vi
Yurika Dibba Destari Deiredja 1087038
ABSTRAK
Indonesia dengan wilayahnya yang luas memerlukan penataan ruang yang baik terutama untuk perumahan dan pemukiman. Penggunaan lahan pertanahan yang semakin sempit diiringi dengan pertumbuhan penduduk yang semakin pesat sehingga pemerintah dan pelaku usaha membangun rumah susun/flat. Berbeda jauh dengan penataan ruang tata kota Singapura yang lebih rapi. Hal tersebut dikarenakan Negara Singapura mengenal konsep kondominium lebih awal. Berdasarkan uraian tersebut maka penulis melakukan perbandingan hukum. Tujuan perbandingan hukum tersebut ialah untuk mengetahui persamaan dan perbedaan pengaturan rumah susun/flat menurut sistem hukum di Indonesia dengan di Singapura, serta memahami hal-hal yang diatur dalam pengaturan rumah susun/flat menurut sistem hukum di Singapura yang dapat diadaptasi oleh peraturan perundang-undangan tentang rumah susun sesuai dengan ideologi demokrasi Pancasila di Indonesia
Penelitian ini menggunakan metode yuridis-normatif dan perbandingan hukum. Metode yuridis normatif merupakan metode penelitian dengan menganalisis data dan menghubungkan dengan aturan hukum yang berlaku. Metode perbandingan hukum merpakan penelitian dengan membandingkan unsur-unsur sistem hukum di beberapa negara guna mendapatkan alasan sebab terjadinya perbedaan serta mengadaptasi beberapa ketentuan atau unsur sistem hukum yang lebih baik guna diterapkan pada negara yang bersangkutan.
Hasil perbandingan hukum tersebut ditemukan persamaan dan perbedaan dari substansi, struktur hukum dan budaya hukum. Perbedaan yang mendasari klasifikasi substansi ialah pada perbedaan penguasaan tanah oleh Negara Indonesia dan pemilikan tanah oleh raja (pemerintah). Perbedaan tersebut berpengaruh terhadap macam-macam hak atas tanah serta jangka waktu hak atas tanah. Pada klasifikasi struktur di Indonesia terdapat perbedaan yang dapat dilihat dari jumlah struktur hukum di Indonesia jauh lebih banyak dibandingkan di Singapura. Pada klasifikasi budaya hukum terdapat perbedaan yang terlihat pada kesadaran hukum pada kedua Negara Pembanding yang mana kesadaran hukum masyarakat Singapura sangatlah patuh atau taat pada aturan yang dibuat oleh Pemerintah Singapura.
Kata kunci: Perbandingan Hukum, Rumah Susun, Hukum Indonesia, Hukum
vii ABSTRACT
Indonesia with a vast territory requires good spatial planning, especially for housing and settlement. Land used more narrow accompanied by the rapid population growth so that the government and entrepreneurs build flats. In contrast to the arrangement of urban space neater in Singapore. Because recognize concept of condominium earlier than Indonesian. The purpose of comparative legal study is to determine the similarities and differences in regulation of flats according to the legal system in Indonesia and Singapore, as well as understand the things that are set in the condominium/flats according to the legal system in Singapore that can be adapted by legislation of the flats in accordance with the ideology of democracy based on Pancasila in Indonesia.
This study uses a juridical-normative and comparative law. Normative method is a method of research by analyzing the data and connect with applicable law. Methods of comparative law research is a research by comparing the elements of the legal system in several countries in order to get the reason why the differences and adapt some of the terms or elements of a better legal system to be applied to the concerned country.
The results of comparative law found similarities and differences of substance, legal structure and legal culture. Differences underlying the differences in the classification of the substance is control of land by the State of Indonesia and the ownership of land by the king (government). These differences affect the kinds of land rights and land rights period. From persepctive of legal structure, in Indonesia the amount of legal structure is much more than Singapore. From perspective of legal culture, the difference can be seen from legl awareness of Singaporean is better than legal Indonesian.
viii
Halaman Judul ... i
Halaman Keaslian Naskah ... ii
Halaman Persetujuan Skripsi ... iii
Halaman Pengesahan ... iv
Halaman Persetujuan Panitia Sidang ... v
ABSTRAK ... vi
ABSTRACT ... vii
KATA PENGANTAR ... viii
DAFTAR ISI ... xi
DAFTAR TABEL ... xiii
DAFTAR LAMPIRAN ... xiv BAB I PENDAHULUAN ...
A. LATAR BELAKANG ...
B. IDENTIFIKASI MASALAH ...
C. TUJUAN PENELITIAN ...
D. KEGUNAAN ...
E. KERANGKA PEMIKIRAN ...
F. METODE PENELITIAN ...
G. SISTEMATIKA PENULISAN ... 1 1 6 7 7 8 12 16
BAB II TINJAUAN PENGATURAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN SISTEM HUKUM INDONESIA ...
A. PERKEMBANGAN PEMANFAATAN RUANG SECARA
VERTIKAL DI INDONESIA ...
B. PERKEMBANGAN PENGATURAN RUMAH SUSUN ...
C. SUBSTANSI PENGATURAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN
2011 TENTANG RUMAH SUSUN ... 19
20
24
ix
SISTEM HUKUM SINGAPURA ...
A. PERKEMBANGAN PEMANFAATAN RUANG SECARA
VERTIKAL DI SINGAPURA ...
B. PERKEMBANGAN PENGATURAN FLAT DI SINGAPURA ...
C. SUBSTANSI PENGATURAN FLAT DI SINGAPURA ...
D. SUBSTANSI, STRUKTUR HUKUM, BUDAYA HUKUM
DALAM SISTEM HUKUM PENGATURAN FLAT DI
SINGAPURA ... 72 73 76 82 91
BAB IV PERBANDINGAN ANTARA PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT BERDASARKAN HUKUM INDONESIA DENGAN PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT BERDASARKAN HUKUM SINGAPURA ...
A. PERBANDINGAN PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT
BERDASARKAN KLASIFIKASI SUBSTANSI ...
B. PERBANDINGAN PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT
BERDASARKAN KLASIFIKASI STRUKTUR HUKUM ...
C. PERBANDINGAN PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT
BERDASARKAN KLASIFIKASI BUDAYA HUKUM ... 111
112
140
147
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ...
A. KESIMPULAN...
B. SARAN ... 153
153
155
DAFTAR PUSTAKA ... 156 LAMPIRAN
x
Tabel 1. Perbandingan UU Rusun Lama dengan UU Rusun Baru ... 35
Tabel 2. Uraian Pokok-Pokok Pengaturan UU Rusun ... 48
Tabel 3. Substansi dalam Land Title (Strata) Act Chapter 158 ... 84
Tabel 4. Substansi Residential Property Act Chapter 274 ... 86
Tabel 5. Substansi Housing and Development Act Chapter 129 ... 90
Tabel 6. Uraian tugas dan fungsi Singapore Land Authority ... 106
Tabel 7. Perbandingan Pengaturan Pertanahan Berdasarkan Klasifikasi Penguasaan Tanah ... 114
Tabel 8. Perbandingan Pengaturan Pertanahan Berdasarkan Klasifikasi Macam-Macam Hak atas Tanah ... 118
Tabel 9. Perbandingan Pengaturan Pertanahan Berdasarkan Klasifikasi Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas Tanah ... 122
Tabel 10. Perbandingan Pengaturan Pertanahan Berdasarkan Klasifikasi Subjek Hukum ... 128
Tabel 11. Perbandingan Pengaturan Pertanahan Berdasarkan Klasifikasi Pendaftaran Hak atas Tanah ... 131
Tabel 12. Perbandingan Pengaturan Rumah Susun/Flat Berdasarkan Klasifikasi Hak atas Tanah yang Dapat dibangun Rumah Susun/Flat ... 133
Tabel 13. Perbandingan Pengaturan Rumah Susun/Flat Berdasarkan Klasifikasi Subjek Hukum yang Dapat Memiliki Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ... 137
Tabel 14. Perbandingan Pengaturan Rumah Susun/Flat Berdasarkan Klasifikasi Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas Rumah Susun/Flat ... 139
Tabel 15. Perbandingan Pengaturan Rumah Susun/Flat Berdasarkan Klasifikasi Struktur Hukum ... 146
xi
Hasil Wawancara
Land Title Act (Chapter 157) ... 1
Land Titles (Stara) Act (Chapter 158) ... 5
Residential Property Act (Chapter 274) ... 61
1
A. LATAR BELAKANG
Association of Southeast Asian Nation yang selanjutnya disingkat
dengan ASEAN merupakan sebuah organisasi kawasan Asia Tenggara
yang bertujuan untuk mempercepat pertumbuhan ekonomi, kemajuan
sosial, dan perkembangan budaya di antara anggota dan untuk
mempromosikan perdamaian regional.1 Negara Indonesia dan Negara
Singapura merupakan negara anggota dari ASEAN. Indonesia yang terdiri
dari 17.508 pulau2 dengan jumlah penduduk yang setiap tahun semakin
meningkat sesuai data dari Badan Pusat Statistik jumlah penduduk
Indonesia pada tahun 2010 adalah sebanyak 237.641.326 jiwa.3 Indonesia
merupakan negara terpadat kelima di wilayah ASEAN. Berbeda jauh
dengan Singapura yang terdiri dari 63 pulau4 dengan jumlah penduduk
pada tahun 2013 adalah sebanyak 5.399.200 jiwa5, sehingga Singapura
merupakan negara terpadat penduduknya sewilayah ASEAN.
Luas wilayah negara dan jumlah penduduk yang semakin banyak
berpengaruh terhadap perumahan dan pemukiman. Perumahan dan
1
http://www.asean.org// dilihat pada hari Sabtu, 16 November 2013
2“Geografi Indonesia”, (http://www.indonesia.go.id/in/sekilas-indonesia/geografi-indonesia) diakses pada hari Rabu, 11 September 2013.
3 http://sp2010.bps.go.id/ diakses pada hari Senin , 30 Juli 2013. 4“Geografi Singapura”
, (http://hedisasrawan.blogspot.com/2012/09/singapura-artikel-lengkap.html) diakses pada hari Sabtu, 16 November 2013.
5
pemukiman merupakan kebutuhan pokok masyarakat di seluruh dunia.
Berikut kutipan luas wilayah Indonesia.
Indonesia mempunyai luas daratan lebih kurang 190.900.000 ha, seluas 70.800.000 ha atau 37,7% telah dimanfaatkan untuk berbagai kegiatan budidaya, seperti sawah, pertanian lahan kering, perkebunan, budidaya non pertanian (pemukiman, industri, tambang dll) serta penggunaan-penggunaan tanah lainnya (ladang, semak, padang rumput, dll). Seluas 120.200.000 ha atau 62,9% masih berupa hutan (hutan lebat, hutan sejenis, belukar, dll)6
Berdasarkan kutipan di atas diketahui bahwa 37,7% luas daratan
Indonesia salah satunya digunakan untuk pemukiman. Meningkatnya
pertumbuhan penduduk mengakibatkan meningkatnya pembangunan
perumahan dan pemukiman di wilayah perkotaan maupun pedesaan. Hal
ini berdampak pada alokasi penggunaan tanah di Indonesia yang semakin
sempit.
Berbeda jauh dengan penggunaan tanah di Singapura di mana tanah
yang bisa ditanami berjumlah 2% dari luas wilayah Singapura, panen tetap
6%, padang rumput 0%, hutan 5%, dan lainnya 87% (perkiraan 1993)7.
Sesuai dengan data tersebut, nampak bahwa alokasi lahan di Singapura
untuk tujuan agraris sangat sedikt sisanya digunakan untuk tujuan lainnya.
Dengan demikian Negara Singapura mengenal konsep kondominium lebih
awal sebagaimana dikemukakan oleh Mok Yew Fun yang dikutip dalam
jurnal The Concept of Condominium And Its Relevancy To Indonesia:
6
Iwan Isa, Strategi Pengendalian Alih Fungsi Lahan Pertanian, (http://balittanah.litbang.deptan.go.id/dokumentasi/prosiding/mflp2006/iwan.pdf) diakses pada hari Senin, 18 November 2013.
7
In the East, Singapore appears to be the forth runner in having this form of, development and most of developments are in the form of high density residential development. For the Singaporeans, condominium is more of a form of living rather than a form of ownership since The Strata Title Act has already allowed other
form of development to have horizontal subdivision8.
Pendapat Mok Yew Fun memang benar, sebagai negara belahan
timur Singapura merupakan negara yang mengenal kondominium lebih
awal dan konsep pembangunan kondominium yang horizontal disesuaikan
dengan wilayah Singapura yang tidak luas. Konsep kondominium
merupakan konsep yang tepat bagi Negara Singapura yang memiliki
wilayah yang tidak luas. Hal ini terlihat dengan penataan ruang Negara
Singapura yang lebih teratur dan rapi dibanding dengan Negara Indonesia.
Negara Singapura membagi kondominium menjadi 2 (dua) jenis
kondominium, yaitu kondominium bagi warga negara Singapura atau
biasa juga disebut dengan flat, dan kondominium yang bersifat privat yang
diperuntukkan bagi warga negara asing atau biasa juga disebut dengan
condominium atau apartement. Dalam penelitian ini digunakan istilah
“flat” sebagai istilah yang dipergunakan bagi rumah susun di Singapura,
karena dalam perundang-undangan di Singapura tidak dikenal istilah
“rumah susun” dan sebagai batasan penelitian Penulis.
Penggunaan tanah di Indonesia diatur dalam konstitusi Negara
Indonesia yaitu dalam Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945
selanjutnya disebut UUD 1945 yang menyatakan bahwa, “Bumi dan air
8
dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara
dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.”
Berdasarkan amanat pasal tersebut, Negara Indonesia menguasai bumi, air,
dan ruang angkasa sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa untuk
membangun masyarakat yang adil dan makmur. Tanah termasuk pada
bagian permukaan bumi. Tanah termasuk pada bagian permukaan bumi.
Guna mewujudkan amanat tersebut, Pemerintah membuat regulasi yang
dituangkan dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang selanjutnya disebut dengan
UUPA.
Penggunaan alokasi tanah yang semakin sempit mengakibatkan
pelaku usaha membangun rumah susun/flat. Perkembangan bisnis rumah
susun/flat di Indonesia pun sudah terjadi sejak periode pra krisis ekonomi.
Pada periode tersebut, pengembang sangat ekspansif melakukan
pembangunan rumah susun dimana sebagian besar pembiayaan
menggunakan fasilitas perbankan baik dalam rupiah maupun valuta asing9.
Meningkatnya pembangunan rumah susun/flat memberikan perubahan
yang baru bagi perekonomian Indonesia. Menurut Adrian Sutedi:
“Meningkatnya aktivitas pada industri rumah susun atau apartemen
dapat dijadikan petunjuk mulai membaiknya atau bangkitnya kembali kegiatan ekonomi. Dengan kata lain, kegiatan di bidang rumah susun atau apartemen perlu dicermati secara hati-hati karena dapat memberikan dampak pada dua sisi yang berbeda, yakni dapat menjadi pendorong bagi kegiatan ekonomi dan naiknya berbagai
kegiatan di sektor lain yang terkait.”10
9
Berdasarkan pendapat di atas, meningkatnya pembangunan rumah
susun/flat dapat menggerakan perekonomian negara dan memperluas
lapangan kerja. Tujuan lain dari pembangunan rumah susun/flat ialah
meningkatkan mutu lingkungan hidup, memberi arah kepada pertumbuhan
wilayah, dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang
terbuka kota menjadi luas, dan peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.
Pengaturan rumah susun di Indonesia terdapat dalam
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan telah diubah
dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
selanjutnya disebut dengan UU Rusun. Pengaturan tersebut merupakan
wujud pemenuhan kebutuhan papan masyarakat yang wajib difasilitasi
oleh negara sesuai dengan amanat Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945.
Penerapan ketentuan-ketentuan UU Rusun masih jauh dari maksud
pembuat undang-undang. UU Rusun yang baru dirasakan masih banyak
pengaturan yang harus dibenahi dan yang harus diatur.
Indonesia dengan wilayah yang luas dan terdiri dari beribu-ribu
pulau menghadapi kendala dalam penataan ruang, tata ruang Negara
Indonesia cenderung tidak teratur dan penerapan ketentuan-ketentuan
tentang kepemilikan rumah susun/flat masih jauh dari harapan. Pesatnya
pembangunan rumah susun/flat di Negara Indonesia, diharapkan dapat
memenuhi kebutuhan masyarakat Indonesia terutama kebutuhan
perumahan dan pemukiman dengan tata ruang kota yang tertata rapi
Sistem hukum Negara Indonesia ialah civil law sedangkan sistem
hukum Negara Singapura adalah common law, meskipun sistem hukum
kedua negara tersebut berbeda akan tetapi tidak menutup kemungkinan
untuk dapat menciptakan suatu ketertiban dan mewujudkan amanat UUD
1945 maka Negara Indonesia dapat mengadopsi ketentuan-ketentuan
tentang rumah susun/flat yang ada pada Negara Singapura, sejauh
konsisten atau tidak bertentangan dengan UUD 1945. Berdasarkan
pemaparan-pemaparan di atas, maka Penulis membuat penelitian yang
berjudul “Studi Perbandingan Hukum Antara Pengaturan Rumah
Susun/Flat Berdasarkan Hukum Di Indonesia dengan Pengaturan Rumah Susun/Flat Berdasarkan Hukum Di Singapura”. Berdasarkan penelusuran yang Penulis lakukan, Penulis belum menemukan adanya
karya tulis atau karya ilmiah lain yang membahas judul tersebut.
B. IDENTIFIKASI MASALAH
Berdasarkan uraian di atas serta berdasarkan metode penelitian ini yang
berupa perbandingan hukum, maka identifikasi masalah dalam penelitian
ini adalah mencari suatu perbedaan dan persamaan dalam pengaturan
rumah susun/flat di Indonesia dengan di Singapura. Hasil dari identifikasi
masalah tersebut akan dianalisis menjadi suatu argumentasi hukum yang
dapat menguatkan atau memberi masukan terhadap sistem hukum
C. TUJUAN PENELITIAN
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah mengetahui persamaan dan
perbedaan pengaturan rumah susun/flat berdasarkan hukum di Indonesia
dengan pengaturan rumah susun/flat berdasarkan hukum di Singapura,
serta memahami hal-hal yang diatur dalam pengaturan rumah susun/flat
berdasarkan hukum di Singapura yang dapat diadaptasi oleh peraturan
perundang-undangan tentang Rumah Susun sesuai dengan ideologi
demokrasi Pancasila di Indonesia.
D. KEGUNAAN
Adapun kegunaan secara teoritis dan praktis pada penelitian ini ialah:
1. Kegunaan secara teoritis, ialah penelitian ini diharapkan memberikan
pemahaman pengetahuan tentang hukum rumah susun/flat yang diatur
dalam peraturan rumah susun/flat berdasarkan hukum di Singapura
bagi perkembangan ilmu hukum di Indonesia terutama yang berkaitan
dengan Kondominium.
2. Kegunaan secara praktis, adalah penelitian ini diharapkan dapat
memberikan masukan kepada pembuat undang-undang akan hal-hal
yang diatur dalam peraturan rumah susun/flat berdasarkan hukum di
Singapura yang dapat diadaptasi yang sesuai dengan ideologi
demokrasi Pancasila di Indonesia guna memenuhi kesejahteraan
masyarakat diimbangi dengan penataan ruang tata kota yang lebih
E. KERANGKA PEMIKIRAN
Pertumbuhan penduduk yang semakin pesat di Indonesia
mengakibatkan peningkatan kebutuhan papan semakin meningkat.
Pembangunan perumahan dan pemukiman yang semakin banyak berakibat
pada alokasi penggunaan tanah yang semakin sempit. Hal-hal tersebut
yang menjadi faktor Pemerintah dan pelaku usaha membangun suatu
rumah susun/flat.
Perkembangan bisnis rumah susun/flat merupakan bukti nyata
bahwa hukum mengikuti perkembangan masyarakat. Sesuai dengan teori
Roscoe Pound, yaitu Law as a tool of social engineering, yang
menyebutkan bahwa hukum adalah sebagai alat pembaharuan bagi
masyarakat yang dijalankan secara berencana dan dapat diperhitungkan.11
Dari teori ini dapat disimpulkan bahwa hukum juga harus mampu menata
kepentingan-kepentingan yang ada didalam masyarakat seiring dengan
berkembangnya masyarakat tersebut.
Wilayah Indonesia yang luas, pesatnya pembangunan rumah
susun/flat ditunjang dengan pertumbuhan penduduk dan ekonomi yang
semakin meningkat serta aturan yang belum mampu menaungi
faktor-faktor tersebut menjadi suatu kendala yang dihadapi Indonesia pada saat
ini. Negara Singapura mengenal konsep kondominium lebih awal
dikarenakan wilayah yang tidak luas serta jumlah penduduk yang banyak,
11
Mengenai hal yang pertama kita di sini ingin kemukakan masalah-masalah yang kita hadapi dalam memperkembangkan hukum sebagai suatu alat pembaharuan masyarakat (a tool of social
engineering). Mochtar Kusumaatmadja, Konsep-konsep Hukum Dalam Pembangunan, Alumni,
menjadikan Negara Singapura sebagai negara terpadat penduduknya
sewilayah ASEAN. Peruntukkan tata ruang Negara Singapura jauh lebih
rapi dibanding tata ruang Negara Indonesia. Hal tersebut memperlihatkan
perbedaan yang cukup signifikan.
Negara Indonesia dengan sistem hukum civil law dan Negara
Singapura yang memiliki sistem hukum common law, tidak menutup
kemungkinan untuk dilakukannya suatu perbandingan, guna menciptakan
tata ruang kota yang lebih rapi dan teratur. Lawrence M. Friedman
mengatakan sistem hukum terdiri dari 3 (tiga) unsur, yaitu12:
1. Struktur, yaitu aparat pemerintah yang terdiri dari eksekutif, yudikatif, dan legislatif. Kemudian juga struktur tersebut juga
merupakan “mesin”.
2. Substansi (substance), yaitu produk perundang-undangan yang dikeluarkan oleh aparat pemerintah, yang meliputi, mulai Tap. MPR, undang-undang, Peraturan Pemerintah (PP), Keputusan Presiden (Keppres), Instruksi Presiden (Inpres), Keputusan Menteri, dan sampai surat edaran Menteri. Hal ini disebut juga
degan istilah “produk mesin”
3. Budaya hukum (legal culture), yaitu bagaimana persepsi masyarakat terhadap hukum. Hal ini disebut juga dengan istilah
“yang menghidupkan dan mematikan mesin”.
Hukum haruslah bersifat terbuka terutama terhadap unsur-unsur sistem
hukum yang diuraikan Lawrence M. Friedman. Dalam hal ini Pemerintah
Indonesia (struktur) telah membuat regulasi akan rumah susun/flat yang
dituangkan dalam UU Rusun (substansi), akan tetapi penerapan UU Rusun
(budaya) masih jauh dari maksud pembuat undang-undang. Hal tersebut
menjadi suatu kendala yang harus diselesaikan oleh calon penegak hukum.
12
Lawrence M. Friedman, American Law, an Introduction (New York, London, W.W. Norton, second edition, 1998), hlm. 19-22, dalam B.F Sihombing, Evolusi Kebijakan Pertanahan dalam
Salah satu solusinya adalah melakukan suatu perbandingan hukum.
Melalui perbandingan hukum, hukum dapat memberikan arahan bagi
kebijakan publik terutama dalam peraturan perundang-undangan di
Indonesia.
Guna memberikan arahan bagi kebijakan publik dengan cara
mengadaptasi pengaturan rumah susun/flat berdasarkan sistem hukum
Singapura maka haruslah disesuaikan dengan asas-asas yang terkandung
dalam UUPA. Ketentuan-ketentuan dalam UUPA mengandung asas yang
disesuaikan dengan ideologi Indonesia yaitu demokrasi pancasila serta
sistem hukum Indonesia. Adapun klasifikasi perbandingan dalam
penulisan tugas akhir ini ditinjau berdasarkan unsur sistem hukum dalam
teori Lawrence M. Friedman. Pembagian klasifikasi perbandingan sesuai
tinjauan tersebut ialah sebagai berikut:
1. Substansi Hukum
Klasifikasi perbandingan ditinjau dari substansi, ialah:
a. Hak atas tanah;
b. Subjek Hukum terkait Penetapan status tanah;
c. Pendaftaran hak atas tanah, dan;
d. Hak atas satuan rumah susun.
2. Struktur Hukum
Dalam menegakan substansi rumah susun/flat dibutuhkan suatu
penegak hukum atau subjek hukum. Dalam hal ini Penulis akan
kewenangan penegak hukum baik di Negara Indonesia maupun
di Negara Singapura.
3. Budaya Hukum
Kriteria berdasarkan budaya hukum ini menjadi batasan
perbandingan yang akan Penulis paparkan dalam bab
selanjutnya. Budaya hukum yang merupakan salah satu unsur
sistem hukum berdasarkan teori Lawrence M. Friedman yang
mana terdapat suatu perbedaan budaya hukum baik di Indonesia
maupun di Singapura terutama budaya hukum dalam
penyelengaraan rumah susun / flat.
Perbandingan hukum tidak hanya meneliti adanya persamaan dan
perbedaan unsur-unsur sistem hukum dua negara atau lebih saja, namun
perbandingan hukum menyelidiki sebab-sebab dan latar belakang dari
persamaan serta perbedaan tersebut.13 Dengan kata lain perbandingan
hukum bukan hanya sebagai metode penelitian tetapi perbandingan hukum
juga dapat dijadikan sebagai ilmu pengetahuan. Perbandingan hukum
termasuk pada cabang-cabang ilmu hukum menurut beberapa ahli.14
Berkaitan dengan perbandingan peraturan rumah susun/flat di
Negara Indonesia dengan Negara Singapura, dalam penelitian ini tidak
hanya meneliti persamaan dan perbandingan peraturan rumah susun/flat
13
R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 328. 14
kedua negara tersebut, dan meneliti ketentuan apa yang dapat diadaptasi
oleh Negara Indonesia sejauh sesuai dengan asas-asas hukum di Indonesia
dan tidak bertentangan dengan UUD 1945, akan tetapi penelitian ini juga
meneliti akan sebab dan latar belakang adanya persamaan dan perbedaan
dalam peraturan rumah susun / flat kedua negara tersebut.
F. METODE PENELITIAN
Dalam penelitian digunakan suatu cara kerja. Cara kerja merupakan
langkah-langkah yang ditempuh untuk menganalisis, menjawab, dan
memecahkan masalah dalam penelitian. Cara kerja dapat dikategorikan
sebagai metode penelitian. Metode penelitian ini menggunakan metode
normatif dan metode perbandingan hukum. Metode
yuridis-normatif merupakan metode penelitian dengan menganalisis data dan
menghubungkan dengan aturan hukum yang berlaku. Metode
perbandingan hukum merupakan penelitian dengan membandingan
unsur-unsur sistem hukum di beberapa negara guna mendapatkan alasan atau
sebab terjadinya perbedaan serta mengadaptasi beberapa ketentuan atau
unsur sistem hukum yang lebih baik guna diterapkan pada negara yang
bersangkutan.
1. Pendekatan Penelitian
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan
(comparative approach). Adapun uraian pendekatan penelitian ini
ialah sebagai berikut:
Metode pendekatan perundang-undangan (statute approach) dilakukan dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Hasil telaah tersebut merupakan suatu argumen untuk memecahkan isu yang dihadapi. Bagi penelitian untuk kegiatan akademis, peneliti perlu mencari ratio legis dan dasar ontologis lahirnya undang-undang tersebut.15
Dalam penelitian yang menggunakan pendekatan
perundang-undangan (statute approach) ini, dilakukan dengan meneliti
konsistensi dan kesesuaian antara UUD 1945 dengan
perundang-undangan yang berkaitan dengan rumah susun/flat serta antara
regulasi dengan peraturan perundang-undangan yang terkait tentang
rumah susun/flat.
Pendekatan perbandingan (comparative approach) dilakukan dengan
membandingkan undang-undang satu negara dengan undang-undang
dari satu atau lebih negara lain mengenai hal yang sama.16 Penelitian
ini menggunakan pendekatan perbandingan (comparative approach)
ini, dilakukan dengan cara membandingkan aturan rumah susun / flat
menurut sistem hukum di Indonesia dengan peraturan rumah susun /
flat menurut sistem hukum di Singapura, meskipun kedua sistem
hukum pada negara-negara tersebut berbeda. Hal tersebut
diperbolehkan dalam buku Peter Mahmud Marzuki yang menyatakan
bahwa, “Perbandingan juga dapat dilakukan diantara negara-negara
15Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2009, hlm. 93. 16
dengan sistem hukum yang berbeda tetapi mempunyai tingkat
perkembangan ekonomi yang hampir sama.”17
Metode perbandingan
hukum mungkin diterapkan dengan memakai unsur-unsur sistem
hukum sebagai titik tolak perbandingan.18 Titik tolak perbandingan
dalam penelitian ini adalah substansi hukum yang mencakup
perangkat kaidah atau perilaku teratur antara Negara Indonesia dengan
Negara Singapura.
2. Data yang digunakan menggunakan data sekunder, yang terdiri dari:
a) Bahan hukum primer merupakan bahan hukum yang bersifat
autoritatif artinya mempunyai otoritas.19 Bahan hukum primer
berupa perundang-undangan, catatan-catatan resmi atau risalah
dalam pembuatan perundang-undangan dan putusan-putusan
hakim. Bahan hukum Primer dalam penelitian ini mencakup
peraturan perundang-undang antara lain, UUD 1945 Pasal 33 ayat
(3) dan Pasal 28 H ayat (1), UUPA, UU Rusun, dan
ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan peraturan rumah susun menurut
sistem hukum di Singapura.
b) Bahan hukum sekunder, berupa semua publikasi tentang hukum
yang bukan merupakan dokumen-dokumen resmi.20 Bahan
hukum sekunder dalam penelitian ini meliputi buku-buku teks
mengenai hukum rumah susun di Indonesia dan peraturan rumah
17
Ibid, hlm. 136. 18
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Rajawali Pers , Jakarta, 2010, hlm. 98. 19
Peter Mahmud Marzuki, Op.cit., hlm. 141. 20
susun menurut sistem hukum di Singapura, kamus-kamus hukum,
makalah-makalah dan jurnal-jurnal mengenai hukum rumah susun
menurut sistem hukum di Indonesia dan pengaturan rumah susun
menurut sistem hukum di Singapura.
c) Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum penunjang yang
memberikan petunjuk terhadap bahan hukum primer dan
sekunder atau dikenal pula dengan bahan acuan atau rujukan
bidang hukum.
3. Langkah-langkah Penelitian
Langkah penelitian dilakukan melalui studi kepustakaan. Studi
kepustakaan merujuk pada suatu cara memperoleh data yang
diperlukan, dengan menelusuri dan menganalisis bahan pustaka dan
dokumen-dokumen yang relevan dengan permasalahan. Dalam
penelitian ini ditempuh langkah-langkah sebagai berikut:
a) Penelitian yang berupa inventarisasi peraturan
perundang-undangan mengenai atau yang berkaitan dengan isu, baik yang
berupa legislation maupun regulation bahkan juga delegated
legislation dan delegated regulation21.
b) Penelitian yang berupa mengumpulkan ketentuan
perundang-undangan ataupun putusan-putusan pengadilan negara lain
mengenai isu hukum yang hendak dipecahkan.22
21
4. Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis yaitu menggambarkan
perbandingan antara pengaturan rumah susun / flat menurut sistem
hukum di Indonesia dengan pengaturan rumah susun / flat menurut
sistem hukum di Singapura.
G. SISTEMATIKA PENULISAN
Sistematika Penulisan skripsi atau tugas akhir dalam penelitian ini ialah
sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini, Penulis menguraikan akan latar belakang penelitian,
identifikasi, tujuan penelitian, kegunaan penelitian, kerangka penelitian,
metode penelitian, dan sistematika Penulisan.
BAB II TINJAUAN PENGATURAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN HUKUM INDONESIA
Pada bab II ini Penulis menguraikan tentang perkembangan pemanfaatan
ruang secara vertikal di Indonesia, perkembangan pengaturan rumah susun
yang terdiri dari 3 (tiga) sub bagian yaitu sejarah pengaturan rumah susun,
perubahan substansi pengaturan UU Rusun lama dengan UU Rusun baru
serta perundang-undangan yang terkait dengan penyelenggaraan rumah
substansi, struktur hukum dan budaya hukum dalam sistem hukum
pengaturan rumah susun di Indonesia.
BAB III TINJAUAN PENGATURAN FLAT BERDASARKAN
HUKUM SINGAPURA
Pada bab III ini Penulis menguraikan tentang perkembangan pemanfaatan
ruang secara vertikal di Singapura, perkembangan pengaturan flat di
Singapura yang akan diuraikan lebih lanjut mengenai perkembangan
hukum pertanahan di Singapura dan peraturan terkait dengan
penyelenggaraan flat di Singapura, substansi pengaturan rumah susun
dalam pengaturan di Singapura, serta substansi, struktur hukum, dan
budaya hukum dalam sistem hukum pengaturan flat di Singapura.
BAB VI PERBANDINGAN HUKUM ANTARA
PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT
BERDASARKAN HUKUM INDONESIA DENGAN
PENGATURAN RUMAH SUSUN/FLAT
BERDASARKAN HUKUM SINGAPURA
Pada bagian ini Penulis menguraikan perbandingan pengaturan rumah
susun ditinjau dari subtansi, struktur hukum dan budaya hukum yang
dibagi dalam batasan-batasan sesuai dengan macam-macam tinjauan
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Di bagian akhir ini Penulis memaparkan kesimpulan berdasarkan
uraian-uraian pada bagian sebelumnya serta memaparkan saran yang sesuai
dengan penelitian yang dilakukan oleh Penulis guna mewujudkan
pemenuhan hak-hak konstitusional masyarakat Indonesia disesuaikan
153
A. KESIMPULAN
Berdasarkan analisa Penulis pada BAB IV terdapat persamaan dan
perbedaan antara pengaturan rumah susun/flat berdasarkan sistem hukum
Indonesia dengan pengaturan rumah susun/flat berdasarkan sistem hukum
Singapura. Adapun kesimpulan perbedaan dan persamaan pengaturan
rumah susun/flat tersebut, yaitu:
1. Substansi
Perbedaan yang mendasari klasifikasi substansi ialah pada
perbedaan penguasaan tanah oleh Negara Indonesia dan pemilikan
tanah oleh raja (pemerintah). Perbedaan tersebut berpengaruh
terhadap macam-macam hak atas tanah serta jangka waktu hak atas
tanah. Selain itu perbedaan yang terlihat jelas ialah pada perbedaan
sistem pendaftaran tanah di Negara Indonesia dengan di Negara
Singapura. Perbedaan terakhir dalam klasifikasi substansi terlihat
pada hak atas rumah susun/flat di Negara Indonesia dan Negara
Singapura.
Sedangkan Persamaan dalam klasifikasi substansi terdapat pada
subjek hukum kepemilikan atas tanah dan subjek hukum
hak atas tanah dan hak atas satuan rumah susun/flat, baik di Negara
Indonesia maupun di Negara Singapura membatasi kepemilikan
kedua hak tersebut oleh warga negara asing. Hal ini bertujuan
untuk melindungi wilayahnya dari kepemilikan orang asing.
2. Struktur Hukum
Pada klasifikasi struktur terdapat perbedaan dari kedua Negara
Pembanding. Perbedaan tersebut dapat dilihat dari jumlah struktur
hukum di Indonesia jauh lebih banyak dibandingkan di Singapura.
Meskipun struktur terbanyak dibentuk oleh Pemerintah Indonesia
guna memenuhi kebutuhan masyarakat serta perkembangan hukum
di Indonesia, akan tetapi peran HDB di Singapura juga dapat
dikatakan aktif. Hal ini dapat dilihat dari proses penyeleksian
warga negara Singapura untuk mendapatkan flat. Selain itu
PPPSRS sebagai pengelola tanah, benda dan bagian bersama dalam
rumah susun/flat di Indonesia dibentuk berdasarkan sifat
masyarakat Indonesia yang gotong royong sehingga menjadi ciri
khas dalam struktur hukum pengaturan rumah susun/flat di
Indonesia. Hal tersebut patut untuk dipertahankan, mengingat
pengelolaan gedung rumah susun/flat haruslah dikelola oleh
3. Budaya hukum
Dalam klasifikasi budaya hukum terdapat perbedaan antara
pengaturan rumah susun/flat berdasarkan sistem hukum Indonesia
dengan pengaturan rumah susun/flat berdasarkan sistem hukum
Singapura. Perbedaan tersebut terlihat pada kesadaran hukum pada
kedua Negara Pembanding yang mana kesadaran hukum
masyarakat Singapura sangatlah patuh atau taat pada aturan yang
dibuat oleh Pemerintah Singapura.
B. SARAN
Berdasarkan hasil analisa atau penelitian Penulis terhadap pengaturan
rumah susun/flat baik berdasarkan sistem hukum Indonesia maupun
berdasarkan sistem hukum Singapura terdapat hal-hal yang dapat
dipertahankan oleh Pemerintah Indonesia dan hal-hal yang dapat dicontoh
oleh Pemerintah Indonesia terkait dengan pengaturan rumah susun/flat di
Singapura. Adapun hal-hal tersebut ialah sebagai berikut:
1. Hal-hal yang dapat dipertahankan oleh Pemerintah Indonesia ialah
perihal penguasaan tanah di Negara Indonesia yang yang
berpengaruh pada kebebasan penggunaan tanah di seluruh wilayah
Indonesia oleh warga negara Indonesia yang juga dibatasi oleh
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Kebebasan penggunaan tanah tersebut salah satunya dapat
unit satuan rumah susun/flat. Hal lain yang patut dipertahankan
oleh Pemerintah Indonesia ialah PPPSRS sebagai bagian dari
struktur hukum penyelenggaraan rumah susun/flat di Indonesia dan
ciri khas masyarakat Indonesia dalam budaya hukum Indonesia.
2. Hal-hal yang dapat dicontoh oleh Pemerintah Indonesia terhadap
pengaturan rumah susun/flat berdasarkan sistem hukum Singapura
ialah dalam hal jangka waktu dan proses kepemilikan rumah
susun/flat oleh warga negara asing. Dalam hal jangka waktu,
Pemerintah Indonesia diharapkan dapat memberikan jangka waktu
kepemilikan rumah susun/flat yang dibangun di atas tanah hak
guna bangunan dengan penambahan jangka waktu yang cukup
lama. Dalam penambahan jangka waktu tersebut, Pemerintah
Indonesia juga diharapkan dapat melakukan penyeleksian kepada
warga negara asing yang ingin memiliki rumah susun/flat.
Penyeleksian tersebut dapat berdasarkan pertimbangan seberapa
besar warga negara asing tersebut dapat menambah pemasukan
keuangan negara dari investasinya. Dengan diberikan penambahan
jangka waktu dan penyeleksian warga negara asing, diharapkan
dapat membantu perekonomian Negara Indonesia. Selain itu hal
yang dapat dicontoh oleh Pemerintah Indonesia ialah peningkatan
peran aktif Pemerintah Indonesia dalam penyelenggaraan rumah
1 BUKU
Adrian Sutedi, 2010, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta
Adrian Sutedi, 2012, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta
Bambang Sunggono, 2010, Metodologi Penelitian Hukum, Rajawali Pers, Jakarta
B.F Sihombing, 2004, Evolusi Kebijakan Pertanahan dalam Hukum Tanah
Indonesia, Gunung Agung, Jakarta
Djuhaendah Hasan, 1996, Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah dan Benda
Lainnya yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas
Pemisahan Horisontal, Aditya Bakti, Bandung
Iman Sudyat, 1981, Hukum Adat Sketsa Asas, Liberty, Yogyakarta
Komar Andasasmita, 1983, Hukum Flat, Ikatan Notaris Indonesia, Jawa Barat
Mochtar Kusumaatmadja, 2006, Konsep-konsep Hukum Dalam Pembangunan,
Alumni, Bandung
Parlindungan, 2008, Komentar atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar
Maju, Bandung
Peter Mahmud Marzuki, 2009, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta
Philip Moha, 1980, Singapore Real Property Guide, Quins, Singapura
R. Soeroso, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta
Satjipto Rahardjo, 2010, Penegakan Hukum Progresif, Kompas, Jakarta
Yesmil Anwar & Adang, 2008, Pembaharuan Hukum Pidana: Reformasi Hukum,
Gramedia Widiasarana Indonesia, Jakarta
PERUNDANG-UNDANGAN INDONESIA
Undang-Undang Dasar 1945
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah
SINGAPURA Land Title Act 1993
Land Title (Strata) Act Chapter 158
Registration of Deeds Act Chapter 269.
Singapore Land Authority Act Chapter 301
Residential Property Act Chapter 274
KAMUS
Kamus Besar Bahasa Indonesia
WEBSITE
http: //www.asean.org//
http://www.indonesia.go.id/in/sekilas-indonesia/geografi-indonesia
http://sp2010.bps.go.id/
http://hedisasrawan.blogspot.com/2012/09/singapura-artikel-lengkap.html
http://www.singstat.gov.sg/statistics/latest_data.html#14
(http://balittanah.litbang.deptan.go.id/dokumentasi/prosiding/mflp2006/iwan.pdf
id.wikipedia.org/wiki/Geografi_Singapura
propertinesa.blogspot.com/2013/02/pengertian-kondotel-condotel-condominium.html?m=1
http://kemenpera.go.id/?op=sempera
http://www.bpn.go.id/Tentang-Kami/Sekilas
http://hedisasrawan.blogspot.com/2012/09/singapura-artikel-lengkap.html
http://www.emporis.com/en/wm/ci/bu/sk/?id=100422
http://id.wikipedia.org/wiki/Geografi_Singapura
http://id.wikipedia.org/wiki/Daftar_bangunan_tinggi_di_Singapura
http://www.scribd.com/doc/95131429/SEJARAH-NEGARA-SINGAPURA
http://statutes.agc.gov.sg/
http://www.mlaw.gov.sg/content/minlaw/en/our-work/land-policy-administration.html
http://www.bnp2tki.go.id/organisasi-mainmenu-176/kerjasama-ln-dan-promosi-mainmenu-198/92-tips-melamar/177-singapura.html
http://m.kompasiana.com/post/read/248810/1/singapura-negara-yg-taat-hukum-dan-solidaritas-masyarakatnya-tinggi.html
https://www.facebook.com/bdgjuara/posts/10202456197718068
http://www.ciputraentrepreneurship.com/berita-properti/pemerintah-ambil-tindakan-terkait-pelanggaran-uu-rusun
http://forum.viva.co.id/fasilitas-dan-pelayanan-publik/770094-dugaan-pelanggaran-ham-dan-hukum-di-rumah-susun-apartemen.html
http://properti.kompas.com/read/2013/03/31/19203178/UU.Rusun.Masih.Memble
LAIN-LAIN
Ir. Dedy Permadi, CES., Implementasi Pemanfaatan Ruang dalam Mempercepat
Rencana Pembangunan Struktur dan Pola Ruang Daerah, disampaikan pada
seminar yang dilaksanakan oleh Direktorat Jendral Penataan Ruang Kementerian
Pekerjaan Umum di Semarang, tanggal 12 Desember 2013
Anna Yulianti, Bahan Kuliah Hukum Kondominium & Real Estate, Fakultas
