian & Non Hu-nian (Campuran) Sumber : Kantor Pertanahan Kotamadya Bandung
Obyek HMASRS pada dasarnya merupakan obyek tiga dimensi (3D), memiliki karakteristik kepemilikan yang berbeda dengan kepemilikan Hak Atas Tanah yang dimiliki secara tunggal. Hak Atas Tanah dalam kepemilikan HMASRS dimiliki secara bersama oleh banyak subyek hak sebagai pemilik satuan rumah susun dengan multifungsi pemanfaatannya, oleh karena itu untuk dapat mengidentifikasi setiap obyek hak agar lebih jelas posisi/letaknya dan batas-batasnya maka aspek tiga dimensi (aspek ruang) satuan rumah susun harus dapat ditampilkan dalam suatu sistem kadaster.
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka pendekatan kadaster tiga dimensi (3D) dapat menjadi suatu solusi dalam kegiatan pendaftaran tanah sebagai upaya menyempurnakan sistem kadaster yang telah berjalan saat ini, sehingga tujuan pendaftaran tanah sebagai kadaster legal, untuk dapat menjamin kepastian hukum dan menyediakan informasi yang lengkap atas obyek HMASRS dapat dilakukan lebih optimal.
I.2. Rumusan Masalah
Dari uraian latar belakang di atas, pada penelitian ini dapat dirumuskan permasalahannya adalah “Bagaimana membentuk kadaster tiga dimensi (3D) untuk kepentingan Pendaftaran Tanah terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS) ?.”
Dari rumusan masalah tersebut maka dapat diuraikan dalam beberapa pertanyaan penelitian yang akan dijawab dalam penulisan tesis ini, sebagai berikut :
1. Konsep Model Kadaster tiga dimensi yang bagaimana yang dapat diterapkan dalam kegiatan Pendaftaran Tanah ditinjau dari aspek teknis dan yuridis/aspek legal ?
2. Bagaimana membentuk data spasial secara tiga dimensi agar dapat menyajikan aspek keruangan pada obyek HMASRS sehingga letak/posisi dan batas-batasnya akan lebih jelas di dalam upaya memberikan jaminan kepastian hukum atas obyek hak dalam pendaftaran tanah ?
3. Bagaimana data fisik (data spasial 3D) yang terbentuk dapat dihubungkan dengan data yuridisnya dalam upaya dapat menyajikan informasi yang lengkap sehingga dapat di akses dengan mudah dalam kegiatan pendaftaran tanah ?
I.3. Maksud, Tujuan dan Manfaat Penelitian
1. Maksud penelitian ini adalah untuk dapat melakukan kajian terhadap Pembentukan Kadasteral tiga dimensi (3D) untuk kepentingan Pendaftaran Tanah terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS).
2. Dengan tujuan dapat membentuk Kadastral tiga dimensi (3D) dalam kegiatan pendaftaran tanah sehingga upaya memberikan kepastian hukum dan menyediakan informasi yang lengkap atas obyek HMASRS dapat dilakukan lebih optimal.
3. Hasil Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dalam pengembangan kegiatan pendaftaran tanah terhadap obyek HMASRS, dan secara tidak langsung diharapkan dapat meningkatkan mutu pelayanan di bidang Pertanahan.
I.4. Metodologi Penelitian
Metodologi yang dilakukan dalam penelitian ini dapat diuraikan sebagai berikut : a. Persiapan, yaitu melakukan identifikasi permasalahan yang ada, melakukan kajian
pustaka/studi leteratur dan melakukan pendekatan terhadap konsep model kadaster 3 dimensi serta menetapkan wilayah studi kasus penelitian.
b. Pengumpulan Data, yaitu melakukan pengumpulan data-data yang dibutuhkan dalam penelitian ini, terdiri dari data fisik dan data yuridis yang berhubungan
3D, pembentukan data atribut dan pembuatan relation/link antara data spasial 3D dan data atributnya.
d. Analisis Hasil Penelitian, yaitu melakukan analisis dan pembahasan secara komprehensif terhadap hasil penelitian yang terbentuk dengan tujuan untuk dapat menjawab pertanyaan-pertanyaan penelitian yang telah dirumuskan sebelumnya. e. Menarik Kesimpulan dan Saran, yaitu merumuskan hasil analisis dan pembahasan
dalam suatu kesimpulan penelitian, kemudian memberikan saran-saran yang dianggap perlu.
Metodologi penelitian dalam bentuk diagram alir dapat digambarkan sebagai berikut :
Gambar I.4 Diagram alir metodologi penelitian PERSIAPAN :
- Identifikasi Masalah - Kajian Pustaka
- Pendekatan Konsep Model Kadaster 3D - Pemilihan Wilayah Studi Kasus
PENGUMPULAN DATA - Data Fisik : Obyek Tanah & Bangunan - Data Yuridis HMASRS
PENGOLAHAN DATA - Pembentukan Data Spasial 3D - Pembentukan Data Atribut - Pembuatan Relation/Link
ANALISIS HASIL PENELITIAN - Analisis terhadap pendekatan Konsep Model Kadaster 3D
- Analisis terhadap Pembentukan Data Spasial 3D
- Analisis terhadap Pembuatan Relation/ link
KESIMPULAN DAN SARAN - Merumuskan Kesimpulan
I.5. Ruang Lingkup Penelitian
Penelitian ini dilaksanakan dalam ruang lingkup sebagaimana dimaksud di bawah ini : a. Pembentukan Kadaster tiga dimensi (3D) dalam penelitian ini dilakukan untuk
kepentingan Pendaftaran Tanah terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS).
b. Istilah Hak Milik Atas Satuan Rumah (HMASRS) yang digunakan dalam penelitian ini adalah yang dimaksud dalam Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. c. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data spasial dan data atribut Rumah Susun Braga City Walk tahun 2008 yang diproleh dari Kantor Pertanahan Kota Bandung untuk kepentingan penelitian/penulisan tesis ini.
d. Koordinat yang digunakan untuk membentuk data spasial dalam penelitian ini untuk absis (x) dan ordinat (y) adalah sistem koordinat yang baku pada kegiatan pendaftaran tanah yaitu sistem koordinat TM-3º (PP No.24 tahun 1997 Jo.Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.3 tahun 1997), sedangkan untuk koordinat ketinggian (z) digunakan sistem koordinat lokal, dimana titik nol ketinggian (z = 0) berada pada lantai dasar (Ground Floor) yang relatif datar dengan bidang tanah, sehingga lantai yang berada di atas tanah akan bernilai positif dan lantai yang berada di bawah tanah bernilai negatif.
e. Perangkat lunak yang digunakan dalam penelitian ini adalah Autodesk Map 2004 untuk membentuk data spasial dan Microsoft Access 2003 untuk membentuk data atribut. f. Model yang digunakan untuk membentuk data spasial tiga dimensi (3D) dalam
penelitian ini adalah model solid, yang merupakan salah satu model 3 dimensi dalam Autodesk Map 2004 yang dapat menampilkan bentuk obyek 3D secara nyata.
I.6. Sistematika Penulisan
Penulisan tesis ini disusun dalam lima bab dengan sistematika penulisan sebagaimana tersebut dibawah ini :
Bab I Pendahuluan
Bab ini berisi hal-hal pokok yang menjadi dasar penulisan tesis terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, maksud dan tujuan serta manfaat penelitian,
Bab ini berisi kajian secara teoritis tentang Rumah Susun dan HMASRS, Pendaftaran Tanah, Kadaster dan Kadaster 3 dimensi,.
Bab III Pembentukan Kadaster Tiga Dimensi (3D) untuk Kepentingan Pendaftaran Tanah Terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS)
Bab ini berisi uraian jalannya penelitian dimulai dari data-data yang dikumpulkan, pendekatan konsep model kadaster 3 dimensi, pembentukan data spasial 3 dimensi, pembentukan data atribut dan pembuatan relation/link antara data spasial dan data atribut sehingga terbentuk kadaster 3 dimensi untuk kepentingan pendaftaran tanah terhadap HMASRS.
Bab IV Analisis Hasil Penelitian
Bab ini berisi Analisis dan pembahasan terhadap hasil penelitian untuk dapat menjawab pertanyaan penelitian, terdiri dari analisis terhadap pendekatan konsep model kadaster 3 dimensi, analisis terhadap pembentukan data spasial 3 dimensi dan analisis terhadap pembuatan relation/link antara data spasial dan data atribut sehingga terbentuk kadaster 3 dimensi untuk kepentingan pendafataran tanah terhadap HMASRS.
Bab V Penutup
Bab ini berisi kesimpulan hasil penelitian dan saran-saran yang dapat disampaikan berdasarkan hasil penelitian.
