BAB III ANALISA INDUSTRI

1. HARAPAN DAN POTENSI PERTUMBUHAN INDUSTRl

Tempat tinggal merupakan suatu kebutuhan hidup, karena itu kenyamanan dan keamanan merupakan faktor standar yang perlu diperhatikan untuk menjaga privasi penghuni. Tempat tinggal yang nyaman dan aman akan mempengaruhi psikologis penghuninya. Sebagai contoh orang yang tinggal di daerah yang kumuh dan kotor, maka tingkah laku orang tersebut akan terkesan kurang baik jika dibandingkan dengan orang yang tinggal di daerah yang bersih dan teratur, maka gaya hidupnyapun akan terkesan rapi dan teratur. Jadi lingkungan tempat tinggal sangat mempengaruhi gaya hidup penghuninya.

Sekarang ini di Surabaya pada khususnya, usaha penginapan bagi mahasiswa hanya sebatas tempat kost. Dimana kegiatannya hanya menyewakan tempat tinggal saja, kurang memperhatikan faktor-faktor kenyamanan serta keamanan.

Hal ini dapat dilihat dari fasilitas yang ditawarkan hanya sebatas ruang kamar ber- AC, nasi putih dan cuci pakaian dalam.

Melihat kondisi tempat persewaan tempat tinggal yang ada, apartemen bisa dijadikan alternatif tempat tinggal. Apartemen bisa dijadikan pilihan mahasiswa untuk menyewa tempat tinggal. Apalagi apartemen tidak hanya menyewakan tempat tinggal saja, tapi juga dilengkapi dengan beberapa fasilitas yang dapat memberi kenyamanan dan keamanan bagi penghuninya. Bisa dikatakan bisnis apartemen kompeten untuk bersaing, karena apartemen mempunyai nilai lebih bila dibandingkan dengan tempat kost.

Untuk tingkat pertumbuhan permintaan penyewaan tempat tinggal cukup menjanjikan, dimana menurut data dalam tabel 3.1 yang diambil dari BAA Universitas Kristen Petra penerimaan mahasiswa baru di Universitas Kristen Petra tiap tahunnya terjadi peningkatan, tahun 1999-2000 meningkat sebesar 8,35%, tahun 2000-2001 meningkat sebesar 5,55%, tahun 2001-2002 menirigkat

<»

sebesar 3%. Menurunnya persentase jumlah mahasiswa baru tiap tahunnya dipengaruhi oleh keterbatasan tempat di Universitas Kristen Petra.

Persentase untuk jumlah mahasiswa baru yang berasal dari luar kota Surabaya tahun 1999-2000 meningkat sebesar 15,49%, tahun 2000-2001 meningkat sebesar 10,62% dan tahun 2001-2002 meningkat sebesar 24,35%. Peningkatan jumlah mahasiswa yang berasal dari luar kota Surabaya yang masuk tidak diikuti oleh jumlah mahasiswa yang berasal dari luar kota yang lulus. Hal ini akan menambah

pangsa pasar untuk usaha di bidang penyewaan tempat tinggal.

Tabel 3.1 Jumlah Penerimaan Mahasiswa Baru UK Petra

MABA

MABA dari luar kota

MABA dari luar kota yang lulus

1999 2443

807 92

2000 2647

932 21

2001 2794

1031 7

2002 2878 1282 0

Sumber: BAA UK Petra

Untuk tingkat pertumbuhan penawaran penyewaan tempat tinggal dua tahun terakhir (2001-2002) tabel 3.2 menunjukkan peningkatan sebesar 6,45% untuk daerah Siwalakerto Timur dan peningkatan sebesar 3% untuk daerah Siwalankerto Permai, hal ini dapat dilihat dari data yang diperoleh dari RT

setempat.

Tabel 3.2 Jumlah Pertumbuhan Tempat Kost

Siwalankerto Timur Siwalankerto Permai

2001 58 249

2002 62 257 Sumber: RT 6, RW 6 setempat

2. PASARDANPELANGGAN

Pasar sasaran dari Firma K-Soni adalah mahasiswa yang berasal dari luar ktM

Surabaya dan membutuhkan tempat penyewaan tempat tinggal. Mahasiswa

Universitas Kristen Petra merupakan pelanggan utama dari Firma K-Soni dan

tidak menutup kemungkinan mahasiswa dari universitas lain untuk menyewa di apartemen K-3oni, karena penghuni harus berstatus sebagai mahasiswa

Menurut data yang diperoleh dari BAA Universitas Kristen Petra jumlah mahasiswa aktif yang berasal dari luar kota Surabaya sebesar 4631 mahasiswa, diperkirakan 40%-60% atau 1853-2779 orang dari jumlah mahasiswa yang datang dari luar kota Surabaya yang tinggal di tempat kost. Dari perkiraan jumlah mahasiswa yang kost, maka Firma K-Soni mencoba mengambil pangsa pasar sebesar 2%-3% atau 37-83 orang dari jumlah mahasiswa yang berasal dari luar kota Surabaya yang tinggal di tempat kost. Firma K-Soni hanya menyediakan 18

flat atau 54 kamar.

Dilihat dari sudut pandang pendapatan utama usaha apartemen cukup menjanjikan, karena pangsa pasar hanya 2%-3% yang berarti apartemen terisi penuh. Dengan manajemen dan fasilitas yang baik akan dapat memuaskan konsumen, dengan ini konsumen otomatis akan betah tinggal di apartemen K-

Soni dan akan menjadi pelanggan tetap di tempat ini. Selain penyewaan tempat tinggal, Firma K-Soni mempunyai pendapatan sampingan dari restoran, fitness

centre, mini market dan wartel.

3. PESATNG DAN PERSATNGAN

Kerangka "Lima Kekuatan Persaingan" dari Porter yang mempengaruhi kemampulabaan suatu industri :

ANCAMAN

^w

w

PEMASOK

i

r

PERSAINGAN INDUSTRI

i i

PEMBELI

M

^

ANCAMAN DARI SUBSTITUSI

Gambar 3.1 Kerangka "Lima Kekuatan Persaingan" dari Porter. Sumber : ( Grant,1997 : 59)

3.1 Pemasok :

Faktor pemasok tidak mempengaruhi kegiatan industri apartemen, karena pihak apartemen tidak memerlukan produk tertentu, karena lebih berorientasi pada bidang jasa bukan manufakturing. Jadi dapat disimpulkan faktor pengaruh pemasok rendah.

3.2 Ancaman dari pendatang baru :

Faktor ancaman dari pendatang baru sangat mempengaruhi kegiatan industri apartemen, karena jika Firma K-Soni mendapatkan tingkat pengembalian investasi yang lebih besar dari biaya modalnya, maka usaha ini akan menarik investor lain untuk ikut dalam bisnis apartemen ini. Untuk mencegah pendatang potensial sangat tergantung pada sumber daya yang dimiliki oleh Firma K-Soni, tetapi tidak bisa dicegah bila pendatang potensial menggunakan strategi yang berbeda. Jadi dapat disimpulkan faktor pengaruh ancaman dari pendatang baru tinggi.

3.3 Persaingan industri :

Secara umum faktor persaingan industri cukup tinggi, karena banyaknya tempat kost yang tersedia. Firma K-Soni mempunyai segmentasi pasar sendiri. Bersaing dengan tempat kost, maka konsumen akan semakin dapat merasakan nilai lebih yang akan didapatnya.

3.4 Ancaman dari jasa substitusi:

Kecenderungan konsumen untuk menyewa di tempat kost sangat besar pengaruhnya, karena untuk merubah suatu tren membutuhkan waktu dan juga

tidak menutup kemungkinan berdirinya apartemen baru. Jadi dapat disimpulkan

faktor pengaruh ancaman dari jasa substitusi tinggi.

3.5 Kekuatan pembeli :

Kebudayaan adalah faktor penentu keinginan dan perilaku seseorang yang paling mendasar, karena menyangkut prestige, persepsi dan perilaku dalam proses bersosialisasi. Sensitivitas tarif yang akan diberlakukan tidak terlalu berpengaruh, mengingat tingkat ekonomi mahasiswa Universitas Kristen Petra termasuk golongan menengah ke atas dan juga tersedia berbagai fasilitas yang ditawarkan. Oleh sebab itu manajemen Firma K-Soni menekankan pada

customer satisfaction serta penyediaan fasilitas untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Jadi dapat disimpulkan faktor pengaruh kekuatan pembeli rendah.

Berdasarkan ke lima faktor tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa usaha Firma K-Soni ini cukup atraktif untuk saat ini, karena persaingan industri rendah

bila dibandingkan dengan tempat kost, sehingga konsumen akan merasakan nilai lebih dari apartemen.

4. ANALISASWOT

A. Analisa SWOT Firma K-Soni:

1. Strength I kekuatan :

a. Diferiensi produk, karena tempat hunian yang ditawarkan lebih terkesan mewah dan eksklusif

b. Manajemen yang profesional dengan menggunakan aturan manajemen properti yang bertugas menyewakan, menyeleksi penyewa, perawatan gedung dan peralatan, mengawasi keuangan, mengatur keamanan dan menganalisa pasar.

c. Tersedianya beberapa fasilitas seperti basement untuk tempat parkir

penghuni, sistem keamanan 24 jam di dalam lingkungan apartemen, hft,

tempat fitnes juga tersedia restoran, wartel dan mini market.

d. Penggunaan sistem flat lebih menjamin kenyamanan dan privasi penghuni.

e. Segmentasi pasar yang dimasuki adalah dari golongan ekonomi menengah ke atas.

2. Weakness I kelemahan :

a. Terbatasnya tempat yang disewakan, hanya 18 flat/ 54 kamar.

b. Biaya operasional yang tinggi.

c. Pemandangan dari flat kurang menarik .

3. Opportunities I kesempatan :

a. Belum ada tempat penyewaan tempat tinggal bagi mahasiswa dalam bentuk apartemen di Surabaya.

b. Menjadi pilihan baru bagi mahasiswa yang ingin menyewa tempat tinggal.

c. Harga sewa kost yang semakin tinggi, berarti tarif sewa yang diberlakukan mampu bersaing.

d. Sikap dan gaya hidup dari mahasiswa Universitas Kristen Petra yang terkesan borjuis, hal im' karena mahasiswa Umversitas Kristen Petra

mayoritas barasal dari golongan menengah ke atas.

4. Threat I ancaman :

a. Jika kondisi politik memburuk akan mempengaruhi kondisi perekonomian, sehingga harga sewa relatif mahal.

b. Munculnya pesaing baru dalam bentuk apartemen.

B. Analisa pesaing:

1. Sfrneg^/kekuatan:

a. Hargarelatifmurah

b. Bentuk penyewaan tempat kost sudah lazim bagi mahasiswa

2. PVeakness/koiomahan:

a. Fasilitas kurang memadai.

b. Kurang menjaga kenyamanan dan privasi penghuni c. Keamanan kurang diperhatikan

d. Desain gedung kurang menarik

5. TREN NASIONAL DAN EKONOMI

Kondisi perekonomian Indonesia yang semakm membaik, sebagai parameternya adalah fluktuasi rupiah terhadap US$ yang cenderung stabil dan kondisi politik yang mulai membaik. Kondisi ini akan menjadi kesempatan bagi Firma K-Soni untuk mengembangkan bisnisnya, karena investasi dan harga sewa reatiftinggi.

Meningkatnya harga sewa tempat kost tiap ganti tahun ajaran sudah menjadi tradisi (Jawa Pos, 29 Juni 2003 : 35). Hal ini akan membuka peluang bagi Firma K-Soni untuk menawarkan jasa penyewaan tempat tinggal, karena harga sewa yang ditawarkan relatif tinggi.

Keterbatasan lahan yang tersedia juga merupakan faktor utama dibangunnya tempat tinggal dalam bentuk bertingkat. Apartemen merupakan tempat tinggal bertingkat yang layak dihuni daripada rumah susun.

Meningkatnya persentase pertumbuhan jumlah mahasiswa baru yang berasal dari luar kota Surabaya tahun 1999-2000 meningkat sebesar 15,49%, tahun 2000- 2001 meningkat sebesar 10,62% dan tahun 2001-2002 meningkat sebesar 24,35%.

Jumlah apartemen dan kondominium di Surabaya ada 10 seperti : Puncak

Marina, Paragon, Taman Beverly, Graha Apartment, Puri Matahari, Summerset,

Puri Darmo, Novotel, Regency Sheraton. Pembangunan apartemen hanya

berlangsung dari tahun 1994-1998 saja karena terjadi krisis moneter, tetapi

dengan melihat kondisi perekonomian Indonesia yang semakin stabil akan

membuka peluang untuk investasi dibidang penyewaan tempat tinggal. Apalagi

Firma K-Som' mempunyai tujuan jangka panjang menjadikan apartemen sebagai

tempat tinggal yang lazim bagi mahasiswa. Jadi usaha apartemen bagi mahasiswa

sangat memungkinkan untuk direalisasikan.