BAB II TINJAUAN PUSTAKA

(1)

15

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan

Pengertian perumahan berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menjelaskan bahwa perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Ditambah penjelasan Kuswartojo (2010) dalam (Fadilla, Yudhana, & Rini, 2017) bahwa perumahan formal merupakan berbagai rumah yang memiliki aturan pembangunan yang jelas dan bentuk/ pola teratur yang serempak tanpa ada pembedanya.

2.2 Asas dan Tujuan Perumahan

Asas penataan perumahan dari UU Nomor 1 Tahun 2011 berlandaskan pada asas manfaat, adil, dan merata, kepercayaan diri sendiri, keterjangkauan, dan kelestarian hidup. Penataan perumahan bertujuan untuk:

a. Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat.

b. Mewujudkan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.

c. Memberi arahan pada petumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional.

d. Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan lainya.

2.3 Penyelenggaraan Perumahan

Penyelenggaraan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Penyelenggaraan perumahan meliputi:

a. Perencanaan (perencanaan, perancangan, dan utilitas perumahan)

b. Pembangunan (pembangunan, utilitas, dan peningkatan kualitas perumahan)

c. Pemanfaatan (pemanfaatan dan pelestarian perumahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan)

d. Pengendalian (dilaksanakan Pemerintah/ Pemerintah setempat dalam bentuk izin, penertiban, dan penataan)

commit to user commit to user

(2)

16 2.4 Komponen Perumahan

Perumahan tidak hanya sebuah bangunan fisik yang memberi naungan yang bertempat tinggal, namun juga dipergunakan untuk melayani berbagai kebutuhan di dalam maupun di lingkunganya. Menciptakan suatu lingkungan perumahan yang layak dan dapat mengakomodasi berbagai kebutuhan adalah hal yang penting. Komponen perumahan merupakan suatu sistem yang terdiri dari unsur alam mencakup sumber daya, topografi, hidrologi, tanah, iklim, unsur hayati, manusia yang melangsungkan kegiatan, tempat dimana manusia melangsungkan kegiatanya, dan jaringan yang merupakan sistem alami dan buatan manusia yang menunjang fungsi lingkungan perumahan seperti jaringan jalan, air bersih, dan sebagainya. Unsur-unsur dalam komponen perumahan lainya dijabarkan oleh C. Djemabut Blaang (1986) yaitu secara ringkas seperti lingkungan yang alami, keberadaan kegiatan sosial manusia, bangunan rumah tinggal, ketersediaan sarana dan prasarana. Selain itu, penjelasan mengenai komponen dan parameter perumahan yang baik dari Sinulingga (1999) dalam (Lollyanti, Normelani, & Adyatma, 2017) mempunyai empat komponen inti yaitu nilai lahan/ tanah yang berpengaruh pada harga, prasarana penunjang, kondisi perumahan yang dibangun, dan fasilitas umum hingga khusus di area perumahan.

2.5 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan 2.5.1 Aksesibilitas

Aksesibilitas adalah derajat kemudahan yang dicapai oleh seseorang terhadap suatu obyek, pelayanan, dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan ukuran kemudahan lokasi untuk dijangkau dari lokasi lainya melalui sistem transportasi. Ukuran keterjangkauan aksesibilitas meliputi kemudahan dalam waktu, biaya, dan usaha dalam melakukan perpindahan. Aksesibilitas merupakan jangkauan jarak yang dapat meminimalkan perjalanan ke berbagai fasilitas dan adanya penyediaan transportasi umum (Drabkin, 1980) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013). Daya tarik suatu lokasi perumahan ditentukan oleh aksesibilitas. Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi perumahan dikarenakan dapat memperoleh kemudahan dalam pencapaian dari berbagai pusat kegiatan (Luhst, 1997). Selanjutnya teori dari Catanese & Snyder (1989) mengatakan bahwa dalam memilih lokasi perumahan mempertimbangkan lokasi yang strategis, aksesibilitas baik, dilewati transportasi umum dan mudah untuk dilewati pejalan kaki. Bourne (1975) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013) dan Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Dinas Pekerjaam Umum (1977) juga mengedepankan faktor aksesibilitas yang meliputi keterjangkauan dengan berbagai fasilitas. Kemudahan transportasi dilihat seperti halnya kedekatan menuju ke pusat kota

(3)

17

penting. Terdapat hubungan erat antara ketersediaan angkutan umum dengan pertumbuhan perumahan. Adanya pelayanan angkutan umum maka memudahkan dalam mencapai lokasi perumahan sehingga semakin baik pelayanan transportasinya mempengaruhi suatu pertumbuhan perumahan dan permukiman (Koestoer, 2001) dalam (Asteriani, 2010).

2.5.2 Lingkungan Fisik dan Sosial

Aca Sugandi (2005) dalam (Asteriani, 2010) mengatakan bahwa kebijakan Pemerintah dalam penyelenggaraan perumahan diarahkan agar mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat, keamanan, harmonis, dan berkelanjutan. Sehingga pemenuhan ini sebagai pemenuhan kebutuhan lingkungan yang sehat dan konsepsional. Menurut Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Dinas Pekerjaam Umum (1977) mengatakan juga tentang fleksibilitas yaitu pertumbuhan fisik kawasan perumahan dengan kondisi lingkungan fisiknya. Luhst (1997) dalam (Asteriani, 2010) menyebutkan bahwa salah satu daya tarik suatu lokasi perumahan ditentukan oleh lingkungan. Lingkungan yaitu sebagai suatu wilayah yang secara geografis di batasi dengan batas nyata, mengandung unsur fisik dan sosial yang menimbulkan suatu kegiatan.

Karakteristik fisik dan lingkungan alam hingga keadaan lingkungan sosial, demografi, dan sosial ekonomi masyarakat menjadi salah satu faktor dalam memilih lokasi perumahan (Bourne, 1975) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013).

Kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai keadaan tanah dan topografi yang baik dan cocok untuk didirikan suatu bangunan. Kawasan yang digunakan untuk perumahan mempertimbangkan juga dampak pembangunan terhadap masyarakat di sekitarnya (Catanese & Snyder, 1989). Kemudian dari Drabkin (1980) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013) mengemukakan bahwa faktor yang mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perumahan adalah memperhatikan aspek lingkungan fisik yang berupa keadaan alam, geografis, topografinya, kondisi tanah, lingkungan sosial berupa kondisi masyarakat di sekitarnya yang menghuni kawasan tersebut, kebisingan, polusi, dan kenyamanan lingkungan. Ada beberapa hal juga yang perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan yaitu bukan daerah rawan bencana, tanahnya baik sehingga konstruksi bangunan dapat berdiri, tidak merusak lingkungan, mempertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah (Budiharjo, 1998).

(4)

18 2.5.3 Ketersediaan Sarana dan Prasarana

Kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai fasilitas prasarana yang lengkap seperti jaringan listrik, telepon, drainase, air bersih, sanitasi, dan alarm bahaya (Catanese & Snyder, 1989). Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Dinas Pekerjaan Umum (1997) mengatakan bahwa lokasi perumahan harus menyediakan sarana dan prasarana penunjang perumahan untuk mendukung aktifitas didalamnya. Drabkin (1980) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013) juga mengemukakan lokasi perumahan mempunyai tingkat pelayanan dalam hal sarana prasarana yang baik seperti tersedia dan berfungsinya prasarana penunjang perumahan (jaringan listrik, drainase, air bersih, sanitasi, telepon) dan terlayani oleh sarana umum.

Ada beberapa hal juga yang perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan menurut Budiharjo (1998) yaitu mudah mendapatkan sumber air bersih, listrik, pembuangan air limbah, sekolah, pasar, puskesmas, dan kebutuhan manusia di dalamnya.

2.5.4 Harga Lahan/ Kawasan

Pengukuran nilai lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga lahan/ kawasan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu (Yunus, 2000:89). Catanese & Snyder (1989) mengatakan tentang kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai harga lahan yang relatif terjangkau. Selain terjangkau, lahan tersebut juga mempunyai berbagai keuntungan yang dapat dihasilkan di lokasi perumahan tersebut.

Sama halnya dengan kriteria dalam pemilihan perumahan rumah menurut Hapsarinity (2013) dalam (Zakarya Putra & Rahayu, 2015).

2.5.5 Kebijakan dan Hukum

Catanese & Snyder (1989) mengatakan bahwa kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai izin dalam mendirikan bangunan, lokasi tidak termasuk dalam kawasan lindung, lokasi nya memenuhi persyaratan lingkungan, dan tidak berada di kawasan yang rawan bencana. Diperkuat lagi dengan SNI 03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan, lokasi perumahan harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan tata ruang lainya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat dan memenuhi persyaratan loakasi perumahan tidak berada pada kawasan lindung.

(5)

20

Tabel 2.1 Sintesis Pemilihan Lokasi Perumahan

Hapsar inity (2013)

Aca Sugan

di (2005)

Luhst (1997)

Koestoer (2011)

Catanese &

Snyder (1989)

Bourne (1975)

DPU (2013)

Drabkin (1980)

Budihar jo (1998)

SNI 03-

1733-2004 SINTESIS Indikator

Aksesi bilitas menuru t Luhst merupa kan daya tarik dikaren akan akan mempe roleh kemuda han dalam pencap aian dari berbaga i pusat kegiata n.

Kemudaha n

transportas i bisa dilihat dari berbagai hal seperti halnya kedekatan jarak rumah menuju ke pusat kota, ketersediaa n angkutan umum lokal, yang sehingga memudahk an mencapai suatu lokasi yang diinginkan.

Kawasan yang digunakan untuk perumahan mempunyai lokasi yang strategis, aksesibilitas baik, dilewati transportasi umum dan mudah untuk dilewati pejalan kaki, sesuai dengan target pasar.

Aksesibilit as yang meliputi mudah menjangka u tempat kerja, sarana pendidikan , dan dekat dengan jalan utama.

Aksesibilit as,

pencapaian menuju kawasan perumahan .

Aksesibilit as

merupakan jangkauan jarak yang masih dapat meminimal kan perjalanan ke pusat kota, dan kemudaha n dalam segi penyediaan trasnportas i umum.

KEMUDAH AN DALAM AKSESI BILITAS

 Ketersediaan jaringan transportasi

 Ketersediaan moda transportasi

 Ketersediaan halte

Memen uhi kebutu han rumah yang layak dan

Lingku ngan yaitu sebagai suatu wilayah yang secara

Kawasan yang digunakan untuk perumahan mempunyai keadaan tanah dan

Karakterist ik fisik dan lingkungan seperti keadaan alam dan kondisi

Fleksibilita s,

pertumbuh an fisik kawasan perumahan dengan kondisi

Memperha tikan aspek lingkungan fisik yang berupa keadaan alam, geografis,

Bukan daerah rawan bencana, tanahnya baik sehingga konstruk

KONDISI LINGKUNG AN FISIK DAN SOSIAL

 Topografi

 Jenis tanah

 Batas fisik

 Kondisi sosial masyarakat

(6)

21 terjang

kau pada lingkun gan yang sehat, keaman an, harmon is, dan berkela njutan.

Sehing ga pemenu han ini sebagai pemenu han kebutu han lingkun gan yang sehat dan konsep sional.

geograf is di batasi dengan batas nyata, mengan dung unsur fisik (seperti gedung , sekolah , toko, RTH, rekreasi , dan lainya) dan sosial yang menim bulkan suatu kegiata n.

topografi baik dan cocok untuk didirikan bangunan yang mempengaru hi desain tempat atau desain bangunan.

ketenangan .

lingkungan fisiknya.

topografin ya, kondisi tanah, lingkungan sosial berupa kondisi masyarakat di

sekitarnya yang menghuni kawasan tersebut, kebisingan, polusi, dan kenyamana n

lingkungan .

si banguna n dapat berdiri, tidak merusak lingkung an, mempert ahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah.

Kawasan perumahan harus mempunyai fasilitas prasarana yang lengkap.

Seperti

Terdapat sarana dan prasarana penunjang

Mempunya i tingkat pelayanan dalam hal sarana prasarana yang baik seperti tersedia

Mudah mendapa t sumber air bersih, listrik, pembuan gan air limbah,

KETERSEDI AAN

SARANA DAN PRASARAM A

PENUNJAN G

 Ketersediaan sarana pendukung perumahan

 Ketersediaan prasarana pendukung perumahan

(7)

22 jaringan

listrik, telepon, drainase, air bersih, sanitasi, dan alarm bahaya.

dan berfungsin ya prasarana penunjang perumahan (jaringan listrik, drainase, air bersih, sanitasi, telepon) dan terlayani oleh sarana umum.

sekolah, pasar, puskesm as, dan kebutuha n manusia di dalamny a.

PERUMAHA N

Mempe rtimban gkan juga harga lahan peruma han yang terjang kau.

Kawasan yang digunakan untuk perumahan mempunyai harga lahan yang relative terjangkau biaya dalam pembelian rumah yang sudah jadi dapat dijangkau pula oleh konsumen.

HARGA KAWASAN PERUMAHA N

 Harga kawasan perumahan

Kawasan yang digunakan untuk perumahan

Tata cara perencanaa n

ligkungan perumahan

KEBIJAKAN DAN

HUKUM PENDIRIAN

 Kebijakan RTRW Kabupaten

 Izin pendirian bangunan

(8)

23 mempunyai

izin untuk mendirikan bangunan, tidak termasuk kawasan lindung, memenuhi persyaratan lingkungan, mempunyai syarat syarat pendirian bangunan, dan tidak rawan bencana.

adalah lokasi perumahan harus sesuai dengan RTRW setempat dan daerah tersebut tidak berada di kawasan lindung.

PERUMAHA N

Sumber: Hasil Tinjauan Teori Peneliti, 2018

(9)

24

Menurut Smith & Pryor dalam (Yunus, 2008) mendefinisikan:

“Urban fringe sebagai suatu wilayah yang terletak pada lahan yang terbangun tetapi posisinya di luar batas administrasi kota dan masih menjadi bagian yang berbatasan langsung dengan permukiman kota utama.”

Menurut Pontoh & Iwan Kustiwan (2009) dalam (Putri, 2016) menjelaskan bahwa:

“Urban fringe merupakan wilayah pinggiran kota yang letaknya berada di luar batas administrasi kota dengan karakteristik peralihan kawasan antara kota dan desa.”

2.7 Karakteristik Urban Fringe/ Pinggiran Kota

Konsep urban fringe digunakan untuk mengidentifikasi suatu wilayah yang ditandai oleh adanya percampuran yang sangat intens mengenai kegiatan pertanian dan non pertanian. Daerah urban fringe merupakan daerah peralihan atau transisi antara kenampakan perkotaan dan perdesaan. Hal ini menjadikan kawasan urban fringe memiliki ciri perkotaan maupun perdesaan terutama pada penggunaan lahan. Dirjen Penataan Ruang menjelaskan kawasan urban fringe memiliki karakteristik yang berbeda jika dibandingkan dengan perkotaan. Wilayah urban fringe memiliki kriteria kawasan dengan adanya permukiman berskala kecil dan besar dengan kepadatan campuran, mempunyai harga lahan yang relatif rendah, belum maksimalnya aksesibilitas jaringan jalan yang memudahkan menuju pusat kota.

Ada empat karakter yang dapat digunakan untuk membedakan daerah urban fringe yaitu adalah daerah ini sebelumnya merupakan daerah perdesaan dengan dominasi guna lahan sebagai pertanian mempunyai kondisi sosial komunitas masyarakat masih menunjung tinggi kebudayaan desa. Setelah adanya serbuan penduduk kota menuju urban fringe, daerah urban fringe menjadi daerah yang diinvasi oleh penduduk dari perkotaan sehingga kondisi sosialnya perlahan berubah menjadi kekotaan. Semakin kekotaan nya daerah ini, muncul beragam konflik berbagai pihak di dalamnya, salah satunya adalah banyak terjadi ajang spekulasi tanah bagi developer.

2.8 Karakteristik Perumahan di Urban Fringe/ Pinggiran Kota

Urban fringe merupakan daerah perbatasan antara kota dan desa yang memiliki sifat mirip dengan wilayah perkotaan. Wilayah urban fringe yang awalnya bersifat pedesaan mengalami transisi menjadi perkotaan dikarenakan aktifitas kependudukan.

Akibat minimnya ketersediaan lahan di kota untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, maka urban fringe menjadi pilihan yang tepat dalam pengadaan kebutuhan tempat

(10)

25

tinggal. Perumahan & permukiman di wilayah urban fringe mempunyai karakter yang berbeda dengan di perkotaan. Berikut merupakan pemahaman dari beberapa pakar terkait karakteristik perumahan & permukiman di wilayah urban fringe.

2.8.1 Kenyamanan

Menurut Szelenyi dalam (Kahrik & Tammaru, 2008) menyebutkan bahwa bermigrasi untuk bertempat tinggal ke urban fringe karena faktor kenyamanan dan keadaan lingkungan yang baik. Segi kenyamanan di wilayah urban fringe adalah lingkungan perumahan yang jauh dari kebisingan, polusi udara, dan hiruk pikuk perkotaan diungkapkan oleh Pichler-Milanovich dalam (Kahrik & Tammaru, 2008).

Faktor kenyamanan memang menjadi titik berat di wilayah urban fringe dikarenakan hal itulah yang membedakan perumahan di urban fringe dengan yang berada di perkotaan. Urban fringe masih memiliki kawasan yang guna lahan nya pertanian sehingga dari sana dapat diciptakan ruang kenyamanan bagi perumahan yang berlokasi di urban fringe (Turner, 1976). Ada beberapa hal juga yang diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan di urban fringe yaitu adalah jauh dari aktifitas yang dapat mengganggu kenyamanan perumahan seperti aktifitas pabrik yang dapat mendatangkan berbagai macam masalah seperti debu pabrik, buangan sampah, limbah pabrik, dan kebisingan (Budiharjo, 1998).

2.8.2 Aksesibilitas

Aksesibilitas adalah derajat kemudahan yang dicapai oleh seseorang terhadap suatu obyek, pelayanan, dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan ukuran kemudahan lokasi untuk dijangkau dari lokasi lainya melalui sistem transportasi. Ukuran keterjangkauan aksesibilitas meliputi kemudahan dalam waktu, biaya, dan usaha dalam melakukan perpindahan. Teori dari Pichler-Milanovich dalam (Kahrik & Tammaru, 2008) menyebutkan bahwa memilih perumahan di urban fringe karena adanya penyebaran jalur transportasi yang dapat memudahkan pergerakan manusia. Penduduk yang berada di wilayah urban fringe dapat juga menggunakan sarana transportasi berupa bus dan angkutan umum yang melintasi sepanjang jalan dari urban fringe hingga ke pusat kota. Aksesibilitas yang baik di wilayah urban fringe menjadi salah satu penarik untuk mendatangkan penduduk dan mempermudah penduduk dalam pergerakan nya (Wardana, 2007).

2.8.3 Harga Lahan/ Kawasan

Pengukuran nilai lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga lahan/ kawasan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal

(11)

26

berkaitan dengan harga lahan/ kawasan. Sehingga hal ini dikarenakan harga lahan ada karena nilai lahanya ada. Harga lahan/ kawasan di urban fringe dinilai lebih murah dengan nilai lahan yang baik dibandingkan dengan daerah perkotaan. Dengan keadaan seperti ini, para developer berlomba untuk membeli lahan di urban fringe dengan tujuan meraih keuntungan untuk dijadikan property yang menguntungkan.

Dirjen Penataan Ruang mengatakan bahwa daerah urban fringe memiliki harga lahan yang relatif rendah daripada perkotaan. Apalagi ditambah dengan hal yang penting dalam memilih lokasi perumahan urban fringe adalah mempunyai lokasi dengan biaya lahan yang relatif terjangkau dengan kemampuan lahan yang baik (Turner, 1976). Sehingga dalam praktiknya, developer menganggap tanah sebagai suatu komoditi untuk dibeli dengan harga rendah dan dijual dengan harga tinggi.

(12)

27

Tabel 2.2 Sintesis Karakteristik Lokasi Perumahan Urban Fringe/ Pinggiran Kota

Szelenyi (2008)

Pichler Milanovich

(2008)

Wardana (2007)

Turner (1976)

Budiharjo (1998)

Yunus (2000)

Dirjen Penataan

Ruang SINTESIS Indikator

Bermigra si untuk bertempa t tinggal ke pinggiran kota karena faktor kenyama nan dan keadaan lingkung an yang baik.

Memilih perumahan di pinggiran kota karena lingkungan yang baik dilihat dari segi

kenyamanan seperti jauh dari kebisingan dan polusi udara.

Faktor kenyamanan memang menjadi titik berat di wilayah urban fringe

dikarenakan hal itulah yang membedakan perumahan di urban fringe dengan yang berada di perkotaan.

Urban fringe masih memiliki kawasan yang guna lahan nya pertanian sehingga dari sana dapat diciptakan ruang kenyamanan bagi perumahan yang berlokasi di urban fringe.

Ada beberapa hal juga yang diperhatikan dalam

memilih lokasi perumahan di urban fringe yaitu adalah jauh dari aktifitas yang dapat mengganggu kenyamanan perumahan seperti aktifitas pabrik yang dapat

mendatangkan berbagai macam masalah seperti debu pabrik, buangan sampah, limbah pabrik, dan

kebisingan (Budiharjo, 1998).

KENYAMANAN LINGKUNGAN PERUMAHAN

 Tingkat kebisingan

 Tingkat polusi udara

(13)

28 Penyebaran

jalur transportasi yang

memudahkan pergerakan manusia di dalamnya.

Penduduk yang berada di wilayah urban fringe dapat juga

menggunakan sarana transportasi berupa bus dan angkutan umum yang melintasi sepanjang jalan pinggiran kota.

Memiliki aksesibilita s yang baik menjadi hal penarik dan dapat mempermu dah masyarakat dalam masyarakat memilih hunian perumahan di

pinggiran kota.

KEMUDAHAN DALAM AKSESIBILITAS

 Ketersediaan jaringan transportasi

 Ketersediaan moda transportasi

 Ketersediaan halte

Faktor mempertimba ngkan memilih perumahan pinggiran kota adalah harga relative terjangkau dengan kemampuan

Nilai lahan sangat berkaitan dengan harga lahan/

kawasan.

Sehingga hal ini

dikarenakan harga lahan ada karena nilai lahanya

Daerah urban fringe memiliki harga lahan yang relatif rendah daripada perkotaan.

HARGA KAWASAN PERUMAHAN

 Harga kawasan perumahan

(14)

29 lahan yang

baik.

ada. Harga lahan/

kawasan di urban fringe dinilai lebih murah dengan nilai lahan yang baik dibandingka n dengan daerah perkotaan.

Dengan keadaan seperti ini, para developer berlomba untuk membeli lahan di urban fringe dengan tujuan meraih keuntungan untuk dijadikan property yang menguntung kan.

Sumber: Hasil Tinjauan Teori Penulis, 2018

(15)

30

Selanjutnya setelah mengetahui sintesis teori-teori diatas, maka dilakukan persandingan antara faktor pemilihan lokasi perumahan dan karakteristik lokasi perumahan di urban fringe.

Tabel 2.3 Persandingan Beberapa Sintesis Teori Beserta Hasil

Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Karakteristik Lokasi Perumahan

di urban fringe HASIL

Kemudahan Dalam Aksesibilitas Kemudahan Dalam Aksesibilitas Kemudahan Dalam Aksesibilitas

Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial

Ketersediaan Sarana dan Prasarana

Penunjang Perumahan Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan

Harga Kawasan Perumahan Harga Kawasan Perumahan Harga Kawasan Perumahan

Kebijakan dan Hukum Pendirian

Perumahan Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan

Kenyamanan Lingkungan Perumahan Kenyamanan Lingkungan Perumahan

Sumber: Hasil Persandingan Teori Oleh Penulis, 2018

(16)

31

2.9 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan di Urban Fringe/ Pinggiran Kota

Teori-teori yang di dapatkan dari beberapa ahli kemudian dilakukan sintesa teori dan ditemukan variabel yang digunakan dalam menentukan faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan di urban fringe dalam penelitian ini. Variabel tersebut terpilih karena adanya beberapa ahli yang mengemukakan faktor yang sama. Variabel yang terpilih antara lain:

1. Kemudahan Dalam Aksesibilitas

Aspek yang menjadi pertimbangan dalam hal aksesibilitas yaitu kemudahan suatu lokasi untuk dijangkau baik dari segi jaringan transportasi, ketersediaan moda transportasi untuk menjangkau lokasi tersebut, adanya halte angkutan umum yang memudahkan manusia sehingga aspek-aspek tersebut penting diperhatikan dalam lokasi perumahan.

2. Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial

Lokasi perumahan yang direncanakan disesuaikan dengan ketentuan lingkungan fisik dan sosial. Para pamangku kepentingan harus melihat kondisi kemiringan tanah, jenis tanah, batas fisik yang ada di sekitar kawasan perumahan, dan juga kondisi sosial masyarakat.

3. Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan

Lokasi yang direncanakan untuk pembangunan perumahan harus memperhatikan aspek ketersediaan sarana dan prasarana yang memadai untuk menunjang fungsi dari perumahan di urban fringe tersebut.

4. Harga Kawasan Perumahan

Lokasi perumahan di pinggiran biasanya mempunyai harga kawasan yang terbilang masih terjangkau dengan segala keuntungan yang diberikan pinggiran kota.

Sehingga dengan alasan ini menjadikan banyak developer yang membangun perumahan di pinggiran kota.

5. Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan

Ketentuan Pemerintah harus di patuhi agar tidak menyalahi arahan pemanfaatan ruang yang telah di atur oleh Pemerintah setempat. Dalam hal ini, kebijakan- kebijakan yang penting adalah kesesuaian dengan arahan atau RTRW Kabupaten dan pengadaan izin-izin dalam mendirikan bangunan.

6. Kenyamanan Lingkungan Perumahan

Perumahan yang ditinggali diharuskan mempunyai kenyaman lingkungan yang baik sehingga aktifitas di dalamnya baik. Dalam hal ini, kenyamanan dapat dilihat dari minimnya penyebab kebisingan dan polusi udara yang diakibatkan oleh

(17)

32

dan polusi udara yang sesuai standar dalam pengadaan perumahan.

Berdasarkan variabel-variabel tersebut, didapatkan beberapa indikator dari setiap variabel untuk mendetailkan variabel dari penelitian. Berikut adalah variabel dan indikator sebagai ukuran dalam penelitian tersebut:

Tabel 2.4 Variabel dan Indikator Penelitian

Variabel Indikator

Kemudahan Dalam Aksesibilitas

 Ketersediaan jaringan transportasi

 Ketersediaan moda transportasi

 Ketersediaan halte

Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial

 Kondisi kemiringan tanah di kawasan perumahan

 Jenis tanah di kawasan perumahan

 Batas fisik yang ada pada kawasan perumahan

 Kondisi sosial masyarakat Ketersediaan Sarana dan Prasarana

Penunjang Perumahan

 Ketersediaan sarana pendukung perumahan

 Ketersediaan prasarana pendukung perumahan Harga Kawasan Perumahan  Harga kawasan perumahan yang terjangkau

Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan

 Kebijakan RTRW Kabupaten

 Izin pendirian bangunan Kenyamanan Lingkungan

Perumahan

 Tingkat kebisingan di kawasan perumahan

 Tingkat polusi udara di kawasan perumahan

Sumber: Peneliti, 2018