AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS
SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
TESIS
Oleh
JULI ASTUTI
117011151/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS
SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
JULI ASTUTI
117011151/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK
TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG
OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA
GANDA Nama Mahasiswa : JULI ASTUTI
Nomor Pokok : 117011151
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 04 Juli 2014
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum
2. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : JULI ASTUTI
Nim : 117011151
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK
DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN
DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :JULI ASTUTI
i ABSTRAK
Sertipikat hak milik diterbitkan pada tahun 2001, oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie.Pada tahun 2002 sertipikat tersebut dijadikan jaminan dan dipasang hak tanggungannya.Pada tahun 2007 Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie mengalami kebakaran yang menyebabkan buku tanah sertipikat dan buku tanah sertipikat hak tanggungan terbakar.Pada akhir tahun 2007 pemilik sertipikat yang telah dibebani hak tanggungan, mengajukan permohonan untuk menerbitkan sertipikat pengganti. Setelah sertipikat pengganti terbit, pada tahun 2008 sertipikat tersebut dijadikan jaminan dan dipasang lagi hak tanggungannya, Saat pergantian Kasubsi Hak tanggungan dan pendaftaran tanah pada awal tahun 2012, dilakukan pembenahan arsip termasuk sebahagian kecil dari sisa kebakaran dengan menggunakan tekhnologi digital. Saat itulah diketahui adanya sertipikat ganda yang objek dan subjeknya satu. Dan masing-masing sertipikat telah dibebani hak tanggungan oleh kreditor berbeda.Dan permasalahan dalam penelitian tesis ini apakah yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda. Penelitian bersifat deskriptif analitis, penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalisis hukum tentang akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda dengan jenis penelitianjuridis normatif.Analisis data kualitatif, data yang berdasarkan peraturan perundang-undangan, dan pandangan dari nara sumber.
Kesimpulan dari penelitian ini Penyebab terbitnya sertipikat pengganti karena itikad tidak baik dari si pemilik sertipikat, ketidak telitian dari kantor pertanahan kabupaten pidie dalam memeriksa berkas surat-surat dalam penerbitan sertipikat pengganti. Akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda,ketidak amanan agunan yang diberikan debitor kepada kreditor. Penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, dapat dilakukan secara pidana, perdata, dan dimediasi oleh Kantor pertanahan. Berdasarkan kesimpulan diambil saran-saran sebagai berikut; dalam menerbitkan sertipikat pengganti, Kantor pertanahan kabupaten Pidie, harus lebih berhati-hati dan meningkatkan ketelitian dalam bekerja terutama dalam memeriksa berkas surat-surat yang sudah terbakar.Kreditor dalam memberikan kredit kepada debitor memperhatikan dan meneliti benar-benar sertipikat yang dijadikan jaminan, dan selalu berkoordinasi secara terus-menerus dengan Kantor pertanahan sehingga mendapatkan data dan informasi terkini dan akurat atas sertipikat yang dijadikan jaminan. Dalam menyelesaikan permasalahan seharusnya pemilik sertipikat dihukum secara pidana sesuai dengan perbuatan yang dilakukannya sehingga menimbulkan efek jera bagi si pelaku dan tidak mengulangi lagi perbuatannya.
ii ABSTRACT
The Property Rights Certificate was issued in 2001. It was made collateral and hypothecation by the Land Office of Pidie District in 2002. In 2007, the Land Office burned down; in consequence, land certificates and the hypothecation certificates also burned up. By the end of 2007, the owner of both certificates made a request for substitute certificates in lieu of the old ones. After the new certificates were issued, they were used as collateral and hypothecation. At the beginning of 2008, the Head of the Department of Hypothecation and Land Registration was changed, and all files were arranged, including a small part of the fire remnants by using digital technology. At this moment, it was found that there were double certificates with the same object and subject, and each certificate had its own hypothecation by different creditors. The problems in the research were as follows: what had caused the issuance of the substitute certificates which later became a problem since they were doubled, what was the legal consequence of the registration of hypothecation which had the same object and subject and then became a problem since they were doubled, and how about the legal solution of the registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since they were doubled.
The research used descriptive analytic and judicial normative method which described, explained, and analyzed the legal consequences of the Registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since the certificates were doubled. The data were analyzed qualitatively, based on the prevailing laws and regulations and on the opinion of the source persons.
The conclusion of the research was that the cause of the issuance of the substitute certificates was the good faith of the owner of the certificates and the carelessness of the staffs of the Land Office of Pidie District in examining the files before issuing substitute certificates. The legal consequence of the registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since the certificates were doubled was the insecurity of hypothecation given by debtors to creditors. Its legal solution could be by criminal proceedings, civil proceedings, and mediation by the Land Office. It is recommended that, in issuing substitute certificates, the staffs of the Land Office of Pidie District should be careful in doing their job, particularly in examining the files which have burned up. The creditors, in giving credit to debtors, should pay great attention to the certificates for collateral and coordinate continuously with the Land Office in order to obtain the latest and the most accurate information about certificates for collateral. The owners of certificates are liable to punishment so that they will learn their lesson and do not do it again.
vi
RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama Lengkap : Juli Astuti
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 22 Juli 1975
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Status : Belum Kawin
Alamat : Jl.Sei serayu nomor 33 B Medan
II. IDENTITAS KELUAGA
Nama Ayah : SAI’IN ABDI
Nama Ibu : MUSINEM
III. RIWAYAT PENDIDIKAN
SD Nurul Huda Medan : Tamat Tahun 1988
SMP Darma Wanita Medan : Tamat Tahun 1991
SMEA Swasta Jambi Medan : Tamat Tahun 1994
S-1 Fakultas Hukum Universitas Jabal Ghafur Sigli : Tamat Tahun 2011
iii
KATA PENGANTAR
Puji syukur dipanjatkan atas kehadirat ALLAH SWT karena hanya dengan
berkat rahmat dan karunia-Nya Penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA.” Penulisan tesis ini
merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan
bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis
ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapkan
terima kasih yang mendalam Penulis sampaikan secara khusus kepada
yang terhormat dan amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH,
MS, CN, Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, dan Bapak Prof. Dr.
Syafruddin Kalo, SH, M.Humselaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus
ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Dengan selesainya penulisan tesis ini penulis menyampaikan ucapan terima
kasih dan penghargaan setinggi-tingginya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
dalam menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, atas kesempatan dan Fasilitas yang diberikan kepada Penulis
dalam meyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi
iv
memberikan dorongan kepada Penulis untuk segera menyelesaikan penulisan tesis
ini.
4. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum, selaku Pembimbing yang telah
memberikan dorongan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan selaku
penguji yang telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk meyelesaikan
penulisan tesis ini.
6. Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn selaku penguji yang telah memberikan
dorongan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
7. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat
selama Penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar di bangku kuliah.
8. Seluruh Staf/Pegawai di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama
menjalani pendidikan.
9. Rekan-rekan Mahasiswa dan Mahasiswi di Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya angkatan 2011 yang telah
banyak memberikan motivasi kepada Penulis dalam meyelesaikan penulisan tesis
ini.
10. Kakanda SRI SUSILOWATI, SH, SpN, yang telah banyak memberikan dorongan
moril dan materil sehingga Penulis dapat menyelesaikan studi tepat pada
waktunya, semoga amal baiknya mendapat berkah dari ALLAH SWT.
11. Bapak Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie, beserta staf dan Bapak Kasubsi
peralihan, pembebanan Hak dan PPAT, Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie
yang telah memberikan data dan informasi berguna dalam penelitian tesis ini.
12. Kepada Abang, Kakak-Kakak, Adik dan seluruh keponakan tercinta yang telah
memberikan motivasi serta inspirasi bagi Penulis dalam menyelesaikan penulisan
v
13. Teristimewa kepada Almarhum Ayah dan kepada Ibu tercinta yang menjadi
motivator terbesar bagi Penulis dan karena doa-doanya serta restu beliaulah
Penulis dapat menyelesaikan studi pada Magister Kenotariatan.
Medan, Juli 2014 Penulis
vii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR SINGKATAN... ix
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 12
C. Tujuan Penelitian ... 12
D. Manfaat Penelitian ... 13
E. Keaslian Penelitian ... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Konsepsi ... 20
G. Metode Penelitian ... 22
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 22
2. Teknik Pengumpulan Data ... 23
3. Alat Pengumpulan Data... 24
4. Analisis Data ... 24
BAB II PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT PENGGANTI NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA ... 26
A. Pengertian Sertipikat Tanah ... 26
B. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan ... 29
viii
D. Penyebab Terbitnya Sertifikat Pengganti Atas Sertipikat
Yang Telah Di Bebani Hak Tanggungan ... 44
1. Itikad Tidak Baik Dari Pemohon... 44
2. Ketidak Telitian Kantor Pertanahan Dalam Memeriksa Berkas Surat-Surat Yang Berkaitan Dengan Penerbitan Sertipikat Pengganti ... 50
BAB III AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA ... 53
A. Pengertian Hak Tanggungan... 53
B. Obyek dan Subyek Hak Tanggungan ... 57
C. Proses Terjadinya Hak Tanggungan ... 60
D. Ketidakamanan Agunan Yang Diberikan Debitor Kepada Kreditor... 73
1. Kedudukan Kreditor Sebagai Pemegang Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Diterbitkan Pertama .. 73
2. Kedudukan Kreditor Sebagai Pemegang Hak Tanggungan Atas Sertipikat Pengganti (Kedua) ... 76
BAB IV PENYELESAIAN HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA ... 80
A. Penyelesaian Permasalahan Secara Pidana ... 80
B. Penyelesaian Permasalahan Secara Perdata ... 84
C. Penyelesaian Permasalahan Di Kantor Pertanahan ... 87
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 99
A. Kesimpulan ... 99
B. Saran... 100
ix
DAFTAR SINGKATAN
UUPA : Undang-Undang Pokok Agraria
UUHT : Undang-Undang Hak Tanggungan
KUHP : Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
KUHPer : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
APHT : Akta Pemberian Hak Tanggungan
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
PNBP : Pendapatan Negara Bukan Pajak
HM : Hak Milik
HGU : Hak Guna Usaha
HGB : Hak Guna Bangunan
HP : Hak Pakai
BPN RI : Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Perkaban RI : Peraturan kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia
Kakanwil : Kepala Kantor Wilayah
Kakan : Kepala Kantor
Kasi : Kepala Seksi
