RENCANA KEBIJAKAN BUILD OPERATED TRANSFER (BOT) DI
LAHAN EKS RSJ ERNALDI BAHAR MILIK PEMERINTAH
PROVINSI SUMATERA SELATAN
KEPADA PT PRAJA ADIKARA UTAMA (LIPPO GROUP
)
1. Pendahuluan
a. Pengertian Build, Operated, and Transfer (BOT)
Salah satu jenis perjanjian yang mulai marak saat ini adalah “Build, Operate and Transfer” yang sering sekali oleh banyak pihak disebut transaksi Build, Operate and Transfer /bangun, guna dan serah, yaitu membangun, mengelola dan menyerahkan ialah suatu bentuk hubungan kerjasama antara pemerintah dan swasta dalam rangka
pembangunan suatu proyek infrastruktur.
Menurut Pasal 1 ayat (12) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah, yang menyatakan bahwa Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka panjang.
Pengertian BOT menurut Keputusan Mentri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo SE - 38/PJ.4/1995 adalah:
1. Bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor,
2. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian,
3. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah.
4. Bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya.
Build, operate, and transfer (BOT) adalah perjanjian untuk suatu proyek yang dibangun oleh pemerintah dan membutuhkan dana yang besar, yang biasanya
pembiayaannya dari pihak swasta, pemerintah dalam hal ini menyediakan lahan yang akan digunakan oleh swasta guna membangun proyek. Pihak pemerintah akan
memberikan ijin untuk membangun, mengopersikan fasilitas dalam jangka waktu tertentu dan menyerahkan pengelolaannya kepada pembangunan proyek (swasta). Setelah
melewati jangka waktu tertentu proyek atau fasilitas
tersebut akan menjadi milik pemerintah selaku milik proyek.
Surat edaran yang dikeluarkan oleh menteri dalam negeri tentang kerjasama antar daerah, menyebutkan pengertian BOT ialah bangun, kelola dan alih milik yang dicirikan dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah, kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi cocok dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik. Bagi Pemerintah Daerah pembiayaan pembangunan infrastruktur dengan
pendanaan yang tidak jarang mellibatkan pihak swasta (nasional-asing) dalam proyek-proyek Pemerintah.
Kerja sama tersebut dimanifestasikan dalam bentuk perjanjian. Adapun bentuk kerja sama yang ditawarkan antara lain Joint Venture berupa production sharing, manajemen contract, technical assistance, franchise, joint enterprise, portofolio investmen, build operate and transfer (BOT) atau bangun guna serah dan bentuk kerja sama lainnya. Sebagai salah satu alternatif yang dapat dipilih yaitu perjanjian kerja sama sistem bangun guna serah atau build operate and transfer (BOT) yang tergolong masih baru. Sistem perjanjian ini juga banyak digunakan dalam hal perjanjian antara Pemerintah dengan swasta dalam membangun sarana umum lainnya seperti sarana telekomunikasi, jalan tol, tenaga listrik, pertambangan, pariwisata dan lain-lain. Bangun guna serah atau build operate and transfer adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir.
Kerja sama ini menjadi alternatif solusi kerja sama yang saling menguntungkan, build operate and transfer (BOT) dilakukan dalam jangka waktu yang lama bahkan nyaris dalam jangka waktu satu generasi sehingga perlu dikaji lebih mendalam keuntungan dan kerugian yang akan muncul dikemudian hari. Juga berkaca dari
permasalahan-permasalahan yang timbul di daerah lain yang menggunakan sistem kerja sama ini. b. Unsur-unsur yang terdapat pada Build, Operate and Transfer (BOT)
Berdasarkan pengertian sebagaimana dimaksud di atas maka unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT agreement, adalah:
1. Investor (penyandang dana) 2. Tanah
3. Bangunan komersial 4. Jangka waktu operasional 5. Penyerahan (transfer)
c. Rencana Penerapan BOT oleh Pemerintah Provinsi Sumatera Selatan di Lahan
Eks RSJ Ernaldi Bahar Kepada PT Praja Adikara Utama (Lippo Group)
Berkembang pesatnya industri hotel dan mal di Kota Palembang dalam beberapa tahun terakhir ini, memberikan peluang yang besardan minat bagi pemilik modal untuk menanamkan investasi di Kota Palembang. Untuk mencari lokasi hotel dan mal yang berada di tengah pusat pemerintahan Provinsi Sumatera Selatan, maka para investor mencari lahan dengan lokasi yang stretegis yang berada di dekat pusat pemerintahan.
tentunya dengan pengelolaan yang baik dan berkelanjutan dan berdaya guna untuk jangka waktu yang panjang.
Berdasarkan hal tersebut, maka di privinsi Sumatera Selatan banyak terdapat asset milik daerah provinsi yang dianggap oleh pemerintah kurang berdaya guna baik, sehingga diperlukan solusi dan cara untuk membangun infrastruktur yang melibatkan pihak swasta sebagai penyandang dan pemilik modal untuk mewujudkan hal tersebut. Saat ini yang marak berkembang adalah perjanjian dengan sistem Build, Operated, and Transfer (BOT) yang akan saling menguntungkan satu sama lain.
Wacana terbaru saat ini yang sedang hangat dibicarakan seperti pemberitaan di berbagai media masa local di Kota Palembang adalah, pengambil alihan eks RSJ Ernaldi Bahar milik pemerintah provinsi Sumatera Selatan oleh PT Praja Adikara Utama (Lippo Group) untuk membangun mall empat lantai dan hotel. Menurut Kepala Dinas PU Cipta Karya, Eddy Hermanto mengatakan, perusahaan Group Lippo itu sudah mengikuti proses seleksi. Tinggal menyusun rancangan kerjasama untuk dibahas di DPRD Sumsel. Bahkan tendernya sudah dilaksanakan, dan tidak ada masalah, begitu yang dikatakan Kepala Dinas PU Cipta Karya Eddy Hermanto.
Namun ketika ditanya mengapa Pemprov Sumsel setuju melepas asset ke swasta yang ingin membangun mall dan hotel, Kepala Dinas PU Cipta Karya enggan untuk menjawabnya. Padahal, asset tersebut bisa saja ditawarkan kepada perusahaan lain yang tergerak untuk membangun berdasarkan asas manfaat.
Transfer (BOT). Swasta membangun infrastruktur di atas lahan milik pemerintah, mengoperasikan dalam jangka waktu tertentu dan mengembalikannya lagi ke pemerintah berikut infrastruktur yang sudah mereka bangun.
Saat ini yang menarik bagi pihak swasta dalam perjanjian BOT adalah membangun mal dan hotel. Kepala BPKAD Sumsel mengklain, Pemprov mendapat keuntungan lewat dana bagi hasil dengan pihak swasta. Meski besarannya tidak disebutkan dalam Peraturan Pemerintah (PP) N0. 38 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah, namun ditentukan lewat kesepakatan yang diketahui DPRD. Aturan tidak mematok jumlah dana bagi hasil. Tetapi di dapat berdasarkan penghitungan konsultan. Sebelum membangun infrastruktur, swasta dan pemerintah menghitung nilai investasi dan kontribusi sesuai pembangunan lewat masing-masing konsultan.
Dari analisa akuntan tersebut pemerintah dan swasta menyepakati besaran dana bagi hasil yang tertuang dalam kontrak. Namun sebelum penandatangan kontrak,
pemerintah harus mendapat restu dari DPRD untk melepaskan asset. Jadi tidak aset yang hilang, tapi dimaksimalkan. Saat pengelolaan kita dapat dana bagi hasil, dan setelah 30 tahun infrastruktur yang dibangun swasta jadi milik pemerintah. Kepala BPKAD mengatakan, proses eks-RS Ernaldi Bahar kini ditangani Dinas PU Cipta Karya Sumsel. Setelahnya baru pembuatan perjanjian (MoU) dan dipaparkan ke wakil rakyat. BOT adalah salah satu bentuk percepatan pembangunan, dengan terbatasnya dana APBN maka paling efektif dan efisien lewat pola itu, demikian penjelasannya.
tersebut. Justru pembangunan tersebut akan mengubah pola masyarakat menjadi lebih konsumtif.
Diungkapkannya, sebenarnya pembangunan tersebut memang memiliki dua sisi. Pemerintah dengan menggunakan sistem Build Operated and Transfer (BOT) dapat menghemat anggaran karena tidak menggunakan APBD, tapi selama ini BOT tidak jelas waktu pengembaliannya. Dampak negatifnya setelah dibangun, bangunan itu akan menjadi lebih komersial. Untuk pemerintah mesti hati-hati dalam menerapkan sistem BOT, jangan sampai dugaan sebagain public bahwa BOT itu hanya akal-akalan untuk melimpahkan lahan ke swasta menjadi terbukti. Perlu penegasan waktu
pengembalian aset tersebut ke tangan pmerintah, jangan sampai terlena dan terus dikuasai swasta dan ujung-ujungnya harganya akan komersial dan tidak dapat dimanfaatkan oleh warga.
Saat ini pemerintah juga perlu memikirkan infrastruktur, disaat banyaknya fasilitas public yang tidak terawat, jalan yang sampai saat ini belum juga baik, patut
diperhatikan oleh pemerintah, jangan hanya bangun-banguan mal dan hotel saja yang terus berkembang.
2. Formulasi Kebijakan Publik
a. Agenda Setting
Adapun yang menjadi agenda setting dalam kebijakan Pemerintah Provinsi
Sumatera Selatan untuk pengalihan aset pemerintah eks RSJ Ernaldi Bahar kepada PT Praja Adikara Utama (Lippo Group) merupakan Public Problem, yaitu masalah yang mempunyai akibat lebih luas termasuk orang-orang yang secara tidak langsug terlibat.
Akan tetapi dengan adanya rencana pemerintah Provinsi Sumatera Selatan untuk mengalihkan lahan tersebut kepada pihak swasta dengan mengadakan perjanjian menggunakan system Build Operated and Transfer (BOT). Dalam rencana tersebut eks RSJ Ernaldi Bahar akan dibangun mal dan hotel, karena dianggap pihak swasta lebih tertarik untuk membangun mal dan hotel yang lebih cepat mendatangkan keuntungan.
Secara tidak langsung kebijakan yang diambil oleh pemerintah Provinsi Sumatera Selatan di eks lahan RSJ Ernaldi Bahar, menimbulkan berbagai tanggapan baik itu positif maupun bersifat penolakan dari masyarakat, dan menimbulkan pertanyaan : mengapa harus dibangun mal dan hotel ? Padahal di kota Palembang ada beberapa mal dan hotel yang berdiri di atas lahan milik pemerintah yang sebelumnya merupakan ruang terbuka dan area publik yang digunakan masyarakat untuk berbagai aktivitas, seperti olah raga atau digunakan untuk berbagai kegiatan event-event besar yang berhubungan dengan kepentingan masyarakat luas, tanpa harus membayar mahal karena tidak bersifat komersial.
Namun seiring dengan keinginan pemerintah untuk mengembangkan wilayah dan membangun infrastruktur yang lebih modern dan lengkap, tapi pemerintah terkendala dengan pendanaan, maka system perjanjian Build Operated and Transfer (BOT)
b. Policy Problem Formulation
Banyaknya pengalihan lahan milik pemerintah provinsi yang merupakan aset daerah kepada pihak swasta ;
Penerapan perjanjian dengan system BOT belum dipahami oleh masyarakat, dan manfaatnya bagi masyarakat dalam perjanjian tersebut;
Menjadikan masyarakat lebih konsumtif karena dari semua lahan yang dialihkan pembangunannya kepada pihak swasta lebih terarah untuk pembangunan bangunan komersial seperti mal dan hotel’
Tidak adanya sosialisasi dari kebijakan sistem perjanjian BOT
Dalam pengalihan lahan milik pemerintah kepada masyarakat;
Perkembangan wilayah yang menuntut pemerintah untuk membangun fasiltas infrastruktur yang modern, namun terkendala dengan dana;
Berkurangnya area publik yang berasal dari pemerintah, dan beralih kepada pihak swasta, dengan biaya yang lebih tinggi karena bersifat komersial
1. Tujuan dan Sasaran Kebijakan
Penetapan tujuan dan sasaran kebijakan diperlukan sebagai dasar pijakan dalam merumuskan alternatif intervensi yang diperlukan serta menjadi pijakan standar penilaian apakah langkah intervensi tersebut bisa disebut gagal atau berhasil.
Dalam kebijakan pemerintah provinsi Sumatera Selatan untuk melakukan perjanjian dengan sistem Build Operated and Transfer (BOT) tujuan dan sasaran yang ingin dicapai oleh pemerintah adalah untuk investasi jangka panjang dengan menawarkan kepada pihak swasta untuk membangun fasiltas dan infrastruktur yang modern dan saat ini yang menarik bagi pihak swasta dalam perjanjian BOT
adalah membangun mal dan hotel. Kepala BPKAD Sumsel mengklain, Pemprov mendapat keuntungan lewat dana bagi hasil dengan pihak swasta.
2. Alternatif Kebijakan
Alternatif kebijakan yang bisa digunakan untuk kebijakan yang terapkan oleh pemerintah Provinsi Sumatera Selatan dalam penjanjian menggunakan sistem BOT terhadap pengalihan lahan eks RSJ Ernaldi Bahar kepada pihak swasta adalah, dengan melakukan penawaran terlebih dahulu aset milik pemerintah tersebut dengan ditawarkan kepada perusahaan lain yang tergerak untuk
membangun berdasarkan asas manfaat untuk kepentingan publik. Sehingga akan mengurangi dampak negatif dari kebijakan yang akan diterapkan oleh pemerintah provinsi Sumatera Selatan baik secara langsung maupun tidak langsung.
Formulasi kebijakan yang digunakan oleh pemerintah Provinsi Sumatera Selatan dalam pengalihan lahan eks RSJ Ernaldi Bahar adalah menggunakan Model Kelembagaan. Dalam kebjikan dengan menggunakan Model
Kelembagaan, kebijakan dipandang sebagai kegiatan lembaga-lembaga pemerintah. Terdapat tiga ciri menonjol dalam model kelembagaan ini yaitu : a. Pemerintah memberikan legitimasi/pengesahan terhadap kebijakan public. b. Kebijakan publik yang dibuat oleh lembaga pemerintah bersifat universal. c. Pemerintah memiliki hak memonopoli penggunaan paksaan/kekerasan untuk
mengimplementasikan kebijakannya.
d. Penilaian dan Perangkingan Alternatif Kebijakan
Melalui penilaian akan ditemukan alternative intervensi yang paling efektif, efisien dan visible dalam memecahkan masalah yang dihadapi. Oleh karena itu alternative intervensi yang dipilih paling tidak harus yang efektif dalam mencapai tujuan dan sasaran, yang paling efisien dari sisi biaya dan keuntungan, yang paling bisa diterima oleh stakeholder, dan secara kelembagaan dapat dilaksanakan serta memenuhi syarat administratif
Berdasarkan kriteria penilaian alternatif tersebut, dapat dilakukan pengukuran terhadap alternative kebijakan yang diusulkan. Untuk kasus tersebut di atas dapat dilakukan pengukuran seperti tabel berikut ini :
No KRITERIA DIMENSI
1.
Technical Feasibility Perjanjian dengan sistem BOT harus jelas dan
sesuai dengan peraturan perundangan yang
berlaku, sehingga perjanjian dengan penggunaan
sistem BOT dalam pengalihan aset milik
pemerintah kepada pihak swasta tepat sasaran dan
berguna bagi kepentingan publik. 2. Economic and Financial
feasibility
Menciptakan kondisi ekonomi dan keuangan
daerah yang lebih stabil dengan mengadakan
perjanjian menggunakan sistem BOT dalam hal
investasi jangka panjang, terutama untuk
pendayagunaan lahan/aset milik pemerintah yang
dianggap tidak termanfaat dengan baik dan hanya
menjadi lahan kosong yang tidak dipergunakan,
atau dianggap kurang mendatangkan keuntungan. 3. Political Viability Sejauh ini dampak dari penerapan perjanjian
dengan menggunakan sistem BOT, hanya
dirasakan bagi pemilik kepentingan, yaitu
pemerintah dan pihak swasta yang mengelola
fasilitas yng telah mereka bangun. Masyarakat
hanya menjadi bagian dari dampak tersebut
adalah menciptakan masyarakat lebih konsumtif,
karena dari semua lahan/aset milik pemerintah
yang dialihkan kepada pihak swasta lebih tertarik
untuk membangun mal dan hotel. Dalam
mengetahui apakah nantinya lahan yang telah
berdiri mal dan hotel tersebut akan dikembalikan
lagi kepada pemerintah atau tetap kepada pihak
swasta yang mengelola mal dan hotel tersebut.
4. Administrative
Operability
Tercapainya suatu kebijakan tidak terlepas dari
adanya komitmen dari semua stake holder
tersebut dalam mencapai sebuah kebijakan
b. Perangkingan Alternatif Kebijakan
Penilaian Alternatif Kebijakan
No Kriteria Penilaian Alternatif Ket
A B C
1. Technical Feasibility 4 4 2
2. Economic and Financial Viability 4 2 2
3. Political Viability 3 3 2
4. Administrative Operability 2 3 2
Jumlah 13 12 8
Rangking I II III
Alternatif Kebijakannya adalah :
a. Kebijakan pemerintah untuk melakukan perjanjian dengan sistem BOT dalam pengalihan lahan milik pemerintah kepda pihak swasta
c. Pemberian pengertian dan sosialisasi kepada masyarakat tentang manfaat dari sistem perjanjian BOT dalam pengalihan lahan milik pemerintah kepada pihak swasta.
5. Rekomendasi Alternatif Kebijakan
Berdasarkan hasil penilaian alternatif kebijakan tersebut, maka pilihan rekomendasi
alternatif kebijakan diperoleh dari hasil nilai untuk kebijakan pemerintah mengenai penerapan kebijakan perjanjian dengan menggunakan sistem Build Operated and Transfer (BOT) dalam pengalihan lahan eks RSJ Ernaldi Bahar sebelum dilakukan penanda tangan kontrak dengan pihak swasta yang memenangkan tender, terelbih dahulu di sosialisasikan kepada masyarakat, apa manffat dari sistem perjanjian tersebut untuk kepentingan masyrakat luas baik secara langsung maupun tidak langsung, dengan tidak memandang segi komersil dari perjanjian tersebut.
3. Strategi Pelaksanaan Alternatif Kebijakan yang Dipilih
Strategi pelaksanaan alternatif kebijakan yang diambil dari pelaksanaan perjanjian dengan
menggunakan sistem Build Operated and Transfer (BOT) terdiri dari :
a. Penggunaan alternatif model kebijakan diharapkan lebih mendekatkan kebijakan yang
berpihak pada kepentingan masyarakat. Model altenatif kebijakan yang dapat
digunakan adalah model rasional. Dalam penggunaan model rasional, suatu kebijakan
dipandang suatu pencapaian tujuan secara efisien. Kebijakan dipandang sebagai
pilihan alternatif yang ada untuk memecahkan masalah publik.
b. Tahap-tahap yang dapat dilakukan :
Mengetahui seluruh nilai-nilai yang ada dalam masyarakat dan memberi bobot
Mengetahui semua akibat yang mungkin terjadi dari setiap alternative kebijakan
yang dipilih
Menghitung nisbah antara nilai yang dicapai dengan pengorbanan yang diberikan
masyarakat
Memilih alternatif kebijakan yang paling efisien.
c. Penerapan Tata Kelola Pemerintahan yang baik (Good Governance)
Seiring dengan telah diberlakukannya sistem desentralisasi dalam pemerintahan
Indonesia, penerapan konsep dasar tata kelola pemerintahan yang baik, hendaknya
digali dari best practices yang telah dirancang dan diperkenalkan terlebih dahulu
oleh beberapa pemerintah provinsi/kota/kabupaten di wilayah Indonesia. Lingkup
perbaikan sistem administrasi yang mereka lakukan secara umum meliputi perbaikan
layanan publik, penegakan hukum, administrasi, keuangan, dan partisipasi aktif dari
masyarakat dengan mengacu kepada prinsip-prinsip yang transparan, akuntabel,
efisien, konsisten, partisipatif, dan responsif.
4. Penutup
Uraian mengenai rencana pemerintah provinsi Sumatera Selatan untuk pengalihan
lahan eks RSJ Ernaldi Bahar ke pihak swasta (Lippo Group) dengan mengadakan
perjanjian sistem Build Operated Transfer (BOT) untuk dijadikan mal dan hotel,
dikhawatirkan sebagian masyarakat dan pengamat kebijakan publik hanya alasan dan
akal-akalan pemerintah untuk tidak membangun rumah sakit provinsi seperti pernah
diwacanakan sebelumnya. Namun saat ini yang berkembang lewat pemberitaan dan
bahkan sudah dilakukan tender, lahan tersebut malah akan dibangun mal dan hotel.
Masyarakat menilai apa yang dilakukan pemerintah hanya menguntungkan satu pihak
masyarakat hanya sedikit, bahkan yang akan terjadi adalah masyarkat akan semakin
konsumtif ditengah-tengah kesulitan ekonomi yang di hadapi pada masa sekarang ini.
Seharusnya pemerintah sebelum menerapkan kebijakan dalam mengalihan lahan, milik
pemerintah kepada pihak swasta dengan mengadakan perjanjian sistem BOT, terlebih
dahulu disosialisasikan apa yang lebih tepat pembangunan yang akan diinvestasikan di
lahan milik pemerintah. Karena lahan yang dimiliki pemerintah adalah lahan yang
diperuntukan kepentingan publik, yang dalam hal ini diwakili oleh pemerintah.
Masyarakat lebih menginginkan dibangunnya fasilitas publii yang berguna bagi
kepentingan publik secara luas dan merata tanpa adanya unsur komersial, dimana
masayakat harus membayar lebih mahal, seperti dibangunnya rumah sakit provinsi yang
sangat cukup mendesak, karena semakin banyak pasien BPJS yang memerlukan
penanganan kesehatan, sehingga manfaatnya akan dirasakan oleh masyarakat kecil.
Untuk itu sebaiknya pemerintah mengkaji ulang kembali kebijakan untuk mengalihkan
lahan milik pemerintah tersebut kepada pihak swasta, karena dengan pembangunan mal
dan hotel akan meresakan warga, karena yang dibutuhkan masyarakat saat ini adalah
pembangunan fasiltas kesehatan dengan berdirinya rumah sakit yang baik dan dapat
memberikan pelayanan kesehatan yang baik juga. Oleh karena itu alternatif kebijakan
yang diambil harus berpihak kepada msayarakat bukan kepada pemilik modal.
By : Rahmawati
